dos 65 Imóveis que eu administro hoje na plataforma do airbnb metade deles são estúdios pra locação e nesse vídeo vou falar um pouquinho sobre as desvantagens de você hoje comprar um estúdio mas também vou compartilhar algo que pode ser bem interessante de você investir meu nome é Romulo Vilela eu administro cerca de 60 acomodações por temporada através de plataformas como airbnb booking. com e eu tenho vários estúdios no portfólio de imóveis da minha empresa e também ensino anfitriões por todo o Brasil a ganharem mais e trabalharem melhor pra gente começar com os temas com cinco motivos eu antes Queria convidar você a se inscrever neste canal aqui tem um botãozinho aqui embaixo do vídeo para que você possa receber as notificações sempre que tiver vídeo novo e aqui olha só você ouviu o barulhinho legal né quando P vem aqui o meu @ romul Vilela no Instagram Então me acompanha lá nas redes sociais Então vamos para os cinco motivos pelos quais você não deve investir em em estúdio mas isso da minha percepção você faz o que você quiser mas hoje com a experiência que eu tenho aqui em São Paulo pelo menos especificamente cinco motivos para que você não compre estúdios e porque isso hoje é um Mau negócio primeiro motivo os preços estão exorbitantes vou te dar um um exemplo vou te contar uma história recentemente eu fui conversar com um proprietário que não estava satisfeito com a rentabilidade do estúdio que ele tem e uma outra empresa faz a gestão desse estúdio E aí eu perguntei para ele entendi você tá ganhando quanto Ah tô ganhando ali r$ 2000 por mês 2. 000 e pouquinho às vezes r$ 800 e tal Eu falei legal e aonde que esse estúdio tá localizado tá em Pinheiros um bairro legal um prédio bom perto do metrô tudo legal eu falei ok e quanto que você pagou por esse estúdio paguei r$ 60000000 só aí aí eu esperei ele falar tudo que ele tinha para falar por que ele tava insatisfeito com a gestão etc etc etc e eu falei assim olha você quer que eu fale a verdade ou e você quer que eu te fale outra coisa ele falou não pode falar a verdade eu falei cara você pagou muito caro por uma propriedade que não vale o que é você gostaria de receber no aluguel porque imagina só você pagar por um estúdio de 25 M qu R 600.
000 é muito dinheiro é quer dizer que o estúdio como um todo é um Mau negócio não necessariamente Mas pelo preço errado várias coisas podem ser um Mau negócio e eu conheço várias pessoas que compraram e eh propriedades com um preço muito bizarro assim teve uma vez que eu já administrei um estúdio bem pequenininho no centro de São Paulo de um prédio retrofitado que que é um prédio retrofitado é um prédio velho que tinha lá alguém foi lá botou um dinheiro deixou ele bonito e revendeu aquelas unidades comprou o prédio inteiro e revendeu as unidades então Eh esse prédio que foi retrofitado por exemplo eles estavam vendendo unidades de 20 m qu bem pequenininho porque era um hotel antigamente e eles eh refizeram aquele prédio para vender como apartamentos estúdios pequenininhos a venda isso era 5 anos atrás tava por R 440. 000 um estúdio de 20 m qu praticamente um quartinho de hotel ali até aí o projeto é legal tal mas R 440. 000 em um investimento que trazia ali no máximo r500 no máximo r$ 500 na minha visão não vale a pena Isso eu tô falando em São Paulo Capital em que hoje virou moda você fazer estúdio você ter acesso a estúdio então eu não vejo hoje dentro desse escopo a vantagem de você comprar um estúdio Por esse valor por valor de 600.
000 500. 000 400. 000 eu acho que no máximo talvez gastar ali R 250 a r 300.
000 no estúdio que eu já acho salgado mas eu acho que é um limite bem razoável para que você Invista no estúdio sem pagar muito caro porque não adianta você pagar uma baita grana para você ter uma rentabilidade mais baixa no final das contas não O problema não é o estúdio mas é que o estúdio por ter a metragem quadrada menor ter uma manutenção menor etc ele dá uma boa rentabilidade Só que não é porque ele dá uma boa rentabilidade que você vai pagar a qualquer preço Esse é o o negócio e como virou ali uma espécie de paleta mexicana né não compra aqui porque é renda garantida vou falar um dos motivos mais pra frente sobre esse negócio de renda garantida mas não faz sentido porque você tá colocando dinheiro num negócio que não vai dar a renda que você espera Principalmente quando você bota uma administradora mas já vou falar sobre isso segundo motivo pouca gente mora efetivamente no estúdio por muito tempo que que eu quero dizer com isso Você investiu no estúdio Vamos pensar agora como negócio tá você compra um estúdio para fazer airbnb até aí beleza você de fato pode ter uma boa rentabilidade a depender do valor que você paga nesse estúdio lembrando que quando você compra uma propriedade você não tem só o valor da compra da propriedade você tem que reformar você tem que pagar documentação etc várias coisas para chegar ali no valor total que Você investiu naquele estúdio você tende a ganhar mais com valor de diário no estúdio sim porque é igual uma pizza Se você compra só o pedaço da pizza é mais caro né dependendo da onde você compra do que comprar a pizza inteira né E a pizza inteira é mais barata porque você compra Aquele pacote então para você alugar um estúdio né Falando como negócio agora você é proprietário do imóvel e você quer ganhar o máximo que você puder com esse estúdio das duas um ou você vai alugar o a fatia ou seja vai alugar por diária ou você vai alugar mensal né ou seja vai colocar um inquilino ali por 12 meses 30 meses e tudo mais só que o ponto é que estrategicamente falando como negócio o estúdio não tem tanto uma característica de moradia de longo prazo ou seja se eu Rômulo quiser procurar um lugar para morar o estúdio ele em tese é mais barato certo porque ele é menorzinho só que ninguém fica morando muito tempo num estúdio às vezes a pessoa com conhece e vai morar com outra pessoa ou tem filho então esse lugar acaba ficando pequeno e até meio claustrofóbico principalmente pelo pelo fato de que R 3. 000 para um estúdio numa cidade grande como São Paulo é uma grana r$ 3. 000 só de aluguel porque ainda tem o IPTU o condomínio etc a pessoa vai pagar Sei lá R 4.
000 e pouco para viver num lugar de 25 M qu não faz sentido como negócio não faz muito sentido ah não mas é na Vila Madalena é em Pinheiros tudo bem tá tudo certo se você conseguir alugar o seu estúdio Por esse valor Maravilha isso que eu tô falando de São Paulo capital mas eu pensando como inquilino ia falar bom o que que eu posso fazer com r$ 3. 000 Qual é o imóvel que eu posso conseguir com R 3. 000 nessa cidade talvez eu consiga um imóvel de dois quartos Beleza o bairro é um pouco mais simples talvez Ou nem tão privilegiado como tá perto da Paulista ou em Pinheiros ou coisa assim até que ponto vale então Eh estrategicamente como ário o estúdio ele ele cumpre uma função mas ele tem limitações dessa função e até por uma questão de experiência a gente já alugou vários estúdios no modelo tradicional e e quando a gente alugava muito bem o estúdio por mandamos bem caramba alugamos super com preço mais alto tal nem sempre as pessoas ficam por mais de 12 meses porque ou elas vão para um outro lugar mais barato porque aí sim elas moram por mais tempo ou elas saem para procurar um outro estúdio que seja mais barato do que o que ela tá pagando Então veja eh não compensa tanto assim para alguém morar por muito tempo em um estúdio se você pega por exemplo o quinto andar eh considerando a sua rentabilidade como proprietário você vai fazer um contrato ali de 12 meses certo você como proprietário vai pagar o primeiro aluguel pro quinto andar mais a comissão ali mensal de um contrato que varia de 7 a 99,5% nós vamos colocar 10% só pra gente arrendondar a conta e eu vou tirar a vacância do período que você leva para alugar esse imóvel tá claro que cada caso é um caso mas vamos supor que você leve um mês dois meses para alugar esse seu estúdio você tá perdendo receita aí quer dizer você tá deixando de ganhar e perdendo porque você tem ali a a questão do condomínio que você tem que pagar etc então em um ano se você paga a primeira comissão de um aluguel para o quinto andar por exemplo ou paraa Imobiliária e mais 10% de comissão você tá pagando no ano dois aluguéis então aquele aluguel que você conseguiu por R 3.
000 na verdade que vai pro teu bolsa isso não é 3. 000 é bem menos de 3. 000 até aí beleza né É uma questão de modelo de negócio aí o cara sai depois de 12 meses você vai ter que fazer esse processo de novo você vai ter que ter um período de vacância e vamos torcer para que esse período não seja longo né mas que seja um mês por exemplo você vai ter ali um mês que você deixou de ganhar e ainda teve prejuízo com os custos fixos desse estúdio E mais uma vez se essa pessoa ficar 12 meses e sair você vai ter que ter de novo mais um custo de aluguel de de comissão do primeiro aluguel mais as comissões da gestão desse contrato então às vezes a limitação do estúdio para aluguel tradicional também te traz um uma uma consequência não vou dizer ruim mas traz uma limitação de negócio coisa que quando você tem um imóvel de 1/4 você já expande a sua possibilidade de ter mais negócios por qu num lugar de um quarto por exemplo em que você tem separado né os ambientes separados você tem um quarto você tem uma pequena sala uma cozinha que pode até ser integrada com a sala e um banheiro separado isso já dá um pouco mais de conforto para aquela pessoa morar um pouco mais de 12 meses por exemplo né então eu preferiria hoje comprar um imóvel de pelo menos 1 quarto do que um estúdio o estúdio obviamente ele tem a sua o seu valor principalmente para pessoas que vão ficar pouco tempo 2 3 dias 4 10 15 dias o estúdio ele é um custo benefício interessante agora coloca aqui no comentário você moraria 30 meses e um imóvel de 1 qu4 ou você moraria 30 meses e um estúdio em que a única parte segregada seria o banheiro tenho certeza da sua resposta mas coloca aqui nos comentários O que que você se sentiria mais à vontade terceiro motivo que eu não recomendo que você hoje compre estúdios estúdio virou a paleta mexicana dos apartamentos residenciais por quê porque cada lugar que eu olho cada bairro que eu vou você vê um prédio de estúdio subindo e lembrando que estou falando da cidade de São Paulo ou grandes capitais que estão fomentando essa lógica de estúdio então aqui em São Paulo você tem estúdio aac Pau todos os bairros bons você pega os bairros super consolidados todos eles você vai ver um estúdio atrás do outro sendo levantado um exemplo disso na região lá do Aliance Park que é a região ali de Perdizes Pompeia eu administro oito propriedades lá e não para de subir estúdio quer dizer que lá é uma região ruim não é uma ótima região para isso quer dizer que tem uma boa demanda lá com certeza tem uma boa demanda Mas até quando porque quando tem uma boa demanda e uma oportunidade que obviamente é uma boa oportunidade você vai ter construtoras e pessoas obviamente querendo investir naquele lugar para capturar essa boa oportunidade que aquele estádio e aquela região atraem de pessoas certo então naturalmente você tem um preço de diária que sobe em função da demanda local daquele lugar beleza mas até onde isso vai e aí o que que você vê você vê um fenômeno de que cada vez mais estão construindo mais propriedades e mais propriedades e mais propriedades até o ponto em que hoje por exemplo nas propriedades que eu administro lá você não tem uma rentabilidade bizarramente alta porque tem muita gente concorrendo tem muita gente para absorver aquela demanda Então não é que o lugar é ruim mas é que tem tanta gente ali competindo pelo mesmo público que aquilo se torna não muito interessante interessante pelo preço que as construtoras estão passando que olha aqui é maravilhoso Olha só como aqui você pode ter uma rentabilidade assim assim assim assado e aí você paga como eu falei no exemplo de um dos dos motivos anteriores que você vai pagar lá Rio milhão R 600.
000 num estúdio para dar uma renda é que não vai condizer com a oferta ali com a demanda específica que vai te trazer uma rentabilidade proporcional só um parênteses aqui importante se você tá numa cidade em que não tem estúdios ou ainda tá com começando essa onda de estúdio Talvez seja uma boa oportunidade sim o que eu tô dizendo nesse vídeo aqui é exclusivamente de São Paulo Capital tá que tem essa coisa que agora virou uma febre você comprar estúdio para achar que você vai ficar rico ganhando uma grana com airbnb dá para ganhar dinheiro com certeza dá tem gente que ganha é muita grana com estúdio sim eu tenho alguns estúdios aqui que faturam r$ 1. 000 por mês bruto tá outros que chegam em R 6 R 7. 000 quando você coloca com uma administradora para fazer Essa gestão claro que você tem um pedaço que você vai eh pagar para essa gestora por conta dessa desse serviço que ela tá prestando para você agora se você vai fazer sozinho você vai comprar para você tocar plenamente possível você tirar ali bruto 6.
000 7. 000 8. 000 9.
000 10. 000 às vezes até um pouco mais dependendo do bairro que você tá da infraestrutura do prédio é do que você oferece Entre várias outras coisas então é plenamente possível mas por isso que eu falei a qual preço Qual é o preço de aquisição que você está comprando este imóvel porque é muito fácil como corretor falar assim olha você vai ganhar R 10. 000 por mês com esse imóvel bruto Só que você tem que tirar isso isso isso isso vai sobrar dois conto para você a depender do modelo que você usa de gestão aí eu te vendo a r 700.
000 o imóvel você fala aí não faz sentido entendeu quarto motivo esse é bem interessante a suposta renda garantida que é o que o que que algumas incorporadoras fazem eles te vendem por exemplo a 600. 000 como é esse exemplo que eu te falei nos motivos anteriores que o proprietário comprou esse imóvel já atrelado a uma gestora aí que que acontece a Incorporadora fala assim olha você vai pagar 600. 000 nesse empreendimento nesse nessa unidade só que a gente vai te dar uma renda garantida durante 12 meses de r$ 4000 aí o cara pensa bom vou pagar 6 600.
000 vou tirar ali R 4. 000 é me parece razoável só que pensa comigo você vai pagar r$ 60000000 sendo que o imóvel Vale 600. 000 ele vale nem ele não vale nem 400 entende E aí você tá recebendo R 4.
000 Ou seja é 1% daquilo que de fato vale só que você tá adiantando r 200. 000 a mais por exemplo você tá pagando é r$ 60000000 e os caras vão te dar de cashback o valor da renda garantida ao longo do ano aí sabe o que que acontece depois de 12 meses já passou a renda garantida Eles já te Venderam a 600. 000 E aí você vê que na verdade aquela renda que vai sobrar para você não vai chegar a r$ 4000 ela vai chegar 2,5 2200 10000 aí você fala pô paguei R 600.
000 ele tem que me dar sei lá que dê % né que é o que a gente chama % dá R 3. 000 limpinho na sua mão coisa que é bem menos de % nessa lógica que eu tô falando e isso acontece as pessoas compram e pagando uma bolada achando que estão fazendo um bom negócio mas no final das contas é um péssimo negócio e outra por R 600. 000 se será que esse imóvel vai se valorizar a ponto de chegar a 700 800.
000 900 R 1 milhão deais se chegar a coisa não vai ser muito real Você concorda lá no no Rio de Janeiro estão vendendo estúdios a r 1. 800. 000 eu acho um absurdo Ah mas é Rio de Janeiro T tal tal legal beleza dá para conseguir uma rentabilidade boa é possível só que obviamente o vendedor ele vai vender sempre a a o que é mais maravilhoso pô pode chegar a faturar R 15.
000 no ano novo Beleza então quer dizer que o imóvel vale 1 milhão não porque é um estúdio entendeu só que as pessoas compram a ideia de que o estúdio é sempre maravilhoso entende então é esse é o perigo de você ir na conversa de um corretor na conversa da renda garantida na conversa de um projeto e que é muito incrível maravilhoso toma cuidado porque senão você vai cair nessa você pode fazer o que você quiser com o seu dinheiro Ah mas eu comprei tanto é que nessa conversa com esse proprietário falou não romo você tem direito à sua opinião falei não tudo bem o ó não é meu né a pessoa pode fazer o que ela quiser e é óbvio que eu torço para que ela tenha a o máximo de rentabilidade possível e o máximo de valorização patrimonial possível aí sabe o que que eu fiz com esse proprietário eu falei cara vamos lá no quinto andar vamos dar uma olhada nos estúdios hoje que estão sendo vendidos na região e aí eu fui olhar lá com ele você pode fazer esse exercício dentro do quinto andar você vê qual é o valor real que as pessoas estão anunciando lá e tem uma calculador Zinha do quinto andar que você vê a média de negócios que estão sendo gerados sabe quanto que tava valendo um estúdio na região r$ 4 400. 000 e eu já acho R 400. 000 muito então fica seu critério você quiser pagar meio Milhão no estúdio de 25 M qu fique à vontade aí nessa reunião com o proprietário porque a ideia dele era tirar dessa administradora e trazer para mim do Tipo pô se essa administradora não tá fazendo bom trabalho eu vou colocar pro Rômulo porque o Rômulo é o cara que manja do airbnb ele vai me trazer mais rentabilidade que que eu falei para ele eu falei cara eu não vou conseguir te entregar muito mais do que você já tá recebendo eu eu poderia te enganar falando assim não deixa comigo porque eu vou mudar o seu cenário não dá para brigar com algumas coisas é a realidade de mercado a gente pode fazer melhor ou pior pode ganhar um pouquinho mais ou um pouquinho menos a depender de uma série de circunstâncias mas fazer algo completamente fora da curva para um estúdio que não tem nada demais é é normal bem montado legal bonito mas não vai fazer algo extraordinário ser diferente não é um lugar de luxo não é um lugar que as pessoas pagam pela experiência de est nesse lugar sei lá que nem uma cabana que a galera às vezes gasta R 200.
000 para fazer uma cabana e cobra r$ 1. 000 a diária no fim de semana ou seja e duas diárias de sexta para sábado e de sábado para domingo r$ 2 2. 000 ou que seja r$ 500 para uma propriedade de R 200.
000 R 250. 000 ou R 3$ 300. 000 entende é outra relação uma diária num imóvel de cidade de estúdio dificilmente você vai cobrar mais de R 300 A não ser que tenha Um Show A não ser que tenha um evento nessa extraordinário assim que você consegue cobrar mais só que são eventos esporádicos né só que as pessoas vendem a ideia de que é sempre maravilhoso mas não é tanto assim e o quinto e último motivo é modelo de negócio qual é o modelo de negócio que você vai trabalhar além de você escolher como eu te falei ou o tradicional ou o de temporada que são modelos também que você pode escolher uma outra forma de você trabalhar esse imóvel é você vai administrar ou você vai colocar uma administ or profissional por que que eu tô te falando isso até vou deixar aqui um podcast que a gente gravou com a Ana que tem três airbnbs e ela financiou os imóveis e ela faz tudo ela faz a limpeza ela faz a o calendário ela precifica ela cuida de tudo nesse modelo que é quando o proprietário cuida da propriedade de ponta a ponta desde o atendimento pro hóspede e calendário criação do anúncio limpeza tudo isso é um modelo de negócio em que é plenamente possível você faturar muito bem com o seu estúdio tá você pode ganhar como eu falei R 99$ 10.
000 bruto agora se você coloca uma diarista para te ajudar supondo que você tenha eh sete checkouts ou sete locações no mês você paga ali vou colocar bem baratinho r$ 1 a cada visita né você vai pagar r$ 700 de custo Então você tem que pagar o custo da plataforma do airbnb o custo da diarista o custo dos produtos de limpeza papel higiênico Condomínio água luz internet e etc certo então isso tudo gera um custo fora se você tem um financiamento Então pensa só se você está disposto a você como proprietário fazer a gestão do próprio imóvel aí pode ser um ótimo negócio então junte o a fome com a vontade de comer ou seja um ótimo negócio que é fazer aluguel de temporada com um preço de aquisição adequado por exemplo que é o mínimo que você conseguiria pagar né assim invés de você pagar 600. 000 no estúdio como é que você pode achar um estúdio com uma boa oportunidade por metade desse valor Aí sim você consegue ganhar um valor maior e economizar com seus custos porém no entanto você vai ter mais trabalho para fazer Essa gestão do que por exemplo Deixar com uma administradora aí entraria no outro modelo de gestão que é quando você contrata uma empresa de gestão profissional como é o caso da minha aqui no canal do anfião não é só aqui no YouTube que eu estou nas redes sociais estou gerenciando propriedades também de pessoas seja um estúdio seja um apartamento de 1/4 2 quartos Então como que é a conta você tem que considerar que quando você deixa esse imóvel na mão de uma administradora você tem de custos vamos supor que você faturou r$ 8000 geralmente o que vai sobrar na tua mão é R 40% desses r$ 8000 tá por de r$ 8000 você tem que tirar comissão da plataforma Comissão da administradora água luz internet ptu taxa de limpeza um monte de coisa e aí mesmo que o seu imóvel fature 8. 000 vai sobrar para você r000 r00 às vezes r500 se você colocar tudo na ponta do lápis fora financiamento caso você tenha esse financiamento Então qual que é o objetivo desse vídeo né Principalmente eu que faço gestão para outras pessoas não é desencorajar você a investir em estúdios mas hoje eu não acho que a conta feche é se você for fazer uma administração com uma administradora tá uma empresa de gestão como a minha por exemplo você vai se frustrar e você vai ter um ganho menor A não ser que você faça a gestão do seu próprio imóvel saiba fazer em alta performance também porque quando você traz para uma administradora essa administradora vai fazer a gestão em alta performance ou seja checkin checkout o máximo que puder no mesmo dia às vezes o anfitrião não consegue fazer isso porque ele tem uma outra atividade um outro trabalho em que ele não consegue rentabilizar o máximo que ele pode e do período ali do mês para alferi o máximo de renda possível tá agora se você trabalha com uma diária por exemplo você pode ter de taxa de limpeza às vezes R R 2000 só de taxa de limpeza que você mesmo pode fazer a limpeza ou contratar alguém caso você tenha mais de um estúdio como a Lili vou deixar o Card aqui do podcast que a gente gravou com a Lili a Lili tem cinco estúdios e ela tem uma diarista que ela contrata a CLT para ajudar com a limpeza aí sim também é um bom negócio para você fazer então tomem Cuidado com essas pegadinhas que a gente vê aí no mercado prometendo que simplesmente Só pelo fato de ser estúdio é maravilhoso rentável tudo de bom tudo maravilhoso Não é bem assim antes de eu falar qual tipo de negócio hoje eu acho que vale a pena para que você Invista o seu dinheiro no mercado de aluguel no mercado de temporada ou no mercado de compra de imóvel PR valorização coisa assim se você gostou do que eu já falei deixa aqui o seu joia falando ó Rômulo curti aperta o botãozinho do joia aqui e é nós vamos lá nos próximos meses não sei quando mas na próxima aquisição que eu fizer eu já comprei um estúdio de 19 m qu e na época eu paguei muito menos do que se vende hoje não vou falar quanto que eu paguei fica pra nossa turma fechada lá que eu abro todos os números para vocês mas o que eu investiria hoje eu colocaria energia em encontrar bons projetos de pelo menos 1/4 1/4 ou 2/4 tá você não precisa ter um imóvel gigante né ou seja de 1/4 pode ser 30 m qu 2/4 pode pode ser de 35 a 40 m qu eu vejo um potencial muito maior aí a por todos os motivos que eu falei anteriormente do que investir simplesmente em um estúdio e uma outra coisa eu tenho uma certa resistência em investir em nrs já fiz um vídeo sobre NR vou deixar aqui também o vídeo que a gente falou sobre NR inclusive esse vídeo esse proprietário que eu falei que pagou R 600.
