o programa saber direito desta semana é com o professor Rodrigo Guedes o curso é sobre direito imobiliário tem dúvidas sobre o assunto mande um e-mail para nós sabero jus. br Olá senhoras e senhores novamente aqui o professor Rodrigo de Moura Guedes para que possamos dar sequência a esse nosso curso de direito imobiliário estamos agora na nossa terceira aula a nossa terceira aula é uma continuação da segunda aula vejam que na segunda aula nós tratamos aqui dos contratos Imobiliários fizemos uma abordagem ainda que rápida a respeito do direito das obrigações especificamente sobre a teoria geral das obrigações do que chamamos também de direito contratual mas muito especificamente da teoria geral dos contratos e passamos a abordar especificamente alguns contratos Imobiliários e falamos ali então da compra e venda com com toda certeza da compra e venda de bens Imóveis estabelecemos os seus elementos caracterizadores estabelecemos a forma Escritura pública como essencial a sua validade em determinados casos nos casos que ali tratamos né fizemos uma diferenciação entre a venda AD Corpus e a venda AD mensura estabelecendo as suas características e os seus principais efeitos jurídicos com relação ao comprador e ao vendedor fizemos uma análise do contrato preliminar de compromisso ou Promessa de compra e venda estabelecendo a sua natureza jurídica especificamente demonstrando que a sua forma não necessariamente deverá ser a forma de Escritura pública mesmo se tratando de bens imóveis de valor superior a 30 salários mínimos demonstramos O que significa o promissário comprador O que significa o promitente vendedor e a a principal consequência jurídica produzida pelo contrato de compromisso de compra e venda de bens Imóveis que é ensejar ao promissário comprador o direito real à aquisição da propriedade daquele imóvel por intermédio da adjudicação compulsória estabelecemos os requisitos que são necessários para tanto e fizemos ainda uma abordagem eh jurisprudencial a respeito desse contrato analisamos três súmulas do STJ a as súmulas 76 239 308 que tem relevância que tem conteúdo profundo a respeito Dessa espécie contratual para o direito imobiliário como um todo agora nós pretendemos dar sequência ao estudo dos contratos Imobiliários e para esse para esse para essa terceira aula a gente pretende falar um pouco sobre o financiamento habitacional e sobre o [Música] imobiliário ou seja para que um cidadão que não tenha o dinheiro no bolso possa adquirir um imóvel realizar o tão desejado Tão Sonhada aquisição da casa própria o que pode ser feito por esse cidadão por esse indivíduo se ele não tem o dinheiro no bolso para fazer a compra ele pode comprar a prestações ou ele pode comprar financiado e se ele comprar financiado como que se estrutura este negócio imobiliário se ele comprar financiado Qual é o instrumental legislativo que vai disciplinar este negócio por ele contratado Que tipo de financiamento é esse quais as características desse financiamento esse financiamento corresponde àquilo que lá no Direito Civil está positivado no código civil como mútuo mútuo feneratício Essas são algumas das perguntas que vamos tentar responder pelo menos começar a responder logo na sequência eh eu me recordo que há uma questão formulada por um acadêmico que afeta este assunto vamos ver que questão é essa se o comprador atrasar as parcelas Qual é o risco de perder o imóvel vam senhores se o comprador atrasar as parcelas as parcelas de quê com toda a certeza com toda a certeza as parcelas do seu financiamento Então veja o que queremos saber é se o cidadão compra um imóvel financiado e não consegue Cumprir religiosamente em dia a sua obrigação de pagar as parcelas do financiamento ajustado ele corre o risco de perder o imóvel Essa é a questão para respondermos a essa questão precisamos analisar os sistemas de financiamento para a aquisição de imóveis que temos em vigor hoje no nosso país aqui deixo claro que faremos um recorte não fala sobre o programa Minha Casa Minha Vida e a sua forma ímpar de financiamento ante a robustez do conteúdo daquele assunto a complexidade a dimensão que o programa toma e o tempo que temos para trabalhar esses assuntos aqui então falaremos aqui sobre sfh ou sistema financeiro da Habitação e sobre sfi sistema financeiro imobiliário vam senhores que o sistema financeiro da Habitação foi introduzido no sistema legislativo brasileiro ainda no ano de 1964 a partir da Lei 4380 a lei 4380 então de 1964 instituiu no ordenamento jurídico positivo brasileiro uma nova forma de se conceder empréstimos para aquisição de imóveis habitacionais Vejam o cenário histórico em que surge a lei 4 380 o ano de 1964 é um ano eh de um registro importante na história brasileira foi o ano em que ocorreu a Revolução militar e aquela junta eh de Generais passaram a comandar o nosso país muito bem Este um ano em que foram editadas leis relevantes para o mercado imobiliário Esta é uma delas a 4380 de 1964 é uma delas esta lei então objetivava conceder recursos para as pessoas que tivessem a intenção de adquirir a sua casa própria o seu imóvel Residencial vejam que ela está harmonizada com uma outra lei que disciplinou um outro tipo de negócio imobiliário que vamos falar ainda na nossa última aula que é a incorporação imobiliária que está disciplinada então pela lei 4591 do mesmo ano de 1964 então o governo novo que assumiu tratou de estabelecer um disciplinamento jurídico positivo para a aquisição de unidades perdão para a aquisição de frações ideais vinculadas a futuras unidades autônomas que ainda seriam edificadas e ao mesmo tempo tratou de conceder recursos financeiros para as pessoas que tinham interesse na aquisição daquelas unidades habitacionais que estavam sendo edificadas daí a instituição no nosso país do chamado sistema financeiro da Habitação vejam vocês que os contratos do sistema financeiro da Habitação se consubstanciam por serem com contratos de empréstimo e empréstimo de dinheiro em que são devidos juros [Música] portanto estão estes contratos caracterizados como contratos de mútuo o mútuo feneratício que hoje inclusive guarda previsão no atual Código Civil brasileiro lá no seu artigo [Música] 591 mas Vejam o financiamento habitacional não era um imprestimo qualquer o financiamento habitacional estava calcado em Três colunas três alicerces três caracter basilares do sistema financeiro da Habitação a primeira delas era a aplicação de um coeficiente de reajuste da parcela do financiamento chamado PCP [Música] PCP abreviatura para plano de equivalência salarial da categoria profissional plano de equivalência salarial da categoria profissional P CP pressuponha ainda que o valor da prestação a ser paga corresponderia a um percentual da renda da família não apenas do tomador do empréstimo não apenas do mutuário mas de sua família toda pressupõe ainda que ao término do prazo de vigência desses contratos que geralmente eram prazos mais longos em torno de 10 anos 120 meses então pressuponha que ao término deste prazo com o pagamento da última parcela seria feita a apuração da existência de um provável saldo remanescente ao qual chamamos de saldo devedor invariavelmente haveria pela fórmula matemática utilizada para o cálculo deste financiamento invariavelmente ao final do prazo havia saldo devedor então a lei que instituiu o sistema financeiro da Habitação previa como uma das suas três características essenciais que este saldo devedor não precisaria ser pago pelo mutuário que este saldo devedor seria quitado pelo fundo de compensação de variações salariais cuja sigla que o identifica é fcvs fundo de compensação de variações salariais senhoras e senhores vejam que sistema Belo vejam que sistema bonito eu vou emprestar dinheiro eu vou conceder para uma família para um cidadão de uma família adquirir a sua casa própria como vai ser isso ora ele vai me pagar parcelas que correspondem a um percentual a uma parte da renda da família toda essas parcelas só serão reajustadas no dia que salário da categoria profissional daquele cidadão aumentar e de acordo com o mesmo percentual de aumento recebido por aquela categoria profissional mas ainda vencida e paga a última parcela financiamento está quitado eventual saldo residual saldo remanescente saldo devedor será quitado por um fundo especial o fcvs o fundo de compensação de variações salariais senhoras e senhores isso é magnífico isso é magnífico e de onde vinam os recursos característica marcante do sfh de onde vem os recursos que são utilizados para serem emprestados no regime do sfh da caderneta de poupança endimentos da caderneta de poupança das aplicações na caderneta de poupança e do fundo de garantia do tempo de serviço do FGTS esse sistema era um sistema maravilhoso belíssimo todavia este sistema sofreu alterações legislativas posteriores que fizeram com que ele fosse deturpado Então o que se passou a verificar foi exatamente a prestação sendo reajustada de forma desordenada deixando de se considerar o plano de equivalência salarial da categoria profissional o que motivou um sem número de demandas judiciais com pedido de revisão de contratos redução de parcelas revisão de saldos [Música] devedores e o fato é que o sistema financeiro da Habitação como foi concebido calcado nesses três alicerces não existe mais hoje como foi concebido hoje ele não existe mais não é certo dizer que já não existe mais sistema financeiro da habitação no Brasil isso não é certo Por que que isso não é certo porque a verdade é que todo financiamento que se destine a aquisição ou permitir a aquisição de um imóvel Residencial que seja concedido a partir dos recursos oriundos da caderneta de poupança e do FGTS continuam sendo financiamentos oriundos do sfh continuam sendo financiamentos regidos pelo sistema financeiro da Habitação ocorre que já não é mais aquele sistema financeiro da Habitação que conhecemos nas suas origens cuja prestação equivalia um percentual da renda da [Música] família cujo reajuste só ocorreria quando a categoria profissional do mutuário sofresse um reajuste na mesma proporção do reajuste pelo por ele obtido no seu salário e cujo saldo devedor seria quitado pelo fcvs esse formato de sfh não existe mais no nosso país todavia eu insisto continua existindo sfh Quando falamos em financiamento habitacional com recursos oriundos da caderneta de poupança e do fundo de garantia do tempo de serviço percebam senhores que o sfh significou um incremento um impulsionamento na indústria da construção especialmente da construção Habitacional mas com as modificações posteriores introduzidas à lei 4380 que instituiu o sfh o o cenário da indústria da construção Habitacional se modificou o mercado esfriou quase ao ponto de se congelar daí então a necessidade de se criar novos mecanismos de estímulo ao crédito especialmente ao crédito destinado à aquisição de imóvel especialmente com uma nova modalidade de garantia e especialmente com recursos que não mais vem da caderneta de poupança não mais vem do fgs mas com recursos que vem da iniciativa privada e aí então no ano de 19 7 entra em vigor a lei [Música] 9514 criando uma modalidade de garantia para bens Imóveis que há muito vinha sendo aplicada pelas instituições financeiras para financiamentos de veículos automotores chamada alienação fiduciária em garantia que até então só somente era admitida para bens móveis e a partir do advento da lei 9514 de 1997 a alienação fiduciária passa a ser admitida também para bens Imóveis e criando um mecanismo de garantia mais eficaz para o investidor os recursos financeiros da iniciativa privada retornaram ao mercado reaquecendo o mercado imobiliário fomentando novas construções fomentando novas vendas a partir de um novo sistema de financiamento agora chamado não mais de de sistema financeiro Habitacional mas de sistema financeiro imobiliário ou simplesmente sfi então vejam os senhores que o sfi ou sistema financeiro imobiliário diferencia-se do sistema financeiro da Habitação especialmente pela origem do os recursos financeiros que são emprestados aos mutuários o mecanismo contratual continua sendo o mesmo é o mútuo feneratício é o empréstimo de dinheiros em que são devidos juros porém a origem dos recursos financeiros é outra já não é mais a cernita de poupança já não é mais o FGTS os recursos agora vê da inici privada no mercado é comum ouvirmos a expressão financiei o meu apartamento direto com a construtora estamos falando nesta hipótese de sfi de sistema financeiro imobiliário e não mais de sistema financeiro da Habitação não mais de sfh vej senhores que para que a iniciativa privada fizesse aporte financeiro no setor imobiliário foi então a nova modalidade de garantia que foi criada a alienação fiduciária em garantia de bens Imóveis criada como eu bem disse agora aá pouco pela lei 9414 de 1997 lá no seu artigo 22 o artigo 22 desta lei textualmente diz que a alienação fiduciária regulada por esta lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor ou fiduciante com o escopo de garantia contrata a transferência ao credor ou fiduciário da propriedade resolúvel de coisa imóvel vejam senhores que se trata sim de uma idade de garantia extremamente eficaz para o credor para o mutuante porque vejam Qual é a garantia que lhe foi dada agora a hipoteca do imóvel não a garantia que lhe foi outorgada é a propriedade do imóvel isso significa eu mutuário do apartamento financiado pelo sfi Não sou dono dele assim como eu não sou dono do carro alienado o dono do carro alienado é o banco o dono do apartamento alienado Não sou eu é o credor fiduciário vejam senhores que o artigo 26 desta lei 9514 de 1997 prevê o procedimento de execução da alienação fiduciária vejam que não estamos falando de procedimento judicial não é um procedimento administrativo é um procedimento extrajudicial é um procedimento realizado todo ele no âmbito da serventia de registro de imóveis que sim pode ter o auxílio da serventia de registro de títulos e documentos mas o procedimento é extrajudicial é célere é rápido é eficaz é contundente em resumo o devedor é intimado pelo oficial do registro de imóveis para que no prazo de 15 dias possa pagar o que é devido purgando a sua mora caso deixe transcorrer este prazo e não faça a purgação da mora o credor terá o direito de exigir do oficial registrador que espea a certidão negativa de pagamento de posse da certidão negativa de pagamento recolhe-se o imposto de transferência ITBI ou isti dependendo do município e nesse caso comumente chamamos de ITBI ou isti invertido é o retorno recolhido o tributo registra-se a consolidação da propriedade plena lá na serventia de registro imobiliário em favor do credor fiduciário em favor do agente [Música] financiador e termina por aqui o procedimento não vejam que a lei ainda prevê a obrigatoriedade do credor levar este imóvel à asta pública a qual a lei não sabemos se equivocadamente ou não chama de leilão público a teoria Processual Civil nos ensina que para bens Imóveis o correto seria praça pública e o leilão seria para bens móveis todavia O legislador fez questão de dizer leilões públicos muito bem Este imóvel deverá então alienado no leilão público e o fruto da alienação deverá ser u izado para pagamento do credor se houver saldo remanescente devolve-se então ao devedor e se não houver licitante ou arrematante o credor poderá requerer ao registrador da serventia imobiliária que faça a verbação da ausência de licitantes arrematantes nos leilões públicos realizados e estará ele como proprietário do imóvel livre para aliená-lo novamente a um terceiro então que a garantia examente eficaz portanto conforme a pergunta disse se eu não pagar as parcelas do imóvel alienado eu corro sim um sério risco de perder esse imóvel um risco muito sério de perder esse imóvel especialmente se considerar que a propriedade de imóvel não é minha do devedor mas sim do credor uma propriedade que tem característica de propriedade então conseguimos responder a pergunta que nos foi feita depois de fazer essa análise do sistema Fin da Habitação e do sistema financeiro imobiliário agora vejam existe nesse cenário um agente que é extremamente importante que é o corretor de imóveis e quem é o corretor de imóveis O que faz o corretor de imóveis o corretor de imóveis é um cidadão profissional com isso quero eu dizer que a lei brasileira reconhece a profissão de corretor de imóveis e portanto exige deste agente o cumprimento de certos requisitos para que se possa enquadrar nesta categoria profissional mas o corretor de imóveis é aquele agente que não sendo empregado de uma das partes não sendo mandatário procurador de uma das partes não estando subordinado hierarquicamente a uma das partes promove o que chamamos de intermediação ou seja aproximação de duas outras partes prestando-lhes os esclarecimentos necessários e devidos e contribuindo para que elas celebrem entre si um outro contrato vejam que o corretor de imóveis então desempenha um trabalho realiza uma tarefa talvez possamos até dizer presta um serviço um serviço de corretagem Imobiliária E se ele presta um serviço ele tem direito a perceber uma remuneração pelo serviço por ele prestado acredito que tenhamos uma pergunta nesse sentido vejamos Caso o negócio tenha sido realizado quando o apartamento ainda estava na planta mesmo assim é obrigatório pagar a comissão do corretor de imóveis interessantíssima esta pergunta porque ela nos permite fazermos uma análise primeira a respeito da comissão de corretagem o ou seja o corretor de imóveis aquele agente ao qual nos referimos há instantes atrás que faz a intermediação de um outro negócio que faz a aproximação das duas partes esclarecendo e prestando as informações devidas e de forma adequada permitindo a elas a celebração de um outro negócio esse agente ao realizar o seu trabalho de forma adequada tem direito a receber uma Retribuição tem tem esta Retribuição é chamada de comissão de corretagem ou honorários de corretagem é uma Retribuição é uma remuneração que é feita ao corretor pelo serviço que foi por ele prestado a pergunta que nos foi apresentada é quem deve pagar a comissão de corretagem ao corretor de imóveis e para respondermos a essa pergunta precisamos então fazer uma análise do contrato de corretagem o contrato de corretagem está previsto no nosso Código Civil brasileiro a sua disciplina começa salvo melhor juízo no artigo 722 vejamos pelo contrato de corretagem uma pessoa não ligada a outra em virtude de mandato de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios conforme as instruções veja o que diz o artigo 724 do mesmo código civil a remuneração do corretor se não estiver fixada em lei nem ajustada entre as partes será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais ora vejam senhores então que sim o contrato de corretagem Imobiliária é um contrato sinalagmático é um contrato oneroso inclusive Isso significa que quem toma o serviço de corretagem chamado comitente do outro lado quem presta o serviço de corretagem chamado corretor Portanto o quem toma o serviço de corretagem tem sim o dever de remunerar o serviço que lhe foi prestado pelo corretor mas vejam questão interessantíssima que surge a obrigação do corretor de imóveis é uma obrigação de meio ou é uma obrigação de resultado os advogados por exemplo categoria na qual eu me enquadro tem a obrigação de meio o advogado não se responsabiliza pelo ganho de causa a obrigação do advogado é cumprida na medida em que ele presta o seu trabalho atendendo ao Zelo a diligência ao cuidado que lhe é exigido se ele assim o fez e a decisão mesmo nesse sentido não foi favorável aos interesses de seu cliente ele terá cumprido sua obrigação e Dependendo da forma como o contrato de prestação de serviços advocatícios foi pactuado merecerá terá direito a receber os seus honorários por outro lado o contrato de corretagem cria para o corretor e aqui enquadra-se o corretor de imóveis uma obrigação de resultado E é isso que está traduzido no artigo 725 do Código Civil textualmente a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado vou repetir o resultado previsto no contrato de mediação ou ainda que este não se efetive em virtude de arrep mas vejam está muito claro muito claro a remuneração do corretor lhe é devida se o resultado útil for atingido Essa é a orientação Legislativa Essa é a orientação jurisprudencial o corretor de imóveis só tem direito a receber a sua comissão se o contrato por ele intermediado for concluído for celebrado entre as partes agora quem deve pagar a comissão do corretor de imóveis é o comitente é a pessoa que o contratou é o tomador do serviço e vejam senhores que o artigo 724 do Código Civil brasileiro prevê a possibilidade de numa relação de compra e venda ou de promessa de compra e venda a comissão de corretagem ou os honorários de corretagem serem pagos pelo comprador ou pelo promissário comprador então a pergunta que não foi feita comprei um apartamento na planta bom já sabemos que em verdade não comprei mas sim celebrei um contrato de compromisso ou de promessa de compra e venda um contrato preliminar então não sou comprador sou promissário comprador ou compromissário comprador muito bem celebrei o contrato preliminar de compromisso de compra e venda de um apartamento que está está em construção este contrato que foi celebrado por mim na qualidade de promissário comprador e pelo incorporador responsável por aquele empreendimento na qualidade de promitente vendedor foi intermediado por um corretor de imóveis quem tem que pagar a comissão deste corretor de imóveis eu promissário comprador ou o incorporador promitente vendedor vejam acabamos de dizer que o artigo 724 do Código Civil prevê a possibilidade da comissão de corretagem ser paga pelo promissário comprador ou pelo comprador não obstante seja comum nos negócios imobiliá envolvendo imóveis usados não obstante seja comum nos Negócios Imobiliários Eme envolvendo imóveis usados a comissão ser paga pelo vendedor porque via de regra nesta situação quem contrata o serviço do corretor é o proprietário que quer vender o vendedor não obstante esta situação é possível que o promissário comprador ou comprador faça o pagamento da comissão de corretagem conforme prevê o artigo 724 do Código Civil A grande questão é quando eu celebrei o contrato de promessa de compra e venda com aquele incorporador me foi esclarecido eu fui devidamente informado o contrato estabelecia que quem estava pagando a comissão para que ele era eu promissário comprador não nos esqueçamos que embora se trate de um Contrato imobiliário a relação é uma relação de consumo O contrato está subordinado às normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor considerando-se a venda do apartamento na planta relação mantida entre o incorporador e o promissário comprador nesta situação o promissário comprador tem na qualidade de consumidor tem o direito de obter todas as informações inerentes ao negócio que esteja sendo celebrado absolutamente todas absolutamente [Música] todas então a jurisprudência caminha hoje neste sentido há dois eh julgados recentes até do do de uma das turmas julgadoras dos juizados especiais cíveis uma das turmas recursais dos juizados especiais civis inclusive aqui do Distrito Federal que estabelece exatamente esta disciplina vejam se o promissário comprador foi devidamente informado respeito do valor da comissão de corretagem e que quem pagaria aquela comissão de corretagem era ele se isso está materializada em um instrumento contratual seja umato de intermediação Imobiliária seja no próprio instrumento de contrato de promessa de compra e venda enfim se esta informação foi perfeitamente transmitida ao consumidor promissário comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem é dele e não terá ele posteriormente direito a repetição de indébito dobra da repetição de indébito menos ainda ressarcimento de danos morais né então eu eh trouxe para os senhores a a informação consubstanciada eh num em dois julgados um acordão número [Música] 6549 eh de relatoria da dra Ed Maria Coutinho Biz da terceira turma recursal do juizados especiais do Distrito Federal eh o julgamento ocorreu em 5 de fevereiro de 2013 foi publicado no dje de 21 de Fevereiro Daquele mesmo ano 2013 página 303 e também um julgado aqui do nosso STJ o resp 2357 origem em São Paulo que foi relatado pelo Ministro Dias trindade da terceira turma julgado em 10/08 de 92 é um julgado até mais antigo mas que retrata que naquela àquela época já havia essa previsão né Eh publicado no DJ de 14/09 de 92 página 14971 então ambos os julgados reforçam a tese de que a comissão de corretagem Pode sim ser paga pelo comprador ou pelo promissário comprador não há a obrigatoriedade de que a comissão de corretagem seja paga apenas e tão somente pelo vendedor ou promitente vendedor ainda sobre o contrato de eh corretagem Imobiliária é importante destacar a cláusula de exclusividade essa cláusula de exclusividade conforme prevê o o artigo 500 perdão [Música] 720 726 do Código Civil Vejam o que diz o artigo 726 do Código Civil iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes nenhuma remuneração será devida ao corretor Mas se por escrito for ajustada a corretagem com o exclusividade terá o corretor direito à remuneração integral ainda que realizado o negócio sem a sua mediação salvo se aada sua inércia ou ociosidade então a cláusula de exclusividade inserida nos contratos de corretagem Imobiliária produz ainda esse efeito o cit precisa Estar atento se houver cláusula de exclusividade e o corretor estiver trabalhando o imóvel anunciando buscando encontrar comprador intermediando a venda ou Promessa de venda o comitente não deve interferir não deve oferecer a terceiros sob pena de fechando o negócio sem a participação do corretor ter ainda que pagar integralmente a comissão do corretor em virtude da exclusividade que é uma segurança para o proprietário e também para o corretor agora vejam falando em corretor Será que o corretor de imóveis além de ter que promover a efetiva mediação do negócio para obter a sua remuneração tem algum outro dever me parece que há uma pergunta A esse respeito vamos a ela como Dev proceder o cidadão que comprou o lote junta Imobiliária mas o terreno não possou regist no senes peculiar e é uma situação que como advogado eu já tive a oportunidade de trabalhar um caso exatamente idêntico a este exatamente idêntico a este uma imobiliária uma das grandes imobiliárias lá da da capital do nosso Estado Goiânia eh óbvio não não farei referência ao nome dessa Imobiliária ah captou um empreendimento do tipo loteamento para trabalhar as vendas e uma quadra deste loteamento não estava registrada na serventia de registro de imóveis competente e o lote que era uma chácara era o tamanho de uma chácara foi vendido ou foi prometido em Venda assim mesmo a promissária compradora após o pagamento integral de todas as parcelas ajustadas no contrato obteve a autorização para escriturar o imóvel ao se dirigir ao tabelionato de notas para que fosse lavrada a Escritura pública de compra e venda a fim de ser levada ao registro e transferir a propriedade para si tomou ela conhecimento de que a a quadra onde estava o seu lote a sua chára não estava registrado o que a impediu de registrar a escritura daquela unidade em seu nome e de vender a um terceiro com quem ela já havia iniciado uma negociação resultado isso virou uma demanda judicial e foi aplicada a regra contida no parágrafo único do artigo 723 do Código Civil que estabelece que sob pena de responder por Perdas e Danos o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do Risco do negócio das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência portanto senhoras e senhores aqueles que atuam norment como corretores de imóveis antes de anunciar qualquer imóvel precisam sempre ter o cuidado de verificar a documentação Imobiliária vijam esse caso um lote que não tinha registro na serventia Imobiliária e que foi negociado por uma empresa imobiliária que atua no ramo da corretagem imobiliá a consequência foi a responsabilidade civil daquela empresa e isso se aplica ao corretor de imóveis de uma forma geral estamos falando aqui sobre responsabilidade civil do corretor de imóveis Vejam o corretor de imóveis tem o dever de esclarecer as partes quanto aos riscos e qualquer circunstância que possa interferir no negócio que se pretende concluir vejam que as principais obrigações os principais deveres do corretor de imóveis são os deveres da diligência e da Prudência o corretor precisa ser diligente ele precisa verificar a documentação referente ao imóvel que ele pretende negociar o corretor precisa ser Prudente Se ele perceber que há algum indício que há alguma circunstância quea prejudicar o negócio ele não deve intermediar aquele negócio so pena de responsabilidade civil ou seja responder pelas perdas e pelos danos que com seu comportamento tiver provocado a qualquer uma das partes E foi que acabou acontecendo neste caso concreto que eu me referia os senhores né então vejam que esta responsabilidade civil do corretor de imóveis eh discute-se se depende ou não de culpa discute-se se é objetiva ou se é subjetiva mas o fato é o corretor de imóveis que não for dirigente que não for Prudente que deixar de esclarecer a qualquer uma das partes sobre os riscos do negócio sobre qualquer circunstância que possa provocar algum risco ao negócio este corretor responderá pelas Perdas e Danos bem senhoras e senhores com isso eh encerramos a nossa terceira aula e aproveitamos este momento para fazer uma rápida revisão sobre aquilo que falamos neste encontro então começamos aqui dando sequência análise dos contratos Imobiliários e falamos um pouco então sobre o financiamento habitacional e sobre o financiamento imobiliário destacamos aqui que são duas modalidades de concessão de crédito que se materializam em um contrato uma espécie contratual chamada de mútuo feneratício cada um com suas características próprias e a grande diferença entre uma espécie e outra espécie diz respeito à origem dos recursos que são objeto daquele empréstimo se os recursos vêm da caderneta de poupança ou do FGTS estamos falando em sistema financeiro da Habitação se os recursos vê do setor privado da iniciativa privada de investidores privados então estamos falando em sistema financeiro imobiliário a lei que instituiu o sistema financeiro imobiliário propiciou um reaquecimento no mercado imobiliário e e Especialmente na construção e venda de novos Imóveis uma vez que trouxe um novo mecanismo garantidor para os investidores no mercado imobiliário qual seja a alienação fiduciária em garantia de bens Imóveis o Instituto jurídico que até então vinha sendo muito utilizado e de forma bastante eficaz para a garantia de financiamentos de veículos automotores passou então a ser aplicado para os bens Imóveis vimos também a atuação do corretor de imóveis e o contrato de corretagem destacamos o fato de que não obstante seja comum nas negociações envolvendo imóveis usados a comissão ser paga ao corretor pelo proprietário vendedor do imóvel é perfeitamente possível conforme entendimento Legal doutrinário ou jurisprudencial que a comissão de corretagem seja Paga pelo comprador ou promissário comprador de imóvel desde que isso fique muito claro desde que esta informação seja transferida e bem compreendida pelo promissário comprador ou pelo comprador do imóvel sobre pena de restituição da importância paga repetição de indébito e por último Vimos a responsabilidade civil do corretor de imóveis que resulta dos seus deveres de dirigência e de prudência que resulta da obrigação imposta a ele pela lei de prestar às partes do negócio todos os esclarecimentos sobre os riscos sobre possibilidade de variação de preço sobre qualquer circunstância que possa interferir no negócio a ser celebrado com isto encerramos Então essa nossa terceira aula e na próxima aula vamos falar sobre locação predial Muito obrigado tem dúvidas sobre o assunto mande um e-mail para nós sabero @st jus. br você também pode estudar pela internet acessando o site www.
