Aula 29 - direito de superfície no Estatuto da Cidade

E aí pessoal tudo bem o estatuto da cidade tem uma série de instrumentos que vem do direito privado e Nesta aula eu tratarei especificamente do direito de superfície vejam bem esse direito de superfície é tanto um instrumento de política Urbana de acordo com o estatuto da cidade quanto o Instituto Geral do direito civil por essa razão esse Instituto está tratado não apenas do estatuto mas também no código civil bom como é se dá esse tratamento como é a disciplina jurídica desse instrumento tão importante para nós aqui no desenvolvimento das cidades basicamente pessoal de acordo com

o estatuto da cidade a superfície nada mais é que um direito real sobre imóvel alheio e que viabiliza construções sem a ocorrência da acessão ao imóvel Vejam a superfície na verdade permite que nós excepcion a aplicação da teoria da sessão no caso concreto porque na prática ela impede que uma construção realizada sobre um imóvel se incorpore a esse imóvel vamos lembrar o que é a teoria da sessão de acordo com essa teoria o acessório Segue o principal e portanto se nós fizermos uma construção sobre um imóvel se nós plantarmos algo sobre o imóvel pela teoria

da sessão essa construção ou essa plantação sim incorporam ao bem principal que é o próprio imóvel Tá certo então o direito de superfície ele é muito importante porque ele dá essa possibilidade de se dissociar a construção ou mesmo uma plantação em relação ao imóvel principal e na prática pessoal nós podemos usar o direito de superfície tanto para o solo quanto para o subsolo ou o espaço aéreo eu vou dar aqui alguns exemplos dessas situações Imaginem que nós desejamos criar um edifício de apartamentos e esse Edifício tenha vários terrenos ao seu redor com casinhas Tá certo

Imaginem que nesse nosso Edifício nós precisem de mais espaço para ampliação da garagem subterrânea então o que que nós podemos fazer nós podemos usar o subterrâneo do nosso próprio terreno em que será construído o edifício E além disso nós poderemos negociar com os proprietários da casas vizinhas a instituição de Direito de superfície apenas sobre o subsolo dessas casas vizinhas para nós expandirmos o estacionamento desse empreendimento Tá certo nós poderíamos pensar esse mesmo exemplo pro poder público Imagine que o poder público crie lá um hospital público uma escola e necessite do subsolo de imóveis da vizinhança

para expandir o estacionamento poderíamos usar aí também o direito de superfície Veja uma outra situação então nós podemos também pensar a superfície apenas em relação ao espaço aéreo Então vamos imaginar que nós temos dois edifícios públicos de uma universidade vejam é possível que entre esses dois edifícios públicos nós tenhamos lá uma série de imóveis privados e nós podemos pensar na necessidade de conectar esses edifícios públicos por uma passarela aérea que é que nós podemos fazer Nós não precisamos desapropriar aquelas casas que se encontram entre os edifícios da universidade pública nós podemos simplesmente negociar um direito

de superfície com aqueles proprietários que estão ali no meio entre os dois prédios públicos para que se institua um direito de superfície sobre o espaço aéreo e ali as a universidade pública liga os dois edifícios por meio da passarela então vejam que interessante não é nós usamos a superfície para conectar dois edifícios públicos por meio de uma passarela aérea Tá certo então a superfície pode incidir de apenas sobre sobre o solo apenas sobre o subsolo ou apenas sobre o espaço aéreo Tá certo não é preciso que todas as dimensões estejam contempladas Para viabilizar Esse instrumento

bom como é que nós vamos celebrar o direito real de superfície como é que nós vamos viabilizar do ponto de vista jurídico a instituição de um direito superfí em relação a um imóvel vejam nós vamos utilizar aqui a figura do contrato então é preciso não é que aquele que detém a propriedade imóvel e o superficiário que vai obter o direito real de superfície celebrem um contrato tá certo esse contrato pode ser celebrado a título gratuito ou oneroso Ou seja pode ser que o proprietário do imóvel não queira receber nada pela instituição da superfície então aí

temos um contrato gratuito ou pode ser que ele queira algum valor para a instituição da superfície aí nós vamos falar de uma superfície onerosa para o superficiário é o superficiário que terá que pagar ao proprietário o valor desejado Tá certo outra coisa importante nós estamos falando aqui de um direito real e a criação desse direito real bem como a sua extinção devem ser averbadas no registro de imóveis Tá certo então lá na matrícula daquele imóvel sobre o qual nós temos direito de superfície é preciso que haja uma verbação para dar transparência a esse direito real

para dar segurança jurídica aos envolvidos e a todos que venham a se relacionar com aquele imóvel Tá certo como é que funciona a questão aqui da duração e da transferência desse direito bom é muito simples de acordo com o estatuto da cidade o direito de superfície pode ser instituído por tempo determinado Então por alguns anos por algumas décadas ou por tempo indeterminado sem se fixar uma duração no contrato além diso disso pessoal estatuto da cidade reconhece que a superfície pode ser transferida a terceiros por ato intervivos ou também transferida por ato causa mortes Pode ser

que o o superficiário faleça e os seus herdeiros recebam direito real de superfície Tá certo e pode ser também que o superficiário deseje alienar aquele direito de superfície a um terceiro então é possível alienar o direito de superfície é possível deixar o direito superfície para o sucessor ah na herança e assim por diante Tá certo tudo isso porém Depende do que está pactuado no contrato que institui esse direito real bom vamos olhar agora quais são os direitos do superficiário ou seja daquele sujeito que obtém o direito de superfície esse sujeito lembrando pode ser uma pessoa

física pode ser uma pessoa jurídica pode ser uma pessoa jurídica privada ou até mesmo uma pessoa jurídica estatal Tá certo então basicamente o superficiário pessoal tem o direito de usar o solo o subsolo ou o espaço aéreo depende né O que foi efetivamente eh eh dado e em superfície no contrato tá bom eh é preciso que esse uso se dê na forma contratual ajustada para destinação ajustada Tá certo então por exemplo se se institui ali uma superfície em relação ao subsolo de um imóvel para construção de eh um estacionamento obviamente aquilo aquela área aquela área

do subsolo não pode ser utilizada para outras coisas que não estejam previstas eh no contrato para outras destinações não previstas E além disso pessoal é preciso que o direito de superfície seja manejado aqui respeitando-se a legislação urbanística por quê nós sabemos que a legislação urbanística traz regras de uso traz regras de ocupação traz regras sobre limites de altura das construções então ao se usar o direito de superfície é preciso respeitar a legislação urbanística tá bom vejam Como eu disse o direito de superfície pode ser transferido a terceiros não é na forma do contrato desde que

o contrato aceite essa transferência e também pode ser transferido a a a herdeiros Tá bom agora quais são os deveres aqui do superficiário superficiário tem uma série de direitos mas tem também deveres então basicamente o superficiário deve responder pelos encargos e tributos incidentes sobre o objeto do direito de superfície então se nós temos lá tributos como o IPTU em relação ao imóvel cabe ao superficiário pagar o valor proporcional àquilo que ele tem como objeto da superfí Tá certo então o superficiário sempre vai arcar com os encargos e os tributos de maneira proporcional levando em conta

efetivamente aquilo que ele ocupa por conta do direito de superfície agora nós estamos falando aqui de uma relação flexível e portanto é possível que o contrato que institui a superfície preveja alguma Norma em um sentido diverso é possível que e o superficiário não assuma por exemplo esses encargos e tributos caso o proprietário do imóvel assim aceite Então tudo isso pode ser efetivamente negociado pessoal eu comentei que o direito de superfície que é um direito real pode ser alienado a terceiros mas nesse caso nós temos que respeitar direitos de preferência então vejam se o superficiário Pretender

alienar o direito de superfície é preciso que ele dê a possibilidade de o proprietário adquirir com preferência aquele direito real então vejam o superficiário pode alienar o direito de superfície mas ele deve oferecer inicialmente ao proprietário para que o proprietário possa exercer o seu direito de preferência Além disso pode ser que o proprietário do imóvel principal queira alienar aquele bem e nesse caso o proprietário do imóvel principal também deve respeitar um direito de preferência do superficiário então se eu tenho lá por exemplo eh um direito de superfície sobre o espaço aéreo para construir uma passarela

bom se o proprietário do imóvel no qual né ou sobre o qual eu construí a passarela Pretender alienar aquele imóvel ele deve me permitir como não é titular do direito de superfície para construção da passarela ele deve me permitir exercer o direito de preferência para que eu possa adquirir o imóvel não é com prioridade desde que eu respeite as condições em relação à oferta de terceiro o que eu quero dizer o seguinte se um terceiro oferece lá um valor de R 1 milhão de reais pelo imóvel eu tenho que naturalmente cobrir essa proposta não é

então a lei exige aí que a preferência seja ah dada ao superficiário ou ao proprietário do imóvel desde que obviamente haja igualdade de condições em relação à oferta de terceiros bom Como é que o direito de superfície se extingue vejam Nós temos duas situações principais A primeira é de advento do termo vamos imaginar que o direito de superfície tenha sido criado com um prazo de duração por 2 anos por 10 anos 20 anos e assim por diante bom esgotado esse prazo o direito real aparecerá Tá certo Além disso temos a possibilidade de extinção por descumprimento

das obrigações contratuais então pode ser que tenhamos lá algumas destinações para a área que é dada em superfície e o superficiário descumpra essas destinações E aí nesse caso obviamente teremos a extinção contratual Tá certo agora notem o fato de o imóvel principal ser alienado ou o fato de algum dos sujeitos tanto o proprietário do imóvel quanto superf judiciário falecerem ou desaparecerem não é se forem pessoas jurídicas não faz que o direito real de superfície se extinga tá certo então isso é muito muito muito importante vamos imaginar que o imóvel seja de propriedade de uma empresa

essa empresa vem a falência não é eh nesse caso o direito de superfície não vai se extinguir Tá certo vamos imaginar que eh o o direito de superfíci seja instituído em relação ao imóvel de uma pessoa física que venha falecer nesse caso também não há extinção do direito de superfície tá bom Outra coisa importante pessoal sempre que o direito de superfície extingue nós temos alguns efeitos jurídicos então vejam o proprietário do imóvel vai nesse caso recuperar o pleno domínio do terreno E além disso vai assumir as benfeitorias introduzidas no imóvel ficando dispensado de qualquer tipo

de indenização A não ser que o contrato disponha em sentido contrário Então de novo quando a superfície se extingue Imaginem que com base na superfície eu construir lá a passarela não é Ou construir lá um um estacionamento subterrâneo a princípio quando a superfície se extingue o proprietário do imóvel principal obtém para sua propriedade toda aquela construção e não é obrigado a indenizar ele só terá que indenizar Se houver uma previsão específica no contrato Tá certo vejam que como eu já disse a extinção da superfície deve também ser será verb no cartório de registro de imóveis

e isso é uma determinação que consta lá do estatuto da cidade Bom pessoal para fechar Como eu disse ao início eu comentei aqui as regras de Direito de superfície do estatuto da cidade até porque nós vamos usar esse Instituto para desenvolvimento urbano porém nós temos também uma série de regras de direito superfície no código civil Então se vocês analisarem lá o artigo 1369 e seguintes perceberão que há toda uma disciplina do direito de superfície e na disciplina do Código Civil nós temos algumas diferenças em relação ao que diz o estatuto da cidade então por exemplo

o código civil permite que se aplique a superfície não só para construções como diz o estatuto da cidade mas também para plantações Além disso O Código Civil prevê sempre tempo determinado para a superfície o código civil não autoriza obra no subsolo salvo se for inerente ao objeto do direito de superfície O Código Civil proíbe pagamento por transferência causa mortes e além disso O Código Civil traz uma regra que trata da indenização ao proprietário ao superficiário em caso de desapropriação daquele imóvel Tá certo notem ainda pessoal que o Código Civil tem uma regra super interessante sobre

a aplicação do direito de superfície por entes públicos então o código diz o seguinte as regras Gerais se aplicam aos entes públicos desde que obviamente não haja algum tipo de Norma especial de Direito Administrativo sobre essa matéria Então esse é o direito de superfície Espero que tenham gostado um grande abraço e até a próxima