nos últimos meses a gente tem percebido que os dividendos dos fundos imobiliários de papel eles vem sofrendo algumas oscilações e você na hora de selecionar o seu fundo imobiliário de papel pra sua carteira de fiz fica se perguntando o que será que afeta o dividendo de um fundo imobiliário de cri bem eu sou Ricardo Figueiredo especialista em fundos imobiliários aqui na speit e no vídeo de hoje eu vou te mostrar cinco fatores que afetam a distribuição de um fundo imobiliário de papel lembrando fundo imobiliário de papel fundo imobiliário de cri ele é um fii ou
de a maior parte do patrimônio está alocada em recebíveis Imobiliários no chamado Cris os certificados recebíveis Imobiliários dívida né Então o fundo imobiliar não é dono de imóvel ele é credor de uma dívida pois bem De onde vem o fluxo que alimenta os dividendos que este fundo distribui pagamento dessa dívida dos devedores dessa carteira de crédito Então quando você abre o relatório gerencial de um fundo de cri lá você vai ver vários e vários Cris vários devedores Então você tem lá o fundo de cri aqui tá ele e tem vários cri aqui dentro cri a
crib CRC CRD e você que já acompanha aqui o canal há mais tempo já sabe que a nossa preferência é o maior número possível de Cris aqui dentro da Estratégia do fundo é Claro porque a gente vai minimizar o risco a gente vai maximizando a diversificação minimizando o risco eu costumo dizer quando a gente tá falando de dívida a gente tem que se preocupar mais em pulverizar o risco mesmo porque eventos que vão afetar o nosso dividendo eles vão acontecer ao longo do tempo n então quando aconteçam que o impacto seja pequeno então vamos lá
essa turma aqui paga as dívidas entra dinheiro no caixa do Fundo O fundo paga as despesas taxa de administração custos pro fundo existir e aí sobra aqui o resultado do fundo do resultado saiu dividendo fundo é obrigado a distribuir no mínimo 95% do seu resultado dentro do semestre vamos lá o que que pode afetar esse meu dividendo cinco fatores que afetam o meu dividendo primeiro fator flutuação do indexador lembre-se seu fundo imobiliário ele é composto de Cris não é cada cri aqui tem um indexador quando o fundo ele é agnóstico o gestor ele vai comprar
cri que é indexado ao CDI esse aqui é IPCA esse aqui é GPM e ele pegou mais um de PCA pronto então ele tem mais inflação mas ele não é fiel a um indexador ele vai de acordo com as oportunidades que ele julga interessante no mercado e aí o dividendo deste fundo imobiliário ele vai variar de acordo com a variação do indexador o que que afeta o CDI taxa SELIC se a taxa SELIC sobe essa turma paga mais se a taxa SELIC cai essa turma paga menos os de inflação são intuitivos se eu tenho mais
inflação lá na medição do IPCA este cria aqui e este último aqui vão pagar mais Se a inflação vem para pertinho de zero este e este pagarão menos o mesmo vale para o IGPM mais IGPM paga mais menos IGPM paga menos Então eu preciso abrir a carteira dos fundos imobiliários de papel que eu tenho e observar Quais são os meus indexadores Se você entra no período de inflação diminuindo pode apostar o dividendo do seu fundo imobiliário provavelmente se reduzirá se você entra num período de inflação acelerando Provavelmente o dividendo do seu fundo imobiliário crescerá às
vezes um ou outro gestor ele gosta de linearizar que que é isso quando ele pega um período de inflação mais alta ele não tem que distribuir 95% aqui ele vai segurando o máximo possível desses 5% para quando a inflação vier mais baixa ele ter uma reserva aqui para equilibrar as coisas o mesmo dentro do semestre ele tem um mês de agosto por exemplo em que ele fez um resultado mais forte porque a inflação foi mais alta ele sabe que a inflação vai dar uma reduzido adiante então o que que ele faz ele é obrigado a
distribuir 95% no semestre é até dezembro então ele diminui esse dividendo agora porque foi muito alto o resultado dele e vai pegando essa sobra e vai colocando nos meses seguintes até dezembro quando ele chega lá em dezembro ele cumpriu o que pede a lei que é a distribuição de no mínimo 95% então ele vai pilotando essa distribuição dentro do semestre ele dá uma linearizada Mas você tem que ter essa consciência a flutuação do indexador é o primeiro fator que vai afetar o seu dividendo primeiro fator flutuação de indexador segundo fator inadimplência você tá falando de
dívida Se você tá falando de dívida você corre o risco do calote e lembre-se o melhor negócio no Brasil é um banco bem administrado segundo melhor negócio no Brasil é um banco mal administrado banco dá dinheiro no Brasil e banco trabalha com quê com crédito e você acha que banco não toma calote toma E não é pouco então se o melhor negócio do Brasil que é o banco ele vive de crédito e toma calote não seremos nós investidores de fundos imobiliários passando anos comprando cotas de fiz que vamos passar em lesos teremos eventos de inadimplência
em nossas carteiras pode serir na diência do aluguel lá no fundo de tijolo mas na diência em atividade de crédito eu diria que inclusive ela é relativamente mais comum por isso que a gente pulveriza a carteira diversifica o máximo possível quando ela ocorre ela machuca pouquinho acontece que se você pega um período em que uma parte maior da carteira passa por eventos de inadimplência Ou você tem uma carteira que tá um pouquinho mais concentrada e justamente aquela fatia que está mais concentrada deu inadimplência não tem milagre seu dividendo será afetado negativamente ele vai cair não
teve entrada de dinheiro no caixa gestor vai pagar dividendo como não teve pagamento de recurso Ah o cri tem garantia você pode renegociar tudo isso é verdade para depois para aquele momento você tem que esperar uma redução da distribuição daquele dividendo os eventos de inadimplência onde a gente encontra maior probabilidade deles ocorrerem onde eu tenho o maior risco de crédito o rild então a turma que é rild que paga mais taxa ela corre mais risco de inadimplência aí depois vem a turma que é Middle Risk e onde eu tenho menor risco de inadimplência são nos
High grades onde eu tenho melhor qualidade de risco de crédito aqui não é questão de melhor nem questão de pior é questão primeiro de aptidão ao risco qual perfil de risco você tem se você topa correr um pouquinho mais de risco no hild ou se você prefere ficar mais seguro aqui no High grade consciência que mesmo no High grade Você pode ter sem evento de n implen ainda que seja mais difícil as garantias sejam melhores Tá mas em todos aqui o evento de inadimplência pode vir a ocorrer e na ocorrência de evento de inadimplência Você
pode ter impacto no dividendo vai depender muito do quê teve na diência em que cri ou em quais Cris qual a relevância dessa turma na carteira por isso que é importante você inclusive diversificar dentro da sua fatia de fundo de cri não tenha um único fundo de cri selecione aí dois três quatro fundos de cri para você ampliar a maximização e minimizar o risco que um evento de inadimplência pode causar na sua carteira segundo fator que afeta então o dividendo e na diência como é que eu me protejo disso diversificando terceiro elemento que pode afetar
a distribuição do seu dividendo e esse terceiro elemento Ele é bem interessante Por que ele é interessante porque ele vai afetar no curto prazo Mas pode ser que a gente tenha a devolução do recurso adiante a gente chama de repactuação de condições O que é a repactuação a repactuação é a antessala da inadimplência quando os credores de uma dívida percebem que o devedor tá mal das pernas você pode evitar o evento de inadimplência já chamando devedor ou o próprio devedor já avisa a turma ó vai dar ruim Então vamos sentar aqui vamos dar uma negociada
numa situação temporária porque do jeito que tá vai dar ruim vai dar inadimplência por isso a gente fala que é a antessala aqui a gente pode ter eventos como carência que que é a carência ser ele não tem que pagar juros e amortizações conforme um calendário que foi estipulado lá no momento da concessão de crédito Sim vamos imaginar que é o devedor tá mal das pernas você credor ainda não quer executar as garantias Então você vai dar uma chance para ele a chance é olha fique 6 meses sem pagar juros e amortizações você não vai
pagar nada 6 meses de carência não é perdão de dívida é carência todo esse recurso ele continua sendo acru pelos indexadores saldo devedor vai crescendo e você recuperará este valor mais adiante só que neste ato temporal nestes 6 meses essa carência afeta o teu casx e ele fica reduzido E aí mais uma vez a gente a gente precisa entender Qual é o tamanho deste cri dentro do seu patrimônio se você tá falando de uma fatia generosa do Fundo de cri seu dividendo sofrerá se for ali uma operação que representa 1% do patrimônio Muito provavelmente isso
passa em colomy ali pelo dividendo agora se você tá falando ali de 30% da turma tá mal das pernas e veio pedir água aqui uma renegociação a repactuação aí pode esperar atu dividendo vai sofrer neste período em que você gerou essa carência E aí você espera que adiante Depois deste fôlego o devedor retome as plenas condições de manter a adimplência da dívida o que mais pode ter aqui pode ter um evento que a gente chama de waiver ó que nome bonitinho né o pessoal gosta de trazer emos lá de fora o waver é como se
fosse uma reconfiguração de uma condição em que aí sim você tem Impacto financeiro de forma estrutural na dívida famoso perdão você não vai perdoar toda dívida dívida Mas você vai perdoar um pedaço por exemplo o devedor ficou um mês de inadimplência aí você vai lá e dá um aer nas correções que ele deveria pagar aqui por ter ficado em na adimplente e fala agora você continua a pagar normalmente ou então você dá um waiver de 3 meses de correção monetária então o cri é IPCA mais 6% ao ano durante 3 meses esse cri vai ser
só 6% ao ano não tem a correção monetária por exemplo tá vendo que você abriu mão de alguma coisa e essa alguma coisa não volta mais aí a gente tá falando de um waiver a carência eu dou um tempo e depois o dinheiro volta no waiver o que você deixou passar passou esse não volta mais então isso daqui estas condições de repactuação de como é o pagamento da dívida isso vai impactar o teu dividendo vai impactar mais ou vai impactar menos se a gente tiver falando de uma fatia Menor da carteira sendo repactuar ou de
uma fatia maior da carteira sendo repactuar no momento que eu gravo este vídeo finalzinho de outubro se você quiser ver isso daqui na prática a Abra o relatório gerencial de alguns fundos de cri que passaram por eventos de repactuação ou de inadimplência mesmo então por exemplo o iridum irdm11 o último relatório dele nesta data finalzinho de outubro você vai lá observar que ele tem uma tabela dizendo que tem cri emad implant tem cri em carência então isso daqui aparece e aí quando você olha o histórico de dividendo dele você começa entender que isso também afeta
negativamente por isso que ele colhe o dividendo importante destacar que estas coisas aqui gente não ocorrem de forma isolada Então você tem flutuação de indexador podendo afetar negativamente o seu dividendo e ao mesmo tempo um evento de inadimplência e ao mesmo tempo você tem uma carência em alguma outra operação veja é a tempestade perfeita o indexador remunerando menos a inflação menor por exemplo aí você tem um cri da carteira em NAD implante E você tem uma outra turminha ali pra qual você deu carência tudo isso afeta negativamente o seu dividendo não ocorrem de forma isolada
as coisas também podem acontecer de forma combinada já vimos três elementos que afetam negativamente seu dividendo coloca aí nos comentários se você já foi vítima de um desses eventos aí em algum fundo de cri da sua carteira de fiz certo vamos para o quarto item que afeta negativamente a distribuição de dividendos do seu feed de papel e este quarto item não é muito antigo não em fundos de cri não tá é a famosa alavancagem o que que é alavancagem alavancagem é um recurso que entra para você comprar mais ativos sem que necessariamente você tenha emitido
cotas para captar este recurso como é que funciona a alavancagem no fundo de tijolo ela é mais intuitiva você compra um imóvel com Promessa de pagamento Então você vai lá o imóvel custa 100 milhões você dá 50 milhões por comprador e fala ó te paga o resto daqui a um ano corrige pelo CDI você gastou só 50 no imóvel só que você vai receber todo o fluxo dele você tá operando alavancado se você tivesse recebendo só metade do aluguel ainda não estaria alavancado Mas como você tá recebendo todo o fluxo dele você tá alavancado pois
bem Como é que um fundo de Cris se alavanca bem funciona com a chamada operação compromissada reversa mais um nome maravilhoso Aí que a turma inventa pras operações ela funciona da seguinte forma você tem aqui o fi e você tem aqui a contraparte o fii ele tem o que aqui dentro Cris né então ele vende o cri pra contraparte com o compromisso de recomprar lá na frente ele assume o compromisso de recompra então ele vende e recompra o que seria essa contraparte essa contraparte é alguém que topa fazer essa operação que aceita pegar o cri
durante um tempo e depois devolver para o fundo imobiliário em troca de uma taxa uma remuneração essa remuneração pode ser por exemplo CDI mais 2% ao ano CDI + 1,5 ao ano CDI mais 55% ao ano quanto menor essa taxa mais fácil do Fundo de cri ganhar dinheiro com essa operação Então essa contraparte vai atuar dessa forma ela topa fazer este vai e volta em troca de um pedacinho de uma taxa uma remuneração Qual é o risco que ela tem o risco que ela tem é o fundo de cri não recomprar E se o fundo
de cri não recompra o que acontece com ela ela fica com os cris enquanto está no prazo que foi acordado aqui se meses por exemplo o fluxo deste cri é do fundo imobiliário apesar de você ter feito a venda para depois recomprar é o fundo imobiliário que continua recebendo as receitas deste cri este cara aqui a contraparte ele está recebendo apenas a remuneração que ele combinou CDI mais 1% ao ano pronto porque o risco dele é muito muito pequenininho ele fez uma operação que obviamente ele conhece quem é esse fundo de cri ele conhece o
cri que ele comprou Ele normalmente faz isso com chis High grade não vai fazer isso com chis High yield se Event eventualmente ele pegar este cri de volta para ele porque o fi falhou na operação a gente não tem histórico disso mas pode vir acontecer ele tá com um cree High grade na carteira então ele Tá mais protegido ocorre que neste interim esse cara tá ganhando o quê CDI mais uma taxinha e este ele recebeu o que aqui ele não fez a venda que que entrou para ele aqui entrou dinheiro não entrou então ele tá
recebendo o fluxo do do cri entrou uma grana para ele o que que ele fez com essa grana ele foi lá e comprou mais cri então ele comprou mais cri e esse cri paga remuneração para ele então Note que com a grana deste cri aqui ele tá recebendo duas remunerações de cri porque ele tá recebendo a remuneração deste cri só que ele fez a compromissada levantou o recurso e comprou outro cri como é que isso daqui pode afetar negativamente o teu caixa se você tá fazendo tudo isso daqui com cri que é IPCA mais e
você pega uma janela de IPCA mais dura IPCA pequenininho ali zero por exemplo o dividendo que essa turma paga é baixinho se você tá numa janela em que o CDI tá elevado o teu custo de dívida tá para cima e aí essa conta ela fica negativa pro fundo nesse momento ele tá perdendo dinheiro com essa alavancagem o que ele espera ao contrário é que esta conta fique menor e que aqui por exemplo ele tem uma aceleração de inflação e os dividendos Façam mais sentido para ele como toda e qualquer operação de alavancagem gente tem risco
de dar certo ou de dar errado uma outra fonte de recurso que isso aqui vai trazer para ele ele só vai conseguir capturar adiante a despesa ele tá pagando agora é na veia o benefício que na minha leitura pode vir a ser o maior benefício dessa operação ele só colhe adiante qual seria esse benefício esse benefício é fazer o giro dessa posição aqui em que ele vai ter ganho de Capital nesse cri que ele comprou então por exemplo ele comprou esse cri a IPCA mais 7% ao ano quando chegar o evento de recompra ou ele
vai ter que fazer uma emissão de novas cotas para gerar recurso e pagar isso daqui ou ele vai ter que rolar a operação tem que ver se é interessante para ele rolar a operação ou ele vende esse cri por exemplo o mercado tá pagando IPCA mais 6 agora a taxa Não caiu o que acontece com o valor do cri ele sobe é ganho de Capital então ele foi surfando dois receita de dois Cris e ainda pode gerar um ganho de Capital adiante Aqui é onde eu acredito que por muitas vezes está o pulo do gato
só que Note que você tem aí um descasamento temporal a despesa da alavancagem ela já corre na cabeça e o benefício uma parte dele só virar adiante Então na hora de avaliar a alavancagem a gente tem que tomar cuidado e perceber esse tipo de situação mas mais do que isso o foco aqui é a alavancagem eu tenho despesa não tenho a despesa ela pode afetar negativamente o dividendo do seu fundo de papel certo esse foi o quarto elemento e agora a gente chega no Quinto Elemento e O Quinto Elemento que pode afetar o dividendo do
seu fundo de papel ele pode afetar pro bem ou pro mal assim como alavancagem é o giro de carteira e a gente já falou dele um pouquinho aqui independente ente de ter alavancagem ou não o gestor lá ele tem vários Cris na carteira lembra cri a crib E por aí vai vamos imaginar que o cria é IPCA mais 7% ao ano aí ele comprou por isso daqui tá foi a taxa que ele comprou o mercado hoje to para pagar nele IPCA mais 55% ao ano as condições melhoraram o risco de crédito desse cara é muito
bom as condições de mercado melhoraram quem vai comprar hoje topa correr esse risco de crédito para receber só IPCA mais 5,5 não quer receber IPCA mais S se este cara topa receber menos adivinha o que acontece com o preço desse ativo ele sobe então o giro de carteira traz lucro na operação o lucro em giro de carteira sempre vai impactar a caixa impactou de forma positiva seu dividendo sobe mas o giro aqui poderia ter sido da seguinte forma agora o mercado só tá pagando nele IPCA mais 8 e por alguma razão o gestor resolveu vender
só que se o mercado Tá exigindo IPCA mais 8 o mercado que é mais taxa O que aconteceu com o preço desse ativo ele caiu esta operação gerou um prejuízo para o fundo de cri este prejuízo impacta caixa se impactou caixa ele diminui o teu resultado se diminuir o resultado seu dividendo vai sero menor seu dividendo Será menor por conta de prejuízos em giro de carteira lucros em giro de carteira mais dividendo prejuízo em giro de carteira menos dividendo Observe o histórico do gestor como ele faz giro de carteira se ele faz porque tem alguns
gestores que praticamente não fazem giro de carteira e tem alguns outros que gostam todo mês estão ali girando carteira verifiquem se no histórico eles acertam mais ou se eles erram mais como isso impacta o dividendo quanto mais giro de carteira maior a flutuação que o dividendo pode vir a ter certo Quinto Elemento que afeta o dividendo do seu fundo de cri como eu prometi para vocês hoje cobrimos os cinco fatores que podem melhorar ou piorar o dividendo do fundo imobiliário de papel que você tem aí então vamos recapitular Quais são os cinco só para você
não não se esquecer a flutuação do indexador mais inflação mais juro menos inflação menos juros e na dim plencia ficou devendo não tem resultado para distribuir ou fica Menor repactuação das condições carência você dá um prazo pro devedor se organizar e depois ele volta a te pagar waiver você dá um perdão de alguma fatia ali da dívida para ele ter mais fôlego e voltar a ficar plenamente adimplente para ti alavancagem que a gente explicou aqui essa condição da compromissada reversa despesas no curto prazo podendo gerar lucros mais adiante e por fim o giro de carteira
vendeu com lucro melhor o dividendo vendeu com prejuízo piora o dividendo o vídeo de hoje foi esse espero que vocês tenham gostado do conteúdo coloque aí nos comentários conteúdos que vocês querem ver aqui no canal não se esqueça de se inscrever ativar as notificações para você ser lembrado quando publicarmos novos vídeos eu volto com mais um grande abraço
