Olá pessoal hoje vamos falar de um tema que na minha opinião vai ficar mais frequente nos próximos meses quando estivermos observando o mercado de fundos imobiliários as emissões de cotas de fis Por que que um fundo imobiliário faz uma emissão de cotas O que é o direito de preferência O que é o recibo de subscrição será que toda a emissão é boa pro fundo imobiliário Será que você deve participar de todas as emissões que são oferecidas o vídeo de hoje é pra gente tentar responder essas perguntas e algumas outras eu sou Ricardo Figueiredo analista cnpi responsável pela cobertura de fundos imobiliários na [Música] speit Então vamos começar entendendo por que que um fundo imobiliário faz uma emissão de cotas um fundo imobiliário ele é um fundo fechado então Diferentemente de um fundo multimercado um fundo de ações em que você acessa home broker da sua corretora e decide aplicar naquele fundo quando você aplica você está entregando dinheiro pro fundo e o fundo vai criar novas cotas para você isso serve para um fundo de ações para um fundo multimercado para um fundo de renda fixa mas o fundo imobiliário ele é fechado estes outros Fundos são Fundos abertos Então a gente tem essa possibilidade de est observando aí as aplicações e resgates o fundo imobiliário por ser um fundo fechado as cotas deles são negociadas em ambientes de bolsa Então você tem um número Lim AD de cotas que ficam ali trocando de mãos logo quando o gestor quer comprar mais ativos ele precisa de dinheiro como ele tem acesso a este recurso através de uma nova emissão de cotas Então o fundo vai fazer emissão de cotas quando ele está nascendo né A primeira emissão para captar os primeiros recursos e comprar os primeiros ativos então nesta primeira emissão nós chamamos de IPO que é sigla em inglês para oferta Inicial pública na primeira oferta quando o fundo tá chegando no mercado quando o fundo já existe a segunda a terceira a quinta a décima emissão nós chamamos de Follow on ou oferta subsequente então neste caso aqui o fundo já existe ele tá fazendo uma nova oferta porque ele quer crescer Então por que que um fundo imobiliário faz uma oferta um F A maioria dos casos é porque ele quer crescer ele quer comprar mais ativo mas existe uma segunda razão que é pagar dívida mais adiante farei aqui para vocês um vídeo tratando de alavancagem de fundos imobiliários fundos imobiliários podem se alavancar né eles contraem uma dívida e uma hora você tem que pagar essa dívida para pagar dívida você precisa de recursos como ele não tá aberto ali o tempo inteiro captando recursos ele vai ter que fazer uma oferta para captar recurso e pagar esta dívida mas na maioria absoluta dos casos a gente tá falando de ofertas cujo objetivo é fazer com que o fundo imobiliário cresça então tem isso em mente quando o fundo imobiliário faz uma oferta pública é porque ele tá emitindo mais cotas Para ele crescer comprar mais ativos pois bem partir do momento que ele iniciou esse processo Então a gente tem as duas ofertas a gente tem a primeira e a primeira gente é muito simples lançou a quantidade de cotas captou recurso comprou ativo fundo tá seguindo vida que segue Vamos falar agora de ofertas subsequentes os chamados follow Ou seja a segunda apta a terceira quarta quinta não estamos falando da primeira estamos falando das outras no fundo tá crescendo ele já existe Agora ele quer crescer então quando o fundo vai fazer um follow on o que que a gente tem que ter em mente quem já é cotista você tem a turma aqui ó cotistas quem já é cotista do fundo e mercado quem já é cotista via de regra tem o chamado direito de preferência O que é o direito de preferência o nome é autoexplicativo né ele tem a preferência em participar da oferta primeiro este conjunto de novas cotas todo esse conjunto é oferecido aos atuais cotistas mas não é uma bagunça né ah eu quero cinco eu quero 10 você tem um número finito de cotas não dá para simplesmente você deixar todos os cotistas dizerem quantas cotas eles querem porque a soma de todas essas cotas Se você deixar eles escolherem quantas querem pode ser maior do que o tamanho da oferta Então você imagine que tem um fundo um fi qualquer Vamos dar um código para esse fi vamos chamá-lo de z z z Z 11 ele tem emitidos 10. 000 cotas já tá rolando no mercado e aí ele faz uma oferta de 5. 000 cotas como vai funcionar o direito de preferência vamos chamar de dp aqui ó direito de preferência o direito de preferência ele tem a função de fazer com que o cotista não seja diluído após a oferta que que isso quer dizer imagine aqui que temos um cotista esse cotista tem 10 cotas dá as 10.
000 o fundo vai emitir 5. 000 cotas quantas cotas esse fundo ficará fim da emissão dado que a emissão seja um sucesso ele ficará com 15. 000 cotas para esse cotista não ser diluído se ele tinha 10 cotas quando o fundo tinha 10.
000 a partir do momento que o fundo tenha 15. 000 para ele ter no mínimo o mesmo percentual do fundo que ele tinha antes ele tem que deter 15 cotas o direito de preferência aqui é de 50% o que que isso quer dizer que o direito de preferência o fator do direito de preferência de 50% para cada duas cotas que a pessoa Tenha ela vai ter um direito de preferência ela só não vai conseguir ter direito de preferência se ela tiver uma cota Só porque não existe meia cota não tem como você comprar meia cota não tem como você comprar 0,70 de uma cota 0,30 de uma cota a quantidade mínima é uma cota então aqui quem tem duas cotas desse fundo já consegue porque duas cotas o fator do direito de preferência 50% ele vai ter direito a uma cota de direito de preferência nessa emissão não é de gra passa por Óbvio a gente já vai entrar nessa questão de quanto custa a cota na emissão comparar com o valor de mercado etc aqui a gente tá entendendo o que é o direito de preferência ão direito de preferência é quando as novas cotas são oferecidas exclusivamente pros atuais cotistas respeitando o fator de proporção Como é que você sabe qual é o fator de proporção o fator de proporção sempre é oferta sobre quantidade atual A Oferta 5. 000 cotas dividido por quantidade atual que é 10.
