GUIA DOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS: MEU FII PODE FALIR?

uma dúvida que acaba gerando muito medo nos investidores e nas investidoras de fundos imobiliários será que um fi pode falir Será que eu posso perder todo o dinheiro que eu investi num fundo imobiliário eu sou Ricardo Figueiredo analista cnpi especialista em fundos imobiliários e hoje eu vou te mostrar que nunca antes na história da indústria dos fundos imobiliários nós vimos um fiir falir E por que é tão difícil deste evento vir a acontecer impossível não mas é muito muito difícil então se liga no vídeo de hoje para te tranquilizar e te mostrar porque é bem

difícil um fundo imobiliário valir vamos nessa pessoal começando o nosso conteúdo de hoje Primeira coisa antes de te tranquilizar e te mostrar porque é difícil de um fundo imobiliário entrar em situação de falência a gente precisa distinguir dois conceitos que envolve inclusive estudo de contabilidade que conceitos seriam esses é o conceito de liquidez e conceito de solvência São duas coisas diferentes você pode estar em situação de ausência de liquidez Mas isso não significa que você estará em situação de insolvência Il liquidez você pode ficar ilíquido quando há um descasamento de fluxo de caixa então Imagine

você aí na sua vida particular Você tem uma série de contas a pagar mas não dispõe de recursos financeiros para fazer frente a essas despesas neste momento em que elas estão vencendo você está ilíquido mas isto não significa necessariamente que você está insolvente por quê Porque você tem crédito no mercado Pode se alavancar tomar um empréstimo para fazer frente a essas despesas você tem patrimônio você pode vender um pedaço do seu patrimônio para fazer frente a essas despesas Então você está ilíquido mas não está insolvente isso é que acaba gerando dúvidas nos investidores nas investidoras

de fundos imobiliários porque eventuais problemas de liquidez sim um fundo imobiliário pode até vir a enfrentar agora de insolvência isso é mais complicado e nada melhor do que a gente olhar um caso prático de um fundo que está alavancado ele tem alavancagem para você ver como mesmo em situação de alavancagem ou seja o fundo tem uma despesa financeira que tá ali onerando caixa dele todo mês obrigações financeiras para mais adiante ainda assim quando você olha pro vértice de solvência você vê que olha a situação não é tão ruim assim o fundo não vai falir no

exemplo inclusive sequer e líquido ele vai ficar Então vamos lá vamos começar o nosso estudo de caso hoje nós vamos olhar o caso do visc 11 fundo de shopping centers gestão 20 Partners tá um dos maiores fundos de Shopping Center na indústria Então vamos lá fundo tem alavancagem fundo tem alavancagem vou pegar aqui o relatório gerencial vai aparecer aí na tela de vocês o último disponível quando gravo Este vídeo é o relatório de novembro de 23 aí a gente vai lá dá uma olhadinha Primeiro vamos olhar essa tabelinha porque ela chama bastante atenção Observe que

o fundo ele tem aqui ó mais de 700 milhões em obrigações de imóveis a prazo ou seja ele tem obrigações que ele assumiu no momento de compra de ativos ele não pagou a vista ele falou pago mais adiante através de um cri ou uma simples Promessa de pagamento inclusive estas obrigações estão abertas num tabelinha mais abaixo mostrando né quando é cri tem o código aqui inclusive código do cri Se alguém quiser pesquisar ou quando é simplesmente uma obrigação sumida diretamente aí com o vendedor caso da caruna E aí as taxas que ele tem que remunerar

os credores vencimento etc né a dívida que mais pesa é essa aqui portfólio Ancar representa 2/3 da despesa ou seja dos mais de 700 milhões quase 708 milhões que o visc 11 deve por conta de compra de ativo pois bem só que isso ele tem um fluxo de pagamentos e aqui chega a primeira situação Note que o fundo ele tem quase R bilhões de reais em Imóveis então se ele tivesse que pagar tudo isso hoje o que que ele poderia fazer vender um pedaço destes imóveis para pagar estas dívidas ele precisaria vender tudo não inclusive

se ele conseguir vender pelo valor de laudo de avaliação no final das contas o que vai acontecer olha aqui ó ele tem vamos lá o visk 11 ele tem em imóveis 2,9 b e ele tem em dívidas 708 milhões certo o PL dele patrimônio líquido tá lá é 2,4 bi se ele vender imóveis para pagar esses 708 milhões o que que vai acontecer se ele vender imóveis para pagar esta dívida e conseguir vender pelo valor que está no laudo de avaliação ele precisa de 708 milhões para pagar essa dívida então ele vai vender imóveis de

forma que isto aqui vai ser reduzido em 708 milhões então isso daqui viria para 2 vírgula grosso modo 2 B E essa despesa viria para zero o PL dele continuaria a ser 2,4 bi Ô Ricardo Cadê esses 200 que estão faltando aqui são outros ativos que ele tem se você olhar lá no relatório gerencial ele tem caixa de 200 milhões ele continuaria com esse caixa de 200 milhões e aí sim ó 2 2 200 2,4 bi Note que o PL não muda o PL não mudaria mas para isso ele teria que vender o imóvel pelo

valor de laudo se ele vender o imóvel pelo por valor acima de laudo inclusive o PL aumentaria a cota patrimonial do fundo aumentaria mas se ele vender abaixo do valor de laudo o PL cairia então a cota patrimonial cairia essas despesas elas possuem um fluxo de pagamento se tratando de Cris quando você vai pagar antes do prazo acontece algo que foge do racional que a gente tem no dia a dia vamos imaginar que você foi lá e comprou um carro financiado tá lá 50 parcelas chegou lá na parcela 28 você resolveu quitar Então você foi

até a instituição financeira Falou vou quitar o que acontece com o saldo devedor saldo devedor era x você vai ter um abatimento e ele vai ser agora Y sendo que Y é menor que X é assim que funciona só que num crie o credor da operação ele faz questão de receber no prazo porque ele quer fugir de um negócio chamado o risco de realocar o recurso ou seja se você paga antecipadamente um cri o dinheiro vai pro caixa deste credor aí ele tem que realocar será que ele vai conseguir realocar na mesma taxa que você

estava devendo para ele então é muito comum nos Cris existirem multas de pré-pagamento É isso mesmo o devedor se ele quiser pagar antes antecipar ele vai ter uma multa e algumas dessas multas São até pesadas bem pesadas Às vezes você faz conta lá eu vou deixar de pagar tanto de juros Mas em compensação essa multa vai cair na minha cabeça e vai cair toda de uma vez não compensa aí é sentar e fazer conta isso é o trabalho do gestor daqui o que eu quero que você entenda é que apesar de ter uma dívida Tá

longe de ser uma situação de insolvência os ativos aqui mais do que suportam essa dívida inclusive transformar esse ativo em recurso para pagar a dívida se o ativo for bom ativo for líquido bem localizado você você vai conseguir o valor de laudo ou até mais manté o PL patrimônio tá mantido você corre o risco de diminuir esse PL se vender isso daqui abaixo de laudo e algumas situações específicas a gente já viu isso na indústria de fundos imobiliários o fundo tinha problema de liquidez um fluxo de caixa que não conseguia fazer frente aquelas despesas de

pagamento dos Cris que estavam por vir aí ele teve que fazer o quê vender imóvel não tem bobo no mercado e fundo imobiliário as informações são super públicas você abre lá a demonstração financeira do fundo faz a continha você percebe quando o fundo vai ter algum eventual problema de de liquidez quando este fundo foi vender imóvel ora o mercado sabia que ele tava vendendo não por estratégia para destravar valor para os seus cotistas é porque ele tinha que pagar uma dívida ele precisava transformar aquil em dinheiro e aí bem vamos lá o imóvel vale 100

chegou proposta de 95 96 apesar de est no laudo dizendo que vale 100 chegou proposta menor e aí o fundo teve que aceitar porque ele precisava fazer frente àquela despesa né então a gente precisa tomar muito mais cuidado com estas questões de liquidez questões de insolvência que aí sim levaria o fundo a uma falência Ah o fundo tivesse dívida aqui de 4 b 3 B5 aí pô não tenho ativo para pagar vou precisar fazer uma geração de receita lá na frente muito forte aí sim não é o caso é só a gente abrir os relatórios

dos Fundos gerenciais que vocês vão ver as dívidas quando chegaram em momentos Agudos em alguns casos bateram ali metade do que ele tem de ativo e olha que eu considerei só o 2.9 ele ainda tem 200 milhões aqui em caixa ó poderia tranquilamente fazer frente a um pedaço disso daqui mas e a liquidez a gente viu que a liquidez pode ser um problema né como é que eu olho a liquidez veja aqui que interessante mais para baixo no relatório do visk o que é que ele mostra pra gente em relação a essas despesas cronograma de

obrigações a prazo do fundo ele coloca um cronograma anual em 20 24 ele tem de principal 198 milhões e ele tem de juros 45 milhões Por que essa diferenciação importante principal é a famosa amortização E você tem os juros o pagamento de juros ele transita no fluxo de caixa o que que isso quer dizer olha aqui a demonstração de resultado do visky 11 novembro resultado de remessas do shopping ou seja o que sh mandou para ele 19 milhões quase 20 milhões despesa financeira 3.200 isso vai impactar na veia o dividendo a ser distribuído do fundo

a despesa financeira passa aqui agora a amortização não a não ser que seja feita uma assembleia de cotistas onde os cotistas autorizem que o gestor retenha o resultado integral ou parcial para fazer frente a isso daqui sem esta ação expressa dos cotistas através da Assembleia não pode como é que o gestor paga isso daqui então Ricardo porque no caso do visc lembra isso daqui em 2024 aqui ele tem 198 milhões e aqui ele tem 45 milhões a gente tá vendo aqui ó que é 45 milhões no ano inteiro ele em um mês fez 20 milhões

em um ou seja pra parte de juros eu diria que tá super tranquilo a não ser que a gente esteja esperando um fechamento generalizado de lojas no shoppings do visky acho que não né Tá mas aqui 198 milhões lembra do que a gente tinha aqui que que a gente tem aqui ó aplicações financeiras 227 milhões ele já tem um carrego de caixa que faria frente a esses 198 milhões fora isso lembre-se que a legislação pede que o gestor distribua no mínimo 95% do lucro Caixa certo que a gente viu lá na Dr e o 5%

ele pode reter isso daqui vai passar no caixa então ele sempre vai olhar o que é que tem no caixa aí a gente tá vendo aqui ó ele tem 227 aplicações financeiras normalmente isso são aplicações de curto prazo pode ser que tenha cota de algum fundo imobiliário aí mas fundo imobiliário é líquido dois dias ele vendeu tá na conta Fora esse valor quer dizer a aplicação financeira aqui já tá rendendo vai ter um acréscimo aí e fora isso reter 5% do resultado ele pode ir retendo 5% do resultado para Ir melhorando esse número vamos imaginar

que ele não tivesse isso o que é que ele teria que fazer são três as alternativas a primeira rolar dívida chamo o credor fala ó então preciso de um tempinho a mais aqui para poder pagar isso o credor vai avaliar pode conceder dando um pênalti ali sobe um pouquinho a taxa pede mais garantia Ele Pode emitir cotas ele vai no mercado e emite cota quando ele emite cota ele capta recurso esse recurso vai para onde pro caixa aí ele pode fazer frente a isso a ter terceira opção vender algum imóvel não precisa vender o imóvel

inteiro pode vender só uma fração dele entra recurso aquela fração que eventualmente for um lucro imobiliário lembra Ah comprou Comprou a 100 vendeu a 110 esses 10 95% ele tem que distribuir porque é lucro mas o 100 é principal Veio parar no caixa aí ele pode fazer frente a essa despesa no limite ele pode chamar uma assembleia falar pessoal é o seguinte tem tem a despin aqui vou precisar pagar vou reter não vou distribuir os 95% hein fiz as contas aqui vou distribuir 85% os cotistas aprovando ele pode fazer isso mas esse é o cenário

menos comum não é impossível já aconteceu tem fundo que tá fazendo isso na indústria mas é o menos comum recapitulando aqui falir não temos histórico na indústria como vocês viram aqui inclusive com estúdio de caso é mais difícil da gente sequer visualizar esse cenário de falência mas as questões envolvendo o pagamento das despesas de alavancagem a gente pode eventualmente ter um ponto de atenção voltado paraa liquidez aí você tem que que avaliar a estrutura ali de Capital ver o que é que tem de ativos líquidos que ele converte mais rápido em dinheiro aplicações financeiras cotas

de fundos imobiliários olhar esse cronograma de pagamento para ver se tá bem encaixado este fluxo ou não fundo de papel porque tudo isso aqui é fundo de tijolo e fundo de papel como é que funciona por incrível que pareça as alavancagens nos fundos de papel são menores né bem menores quando a gente olha fundo de papel que tem 7% de alavancagem 88% de alavancagem a já tá nossa tem bastante mas no fundo de papel essa questão acaba se tornando um pouco pouquinho mais delicada por quê Porque no tijolo a gente tem um imóvel né olha

lá no caso do visky Eu tenho um imóvel aqui que eu vendo e faço dinheiro agora no fundo de papel Você tem o quê o direito de receber uma dívida no final das contas todo o dinheiro tá onde tá lá no bolso do devedor você tá contando que ele vem e paga para você então você tá vendo que aí você tem um outro tipo de risco para responder essa pergunta será que meu fundo pode falir neste primeiro momento talvez você fique assustado é realmente Ricardo parece que o fundo de papel é mais fácil né Porque

se os devedores não pagam E aí cadê meu dinheiro sumiu isso daqui né por isso que a gente dá preferência para Fundos que são super diversificados porque poxa você precisa do quê de um calote generalizado para ninguém te pagar fora isso lembre-se que as operações têm garantias mas é aquilo também né gente Executar a garantia não é executei a garantia no dia seguinte a garantia tá comigo aqui no fundo aí eu converto em dinheiro no passe de mágica e olha a garantia Vale exatamente o tamanho da dívida que eu não recebi e nada aconteceu com

o patrimônio do meu fundo não é esse conto de fadas Executar a garantia tem um tempo tem trâmite aí aí a garantia cai para você que garantia é essa vamos imaginar que são ações da empresa que não te pagou a empresa já não me pagou agora ao invés de eu ser credor eu sou sócio dela que legal a garantia pode ser máquinas e equipamentos daquela empresa tem alguns Cras infi agros que tem isso inclusive com a empresa atravessando o momento aí de dificuldade e as garantias ali inclusive não só elas mas inclusive são máquinas equipamentos

então No Limite vai ser isso que vai ter de patrimônio lá no fundo se aquele crá não for honrado pode ser um prédio tem fundo de papel que em 2023 combinou com o devedor e falou ó faz o seguinte Me dá esse prédio Aí que é a garantia o prédio agora é meu tá aqui no fundo a matrícula agora tá lá no nome do fundo você não me deve mais nada e pronto segue a vida aconteceu só que agora o fundo tem um prédio o prédio tá vago gerando despesa pro fundo quer dizer ele tinha

um fluxo de de receita não tem mais agora ele tem um fluxo de despesa de vacância e quem sabe um dia vai vender este pré para fazer o dinheiro esperando levantar o dinheiro que ele tinha direito a receber naquele fluxo e recuperar inclusive tudo que ele tá gastando agora Então veja que essa questão de garantia a gente tem que observar muito bem o melhor remédio na minha leitura para fundo de papel é diversifique porque você vai precisar de um calote generalizado para você ter uma grande dor de cabeça bem Eu espero que o vídeo de

hoje tenha te ajudado a ficar mais tranquilo mais tranquilo aí com essa pergunta Será que meu fundo imobiliário pode falir Coloca aí nos comentários se você ficou mais tranquilo mais tranquila com essa explicação além de temas que você queira ver aqui no nosso canal por hoje eu paro por aqui mas tenha certeza eu volto com muito mais sobre fundos imobiliários um grande abraço