VOU VENDER MINHAS 1410 COTAS DE VINO11? ENTENDA O QUE ACONTECEU!

vino 11 um fundo imobiliário do setor de lajes corporativas esses escritórios que a gente vê aí Esses prédios imensos no Rio de Janeiro em São Paulo principalmente o vino 11 anunciou na última semana que ele vendeu parte de um imóvel um dos principais Imóveis que ele tinha ah lá ó venda de 49% do ativo BM 336 localizado no Rio de Janeiro Isso mudou algumas coisas então nesse vídeo aqui você vai saber qual é a minha opinião sobre o vino 11 que eu vou manter ele nas minhas carteiras do canal ou se eu vou vender me desfazer das cotas e também para que fique muito claro aqui gente todos os riscos eu montei a calculadora de preço teto de fundos imobiliários que você pode usar de graça e até o fim do vídeo a gente vai usar essa calculadora aqui eu vou te explicar como é que você faz para acessar também he porque aí a gente consegue entender Qual que é o valor máximo que eu posso pagar numa cota de fundo imobiliário dado o retorno dado o aluguel que esse fundo vai me pagar para compensar financeiramente a gente vai ver tudo no vídeo de hoje então sem enrolação nenhuma sem pedir like já pedindo Olha lá pessoal essa aqui é a minha carteira oficial do canal cujo eu já apliquei r 495. 000 e hoje a gente tem uma valorização aí e temos 533 mil na nossa carteira né Muito disso por conta das escolhas que a gente vem fazendo e das técnicas que a gente vem aplicando um dos fundos imobiliários da minha carteira é o vino 11 eu possuo 1410 cotas num preço médio de R 7,99 hoje a cotação dele tá R 8,5 portanto Sim estamos no lucro com o vino Mas aonde mora a polêmica do vino de fato desde a fundação dele gente que ele foi fundado ali por volta de r$ 2 Claro se a gente fosse corrigir a cota né a cota dele custava ali por volta de 50 houve um desdobramento e ele foi pra base 10 então hoje ele custa ali por volta de R 8 R 10 Se a gente fosse levar essa correção é como se o vino tivesse sido lançado na bolsa Lá em 2019 por R 12,68 E desde então ele vem desvalorizando ele perdeu 35% de valorização né de desvalorização de prejuízo aqui no caso ao longo desse período E aí resta a dúvida vale a pena continuar num fundo que só desvaloriza ao longo do tempo Hum eu mesmo Diego comecei a investir pesado no vino de 2023 pra frente então vou pegar aqui o último um ano dele eu venho comprando aqui ó por volta desses preços você pode bem ver que o preço médio do meu fundo imobiliário na minha carteira está a r$ 90 99 você vê que até o preço dele subiu já foi para 8:16 agora aqui ó segundo dados em tempo real aqui da bolsa então sim a gente tá com ele numa valorização porque Diferentemente de outras pessoas eu não comprei o vino na alta para vender na baixa ou fiquei com medo quando ele caiu pelo contrário eu continuei comprando cotas mesmo na baixa todo mês ali um pouquinho fazendo a estratégia do canal e a gente vê que ele tá ali ó no zer a zer no Positivo ali ou seja não nem cheira primeira dica do vídeo de hoje Qualquer fundo imobiliário que você tenha na carteira se você escolheu aquele fundo porque você acredita nele porque você vê valor nele continue comprando mesmo Nos períodos de queda desse fundo porque não é o preço que tá fazendo o fundo e sim o fundamento que tá ali que fez você escolher aquele fundo Eu segui isso e para mim tem dado certo eu vejo muita gente chorando por aí nos comentários da internet falando que perdeu dinheiro com vino Mas na minha carteira e também gente na carteira do canal começando com 200 né se a gente voltar aqui ó pegar aqui a carteira começando com 200 mês a mês a gente vem comprando cotas de todos os nossos fiis e a gente vê ó que o vino 11 está aqui numa valorização também ó o preço médio tá r$ 95 e a gente tá com 8 E5 aqui já foi para 8,15 Então já tem uma valorização ainda maior a questão é eu vou manter ouvindo nessa carteira eu vou aproveitar essa alta para me desfazer das cotas Hum você vai ver vamos falar sobre sobre esse fato relevante aqui que aconteceu nesse fundo imobiliário eu sei que muitos de vocês acompanham esse Fi e tem interesse de saber mais sobre ele vamos lá o fundo vino 11 ele é polêmico porque ele é um fundo alavancado o que que isso significa significa que ele fez dívidas para comprar os imóveis que ele possui em vez de ir lá no mercado e pegar dinheiro com a galera Abrir subscrição né pegar dinheiro com a galera para poder investir comprar esses Imóveis o vino além de fazer isso logicamente que ele fez ele também optou por pegar dívidas no mercado para comprar esses Imóveis Então se a gente olha olha lá o cronograma de pagamento aqui do vino 11 Olha lá ele tem 46 milhões de dívida esse ano para pagar mais os juros né da dívida porque quando você pega dinheiro emprestado você tem que devolver com juros então tem mais 43 de juros ou seja isso aqui soma galera quase 90 um pouco mais de 90 milhões de reais que ele tem que pagar ele tá devendo a gente vê que ano que vem vai ter r85 milhões aproximadamente e depois Isso aqui vai cair para ali próximo dos 70 65 milhões ano a ano então você vê que ele ainda tem bastante dívida para pagar quando a gente olha o total das dívidas dele que ele foi pegando dívida né com vários várias instituições a gente tem ó R 514 milhões deais para serem pagos ainda e o vino precisa a conseguir essa grana como é que ele consegue esse dinheiro número um principal dos aluguéis que ele tá recebendo desses Imóveis e dá pra gente ver isso aqui ó para você entender em março por exemplo ó o vino Pegou R 9 milhões deais de aluguel porém ele teve que pagar R milhões 500. 000 das dívidas Então essas dívidas elas estão sendo pagas ao longo do tempo o vino ele lucra com o aluguel uma parte ele paga dívida e a outra parte ele distribui pra gente a gente consegue ver isso aqui aqui ó por cota né que fica até mais tangível mais fácil da gente entender então ó ele ganhou 10 centavos 11 centavos aqui por cota teve que pagar 5 centavos aqui de dívida depois ele tirou uma taxa de administração que é 0,6 então é menos de 1 centavo aqui a taxa de administração e por volta ó ele tá falando que vai distribuir aqui 0,055 CAV então isso aqui é C C me C ao longo do mês se a gente olha a projeção de dis distribuição do vino a gente percebe porque é que ele vem desvalorizando gente porque o aluguel dele o quanto ele paga pro escotistas está diminuindo Olha lá no ano passado ele tava pagando 62 centavos aí foi para 60 foi para 58 55 será que vai parar no 55 ou vai continuar caindo hum Só que tem um motivo do porque que eu coloquei esse fundo na minha carteira você vai entender porque olhando assim é só desgraça que a gente vê né e um outro jeito do fundo conseguir pagar essas dívidas que ele tem B é vendendo parte dos imóveis E foi exatamente isso que ele fez agora no último mês Olha lá ele vendeu 49% do ativo lá do Rio de Janeiro esse BM 336 ah lá o BM 336 É esse aqui que fica aqui no Leblon no Rio de Janeiro é um prédio inclusive da hora né ele tinha 100% de participação ele vendeu metade da participação se você vê que o principal locatário ou seja quem tá lá da outra ponta Pagando o aluguel é a própria Vince é a própria administradora gestora desse fundo aqui e eu acho que por isso que eles quiseram inclusive pegar esse imóvel porque era deles mesmos eles mesmos usavam imagina se eles pegam aqui ó um imóvel que tá sendo alugado por uma outra empresa ó essa aqui é alugado por advocacia essa aqui ó wework vitacom wework abriu Cia vitacom também e aqui o prédio da Globo né o tão polêmico prédio da Globo só um parênteses aqui eu vejo muita gente falando sobre o vino 11 Ah não porque ele comprou o prédio da Globo então eu não vou investir para de colocar ideologia política nos seus investimentos senão você vai pro bueiro você vai ficar pobre você acha que o Warren Buffett você acha que o barc ficou fazendo negócio na Bolsa de Valores Com base no achismo político dele na ideologia que ele tinha política é óbvio que não então assim deixa os negócios A parte disso porque eu vejo muita gente com m ai porque que iso para a gente tem que pensar aqui nos números e nos Riscos que a gente tá correndo com base nos retornos desse fundo aqui portanto esse imóvel aqui lá do Leblon metade dele foi vendido uma fração do imóvel né foi vendido aí nem sei quem foi que comprou não sei se eles falam aqui mas olha o que me chamou atenção galera na transação eles vão ganhar R 112 milhões deais pela venda o equivalente é 46.

000 o m qu e eles falam aqui que eles geraram um ganho de capital de R 41 milhões deais o que que isso aqui significa desse 11 112 milhões é como se o vino tivesse comprado esse imóvel por aproximadamente 70 milhões ele comprou por 70 e tá vendendo por 112 então você vê que eles não são não tem besta aqui gente toma cuidado com ideologia por isso que eu falo eles compraram o imóvel num valor numa época inclusive ali os imóveis de escritório estavam valendo menos vários foram comprados durante a pandemia que despencou tudo que era escritório porque a galera tava no Home Office agora que tá voltando todo mundo pro presencial inclusive por conta dos Fundos né Tem um boato aí que fala que os fundos de investimento em Laje corporativa tá obrigando a galera obrigando CEO de empresa a mandar a galera de volta pro escritório não é à toa é para fazer esses Imóveis voltarem pro preço que eles estavam e este movimento de mercado tá acontecendo olha lá o vino ganhou R 41 milhões de reais nessa transação azinha então será que não valeu a pena ele ter se alavancado para ter esse lucro agora na minha opinião sim é exatamente o pensamento que a gente tem quando a gente faz um financiamento eu tenho uma dívida de R 300. 000 do meu imóvel aqui com o banco só que eu tô todo mês pagando feliz da vida minha parcela por quê Porque as pessoas que moram de aluguel no mesmo prédio que eu já estão pagando mais de R 1. 500 a mais do que eu pago de financiamento eu já tô no lucro faz tempo mesmo tendo uma dívida no banco esse valor aí de R 112 milhões deais que o vino vai ter vai abater aquela Dívida que ele tem de 500 milhão e pouco e agora o vino provavelmente nos próximos meses e anos porque eles vão receber isso aqui né tá falando até vão receber ó 45% do valor agora no dia 5 de Abril Eles já receberam 25% em 2025 e 30% em 2026 ou seja Eles vão usar esse valor para abater essa dívida aqui ó essa dívida Vai ser menor e aí consequentemente provavelmente a renda que ele vai passar pros cotistas aumenta foi exatamente por isso galera que esse fundo aqui se valorizou quando a gente pega no último um mês né a gente vê que o vinus saiu da casa dos 7:40 para os 8:15 E aí tem gente que vai lá e vende no fundo do poço morrendo de medo porque não sabe o que está fazendo e se dá mal se lasca portanto galera a minha opinião sobre o vino ele é um fundo mais arriscado Sim ele é mais arris rcado é por isso que na minha carteira se a gente olha lá vamos ver na minha carteira aqui ó ó o vino representa 2% da minha carteira é uma partezinha os outros fundos imobiliários que eu tenho eles não têm essa alavancagem toda eles são mais seguros mais estáveis só que se o vino continuar do jeito que ele tá fazendo bons negócios tendo ganho de Capital provavelmente ele vai passar a pagar mais num período aí de Médio prazo a gente pode dizer Acho que uns 3 4 anos portanto eu di prefiro colocar esse risco a mais na minha carteira pensando em lá na frente ganhar bastante a mais também pensa que enquanto eu tô acumulando cotas aqui nesses valores de r$ 7 de r$ 8 esse fundo que tá desvalorizado hoje se ele começar a pagar mais dividendo começar a pagar mais aluguel ele vai valorizar isso quem diz não sou eu é o próprio mercado pensando nisso pessoal eu coloquei Inclusive eu montei uma calculadora de preço teto que aí você vai entender muito bem clara ente a relação entre os dividendos que um fundo paga e o preço dele no mercado Olha só como é que funciona essa calculadora aqui para você poder acessar você entra lá em comunidad riqueza.

com é só digitar isso no no seu navegador você vem aqui em calculadoras E aí você vem em calculadora de preço teto de fiis Tá bom você pode usar no celular também dividendo mensal a gente acabou de ver que o vino ele paga C C me por cota hoje em dia então vou colocar 0 ponto 055 é o quanto ele paga e agora a gente coloca o dividend yield anual desejado que a gente quer receber geralmente um bom fundo de tijolo que é o caso aqui do vino ele vai pagar entre 8 e 99% ao ano é isso que a gente espera 88% mais inflação né porque a inflação tá ali no preço daqueles ativos aqueles ativos vão valorizando com o tempo então a gente espera receber 88% 99% de dividendos uma vez que o vino como ele é de tijolo assim como um xpml assim como um fundo de Shopping tende a valorizar com a inflação Então olha lá se a gente coloca 99% o preço teto desse fundo é r$ 7 7,33 se a gente coloca 88% que seria algo justo aqui também o preço teto seria R 8,25 com ele pagando exatamente os dividendos de hoje então na minha opinião 8 99% a gente estaria com um preço ali entre 7 50 e 8,20 um preço justo desse fundo você vê que ele tá exatamente 8,15 né Agora vamos fazer algumas simulações para você entender se o vino começar a cair cair cair né a renda dele os dividendos cair mais ainda vamos supor que Chei aqui ó a 0. 050 ou seja diminuí ali cinco ali do do último numerozinho né que a gente tinha nessa queda que ele tava tendo ele tava pagando 0,60 aí foi para 58 não sei o qu Se ele chegar a 0,50 você vê que pra gente receber 88% de dividende yield a gente teria que pagar no máximo 7,50 aqui nesse fundo que é o preço que ele tava há pouco tempo atrás O mercado tava precificando exatamente dessa forma por isso que assim se você quer ser mais conservador espera o vino voltar pro patamar lá de 7,50 se ele voltar se você quiser esperar você espera pro patamar de 750 para continuar comprando as cotas tá agora vamos ver um cenário mais otimista e de longo prazo do que poderia acontecer por exemplo ó a gente acabou de ver o vino fez quase 11 centavos aqui ó se a gente pegar se a gente pegar a média desde do IPO ele tá fazendo 10,5 né 10,5 aqui porém ele tá tendo que pagar lá as dívidas dele aí menos isso menos aquilo vamos supor que o vino tivesse pagando ó o que ele pagou aí ao longo do tempo que foi esse 7 centavos mais os TR centavos que ele tá que ele estaria pagando se ele não tivesse essas dívidas todas a gente estaria falando de 10 centavos galera vamos colocar isso na calculadora só para você entender o preço que isso aqui ficaria ó 0.