COMO VENDER IMÓVEIS NA HOLDING? | JORNADA NÍVEL OURO! #3

Se o cliente te perguntar no futuro como eu faço para vender um dos meus Imóveis que tá dentro da Road o que que eu faço e aí como é que você responde isso é para isso que nós estamos aqui hoje nesse vídeo conversando sobre holding familiar e que nós vamos esclarecer exatamente o que você vai responder para o seu cliente [Música] Jornada ao nível ouro Episódio número 3 Número 3 vamos falar sobre compra e venda de imóveis tá dentro do sistema de holding familiar temos um bocado de assunto para tratar aqui hoje nesse episódio que

a missão desse quadro que a gente criou é te contar o passo a passo para você chegar no nível ouro trabalhando com rolo de familiar para quem não sabe que é nível ouro Doutor Elaine nível ouro é o profissional que trabalha com rolo de familiar e que alcança o recebimento de 35 mil reais Todos os meses da vida Muito bom muito bom nós vamos começar esse nosso papo aqui eu sou Márcio Carvalho de Sá e eu sou Elaine Montenegro estamos juntos aqui para te levar você ao nível ouro vamos nessa Doutora Elaine Montenegro afinal de

contas como é que vai ser isso o cliente tem lá as possibilidades como é que a gente vai vender imóvel na holding Dá para responder de imediato aqui de supetão formas de fazer a venda do imóvel dentro Da Road E você que vai ficar até o final vai encontrar quatro formas de vender o imóvel dentro do sistema de Road familiar e você que é advogado de Elite que está nos acompanhando e o advogado de Elite é aquele que está inscrito nesse canal vai acompanhar até o final desse Episódio vai sair daqui com quatro formas possíveis

de fazer a venda do imóvel no sistema de roading É isso mesmo Dr Elaine não seja um advogado pérrapado seja o advogado de Elite né Advogado é aquele que dá uma passadinha aqui assiste mas não interage muito o advogado de Elite é aquele que se joga que se inscreve no canal que sabe o que tá rolando aqui que tá aprendendo o rolo de familiar dando seus primeiros passos em direção ao nível ouro vamos nessa então em Montenegro vamos já começar dizendo o seguinte vamos dar aqui quatro quatro formas do de se vender imóvel na holding

tá e vamos dizer também a forma de comprar Beleza acho que a gente podia Falar então não só de vender mas de compra e venda maravilha vamos falar de compra e venda porque o cliente tem muita dúvida sobre o que fazer se ele no futuro quiser vender quiser comprar aumentar o patrimônio dele comprando mais Imóveis perfeito então Tudo começa com a Bendita da institucionalização do patrimônio da família se você ainda não tá familiarizado com termo o que que é institucionalização do patrimônio da família a gente chegou à conclusão que é Maluquice a pessoa que não

dura para sempre CPF é algo que acaba você adquire um bem que quer durar para sempre que quer fazer ficar para sempre dentro da sua família só que o dono o dono é algo é alguém que acaba então o ideal é que não haja esse dono o ideal é que haja uma instituição pertencente à família e aquela instituição ela funciona como um cofre e a gente só coloca bem lá dentro nunca sai bem geladinho Pode até sair para Trocar por outro A ideia é que aquele cofre da família não só do olho para sempre mas

para sempre continue crescendo e crescendo e crescendo geração após geração ampliando o patrimônio da família tornando aquela família cada vez mais forte do ponto de vista material para que ela consiga lá ter realizar seus objetivos ter todas a plenitude de vida para qual ela tanto trabalha cada membro da família tanto trabalha essa institucionalização acaba Se tornando mas uma mudança de paradigma para família ao invés de comprar adquirir bens e imóveis no nome da pessoa física faz tudo isso dentro do sistema de holding bom Elaine Então vamos lá então contextualizamos A ideia é institucionalizar o patrimônio

da família aí o cidadão tem lá um bem que ele quer vender mas antes de falar como é feita a venda na dentro da célula cofre de uma Hold familiar uma vez Institucionalizado patrimônio é bom que a gente saiba antes Como se dá isso antes A grande maioria das pessoas que têm Imóveis Elaine ela já sabem como funciona mas um grande amigo nosso diz assim o Óbvio tem que ser dito e é quando a gente passa a dizer Óbvio a gente descobre que vários colegas não era tão Óbvio assim então vamos lá hoje o bem

está no nome da pessoa física beleza Quais são as implicações de vender como pessoa física e isso é Importante saber para até para poder nortear o processo de decisão daquela família sobre sobre trazer ou não determinados bens para dentro do sistema beleza Então como é que funciona isso a pessoa física ela quer vender um imóvel tá se ela vendeu um imóvel tá tudo bem não paga nada para vender o imóvel porém porém se ela obtiver algum lucro com essa venda tá esse lucro é o chamado lucro imobiliário ou no termo mais técnico é o ganho

de Capital isso tá Tratado na lei no artigo 148 do Decreto 9.580 de 2018 que é o decreto regulamentador do Imposto de Renda tá isso vamos ler aqui para o pessoal vamos lá o ganho de Capital será determinado pela diferença positiva entre o valor de alienação e o custo de aquisição legal então vamos Vamos enxergar o que é isso calculou o valor de alienação ou seja o valor que você se desfez do bem o valor que você vendeu bem e o custo de Aquisição Por quanto você adquiriu se essa diferença for positiva ou seja se

der lucro porque se for negativo não tem nada tá negativa ou zero não tem imposto nenhum a ser apurado agora se é se houver uma diferença positiva essa essa diferença ela se chama ganho de capital e na pessoa física tem alíquotas variadas mas praticamente não tem variação né porque é muito difícil chegar a ter alguma variação porque a base inicial da primeira alíquota já é Até 5 milhões de reais então se a pessoa tem um lucro imobiliário até até 5 milhões de reais alíquota como pessoa física ela é de 15% de 15% e alíquota é

do Imposto de Renda a tributação que vai incidir que você tá falando do Imposto de Renda exatamente eu tô me falando só de Imposto de Renda até porque na pessoa física o único imposto que vai vai haver incidência no caso de venda de um bem imóvel é Imposto de Renda se é que vai haver E aí você tem exceções né que Exceções são essas quer falar Elaine tem a exceção do valor do lucro e tenha exceção da aquisição de um novo imóvel dentro de 180 dias se a diferença for de até 400 mil reais não

incide Imposto de Renda não é considerado lucro para essa incidência e a segunda Possibilidade é de não haver incidência não ter ganho de Capital se a venda se a família adquirir um novo imóvel em até 180 Dias utilizar a receita daquela venda para aquisição de um novo imóvel boa então a gente Segue assim olha o imóvel Foi recebido lá na pela pessoa decidimos então que vamos passar esse móvel para dentro da pessoa jurídica para dentro da célula cofre legal a primeira a primeira a motivação que tem que nortear a escolha dessa família para saber se

ela vai colocar ou não bem ali dentro Elaine é se esse bem ele realmente é acervo patrimonial ou se ele tá ali para negócio comprei um terreno e vou vender daqui a Um dois três meses porque é um negócio que eu tô fazendo isso não deve ir para célula cofre porque porque não é o acervo patrimonial é um negócio que aquele sujeito tá fazendo Tá ele pode até eventualmente na hora que a gente vai montar o croqui para ele entender que é possível constituir ele uma célula operacional de compra e venda e tal se fizer

sentido se for o caso se compensarem os valores mas se aquilo ali é negócio não deve ser errado para Colocar no mesmo ambiente que o acervo patrimonial Então esse é o primeiro critério nortear a escolha da família Então quando você tomou essa decisão traz um imóvel para os imóveis para dentro da para dentro da célula cofre o cliente sempre que pergunta pra gente a gente diz Para Ele sempre sempre a mesma coisa é não sei não sei o que eu sei é o seguinte como seria hoje a venda com a lei de hoje e aí

a gente pode responder para o cliente o como poderia fazer Aquela venda segundo as leis de hoje segundo as leis de hoje existem quatro formas de se fazer essa venda Ok você pode fazer diretamente pela pessoa jurídica diretamente pela pessoa cofre pode vender direto Pode ser que vale mais a pena pode desencomporar aquele imóvel do patrimônio da pessoa jurídica pode fazer assim também pode fazer uma reclassificação contábil ou pode até fazer a cisão dessa empresa em duas para Que uma delas vendas esse móvel basicamente Essas são as quatro formas de se vender e aí o

que a gente pode fazer agora Elaine é avançar para desmistificar e esclarecer cada uma dessas formas vamos nessa vamos nessa Então Marcio pela primeira forma que você apontou é a venda direto pela pela própria Hold quando o imóvel ele está como propriedade para investimento como que a família opera essa venda bom então vamos primeiro explicar como é que essa História da propriedade para investimento quando a gente faz traz o imóvel para dentro da pessoa jurídica para dentro da célula cofre a gente faz isso por meio do pagamento do aumento de capital social ou seja a

gente integraliza o capital social com aquele bem imóvel beleza e aí uma coisa que é importante dizer nunca fale que você vai integralizar o imóvel beleza e daqui a pouco eu vou chamar o atenção para um outro termo também mas já vou Falar sobre ele um outro termo que é você que é advogado você quer técnico não pode ficar cometendo essa essas gafes de atecnia né então nunca diga assim ah vou integralizar um imóvel cara o que você vai integralizar é o capital social capital social é que vai estar sendo integralizado o que você vai

fazer é pagar esta integralização com o bem imóvel e aí o que você vai fazer é incorporar esse bem imóvel ao patrimônio da célula cofre eu acho que aqui a gente Pomba fez um ajuste de conteúdo técnico legal reajuste conteúdo que você tá apresentando Márcio ele não tem nada a ver com a tecnia a gente tem que não falar com jurídicais para o cliente compreender o que a gente precisa apresentar para ele de informação mas não pode ser faltar a técnica na apresentação da informação exatamente E aí a gente vai então a pensar o seguinte

Olha a maneira como eu estou escolhendo Nesse momento Ou pelo menos a maneira como eu estou investigando aqui tudo começa por uma investigação né Qual dos quatro é melhor jeito você vai ter que investigar tá fazer simulações tá então a primeira simulação que eu vou fazer é pensar o seguinte se eu peguei esse bem levei para dentro da empresa através do pagamento do meu aumento de capital social tá eu integralizei o capital social com o pagamento por um bem imóvel incorporei o bem imóvel patrimônio da Célula cofre legal no momento que você fez isso isso

não tem nada a ver com você advogado Beleza o que vai acontecer com aquele imóvel ali dentro não tem nada a ver com você advogado tem a ver com o contador parceiro a massa não tem um contador parceiras mas você não tem porque você não é membro do time Rodeio Brasil porque lá dentro do time Road Brasil nós temos podemos dizer né disparado os melhores contadores do Brasil que trabalham com Roubo de família estão lá dentro e a gente tem a honra de poder contar com eles né é gente muito feras de nossos dos nossos

advogados dos nossos colegas advogados e a gente caminha junto dentro do time Hold em Brasil a gente caminha junto para execução do trabalho isso aí então assim o advogado é o advogado que vai cuidar desculpa é o contador que depois depois de constituir a road que vai cuidar nessa round que ele vai montar lá a estruturação contábil dela Legal né Então na hora que ele for apresentar balanço dessa empresa tá dessa célula cofre ele vai demonstrar no balanço que aquele bem ele está classificado contábilmente como propriedade para investimentos Ok é assim que fica lá no

como um dos ativos da empresa aquele aquele imóvel classificado como propriedade para investimentos tá E aí o que acontece se a empresa decide vender esse imóvel Elaine de acordo com o artigo 222 Do Decreto 9.580 e aqui aquela venda aquela venda se houver aquela diferença positiva que ainda pouco a gente acabou de mencionar essa diferença positiva também vai ser grande de Capital Ok e se for um grande Capital tá que tá lá no 222 os ganhos de Capital serão acrescidos à base cálculo então se você tem uma base de cálculo de uma empresa por exemplo

no lucro presumido tá que é composta à base de cálculo é composta por receita tá pela Receita bruta se e Receita não tem nada a ver as pessoas não podem confundir Elaine receita com a com recebimento nem todo o recebimento é receita a receita de uma empresa é aquilo que está vinculado com a sua atividade quando ela vende um imóvel aquilo ali não tem nada a ver com a atividade dela ainda mais se esse móvel não é um estoque ainda mais esse imóvel tá classificado como propriedade para investimento então aquilo ali não é fruto da

atividade se não é fruto da Atividade não é receita legal e por que que é tão importante saber disso Aliás o próprio artigo que eu acabei de mencionar ele reforça o que eu tô dizendo por quê Porque se essa venda fosse receita não precisaria existir um artigo dizendo que o que o ganho de Capital Líder dessa venda vai incorporar basicalcro se a receita já está na base de cálculo então precisou haver esse artigo exatamente confirmando que eu acabei de falar porque porque receita é Só aquilo que está vinculado a atividade da empresa legal beleza então

se a empresa vende um imóvel o imóvel não está vinculado a atividade dela mas e não é receita mas esse recebimento esse ganho que a empresa teve a diferença positiva entre o valor da venda e o valor que tava na conta entrou na contabilidade na empresa né essa diferença é ganho de Capital E aí o problema Elaine é que na pessoa jurídica o ganho de Capital quando nós estamos Falando aqui do lucro presumido o ganho de Capital ele vai ser de 25% de Imposto de Renda sobre ele não 15 como na pessoa física e mais

9% de CSL ou seja ou seja nós estamos falando de 34% tá esses 25% ela é bom esclarecer que assim de Março mas eu não vejo na lei nada falando 25% é porque é 15 mais um adicional de 10% tá então total 25% de Imposto de Renda mais nove por cento então dá 34% de tributação sobre o ganho de capital e as pessoas falam Ah então Não vale a pena exatamente isso que eu ia te perguntar se na pessoa física é por 15%, como que se justifica essa alíquota de 34% na pessoa jurídica e é

por isso que eu não sei qual é a resposta dizer para o cliente para o futuro porque eu não tenho bola de cristal porque porque vai que no futuro a diferença não é positiva se a diferença for negativa cara 34% 15%, 110 mil por cento sobre zero é Zero então e não tem muito tempo que nós vivenciamos isso né Elaine a gente vivenciou isso em 2014 em 2014 nós tivemos a crise que decorreu lá do petrolão da lava jato essa coisa toda a crise do setor de óleo e gás no Brasil beleza tivemos essa crise

antes dessa crise nós tivemos um bom imobiliário Então tinha um imóvel que foi adquirido por 200 mil com o bom imobiliário que nós vivemos principalmente no Rio de Janeiro por causa das Olimpíadas também teve a copa do mundo né E aí teve o bom imobiliário um imóvel desse de 200 mil passou aqui isso em 2010 isso em 2000 nessa nessa faixa aí de 2010 a 2014 por causa desse mundo todo aí o que acontece chegou em 2014 veio a crise aquele imóvel de um milhão o cliente vamos dizer o cliente adquiriu Como foi o nosso

caso né exatamente o nosso caso foi exatamente assim o cliente adquiriu O imóvel em 2012 por um milhão e 400 mil foi o caso que nós tivemos no escritório humilhão e 400 mil e aí ele vendeu em 2014 por um milhão e 200 mil uma coisa assim ou seja qual foi o ganho de Capital dele zero zero ele teve um decréscimo ali o imóvel passou a valer menos E aí o que que acontece Qual é a diferença entre vender na pessoa física na pessoa jurídica nenhuma então por que que eu vou praticar qualquer ato vem

de direto na Pessoa jurídica Então é por essa razão que a gente não tem condição de hoje ah não sei como é que vai estar no futuro agora no futuro a gente vai analisar Então se o cliente chega para gente a gente Opa o valor da venda é menor do que o valor contábil cara vamos vender direto pela pessoa física pela pessoa jurídica direto para célula cofre tá ótimo agora pô chegamos à conclusão que é o contrário Elaine chega uma conclusão que o cara tá vendo comprou lá o imóvel A o imóvel entrou na empresa

por um milhão e agora ele vai vender por 2 milhões não vai ser esse o método que nós vamos usar Mas qual vai ser o método o método que nós vamos usar vamos avançar vamos entender mais outro método o que você precisa ter em mente é que se você quiser vender pela pessoa jurídica pela célula cofre diretamente o imóvel que está como propriedade para investimento Vai incidir imposto de renda de 15 mais 10 ou seja 25% e contribuição social sobre o lucro líquido ssll + 9%, Então vai incidir 34% sobre a diferença entre o que

foi vendido e o valor que tá na contabilidade na empresa Beleza se esse valor se esse valor for positivo for maior que zero essa diferença for maior que zero vá essa vai ter toda essa carga tributária que eu falei se for menor que zero se for 0 não vai Ter carga tributária nenhuma você pode vender por dentro da empresa Então não é dizer que a vender pela célula cofre é ruim não tem essa é uma das formas possíveis de fazer e vai ser bom ou ruim na medida que você investigar e comparar com todas as

demais primeiro você vai ter que analisar a situação do seu cliente para depois dizer o que que é mais vantajoso para ele ou não inclusive sendo possível vender diretamente pela própria roading pela própria célula Cofre sem que isso acarrete para ele uma carga tributária elevada Márcio esse essa aí foi uma bela de uma dica para o advogado de Elite então você que é advogado de Elite que pegou essa sacada essa dica curte aqui o nosso vídeo pega manda isso aqui para outro colega seu advogado para que ele não seja um advogado pérrapado para que ele

também se torna um advogado de Elite mas já avisa ó embalar os cara lá tem uma maluquice lá de chamar de advogado de Elite e pé rapado Então você já se inscreve no canal porque senão você é um advogado pé rapado beleza Elaine vamos lá então vamos para segunda forma de vender Qual é a segunda forma a primeira que você apresentou foi pela própria Hold pelo próprio pela própria célula cofre como propriedade de investimento a segunda forma é como estoque se esse imóvel estiver classificado como estoque Como faz essa venda Então vamos começar explicando o

que que é a tal da Reclassificação contábil tá isso é importante o advogado saber que ele não tem que fazer isso ok esse não é papel do advogado Esse é papel do contador que ele vai ter lá um parceiro que vai funcionar junto com ele beleza Ou nem que seja outro seja pode ser o próprio contador do cliente ou qualquer contador que vai assumir depois a contabilidade dessa empresa sabe fazer isso tá uma reclassificação contábil não é uma manobra uma manobra ardil nada disso uma Recla são contábil tem que ser uma algo feito para expressar

a verdade então se existe uma verdade que essa empresa agora vai exercer uma atividade imobiliária de compra e venda de imóvel tá tudo bem ele pode fazer essa reclassificação contábil é só ver quais são as implicações disso e realmente se isso vai ser uma verdade se for uma verdade a reclassificação é super justa porque porque vai expressar aquilo que é honesto O que é o certo e o certo é o Certo beleza na reclassificação na reclassificação contábil esse imóvel que em princípio entra na empresa como propriedade para investimento ah Márcio se você vai reclassificar depois

por que que o cara não já entra não já coloca na empresa como estoque né porque se ele colocar na empresa como estoque Poxa depois se ele quiser vender não precisa reclassificar ótimo ótima saída Só tem um problema só tem um problema veja Nas regras do ITBI que a gente aplica para o trabalho com rolo de familiar a o ingresso desse imóvel Numa célula cofre ele não paga ITBI ele tem uma imunidade sobre o ITBI E por que que ele tem essa imunidade porque porque o Estado tem interesse em fazer com que as empresas se

fortaleçam fazer com que as pessoas físicas passem seus bens para dentro da pessoa jurídica legal Ok e esta política de estado que Está expressa na Constituição no artigo 156 parágrafo segundo inciso 1 ela vai dizer o seguinte ela vai colocar uma ressalva uma ressalva dizendo que se essa empresa foi exercer atividade Imobiliária aquela imunidade não se aplica então você não pode criar uma empresa criar uma empresa por exemplo que a atividade dela seja fabricar relógio Ok atividade dela seja fabricar relógio e colocar nessa empresa um Como estou aqui por quê Porque é fraude isso é

fraude você não tá fazendo a verdade você só pode colocar nesta empresa um imóvel como estoque se você tem lá no contrato social da empresa a atividade de compra e venda de imóvel e se você colocar essa atividade de compra e venda de imóvel a Prefeitura não vai te dar imunidade também porque ela vai falar o seguinte olha pera pera pera aí você quer trazer um imóvel para dentro da empresa mas aqui aqui no teu contrato Social tá dizendo que um dos seus objetos é compra e venda de imóvel Então espera aí se você traz

um imóvel para dentro da empresa e a compra e venda de imóvel eu não vou te dar imunidade porque porque você já está de cara caindo na ressalva não tem nada a ver mas é assim que a Prefeitura vai tratar Então vai cair na ressalva Beleza vai cair na ressalva então não pode outra coisa Elaine é o seguinte então legal Márcia então entendi então eu Tenho que começar sem ser no estoque é como propriedade para investimento mas aí legal e se nos semestre o seguinte eu vou lá e coloco como propriedade coloco como estoque tá

tudo bem porque o que vai matar o ITBI Arthur imunidade de ITBI ou não não é a classificação contábil do bem não é o contrato social é o exercício da atividade Imobiliária e se a receita que você obtém com aquela atividade ela é preponderante ou seja mais 50% da receita Beleza então se você Muda o contrato social diz que agora a tua a tua atividade a compra e venda de imóvel tá faz a reclassificação contábil desse móvel e como é que o advogado vai fazer a reclassificação contábil do imóvel advogado não vai fazer é isso

aí o melhor jeito do advogado fazer a classificação do imóvel é pelo telefone não é isso ou pelo WhatsApp ou pelo computador é fazendo contato cortador fala só faz aí tudo mais porque agora vai ser assim explica pra ele Ok Então a célula cofre vai fazer a reclassificação contábil legal agora se se ela não exercer a atividade se ela não vender esse imóvel tá lindo agora se ela se ela vender esse imóvel Elaine o que é que vai acontecer ela vai perder o ITBI e não é só perder o que mais que acontece é perder

a imunidade TBI e ainda vai ser aplicado alguma multa multa vai pagar juros tudo vai ter que pagar então ela vai ter que pagar o ITBI Beleza por vezes Agora a questão é isso é ruim depende né se é ruim ou não é a falta de previsão que vai dizer ser ruim ou não nesse caso por exemplo que eu comecei o tópico falando ela nem que é o imóvel agora vale dois milhões de reais a venda vai ser por dois milhões de Reais tá aí eu adquiri por um milhão cara vou ter um lucro de

1 Milhão Beleza o lucro vai ser de um milhão Quais são as hipóteses que eu tenho para Trás a se eu não tivesse trazido para dentro da empresa se eu tivesse vendido como pessoa física Pô eu ia pagar 15% em cima de um milhão e apagar 150 mil legal olha só investigação simulações e se eu vendesse pela empresa beleza Qual lucro 1 milhão você vai pagar 34% de 1 milhão e apagar 340 mil Ah e se eu fizer a reclassificação contábil na reclassificação contábil o impacto tributário disso vai ser em Torno de 7% sobre o

total sobre o total e mais o ITBI que ele vai ter que pagar então Digamos que ele faça a própria denúncia ele vai lá na Prefeitura vai fazer não eu quero ver que pagar também ele vai pagar só 3% de TBI legal ele vai lá e paga o ITBI faz a reclamação contábil e pago o ITBI 3% em cima do total 3 por cento de 2 milhões Então vamos botando na conta 60 mil 60 mil aí ele vai pagar 7% em cima da operação toda ok em cima Da operação toda são mais 140 mil beleza

140 mil 140 mil com mais 60 mil isso deu 200 mil comparei com a pessoa física não valeu a pena então essa operação não vale a pena agora imagina Elaine que a diferença fosse maior ainda maior ainda por exemplo Mas isso não acontece não acontece na Barra da Tijuca no Rio de Janeiro Ok mas por exemplo no campo onde você tem fazendo as folhas adquiridas por 300 mil agora vale 10 Milhões ou só acontece então lucro imobiliário é enorme enorme Aí talvez imagina que nesse exemplo se a diferença fosse não humilhar mais fosse dois milhões

de diferença já ia compensar ia ser muito melhor vender pela pessoa pela pessoa jurídica pela célula cofre fazendo a reclassificação contábil da célula cofre e o proveito dessa operação é muito grande nós inclusive temos vídeo aqui no canal falando sobre algumas formas de Utilizar essa receita esse proveito dentro da própria roading como a família pode fazer isso boa vamos colocar o Card aqui em cima botar aqui em cima para você um card para você poder assistir esse vídeo dá uma olhada lá da pausa no vídeo libera lá o vídeo e depois volta aqui Elaine mas

tem tem mais problemas aí essas duas formas que você apresentou antes de sair dessa tem um problema a Receita Federal Vamos botar umas aspas aqui não para Atribuir o crédito do que eu vou dizer a eles tá mas para dizer que é mais ou menos assim a Receita Federal não gosta disso a Receita Federal não gosta disso existem alguns Alguns algumas soluções de consulta e também alguns julgados do Carf que batem nessa coisa da mudança da reclassificação contábil ah Márcio então a receita a receita enxerga que é fraude fazer a reclassificação contábil não de forma

alguma o que a receita enxerga é a Operação de verdade que está acontecendo Então se a empresa foi lá e fez a reclassificação contábil mudou mudou na contabilidade mudou na contabilidade mas não mudou nem o contrato social Elaine para botar lá a atividade de compra e venda de imóvel cara ela tá exercendo uma atividade é fora da atividade prevista é um desvio de finalidade Na verdade o que vai estar acontecendo ele não Tá previsto no objeto daquela sociedade a realização da Venda de imóveis né não Tá previsto e como não Tá previsto a receita enxergas

como fraude ou tem coisa que a receita faz que aí eu já acho meio errado ok meio errado qual é o meio errado eu falei não fez toda alteração mas só fez uma operação de compra e venda de imóvel não fez mais nenhuma não é uma atividade corriqueira da empresa é uma atividade regular da empresa [Música] isso eu já discordo isso eu já discordo Agora aqui Elaine vai um pulo do gato O Pulo do Gato se a empresa só tem um imóvel a célula cofre só tem um imóvel e quer vender esse único imóvel esse

único imóvel através desse sistema de reclassificação contábil o que eu penso que isso seria incontestável perante a Receita Federal era converter Elaine não só mudar o objeto Como converter numa SPE para que você que não está familiarizado Com o termo uma espé é uma sociedade de propósito específico então se a empresa tem como propósito específico realizar aquela única atividade que é o único bem que ela tem não faz sentido Ah mas não é atividade porque não é regular assim não é regular porque é só um bem e é uma sociedade de propósito específico Aí sim

aí fica Redondo mas fora isso sinceramente essa opção quando passa a valer a pena tem que tomar muito cuidado para que ela expresse totalmente a Verdade daquela empresa daquela família e tudo mais e tal para que aquilo ali não não se enquadre como uma possível fraude na Receita Federal mas se tornar tomar os cuidados direitinho dá para fazer é regular fazer não tem nada de errado fazer isso tá essas duas formas que você apresentou Marte são formas que a gente já imagina serem possíveis a venda direto pelo titular do imóvel titular do bem mas a

gente falou aqui que teríamos quatro Possibilidades para quem é advogado de Elite saber como lidar com a venda de imóvel Quais são as outras a terceira a terceira possibilidade Elaine é retirar o imóvel de dentro da empresa tá e aqui a gente tem que fazer um parênteses de conteúdo quando falam que vão desintegralizar o imóvel sabe o que que eu penso quando alguém fala que vão dizer vai desintegralizar o imóvel eu penso no Darth Vader eu penso no Darth Vader com aqui uma arma sei lá de laser do Star Wars e que ele vai atirar

no imóvel vai desintegrar né E aí mas quando alguém fala que vai desintegralizar o imóvel eu penso que ele vai desintegrar o imóvel porque na verdade não existe isso de desintegralizar o imóvel que acontece é a desincorporação do imóvel num ato de redução do capital social beleza E é isso que o advogado precisa entender como é que funciona bom quando A gente quando a gente traz o imóvel para dentro da empresa o que a gente faz assim a gente aumenta o capital social imagina só a empresa começa a com mil reais aí a gente vai

mudar o capital social dela para um milhão e mil um milhão e um mil porque porque tem um imóvel que vale um milhão que a gente vai aumentar o capital social em um milhão e trazer esse imóvel de um milhão para dentro da empresa então o novo capital social na Empresa vai ser um milhão e um mil beleza a diferença é o valor do imóvel aí como é que você paga a diferença como é que você realiza esse Capital como é que você integraliza esse capital social você faz o seguinte você diz no contrato social

ó empresa vou pagar esse capital social que eu estou subindo com o meu imóvel de E aí ó tudo fecha a conta fecha né Beleza pagou o aumento de capital social a integralizou o ato de pagar é o ato de integralizar o capital Social e pagou com o bem imóvel legal agora eu tomei uma decisão na vida que eu quero retirar esse imóvel da empresa vou voltar para minha pessoa física com esse imóvel tá vou voltar com esse móvel para mim a pessoa física Porque ela fez todas as contas e vai sair mais barato se

eu fizer a venda como pessoa física legal tudo bem Primeiro de tudo é saber isso que você não tá desintegralizando o imóvel tá nem mesmo eu não eu tenho muita dificuldade de achar que Desintegralizar o capital social não tem um certo e aí os colegas do direito societário podem até opinar Pô podia escrever aqui nos comentários O que acham disso porque se eu for pensar pela técnica do direito societário penso que não existe esse ato de desintegralizar porque o que que é o ato de desintegralizar é o ato de pegar de volta aquele aumento de

capital social Então eu tenho uma empresa que o capital social era mil reais aumentei para um Milhão em um integralizei o que que é desintegralizar deixar o capital da empresa com um milhão e um mil e retirar um milhão isso não pode não tem não tem autorização legal de existir Sei lá talvez se existir esse ato não vai ser desintegralização isso vai ser manda os militares o cara vai estar roubando na empresa ele vai tomar dinheiro da empresa ou ele vai fazer uma distribuição irregular de lucro não pode Esse ato desintegralizar eu penso até que

ele não existe entendeu do ponto de vista mais técnico como a gente tá aqui aprofundando para o colega advogado para fazer formar advogado de Elite né do ponto de vista mais técnico não tá muito certo minha opinião tá comporta toda a opinião diferente coloca aqui nos comentários se você tiver Diverge ou se você concorda fica à vontade Tá mas o que que o que que é o termo certo o termo certo é reduzir o capital social Ok então ele vai reduzir ele não vai desintegralizar ele vai reduzir o capital social Ok E aí essa redução

de capital social ela tá prevista nos artigos 1082 e no nosso caso aqui mais precisamente ali no 1084 no parágrafo primeiro a gente já vai falar sobre isso tá redução de capital social precisa ter alguma justificativa precisa ter alguma razão para isso então essa razão ela tá no próprio 1082 do Código Civil né O Código Civil ele traz duas Possibilidades de redução de capital social Elaine A primeira é por um fato que ele tem tem que haver uma certa comprovação dele tá e segunda é por mera discricionariedade dos sócios tá porque vamos lá a primeira

é quando você tem algum dano irreparável e você precisa reduzir o capital social não é o nosso caso não é o nosso caso o segundo caso que é o inciso 2 do 1082 é quando a empresa entende e aí quando eu falo da empresa Fala vamos falar dos sócios em reunidos em reunião de sócios assembleia e tal eles decidem que o capital social é alto demais em relação ao objeto ele é excessivo frente ao objeto da empresa isso é completamente discricionário Isso é uma decisão que só cabe aos sócios em reunião de sócios reduzir esse

capital social por considerá-lo excessivo em relação ao objeto assim como os sócios podem aumentar o capital social eles reunidos podem decidir que o capital Está excessivo e reunir a partir e reduzir a partir disso Exatamente isso e aí nessa redução de Capital a lei prevê algumas coisas a lei primeiro prevê o seguinte Olha se você reduzir o que que tem que fazer tem que devolver para o sócio aquele excedente Ok então você devolve para o sócio aquele excedente tá E aí tem algumas restrições nisso tá primeira restrição Elaine tem que respeitar um prazo de 90

dias mas por que esse prazo por quê Porque o capital social ele é visto pela Norma como uma garantia que a empresa que a empresa representa para os credores então você não é só esperar o prazo Tem que publicar em jornal de grande circulação para que a universalidade dos credores possa enxergar aqui olha aquela empresa lá que eu tenho um crédito com ela eles estão reduzindo capital social Que papo é esse ok então a universalidade dos criadores precisa enxergar esse Movimento dos sócios esse não é um movimento que pode ser escondido não ele é um

ato público e tem que respeitar esse prazo de 90 dias e a Lei também prevê que você tem que devolver o excedente para o sócio a outra restrição que tem não tem nada a ver trabalhei societária tem a ver com a lei tributária se se essa devolução se você já fez a migração de cotas de capital social para os filhos e essa vai acontecer essa devolução para que tenha A imunidade do ITBI para que tenha imunidade de TBI só tem uma uma possibilidade Se e somente se ela voltar para o mesmo sócio que levou o

imóvel lá para dentro que se o pai integraliza o capital social com um imóvel faz a doação daquelas cotas para os filhos depois quando ele decidisse aquela família decidir tirar o imóvel da pessoa jurídica e voltar para pessoa física terá implicações terá implicações via de Regra é bem verdade que ele pode fazer isso através de uma cláusula de call pegando de volta ok pegando de volta e aí vai lá e ele assume mas passou para o filho teria que separa o filho e o filho teria que pagar ITBI ou fazer a cláusula de call passa

para ele e ele ele faz a redução de capital social e aí com isso você consegue então estabelecer uma alíquota da pessoa física no caso do exemplo que eu dei antes é um bom é um bom exemplo o Melhor cenário é com pessoa física então um bom exemplo seria trazer de volta para para pessoa física não é desintegralizar o imóvel tá é desencomporar o imóvel mediante redução de capital social tá E aí sim você faz a venda pela pessoa física que sairia mais barato mas até agora você já apresentou três formas e a gente falou

que seriam quatro formas de alienação quatro possibilidades de venda do imóvel através da Road familiar Qual é a quarta Forma Márcio e aí só para recapitular essa que a gente acabou de mencionar então a terceira forma é você a corporal o imóvel da pessoa da pessoa jurídica voltar com esse imóvel para pessoa física necessariamente tem que ser a mesma pessoa física que levou o imóvel para dentro ah mas pode ser outra pode Qual é a implicação vai pagar ITBI Ah mas espera aí espera aí nas contas que eu tô fazendo tá valendo a pena pagar

o ITBI do que tem esse movimento Todo o lucro que eu vou ter a velocidade e tudo mais e tal tá valendo a pena e tá tudo bem se vale a pena tudo isso tem que fazer parte das contas que se apresenta para o cliente e que o cliente decide a decisão do cliente então se des incorporar o imóvel para mediante a redução do capital social matematicamente for melhor e inclusive quase implicações de fazer ou não pela própria pessoa física que levou o imóvel lá para dentro ou se vai ser uma outra Solução isso vai

depender do cliente olhar as contas e fazer a melhor escolha para ele não não a melhor escolha jurídica mas a melhor escolha dele e aí sim Elaine agora nós somos prontos para ir para quarta forma que é através da cisão em duas empresas mas antes mas antes eu acho que a gente podia pedir para o nosso advogado de Elite né Elaine O que que você sugere que eles façam aqui nos comentários eu sugiro que o advogado de Elite Coloque aqui nos Comentários Liste aqui o aprendizado que ele teve até agora nós trouxemos duas formas que

acho que eram mais óbvias de serem da gente pensar de idealizar venda do imóvel essa terceira forma que você apresentou não é tão Óbvio assim mas traz um grande Insight então advogado de gente podia listar para a gente aqui nos comentários Quais foram os aprendizados até agora boa então vamos vamos entender como é que funciona esse negócio de cisão né a Cisão de empresa uma empresa só ela cinde ou seja ela se divide em duas de uma empresa nascem duas uma empresa ela não precisa veja se você quer pegar uma determinada atividade empresária e resolver

uma divisão dessa atividade empresária em duas em duas ou mesmo para que aquela mesma aquela mesma organização aquela mesma organização possa realizar uma nova atividade empresária mas não misturada com as demais você pode não você não precisa Fazer nascer uma nova empresa OK você pode pegar aquela empresa e sentir essa empresa em duas e essa cisão ela tem ela pode acontecer pelos mais diversos motivos tá pelos mais diversos motivos Digamos que você queira fazer nascer uma nova uma atividade uma nova atividade mas não queira perder Elaine por exemplo o os bens que tem lá dentro

daquela atividade aqui tem dentro daquela organização o patrimônio que tem lá dentro e às vezes Não é nem não são nem os bens tangíveis muitas vezes são bens intangíveis é normal que aquela empresa ganhou a são determinadas certificações que aquela empresa ganhou tá imagina só que você tem uma empresa uma empresa por exemplo como a gente já cuidou né Elaine de empresa de manutenção de aeronave gente nós tivemos um cliente que era uma empresa de manutenção ela fazia manutenção de aeronaves para Fabi né do Hércules o c130 né a gente se tornou Advogados especialistas em

Hércules o 630 que aquele tosse imenso lá gigante e a empresa fazia essa essa a manutenção dessas aeronaves rapaz para fazer a manutenção dessa aeronaves precisava ter uma um volume de certificações que é um troço de outro mundo isso é um grande ativo da empresa com as igrejas certificações é um baita do ativo talvez naquela empresa inclusive Elaine fosse o maior ativo os maiores ativos que a Empresa tinha eram as certificações Por que que era os maiores que a empresa não tinha patrimônio OK ela não tinha patrimônio mas ela poderia participar de licitações que cara

nenhuma outra empresa conseguia quer dizer Nenhuma tinha os concorrentes dela mas eram um núcleo de concorrente muito pequeno porque são certificações muito pesadas conferidas pela ANAC e tudo mais e tal algumas até de órgãos internacionais então se você vai nascer Ali uma nova atividade imagina que essa empresa eles quisessem também olha isso Elaine Olha isso essa empresa quisesse também fazer por exemplo manutenção de aeronaves manutenção de aeronaves de um país Ok de um de da Força Aérea de um país que não tivesse uma boa relação diplomática com o Brasil Ok cara dificilmente dificilmente ia ser

permitido a essa empresa que faz a manutenção de uma aeronave de da Força Aérea Brasileira Ok E Por conseguinte tem manipula a inteligência das aeronaves da Força Aérea Brasileira tá ela a mesma empresa fazer a manutenção de outra de onde um outro país ainda mais um país com menos relações diplomáticas então isso seria um carros mas como é que essa empresa pode Cara essa empresa não não faz diplomacia é uma empresa ela faz negócio com esse países negócio então ela pode poderia fazer um bom caminho por exemplo seria assim de alcindir essa nova Empresa poderia

levar com ela também a certificações ou todas ou algumas específicas Lógico que respeitar as regras daqueles órgãos mas é um exemplo é um exemplo no nosso caso aqui quero vender uma quero vender um imóvel que tá dentro de uma empresa que tem muitos Imóveis tá uma opção que você tem porque porque se você quer vender um imóvel ou dois ou três uma empresa que tem 20 cara se você mudar o contrato social para Tentar fazer reclassificação você vai mexer com a imunidade tributária de todos os outros que você já levou lá para dentro Olha a

bosta que é Considerando o prazo do último imóvel que foi incluído Considerando o prazo do último imóvel que era de três anos Então olha só o problema que nós temos nesse caso você poderia sim dia essa empresa em duas pegar um esse imóvel que você quer ver quer vender leva para a empresa acendida aqui nasceu daquele Daquele movimento essa empresa Elaine ela já nasce com o objeto de compra e venda de imóvel E aí vai pagar ITBI Ok vai pagar ITBI mas foi feita a conta e verificou-se o seguinte que essa empresa vai pagar ITBI

os 3% para levar o imóvel lá para dentro mas ela vai pagar 7% de tributação sobre toda a atividade então em determinada situações vale mais a pena ele pagar ele pagar sete mais três 10% sobre a atividade inteira Do que pagar 34% sobre o lucro ou 15% sobre o lucro com pessoa física Então qual é o melhor cenário não existe o melhor cenário cada cenário ele só é bom ou ruim vinculada um a um exemplo fático é um exemplo da vida real por isso que a gente costuma dizer que o que a gente faz aqui

não é não ajuda-te se o médico caiu não ajuda a personagens do livro de direito só ajuda a Maria José João Silva Lobato Monteiro Carvalho Silva só ajuda pessoas de verdade a gente da vida real A família de verdade mas sim essa esse é um caminho e mais do que um caminho a única vez que a gente viu a Receita Federal se não gostar desse movimento e a ideia que elas aspas não gostar desse movimento o contribuinte era um caso de uma venda Elaine de 80 milhões de em imóveis era uma venda de mais de

80 milhões de reais Imóveis então não era um negócio corriqueiro era um negócio muito significativo e muito exposto eram era Uma empresa muito exposta E aí a receita quando viu tentou atuar e quando tentou atuar Isso foi para a justiça e sedimentou na justiça que essa atividade é totalmente lícita de acontecer então sim essa é uma grande possibilidade né da das empresas fazerem e só a análise da intenção do cliente no momento em que o cliente for fazer é que isso isso funciona e aqui Elaine o que vai ser o melhor cenário para empresa só

é possível estabelecer se você fizer Análise Você pode você pode vender um imóvel da empresa através da desincorporação mediante redução de capital social e aí passa para pessoa física você pode vender direto pela empresa OK e paga um alto Grande quando se não tiver ganho de Capital tem uma alíquota gigante sobre ganho de Capital também é zero Ok ah a terceira hipótese é você fazer a reclassificação contábil desde que faça da forma certa da forma verdadeira e não com simulação okay e a Quarta forma a quarta forma que é através da cisão em duas empresas

para que uma já nasça com a atividade de compra e venda de imóveis então isso fecha um cerco em que você consegue dar solução para o cliente em todas as de todas as formas O que é legal você colocar para o cliente é o que a gente faz no nosso escritório a gente oferece para o cliente um período não só um período de Assessoria Jurídica como uma espécie de garantia mas a gente consegue Para o cliente um acesso a gente não é para um serviço de consultoria de Assessoria Jurídica gratuito não mas é para que

ele é qualquer tempo enquanto o nosso escritório existir ele pode e buscar o nosso o nosso serviço para que a gente faça uma análise para poder dizer para ele o que que é melhor enquanto o meu escritório existir tiver atuando com isso a gente faz essa análise pro nosso cliente ou excliente sem nenhum custo para ele não importa se Ele vai vender o imóvel hoje ou daqui a 10 ou 20 anos né e isso é legal porque isso não demanda muito esforço do escritório de advocacia dá para fazer e e fica pô super Nice com

o cliente mas Márcio e você também que é advogado de Elite Qual é a forma mais vantajosa vou pedir para você advogado de Elite deixar aqui no chat Qual é a forma mais vantagem para o caso que ele porventura tá vendo hoje entendeu você é um caso de um cliente que ele tem hoje alguém Escreve no comentário né Qual é a forma aqui pro caso que você tá vendo hoje tá aparecendo você é mais vantajosa quero lembrar também Márcio que a gente tem um outro vídeo aqui no nosso canal falando tudo sobre venda de imóveis

dentro do sistema de Road vou pedir para deixar aqui no card também na tela Maravilha Elaine vamos agora então fazer finalizamos as quatro etapas terminamos a nossa conversa não temos aqui uma das coisas mais importantes que é o seguinte Como ele adquire o imóvel não é isso sim muitas vezes a família alfere mais patrimônio e vai adquirir mais imóvel quer adquirir mais imóvel como é que é a melhor forma dessa família adquirir mais bens imóveis a melhor forma ou melhor ainda a única forma de alguém que já tem um sistema de rolo de familiar já

montou o sistema em que fez a institucionalização institucionalização do patrimônio da família é fazer uma verdadeira mudança De paradigma é nunca mais adquirir imóvel da forma velha não faz sentido o cara que agora tem uma holding adquirindo a partir de agora toda aquisição de patrimônio que ele fizer vai ser em nome da célula cofre vai ser através da instituição que pertence à família acabou Ele não tem mais agora que fazer a aquisição pela pessoa física para passar para dentro da pessoa jurídica O que as famílias precisam é fazer uma Mudança de paradigma cara o sujeito

que fez uma holding familiar é incabível para ele é inconcebível para ele que ele tenha feito todo esse esforço todo esse movimento todo esse gasto para montar a Rouge dele e ele continua e tendo um comportamento incompatível com tudo com todo esse movimento que ele fez e que comportamento incompatível é esse é o comportamento de continuar adquirindo bens como em nome de alguém que o CPF vai acabar Então toda a aquisição patrimonial tem que estar dentro de um novo Paradigma e que novo paradigma é esse se você tem uma célula cofre se você tem uma

instituição que pertence à família todo novo bem que existir já vai ingressar direto por aquela célula cofre pela instituição da família então se você Ah não Márcio Mas quem trabalhou fui eu quem ganha o dinheiro fui eu eu conquistei mais dinheiro e agora vou usar esse dinheiro para comprar um novo Imóvel não você não vai usar esse dinheiro para comprar um novo imóvel você vai usar esse dinheiro para levar esse dinheiro para dentro da célula cofre esse dinheiro é um bem que você tem então leva para dentro da célula cofre e a célula cofre ela

sim é que vai adquirir o bem porque Márcio porque não fazer eu compro porque se você comprar para você você vai pagar IPI aí depois vai ter que ficar discutindo com prefeitura ah imunidade Dois registros de imóveis aliás eu acho que só de falar isso eu já convenci né você pagar dois Reis de imóveis você corta o problema tem Tá rasgando dinheiro pô não precisa dar para mim não dá para os pobre pô beleza então que que você vai fazer leva o dinheiro para dentro da pessoa jurídica até porque dinheiro não paga imposto para levar

para dentro da pessoa jurídica até porque dinheiro não faz Escritura pública para levar para dentro da pessoa Jurídica né não pague TBI Fica Tranquilo levo o dinheiro para ganhar na pessoa jurídica e a pessoa jurídica já faz a aquisição a célula cofre que vai fazer a aquisição do novo imóvel então foca mudança de paradigma quem não tem vida eterna não tem que ser dono de bens não sei que você é o cliente seja o Drácula beleza e ainda assim o Drácula acho que não tem vida eterna né Não sei eu não entendo muito desse troço

mas se não tem vida eterna se não é o mun-rá ok se o Teu cliente não é um raio que a gente entrega a idade né Porque só quem só quem assistiu o na década de 80 sabe quem é muham o ser eterno né se o teu cliente não é o mon-rá ele não tem que ter bens e nome pro e nomes próprios em nome próprio beleza e o dono do que Elaine o castelo de Grace com era do rei mesmo do Thundercats eu tô misturando a bagaça toda parece Então essa mudança de paradigma ela

não é só benéfica para estrutura mas Simples adquirir direto pela pessoa jurídica mas também ela é mais econômica para família como você acabou de dar o exemplo da do gasto com o registro do imóvel Claro mas Econômica Sem dúvida porque ele não vai ter que fazer dois registros de imóveis não chega nem ser mais econômica a outra que mais burra é mais burra mesmo tá então com isso aí sim Elaine eu acho que a gente conclui esse nosso papo aqui de hoje com chave de ouro explicando as quatro formas de Vender é de vender imóveis

na Hold lembrando daqui a cinco anos seu cliente te procurou para vender para vender um imóvel se apresenta essas quatro formas não você vai apresentar acho que existem daqui a cinco anos quais serão Não sei não sei uma coisa que eu tenho por certo é que provavelmente não serão as mesmas porque no ar o Brasil não é para amadores não é para amadores Então nada melhor nada melhor para viver para formar patrimônio num país que não é Para amadores de deixar isso o mais inerte possível em uma instituição que possa ser possa ter vida eterna

que não acabe e que fique menos sujeita as mudanças tributárias do que o ser humano o ser humano tá muito sujeito a mudança tributária por exemplo a constituição prevê o imposto sobre grande fortunas ok uma certeza que eu tenho uma certeza que eu tenho imposto sobre grande fortunas não pode ter não Pode tá não pode é um contra senso com a economia de qualquer país do mundo tá não pode ter como contribuinte pessoa jurídica né o contribuinte da pessoa da do Imposto brigando de fortunas sempre será pessoa física ok uma pessoa jurídica não tem até

porque a finalidade da pessoa jurídica é a finalidade é gerar lucro e o lucro ser como destinatário o ser humano então o ser humano ele em última análise é ele Que acumula Fortuna e não é uma pessoa jurídica então se você não faz essa linha até o final se você não leva o fechamento patrimonial para dentro da pessoa física nunca você jamais será tributado como com o imposto sobre grandes fortunas o dia que vier finalmente a ser instituído já é porque tá previsto na Constituição mas o dia que vier a ser cobrado Viesse a estabelecido

Então o que tá mais menos sujeito as intempéries do nosso país Sem Dúvida nenhuma é você inst finalizar o patrimônio da família e aí Elaine o que que pode ser legal agora para você que é advogado de Elite que está assistindo com a gente deixa um joinha deixa o seu like deixa o seu like dizendo que você gostou do que a gente tratou hoje aqui sobre venda de imóvel na Road familiar aquisição de imóvel na rua de familiar e continue acompanhando o nosso canal né Márcia para você você que ainda não é advogado de Elite

Faça isso agora é isso Aí se inscreve Ative o Sininho e a gente se encontra no próximo um beijo no seu coração fique com Deus até a próxima