Olá pessoal! Essa é oitava aula e nessa aula veremos instrumentos que não se enquadram como instrumentos de apoio e tampouco como instrumento de titulação. São, na verdade, modalidades de parcelamento do solo ou de condomínio que poderão ser utilizados para fins de Reurb.
A Lei nº 13. 465 fez modificações na Lei de Parcelamento do Solo e no Código Civil, introduzindo o loteamento de acesso controlado e o condomínio de lotes. Criou também o Condomínio Urbano Simples.
Nenhum deles é de uso exclusivo na Reurb, mas o Decreto n° 9. 310 de 2018, que regulamenta a Lei nº 13. 465, no seu artigo 8º, junta ao rol dos instrumentos aplicáveis à Reurb esses três instrumentos.
Por serem novas modalidades de uso do solo nas cidades, é recomendável que os municípios editem normas urbanísticas específicas, disciplinando a aplicação em seus territórios. E é indiscutível que essas modalidades todas devem obedecer às normas urbanísticas, edilícias, ambientais e outras. Vejamos as características e regras para a utilização desses novos instrumentos.
Loteamento de acesso controlado trata-se de uma modalidade de parcelamento do solo que se tornou comum nas cidades, mesmo antes de ser regulamentada no Direito Urbanístico brasileiro. Por alteração na Lei de Parcelamento do Solo Urbano, foi criada a modalidade de loteamento de acesso controlado, cujo nome traduz a existência do bloqueio ao livre acesso. Qual é a definição legal?
Segundo a Lei nº 6. 766 de 1979, que foi modificada, o loteamento, que é a subdivisão da gleba em lotes destinados à edificação com a abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes, pode ser implantado na modalidade de loteamento com acesso controlado. Portanto, diferentemente do que veremos adiante, que é o condomínio de lotes, na modalidade de loteamento, há presença de vias e demais áreas de uso público, às quais fica vedado o livre acesso.
A alteração da Lei nº 6. 766 de 1979 tratou também de um assunto polêmico em relação aos orçamentos fechados, que é a obrigatoriedade do pagamento das despesas de conservação e manutenção por parte de moradores de loteamentos ou empreendimentos assemelhados, vinculando as atividades das associações de proprietários de imóveis e moradores em loteamentos à atividade de administração de imóveis. Por se tratar de controle de acesso para áreas públicas de uso comum, o poder público municipal deverá editar ato regulamentador, considerando que a Lei Federal prevê que é vedado o impedimento de acesso de pedestres ou a condutores de veículos não residentes devidamente identificados ou cadastrados.
Ao regulamentar, o município precisa indicar, inclusive, em que zonas da cidade este tipo de loteamento pode ocorrer, as regras para que não sejam criadas barreiras urbanas, as condições e responsabilidades pelo uso e manutenção das áreas públicas internas ao loteamento. Condomínio de lotes: ainda que controversa, essa modalidade de ocupação do solo também está presente em várias cidades brasileiras. Portanto, estima-se que a inserção do condomínio de lotes na Lei de Regularização Fundiária tenha surgido para atender essa demanda.
Diferentemente do loteamento com controle de acesso, que possui áreas públicas em seu interior, no condomínio de lotes observa-se a presença de áreas comuns que são de propriedade dos condôminos, na forma de frações ideais. Há uma múltipla incidência normativa para a utilização desse instrumento. O condomínio de lotes está submetido às normas do Código Civil para condomínios edilícios, às normas urbanísticas para parcelamento do solo da Lei n° 6.
766 de 1979, às regras da Lei nº 4. 591 de 1964, que disciplina a implantação de condomínios, edilícios e incorporações imobiliárias. Quais são as regras gerais do condomínio edilício?
Trata-se de uma tipologia de condomínio edilício, ainda que não contenha edificações associadas. No condomínio de lotes, a unidade autônoma é o lote. Ele é aplicável tanto à Reurb-S, quanto à Reurb-E.
Pode ser utilizado, exclusivamente, para condomínios horizontais, ficando a infraestrutura a cargo do empreendedor. A instituição do condomínio deve ser feita nos termos da Lei nº 4. 591 de 1964, com o estabelecimento de fração ideal que pode levar em conta a área do solo de cada unidade autônoma, que é o lote, o potencial construtivo, outros critérios indicados na instituição do condomínio.
E a aprovação pelo município? Primeiro, é importante que uma legislação municipal discipline a matéria, estabelecendo normas urbanísticas e edilícias aplicáveis aos condôminos de lotes. Os lotes devem possuir dimensões que atendam aos índices urbanísticos definidos pelo Plano Diretor ou lei municipal para a zona em que está situado, conforme dispõe a própria Lei nº 6.
766. Para garantir a qualidade da cidade e da paisagem urbana, o município poderá instituir limitações administrativas e de direitos reais sobre a coisa alheia em benefício do poder público, da população em geral e da proteção à paisagem urbana, tais como: servidão de passagem, usufrutos e restrições à construção de muros. Vejamos a aplicação do condomínio de lotes na Reurb.
Os núcleos urbanos informais consolidados, constituídos na forma de condomínio de lotes, poderão sim ser objeto de Reurb. Não é necessário que a regularização das edificações existentes ocorra no momento da regularização do condomínio. Valendo lembrar que a unidade autônoma do condomínio de lotes é o lote.
As edificações poderão ser regularizadas coletiva ou individualmente em momento posterior. Agora, vamos examinar o Condomínio Urbano Simples. Esse condomínio é aplicável a terrenos onde haja mais de uma construção, como, por exemplo, casa da frente, casa dos fundos ou cômodos autônomos.
É importante deixar claro que um quarto em uma casa não pode se configurar como uma unidade autônoma do Condomínio Urbano Simples. Quais são as regras gerais do Condomínio Urbano Simples? Trata-se de uma espécie de condomínio edilício que deixou de ser incluída no Código Civil.
Ela é aplicável somente em áreas urbanas, admitindo vários usos, não só o habitacional. É necessária a prévia aprovação municipal, conforme parâmetros urbanísticos locais. Nenhuma unidade autônoma poderá ser privada do acesso ao logradouro público.
Cada unidade possuirá uma matrícula e poderá ser alienada ou gravada livremente pelos titulares. Na matrícula de cada unidade autônoma, haverá também menção à fração ideal das áreas comuns. A gestão das partes comuns será feita em comum acordo, utilizando para tanto um instrumento particular.
A instituição é simples, sem necessidade de convenção de condomínio, mas deve especificar as partes comuns no solo, as partes comuns internas, se elas existirem, e as unidades autônomas. É muito importante deixar claro aquilo que não é considerado Condomínio Urbano Simples, conforme definições presentes no Decreto n° 9. 310.
O que não é Condomínio Urbano Simples? As situações contempladas pelo direito real de laje; as edificações ou os conjuntos de edificações de um ou mais pavimentos, construídos como unidades isoladas entre si e destinadas a fins residenciais ou não residenciais a que se refere a Lei nº 4. 591; aqueles condomínios que possuem sistema viário interno para acesso às unidades imobiliárias autônomas; aqueles condomínios que possuem unidades imobiliárias autônomas com acessos independentes aos logradouros públicos existentes.
E o que é necessário para o registro do Condomínio Urbano Simples? É necessário o projeto de regularização aprovado, no qual constem as unidades autônomas; uma planta simples de cada lote, com a indicação das partes comuns do nível do solo, das partes comuns internas das edificações, se houver, e das unidades autônomas; um memorial descritivo simplificado, contendo: a área aproximada das unidades autônomas, dos acessos e partes comuns; a informação sobre a fração ideal que vai ser atribuída a cada unidade autônoma relativamente ao terreno e às partes comuns; informação sobre a finalidade das unidades autônomas; o cálculo das áreas das edificações dos lotes, com indicação da área global e da área das partes comuns, quando houver; a indicação da metragem da área construída ou da metragem de cada lote, para cada tipo de unidade. Na Reurb, há regras específicas para registro.
É necessário apresentar a certidão de regularização fundiária, acompanhada do projeto de regularização aprovado e do qual conste a indicação dos lotes nos quais serão instituídas as unidades autônomas, acompanhada da documentação geral. Isso quer dizer que nem todos os lotes da Reurb necessariamente serão regularizados utilizando a modalidade do Condomínio Urbano Simples. Lembrando, ela se aplica àquelas situações em que eu tenho, por exemplo, uma casa de frente e uma casa de fundos.
O registro da instituição do Condomínio Urbano simples poderá ocorrer em momento posterior ao registro parcelamento do solo do núcleo urbano informal, bastando, para tanto, apresentar a planta simples do lote, com a indicação das partes comuns no nível do solo, das partes comuns internas às edificações, se houver, e das unidades autônomas. O memorial descritivo simplificado e os documentos acima devem conter o visto do órgão competente pela aprovação do projeto de regularização. As especificidades para o registro na Reurb-S A averbação das unidades pode ser efetivada por mera notícia, a requerimento do interessado e deve constar qual é a área construída, o número da unidade imobiliária.
Neste caso, é dispensada a apresentação do habite-se e das certidões negativas de tributos e contribuições previdenciárias da unidade construída. Na próxima e última aula, trataremos do direito de laje. Até a próxima aula!
