Contrato de locação (parte 1)

Olá pessoal tudo bem com vocês muito bom agora neste vídeo nós vamos começar a estudar um novo contrato né no vídeo anterior nós encerramos o estudo do contrato de doação nesse vídeo nós vamos começar o estudo do contrato de locação tá bom primeiro vídeo falando sobre contrato de locação eu não preciso dizer para vocês e o contrato de locação ele é um dos contratos mais utilizados hoje no Brasil né Então temos aí um contrato que na prática é um verdadeiro campeão de uso né em termos assim práticos nós temos locação de imóveis nós temos locação

de bens móveis enfim é um contrato que certamente todo mundo já ouviu falar e grande uma grande maioria das pessoas já celebrou um contrato de vocação ou eventualmente né ainda celebrará um contrato de locação eu já começo esse vídeo com aviso tá porque porque se você acompanha o estudo do direito civil Você sabe com certeza que nós temos aqui no Brasil a famosa além de locações então além da década de 90 muito importante muito utilizada muito cobrada em Provas e Concursos então é uma lei assim da mais alta relevância Todavia o contrato de locação também

tem uma disciplina no código civil tá E esse nosso curso é um curso específico de Código Civil então o que que eu quero dizer com isso não será objeto das nossas aulas além de locações claro que ao longo do desse contrato nós vamos fazer algumas observações Nós Vamos pontuar alguns dispositivos da lei de locações mas ela não é o nosso objetivo nós vamos nos concentrar nos artigos do Código Civil regime jurídico da locação no código civil Tá além de locações ela até pode ser objeto de luto curso curso só dela que aliás é uma lei

de tanta mãe e a importância que até merece um curso só dela mas aqui nós vamos nos concentrar nos artigos do Código Civil Tá bom então esse é um aviso inicial para você ah Professor Mas você não vai falar sobre lei de locações não neste curso não nós vamos falar sobre alguns dispositivos a depender da importância depender do caso mas o foco é código civil Tá bom então vamos lá iniciando o nosso compartilhamento de tela tá aí contrato de locação bom o contrato de locação no código civil é disciplinado entre os artigos 565 a 578

então esses são os nossos dispositivos artigos que nós vamos trabalhar nesse curso tá temos Então essa disciplina da locação de coisas como eu disse é um dos contratos mais utilizados na prática tem uma larga aplicação tanto no meio urbano como no meio Rural tá bom E essa importância a importância do contrato de locação é gigantesca tanto do ponto de vista econômico tal contrato de locação ele envolve sim aspectos econômicos ele movimenta a economia do país e também ele apresenta uma grande importância social tá então um contrato que acho que dispensa maiores comentários acerca da sua

importância que é evidente trazendo um conceito doutrinário professor Marco Aurélio Bezerra de Melo diz que o contrato de locação de coisas é aquele em que o locador reserva para si a posse indireta e disponibilizar ao locatário durante determinado período de tempo a posse direta sobre um bem infungível e inconsumível qual obrigação de realizar o pagamento periódico de um aluguel tão conceito bem assim Claro bem objetivo do professor Marco Aurélio não deixa a dúvida no contrato de locação nós vamos ter duas partes o locador de um lado e o locatário de outro é locatário para aqueles

mais antigos né também chamado de inquilino então se você estuda aí ou se você já ouviu esse termo o inquilino ele é o locatário bom vai haver aqui nesse contrato também um desdobramento da posse do bem locado de modo que o locador ele ficará com a posse indireta da coisa e o locatário ficará com a posse direta então haverá de se desmembramento da Posse também e haverá durante o período de tempo a obrigação de se realizar o pagamento de aluguel pela coisa local tudo bem como esse contrato ele é muito intuitivo o conceito dele é

fácil visualizar em que Pese esse conceito doutrinário que eu trouxe o próprio código no artigo 565 ele vem conceituou o contrato de locação dizendo na locação de coisas uma das partes se obriga a ceder a outra por determinado ou não por tempo determinado ou não o uso e gozo e coisa não fungível mediante certa Retribuição basicamente né a doutrina lapida esse conceito legal aqui dá uma trabalhada dá uma esmiuçada nesse conceito como nós acabamos de ver mas a essência é exatamente essa o locador aluga para o locatário um bem e o locatário ele vai ter

a obrigação de pagar ao locador de forma periódica uma Retribuição uma remuneração que nós chamamos de aluguel tá bom muito bem sobre a natureza jurídica do contrato de locação falando sobre sua classificação as principais classificações doutrinárias são as seguintes primeiro lugar ele é um contrato bilateral ou sinalagmático o que é muito Óbvio porque existem obrigações recíprocas para ambas as partes então o locador tem obrigações que ele precisa cumprir e o locatário também então como existem essas obrigações como existem de forma proporcional entre as partes ele é sem sombra de dúvida um contrato bilateral ou sinalagmático

é um contrato oneroso Claro porque ambas as partes vão ter de certa forma uma perda patrimonial no caso do locador é fácil a gente verificar a perda patrimonial que o locador tem porque o locador quando loca a coisa pro locatário O locatário vai utilizar a coisa né então o locador de certa forma ele fica durante o contrato privado de usar o seu bem basta você pensar numa locação de imóvel né imóvel Residencial se você aluga um apartamento você arruma uma casa o locador pode entrar na casa né como a casa é minha eu não vou

entrar aqui que eu preciso ver eu esqueci de pegar um negócio aqui vou ver se tá tudo bem não né o locadora ele vai ficar um tempo privado de usar o bem ainda que o locador ele seja efetivamente proprietário da coisa mas como eu disse o locador ficará com a posse indireta a posse direta é do locatário então a perda patrimonial do locador e sai o que que acontece para compensar essa perda patrimonial do locador ou locatário vai ter que pagar aluguel né então a perda patrimonial do locatário tá aí o pagamento do aluguel de

forma periódica conforme avançado entre eles Beleza então o contrato oneroso como tá ativo é um contrato comutativo né Nós não pensamos em risco quando nós falamos em locação para que as partes já sabem Quais são as prestações né o valor do aluguel tá lá estipulado enfim lá se falar em risco as prestações são bem conhecidas pelas partes de antena trata-se de um contrato consensual como eu já falei que é a regra o direito contratual brasileiro a locação se aperfeiçoa com a manifestação de vontade das partes tranquilo e alocação é um contrato de Trato sucessivo tu

fica muito fácil de ver né a execução dela se prolonga no tempo então se nós pensarmos aí por exemplo vai Pensa numa locação de um ano o contrato se atrai a execução do contrato se para trás se prolonga não tem então é fácil também da gente visualizar que a locação é um contrato de trato sucessivo importante alocação é um contrato informal e não solene como nós Já estudamos O que significa essas informações veja não solene não solene porque a locação dispensa a Escritura pública não precisa de Escritura pública né informal porque o contrato de locação

não precisa ter forma escrita Professor o contrato de locação ele pode ser celebrado verbalmente pode pode eu posso ter uma locação verbal claro que até coloquei entre parentes não é muito recomendar se você ah eu tenho um apartamento que eu vou alugar não é recomendável você fazer alocação verbal pode fazer pode isso não vai ensejar nenhum tipo de imunidade isso não contrário a locação é contrato informal mas na prática é claro que a gente sempre recomenda que o contrato de locação ele seja por escrito sobretudo Porque como nós vimos né geralmente é um contrato que

se prolonga no e por fim ele é também chamado pela doutrina de contrato impessoal porque via de regra pessoal no contrato de locação são irrelevantes características pessoais das partes né o que interessa no contrato de locação efetivamente ao bem É o objeto da locação o bem móvel ou imóvel isso que interessa características pessoais das partes raramente são levadas em conta raramente tem importância então a doutrina fala que ele é um contrato impessoal bom agora aqui efetivamente merece a nossa atenção eu resolvi abrir esse tópico âmbito de incidência para mostrar para vocês o seguinte como eu

falei no começo desse vídeo o contrato de locação ele tem regime no código civil repito foco do nosso curso mas também existe no Brasil a famosa lei de locações que é a lei 8245 da década de 90 né 91 para ser preciso essa lei 8245 conhecida como lei de locações ou se você prefere uma nomenclatura mais clássica lei do inquilinato ela trata a respeito da locação de imóveis urbanos isso aqui é muito importante e ela leva em conta a destinação do bem então vamos lá o código civil e a lei de locações eles coexistem as

disposições legais do Código Civil e da lei de locações convivem em harmonia no nosso ordenamento jurídico tá só que além de locações ela foi pensada ela foi idealizada né o foco dela é alocação dele Imóveis Imóveis urbanos Esse é o foco dela locação de imóveis urbanos e a lei de locações ela leva em conta a destinação do bem então você quando vai alugar um imóvel no plano você tem que analisar para quem que você está alugando esse bem Qual é a destinação porque lá na lei de locações Você pode ter por exemplo uma locação Residencial

Então você alugou um imóvel Urbano para morar para residir aí você vai ter um tipo de locação um regime jurídico de locação para a locação de imóveis urbanos para fins residenciais então eu quero alugar uma casa eu quero alugar um apartamento para eu morar eu vou ter um regime jurídico específico previsto na lei de locações agora de outro lado por exemplo eu quero alugar um imóvel Urbano para explorar nesse imóvel uma atividade econômica uma atividade Empresarial aí eu vou ter um outro tipo de locação alocação Empresarial alocação comercial é um de locação no outro tipo

de regime jurídico lá na lei de locações quem estuda direito empresarial estuda né Esse regime jurídico Esse contrato de locação comercial então a lei de locações ela tem esse foco locação de imóveis urbanos e ela leva em conta o destino do bem e aí você vai ter alguns regime jurídicos Então nesse ponto é importante a gente distinguir os campos de incidência do Código Civil e da lei de locações em outras palavras quando que eu aplico um quando que eu aplico o outro porque se eu acabei de dizer que eles coexistem eu preciso agora delimitar os

campos de atuação para não haver confusões Então vamos lá o código civil O Código Civil trabalha com locação de bens móveis em imóveis então primeira observação quando eu tenho uma locação de bens móveis Código Civil tá locação de bens móveis código civil na parábola se eu tenho uma locação de bens e móveis aí você precisa ter atenção porque porque em relação a quem imóveis a locação do Código Civil é bem restrito É bem isso existe a aplicabilidade Mas é bem menor a locação do Código Civil é mais ampla para os bens móveis aí nós vamos

ter bastante incidência na locação de imóveis o campo de incidência do código já é bem reduzido até porque como eu disse né além de locações é a grande protagonista nesse caso Então vamos lá se eu não tiver um imóvel se eu tiver um imóvel destinado para residência indústria comércio ou prestação de serviços eu vou na lei de locações eu vou na lei ela que vai estar o regime jurídico então aluguei um apartamento para morar Qual é a lei que vai reger o meu contrato lei de locações tá aluguei um imóvel para explorar uma atividade comercial

qual é a lei que vai mexer essa locação lei de locações tá bom agora se eu tenho um imóvel destinado para agricultura pecuária ou extrativismo aí além de locações pede espaço e eu vou aplicar além 4.5004 de 64 que é o chamado estatuto da terra uma lei bem específica né na faculdade a gente acho que praticamente nem estuda essa lei Eu particularmente não me recordo na minha época de faculdade de ter estudado essa lei salvo um outro dispositivo né mas é a lei que vai se preocupar com esse tipo de locação quando o imóvel for

destinado para agricultura pecuária ou extrativismo Podendo também a ver a incidência do código uma incidência reduzida Mas é possível sim aplicar o código civil para locação de imóveis nesses casos aqui tá bom como eu disse a lei de locações não é objeto do nosso curso mas a gente vai sim fazer algumas pontuações em dispositivos dessa lei tá conforme a necessidade e eu quero falar com vocês rapidamente sobre o artigo primeiro da lei de locações da lei do inclinar porque esse artigo ele inaugura além de locações falando assim ó alguns tipos de imóveis Eu leio de

locações não vou cuidar algumas locações de imóveis eu não vou cuidar tá algumas locações não é comigo beleza e quais são essas locações que o artigo primeiro exclui da sua incidência primeiro de tudo Imóveis públicos Imóveis públicos Imóveis que pertencem ao poder público Imóveis que pertencem ao estado esses Imóveis essa locação de imóveis públicos não é a lei de locações que trata vai ser aplicada legislação especial aí o assunto é mais afeto ao direito administrativo por exemplo a famosa lei de licitações e contratos administrativos que foi alterada né antigamente era a famosa 866 hoje tem

a nova lei de licitações do contratos então para a locação de imóveis públicos legislação especial por exemplo além de licitações vagas autônomas de garagem e espaços para estacionamento de veículos Olha que interessante eu posso alugar vaga de garagem todo mundo sabe disso né super comum até porque hoje em dia nós temos muitas pessoas muitas famílias que tem mais um carro e às vezes eu preciso alugar uma vaga alocação de vagas autônomas de garagem e espaços para estacionamento de veículos não é a lei de locações que cuida é o código civil é o código civil Então

veja Ah mas vaga de garagem nem imóvel sim o que eu disse agora pouco é o código civil tem um campo de incidência muito maior para locação de bens móveis mas ele também incide em algumas locações de imóveis como por exemplo aqui vagas de garagem espaços para estacionamento de veículos aí eu me Socorro das disposições do Código Civil não da lei de locações espaços destinados a publicidade os outdoors né quero alugar um espaço para fazer publicidade nessa locação também aplica o código civil também aplica o código civil O Código Civil tem aplicação tem aplicação sim

tá olha essa parte que interessante locação de a parte hotéis hotéis residência e outros equipados como flats ai Professor eu vou alugar um flat eu vou alugar uma parte Hotel essa locação é regida por qual lei bom não é a lei de locações não é a lei inclinar só que aqui tem polêmica sobre qual lei eu deveria aplicar para esse tipo de locação que a parte hotéis hotéis e residência e equipados uma parte da doutrina diz assim ó para essas locações aqui Código Civil então uma parte da doutrina fala aqui aplica Código Civil uma outra

parte da doutrina Pondera é o seguinte Olha tem que ter cuidado porque geralmente quando tiver esse tipo de locação eu vou ter configurada uma relação jurídica de consumo Pode ser que nesses casos estejam presentes os elementos configuradores de uma relação jurídica de consumo e aí além adequada seria o CDC O Código de Defesa do Consumidor porque você teria uma prestação de serviços você teria uma configuração de uma relação jurídica de consumo Então você descer seria a lei mais adequada parece realmente que essa segunda posição ela é a mais correta né parece que ela é a

mais adequada desde que presentes os elementos jurídicos da relação de consumo tá mas aqui existe polêmico agora quando eu tiver um contrato de arrendamento Mercantil famoso Lise aqui você tem que ter cuidado porque porque o arrendamento repetiu ele é um contrato muito parecido com a locação não se confunde com locação o arrendamento Mercantil ou Rise é parecido com a locação mas não se confunde com ela são coisas diferentes tá o lisinha mais estudado um direito empresarial de qualquer forma quando tiver um arrendamento Mercantil aí a incidência não vai ser nem da lei de locações nem

do Código Civil eu vou aplicar legislação especial tem lei que cuida do arrendamento Mercantil Desculpa quem estuda mais direito empresarial já deve ter visto essa lei e além da legislação especial o arrendamento Mercantil ele também é bastante disciplinado por resoluções do Banco Central tá então aqui apesar da semelhança que existe entre agendamento Mercantil e a lotação são contratos diferentes e regime jurídicos diferentes tá bom então como eu disse O Código Civil tem uma incidência maior para locação de bens móveis as locações de imóveis O código vai ter uma aplicação reduzida mas ainda assim existente e

aqui eu faço novamente o alerta de que este curso se destina a analisar os dispositivos do Código Civil e não da lei de locações salvo uma ou outra observação que a gente vai eventualmente fazer beleza bom aqui um tópico bem curtinho que a maior parte da doutrina né Faz essa distinção então para deixar o nosso curso completo Achei por bem fazer também que a diferença que existe entre o contrato de locação e o contrato de empréstimo porque quando a gente fala em contrato de empréstimo apenas lembrando Existem duas modalidades de empréstimo né que a gente

vai estudar inclusive na sequência depois que a gente terminar a votação A gente vai falar de empréstimo e o empréstimo ele pode ser de dois tipos o mundo ou incomodado Vamos estudar os dois mas se você parar para pensar existe um ponto em comum nesses contratos que é o que quando o contrato termina seja de locação seja de empréstimo é natural que a coisa objeto do contrato já devolvida numa locação eu aluguei um imóvel para morar quando o contrato termina eu tenho que devolver esse imóvel certo no contrato de empréstimo mesmo a coisa é da

Essência de um empréstimo você devolver a coisa emprestada você usa por um período de tempo depois você me devolve percebe se não a gente poderia acabar caindo numa compra e venda numa doação mas tanto alocação como empréstimo é da natureza desses contratos ao final você devolver a coisa locada uma coisa emprestada a diferença entre eles é que na locação existe uma remuneração né na locação existe uma remuneração que é o aluguel então você paga para digamos assim usar aquela coisa você paga para usar o bem isso é dar essência da locação você loca um bem

um apartamento ou até mesmo carro e você paga por isso não empréstimo não não empréstimo em regra não há essa remuneração percebeu então se você é um amigo vira para mim e fala assim sério João eu precisava muito do seu carro nesse fim de semana posso usar o seu carro no fim de semana Tecnicamente eu tenho que analisar se eu deixar o meu amigo usar meu carro no fim de semana e não cobrar nada com isso eu caí no contrato de empréstimo ele usa por um período de tempo carro não precisa me pagar nada terminou

o tempo ele me devolve não presta agora se eu deixar ele usar meu carro por um período de tempo e cobrar por isso parece que nós vamos então cair no contrato de locação Ok então só uma diferença até porque os regimes jurídicos desses contratos são diferentes para a gente fechar esse vídeo introdutório sobre locação esse último ponto solidariedade entre os contratantes aqui de novo eu quero fazer uma rápida inclusão na lei de locações só que agora no artigo segundo da lei de locações o artigo segundo da lei de locações ele tem uma disposição interessante ele

diz assim ó aqui para mim lei de locações quando tiver uma locação com mais de um locador ou mais de um local haverá entre eles solidariedade lembra da Solidariedade direito das obrigações né então lembra aí da Solidariedade bom o artigo 2º fala lente locações se o contrato de locação por regido aqui por mim por esta lei de inclinar e eu tiver mais um locadora ou mais locatário haverá entre eles entre os locadores entre os locatários é a solidariedade A não ser que o contrato preveja de forma diversa A não ser que o contrato lá na

lei de locações em regra a solidariedade entre locadores ou entre locatários a não ser que o contrato diga é diferente no regime jurídico do Código Civil a regra é o contrário por quê Porque o artigo 2º da lei de locações não encontra correspondente no código civil O Código Civil não tem previsão nesse sentido então aí quando a locação for regida pelo código civil nós vamos aplicar o artigo 265 que é aquele artigo que fala que solidariedade nunca se presume solidariedade ou deriva da Lei ou deriva da vontade das partes contrato Então se alocação é regida

pelo código civil a regra é que não há solidariedade entre as partes entre os locadores entre os locatários por ausência de previsão esse sentido agora né quando eu aplico o artigo 265 tudo bem solidariedade não se presuna mas ela pode vir da lei ou da vontade das partes o contrato por exemplo então a regra invertida e eu nem preciso te dizer que numa prova que cobre locação código civil e lei de inquilinato isso é um prato cheio para o cara que não tá muito atento tropeçar então fechando lei de locações em regra artigo segundo a

solidariedade entre as partes A não ser que o contrato Privê de forma diversos e no código civil não há solidariedade entre as partes em regra porque porque solidariedade não se presume devendo nascer ou da Lei ou da vontade das Fadas beleza com isso a gente fecha esse vídeo com informações introdutórias acerca do contrato de locação então vimos conceito classificações campo de incidência que é muito importante né Vimos a diferença de locação e empréstimo e esse ponto referente à solidariedade Tá bom eu vou parando o nosso compartilhamento por aqui e no próximo vídeo meus amigos continuamos

com locação forte abraço Bons estudos