Die beste Finanzierung 2026 (darauf kommt es an!)

Die beste Immobilienfinanzierung, die du 2026 bekommen kannst, die sieht genauso aus, wie wir sie jetzt in diesem Video beschreiben. Los geht's. Also, Finanzierungen sind extrem wichtig, wenn man eine Immobilie kauft.

Das wisst ihr wahrscheinlich alle, weil wir wollen gerne die Immobilie zum Großteil, nicht mit dem eigenen Geld, sondern mit Geld von der Bank kaufen. Und wenn ihr jetzt im Ankauf seid, speziell in der aktuellen Marktphase, dann ist es ein riesen Vorteil, wenn eure Finanzierung wirklich steht. Ich glaube, die meisten von euch wissen das vielleicht nicht, wenn sie noch nicht tief im Immobilienmarkt sind.

Viele Immobiliendeals lassen sich gerade wirklich deutlich verhandeln und immer noch mehr Notartmine, als man denkt, platzen deshalb, weil die Leute ihre Finanzierung nicht im Griff haben. Für euch eine super Einkaufchance, wenn ihr das Thema im Griff habt und logischerweise grundsätzlich auch Finanzierungskonditionen, alles was dazu gehört, sehr sehr wichtig, damit das Immobilienpiel funktioniert. Also, was verrätt euch vielleicht auch euer Bänker nicht?

Ja, Titel des Videos hier. Äh, das wollen wir mal rausarbeiten mit jetzt ein paar Jahren Erfahrung im Immobilienspiel und vielen Leuten, die wir dabei begleiten durften. Punkt Nummer 1: Wir verhandeln keine Zinsen, sondern alles andere.

Die Zinsen sind weitesgehen durch den Markt definiert, ne? Also, ob das Zinsniveau gerade bei ein eineinhalb 2 3 4 oder 4in % für eine 10 Jahresfinanzierung mit 90 bis 100% Beleihung liegt, ist weitesgehend durch den allgemeinen Markt festgelegt und ist dann auch mehr oder weniger ähnlich zwischen den Banken. Es gibt mit Sicherheit immer mal Ausreißer, wenn eine Bank auf irgendein Geschäft überhaupt gar keinen Bock hat, z.

B. so eine Art Abwehrangebot angeht, aber im Wesentlichen erstmal das Niveau würde ich mal sagen, wenn man ein bisschen sich umschaut, sagen wir gleich noch was dazu und ein bisschen vergleicht, steht dann mehr oder weniger fest. Wenn ihr jetzt anfangt an diesen letzten 0,1 oder 0,05% Zinssatz rumzudiskutieren, indem ihr quasi mit der Bank über ihre eigene Marche verhandelt am Ende, weil das was sie selber für den Einkauf dieses Geldes bezahlt, kann sie eh nicht ändern.

Ja, dann macht ihr euch keine Freude. Erst recht nicht, wenn das keine riesen Summen seid, wenn ihr da noch keine riesen Beziehung und so weiter habt. Und wenn ihr da mal seid, macht ihr das wahrscheinlich aus anderen Gründen nicht.

Ähm, schaut, dass ihr in Summe eine Finanzierung bekommt, wo die ganzen anderen Rahmenparameter zu euch passen, dass ihr das Geld überhaupt bekommt, dass ihr die Tilgung bekommt, die ihr haben wollt und so weiter. Da sagen wir gleich alles noch was dazu und dann kommt da ein Zinssatz raus und dann guckt ihr den Bänker an und sagt: "Vielen Dank für das Angebot. Toll, was wir die ganzen Dinge hinbekommen haben.

Ihnen soll das auch Spaß machen und dann nehmt ihr den Zinssatz. Das ist unsere dringende Empfehlung. Damit sind wir selber sehr, sehr gut gefahren.

Wir haben niemals irgendwo Zinsen verhandelt. Wir haben uns immer gefreut, wenn man uns irgendwo noch ein bisschen entgegengekommen ist, natürlich, aber wir haben es nicht verhandelt. Genau.

Wir haben viele andere Dinge verhandelt und vor allem viele andere Dinge versucht zu optimieren. Nächster Punkt, wir wollen eine möglichst niedrige anfängliche Tilgung. Im Moment wahrscheinlich ein oder anderthalb Prozent.

Warum soll die möglichst niedrig sein? Wenn wir mehr tilgen, dann bezahlen wir doch schneller unsere Schulden zurück und das ist doch grundsätzlich besser. Nein, es ist eigentlich eher schlechter, ähm weil wir unser Eigenkapital ja möglichst effizient einsetzen wollen.

Tilgung ist eine ziemlich doof Geschichte eigentlich, weil wir fest vereinbaren, also gerade die anfängliche Tilgung, wir vereinbaren fest, dass wir für immer eine höhere Bankrate haben, also bis zum Ende der Zinsbindung, die wir vereinbaren, ähm haben wir eine höhere Bankrate und Geld von uns fließt quasi in die Immobilie und das ist irgendwie da drin gefangen, das Geld und unsere Eigenkapitalrendite wird durch eine höhere Tilgung schlechter. Wir wollen also möglichst wenig tilgen und eine niedrige Bankrate haben. Das ist also jetzt, wenn man ein bisschen weiter ist in Immobilienpiel, viele Immobilieninvestoren sagen, also ich werde garantiert meine Immobilien nicht zurückbezahlen am Ende, sondern wenn die mal bei 50, 60% Beleihung sind, dann ist alles safe und dann können die auch gerne da bleiben.

Ähm, also ist gar nicht gar nicht so abwegig in diese Denke zu kommen. Man muss das auch überhaupt nicht abbezahlen. Jetzt ganz wichtig natürlich auf der anderen Seite, was wir nicht sagen ist überschuldet euch massiv und man muss das im Griff haben.

Also, wenn man jetzt eine niedrige Tilung vereinbart, bedeutet das auch, dass ihr nach 10 Jahren noch eine ganze Menge Restschuld da stehen habt. Ihr müsst also schon verstehen, dass es dann ein Zinsänderungsrisiko gibt. Zinsen lange festschreiben, vielleicht sogar 20 Jahre, aber eine niedrige Tilgung wählen und auf die Wertsteigerung der Immobilie in der Entwicklung wertlegen, weil dadurch steigert ihr die Mieten, steigert ihr den Wert, dadurch entsteht ja auch ein Abstand zu dem, was ihr euch an Kapitaldienst leisten können und was ihr an Restschulden habt.

Punkt Nummer 3: schaut, dass ihr wenig Eigenkapital einsetzt. Also, wir sind keine Fans von 110 oder 120% Finanzierung. also den Kaufpreis und die Nebenkosten noch irgendwas oben drauf finanzieren, wenn dem kein realer Gegenwert gegenüber steht.

Wenn ihr aber günstig einkauft, wenn ihr gut einkauft, wenn ihr ein Stück unter dem realen Marktwert einkauft, weil ihr einfach gute Akquise gemacht habt, ist es völlig in Ordnung, diesen Kaufpreis zu 100% zu finanzieren und nur die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche zu bezahlen. Äh schaut auf jeden Fall, dass ihr mit Eigenkapital sparsam umgeht und nicht unnötig viel investiert. Da solltet ihr wirklich drauf achten, weil Eigenkapital könnt ihr nur genau ein einziges Mal investieren.

Es ist typischerweise schwer neu aufzubauen. Eigenkapital ist immer ein Engpass und selbst wenn ihr es habt, ist es besser als Puffer auf eurem Konto, mit dem ihr flexibel auf irgendwelche Herausforderung reagieren könnt, als von Anfang an fest durch einen höheren Eigenkapitalanteil beim Kauf gebunden, weil das ist keine Liquidität mehr, die euch zur Verfügung steht, wenn irgendwo eine Reparatur, eine Sanierung nötig ist oder ihr auf irgendwas reagieren müsst. Nächster Punkt, die Bankunterlagen sind wichtiger als ihr wahrscheinlich denkt.

Also die Unterlagen, die ihr für die Bank vorbereitet, geht in den Fahrersitz. Das sagen wir an ganz vielen Stellen. Ihr fragt nicht irgendwie eine Bank an und dann schickt die mal ihr Formular zurück.

Das müsst ihr logischerweise auch ausfüllen, aber ihr seid vorbereitet. Was braucht ihr? Ihr braucht eine Vermögensaufstellung.

Also, ihr braucht eine saubere Tabelle. Was ist euer Vermögen? Was habt ihr alles an an Besitztümer?

Was habt ihr alles an Schulden? Im Idealfall logischerweise ist ein positives Vermögen. Ihr braucht eine Haushaltsrechnung.

Also, was habt ihr im Monat für Einnahmen und was habt ihr für Ausgaben? Auch das ist logischerweise am Ende hoffentlich so, dass da Geld übrig bleibt. Das sind mal zwei Dinge, die es für die Bankunterlagen braucht.

Dann kommt noch eure Schuhfahreraufskrunft dazu und ein paar andere Dinge. Vielleicht kommt auch sowas dazu wie eine Investorenbroche. Also ihr habt vielleicht ein kleines PDF PowerPoint 2 d vi Seiten.

Ja, wenn ihr am Anfang seid, muss das nicht äh da ist ja kein Riesenportfolio, was er da darstellen müsst. Ähm, da muss es aber gut leserlich und klar sein, warum ihr einen Finanzierungswunsch habt und was ihr denn für einen Kunde für die Bank werden würde. Der Banker an sich ist ein Vertriebler, mit dem ihr redet, sehr wahrscheinlich, der möchte diese Finanzierung euch gerne geben.

Der muss in der Bank aber seine Marktfolge, die Leute, die das Risiko abschätzen, auch überzeugen. Der hat es viel leichter, wenn er von euch gute Unterlagen bekommt. Also bereitet euch vorm ersten Bankkontakt überhaupt wirklich darauf vor und habt eure Finanzen im Griff.

Und dazu gehört auch, dass ihr eure Bonität aufmöbelt, dass ihr euren Schuhfacore wirklich kennt, dass ihr den managed. Gibt z Videos von uns dazu, wo das wo das nachschauen können, wie man sowas macht. Ja.

Ähm, aber diese diese Unterlagen und diese saubere Darstellung eurer Bonität macht einen großen Unterschied. Ja, geht aufocation. de/kalkulation, /alkulation gibt's kostenloses Kalkulationsstool, da gibt's ein Sheet für die Bank, was dann auch jedes Objekt noch mal ganz äh besonders gut quasi darstellt.

Die Banker freuen sich sehr, viele kennen das Gargationstool mittlerweile schon und freuen sich über diese Darstellung und es tun so viele nicht. Es lassen sich so viele einfach auf diesen Prozess ein und antworten in Einzel E-Mails auf das, was der Bankker will, überrascht ihn positiv mit tollen Unterlagen. Ganz kurze Unterbrechung und der Hinweis darauf: Wenn du dein nächstes Level mit Immobilien erreichen willst, dann haben wir etwas für dich.

Das haben wir vor Jahren entwickelt. Ich glaube, man darf sagen, wir sind eine Institution am Markt mittlerweile mit der Immcation Masterclass. Was ist das?

ein sechsmonatiges Ausbildungsprogramm zum privaten Immobilinvestor. Wir haben 20 Coaches, wir sind eine Bildungseinrichtung, wir sind selbstverständlich tüf zertifiziert. Wir meinen das wirklich ernst.

Wir haben viele tausend Investoren schon begleitet beim Kauf ihrer ersten Wohnung, beim Kauf im ersten Mehrferamenhaus und haben sie eben vollständig ausgebildet. Das heißt, wenn du gerade an dem Punkt stehst, dass du sagst, ich brauche einen Turboboost, ich möchte auch wirklich 6 Monate lang mich committen und Gas geben. Wir haben das Programm so aufgesetzt, dass das wunderbar sich in dein Alltag integriert.

Du hast Webinare, Videokurs, Wissensdatenbank, viele Dinge, die online stattfinden. Am Ende zum grünen Abschluss einen zwei Tage Abschlussworkshop und wir kaufen wirklich gemeinsam mit den Teilnehmern. Wir begleiten sie beim Immobilienkauf.

Du lernst alles, was du wissen musst von der Akquise über die Finanzierung, Steuerstruktur, alles, was du brauchst, dass die Immobil als Bauwerk verstehen, all die Dinge, die du wissen musst, damit dein Vermögensauf mit Immobilien funktioniert. Die gute Nachricht ist, die Bewerbungsphase für die Ocation Masterclass. Die startet in Kürze in wenigen Tagen.

Wenn du dich schon mal informieren möchtest, imocation. de/masterclass. de/masterclass.

Da gibt's alle Infos und äh dann kann man sich bewerben eben, wenn die Bewerbungsphase eröffnet, am besten gleich an diesem Tag bewerben. Dafür geben wir die Plätze für die nächste Runde Masterclass und wir sind immer sofort ausgebucht, deswegen auch ein Bewerbungsverfahren. Wir gucken dann, melden uns bei dir zum persönlichen Gespräch, wenn du dich beworben hast und schauen, passt das Programm zu dir, passt du zum Programm und dann freuen wir uns sehr auf dich im.

de/masterclass. de/masterclass. Seid euch der Tatsache bewusst, dass nicht alle Banken gleich ticken und dass eure Hausbank nicht zwingend oder anders formuliert sogar mit relativ großer Wahrscheinlichkeit nicht der perfekte Partner für eure Finanzierung ist.

Das wäre zumindest einfach nur Zufall. Ja. Ähm, das eine ist, dass ihr natürlich zwischen verschiedenen Banken einmal vergleichen könnt, was für ein Zinsniveau die die euch anbieten.

Ähm, ganz wichtig, ne, was nicht fair ist und was ihr nicht machen solltet, ist jetzt mehreren Banken das Gefühl geben, steht quasi schon fest, dass ihr mit denen finanziert, die stecken da wahnsinnig viel Zeit rein und ganz am Ende, wenn ihr dann drei Darlehnsverträger habt, dann sagt ihr zwei Badge mit euch jetzt doch nicht, weil hier ist 0,1 besser, ne? besser könnt ihr euch gar nicht verbrennen bei den Banken, aber es ist völlig legitim Anfang erstmal eine grobe Indikation sich geben zu lassen und zu schauen, welche Bank hat vielleicht auf welche Art von Geschäft Lust und wo kommt deshalb auch ein bisschen attraktiver Zins raus und gibt's große Unterschiede überhaupt? Mindestens genauso wichtig, wenn ihr aber wachsen wollt, findet Banken, die eure Idee zu eurer weiteren Entwicklung teilen, die sich also vorstellen können.

Wenn ihr z. B. vor habt, ich möchte ein paar Wohnungen kaufen und vielleicht irgendwann auch mein mehrfilienhaus, mit denen ihr das diskutieren könnt und die nicht sagen, oben Gottes Willen, also das halten wir für eine ganz schlechte Idee.

Also wir machen gerne Eigenheim und eine kleine Wohnung zur Kapitalanlage mehr. sucht eine Bank, die euch auf diesem Weg begleitet, die dazu passt, die euch die Dinge ermöglicht, die ihr tun wollt. Langfristig ist es viel wichtiger, einen Partner an der Seite zu haben, der diesen Weg mit euch geht, von dem ihr überhaupt Geld bekommt, der euch begleitet, als dass ihr bei der Einzeltransaktion 0,1% weniger Zins bezahlt.

Siehe oben, was das für Banken sind, das hängt sehr davon ab, wo ihr unterwegs seid und da lohnt sich es auch wirklich mal ein bisschen bisschen reinzufühlen und Gespräche zu führen. haben tolle Erfahrung gemacht mit lokalen Volks- und Reifeisenbanken. Z.

B. tun die sich dann manchmal in Märkten wie jetzt in München mit so sehr niedrigen Renditen und hohen Kaufpreisen leichter, weil sie diese Unterdeckungen besser einschätzen können. Wir haben auf der anderen Seite ganz tolle Erfahrungen z.

B. mit der HVB oder mit Unicredit gemacht, die als große Geschäftsbank einfach ganz andere Instrumente möglich machen können, wo man über besondere Finanzierungskonstrukte reden kann, die Größenordnungen auch begleiten können und und dort Ansprechpartner zur Verfügung stellen können, die vielleicht auch mal über ein paar Wohnungen, ein paar kleine Häuser hinausgehen. Und haben uns da immer super aufgehoben gefühlt.

Steht also nicht fest, aber ihr müsst euch ein Bild verschaffen und dann ein bisschen gucken, was ist für euch der richtige Partner. Wenn ihr noch ganz am Anfang steht, ist das ein bisschen wie oh mein Gott, ich stehe hier vor dem Wald und sehe eigentlich den den Wald vor lauter Bäume nicht. dann würden wir euch dringend einen Finanzierungsvermittler empfehlen, weil das sind einfach Profis, die bestens vernetzt sind in dieser ganzen Branche, mit denen ihr diese Gespräche sehr sehr offen führen könnt und die euch dann helfen, ein oder zwei dazu passende Banken zu identifizieren, inklusive auch einen passenden Ansprechpartner und so weiter.

Und natürlich bekommt ein Finanzierungsvermittler eine kleine Provision dafür, aber die wird aus der Finanzierung herausbezahlt und das kostet euch nichts extra. Das würde ansonsten wahrscheinlich die Bank Filiale bekommen, die ihr reinlauft. Also denkt nicht, dass das was kostet, das bringt euch was.

Und wenn ihr da ein Ansprechpartner sucht, unter imocation. de/finanzierung findet ihr Informationen rund um das Thema Finanzierungsvermittlung und wir Partnern damit der Interhüp, deutschlands größten Finanzierungsvermittler äh mit denen wir selber unsere erste Wohnung finanziert haben. Jetzt gerade hat meine Frau zwei Wohnungen wieder finanziert, über die ist einfach wirklich toll in der Begleitung, wenn man sich über dieses Thema gerade noch nicht so viel.

haben dort Berater ausgebildet. Also im das die Imcation Masterclass hat dort Berater ausgebildet, damit sie genau die Sprache von euch sprechen, wenn ihr als Immobilieninvestor Kapitalanleger Immobilien finanzieren wollt. Also macht wirklich wirklich super Ansprechspartner gerade am Anfang oder wenn ihr halt für irgendein großes Projekt einfach eine neue Bank sucht, die euch da begleiten kann.

Nächster Punkt: Macht einen guten Job in der Akquise. Das Objekt entscheidet genauso wie eure Bonität darüber, welche Konditionen ihr bekommt. Es muss euch einfach im Klaren sein.

Ihr habt, wir haben jetzt gerade gesagt, wir wollen möglichst wenig tilgen, vielleicht 1% nur oder anderthalb. Wir wollen möglichst viel finanzieren, vielleicht eine 100% Finanzierung bekommen. Dazu brauchen wir eine gute Bonität.

Ist klar, wenn aber die Bank ein Objekt von euch bekommt und was macht die Bank? Sie nimmt das Objekt und bewertet es selbst nach ihren eigenen Kriterien. Die sind oft relativ hart.

Wenn das größeres findet, dann kann es sein, da fährt auch noch ein Gutachter raus und so. Und das Objekt muss halt wirklich gut sein, sonst kann die Bank euch gar keine 100% Finanzierung geben, weil sie selbst zu niedrigeren Werten kommt und dadurch natürlich ein großes Risiko hat, weil die Bank denkt ja selber, okay, um das Risiko abzush, was ist, wenn der sein Kredit nicht bezahlt, dann muss ich das Objekt ja verkaufen und muss irgendwie das Geld wieder reinholen, was ich dem geliehen habe. Und das Spiel funktioniert für die Bank natürlich nur, wenn das Objekt auch den Wert hat, den sie euch dann als Geld rausgegeben hat.

Das heißt, ihr müsst in der Akquise wirklich ein einen guten Job machen und dem voransteht, dass ihr euren Markt kennen müsst, die Angebote mindestens über ein paar Wochen, paar Monate gescannt haben müsst, ihr müsst einige Objekte besichtigt haben. Ihr müsst wirklich verstanden haben, dass es da ein gutes Objekt gibt, wo es auch keine Showstopper gibt, keine bösen Überraschungen irgendwie nachher gibt, die den Wert des Objektes deutlich mindern, weil das am Ende eben dafür einzahlt, dass er auch wirklich eine gute Finanzierung bekommt. Last but not least schreibt die Zinsen fest, auch jetzigen Zinsniveau.

Es steht bewusst 2026 hier drüber. Wir reden also nicht von 1% äh niedrigste Zinsen aller Zeiten. Wir reden vielleicht von 4% Zinsen.

Schreib eine Zinsprognose für 2026 von dir, ne? Einfach nur ein eine ein eine Einse Prognosen. Zumindest was Zinsen angeht.

Schreibt sie euch fest, das sind historisch noch immer keine hohen Zinsen. Und die die Sicherheit, die ihr gewinnt, darüber diese Zinsen mindestens 10 Jahre lang festzuschreiben, am besten sogar noch länger und zu wissen, das Thema Zinsänderungsrisiko, dass die Zinsen steigen, betrifft euch nicht. bewerten wir nach allem, was wir die letzten Jahre selber erlebt haben und wie viele Leute wir pleite gehen haben sehen oder jahrelang haben kämpfen sehen nach dieser Zinswende vor ein paar Jahren.

Das ist wirklich eines der wichtigsten Learnings für uns. Das ist es nicht wert, variabel zu finanzieren, das Risiko einzugehen mit den Zinsen irgendwie vor die Wand zu laufen, nur weil man statistisch 0,123 von mir aus auch 0,5% Punkte günstiger fährt. wenn man variabel finanziert statt festschreibt.

Und bitte lasst euch nicht einreden, weil die Zinsen jetzt bei 4% stehen, dass jetzt klar ist, dass die jetzt sowieso bald sinken und dieses Mal sei alles anders. Jetzt sei ja quasi sicher, dass man mit den Variablen besser fährt. Die Leute findet ihr immer, die sich gerade sicher sind, dass jetzt das und das passiert, sind dieselben, die hinter Erklärung haben, warum es jetzt leider doch anders gekommen ist.

Der Punkt ist, es passieren genau die Dinge mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit, mit denen keiner rechnet. Und das darf nicht dazu führen, dass euer Gesamtprojekt vor die Wand fährt. Und deshalb dürft ihr nicht mit diesem Risiko mit einem Großteil eures Vermögens drin hängen.

Bitte schreibt die Zinsen sicher. Wenn ihr all diese Punkte berücksichtigt, die hier jetzt stehen, kriegt ihr garantiert eine bessere Immobilienfinanzierung als ohne diese Punkte. Viel Erfolg.

M.