eu quero iniciar falando que o que eu vou falar aqui hoje são dicas que a gente Vai acumulando durante o tempo para entender o processo de avaliação porque o processo de avaliação ele não é simplista eu não posso ir lá fazer um curso de avaliador e aplicar isso em qualquer local porque cada região cada local tem a sua característica própria e a gente tem que levar em conta isso tudo dentro do contexto para chegar no Val final da avaliação hoje o cliente a gente chega para conversar com o cliente se a gente não tiver bem preparado para entender isso a gente acaba comprando a avaliação do proprietário e a chance de você errar na avaliação do proprietário é praticamente 100% por quê Porque em cima da composição do preço ele coloca uma série de fatores emocionais que vão compor aquela Conquista dele que ele tá se dispondo né né o quanto ele trabalhou para aquilo o quanto foi legal o quanto ele viu de interesse em colocar uma peça especial que para ele é muito valor mas para quem compra não é então o que a gente diz pro corretor você tem que se preparar antes de se você sai pra captação você não pode sair aleatoriamente buscando alguma coisa tem que se preparar para esta região entender o contexto do que você quer avaliar para que quando você sente de frente com o proprietário você consiga ser a autoridade e não o autorizado e normalmente é o autorizado a vender por tanto né e para nós todos onde é que isso tudo impacta se eu acato a avaliação do proprietário que não é real a minha velocidade de venda vai ser muito mais baixa segundo se eu vou lá e acato a avaliação eu enquanto acato quando o segundo corretor vai lá para avaliar ele fala a n g avaliou Por esse valor eu não avaliei ele avaliou mas eu acatei e eu passo a ser a referência se isso tudo sobe para um portal imobiliário ou pro site da imobiliária quando um cartório quando a Prefeitura vai lá para fazer a amostragem para ver a precificação ela acaba automaticamente absorvendo esse preço também e não é o preço real e a gente vai entender porque esse preço muitas vezes não é o preço real e aonde é que você avaliar de forma errônea faz com que essa Cascata só vá aumentando e crie uma velocidade de venda mais baixa e uma série de complicadores quando a gente fala em avaliação do imóvel eu tenho que levar em conta vários fatores a localização o tamanho do imóvel a estrutura a idade do imóvel os acabamentos a documentação que tem que estar correta né A maioria dos imóveis 70% do que a gente vende são apartamentos 70 80% temp mas por quê Porque os apartamentos Eles já são passíveis de aceitar financiamento bancário e as casas hoje se nós tivéssemos as casas regularizadas em Joinville a velocidade de venda ia ser veladora mas vocês mais do que ninguém sabem a dificuldade de ter Imóveis averbados aqui em Joinville eh além da documentação a posicionamento né A quadra o andar a posição na região os tipos de revestimento a pintura a fachada a parte elétrica e a hidráulica tudo isso são pontos valoriz Anes eu tô deixando para vocês essa avaliação Depois dessa apresentação também para que vocês possam usar de forma consultiva mas a ideia é a gente passar a maioria dessas informações Por que que a gente fala nesse contexto de avaliação toda a pessoa compra um imóvel novo e ela vai ter que do apartamento novo da construtora deixá-lo pronto para uso vocês TM ideia mais resumidos em relação Qual é o custo disso mobília Oi mobília mobília piso ar condicionado gesso projeto hidráulico projeto elétrico projetos de arquitetura vocês têm ideia mais ou menos de qual é o custo disso a depender do tamanho do apartamento 50 a 60 m a conta é um pouquinho diferente eu descobri isso a primeira vez que eu troquei de apartamento e peguei um apartamento novo aí eu cheguei pro senag e falei seag agora eu comprei um apartamento quanto que eu vou gastar para colocar aí dentro que ele virou para mim e falou assim de 30 a 40% do valor do imóvel aí eu falei ei ninguém tinha me contado isso antes então a diferença entre entre o antes e o depois um apartamento zero que saiu da construtora e um apartamento pronto para uso é de 30 40% do valor do imóvel então comprei com apartamento de 400. 000 eu vou gastar entre 120 e 160. 000 mas essa conta é assim que acontece quem dera fosse não é então se você tem um prédio de um padrão a E você gasta menos do que isso o teu apartamento automaticamente já sai desvalorizado entende por aquilo que a gente vê da porta para fora que é a estrutura que é o perfil do prédio tem que ser retratado da porta para Vent para que ele possa ter o encarar o imóvel como um investimento então se eu gastar menos do que isso eu tô colocando algo abaixo do perfil do prédio mas o que que acontece na maioria das vezes principalmente nos produtos B e C que é uma conquista primeiro imóvel segundo imóvel a pessoa extrapola isso então ele compra um apartamento Minha Casa Minha Vida de 200.
000 E gasta outros 200. 000 em cima para colocar E aí quando ele chega pra gente para vender e a gente avalia de preço de mercado a gente apanha por porque ele gastou mas se eu absorvo isso e coloco na minha prateleira alguém vai reconhecer vai mas o nicho de pessoas que vai reconhecer aquele valor é muito pequeno então a velocidade de venda dele é muito mais baixo até alguém que enca que pague por aquela torneira por aquele piso por aquela mobília da Florence que ele colocou noo que não vale isso então quando a gente vai avaliar tem por isso que a gente fala a chance de você errar Quando você vai com o portal quando você acata o valor do proprietário é imenso e já saibam se vocês comprarem apartamento zer Pensa nessa conta depois porque errar nisso faz com que isso que você gastou dura anos ali dentro até você retomar isso e trazer pro preço real Ok e o que que mais custa quando a gente vai avaliar um imóvel quando a gente vai montar primeiro são as Esquadrias metais sanitários pisos pedras granitos Imobiliários para um imóvel de alto padrão cliente chega a gastar em metais sanitários em torno de R 300. 000 E se a gente avalia sem levar isso em conta sem entender perfil a gente não está trabalhando de forma correta Ok então esquadria metal sanitário piso granito a esquadria é um dos mais caros da construção tudo isso faz com que a gente tenha que entender e na hora da entrevista entender o tempo que isso foi colocado como é que isso foi colocado pra gente saber se a gente avalia da forma original ou se a gente deprecia Ok quando a gente fala em construção a gente vai numa casa e a pessoa reformou esta casa automaticamente ela passa a querer o preço da construção zero mas aquele prédio não é zero aquela construção não é nova para isso a gente tem algumas contas e alguns raciocínios lógicos para fazer uma referência para nós uma casa de médio padrão para que seja construída não estou levando em conta o terreno mas estou levando em conta a construção o preço dela Méia de R 3.
500 1 m qu aproximadamente Eh hoje um cubs daria três não chega a dar três cubs alto padrão a partir de R 5. 000 a R 6. 000 o m qu da construção nova Então por que que eu preciso saber quanto trabalha Quanto custa uma construção nova porque se eu tô trabalhando com uma casa ou com um prédio que eu preciso atualizar trabalhar ele quem vai comprar vai trazer pro valor atual eu preciso entender o quanto eu preciso depreciar então vamos entender se uma casa custa 600.
000 proprietário uma casa nova custa 600. 000 o comprador só se sujeita a pagar esta casa se ela precisar de muita manutenção para poder trazer pro valor real em torno de 40% do valor traduzir se eu tenho lá uma casa que ela tem potencial construtivo para ser reformada o estilo dela é atemporal eu consigo colocar nela uma reforma em cima e ela vai valer no final da história 600. 000 quem vai ter que fazer a reforma é quem tá vendendo ou quem tá comprando compr qu tá comprando e normalmente o vendedor quer o preço dela reformado sem ter feito a reforma Então eu tenho que imaginar quanto em reforme Eu precisaria fazer para fazer essa casa ficar moderna e depreciar isso do valor então se é uma casa que tem precisa de muita reforma e eu vou ter que gastar 20% disso 120.
000 o meu preço de avaliação tem que ser 480 porque eu Verifiquei que a casa precisa de reforma e quem vai comprar enxerga o potencial de valor na casa paga 20% a menos para que no final das conta esse valor que ele vai investir traga o imóvel pro valor presente ele passe a valer isso mas o que acontece na maioria das vezes é que o proprietário dá uma reformadinha na casa e quer que ela custe R 600. 000 aí vem o olhar da pessoa quando vai avaliar o imóvel Aí sim tá a preocupação tanto no apartamento quanto na casa porque se eu entro lá conversando com o proprietário assino a autorização e sa não presto atenção no que precisaria ser reformado vocês concordam que o mesmo corretor que foi lá e fez isso quando ele leva o cliente para visitar o cliente Tá olhando o quê a reforma que ele não olhou e começa a bater isso do preço da oferta então quanto mais eu sou assertivo na conversa em trazer um imóvel pro valor real e demonstrar pro vendedor o potencial que ele tem aplicando ele em reformas mais acert S na venda Ok então assim e outro detalhe o tijolo e a pedra custam a mesma coisa areia em qualquer região da Cidade certo e o que normalmente ocorre os terrenos nas regiões mais valorizadas eles são mais caros Então essa mesma pessoa vai e compra um terreno numa região mais distante e dói aquela casa dos sonhos só que não adianta a gente ser a casa mais bonita da rua por quê Porque a valorização do imóvel não se dá pela estrutura ela se dá pelo conjunto então se você tem um conjunto de entorno que não é bom as casas não t manutenção a rua é de terra e os vizinhos não não cuidam quem tá valorizando qu O entorno tá valorizando a sua casa ou você tá valorizando O entorno uh então a gente sempre fala não adianta ser a casa mais bonita da rua porque a casa mais bonita da rua sofre a depreciação do Entorno por isso que quando a gente vai avaliar quando vocês olham um preço num portal quando o corretor chega para mim para avaliar a primeira coisa que eu faço é entrar no Google Arts e olhar a região por primeira primeiro ponto valorizador valoriz de qualquer imóvel é localização localização localização e localização todos nós vamos comprar um imóvel pensamos em segurança em meios de transporte no vizinho então a localização é tudo então tem que se pensar muito bem se eu quero construir um imóvel de melhor padrão eu tenho que comprar em um bairro em uma rua em uma região que colabore para essa valorização porque lembra o tijolo e areia custa a mesma coisa em qualquer região da cidade e o que a gente encontra principalmente em casa eh pega uma casa no bairro mais distante e o cliente Fala ah mas a minha casa é de alto padrão uhum não a sua casa foi construída com produtos de alto padrão mas ela passou a não ser a metida que o terreno não é que a rua não é que o vizinho não é então tudo isso faz parte do Entorno Ok tanto que existem construtoras que quando vão fazer um produto que disto disso reformam a rua pintam a casa do vizinho né falam que é para cuidar do impacto da vizinhança não não é não é para poder valorizar o próprio produto porque tudo é o conjunto da obra ok e quando a gente vai entrar num imóvel a gente percebe a cli gente fala assim eu reformei tudo imóvel tá Impecável por onde vocês acham que a gente descobre que ele não fez isso pelo banheiro Ah então assim ó o banheiro é exatamente aquilo que ele não reforma por causa do custo então quando o corretor chega quando ele vai vá direto no banheiro porque vocês vão entender se o cliente teve esse cuidado e esse zelo pela reforma quando ele fez a reforma do banheiro ou se ele só passou uma tintura epox se ele só chou a tampa do vaso ou se ele só mudou o espelho e aí a gente precisa entender por que ele faz isso mas é assertivo vá no boiro você vai perceber o que ele fez ok Porque reformar um banheiro C ca em torno de R 10. 000 o custo de um banheiro Então você tem isso a partir de R 5.
500 até R 16. 000 esse site que eu tô deixando aqui embaixo que é o habitíssimo ele é muito legal porque você consegue ver o custo da construção dependendo disso você pode ver por região ou você pode ver por cômodo também para você ter a ideia de quanto é que custa uma reforma certo e aí a gente pergunta é possível isso a gente vê como prática e é uma preocupação Nossa avaliar o imóvel por foto a gente treina treina treina treina treina o corretor o corretor senta na minha mesa e fala assim eu tô com a foto eu preciso avaliar se nós tivesse tivermos apartamentos é muito mais simples porque a gente já conhece a estrutura a gente já conhece a unidade a gente já tem noção de conservação mas casa é a mesma coisa que a foto e a real eu vou tirar flo Eu Quis colocar foto de um homem aqui mas não achei colocar porque na foto tudo é uma coisa mas na realidade não é então quando a gente olha pra fotografia se eu for avaliar é a mesma sensação a chance de você errar de uma estrutura de telhado tá avaliado do piso e do Entorno tá eh estar cedendo é a mesma coisa então assim avaliar olhando para uma tela de computador olhando para uma tela de celular a Mar de erro é muito grande Ok então a gente tem alguns custos básicos que a gente tem que pensar né para integrar a sala de est e jantar R 6250 integrar a varanda com a sala 5000 para instalar piso e azulejo em apartamento de 85 M qu 7950 para reformar um quarto de casal 12500 para fazer uma reforma completa da cozinha e do banheiro O banheiro é caro gente então o banheiro é aquele gatilho olhou o banheiro ele só deu um tapa no resto a gente já sabe e com isso a gente tem que pensar assim e se eu tiver que reformar uma casa inteira porque quando eu vou avaliar o imóvel eu não posso entrar na casa e fotografar a casa ela é vingativa ela tem o lado interno e o externo se você não cuidar da infiltração se você não cuidar do alicerce se você não cuidado uma série de coisas isso tudo vai fotografar pro lado de dentro Então a casa é a parte mais complicada de se avaliar se você for pensar aproximadamente R 1. 00 por met qu e o gasto por cômodo em torno de r$ 1.
000 então lembra que a gente precisa entender da reforma para poder chegar no preço do produto novo e abater agora se eu tenho uma casa que eu preciso reformar e gastar mais mais de 40% de um produto novo demole e constrói de novo porque aí não vai valer a pena né aí a divisão interna não é boa o alic não é bom você vai gastar muito para poder trazer a casa para um valor presente quando a gente fala em apartamento em média a reforma desses apartamentos em média o preço é de 2 a R 3000 met qu e muitas vezes você precisa de um designer porque lembra do mesmo jeito que eu tenho o proprietário entendido em relação a preço eu tenho o proprietário entendido em relação à reforma aí ele vai e faz exatamente aquilo que não não traz valor ele coloca gesso demais ele coloca um piso de cada cor em cada cômodo por quê Porque é pro desfrute o imóvel não é visto Como investimento o imóvel é pro desfrute mas muitas vezes para poder mexer trazer o seu imóvel para Val comercial eu vou precisar uma designer e ela cobra em torno de R 150 o m qu e quando o produto tem potencial é a melhor coisa contrata e faz porque você a gente sempre tem que entender que é o que a gente fala em home Stage a casa que você vende não é a casa que você mora a partir do momento em que a pessoa coloca um imóvel para venda ela tem que despar esse móvel ou seja eu tenho que subtrair a minha história de dentro para que quem entra conseguir enxergar a sua ali dentro e a maioria das vezes por mais que a gente tenha material instrutivo por mais que a gente conversa o cliente não entende isso então ele carrega isso de uma tal forma de história que a fica difícil pro cliente se enxergar ali eh vocês aqui devem ter essa situação também a gente tem muito disso no mercado imobiliário o nosso mercado ele é movido a separação ele é movido a inventário ele é movido a uma série de coisas que quem fica no imóvel automaticamente quando coloca na prateleira para venda para de fazer manutenção para de cuidar e muitas vezes para de limpar Então a gente tem que sempre trazer essa situação vamos trazer o imóvel como um produto de mercado ele tem que ser disiz Ok quanto é que custa para reformar em cômodos diferentes então uma opação R 450 o m qu construir um cômodo novo de 1200 a 2000 construir uma garagem de 10 a R 20$ 20. 000 pintar a casa R 30 o m qu e assim vai nessa sequência olha um telhado Se você entra paraa avaliação e não presta atenção eem o telhado em juville é um problema porque aessa cidade chove demais OK então se você não olha pro rel telhado Você pode ter o custo de R 4. 500 A R 20.
