BOOTCAMP 13.05.25

Bom dia. Tudo bem? Como estamos? Deixa eu abrir aqui. Bom dia. Bom dia, meus amores. Bom dia, Carol. Bom dia, Carol. Bem, como estamos aqui? Petrópolando frio. Tá bom, gente. Olha, eu vou falar que eu tô passando frio em Brasília. Com quantos graus tá fazendo aqui, gente? Deixa eu ver. Deixa eu ver. Tá fazendo 20. E eu falei assim: "Eu vou ter que trabalhar de meia hoje porque eu tô eu tô com frio nessa terra, gente. Tô sentindo. Ah, mas a sensação térmica é de 14, né? 13, 14. É, mas eu tô com frio aqui,

gente. Não tô tô achando meio gelado. Vou vou vou ser sincera. Obrigado. E aí, Carol? Já tá já ajustou o os horários? Gente, não ajustei nada. Eu não sei nem que fuso que eu tô. Eu acordei hoje 5 da manhã, Fui dormir 1 da manhã, acordei às 5. Eu falei, meu domingo teve 31 horas, né? Porque nossa, a gente saiu ao contrário, a gente saiu de lá, eh, do hotel 4:30 da manhã e lá são 7 horas, né, a mais. E eu cheguei aqui em Brasília, era meianoite:30 de segunda, só que meu dia, meu meu

domingo teve 31 horas, né? Nossa, gente, que dia eterno. Incrível umas 2as da manhã, aí eu acordei 9:30 meio perdida assim. Mas você sabe que não é tanto jetlag não, Não é tanto assim não. 7 horas não dá para bagunçar muito a vida não. Hoje eu já tô bem, mas assim, o horário ainda tá meio bagunçado, né? Mas gente, olha quem que outro mundo, né, Carol? Alguém aqui do grupo já foi para Dubai, já teve oportunidade? Não, não. Olha aí, eu tava com a expectativa alta, eu vou ser sincera. E foi melhor do que eu

imaginava. Nossa, a Denise foi, né, amada? Mas tu tava lá comigo. Cadê? Abre a câmera aí, amor. A Denise tava lá comigo. Ela foi também para Dubai. Como é que você tá jet? Tá bem aí? Oi, Vine. Que foi? Eu tive a oportunidade já de ir para Dubai também, mas já faz tempo que eu fui, já faz uns 10 anos. Olha, que que você achou quando você foi? Eu era eu era bem novo, né? Tinha uns 15 anos na época, cara. É, foi um dos lugar Que eu mais gostei de visitar, mas hoje já mudou

muito, né, Carol? Depois de 10 anos ali, meus pais já foram uns dois, tr anos atrás. Todo ano que tu vai para Dubai, tu tem uma coisa diferente para fazer lá. É impressionante. Eles evoluar agora em dezembro e tava e é engraçado que eu fiquei pensando, falei: "Ah, meu Deus, vou vou duas vezes para Dubai no mesmo ano porque eu vou ter umas reuniões lá, né, em dezembro". Falei: "Ô, gente, antes de ir, né, eu pensei: "Ô, gente, nunca tinha ido para Dubai, vou duas vezes no mesmo ano, que que eu vou fazer lá?" Duas

vezes seguidas no mesmo ano, né? E aí depois de 10 dias lá, nossa, eu volto várias vezes, não tem problema não, eu volto tranquila, não vou ficar chateada, porque realmente é é impressionante. Aconteceu uma coisa inusitada, né? Eu pela primeira vez na vida, eu perdi meu celular. Meu Deus. E eu perdi meu celular no Brasil antes de ir para Dubai. Deixei dentro do banheiro no aeroporto de Guarulhos. Hum. E aí, que que aconteceu? Eu [Risadas] amei. Amei. Porque que que eu fiz? Eu usei o celular do meu marido para compartilhar algumas coisas. Botei minha equipe

para compartilhar os stories. Eu não fiz uma Publicação, fiz nada. Só que que eu fiz fiquei imersa, Cláudia. Eu só vivi aquilo dali. Eh, no primeiro dia eu fiquei pouco preocupada, né? Depois, gente, alguém sentiu falta? Vamos lá. Alguém nem Ninguém nem percebeu que eu não tava. Eu compartilhei tudo que aconteceu ali. Ninguém percebeu que não era eu que tava publicando. E foi muito bom. eh ter Vivido assim, agora obviamente eu começo a produzir muita coisa, porque eu trouxe na na bagagem muita coisa de Dubai, de conhecimento, eh vários insightes, vocês vão adorar as coisas

que eu vou trazer para vocês. Muita coisa que dá paraa gente aplicar agora nos negócios. Não é nada muito complexo não, gente. Não é nada muito fora do do planeta Terra não. Muita coisa que dá para usar agora, tá de imediato. Mas no final das contas foi Ótimo eu ter perdido meu celular. Comprei outro, comprei outro cloud, acabei comprando tudo, tudo de novo, né? outro celular, outro pláudio, comprei tudo. Ontem cheguei, fui na Vivo, resolvi minha vida e tô aqui. E assim, ninguém morreu, não, não postei nada na hora, ninguém morreu porque eu não postei,

ninguém nem percebeu que eu não postei. E eu vivi ao vivo, eu vivi de forma intensa, presença, sabe? Enquanto tava lá todo Mundo postando, eu tava ali, ó, com a mãozinha para trás, ó. Tudo bem que eu tinha um social mídia tirando foto minha e me filmando o tempo inteiro, né? Mas eu tava ali só olhando, absorvendo, bebendo da fonte. E eu vou começar a fazer isso sempre. Quer saber? Não perder o celular, né? Não comprar outro de novo e tal. Mas eu amei. Eu amei não não ficar postando, não ficar compartilhando foto de comida.

Peguei o celular do meu marido, tirei um monte de Foto, um monte de coisa, tá tudo ali, depois eu vou postar o que eu achar que eu devo postar, mas para mim foi um aprendizado duplo, né? Eu eu acabei de fazer um res, comecei a ler ele agora de manhã, não tem em português, tá? Esse livro, mas tem ele no Brasil, dá para comprar. E tudo que eu mais vi sobre Dubai tá resumido nessa nessa palavra aqui, ó. Visão, Gente. O cara ele é fora da casinha. Ele é fora da casinha e tá tudo relacionado

com isso aqui. Visão. E tem bom inglês, compra esse livro. Não é caro no Brasil. Tá. Eh, acho que a gente, acho que era 70 dirhams, que vai dar R$ 100, cento e poucos reais. É, 100 e alguma coisa. Tem na Amazon. Eu comecei a ler ele e é bem interessante porque tudo que eu ouvi lá, Óbvio que eu ainda tô bem no iniciozinho, tô na página 20, 20, tô na página 25, né? né? Comecei a ler hoje, mas eu tô lendo o livro e eu tô ouvindo o que eu ouvi durante a viagem. Então,

bem legal assim, quem tiver oportunidade de ler. E eu vou compartilhar muita coisa agora. Comecei hoje, vou compartilhar muita coisa nos próximos dias, os próximos 15, 20 dias, eu vou compartilhar muita coisa de Dubai Aqui no feed. Vou sempre mandar no grupo, tá? para vocês verem em primeira mão. Mas vamos, eu vou, eu vou dividir coisas mais profundas, tá? E coisas práticas também do que eu vi lá pra gente aplicar nos negócios. Eh, e aí já vou ficar, já vou fazer um convite. Quem não foi para Dubai, nossa próxima viagem vai ser para Singapura. A

gente vai paraa Singapura e a gente vai paraa China. Vai ser em abril do ano que vem. Eh, próxima semana a gente já deve divulgar. É um grupo pequeno. Eh, esse grupo foi muito bom. A, a Denise tava no grupo, ela saiu já. Eu não, eu posso falar. Não, é outra. Ah, bom. Então tá. É outra Denise. Tá. Eu fui no ano passado, mas você foi ano passado. Ah, legal. Foi. Eu fui no ano passado. Eh, então a gente vai divulgar agora em breve. São poucas vagas, não tem esse negócio de pit, de escassez, de

lá, lá lá, não tem essa história. É aquele Preço mesmo. Vão ser vários lotes, vai começar mais barato, vai subindo por data, tá? Eh, eu eu não sei exatamente quantas vagas vão ser. A Maissa vai divulgar isso depois, mas gente, tiver a oportunidade de ir vai, porque quem foi para Dubai voltou completamente diferente. Vocês vão ver as coisas que eu vou compartilhar no meu feed agora, tá? Vocês vão ficar doido com as coisas que eu vou compartilhar agora. Então, mas são 30 horas de vooro, né? É, a Gente vai Shangai, depois, ô Shangai, meu Deus.

A gente vai parar em Singapura, fica uns dias lá, depois vai pra China. Então, vão ser duas etapas a viagem. [Música] Mas pensa só o seguinte, eh, você entra agora, você parcela, quando chegar a data da viagem já tá pago. Você pode utilizar teu dinheiro, inclusive para consumir Cultura. Eh, consumir cultura é pagar para entrar em museus, é pagar para comer nos restaurantes, é pagar para experimentar as bebidas. é pagar para viver aquela experiência. Então é muito importante que a gente pronto para viver essas coisas, né? Mas tudo bem. Vamos lá, gente. Eh, hoje a

gente vai até 1 da tarde. Hoje a gente tem Luciano, Luís, Vine, Bruna, Valdair, Jonathan, Cláudia, Viviane para falar. Lembrando que a gente encerra Pontualmente à 1 da tarde. Então vamos lá, Luciano, que que você manda, Carol? O meu hoje é bo rapidinho. Eu já entrei logo no início porque eu tenho duas audiências virtuais aqui. Aí vamos lá. Hoje é planilha, tá, Carol? Tá bom. Eu vim esses dias aí trabalhando com Gustavo. Uhum. Tá aparecendo para você, né? Tá. Tá. Então, eu cheguei a inclusive encaminhar essa planilha pro Gustavo, né? Ele deu Umas sugestões e

a gente finalizou, tá? Só ficou faltando um detalhe que eu vou te mostrar hoje aqui. Tá tudo certo. Eh, eu coloquei aqui a captação de investidores no mês de agosto, tá? Início das vendas em novembro e da obra no mês de fevereiro de 2026. Eh, quando é que você vai dar entrada? Como é que tá teu projeto e quando que você vai dar entrada na aprovação? Então, eh, lá, não sei se você se Lembra, eu não tinha plano diretor. A gente deve estar dando entrada eh no projeto eh de lei. A gente consegue aprovar lá,

é muito rápido, uma semana paraa questão do da decidade lá do do solo e uma isenção também na questão do IPTU. Eh, eu acredito que nós estamos em maio, junho. Eh, segunda quizena de junho, eu tô dando entrada no projeto. Hum. E quanto tempo para aprovação? Há uns três meses lá, Júlia, Gosto, setembro. Um. E aí, nesse nesse meio caminho, eu tô pegando já uma licença para poder fazer abertura das ruas internas, como fosse para serviço, para poder ter acesso a a todo o terreno, né, a todo o condomínio, até para se for mostrar alguma

coisa para investidor, se for trabalhar alguma coisa nesse sentido. Você vai começar então obra antes da venda? É, eu tô trabalhando com duas pessoas para fazer permuta. O que que acontece lá? Eu tive um problema, porque você lembra do terreno, né? Ele é alto. Uhum. Então, tive um problema lá de acessar o topo do terreno. Vai ter um corte muito grande de terra planais e eu preciso de um bota fora também. Eu tô trabalhando isso com a prefeitura lá. Então, o volume de terra que vai sair lá é bem expressivo. Essa já fez orçamento dessa

obra? Já. Vou te mostrar aqui. Eh, aqui o mix produto, tá? Deixa eu passar aqui, ó. Taxa de incorporação. Sua taxa de incorporação vai ser de pon 75 do VGV. Isso. Isso aí. Tá. A obra também tá tudo certo aqui. Rola para baixo para eu ver o custo. Deu 10 [Música] milhões. É, o seu custo de obra por metro quadrado fica pequenininho porque você tem um uma área muito grande. Terreno terreno muito grande. É. Uhum. Eu tive que jogar algum valor aqui, né? Então, mas a verba é 10 milhões. É, torno disso. Daí eu eu

tenho como enxugar muita coisa aqui, tá? Eh, aqui, por exemplo, eu já consegui uma terra planagem por 900, quase 1 milhão, 900 e Poucos mil, mas eu sei que eu vou conseguir axugar mais alguma coisa aqui. É melhor você deixar com uma gordurinha, é melhor você deixar a obra com uma, a obra tem que ser conservadora sempre. Aham. Esse valor também acho que eu consigo enxugar alguma coisa de pavimentação. Essa parte também água potável, drenagem esgoto, tá? E o clube também. Acho que eu vou diminuir alguma coisa lá. Você colocou itens para baixo ali. Sim,

mas tá tudo, tá tudo direitinho. Tá tudo somado. OK. Posso passar paraa próxima? Hum. Eh, aqui, Carol, só uma dúvida. Eh, eu peguei como área padrão, eh, o clube, tá? Que é, eu não peguei a área privativa porque o terreno praticamente o único gasto que eu vou ter aí é alguma coisa de terra planagem, tá? Então, eu peguei o clube que vai ser eh o metro quadrado mais caro que vou ter lá, em Torno de R$ 3.000. Uhum. Que vai compreender salão de festa, brinquedoteca, eh área gourmet. Esse tamanho dessa área, eu tô pensando em

diminuir um pouco. Eu deixei, na verdade, uma área porque lá não vai ser alto padrão, né? Os lotes ele vem com um preço de R$ 200 o m². Então, eh, eu pensei, em diminuir o tamanho, eh, do salão de festa. Eu deixei aqui com área de 200 m para 100 Pessoas sentadas. Eu pensei em enxugar isso daqui, de repente, para quase que a metade, deixar 50. Só, deixa eu só entender uma coisa aqui rapidinho. Eh, primeiro a gente tá olhando seu estudo de viabilidade econômica para ver a conta. Depois eu vou querer olhar o seu

produto, porque eu quero validar o teu produto, tá? Eu ainda não vi. Eu vou te mostrar hoje que eu ainda tô fazendo a a área do clube, tá? Eu te mostrei a portaria, lembra? Sim. Aí agora a gente tá Quero entender o que é o teu produto. Então o que que eu preciso você antes de dar entrada na prefeitura, por favor? Sim, sim. Monte um BP, tá completo, apresentando teu negócio, tua pesquisa, a justificativa da tua hipótese, a tua viabilidade, teu resultado e o que você vai pedir pro investidor, tá? Tá perfeito. Então, com essa

abertura lá, eu vou acessar o terreno mais com mais facilidade. Aí eu vou Levar as imobiliárias, os corretores, até para confirmar essa questão do ticket do produto, né? Eu queria que você me mostrasse as coisas antes de fazer, entendeu? Antes de você mostrar pro corretor e queimar o teu produto, você validar o produto. Então o que que é importante aqui na mentoria é que você primeiro faça aqui para depois fazer lá fora. Eh, para isso tá aqui. Então, Eh, seria importante você tá me mostrando agora a viabilidade econômica. É fundamental que você me mostre o

seu produto antes de mostrar para qualquer pessoa, tá? Mesmo pela definição do ticket, eh, seria melhor a gente trabalhar com o que eu tenho aqui depois. Se tiver errado, você não queima ele com o corretor, tá? Tá. Entendeu? Aham. OK. Então, vamos lá. É bom você falar isso. Então é, eu eu preciso ver tudo. Rola para cima ali. Tá. Você falou que vai começar a vender no mês 11. Isso. Por que que você tá botando venda no mês 9? Ah, aqui não alterei. Esse eu posso mexer, né? Sim, mas ali você tem que mexer, ó,

onde tá escrito 12%. Aham. Tá, eu vou jogar aqui, vou acertar. É, você tem que jogar o para ficar o fluxo correto, né? Vou vou É, tá, vou transferir esses aqui. Por que Tanto distrato? Você tem isso tudo de distrato. 2% por mês + 4% por mês + 2% por mês + 3% + 2% + 2%. Você tem isso tudo de distrato. É, eu acho que isso aqui até foi uma, não sei se foi uma sugestão do Gustavo, acho que não. Era para bater aqui 100%. Tá, mas aí vamos lá. Mas eu posso diminuir, quem

tem que saber isso não é o Gustavo, é você. O Gustavo entende de planilha. Quem entende do teu negócio é você. Não, Acho que foi só para fechar aqui 100%. Por isso que acabou entrando esses valores. É o que que tem que tá claro aí nessa velocidade de vendas? Nesta aba entra o quê? Entra quanto você vai vender por mês a partir da data do lançamento. Você me informou que a data do lançamento é no mês 11. Isso. Então aí entra só a partir do mês 11. Carol, mas eu vou atrair investidores. Aí entra em

vendas personalizadas, que é a aba 7. Aham. Então aqui eu vou alterar, começar A partir da do mês 11, né? É. E aí você vai colocar o tempo que você vai fazer de venda. A minha orientação é a seguinte, a gente, o ideal é que a gente crie um produto que tenha um VSO trimestral de 100%. O que que isso significa? Significa que eu vou zerar o meu produto em 90 dias. Uhum. Loteamento é um produto que normalmente a gente vende muito rápido. Eu teria que zerar ele aqui então, né? Não é isso que eu

tenho que entender. Eh, como é que você tá em relação ao programa Formação? Você já fez ele todo? Já fiz bastante coisa. O que que é bastante coisa? É, já fiz a do módulo cinco pra frente. Você já fez o de marketing imobiliário e lançamento imobiliário? Esse aí eu fiz, eu acho que logo no início, eh, quando eu fiz tudo de uma vez só. Depois eu revisei módulo cinco e outros módulos, mas não não voltei nele Ainda, não. Dá uma olhada porque você precisa ter claro quanto tempo você vai levar para vender o seu produto.

Sim. ou melhor, enquanto tempo você quer vender o seu produto. Uhum. E aí em cima disso, Eita Fer, agora eu tô vendo que meu meu computador tá acabando a bateria. Ah, já achei. E aí em cima disso você vai fazer esse planejamento de vendas aí. E aí é o que eu falo muito, o ideal é que a gente faça uma Venda mais rápida possível. Loteamento é o tipo de produto que você consegue derreter o produto em 30 dias. Não é incomum você vender um loteamento em poucos dias, né? Uhum. Mas aí vem da tua estratégia.

Qual que é a tua estratégia de venda, tá? Essa parte aqui de parcelamento de vendas, cara, ó, que o Gustavo ficou em dúvida, ele ficou até devia me dar uma devolutiva, porque inicialmente seriam 15% de Entrada, eh, e 20% ao final. Seria, na verdade, 72 meses, 6 anos. Só que aqui ele já calcula aqui de forma automática, né? Isso aqui eu acho que o o Gustavo ele tava olhando porque teve um erro na fórmula. Clica aí no 38 para mim, por favor. É, ele já tá mexendo nisso. Eu acho que essa semana ele já libera

uma revisão da planilha, tá? Tá. Isso aí vai mudar. Isso aí tá com erro na família, então Tá lentaram, gente. Posso, Cláudia, eu vou botar no mudo. Pronto. Vai lá passar para as vendas personalizadas aqui. É. Hum. Então, venda personalizada, você vai vender quantas unidades? Vendas personalizadas são isso tudo. Aham. Na verdade, lá são 200 e 37 lotes. Mas você vai vender isso tudo para investidor? Sim. A pretensão é essa. 58. Tá dando quanto aí? Tá dando 581. Seleciona com a setinha do mouse aí, Luciano. Isso. Seleciona tudo até embaixo. 69 Aham. E você tá

dando um desconto de quanto? De 20%. E aonde que você botou esse desconto? aqui. Então, existem duas formas da gente colocar o desconto. Uma aí e a outra direto na venda Personalizada, mas tudo bem ter colocado aí, não tem problema. Você botou um valor de metro quadrado diferente. Uhum. E aí você colocou, clica lá no no mix. É, não, eu quero ver o parcelamento. Vai pro lado ali. Você colocou em quantas vezes? Pagar até. É, eu coloquei para pagar até quando eu fizer a venda diret. [Música] Então, pera aí. Vai lá no mix se o

valor Tá saindo de o lote de 500 tá saindo de 80 de de 100 para 80 de 600 de 120 para 96. Hum. OK. Tá, tá. Eh, eu acho que é importante você criar uma condição para preço à vista também. Você tem que criar condições de pagamento Uhum. diferentes para preço à vista, preço parcelado em quatro vezes. Tá? Eu não tô pensando em diminuir mais o metro quadrado não, Carol, porque eu já tô assim colocando uma metro quadrado assim a princípio, abaixo do que eu já levantei lá na região para vender o produto mesmo. De

repente eu vou diminuir esse desconto. Então, eh, parcelado, eu manten os Deixa eu ver como é que tá a sua resultado. Vai lá. Exposição mensal. Deixa eu ver o resultado. Deixa eu ver o Resultado na 10. Uhum. Essa parte de administração de obra, você tirou da onde esse 100.000 aí? Esse aqui é esse foi a acho que foi daqui. Vai lá na obra. Não, eu sei que foi daí, mas de onde você tirou 1% de taxa de administração de obra? É, isso eu calculei mais ou menos pelo mercado, Carol, que eu tenho. Cara, vai ganhar

R$ 100.000 para fazer uma obra de 10 milhões. O normal é 10%. Ou você, porque isso aí eu tô falando o seguinte, alguém vai tocar a obra inteira, certo? É, na verdade você diz de tocar, gerenciar obra. É, alguém vai ser o construtor que vai fazer tudo. Você vai contratar uma empresa que vai tocar tudo. Você não vai tocar o cara que vai Fazer o meio fio, o cara que vai fazer o bloquete, o cara que vai fazer o paisagismo. Não é assim que funciona. Você vai ter uma empresa que vai tocar todo mundo, que

não é você. Uhum. Então, eh, o que que eu pensei? Eh, os projetos secundários já tem um engenheiro contratado. Então, essa parte de meio feio, pavimentação, água, esgoto, ele vai acompanhar e as empresas, uma coisa é projeto, outra coisa é execução de obra. Eu tô falando de execução de obra, não tô falando de projeto. Então aí as empresas eh que eu vou contratar para esses segmentos aí eu já calculei naquele curso de obra lá o trabalho, a princípio paraa execução. Tudo bem? Mas o que eu tô falando é o seguinte, você vai coordenar e gerenciar

essa galera toda? Não. Então essa parte projetos secundários, além do projeto, ele vai coordenar essa execução. Ele quem? Esse engenheiro que é da Fortuna Engenharia, que é uma empresa que fica na cidade vizinha, ele inclusive eu tenho contratação com ele que ele vai acompanhar os projetos na prefeitura também. Eu vou monitorar, mas ele que vai dar entrada, ele que vai cumprir exigência também, assim como a parte de execução de obra, tá? A parte, por exemplo, de a parte, por exemplo, de lote, eh, eu já tenho Fechado com com topógrafo georreferenciamento que quando for feito as

demarcações de lote, quando for feito os cortes, ele vai acompanhar também. Tudo bem? Mas deixa eu te explicar uma coisa. Você precisa ter uma construtora responsável por tudo, que vai terceirizar todo mundo e vai coordenar todo mundo e que vai construtor, a construtora tinha pensado só com relação à parte eh construtiva, o clube, portaria E a infra também. Então, essa infra e que eu passei para você, eh, a minha cabeça, na verdade, eu tenho até fechado em em contrato esse acompanhamento do engenheiro. Sim, mas o engenheiro ele vai ser o responsável técnico da obra toda,

dessa obra, dos projetos secundários? Sim, de toda não. Aí eu tinha pensado na parte construtiva de ter essa empresa só, isso é importante. Pera aí, vamos parar. Para de compartilhar aí, por Favor. Deixa eu explicar uma coisa aí. Isso é bem importante. Para de compartilhar aí, Luciano, por voltou? Não, né? Eh, vocês estão entendendo o que que eu tô discutindo aqui? O que eu tô discutindo é uma coisa bem séria. Eu fiz a reforma da minha casa, eu comprei uma casa e aí, eh, eu sou arquiteta, meu marido é engenheiro civil. Apesar de que Eu

não faço projeto há muito tempo e meu marido não tem construtor há muito tempo. E a gente não contratou uma construtora para fazer a nossa obra. A gente contratou um mestre de obras. A gente tem um monte de amigo que tem construtora. Então, a gente contratou uma empresa para fazer a piscina, a gente contratou uma empresa para fazer a churrasqueira, a gente contratou uma empresa para fazer a dega, a gente contratou uma empresa pro gesso, a gente Contratou uma empresa pro ar- condicionado, contratamos um monte de gente. Quem foi a garantia dessa obra lá? garantia.

Sua não teve garantia porque eu contratei um monte de gente pingado e se desse qualquer problema, eu ia arcar com problema, que nem aconteceu com a minha bancada de de esqueci o nome, como é que é o nome Daquele revestimento que é mais duro que granito, que a gente usa para bancada, que não esquenta não esqueci o nome. Silestone. É, é com quê? É, é mais caro que o Silestone. Como é que é o nome? Coran. Coran. Esse troço aí, inferno. Contratei uma empresa para lixar a madeira. Subiu um abençoado acima do peso com problema

de locomoção. Caiu doime em cima da bancada. Quebrou a bancada, um pedaço da bancada. R$ 5.000. Quem pagou? Eu. Se eu tivesse uma construtora contratada, com contrato muito bem feito, eu receberia essa bancada de graça, porque ele contratou o cara que caiu em cima da minha bancada. Eu não vou pagar duas vezes a bancada. Ele teria que ter sido responsável por impedir que o funcionário acima do peso com problema de locomoção não subisse no andanim. Mas quem é que tava coordenando a obra? Carol, que não tava Lá. Então o cara subiu no andame, caiu, quebrou

a bancada. Quem pagou a bancada de novo? Eu aí o cara que instalou a bancada botou um dedo de silicone na hora que a gente instalou dois fórmulos e a primeira pessoa apoiou na bancada, a bancaiada quebrou de novo. Mais R$ 5.000. Luciano e todo mundo que tá me ouvindo aqui, todo mundo que não tem a menor ideia do que é Obra, não existe contratar servicinho pingado dentro de desenvolvimento imobiliário. Você tem que contratar uma pessoa, uma empresa e essa empresa vai ser responsável por 100% de tudo, inclusive coordenação de projetos, compatibilização de projetos, medição

de execução de obra, pagamento de fornecedor, garantia de que o serviço foi executado da forma correta, senão você vai virar Carol com bancadinha tinha quebrada com prejuízo de R$ 10.000. Contratei uma empresa para fazer o fugê da minha casa. Ficou uma porcaria. Agora eu tô esperando eu ter saúde e sanidade mental para arrancar o fugê que tá horroroso aqui da minha churrasqueira e botar um beia. Quando é que eu vou fazer isso? Provavelmente quando eu tiver viajando, em algum momento, eu vou botar um engenheiro para tocar. Não existe contratinho de coisa quebrada, a não ser

que o Luciano seja um engenheiro dono da construtora. Se o Se o Luciano não é, e eu sei que não é. Uhum. Não brinca com isso. Lição zero aqui da mentoria. Não brinca com isso. Então você vai rever agora seus contratos. Você vai assistir o módulo de contratação de construtora que tá dentro do Formação e você vai ver o formato de Contrato que você vai fazer. Você não vai economizar. Você o lucro é de 46%, você tem 12 milhões para botar no bolso. Pague 1 milhão feliz. Pra construtora. Pague 1 milhão feliz. Tire 1 milhão

dos seus 12. entregue pro construtor, seja feliz, porque senão sua obra vai ficar com resultado de 4 milhões. Você vai pagar várias vezes a mesma coisa. Você não tem competência técnica para Analisar se tá bom. Não tem. E não dá tempo de aprender. Você tem que contratar alguém para ter certeza. Porque se a Carol tivesse tempo, a Carol teria olhado debaixo da bancada e teria visto aquele um dedo de silicone executado na bancada dela de Corean, que explodiu com o forno dela de não sei quantos mil, com a churrasqueira elétrica dela de não sei quantos

mil que caiu tudo no chão, quase quebrou Tudo. A minha sorte que o meu prejuízo foi só de 10.000. E se tivesse rasgado o braço do meu marido? que a bancada estourou no braço, na na no colo dele. Mas a Carol não tinha esse tempo, nem o Zé tinha esse tempo. Ninguém olhou debaixo da bancada para ver se a bancada foi instalada do jeito certo. Eu só olhei a bancada pronta na véspera do do Natal, porque o Natal ia ser na minha casa. E falei: "Uhu". No dia 23 de dezembro a bancada explodiu. É sorte

que não machucou ninguém, né, cara? Sorte que não machucou ninguém. Então você tá entendendo? E eu sei fazer. E eu sei fazer. Tu é advogado. Brinca com isso. Não. Pega 1 milhão do teu da tua verba. É 1 milhão mesmo, Carol. Você tá de palhaçada comigo? É 1 milhão. Contrata, faz um contrato bonito. Já pega o contato do Jackson que Eu mandei aqui no grupo, contrata ele para te ajudar a fazer um contrato com a construtora, aonde você vai botar tudo aonde? Nas costas do construtor. Não brinca com isso. Alguém tem que ser responsável. Ele

tem que ter RT. Ele tem que ser responsável por, se der algum erro no projeto, na coordenação e na compatibilização do projeto, você vai ter alguém para botar culpa e para cobrar. Tem que ser uma construtora que tem respalda, né, Carol? Tem que ter, gente. Não brinca com isso. Fala então. Na ver, eu tô falando mesmo. É, na verdade que a Cláudia falou importante, tem que pegar alguém que tenha lastro, né? Tem a saúde financeira. né? E tenha nome para zelar no mercado para que se acontecer alguma coisa você vai conseguir executar e vai conseguir

receber. Você tem que ter uma construtora e essa construtora vai Contratar o meio fio, a terra, o paisagismo, o corte aterro e todo o resto. Então, mas esse ponto que eu ia chegar, Carol, eu já tenho essas coisas contratadas. Então, se a construtora vai fiscalizar, porque você errou, você vai descontratar, mas já tá, já tão pagos, Carol, já tão, já são serviços que já estão eh adiantados. Essa empresa, essa empresa é uma empresa que presta serviço, inclusive lá pra prefeitura lá do Município, tá fazendo os secundários. O que que você vai fazer? Você vai conversar

com um advogado de direito imobiliário. Uma coisa, uma coisa, outra coisa, outra coisa. E você vai falar como é que eu me respaldo em relação a garantias e sinistros e e erros a partir do que eu fiz, porque você já fez lambança, tá tudo bem, vamos resolver aqui, tá? Então, primeira coisa É como é que eu tenho segurança jurídica no negócio que eu tô desenvolvendo agora. Do jeito que tá, você não tem, tá? Eu já eu já tô um pouco nessa área, eu posso fazer isso aí, a questão do contrato formalizar, eu acho que eu

consigo criar essas seguranças, na verdade. Eh, vamos lá, mas você saberia, vamos lá, ó. Se você estivesse a par de direito imobiliário, você não teria contratado o separadinho, porque você já Saberia que existe um risco gigantesco de pós-obra e de garantias quando você não coloca todo mundo debaixo de um mesmo guarda-chuva. Fala, Bruna. Tô vendo você aí comentando. Fala, Bruno. Não, que a gente tem que tem que ouvir a sua a a sua diretriz, porque realmente essa essa parte é muito importante. Se a gente não fizer agora no começo, tudo certinho, a dor de cabeça

depois é grande. Ó, Jonathan tá falando aqui Imobiliário. Fala aí, Jonathan. Abre aí. É isso. Não, eu tava comentando, ele vai precisar de dois seguros aí, um de risco de engenharia, que vai embarcar parte dos projetos e da execução da obra. Isso a gente indica para toda qualquer obra, né? E o seguro garantido do construtor para que caso a construtora não termine a obra, a seguradora vai lá e termina. Então, esses dois seguros são muito importantes Para qualquer tipo de obra, principalmente na situação que ele tá agora. E assim, não são seguros baratos, mas seguro

aquilo, você paga para não usar, mas vale o pagamento. Então são dois crce do custo da obra. Ah, varia muito, Cláudia, de projeto para projeto. Isso vai variar do projeto e vai variar pela pela pelo laço da construtora. Isso. Se a construtora às vezes ela tem, nesse caso que ele não tem a construtora, então é um pouco mais Caro. Mas essa é uma coisa que as construtoras mesmo já tem ou a gente que tem que fazer esse seguro independente da construtora? A ideia é constar no contrato com a construtora. No seu contrato, coloca no escopo

que a construtora vai ter que te apresentar esses dois seguros. Então ela coloca no curso da obra dela. OK? Só que é importante que tenha a descrição da responsabilidade. O grande ponto aqui Não é contratar o meio fio, bloquete, a drenagem, água pluvial, não é executar isso. é você ter um cacique, tem alguém responsável por olhar as coisas antes, durante e depois e atestar que foi feito do jeito certo, seguindo norma de desempenho com RT. Isso nós aqui nós somos construtora e incorporadora. Então, na parte da construção, toda obra que nós fazemos, a gente tem

minimamente 5 anos de garantia Que a gente atende pós entrega da obra. pós entrega da obra, 5 anos a gente tem um departamento só para fazer esses atendimentos e é o custo a gente costuma colocar aí de 1,5 2% da obra só para fazer atendimento de mão de de pós-obra. Então é que é aquele dinheiro que a gente bota debaixo do colchão num investimento torcendo para não usar porque ele vai virar lucro. Se eu fizer uma obra boa, aqueles 2% virou lucro extra. Sim. Ele fica guardadinho ali. Se eu terminar minha obra, eu não usar

lucro. Se eu precisar, tá lá, Luciano, você vai ter que rever isso, ajustar, né? É. Ah, eu contratei 15 pessoas, OK. Você não é capaz de dar a garantia por essas 15 pessoas. É muito complexo fazer isso. Por isso o que que a gente faz? A gente contrata uma empresa que Terceiriza as outras. É, acaba ficando mais caro, mas te dá uma segurança maior, né? Mas é lógico que vai ficar mais caro. Vai ficar mais caro, mas é um caro que sai barato, vai ficar mais caro. Então, mas essa parte agora construtiva, eh, eu estava

realmente pensando em fazer isso, mas não responsabilizar por esses projetos que eu já tenho com essa outra construtora desses projetos secundários, mas eu vou Tentar ver de repente se absorve tudo, porque aí são dois para me cobrar, né? Eu já tenho com essa que tá executando os projetos. É, o que eu preciso que você tenha muito cuidado é qual é o escopo de cada contrato. Isso aí é tua área. Isso aí você sabe bem qual é o escopo de cada contrato e em cima disso qual é a garantia de cada contrato. Tá, volta lá, tá?

Tá? Então, ó, você vai pegar seus 12800, você vai botar um lá pra construtora. Alguém vai ter que tomar o risco da garantia dessa obra. Isso vale 1 milhão. É 10% da taxa da taxa aqui de corporação de Esse 100.000 aí, gente, isso daí eu não levanto nem da minha cama nem a taxa de incorporação também achei baixa, mas eu entendi que você não tá colocando seu prolabó ali Dentro, certo? Sim. Você tá colocando, eu vou pegar a win no final no lucro, não é isso? Uhum. Basicamente tudo bem, não tem problema não. É para

mim o o a o a a análise mais importante é aquela lá. Aham. o o a taxa de obra e você concentrar todo mundo junto. De resto, tá visto. Quer ver mais alguma coisa do produto? Então, essa última aqui, ó, tabela de vendas. Hum. Eu eu a princípio ainda não fiz diferença de nascente poente lá. O terreno ele pega só o dia inteiro, mas pela região, como é muito quente, eh, o poente tem uma vista mais bacana lá, mas de repente, como a área muito quente, às vezes pode ter uma uma valorização diferente ou nascente,

mas como ainda não fiz, não é não é essa valorização para loteamento. Loteamento não é nascente poente, porque o lote você vira a casa e pô, sim, e Lote nascente poente. Não, nessa relação não existe. É, eu nem é só você virar a casa pro nascente ou pro paciente. O ponto do da valorização do lote tá relacionado com vista, relacionado com acesso, eh estar longe da área de lazer, estar longe de polos geradores de barulho. Uhum. Tá em áreas mais nobres, perto de uma praça, perto. Então é isso, é você estar é a localização e

a vista. Aí você pode criar o teu, por exemplo, Estar ao lado do parquinho para algumas pessoas pode parecer bom, mas basta estar do lado do parquinho por algumas horas para saber que não é bom, certo? Barulho o tempo inteiro. Verdade. Então a implantação é que vai definir o preço. Uhum. os lotes com melhor vista, os lotes com melhor fotografia. É, então aqui eu já eu já consegui Selecionar alguns, tá? Eu coloquei até um valor bem diferenciado, justamente por causa da vista e da topografia. E aonde que você diferenciou o valor? Então aqui, ó. Ah,

tá. Esses daí. Aham. Esses daqui que estão em vermelho, esses que estão em vermelho aqui é aquele espaço eh comercial que eu tô deixando reservado. Eu tirei, eu tirei a os valores, tá? Porque Não vão ser vendidos agora. Não, mas aí você não tira, senão tá diminuindo teu VGV, não é? Esse aqui foi até uma orientação do Gustavo, porque eu não vou vender eles agora, vou deixar reservado lá para futuramente fazer esse comercial. Não, não concordo com a orientação dele. Não rola para baixo. Hum, hum. Você pode colocar aí que a única unidade que não

vai aparecer é a unidade Permutada. Entendi. O que você não vai vender agora tem preço. Então, mas esse comercial, mas esse comercial lá, Carol, eh, eu pretendo não vender. Isso daí futuramente fizer, eu vou terceirizar. Ah, você vai fazer a locação. Alguém vai explorar. É, alguém vai explorar o comercial. Então você tirou do VGV lá no início Também. do VGV no mix produto. É lá do lá do início do mix de produto. Você tá dizendo isso? Lá lá não cheguei a mexer não. Porque é assim, você começou o projeto com um VGV, aí era 27

milhões. Isso aí agora tá 31, porque você aumentou o preço de algumas unidades, só que você tirou 4 milhões do teu VGV aí no final das contas? Você diz por qual daquelas unidades que Eu escolhi aqui. Qual as unidades você tirou em vermelho? Não, mas esse aqui não dá, não dá esse valor não. Não dá que valor esse valor que você tá dizendo. Eu tirei 4 milhões de do VGV. Eu acho que essa di essa diferença que não é diferença dos valores que eu acresci e de vista e qual que é o ponto? Você tinha

um VGV antes que era 27 milhões, certo? Sim. Aham. Agora você tem um VGV com algumas unidades com Preço mais alto e as unidades que você tirou daí. Então esse novo VGV tá falso. Uhum. Entendeu ou não? Então, mas aqui não somou o o dentro desse valor aqui não estão somando as unidades que estão em vermelho porque eu excluí elas. É o que eu tô falando. Exatamente isso que eu tô falando. Então, mas aí não é o valor real então aqui com a com os acréscimos de Coeficiente que eu fiz. O que eu tô falando

é o seguinte, eu não tirei, eu não tirei ela no mix, mas aqui acabou saindo, né? Você tem que comparar banana com maior do que 30. Banana com banana é o quê? O VGV do início tem quantas unidades? 10. O VGV do final tem quantas unidades? 10. 10. Só que dessas 10 tem três unidades que tem um preço mais alto. É isso. Isso é o que tem que tá aí. Se você vai vender ou não, aí é uma Outra análise. Então, e aqui entrou com os preços mais altos, né? Tá bom. Podemos pro próximo? Você

quer mostrar mais alguma coisa? Não, aí seria só isso mesmo, Carol. Você traz o produto pra gente olhar na próxima? A implantação, imagem de referência. Trago. Eu vou esperar ele concluir a parte do clube e aí eu trago, tá? Show. Tá. E e seria legal você, se você Conseguir, paraa próxima, já trazer o mapa com o que que você tá imaginando de preço, quais são os lotes mais caros no mapa, no na implantação, para eu dar uma olhada, tá? Tá. Que a gente vai montando essa tabela e aí marca também a área comercial no mapa

que você não tá querendo vender agora, tá? Tá. Aí vou definir, vou definir também as praças, essas coisas para ficar definir o quê? Vai definir o quê? Vou definir as praças. As praças, porque Eu vou fazer umas praças aborizado, parquinho, vai ter uns pontos. As áreas comuns. As áreas comuns. Tá. Show. Tá bom. Beleza. Tá bom. Falou, Carol. Obrigada. Obrigado. Você Luí e Lu. Oi. Bom dia. Bemudem. Tudo joia. B C. Gente, eu não queria voltar, não. Vou confessar que a vida tava muito boa lá. Não queria voltar. Mas foi muito bom, foi muito legal.

Mas eu acompanhei um pouquinho, Carol. Parabéns. Tava muito obrigada, obrigada. Você tinha, eu não tô vendo minha imagem aqui, Carol. Onde é que eu tô? Uai, não sei. Você que sabe onde é que você tá. Ah, fugiu. Mas conta aí, Luiz. E aí, que que vocês me contam? Hoje nós fizemos metade do trabalho que você passou da última vez, mas não concluímos porque a gente a quinta, então não deu tempo, mas a gente tá querendo tirar uma dúvida, inclusive Que foi colocado no Instagram, no WhatsApp e a gente queria que você falasse um pouquinho sobre

isso pra gente, que a gente tá refletindo. Fala é a respeito do ciclo de mercado imobiliário. Você lembra dessa dúvida? Faça. Foi eu. Foi eu que coloquei a dúvida, Carol. Aí você falou que a resposta era complexa, que a gente falaria no próximo encontro. Faz a pergunta, gente. É, e a respeito, nós estamos sentindo algumas eh pesquisas que nós fizemos e na região aqui o mercado deu uma esfriada. Uhum. Eu um amigo que comprou um apartamento em São Paulo, pagou antecipado de uma construtora STX e essa construtora parece que quebrou e ele tomou um prejuízo,

ele tá entrando na justiça, um amigo dele também depois desse prédio que ele comprou, que deveriam entregar para ele, eles fizeram, essa construtora fez mais três Lançamentos, inclusive tá vendendo esses lançamentos e não conseguiu concluir nenhum o anterior que tinha sido feito eh a venda antes dele. Então assim, a gente tá meio preocupado. A pergunta é o quê? Eh, sobre uma incorporadora fase em que fase do ciclo de mercado imobiliário nós estamos hoje? Como é que você enxerga aí essa questão, né? Se a gente tá entrando em recessão, até que tempo? Como que a gente

estuda esse mercado? Jesus amado, gente. Jesus amado. Ó, ô, Ô, Carol, deixa, deixa eu só explicar que que foi a dúvida que eu coloquei. Eu tava assistindo o módulo quatro, onde você fala que a gente nunca deve fazer um lançamento na terceira e na quarta fase do ciclo, certo? Hum. E e aí me surgiu a dúvida, eh, que nós estamos na segunda fase, você fala pra gente fazer o lançamento no final da primeira e no começo da segunda. Então, assim, a qual seria o melhor momento de fazer um lançamento? Em que fase nós estamos? Se

a gente começar o planejamento agora, eh, a gente vai conseguir ainda lançar no momento certo? Foi essa? OK. Vamos lá. O curso foi gravado em 2021. OK. Vou gravar 2021. Então já vamos começar por aí. 2021 era um cenário. 2025 é outro cenário. Qual é o cenário de 2025? E aí e eu preciso que vocês tenham uma coisa muito clara na cabeça de Vocês. Analisar o mercado imobiliário é uma atividade que nunca vai parar. Vocês vão analisar o mercado imobiliário o tempo todo. Vocês vão ter que estar sempre acompanhando o mercado. E aí eu já

vou fazer um convite para vocês, mas ó, tá todo mundo proibido de fazer pergunta nessa reunião, tá? Mas no dia 22 de maio eu vou fazer uma reunião exclusiva para vender boot campos abençoados. Nesta reunião eu vou fazer Uma aula de uma hora. Mentira, 2 horas. Aonde eu vou falar sobre tudo, mercado, tendência, nan nã. Eu vou dar uma aula lá falando sobre mercado imobiliário. O que que tem que tá claro? O curso Formação é um curso gravado que foi gravado em 2021 e que ele explica os ciclos do mercado imobiliário. Ele apresenta o momento

que nós estávamos em 2021. Qual o momento que nós estamos hoje em 2025? Estamos na Fase de expansão. A gente saiu da fase de recessão eh eh exatamente em 2022 e a gente continua na fase de expansão. Qual que é a previsão da gente permanecer na fase de expansão? É até 203, Carol. 2034, então eu abro uma pizzaria? Não, não é assim que funciona. Então convido vocês a assistir. Mas lembrando que essa reunião ela é um conteúdo técnico e depois eu vou fazer o quê? Vou vender bootcamp, tá? O objetivo da reunião é Vender bootcamp.

Então, o objetivo não é tirar dúvida de mentorado. Vocês abrirem a boca lá para fazer pergunta, mato vocês, viu? Assim, com muito carinho. Então, o que, qual que é o ponto aqui? Eu vou eu vou até abrir aqui uma coisa que eu eu abri isso lá na reunião de Dubai que aí a gente olha junto isso. Tá onde? Go! OK. Vou abrir bem no momento Aqui. Não, eu não vou dar essa aula toda aqui não, porque senão a gente não vai conseguir avançar. Mas eu só vou mostrar um uma coisinha aqui, mas no dia 22

vocês venham que vocês vão entender. Uhum. [Música] Aqui tô achando o slide, tá? Só um segundinho que eu já chego nele. É para cá. ah, tava na Outra. Tô chegando aqui no slide, só um segundo, tá? De compartilhar, ó. Vamos lá, Vivi, tá vendo aí? Tô, tô vendo. Então, olha só, vamos lá. Lá no curso formação, eu falo o seguinte: essa é a fase de lançar, essa é a fase de não lançar. Então a gente não lança na recessão e no excesso de oferta e a gente lança na Fase de recuperação e expansão. E aí

eu vou fazer um super resumidinho aqui, mas eu acho que é legal vocês entenderem. A gente teve aquela crise em 2014, 2019 a gente tava saindo dessa crise. Deixa eu até pegar um um slide que mostra um pouquinho melhor aqui. Ó, 2019. A gente tá todo mundo enxergando bem essa essa tela aqui, tá, né? Então tá. Uhum. Então, olha só, esse gráfico ele é Muito denso, mas ele explica exatamente o que tá acontecendo hoje. A linha cinza é oferta. Aqui deu um erro no documento deles, no PDF. Então, a linha cinza é oferta, a linha

azul é lançamento, a linha laranja é venda. O que que a gente tinha em 2019? A gente tava num momento de super oferta. Eu tinha muita unidade ofertada, eu tinha pouca venda. Então isso aqui é um momento de Super oferta. É um dos piores momentos do mercado. É quando a gente tem muita unidade ofertada, um preço muito baixo e a gente lança e fica com estoque alto. Então, estoque alto, venda baixo, esse que é o pior momento, tá? Que que aconteceu em 2020? A gente teve a pandemia que começou aqui mais ou menos no em

junho e foi até mais ou menos março. É claro que a pandemia durou um ano e meio, né? Mas eu falo para efeito de Mercado. O que que aconteceu aqui de março a 20 de junho, a gente começou a ver um crescimento de venda. E por que que isso aconteceu, Cláudi? Eu vou botar você no mudo, tá? Você tá tirando do mudo, aí você faz a e fica me desconcentrando. Quando a gente tava aqui, ó, o que que aconteceu? A gente teve uma Mudança de comportamento de consumo. Isso foi cultural. Pessoas se casaram na pandemia,

pessoas se separaram na pandemia, pessoas pediram demissão na pandemia, pessoas quebraram na pandemia, pessoas empreenderam na pandemia, pessoas que estavam no centro urbano foram pro interior, pessoas que estavam no interior foram pro centro urbano, pessoas que alugavam lajes corporativas fecharam. Pessoas que trabalhavam numa empresa como CLT viraram empreendedores. Então, a gente teve uma ruptura muito grande, a gente teve uma troca de cadeiras e a gente começou a vender, vender, vender, vender, vender, vender, vender, vender, vender. E aí quem começou a lançar? O incorporador profissional. Vou usar como exemplo a eh o a Lu, o Luiz

e a Vivi falaram: "Será que a gente tá entrando numa bolha com todo o carinho do Mundo?" Eu vou dizer isso é uma pergunta de amador, tá? Mas com carinho que eu tô explicando aqui como é que a gente sai dessa. Quem é que não lançou em 2021? vocês, porque vocês olharam a celíquia, vocês olharam no WhatsApp, vocês olharam jornal, falam: "Ai, meu Deus, o mercado quem lançou MRV, Cirela, Brookfield, o profissional lançou e ele Vendeu tudo. Então, vamos voltar aqui pro quadro. Vamos lá. Quero que vocês me acompanhem aqui. Aí ele falou: "Opa, porque

esse essa empresa profissional ela já tinha produto, só que ela viu a velocidade de vendas cair e falou: "Sentou no produto, falou: "Não vou lançar agora, mesmo eu tendo um produto pronto." Eu sentei no produto, falei: "Não vou vender agora porque o mercado não tá Absorvendo." Conforme as vendas começaram a subir, o que que o profissional fez? Começou a lançar. Olha aqui, de setembro a março, dezembro, vai, ó. Olha isso aqui. E olha a venda e olha o estoque. Então a gente começou a lançar e vender e o estoque começou a cair. O que que

aconteceu? Aumento de preço. Aí o amador veio junto, a galera Empolgou, começou a lançar mais. Mas a venda acompanhou, só que o estoque começou a subir demais também. Então, quem caiu de novo? Lançamento. Vocês estão entendendo que o mercado ele se regula? Conforme a nossa velocidade de vendas cai, a gente diminui o lançamento. Quem é que não diminui o lançamento quando a venda cai? o amador, Porque o amador olha pro lado e fala: "Não, tá todo mundo vendendo, vou vender também, vou lançar." Aí lança aí o vend, o amador não vende, aí ele fala: "O

mercado tá ruim". Então, Luiz, tem sempre o amador que quebra, que não entrega obra, que atrasa a entrega. Mas o que que você tem que ter muito claro? O que que a gente tá vivendo hoje? Hoje nós temos o menor estoque da História do mercado imobiliário. Tudo que foi lançado foi vendido. Olha isso aqui. O que eu lancei, eu vendi. O meu estoque tá baixo. Carol, mas tem um incorporador na minha região que tá com produto à venda há 24 meses. Por quê? Porque ele é amador, porque o produto dele é uma porcaria, porque ele

não escutou o mercado. Esse cara que não vendeu, a culpa é dele. A culpa não é do mercado. Ele fez um produto Ruim. E como ele, tem um monte de gente que faz estragaba bairro, um monte de gente. Uhum. Uma coisa que eu bato muito na tecla é o seguinte: não é aceitável colocar um produto no mercado hoje e não conseguir vender. Se você não tá conseguindo vender, você errou. Aonde que você errou? Ou seu produto é ruim? Seu produto é ruim, seu produto não atende uma demanda Do mercado ou você lançou errado, você não

treinou sua equipe de vendas, você não fez estratégia correta. Ah, ele não entregou a obra. Por quê? Porque ele quis fazer a gestão sozinho. Ele foi amador na obra dele. Entendam? A gente tá no melhor momento do mercado imobiliário para lançar, para lançar qualquer produto. Não. Sinop tem um monte de produto que tá com estoque Alto. Eu tenho mentorado no Acelera que contratou uma pesquisa e falou: "O meu mercado tem 1000 estúdios, tem estoque de 1000 estúdios. O cara que lançar um estúdio agora é o Então, qual que é o ponto? Se o meu terreno,

o foco para desenvolver o melhor, o melhor produto imobiliário pro meu terreno é um estúdio e eu tenho um estoque de 1000 unidades hoje, que que eu vou fazer? Eu não vou Lançar. É isso que eu vou fazer. Eu vou achar um outro terreno que tenha um produto com demanda hoje. Ficou claro? Então, então, Carol, o que você tá falando é que porque agora a gente tá na na fase de planejamento, então assim, eu não sei quanto tempo a gente vai demorar para fazer o lançamento. Eh, você fala, tem que saber, tem que saber o

planejamento, inclusive é saber quanto tempo eu vou levar para fazer o Lançamento. Sim, mas hoje na fase que a gente tá, não dá para saber nada ainda. Nós estamos aqui com uma folha em branca, igual você falou, estamos aqui assim com a hipótese de produto. Temos terr você consegue no dia um fazer um planejamento de quando você vai lançar. Existe o cronograma de incorporação e lançamento. Esse cron Mas eu não sei nem qual produto ainda. É isso que eu tô falando. Não importa. independente do produto, ele tem um Prazo de aprovação de projetos médio, ele

tem um prazo de registro médio, ele tem um prazo de obra médio. Se você tem, mas você já sabe que ele vai levar 12, 18 meses, ele não vai levar 40 meses de obra, você consegue ter uma noção, tá? É, mas aí a minha pergunta que eu ia chegar era o seguinte: eh, quando chegar perto do lançamento, eu tenho que analisar o mercado e ver se eu posso Lançar. É isso. Se você tá numa região, seu o seu projeto leva do anos para aprovar, você vai fazer uma pesquisa de mercado para desenvolver o projeto. Você

vai aprovar o projeto na prefeitura. Quando o seu projeto for aprovado, você vai refazer essa pesquisa, Carol. E se a pesquisa der ruim e eu não tiver mais demanda pro meu produto, você vai fazer um modificativo sem acréscimo de área. Você vai fazer uma reaprovação de Projetos, porque projeto de arquitetura aprovado não é produto imobiliário ainda. Aí você muda o produto. Aí você vai rever o produto. Sim. Por isso é que eu falo, trabalhar em regiões que t aprovações de 2 anos é extremamente desafiador. Carol, a gente tá pensando em fazer eh o processo para

fazer o lançamento o ano que vem. Então, eh, já começa a fazer esse esse Estudo, essa sequência toda, mas não é muito tempo, começo do ano que vem, por exemplo, o lançamento, não. Uma pesquisa ela vale por seis meses ao ano. Pesquisa, gente, vamos lá. Nosso jogo é um jogo de um ano, no mínimo. Entre começar a analisar um terreno e fazer o lançamento imobiliário, é um ano, um ano e meio. O padrão é o mesmo. Sim. Só que sim, dependendo do mercado, Quando chegar na hora de lançar, você vai contratar uma pesquisa de demanda

só para balizar a quantidade, mas você não vai usar no produto desse tanto. Não é assim. Mercado não muda nesse momento e nesse momento que você contrata essa pesquisa, você já negociou com os seus parceiros, investidores ou ou ele vai para depois do do lançamento? Gente, vamos lá. Vocês estão voltando pro mesmo. Eu vou botar todo mundo para estudar de novo, hein? Ó, vamos lá. Vou Vou compartilhar aqui, ó. Me avisa quando vocês já estiverem vendo. Cadê? OK. Tão vendo, né? Uhum. e vamos lá. As etapas continuam sendo as mesmas, gente. As etapas são as

mesmas. Se isso não tá claro para vocês, isso tem que tá claro para vocês. Isso aqui é a base pra gente começar a mentoria. Isso aqui tem que tá claro na Cabeça de vocês. Carol, a pergunta que tem que tá claro na cabeça de vocês. Então, que que você perguntou, Luiz? Carol, eu tenho que fazer a pesquisa para poder negociar o terreno. Tem, tá aqui, ó. Certo? Então, mas daí, por exemplo, foi você falou, o mercado não muda tanto assim. Daí numa pesquisa mais à frente eu já negociei uma série, né, de paga, digamos, pagamentos

futuros, né, para Cada um dos investidores, de tudo. Aí mudou. Depois de um tempo, a pesquisa mudou. Como que vai ficar esses valores? Tudo. Vamos lá. Vocês já analisaram algum contrato de investidor para olhar as cláusulas do contrato? Hum. A gente tem dentro do programa Formação um contrato com todas essas cláusulas. O que que tem lá? garantias, riscos, alterações. Ele tá entrando num projeto que está em Aprovação. Se o projeto for reaprovado, os valores serão revistos. Tá, fechou. Abre o documento, eh, ele se chama, ele salvo aqui, contrato de investidor via SCP, alguma coisa assim.

lê o documento. A regra do jogo tá lá. Uhum. E a regra do jogo é o quê? Meu amor, você tá entrando comigo? É na alegria e na Tristeza. Para sorrir tem que fazer rir, não é assim? Então você vai ganhar duas vezes o capital, vai ganhar 40% de retorno, vai. Mas se eu tiver que fazer uma mudança no meu projeto, essa mudança e iremos vivê-la juntos. Certo. Certo. E aí, uma coisa que que eu quero deixar muito claro aqui, STX, né? O nome da empresa que vocês falaram, foi STX, eu não não lembro. É

uma construtora Chama STX. Eh, andaram fazendo estúdios lá em São Paulo. E tá, o que que tem que tá muito claro na cabeça de vocês? Ah, Carol, eh, eu tô em Sinop e em Sinop tem dois empreendimentos que não venderam. O mercado não tá aquecido, não. Vamos olhar o produto, vamos entender como foi a comunicação, vamos entender como é que foi a estratégia de vendas desse produto e a gente vai entender porque que não Vendeu essa empresa. Ah, ela atrasou, tá? Então vamos entender o que que aconteceu. Ah, ela contratou a construtora mais barata, o

empreenteiro mais barato, o empreenteiro quebrou. Vamos entender a fundo as coisas. Não vamos ficar ouvindo notícia de elevador e tomar conclusão. A gente tem que olhar, fazer análises profundas. Tudo que vocês ouvirem, vocês têm que ir na última camada da Informação. Investiga, tá? E não entregou por quê? Ah, não entregou porque, cara, o dono da empresa morreu e aí os herdeiros tocaram a obra. Eu eu tenho caso sim. E a a eram pessoas que não tinham tanto conhecimento. Ah, eh a gente teve uma construtora que teve problema porque o o coordenador de obras teve um

câncer. Acontecem coisas desse tipo, porque todo mundo que é CPF é CNPJ e CPF Junto. Então vamos pra segunda camada, vamos pra terceira camada, vamos paraa quarta camada. Não vamos fazer, não vamos ser gado, agir na manada, leitor de Twitter, alguém fica e fala: "Ah, que a empresa quebrou". Vamos entender porquê. Por que que ela quebrou? Ah, porque três investidores não honraram com a palavra, deixaram de colocar o dinheiro, a empresa teve que parar a obra, depois teve que pegar um Empréstimo, porque os investidores que estão sendo processados, vamos entender, vamos investigar, tudo tem um

porquê. E o porquê é muito mais do que o mercado tá ruim, que o mercado não tá ruim. tá ligada? Oi. Eh, Carol, e o argumento assim, queria entender um pouquinho o os argumentos que você usa para trazer o investidor, para trazer os o cliente eh a enxergar com essa segurança diante de Tanta, né, como você diz, você só tem insegurança quando você não domina o que você tá falando. Uhum. Primeiro ponto, vocês estão cheios de dúvidas agora porque vocês não começaram a fazer. Então vocês estão querendo antecipar uma resposta paraa qual vocês não têm

resposta. Como é que você vai ter segurança quando você falar: "O meu produto foi desenvolvido a partir da pesquisa tal, Que demonstra que essa demanda é essa, que as pessoas querem esse lazer com essa área comum, com essa fachada e pagam tanto por causa disso. O público é esse e, portanto, você tem que investir no meu negócio." Quando vocês fizerem o primeiro BP de vocês, eh, eu vou eu vou divulgar para vocês. Tem um dois mentorados que apanharam muito naera, muito. Eles me apresentaram o BP Deles. Eh, eles foram para Dubai também e a gente

teve um momento lá em Dubai que a gente fez uma análise de business plan e eles foram me apresentar o BP deles depois da surra que eu dei neles umas três reuniões atrás. Eu eu chego a via, sabe quando você tá falando e a pessoa você vê o músculo da pessoa assim, ó, raiva. A pessoa chega tá batendo isso aqui, ó. E eles fizeram tudo que eu falei e Eles venderam duas cotas, captaram 1 milhão. Você tinha que ver a alegria deles. E mesmo assim, na apresentação lá em Dubai, eu ainda fiz dois pequenos ajustes

pequenininhos. Qual que é o ponto? Eh, eh, inclusive eu vou perguntar para eles se eles me autorizam dividir o BP deles com vocês aqui. Se eles autorizarem, eu vou mandar no grupo Do WhatsApp. Se eles não autorizarem, eu vou falar: "Não, eles acharam melhor deixar lá no só no grupo do Acelera mesmo." Ótimo. Eles têm tanta certeza hoje do produto e da forma como apresentar o produto, porque apresentar um business plan eh, eu, eu falo, eu já falei isso algumas vezes e eles foram no IP Experience de fevereiro, eles entraram agora, entraram em janeiro. Mas

também em Janeiro já tão com BP em maio captando investidores. Já fizeram pesquisa, já eles estão correndo. Então a gente tá no dia 13 de maio, eles entraram no acelera em janeiro. Foi rápido, hein? Foi rápido. Então por isso que eu falo mercado imobiliário é para todo mundo, desde que você pague o preço do conhecimento. Que que é o preço do conhecimento, gente? É comer com farinha, programa Formação. É assistir 15 vezes. É ter todas as planilhas na cabeça. Eles estão com BP pronto. E eles já captaram 1 milhão, já venderam duas cotas seguindo tudo

que eu falei. Eles estão correndo, eles têm pressa, são de sinope. Tão com pressa. Qual que é o ponto? Eles apresentaram o negócio. Eu eu só eu só perguntava e por quê? E por quê? E por quê? E por quê? E por Quê? Então, Carol, como é que você tem certeza? Porque eu tenho todas as respostas, porque eu já antecipei todas as perguntas. Só que se vocês continuarem só no nível mental, vocês não vão caminhar. Vocês t que montar um BP. Faz o primeiro BP, vai ficar péssimo. Muito provavelmente a gente vai ajustar. 15 dias

depois você vai vir com ele melhor e melhor e melhor e melhor. Em um Mês eles estão com BP, mas ralaram. Eles mandavam mensagem lá no grupo do Acelera, acordavam, começavam a mexer no BP 5:30 da manhã, fotinho, 5:30, me marcando no story. 5:30 da manhã, 11:30 da noite, os dois bonitos lá, story, foto, horário me marcando lá. Carol, tô fazendo o BP. Vai sair. Por quê? Porque a meta deles é fazer o lançamento quando? Ou tu é porque a turma faz aqui por causa da Por a soja é março. Eles queriam lançar em março.

Fale, vocês não vão lançar em março porque todo mundo vai lançar em março. Eles vão lançar antes. Então o que que eles estão fazendo? Eles estão correndo. Todo novembro. É isso. Então, ó, Vivi, ó, para você que tá falando, ah, eu não sei quando é que eu vou lançar, eles montaram um cronograma, Gente. Todo mundo aqui se comer com farinha o programa Formação mesmo. Eu tenho mentorado que já fez formação quatro vezes inteiro. Eu vou esperar chegar minha vez porque hoje eu tenho dúvidas de divan. Ótimo. Hora que chegar lá no final a gente fala.

É minha. Eu sou a ú. A gente tem que implantar. Se vocês ficarem no mental fazendo perguntas genéricas, Vocês não saem do lugar. Se você trouxer para mim uma planilha de análise comparativa, trouxer um BP feito, aí eu consigo analisar. É fazer. Não fica perdendo tempo fazendo pergunta hipotética. Monta a planilha de análise comparativa, traz para mim. Aí eu consigo empurrar vocês. Entendeu, Luiz? Carol, olha só, a gente tava com plano De ser pro ano que vem, começo do ano que vem, e é exatamente isso. Sorriso, é exatamente essa questão. Então, não vai dar tempo

para esse ano. Como que a gente pode pensar nesse cronograma então pro ano que vem? Para outubro do ano que vem, a gente pós terga por só dá para lançar uma vez em um momento. Só tem um momento para lançar. Não sei. A gente tá entrando agora. Então, gente, vocês têm não sei demais. Quem tá em sorriso é você, não sou eu. Quem tem que correr atrás da pergunta, da resposta é você. Como vai conversar com imobiliária, faz reunião, olha os lançamentos, quais as datas de lançamento da região. Vai marcar reunião com imobiliária. Quem é

que tem a resposta? Quem tá vendo? Quem tá vendendo imobiliári? Uhum. Vou voltar pro início. Monta o BP, monta o negócio, cria um cronograma, cria uma Data desconfortável para vocês, senão vocês só vão lançar no final de 2026. Sim, fechou. Eu sou sua fã, Carol. Fica desconfortável. Cria uma data desconfortável. Certinho. Monta o cronograma, traz para mim no próximo. Começa pelo cronograma de incorporação e lançamento. Cria uma data desconfortável, Tá? Gente, eh, vocês não tm noção do que eu fiz para chegar onde eu cheguei. Eu tive intoxicação de torcilax, de tanto torcilax que eu tomei,

de tanta dor no corpo, por tantas horas trabalhadas. Paga o preço. Paga o preço. A vida e o resultado que você quer tá na tua Mão. Você tem 24 horas. Eu também. Cria uma agenda diária. Cria uma agenda semanal. Crie uma agenda quinzenal. Cria meta para vocês. Todo mundo que tá aqui, bora abrir câmera. Bora. Todo mundo abrindo câmera. Não sei porque que tem tanta gente com câmera fechada. Abre aí. Bora todo mundo. Boraar. Gente, cria a meta desconfortável para você. Teu tempo é o maior ativo que você Tem. Quantos milhões você vai gerar em

2025? Que desculpa se a gente não tá falando disso. Não sei o que vocês estão fazendo aqui, não. Quantos milhões é a tua meta para 2025? Isso aqui não é curso, tá? Isso aqui não é curso. Isso aqui é mentoria. E mentoria tem que ter o quê? Um resultado. O que que você quer fazer? A Gente tá em maio, estamos no segundo trimestre. Cadê o cronograma? Quem aqui tem um cronograma? Quem tem um cronograma? Bruna, Elinara. O resto tá Zeca Pagodinho, né? Ó, gente, a gente tá vivendo o melhor momento do mercado imobiliário brasileiro. Menor

estoque, maior demanda, preço alto. Se você tá num mercado que você Consegue lançar um produto em 90 dias, o que é que você tá fazendo? Você não trouxe para mim um BP pronto até agora. Hoje é terça-feira, você tem até domingo para maratonar o programa Formação, do zero até o final. E você vai começar que horas? 5 da manhã. Abre, bota o alarme. 5 da manhã, bunda na cadeira. 2 horas de curso. 7 da manhã você já fez 2 horas. Se eu dou conta, por que que vocês não vão dar Conta? Ah, Carol, eu tenho

que estar na obra 7 da manhã. Óbvio. Então, que bom. Então, se você não quer viver vida de obra pro resto da vida, você vai maratonar o curso agora. Tem que tá muito claro o que vocês querem, que que você quer. Todo mundo vai fazer isso para mim hoje. Todo mundo vai mandar lá no grupo do bootcamp. Todo mundo vai mandar lá no grupo do bootcampa pro final do ano. Todo mundo Vai escrever lá. É compromisso público. Cada um no seu futebol, cada um no seu nível. Eu quero fechar a permuta de um terreno com

VGV de tantos milhões até dezembro. Sua meta pode ser fechar uma permuta. Tudo bem. Sua meta pode ser: eu vou captar quatro cotas de 500.000 até dezembro. Eu vou fazer isso na data de outubro. Eu vou pegar o registro de incorporação, eu vou fazer o meu Lançamento do meu produto em novembro. E a minha meta de vendas é que até dezembro eu tenha vendido 45% que dá tantos milhões. Meta Smart. Meta Smart. Todo mundo até sexta-feira. Vou botar até domingo, vai, porque às vezes a pessoa tá com uma rotina mais pesada, precisa do sábado e

do domingo aí para ajudar a pensar na meta até domingo. Vamos fazer esse Compromisso. Todo mundo colocar lá no grupo a meta Smart. Todo mundo. Alexandre, Vittor T, que eu não sei quem é T. Pedro, Roberta, Valdair, Frederico, Fabrício, Luciano, Denise, Wellington, Vivi, Cláudia, Ricardo, Jonathan, Bruna, Vine, Luiz, todo mundo meta Smart do que vai fazer até o final do ano. Compromisso aqui público, todo Mundo. Eu fiz um compromisso de fazer duas vezes e meio meu faturamento do ano passado. Eu fiz esse compromisso e vários outros. Vamos começar a criar isso. A gente tá em

maio, 13 de maio. Dá tempo de fazer coisa demais. Se você já perdeu um trimestre, não vamos perder o segundo. Beleza, Luiz? Vocês vão trazer o cronograma de coordenação e de de incorporação e lançamento de vocês no próximo, hein? Beleza, vamos mais a tarefa antiga. Tudo prontinho. O próximo vai ser quinta ou terça? Eh, ah, não sei, gente. Deve ser quinta. Deixa eu olhar aqui na agenda. Pera aí. Quinta-feira. Que dia que é o próximo? Acho que não tem mudança agora não. Agora vai ser não. Próximo vai ser Numa quinta. Quinta, dia 29. Tá fecha.

Obrigada, car. Eu quero todo mundo, gente. 12 horas, 14 horas. Eu trabalho 12 horas. 14 horas por dia. Bora, bora lá. Obrigada, Vine. Pronto. Oi. Eu acho que a Cláudia tinha levantado a mão antes do que eu, Rael ali na fila. Cláudia. Al, abaixa, levanta, sobe, Desce. Vai, Cláudia. É porque toda hora cai minha. Toda hora a mãozinha cai. Carol, tudo bem? Bom falar com você. Então, hoje eu queria tá apresentando o BP, mas não consegui, mas eu consegui eh concluir a o estudo de viabilidade, né? E eu queria apresentar ele, né? Compartilizar aí. Vamos

lá. Apareceu. Tá quase sim. Olha, ela sofreu, sofreu, hein? Pois é, foi a primeiro primeiro primeiro desafio Era entender o que que isso ia me trazer, né? Olhar para essa planilha, vocês vão dar risada. Pois é, hoje tá ficando mais claro, né? Que bom. E e assim, o curso, o o a ajuda do Gustavo foi muito importante para poder chegar no final, né? porque eu não consegui entender. Mas é isso, o produto, o que o que eu quero trazer contigo, Carol, é a definição do produto. Por que que eu não consegui fazer o BP? Por

duas questões, ó. Primeiro, porque eu não conseguia Pesquisa, né? Porque a pesquisa que eu podia fazer, eu tive a informação de que não me seria útil, porque meu produto é um produto paraa segunda moradia, né? Uma cidade turística. Então, meu comprador não está lá. meu comprador tá em outros lugares. Então, assim, eu preciso eh fazer uma pesquisa que é mais onerosa. E aí eu queria ter uma certeza primeiro de um de um estudo de viabilidade com o que eu já vivencio lá e tudo para poder captar investidor. E a Minha meta é captar exatamente investidor,

nem que seja para poder montar o primeiro apostador para montar esse BP para buscar essas vendas. Então é isso, eu não sei o que que eh e a questão do que eu tô idealizando como mix de produto. O que que é esse mix de produto? Assim, eh tanto tem na tipologia, um mix na tipologia, como também seu terreno é aonde? Qual o tamanho do terreno? Qual é o produto? Qual é o mic? Qual é o público? Vamos lá. Hum. Meu terreno é em lençóis, é terreno próprio, tá? São 5200 e algumas coisas de metro, não

sei valor exato, 5267 m, né? É uma área que eh bem localizado do ponto de vista do do da cidade. Ela tá à margem de um rio, tem um acesso fácil, mas é um não é um terreno que eu tenho é mais intimista, né? Tá? Então, a ideia é fazer o mix de o público é o público que tanto visita a cidade por para lazer, para atividades Esportivas ou e também tô pensando em em uma parte para público de locação, né? Locação fixa e locação eh temporária. Essa é a minha é o mix que eu

quero. É isso, porque eu identifiquei esses dois eh dois nichos. O de locação fixa existe, para você ter ideia, eh, reserva, tem falta de oferta, existe uma demanda que não tá sendo atendida, mas falando, você tá querendo trabalhar com locação sim, Longe, locação de ano, 3 anos, isso e locação segunda moradia. Sim, exatamente. Completamente diferentes. Então esse é o desafio. Por isso que eu quis trazer essa essa discussão para você aqui, porque isso foi o que eu identifiquei e eu acho mesmo o produto de long stayar é um produto que dificilmente vai para 30 meses.

A maioria das pessoas com um ano passam um ano na Então assim mesmo a locação de Long state tem um um um perfil de público que acaba ficando menos tempo. O que diferencia é que o preço de long stay é bem mais barato, é um público que paga menos, né? e o de curta temporada da rentabilidade maior, mas também a taxa de vacância é maior. Então eu eu tenho a ideia de poder juntar essas duas coisas em um produto só. Então como é que você trabalha isso? Primeiro você vai olhar dados do da Secretaria de

Turismo, Da área de turismo para olhar volume de visitantes. Sim, já fiz. Isso é difícil as as informações na cidade pequena, hein, Carol? Eh, eh, esse desafio a mais pra gente. Mas eu tô tô trabalhando já nisso. Você já entendeu que você vai ter que contratar uma pesquisa? Você sabe disso. Sim, por isso que eu não fiz o BP, porque eu acho que eu não posso apresentar para um investidor se não tem um respaldo do BP para ficar claro o que Que é a tua ideia. Se eu não sei qual que é a sua ideia.

Fica muito mais claro para mim. A gente sempre tem que partir de alguma coisa. Se você não traz nada, você não vai sair do lugar. Então, começa, faz, traz. Já fiz, já tô, já tô fazendo. Mostra aí, então. Mostra aí. Deixa eu ver o que que você quer ver. O produto. O mick de produto. É, eu quero ver o teu produto. Então, o mick De produto. Vamos lá. Eu tenho estúdios da Tá, vamos lá. Estúdio, casa, casa de casa de dois quartos, quas suítes. E inclusive assim, eu separei casa de dois quartos em três, em

dois duas categorias, né? Eh, dois quartos com um banheiro, que seria para moradia fixa para ter um um preço de um custo mais barato. Quantas unidades no total? são 36 unidades, né? Eh, os estúdios, o foco seria a locação Temporária, né, para para pessoas que buscam visitantes, casais, a maioria das vezes ou jovens, tem uma implantação, um estudo de massa disso tem o estudo de massa já tá já tá já não. O o o arquiteto ainda não me entregou ele pronto, mas eu já tô eh em conversa e ele me disse que tá OK, porque

eu só podia vir falar com você com isso aqui, né? A única única coisa que ainda tá em suspense desse produto é o meio Ambiente, porque por por ser uma área visão rio, eu tenho restrições, tanto é que eu vou usar menos da metade em área privativa do terreno, né? Então eu só tô esperando esse essa posição da Secretaria do Meio Ambiente para poder também definir o número de unidades e fazer os investimentos que eu preciso fazer. Antes disso, eu não vou investir em nada, né? Mas olha só, antes de você investir, eu preciso que

você organize a sua ideia e traga para mim. Eu olhando Aqui já acho estranho você ter estudo e casa de dois quartos no mesmo produto. Eu acho tão viável isso. Que bom que você acha. É desafiador, mas eu enxergo isso. Que bom que você acha. É, fica mais fácil, gente. Eu vou bater na mesma tecla. traz tudo. Por que que eu falo no formato de BP? Porque o BP você consegue me falar, Carol, meu terreno é esse, tá nessa Localização, meu concorrente é esse, eu pensei nesse produto, eu tô com esse resultado de viabilidade e

esse lucro. Que que você acha? Olha como é mais fácil para eu te ajudar. Sim, sem dúvida. aqui tem, mas assim, conseguir decifrar esse esse estudo debilidade para mim já foi uma grande conquista. Vamos lá no 10. Deixa eu ver o resultado. Clica na 10. Clica na aba 10 já. Ah, tá. Isso Aqui é isso. De obra você tirou de onde? Deixa eu ver a obra. Vai lá na aba 5. A obra eu eu inicialmente eu botei em 3.000 m², que foi nas pesquisas que eu fiz lá com as pessoas que estão construindo. Então varia

de 2.500 a 2800. Eu tinha botado 3.000 para engordar um pouco, mas com 3.000 fica difícil, apertou. Então eu tenho que trabalhar uma um uma obra que me dê até 2850. Vai pro mix de produto. Sobe um pouquinho. Ah, subir para ver os preços. Sobe para cima. Isso. Eh, por que que você tá botando lote? Não, porque tava na planilha assim, eu não mexi. Mas assim, aqui é a vista. a prazo e para investidor. A a classificação é essa, né? Tá, mas aí você edita ali, clica ali, não é venda de lote, é o nome.

Você vai clicar ali e vai botar o nome do teu produto, mas depois não precisa fazer agora não. Vou botar uma unidade aqui. É. Opa. Tá. Depois você mexe nisso, não precisa preocupar, tá? OK. Você tem 40 vagas. É porque eu imaginei que eu vou destinar uma vaga para cada unidade e quero deixar ainda umas vagas extras para um visitante, alguma coisa. Mas isso não tá orçado. Essas vagas é só para baixo ali. Deixa eu ver aí. Tá bom. Não, não, não. Eu quero ver todo o mix de produto na mesma tela. Rola um pouquinho

para cima. Um Pouquinho. Mais, mais, mais, mais. Aí, esse é um dos Tem arquiteto, né? Você já tem arquiteto fazendo isso? Já, já tenho arquiteto já. É um arquiteto que tem inclusive trabalhado para vários outros concorrentes meus lá. É uma pessoa que conhece bem o mercado assim. Ótimo. Muito bom. Vai lá nas vendas personalizadas. Você já trabalhou com atração de investidor Também? Então é aqui que é o meu gargalo, assim, né? Porque o BP eu preciso fazer exatamente para isso, né? Porque eu identifiquei que o meu cliente, na verdade, é o investidor, né? não vai

ser eh e eu preciso me preparar para exatamente Mas você vai ter dois tipos de investidor. Todo mundo que compra uma casa na planta, um apartamento na planta, ele é investidor. É investidor, sim. Qual que é a diferença? Você vai ter um investidor Que é mais agressivo, que vai comprar antes do R, por exemplo, que vai pagar mais numa tabela mais curta e você é essa que eu preciso no momento, né, que vai pagar para passado. Deixa eu ver o teu fluxo, a exposição mensal. Aba. É, você tá captando mais dinheiro do que você precisa

inicialmente. Sim. Para quê? Quando você capta mais. Foi isso aí. Isso aí tá na verdade com a questão das vendas, né? Se se eu conseguir Vender nesse nessa nessa modalidade que eu tô imaginando, para mim é bom ter capital, porque aí já, né? Esse tanto de distrato, você vai ter 12% de distrato, não vai, gente? Porque aonde que tem 12%? É 2%. Onde que tá o registrado? Eu nem trabalhei isso, Carol. Isso tá na tá ao mês. Tira esse 2% ali. Deleta aquele 2% aqui. Estrato aqui. Não, lá em cima ali, ó. Na G 10.

G10. Sim. Aí deleta. A, isso aqui eu nem mexi, eu deixei como Tava na planilha. Então eu acho que o que pode variar é isso aqui, a a as vendas, porque eu botei só 35% para o financiamento pós obra. Isso pode ser que seja diferente, eu imagino, né? Isso é legal você conversar lá para entender como é o comportamento de compra. Você já conversou com o corretor? Não, lá porque assim, os corretores não são de lá. Esse que é o mais difícil para mim, porque eh eu tenho que conversar mais com os os Investidores mesmo,

né? do que com quem tá com o comprador. O porque o comprador ele não é não tá por lá. Eu nem as imobiliárias são da cidade, né? são todas, eh, tudo vem de fora. Inclusive o meu, o meu, o meu, eh, isso é ótimo, aí você não fica presa, você pode fazer marketing digital tranquilamente. Eh, eu até tentei fazer aqui um levantamento assim de quantos quantos dentro daquele estudo seu da da do marketing, porque se eu tenho 36 Unidades, eu vou precisar ter em média 150 interessados, né, pela pela técnica. desses 150 interessados, eu precisar

falar com 15.000 pessoas, é isso? Para poder apresentar meu meu produto. Depende da qualidade do teu negócio. Lá na no na imersão, um mentorado meu tava mostrando o produto dele, ele ele captou 300 leads para fazer 60 vendas. Teve uma conversão bem alta. Sim, mas é isso. Mas eu tenho que pensar no pior cenário, né? O pior cenário. Mas aí é você ainda não tá nessa fase? Não, não, não. Não tem nem produto ainda, então não queima a largada. Não, mas eu tenho que pensar nas possibilidades, porque uma possibilidade é o capital investidor antes do

R, né? A a outra possibilidade é eu fazer o R e fazer um lançamento e aí ir direto pro público final, porque mesmo meu público final sempre será um investidor. Sim, né? E ele não tá na minha cidade. Então falta que antes disso você tem que fazer o BP. Sim. Você tá no futuro ainda. Fica no presente, monta o BP. Sim. OK. Aí eu te ajudo a lapidar essa estratégia, certo, Cláudia? Se de 15 em 15 dias você trouxer um um pedaço do seu BP pronto, em um mês teu BP tá pronto. Eu comecei o

dever de casa com análise comparativa lá, estudando um Pouco o mercado. Não sei se você eh tem. Inclusive assim, só tem um empreendimento lá que tem 30 e esse número de unidades. Só teve até hoje um, né? Esse seria o segundo. Todos os outros são empreendimentos menores. É outra também outro desafio. Concorrente do mesmo jeito. É isso. É o desafio. Então todo mundo que eu converso tem tem menos assim, porque é uma cidade pequena. Acho que as pessoas o investidor também é um Investidor eh não tem grandes investidores lá, né? Mas vamos voltar pro início.

Hum. Monta o BP completo e traz para mim mesmo sem pesquisa, mesmo antes da pesquisa. pesquisa, porque aí eu com BP completo vou analisar e vou te dizer o que tá faltando. OK. Beleza. Então, tá bom. Tá bom. Era isso que eu queria já ter trazido hoje, mas foi bom falar com você. Não, mas é isso, gente. É, é, às vezes eu eu tenho que vir aqui só para dar uns Empurrãozinho assim, ó. Só para ir. Agora ficou uma dúvida, Carol, que eu queria ver. Porque não aparece a ti? Quer dizer que você fala muito

no resultado da viabilidade que seria parecido. Tá na disposição disposição de caixa. Então aqui na planilha não apareceu. Eu não sei como isso aqui é um dado preenchimento. Eu erro na fórmula. Pega uma nova, preenche tudo de novo. Você deve ter deletado alguma coisa. Ok. Eu vou ver amanhã com Vou ver quarta-feira com Gustavo, então. OK. Esperar quarta-feira não. Você pega essa planilha, pega os dados, bota numa nova, você dá conta. Sim. Porque esse é outro dado importante. Perar não, gente, vocês estão muito tranquilo. Pô, é porque a gente, enfim, tá esse esse VPL e

eu tenho que analisar ele em relação a ti para falar com Eu vou chegar, eu não vou chegar nesse nível ainda, não. Vamos com calma, não. Vamos com calma. Mas é onde vai est a trava, né, Carol? Por quê? V toda vez que eu falo compra líquido, hã, VPL é valor presente líquido, significa que o seu lucro hoje seria de 30%. Sim, o que não é ruim. É só, só preciso ver se o investidor financeiro acha isso atrativo ou não, né? Não, o investidor não tá com esse resultado. O resultado dele é outro. Esse é

o resultado do seu Negócio, não é o resultado do investidor. Mas eu tenho que apresentar para ele seu negócio. O resultado do investidor é a relação entre quanto ele tá pagando. Eu eu vou voltar pro começo. Faz o BP, tá? Porque aí em cima do BP eu consigo te explicar aos poucos. Enquanto vocês não fizerem, não seguirem o formação, não seguirem as etapas, a gente não caminha. Não adianta eu falar de VPL se você não consegue nem dizer qual é o Resultado do investimento pro investidor, que não é aí que tá isso. É isso que

eu quero entender. Isso que para mim não tá claro ainda. Como faz? que aí vai ficar claro no VP eu vou ter coisa sem fazer, gente. No BP eu vou conseguir ver isso, Carol. A tem uma aba só disso, tá? OK. Tá combinado. Valeu. Obrigado. Como é que eu saio aqui, Carol? Eh, tem uma abinha escrito interromper compartilhamento. Vê se você acha aí. Hum, tem uma linha vermelha escrito interrompilhamento. Vi. Pronto, já fiz. Valeu, obrigada. Oi, Vine. Bom dia. Tudo bem, Carl? Tudo bom. Já vou compartilhando aqui. Tá me escutando bem? Tô. Tá bom, Carol,

eu tô com duas pesquisas aqui. Uhum. eh, do meu produto, né? Meu produto é um empreendimento comercial que tem uma galeria no primeiro andar, galeria mall e o resto seria o empreendimento com salas comerciais em Cima. Então, eu tenho uma pesquisa que é para o aluguel das lojas em Tem um mix de produto aí para eu ver mix de produto no aqui no estúdio de viabilidade. Não, você tem alguma coisa além disso? Eu tenho as plantas aqui só dentro. É isso que eu quero. Eu quero saber o teu produto. Deixa eu ver aqui, ó. Tá.

Deixa eu mostrar primeiro produto. Então, tá aqui, ó, a galeria primeiro andar com aqui o corredor. Aqui ficou a recepção, auditório, sala de reunião, toda essa Parte. Essa aqui ficou o mesanino. Aqui no mesanino a gente botou um pequeno vestiário aqui por causa que identificou na pesquisa que seria interessante. O mesino, volta ali. Uhum. O mesanino ele é inteiro fechado de das salas do meio. Sim, dessas salas aqui a gente botou inteiro fechado por causa que salas ficaram pequenas. Então não é mesanino, o nome Tá errado. É, é aqui também. Aí não é mesanino, é

segundo pavimento, tá? É primeiro segundo pavimento. Esses aqui ficaram sim essas aqui ficaram com ficaram maisanino mesmo. Daí é então ali você muda o nome, tá? O projeto tá o nome tá errado. Uhum. Posso votar daí? aqui. Daí ficou o formato das salas, tá? Eu atualizei conforme a pesquisa ali já também. Ah, legal. Câmera, banheiro, todas com Banheiro aqui. Já vou, não tô vendo área de shaft no corredor. Provavelmente tem shaft aí nesse corredor. Eu te sugiro que você coloque o shaft na parede dos banheiros para fazer para subir uma prumada. Aí tem shaft, temess

aqui que é isso aí você já tem que colocar, tá? Uhum. Você tá fazendo a previsão de mais um banheiro? Fazendo a previsão de mais um banheiro. É, a gente botou aqui por causa que na pesquisa a gente fez essa pergunta da previsão de ter mais um banheiro, que daí a própria pessoa montaria, né? A gente só deixaria aqui a estrutura pronta. Isso. Deixa aí a estrutura pronta e a pessoa quando, se ela quiser, ela vai ali e faz um banheiro a mais para um pro diretor, para qualquer outra coisa própria. Isso. O shaft, desculpa,

me lembro o que que é mesmo shaft. O shaft é aquela aquele aquela área técnica que é um um furo que vai do térreo até lá em cima, que é onde passa todas as instalações. Isso. S a ft. Shaft. Uhum. Você vai fazer em alvenaria, eh, bloco de concreto. Isso aí é tudo, as paredes são tudo, alvenaria só seria aqui na parte Tutorial e o resto tudo dwall para facilitar também a junção de salas, caso compre mais de uma sala, né? Então eu te sugiro eh você fazer você você vai entregar como? Você vai entregar

com um dry wall e ele vai botar o perfil e vai botar outro die. No caso, eu vou botar um die no meio e daí cada sala se responsabiliza de botar dall Perfil de um lado, perfil do outro. Uhum. Ele vai ter que colocar o revestimento acústico e o outro drywall. Sim, isso você coloca no manual do proprietário, tá? Uhum. Tá. Então esse aqui seria o produto, né? Daí a gente tem a fachada, mas isso tudo tá na pesquisa também. Deixa eu ver, deixa eu ver a fachada. Você tem implantação? É nesse na pesquisa vai

aparecer, não vai? Sim, tem a pesquisa. Tanto a eu fiz duas Pesquisas, né? Uma por causa que embaixo ali a galeria no caso seria permutado, que seria da minha família, né? E a gente alugaria aquele espaço. Então eu fiz uma pesquisa de aluguel e fiz a outra pesquisa daí para para a venda mesmo das salas. Perfeito. Daí qual que tu prefere ver primeiro? Vamos ver das lojas primeiro. Tá. Vamos lá. Deixa eu começar aqui. Aqui é só o perfil. Tá me falando aí. Daí eu vou Descendo. Car, pode ir. OK. 393 empresas. Aí aqui ficou

distribuição do perfil profissional pelo status. OK. E se é alugado o próprio, né? 60% é alugado, 40% é próprio. Aí aqui quem foi entrevistado, vamos lá. E aqui a gente perdo para decisão de locação. Você tem quantas lojas? 10. Bom, vai. Uhum. Ótimo. Vai. Uhum. Aí aqui é o ideal sem mostrar, né? Eita. 50. Tá. Mas só vai colocar. Abre sua implantação aí de novo. Abre aí a planta das lojas. Isso ali mudou bastante depois que a gente eh mostrou as opções que a gente estaria alugando, tá? Ah, vamos vamos olhar depois. Vai, continua. É,

mudou. É Bem interessante até o pessoal antes de aparecer a demanda, ela é que tá com um negócio que não tô conseguindo, ela mudou bastante, daí inverteu praticamente essa essa essa procura aqui, tá? Isso aqui é assim, mostrar aí. Esse aqui é o os motivos, né? Ela tá querendo mudar de de local nos próximos 24 meses. O maior motivo é o aluguel, né? Acho que o pessoal acho que paga muito para pouca coisa que eles Têm, tá? Aqui, ó. É bem interessante, porque isso daqui é um mapa de objeções, no final das contas. Uhum. Isso

daqui vai tá na tua COP, vai tá na tua conversa, vai tá na forma de comunicar o produto. Você vai criar um anúncio para cada uma dessas dores, dizendo porque o seu produto é bom em cima disso. Então, por exemplo, vai lá na tua implantação, você criou uma rua, Concorda? Sim. Você criou um street mall. Sim. Então você tem que vender isso. Uhum. Essas salas são para aluguel, né? Eu sei, eu sei. Mas se você não vender a ideia, ninguém aluga. Sim, sim. Não, diminui o zoom aí, por favor. Eu quero ver ele inteiro na

tela. Assim consegue enxergar assim? Uhum. Eu tenho rua dos dois lados. Tem avenida principal da cidade dos dois lados. [Música] Caramba. Você vai ter uma loja anâncora ali naquela esquina. Eu deixei as salas maiores de frente para cada avenida, né? Tá, porque ati um público mais selecionado, um p um público que pagaria mais também para tá de frente realmente paraa avenida, né? Pois é. Por que que você botou a garagem aí? Desculpa, por que que você botou a garagem do lado do do da loja maior? Aqui a gente botou a rampa, né? por causa que

tinha que escolher algum dos lugares para botar a rampa, a gente achou que a rampa ficaria melhor aqui, porque eu do desses dois laterais aqui eu tenho construções, né? Então eu tenho só esses dois acessos aqui pro empreendimento. Então teria que escolher algum dos dois lados para est botando a rampa. A gente botou aqui. A gente achou que essa avenida de cá ela é um pouco menos movimentada de carro do que essa Que tá aqui em cima do carro. Por que você não botou da na esquerda, na área menor aqui? Aqui, ã, por causa das

por causa do jeito que a gente montou a garagem e o jeito que a gente tá com as salas comerciais. Daí é para inverter todo o projeto e botar a rampa ali, não é uma algo? A gente definiu que seria melhor colocar aqui a rampa, até por causa que eu consigo fazer uma sala aqui, mas se eu botar a rampa do lado esquerdo aqui Começa a ficar, eu não vou usar, né, todo esse espaço aqui dessa sala para fazer a rampa, tá? Se para para analisar aqui, essa rampa aqui tem 5 m dos dois lados,

né? É. Daí, tipo, se eu botar a rampa aqui, eu praticamente não vou ter uma sala aqui, né? Eu teria que, eu poderia inverter completamente o projeto, né, mas ia ficar meio que elas por elas assim. Não, eu eu tô concordando com você. Eu acho que ficou melhor assim Mesmo. Uhum. Tá beleza. Vai lá, volta pra pesquisa aqui. Daí é quando a gente mostra o conceito, né? Então o conceito foi muito aprovado pelo pessoal. Olha, sensacional, hein? Uhum. conceito foi muito bem aprovado. Deixa eu ver aqui. Eh, está em estudo. Aumenta um pouquinho para mim,

por favor. Essa, esse aqui tu quer? É, está em estudo a implantação de um grande complexo imobiliário planejado, onde o foco será oferecer Qualidade de vida e bem-estar através de um projeto arrojado que integrará moradia, lazer e serviços. Moradia. Eles botaram dia, mas tá errado. Não é para ter moedadia ali. Nesse contexto será construído um mold de compras, além de condomínios fechados de casas e apartamentos. É, tá errado. Essas um local com arquitetura e paisagismo de primeira linha, serão disponibilizados lojas para aluguel de 64 a 3.000 m² com a Possibilidade de junções para ampliação do

espaço locado. No total, o mol oferecerá 84 vagas de garagem rotativa, sendo quatro para PNE, que é o seguinte. O cliente locatário, quando ele olha e fala: "Ah, vai ter apartamento junto", ele já entende que ele vai ter um volume de compradores. Sim, mas eu acho que é o que isso aqui eu não lembro de tá desse jeito escrito quando eu aprovei o o quando eu aprovei a o questionário. Pode ser que eles botaram uma coisa Equivocada aqui, mas foi mostrado até imagens logo depois que foi demonstrado algumas imagens, né? E volta aí sem pressa.

Deixa eu ver o produto. Sim. 64 a 3.000 m². Você vai ter a possibilidade dele pegar a laje toda, né? Sim. Na no em 3.000 m² é muito, né? Não, não tem uma laje de 3.000. Por isso que eu acho que tá equivocado aqui algumas informações. Copiaram na hora de apresentar. Eles colocaram informação errada. É. E botaram alguma coisa de Informação errada ou durante a pesquisa já fizeram isso. Tá. Sim. Mas assim, não afetou muito o resultado, assim, o resultado foi muito positivo. Apesar de ser de tá aqui falando que tem apartamentos, vai ter tudo

comercial, né? Então mesmo assim até um público bem alto ali de fluxo embaixo, tá? Vai lá, pode continuar. Daí aqui a gente demonstrou algumas imagens, né? No caso aqui, vamos ficar aí primeiro conceito Em cima. Deixa eu ver, tá bom? Tá bonito sim. Cadê o nome do empreendimento? Eu não botei ainda o nome. Eu não decidi ainda o nome, né? Eu não defini, não quis botar em nenhuma imagem. Então, antes tinha uma uma imagem aqui do nome, mas a gente pode alterar alguma coisa. Não, não decidi ainda onde vou botar o nome, mas aqui em

cima da garagem. umas letras voando, Encaixa bem nesse na frente desse corredor. Sim, dá também para colocar aqui, ó, com com Isso tá em aberto ainda, dá para definir ainda letra caixa acesa. Sim. [Música] Uhum. Tá. Eu botei essas imagens aqui, mas vai o projeto na outra pesquisa ele ele demonstrou que uma outra arquitetura é melhor do que essa aqui. O pessoal aprovou mais ainda do que essa que eu tô Te mostrando. Depois na na próxima pesquisa eu te mostro um pouquinho melhor. Mas assim, é só para entender o conceito e também a qualidade, né?

Vai manter a mesma qualidade, só que um pouquinho diferente a arquitetura. Com isso, o pessoal já entendeu bem do que que a gente tá falando na na pesquisa, né? Não tem dúvida de que é só comercial, né? Não. Perfeito. Então daí aqui algumas frases, né, que o Pessoal mesmo falou, segundo o pessoal da da É, a gente tem que dar um jeito de fazer com que as pessoas entendam que isso é uma rua, é um street mall. Uhum. Então o que que eu faria? A calçada. Nossa, gente, eu quase derrubei minha garrafa de água aqui

agora. A calçada ela entra. Uhum. Como você tem pé direito duplo, vai ter árvore lá dentro. Entendi. A, eu consigo até, claro, Eu consigo aumentar ainda mais o tamanho do corredor. O corredor tá com 4 m. Eu consigo, eu teria que perder um pouquinho de tamanho de salas, mas eu conseguiria ainda deixar o corredor maior ainda do que ele já tá. Menas alegria. Não precisa tirar a área privativa, não. Menas alegria. Não é não. Eu sei, eu não deix, eu não tirei, mas eu posso tirar caso? Vai lá pro resumo. Isso aí eu não vou

entrar nesse detalhe, não. Vai lá Pro resumo. Não, não, não precisamos. Aqui foi algumas perguntas que eu fiz. Então, no caso aqui a gente perguntou a loja sem com mesino. Ficou bem parecido com o que eu imaginei. O pessoal é positivo, mas ele não quer pagar mais para ter o mesanino na sala, né? Tá, isso aqui tudo bem. E daí aqui a gente já vem aqui para a hum infraestrutura, tá? Como é que tá a questão de vagas? Então, as vagas a gente tem um 90 vagas, Mais ou menos. 90 vagas que 70, eu tô

planejando o pad com 70 salas, mais ou menos, mais 10 salas de mais 10 lojas, então estaria sobrando 90. Porém, todo o empreendimento eu planejo fazer ele com estacionamento rotativo. Então, quem comprar a sala vai ter direito de uso maravilha. Da vaga. Então, assim, eu tenho vaga sobrando, mas eu também tenho aquela coisa assim, não vai est 100%. Pode contar na minuta da convenção de condomínio que você vai ter a um um Estacionamento rotativo pago e que a receita do estacionamento rotativo vai diminuir taxa de condomínio. Uhum. Aí eu posso é eu posso fazer isso

ou eu posso ficar com estacionamento e essa renda ficar para mim, né? Dá para fazer os dois. Mas você já vai ficar com as lojas, né? As lojas vão ficar para meus pais, né? Para ser bem sincero, no futuro um dia vai ser meu. Mas eh, claro, esse essa renda é nossa, Sim. Mas eh eu acho que não é porque assim você tem que entregar como é que é a legislação de vaga de garagem paraa área comercial aí. Ah, acho que não tem assim algo específico para comercial. Deve ter, deve ter, Vini, dá uma olhada

porque olha, a cada tantos metros quadrados tem que ter uma vaga. Ah, tá. Desculpa. Eh, e a sala comercial deve ter a necessidade de ter uma vaga Vinculada, não? Eh, a cada 100 m² de sala comercial, eu preciso de uma vaga vinculada. Então, eu tô com praticamente vaga sobrando nessa conta. Quantas lojas, quantas salas vão ter vaga vinculada? Quantas lojas? Não, quantas salas? Todas as lojas. Todas as salas e todas as lojas. Então seria 80 salas e lojas estaria vinculado, mas não, mas as salas não tem, né? 100 m². Quantas vagas de garagem você tem

no total? 90. Tá? Eu preciso que você verifique certinho se a legislação vai permitir que você faça direito de uso, tá? Tá aí. São três andares ali, Vini, de três pavimentos de de estacionamento. Possa. Eu preciso que você verifique se você pode fazer as vagas com direito de uso. Isso você vai ter que olhar em dois lugares. Você vai ter que olhar tanto no cartório quanto na aprovação de projetos Na prefeitura. Aí, ponto para motoboy, carga e descarga, segurança, serviço, payer espaço kids, Wi-Fi nas áreas comuns, bicicletário, paisagismo. Olha, olha, paisagismo e decoração do molde.

Primeira linha, você viu? Eu vi. Eu fiquei um pouco surpresa, eu achei que ia ser mais positivo. Então, Eh, mas ele tem uma importância, sim, tem uma importância. Esse item importante não pagaria mais por esse item, ele tem uma dupla interpretação, porque pode ser que ele não pague mais por isso, porque isso é sua obrigação. Uhum. Não, o o que eu levei em consideração aqui com com esse resultado é que eu acredito que a gente tem que fazer com toda certeza um paisagismo, mas não adianta fazer uma coisa também Que este apola assim, fazer uma

coisa altíssima padrão, sabe? Teria que ter um paisagismo, alguma coisa legal, mas nada muito extrapolado, tá? Vai lá. É isso que eu tava considerando fazer daí. Uhum. Podemos continuar então a valoração da localização, 80% do pessoal provou a localização. Pode seguir. É bem engraçado porque se tu olhar aqui a facilidade de acesso do local, tanto é o Motivo pelo qual as pessoas mais gostaram, como é o motivo pelo qual as pessoas não gostaram. É, o cara deve ter uma um curso de yoga, então tá muitoado. É, mas assim, a localização é muito boa, porque é

bem no centro da cidade, bem aqui, né? Deixa eu pegar uma imagem mais próxima. Então aqui as duas avenidas principais da cidade, o terreno tá bem aqui. E essa aqui é a região mais movimentada do centro, né? Mas ela tá se expandindo bastante para cá já, Né? Isó localização. Aqui são as casas aí. Lojas sem preço, como eu te falei, ó. Quando eu boto a as metragens e depois de mostrar todo o conceito como muda bastante ali oito essa questão. OK. Tá. Daí depois eu boto o preço quer que eu vá pro resumo ou quer

ver isso aqui? Eu quero resumo, tá? Resumo. Então aqui tá o resumo, tá? [Música] Uhum. São quantas lojas? 10. Aí eu distribuí elas entre loja de 40, 45. Agora tem o segundo pavimento naquelas salas ali, né? Então, na verdade, ela ficou 40 m embaixo. Só que na prática, esse segundo pavimento ali, o pessoal usaria mais para estoque, escritório. Embaixo seria realmente a loja física da pessoa para ela tá se for um estúdio de pilates, por exemplo. É, se for um estúdio de pilates, sim, né? Mas isso seria mais um maisões, né? Clção, sim. um salão

de beleza, né? Vai sim. É, daí é para esse tipo de caso, já outros casos como loja de vestuário, que foi o que mais teve ali demanda ali no caso, eh, seria usado mais para estoque, mais para essas coisas, né? Hum. Desce lá. Uhum. Okay. Uhum. Uhum. Olha, pegou o maior preço, hein? Pegou menor preço ali, muito baixo. Quer dizer, é, nesses casos, paraas lojas maiores ficou menor o valor daí 1 met quad, né? Eu testei 80, 60, 40, né? A gente imagina tá alugando eh o metro quadrado ali da tava pegando de referência apenas

a met² de baixo, né? Não, do total ali contando mesanina e contando o pavimento, mas no mínimo R$ 60 a gente quer alugar o metro ali nessa nessa localização. É, mas se você tá pensando Em colocar o o metro quadrado, por isso que não vale a pena você colocar como estoque, porque ninguém quer pagar 60 no estoque. Sim, é exato. Eu tava botando 60 só realmente naquela parte de baixo ali, fazendo a conta, né? Já a parte de cima nem tava considerando. Ah, você considera, você coloca 50%, 60%. Não. Sim, claro. Mas eu tava considerando

só o o met quad embaixo ali 60. Daí eu poderia botar para essa parte De cima ali alugar por menos, tá? Tá. E tem aqui de 250, né? que daí ainda sobrou, mas ficou mais isso aqui. Daí tem esse resumo aqui. É, não tá incrível não, né? O número que eu falo tem 13 para 45. Você tá com quantas lojas de 45? Quantas de 60? Dar uma olhada. Eu botei aqui quatro lojas de 40. Hum. Daí tem uma loja de 60, mais uma de 60, mais uma de 60. Então, três de 60, 4 De 40,

tem duas de 50 aqui e uma de 70. É, não, tá dando quatro para um, pelo menos. Tá, tá dando na É. Uhum. Mas para 24 meses, que é mais ou menos a época que vai ficar pronto para alugar. Então, isso é isso aí também, só que aqui é venda, né? Então assim, teve uma um uma aceitação boa do preço de locação que já dá uma volta ali na locação. Qual delas? É mais em cima que eu resumi. É Aqui. Então vamos lá. 45. Vamos olhar ali o 24 meses. Data store, velocidade de locação sugerida.

Tá vendo ali? A pistola de locação sug 13 unidades de 45. Você tem três. Quatro. Você tem quatro. Uhum. Então tá três para um, mais ou menos. Certo. Uhum. Sim. Loja de 60 m² tem 12. Você tem quantas? Tenho três, então tá quatro para um. Loja de 80 m². Eu não tenho nenhuma, né? Eu tenho Uma de 70, uma só e eu tenho duas de 50, no caso que ficou entre ali a de 45 e a de 60. O formato das lojas tá assim por causa que foi a melhor forma que a gente achou ali

para encaixar assim com a parte lá das da garagem, com a parte da das salas, né, tudo. Então a gente tá abert e o mol é pé direito duplo, certo? Pé direito duplo. Essa parte aqui do corredor é pé direito duplo com as A vai botar uns ponquinhos, vai botar umas Árvores. Isso. Ideia é fazer o paisagismo ali, né? e deixar aqui bonito aqui dentro. Daí tem a parte aqui da recepção do prédio também que a gente botou aqui a cataca com o os elevadores também fazer um um de entrada. É o auditório. Daí essa

parte que ficou exclusivo para as salas no caso, né? esse auditório, a sala de reunião e tem aqui no segundo andado do mesanino aqui, segundo pavimento aqui, no caso, a gente colocou Um vestiário também por causa que na pesquisa apareceu lá que o pessoal acha legal ter vestiário. Isso. Então a gente botou ali nesse espaço que a gente conseguir aproveitar. Então na excepção pede duplo ficou na parte do elevador, tá? Vai lá, tá? Daí quer ver mais alguma coisa aqui? É aqui acabou no caso. Daí eu posso ir pra próxima? Pode. Tá. Só deixa aparecer

aqui o negócio aqui. Compartilhar de tela. Esse negócio Fica aparecendo aqui. Daí você clica aí. Tá. Vamos lá. Já começa a ficar para as salas, né? Então aqui foi definido. Eu botei no mínimo 30.000 de renda que ficou por causa da por causa da parcela lá da sala de 35 m² com valor mínimo de 10.000 m². Uhum. Então a parcela ficou ali na faixa de R$ 2000, R$ 2500 alguma coisa assim. Então não cabe não. O corredor dele tem 4 m. Não cabe um quiosque não. Eu olhei Também, pensei nisso, mas não cabe não. É,

vai lá, tá? Continuar. Daí aqui pegou, né? população de Rio do Sul, 4% para investidores e daí 21% das empresas têm interesse de estar nos próximos 24 meses. OK? Tá aí aqui como ficou distribuído, né, entre pessoa jurídica e pessoa investidora. Aqui a renda e o sexualidade, né? É, aí não é renda, né? Que como ele é comercial, é faturamento. Eu não quero saber a renda familiar do cara. Aqui foi só do dos investidor, né? Hum. Aqui é só dos investidor, tá? Essa parte aqui não é não tem nada de faturamento, que é só a

parte da pessoa física. Hum. Tá aqui. Ficou daí da parte da pessoa jurídica, né? quem foi entrevistado, então médico, dentista, escritório, administrativa, jurídico, contabilidade, fisioterapia, indústria, estética. OK? Aí os objetivos de um novo imóvel, então aqui a gente tem, né, eu botei algumas coisas que teria no nosso imóvel, principal delas ser empreendimento, com estrutura de salas e lojas, maior segurança, local de estacionamento rotativo, tudo isso, né? Isso aqui tudo teria o nosso empimento, no caso, né? Legal. Perfeito. Pode ir. Tá. Daí aqui ficou o resum telefone. Daí amanhã a senhora pega dentro ali. Aí só

Um minuto. Tá ali. A gente já conversainara, meu amor. Fica no mudo coração. Pronto, botei ela no mudo. Vai, pode falar, pode seguir. Tá, tá seguindo. Então, aí aqui ficou no caso, demanda estimulada, sala com lógica apoiativa. Uhum. No início começou com 70%. Deixa eu só ver. Volta, volta, volta, volta, volta, volta. Deixa eu só ver uma. Sim, sim. Uhum. O investidor tá bem animado com o Produto, hein? Sim. Investidor ficou bem positivo, tá? Vai lá. O que é ótimo porque metade que tem eh sala própria, metade tá com aluguel. Isso ficou ficou 60 40

no final da pesquisa, né? Depois de tudo ali, ficou 60% jurídico e 40% investidor. Vai lá. Aqui a demanda sem estimulada, né? Daí o pessoal escolheu o tamanho que ela ach 78 178. Banheiro privado dentro da sala exclusivo para proprietário e Usuários. Isso. Tá. Isso aqui seria o banheiro que a gente já botou, né? Aquele que já vem padrão na sala, não, aquele a mais que a gente que eu tinha comentado. Botar VRF, você vai botar VRF. VRF, onde é que tá o VRF? Preparação para climatização VRF, ar condicionado central. Não, eu, na verdade, essa

pesquisa aí, eles eles mantiveram essa pergunta aqui, mas eu Não tinha certeza se eu ia botar ou não. É só para ver se ela ela impacto alto VRF. Eu acho que o produto, é, eu vou te mostrar o que que a gente tinha pensado em fazer. No caso aqui, ó, essa aqui é a nossa ideia. Eh, tá vendo aqui, ó, a gente deixou separado o local do ar condicionado por sala. É isso aí que eu acho que você tem que fazer. É isso que a gente vai fazer, no caso. Então, a gente deixa aqui o

espaço, cada pessoa Ia botar o negócio aqui, fica exclusivo para cada sala, né? Perfeito. Então não tem um local para todo mundo, então a gente deixou essa desse formato e é assim que a gente quer fazer melhor. OK. Tá. Segurança por biometria, no caso. O pessoal botou segurança por biometria, mas eu botei lá embaixo, no caso, uma recepção, né? É, a recepção tem que ter, mas a a cataca, a a catraca com biometria depois do cadastro, todo mundo tem que fazer um Isso. Daí faz a a biometria lá na recepção. Daí isso aí nesse nesse

seria mais uma coisa voltada pra segurança, no caso, né? O pessoal quer esse pacote completo ali da da da recepção com segurança, daí ter essa essa limitação de entrada ali embaixo, né? Aham. Tá, pode ir. Pode continuar. Pode. [Música] Aqui a gente perguntou, no caso, eh, a importância para um segundo banheiro Privativo na sala, aquele lá que eu tinha comentado para te deixar estruturado. Então, teve um resultado bem positivo aqui, então a gente decidiu botar, no caso aqui é se o acabamento se entrega com piso e isso e nada. Então o pessoal quer que entregue

sem nada para ele fazer do jeito que ele quer. OK. Com a possibilidade de personalizar. Personalizar é o quê? É você executar. Avalia. É, a gente botou personagem do do cliente personal depois Do pagamento. É, mas aí você não precisa se envolver também, não. Isso é a ideia é não se envolver. Eu não sei se vale a pena assim todo o stress de ter fazer para cada sala do jeito que ela quiser, né? Uhum. Achava melhor deixar cada um se resolver e pronto, né? Aqui no caso seria os itens, né? Aqui o gerador que a

gente já tem um espaço. Você vão fazer loja com serviço de gastronomia, tem um desafio muito grande que é a questão de Exaustão, coifa. Sim, porque aí você tem que selecionar quais são as salas que vão ter. Eh, você vai ter que selecionar quais são as lojas que poderão ter serviço de restaurante e você tem que criar um sistema de dultos. É, eh, não é tão simples, tá? É, talvez a gente vai deixar de fora daí essa coisa do Ou você coloca nas periféricas. É, por que que eu acho que não vale tanto a pena

o restaurante? Por causa Que da no lugar que a gente tem ali, a gente tá muito próximo de alguns restaurantes já na rua ali. Então não dá 5 minuto andando. Tem dois ou três histó já. É, eu acho que é um pepino muito grande e já tem restaurante ali na rua, entendeu? Então, como a gente tá num lugar muito bom, já tem farmácia, mercado, já tem restaurante, então a gente pensou em deixar mais para talvez uma farmácia, uma loja, essas coisas assim, não tanta comida, essas coisas Assim, acho muito complexo, tá? Tá. Daí você tu

quer ler aqui o resto tô lendo aqui. Tá aqui, ó. Já botei o vestiário por causa desse desse dado aqui. Gente, me dá um minuto que eu vou ter que assinar um documento que a Caixa Econômica tá aqui. Me dá um minutinho. Deixa eu só assinar o documento aqui rapidinho. Pessoal da Caixa tá aqui rapidinho. Só me dá um minuto. Cheguei. Pronto. Vamos lá. Uhum. Banheiro comum no pavimento você não vai fazer não, né? Eu sou obrigada a fazer banheiro comum no pavimento, Car, por causa que mesmo tendo banheiro nas salas, mesmo tendo banheiro na

sala, senão eu tenho que fazer um banheiro para deficiente em cada sala. E daí em vez de fazer um banheiro para deficiente em cada sala, eu faço um Banheiro de deficiente no corredor e daí eu posso fazer um banheiro normal em cada sala. É exigência da prefeitura, infelizmente. Já tentei ver. É, daí eu vou mostrar aqui rapidamente, ó. Ficou aqui, ó. A gente encaixou um banheiro aqui assim de PNE e os banheiros pequenininhos em cada sala, mas eu sou obrigado a ter um banheiro eh de deficiente. Se eu não tenho, eu tenho que fazer em

cada sala, se não fazer no corredor. Daí eu acho Que não vale a pena. Muito espaço cada sala. É, manda quem pode, obedece quem tem juízo. Não é assim. É, não tem muito o que fazer. Eu já conversei até com o pessoal umas duas, três vezes, mas é meio obrigação. É padrão de outros endos falar. Tem uma sala. Volta ali. Aqui essa sala 110, ela ficou meio patinho feio, né? É. Então, a gente ainda tá Mexendo em algumas coisas, tá, Car? A gente tá alterando ainda. Eu tenho, além desse aqui, eu tenho outro que eu

posso estar te mostrando daqui a pouco também, porque eu acho que esse projeto aqui, do jeito que ele tá, ele vai ele vai ficar [Música] com com coluna de transição numa parte da garagem. Viga de transição. E a gente tá é viga de transição numa parte da garagem. Vai é não não não. Aí eu eu tô eu estou Alterando o projeto para tirar aquela vira de transição, tá? Só que talvez eu tenha que botar mais um elevador se eu fazer o projeto daquela outra forma. Então vai ter que botar no papel assim o que que

fica mais barato ou não. Mas eu acho que eu acho que o outro projeto que eu tenho aqui vai ficar até melhor e não vai precisar da viga de transição daí. Mas ele ainda tá com as salas um pouco ruins. Eu ainda não mexi totalmente não. Então você vai deixar para me mostrar na Próxima. Quando você tiver, é, eu posso deixar para mostrar na próxima. A, o que eu deixei aqui que tá bem organizado é só o resultado da pesquisa que depois eu vou te mostrar, tá? Para ficar coerente pra pesquisa, tá? Posso continuar aqui

ou quero ler? Pode descer. Já vi, já vi. Tá. Então, a parte daquele roof top que a gente tinha pensado no roof toop no pédio em cima, mas eu tô meio pulando fora essa ideia e acho que acho que não vai valer a pena. Acho meio arriscado Aqui pra cidade também. Então, foi feito aqui na pesquisa. A ideia é maravilhosa. Assim, eu adoro ruft. Todas as viagens que eu faço, eu adoro ir no restaurante no roof top. Toda vez que você vai pro exterior, roof top é o máximo. Mas eu não sei o que acontece

no Brasil. É que demora, as operações não acontecem. Sim. Então o que que eu faria? Eu faria uma sala comercial no roof top. Eu eu faria uma sala, eu colocaria uma área comercial e o cara vai ter um terraço e ele vai pagar e vai ser feliz lá na área privativa dele. Sim, mas eu não faria uma operação também, não. Uhum. É, eu eu pulei fora já da ideia do top. Poderia fazer alguma outra coisa nesse sentido daí, mas teria que analisar também. Aqui, ã, aqui eu testei também pelo fato que pode fazer uma área

de eventos no Rooftop, fazer o auditório lá em cima. Uhum. É, o o eu botei o auditório no primeiro pavimento por causa que essa área aqui ela é um pouco perdida aonde tá tanto o auditório, a sala de reunião. Primeiro por causa que aqui ficaria uma sala em L, né? E segundo que aqui tem a rampa, né? Então a gente meio que aproveitar o essa esse espaço embaixo da rampa para fazer uma sala de reunião e fazer um auditório. Daí eu não não perco espaço em nenhum outro pavimento para Cima, no caso. É, tá. É

isso que a gente tinha pensado aqui. Eu testei no caso, de fazer uma área de lazer meio que no na no empreendimento pra área de descanso, sala de sinuca, essas coisas assim, sabe? Então teve até um um A gente quem é que tem tempo para fazer área de descanso? Só funcionário do grupo mesmo. É. Então eu não vou pagar funcionário para ficar jogando sin cuca no horário de trabalho, pô. Sim. Exato. Então por Isso que eu pulei meio fora dessa ideia também, apesar de que foi até que positiva, foi mais positiva do que negativa o

resultado. Mas eu acho que eu vou pular desse, fora dessa ideia. É muito aquela coisa anos 2000 e pouco, ai nomas de digitais que vão ficar trabalhando no cafezinho, abre o notebook, trabalho. Gente, isso é maior utopia que existe. Sim. Então eu testei até que é positivo, mas eu também tô pulando fora dessa ideia aqui deixar o Projeto o mais simples possível. Áa privativa lá, vende uma sala deona com água descoberta para desopilar ou e então tá. É, eu pulei fora dessa ideia também. Então aqui é quando a gente avalia o conceito, né? Aí a

gente apresenta o conceito certinho de dos pavimentos, salas comerciais e tudo. Aí teve 90%. É, deixa eu ler aqui. Pera aí. Aumenta só um pouquinho para mim, por favor. É lançado para mim. Não foi muito aí. Eh, vai segment torre única com galeria estacionamento Bí não é isso, né? Aonde isso? Rof Top na cobertura da torre com restaurante comida vista panorâmica. Sala de reunião, centro de convenções, área de descompressão para funcionários com espaço de convívio e descanso. R com recepçãoaria. A gente colocou aqui por causa que no na ideia tinha tudo isso aqui, né? A

ideia era ter, mas a gente acabou os Funcionários poderem almoçar pode ser uma boa. Uhum. Um lugar onde as pessoas possam ter um microondas ali, esquentar um almoço, pode ser bom. Sim. Sim. Mais que isso não é exato. Então tinha tudo isso aqui, né? Mas, por exemplo, a gente vai tirar, no caso, o roofop, tirar o a de descompensão e daí o resto tá praticamente como tá hoje, né? Tá, pode ir. [Música] Vai pro resumo aqui. Quando a gente pergunta sem o preço, né? Como é que ficou? Aula comercial de 40, o investidor 40 60

e o consumidor 120 60. Aí ele compra várias. Uhum. colocar no regimento interno e na minuta da convenção de condomínio que se ele comprar as salas do fundo pode juntar o Corredor. Sim. Tá. Isso tem que tá escrito, senão você não pode fazer, tá? Importante. Então aqui eh algumas perguntas do que o pessoal achava interessante, né? Restaurante par e padaria. Uhum. Então isso aqui, restaurante, padaria, tem tudo muito próximo, né? Então a gente não planeja botar nada disso. Bar também acho que não faz nem sentido aqui no empreendimento. Não, essa pergunta aí E comércio e

serviços essenciais próximos ao imóvel, não é para você botar no teu produto. Ah, tá. Ah, tá. Não, agora que é o que ele acha que é importante ter próximo a um prédio comercial. Sim, é isso. Tem praticamente, então quando você for você for vender, você tem que destacar isso, tá? Sim. No mapa de preferência. Uhum. Tem aqui a aprovação da localização. Perfeito. 36%. Aqui as fotos no cadas aqui começa os preços, né? Eu testei um preço bem alto de 14.000. Um preço de 12 e um preço mínimo de 10. Tá bom? Então eu posso pular

lá pro resumo para tu dar uma olhada. Mas teve, ó. Ah, tá. Antes disso é a fachada. Ah, sim. Exato. É, eu testei e a gente tava entre duas fachadas que a Ai, gente, eu não gosto dessa fachada três nem pensar, gente. Para com isso. É, além a fachada Três, eu coloquei ela aqui por causa que o pessoal gosta desses empreendimentos. Não, vamos educar o povo, gente. A um, a dois e a três estão lindas. Isso. A um, a dois e a quatro. Uma a dois e a quatro. a quatro que a gente quer fazer,

que aliás foi a que teve até a aprovação melhor comparando com todas as outras. A a ela é muito eu vou te demitir do bootcamper a três. Não, eu nem quero fazer porque custa muito mais caro para Fazer também. É muito feio, gente. É muito caro fazer um pad desse todo de des de vidro assim. Então esse pad aqui além de ser mais bonito, eu acho também ele a gente consegue fazer bem mais barato. Então a gente decidiu tá nesse quatro aqui, tá? Tá. Então aqui fica o resultado. Tem opção de aproveitamento de preço. Daí

ficou isso. E o que que fecha a sua conta na viabilidade? Então, eh, aqui eles botaram com R$ 11.000 no metro. Fecho minha conta. É, eu ainda não fiz os orçamentos. Tudo certo. Desculpa. Quantas unidades você tem mesmo? Então, eu tenho 72 hoje. 70 vai ficar. Vai ficar 70 unid. Não, o preço B tá fechando sua conta. Isso. Perfeito. Trabalhar com 12.000. Isso é, eu eu pensei em trabalhar ali com 11500, cara, na média, se eu fechar 11500 vende alguma coisa de mas algumas unidades de 12,5 para cima. Isso eu consigo fechar a conta com

todo certeza. Eu ainda não fiz toda a conta, mas eu já tava fechando a conta praticamente com 10, então foi só margem a mais aí que eu consegui ganhar. Ótimo. Você vai trabalhar 11,5 12,5. Isso. Eu tinha pensado nisso, nessa faixa. Para mim tem 99% de certeza que fecha a conta com essas 70 unidades. Aí já coloca certinho no VGV, né? Faz a Planilha certinha. É, eu tenho aqui no caso a planilha já aqui, ó. Eu fiz aqui, eu tô com 72 unidades aqui, tá? Mas como eu tô alteando, vai cair para 70, tá, Carol?

Mas vamos usar aqui como exemplo, no caso, né? Ah, você tá usando a metragem, não tem problema. Como é que tá indo lá o resultado? Vai lá na 10. Deixa eu ver. Eu botei 11.000. Tá aqui tá 11.000. Tá. Deixa eu chegar lá no A tua obra já tá com preço real, né? Então a gente, Essa obra a gente fez eu e você, a gente fez junto ali. Ela tá com 45. Mas o da obra Carol não garante ainda. Não, não. Exato. Eu ainda tenho que chegar, mas assim, eu tô estimando gastar no máximo 18

milhões na obra. Então, botando um pouquinho a mais. o baseado num orçamento que um engenheiro já me passou assim, tá? Mas tirando assim, nada muito certeiro assim, fazendo conta meio de padaria por enquanto. Mas a gente vai agora, nesse Momento, eu tô só definindo ali o projeto para rodar o estrutural, rodando o estrutural ali pra gente definir ali toda a fachada. É, não tem de transição, você tá colocando alguns milhões no bolso. Sim. É o o eu posso até te mostrar a imagem do da viga de transição que o engenheiro me mostrou que se a

gente fizesse aquele projeto ia ficar. Não, não, não, não quero ver a viga de transição não. Tá bom, você não vai ter. Deixa eu só te mostrar o resultado aqui. É, eu vou tentar tirar, né? Então, o resultado tá assim, ó. Eh, o prédio corporativo comercial padrão médio alto é por volta de 30 35. É um bom mundo, tá? A a permuta ela não tá 100% redonda, porque na verdade a permuta vai ser toda a parte embaixo, né? No caso, todas as lojas embaixo. Então eu nem botei o preço dela aqui porque a permuta na

prática vai ficar o custo de construção, porque vai ficar com para mim também Essas lojas, entendeu? Só vai ficar com nosso pais, só que fica dentro da nossa família, OK? Entende? Então eu não botei exatamente aqui quanto que vai dar a permuta porque senão ia dar bem alta, né? No caso que as lojas valem mais do que as salas, vai ficar pra gente. Então eu acho que o a permuta de fato vai ser o custo de construir aquela área lá embaixo. OK? Tá? Então esse aqui ficou o resultado com 11.000. Se a gente aumentar então

vai melhorar ainda mais. Vai dar uns 40% de resultado. É, dá para melhorar ainda mais. Tá aí tem aqui esse aqui. Uhum. E aqui eu fiquei com essa esse quadro de demanda aqui que eles me passaram, tá? O que é quantas unidades de 60 você tem? Eu tenho aqui, ó, puxar aqui então certinho. Eu tenho 24 unidades de 60. É, eu tenho 24 de 60, eu tenho 24 de 40. 35 e 30 de 40. Simplifica esse isso. É, eu tenho isso. Eu tenho as contas todas aqui. Eu posso Puxar? Calma aí. Eu tenho 18 de

35, 30 de 40 e 24 de 60 nessa planta hoje, né? Tá. Então você tá com a aima da demanda daí no caso, né? Uma laje inteira pega várias salas, né? meia laje pega meia metade daí. Mas aí que que você tem que fazer? Tem que separar alguns andares para bater o pé e só fazer a venda de laje. Hum. Tá. Porque senão você vai vender Pulverizado, você não vai conseguir vender. Quando o cliente da laje chegar, você não tem laje para vender. Certo. Não. Então, provavelmente eu vou deixar por causa que o cliente da

laje, olhando ali a pesquisa, ele não paga 12.000, ele acha demais, né? Então você vai botar um andar baixo para ele, andar um andar baixo. E daí, claro, ali na pesquisa o os clientes que deu o maior resultado para tanto laje como meia laje ficou ali na faixa dos 10.000. Então você vai Colocar entre 10 e 11, né? Você vai colocar ele no primeiro andar de loja de sala. Isso. No primeiro andar, n entre o primeiro e o segundo, né? É. É primeiro e o segundo. E já é mais ou menos o que eu imaginava,

né? que em cima vai vender mais rápido as unidades menores que também vão estar mais caras, mas é mais fácil, né? Então assim, a distribuição ficou, cara, tem essa velocidade de venda aqui e tem esses consumidores aqui, no caso, né? Você tem a Possibilidade de fazer lá no último andar lojas menores? No último pavamento? Tu como? Eu não entendi. Lojas ou salas? Tu tá falando? É sala. Sala, desculpa. fazer salas menores no último andar, que aí você bota num ticket bem alto, que vai depender por causa das coluna, né? A gente tava tentando seguir por

causa das colunas aqui. Aí eu teria que ver com o engenheiro, com essas Coisas para não ficar para não ter cúmulo de transição. Começa a ficar um pouco complexo, eu acho. Mas não sei. Tu acho que tu tem mais experiência que é pensa bem aí, porque esse pilar, essa linha de pilar aí que tá no meio, é às vezes você faz uma protenção, você já resolve o pilar. Protenção não é um bicho de sete cabeças mais, tá? A, no caso os pilares eles estão seguindo muito as vagas de garagem para Então, eu sei, mas você

tá com duas fileiras de Pilar aí, né? Sim. Essa fileira aqui e essa aqui nessa parte aqui. Vai lá na garagem. Tenho que abrir a garagem aqui. Como é que eu não a garagem tá fechada? Eu acabei de ver. Não, acho que a garagem não tá aberta. garagem. Aqui está a garagem. Na Cagem, a gente fez todas as vagas individuais, né, para ser tudo rotativo. Então esse pilar aí, ó, você pode mover ele. Ah, eu entendi. Você liberou para poder abrir a porta do carro e não bater no pilar. É, eu posso botar um pouquinho

mais para dentro também, né? Ou é, no caso, ele tá assim lá. Eu tenho que vir até aqui na nessa linha verde. [Música] É, fica aí bem na porta, né? Mas mesmo, o ideal ficar aqui, né? Não, mas aí não resolve o que eu tô querendo fazer, não. Uhum. Tá. Vê se você Consegue. Não, não dá. Não, não, não, não vai dar. Não teria que mexer muito no produto, porque a ideia seria colocar mais salas no na cobertura com metragem menor e ticket maior. Uhum. Que aí você aumenta o VGV. Sim. Mas você ainda vai

mexer no produto, né? Entendo. Você ainda tá mexendo no Você ainda tá mexendo no produto? Tô mexendo, mas eu tava Planejando fazer todos os pavimentos iguais, né? Eu não tava planejando fazer salas menores em cima e salas menores embaixo. Eu tava deixando tudo igual. É a cobertura. Vai lá na na fachada, na imagem da fachada, ó. Só mais dois minutinhos a gente encerra para eu seguir com o resto, tá? Essa daqui se aí é fechada, ó. Então, mas tem uma área descoberta, não é isso? Tem no último pavimento aqui fica Não, não, desculpa, não tenho

uma área Descoberta, não. Eh, naquela imagem tem por causa do que era um projeto inicial que eles tinham botado, mas ia ficar só telhado, não ia ficar nada. Segue normal, não ia ficar nada lá em cima. Sim. Você tem limite de altura? Deixando. Então, eu tenho limite de altura. Não, mas eu tenho limite construtivo do terreno, mas eu não estou alcançando esse limite nesse projeto aqui que eu tô te mostrando. Hum. Eu ainda tô abaixo. Eu posso construir Mais. Eu tenha que fazer, eu poderia fazer mais sala ainda. E se você fizer a sala lá

de cima com mesino? Sala lá em cima? É, tem essa ideia. Uhum. Sim. Eu eu conheço um lugar que é assim, fica bem legal. Fica legal, verdade. Fica legal. Uhum. Eu consigo fazer, só que assim, ah, o que que o que que é um alterar? Eu tô no meu limite de elevador, Carol. Exatamente. Para você não precisar fazer isso, porque aí você coloca um mesino pequeno, depois eles vão fechar se quiserem. Você vai ter uma viga de bordo ali, você vai entregar como pé direito duplo. Se o cara quiser fechar ali e construir uma área

maior, é por ele. Sem alterar. Eu quero aumentar o VGV sem alterar custo. Entendi. Sim. É por causa que eu acho que não entra no cálculo do elevador, no caso, né? Eu eu manteria dois elevador, eu acho. Daí Uhum. Porque o antes que eu tava fazendo, se eu fizesse um projeto maior do que esse, eu teria que ter três elevadores. Uhum. E eu ficaria com 84 salas. 80 84 salas, só que com três elevadores. Aumentar o valor de VGV em algum lugar. Uhum. Sim, eu entendi a tua ideia. no último pavimento, fazer o pé direito

duplo no último pavimento, no caso. Uhum. Exato. Eu só penso como é que ia ficar, por exemplo, para as salas Menores, sabe? É, ia ficar uma sala com pé direito duplo que ele vai poder fechar e fazer um segundo andar. Estuda aí. Tá, tá. Mas então eu acho que que a 70 salas aqui dá pra gente fazer um negócio aí, continuar aqui podendo fazer. Então, tá bom. Traz para mim o produto. Você consegue no próximo encontro? Consigo. Pode fazer tudo que eu consigo Para fazer acontecer, mas vou vou tentar trazer o máximo de coisa possível

no próximo. Bom, muito bom. V. Tá, eu vou focar muito agora. também para fazer o orçamento, né, Carol? Eu acho que também é uma o ideal, né, fazer ali o projeto a fachada ela vai impactar muito no orçamento. Você precisa definir o conceito para poder fechar isso aí. É, o conceito já tá tudo definido. É essa fachada aqui que a gente quer fazer, ó. Caso essa aqui, a nossa ideia até, tá Vendo como ela tem uma parte que é um pouco para fora aqui? A gente Isso, esse essa parte que a gente quer estender da

laje, né? fazer um 1,30 m para fora. E daí eu não preciso usar vidro, aquele que é que é para proteção, sabe? Vidro de segurança. Isso. Eu posso usar o vidro normal, que também isso isso também deixa muito mais barato, né? Como tem muito vidro no projeto, é muito relativo. Eu fazer um pouquinho para fora aqui, 1 m, 1,30 m, fazer esses Detalhes aqui de madeira no caso, né? E daí eu posso usar o vidro normal, não preciso usar esse vidro de segurança e diminuir bastante. Essa foi uma ideia do engenheiro. Legal. Então a gente

tá utilizando essa ideia. Muito bom. Que ótimo. OK. Fico aguardando, então. Perfeito. Então a próxima eu trago tudo que eu tiver mais pronto. Perfeito. Beleza. Beleza. Aí traz as áreas comuns também para eu entender no detalhe o que Que você vai ter em subsolo, tá? Tá. E o esse mall, como é que você tá pensando esse mall? Pega umas imagens de referência. Uhum. Sim, eu vou vou pegar. Pode deixar. Eu conheço alguns lugares. Show. Tá bom. Show. Obrigado, Cai. Parabéns. Obrigado. Eh, agora é quem? Deixa eu ver aqui como é que tá aqui. Vine Valdaí.

Isso. Tudo bem? Olá, Carol. Tudo bem. E aí é meu quarto encontro hoje, tá? Então, com base com o que eu venho ouvindo aí, eu fiz algumas coisas que queria te mostrar. Pode ser. Tá. É seu primeiro encontro hoje? Quarto. Ah, tá show. Tá. Ah, sou engenheiro civil, tenho uma construtora e gostaria de incorporar, fazer incorporação, tá? Ah, tenho aí um um até que queria te mostrar e o que eu já fiz estud Seu áudio tá ficando longe, você quer ficar um pouquinho mais perto do note? Tá, ó, melhorou bastante. Uhum. Pode compartilhar, Valda, aí,

tá bom? Tá ouvindo aí? Tô vendo. Uhum. Então, ô, eu fiz um Não, não tem nada certo ainda, tá? Então, tem um Teu áudio tá muito longe, tá? Deixa eu ver se eu melo isso. Ó, vou falar, não sei se as coisas melhoraram. Melhor, ficou melhor. Tá. Então, eu tô não fechei nenhum negócio Ainda, Carol, né? Tô de olho num terreno, tá? Ah, o que que vocês estão vendo na minha tela agora, Carol? É o terreno. Tô vendo o terreno. Área total 800. Não, agora mudou para uma imagem aí de Google, tá? Então a imagem

é essa aí, eh, três terrenos, tá? Para que deê uma área total. E esse é o estudo de massa. Queria mostrar eles aqui. Não é um projeto, né? É um estudo de massa, onde que tem subsolos. A gente fez o o maior potencial possível do terreno com o Ortoga, tá? Com tudo que ele pode fez análise de mercado para entender com que produto que você ia fazer? Como é que você saiu fazendo estudo de massa? Você seguiu a metodologia? Sim, sim. Só não ficou pronto ainda, né? Então, no segundo encontro eu percebi que eu tinha

que fazer o estudo de mercado, então já já contratei, só que demora 45 dias, né, para vir, né? Então não tá pronto ainda, tá? Tá. Mas então só me explica, é uma região que tem vocação para produto residencial? Me conta a história primeiro antes de entrar no produto, tá bom? Eh, Balneário Pissarra, Santa Catarina. Ah, conheço. Tá, eu tenho, esse é o terreno, né? Uhum. Essa é avenida segunda, melhor avenida, né? E aqui é uma avenida principal, assim, inclusive aqui é minha casa. Aqui Minha casa de praia. Mora mal, hein? É bem próximo aí. Uhum.

Muito bom. E esse ano, esse ano então eu resolvi fazer incorporção, né? Eu sou uma construtora há 23 anos faço construção, mas não nessa área, tá, Carol? Eu eu atuo para para shopping center, hospitais, eh supermercados. Mas você faz a construção? A construção, tá? Para não dizer esse foi o único incorporação que é meu. Esse Prédio aqui você fez incorporação, você fez venda também? Sim. Muito mais. Legal esse produto, hein? Até o o nosso amigo falou aí lá na cobertura, olha o que que a gente fez, ó. Um duplex. Ó, né? Eine, olha aí, ó,

o que eu tô falando. Já vendemos, tá? Isso aí, mas hoje o cara quer revender, tá na casa dos R$ 20.000 o m². Um bom negócio. Uhum. Que legal. Sédio, hein? Ganhou Prêmio internacional de arquitetura. É maravilhoso. Em termos de construção foi maravilhoso. Em termos de incorporação foi o a gente fez muito errado. Oi. Néã a gente não vendeu quase nada, né? Hoje eu eu sou proprietário de metade do prédio, né? E não vendeu por quê? Estratégia errada. A gente não é, a gente não soube fazer isso aí, né? Tá. Eu sempre, eu sempre fui

o lado operacional da empresa, eu e meu sócio, colega de Faculdade e e agora eu eu tenho a empresa só minha, então agora eu quero saber fazer, certo? Por isso eu tô aqui com vocês. Muito bom, vamos junto. E você quer essas unidades que você tem de estoque ou você tá com ela alugar? Poxa, minhas em aluguéis, é meu minha fonte de renda assim. Ah, então tá bom. Ah, só para falar um pouco da empresa, a gente também sabe fazer coisas de alto padrão, né, assim. projetos do Studio Arthur Casas, que é Um arquiteto bem

renomado, né? Maravilhoso. É, e outros tipos de negócio que a gente já fez foi restaurantes, inclusive um aí em Brasília, esse aqui é o Barolo ali do Pachop. Ah, legal. Eu sei que tu é daí, né? Ah, é, eu vou muito lá, inclusive. É. E a gente fez muitos supermercados, né? Eu eu moro em Porto Alegre. atualmente há 20 e poucos anos, mas sou catarinense e lá tem uma rede bem Famosa, né, de alto padrão assim, bonito, hein? Exbon e outras redes de supermercados aí, Carrefur. Uhum. PM. Então, e esse é o que eu mais

sei fazer, mas hoje eu quero desacelerar um pouquinho e quero fazer incorporação aqui, um pouco dos clientes, tá? Per Uhum. Hum. Muito bom. Então, ah, Carol, ah, esse terreno ele já tá negociado, já tá comprado, permutado. Qual é a situação? Que que eu fiz? Ele ele é opções em permuta, segundo o corretor. Ah, já fiz a duo diligên para saber se eh dá para fazer negócio. Então, deu certo assim. Ah, fiz um estudo de massa para saber o potencial dele. Tem um N, um MU com dono do terreno. Como tá isso? Tá, estamos fazendo isso

agora, tá? Estamos nessa fase, tá? Uhum. O que eu o que eu desprendi foi fazer o pagar um estudo de massa do diligence e fazer a pesquisa com o Cristiano Rabelo, tá? Tá. De oferta e demanda, tá? Perfeito. Eh, e eu tenho o esse aqui não é o produto como um todo, né? É o potencial dele, o estudo de massa. Sim. Que que já vem com algumas opções, tá? E e depois eu fiz o VGV, a apresentei já pro Gustavo também alguma coisa, né? A gente já validou para ver se eu fiz certo e daí

agora só eu me sinto à vontade de falar contigo, já que eu tenho esse material assim. E Queria que tu me questionasse alguma coisa que que eu tô esquecendo e quais seriam os próximos passos assim, tá? O produto mais ou menos é esse. No quarto pavimento, fazia área de lazer, fazer 15 pavimentos nessa disposição, talvez 2/4 e 3/4. Hum. Nessas metragens que a gente vai com a pesquisa, com o resultado da pesquisa, né? Isso. Isso aqui seria do 20º ao 24º pavimento. São cinco pavimentos que são tem que ser menores por causa do cone, né?

Uhum. E No último um roof toop. Isso daria mais ou menos essa projeção, assim, tá? Tá. Só que eu que eu percebi essa barrinha aqui, ó, que tem uma barrinha ali. Escreve ocultar. Isso. Pronto. Obrigado. Qual começ para viabilizar isso aqui? E Carol, teria que ser dois pavimentos para ter vaga suficiente para apartamentos de 3 qu4 terem duas vagas, né? Ok. Ah, aqui é então onde eu eu me basei tudo para Fazer a análise de viabilidade, né? Com as áreas. E aqui ele dá um, esse arquiteto dá um um uma volumetria, né? Não é o

projeto de novo, né? É uma Sim, é estudo de massa. Sim. É uma volumetria de como ficaria. Muito legal. Inclusive com hoje na frente tem é esses apartamentos aí do da ponta. Ele é vira garden. Não, tu fala tem uma laje aí. Desse, desse, desses aqui em cima. Esses últimos cinco, é esse daí, ó, que esse daí dá para fazer um garden? Não dá, não dá. Uhum. Pode ser. Você já pega logo esse garden aí. Deixa eu ver. E em cima um roof top, né? É área comum, né? Área comum. Isso aí. Piscina, borda infinita,

uma coisa. Tá perfeito. Tá isso tudo de novo. Só não não é definição do produto, né? Com base nesse Estudo de massa, eu fiz um VGV, né? Tá. Ah, é porque se o apartamento virar 70, virar 90 m², a gente vai ter que mover, mexer isso aí. Mas só para ter uma noção, né? Uhum. Aqui aqueles que vira Garden tu falou, né? Uhum. Até depois do 19º andar paga-se ortoga. Também já fiz essa esse custo, tá? Tá. E tem talvez essa espaço de lá que tu fala que talvez viraria garden, né? Uhum. Tá. Ah, então

eu fiz o VGV. Daí vou lá no no item nove, só para te mostrar hoje como é que tá um VGV de 76 milhões, sendo que sendo que o retorno tá previsto em 23,97%. Hum. A obra, deixa eu ver o que tá trabalhando. Sim. 3000 353. Agora deixa eu ver a venda. 385. Vai lá no mix. Botou. Vai sobrar quatro vagas de garagem que depois eu vendo elas individuais, né? Humum. 80.000 cada uma. E aqui então são 45 apartamentos, 2/4 dessa metragem e 25 apartamentos 3/4 com essa metragem. É um valor em média de R$

12.200 o m². Você tá achando esse esse preço OK? Eu tô achando barato. É, eu peguei dois dois prédios ah de referência lá na mesma rua que não são Frente pro mar, né? O que são frente pro mar vai de 15 a 17.000 m². Então eu tô um pouquinho mais, tem aquelas simulações que tu faz, otimista, pessimista, conservador. Eu tô nessa fase aí mais conservador, tá? nesse momento pro estudo de viabilidade aqui. Mas sim, depois é você tá pensando que esse é um produto eh médio alto, né? Médio alto. Isso aí tem algum motivo para

você trabalhar com Médio alto e não com alto? Hum. Não, inclusive até eu queria te mostrar aqui, ó, a eficiência de área privativa por área comum. Já. Pois é, eu acho que você tá fazendo um produto de alto padrão, só que você tá com cabeça de médio alto. Eu acho que dá para você mudar essa chave. Aí a gente só precisa validar a demanda, mas a tua localização é para produto de alto padrão. É, depois, claro, quando ficar pronto o o a pesquisa, eu te mostro quando fica Pronto o projeto assim, né? Se a gente

evoluir, daí a gente discute também, né, nas próximas, né? Deixa eu ver o tipo de volta lá no pavimento tipo. Eh, [Música] eu não sei se conseguimos eh fazer alto padrão. 80 m². Como é que é? Qual, quais são os produtos concorrentes? Que que você tem de produto Concorrente? Volta pra localização, por favor. Deixa eu olhar. Sim, [Música] ó, aqui já vão construir Tapumaro, né? Aqui também já tá pro maro. Ô Carolina, tem 200 200 empreendimentos sendo feito agora ao mesmo tempo. E o que que tem de alto padrão sendo feito? Bem forte. Geralmente aqui

dentro, ó, o faz de padrão aqui na frente. Geralmente aqui Nessa rua, mais para frente, como aqui nessa frente pro mar não pode construir prédios, quem quem constrói um prédio aqui tem a vista, né? É, mas se você olhar, você tem vista no teu também, né? Sim, por enquanto. Enquanto ninguém construi nada aqui na minha frente, estamos com 75 m de altura no roof toop lá, né? Pois é, não. Quando quando ficar pronto o mix assim do do produtos, a gente pode até mudar esse conceito, sim, né? Mas a Ideia é assim, né? Fazer uma

fachada bonita, fazer uma porque assim, se a gente tiver demanda, eu faria dois por andar, você vai tirar um dos elevadores, você não vai ter três elevadores. É, os elevadores tá custando 800.000. Rais, pois é. Se a gente fizer dois por andar, eh, ele tá pedindo o elevador pela pela quantidade de andares, porque é acima de 16. Sim. Pela altura do prédio, né? pergunta. É, mas vamos avaliar um pouco de porque se você fizer pressurização, fizer uma anticâmara ali, você tem área para fazer pressurização. Uhum. Ah, volta para pra planta do tipo, porque você vai

ter esse apartamentaço de frente e o É, a gente valorizou mais esse aqui, né? É, mas se você pegar mais ou menos no Meio aqui da linha do mais ou menos perto da porta do elevador, do elevador que tá no meio da planta, se você colocar esse apartamento, ele tem essa vista toda aqui, ó. Os dois apartamentos conseguem ter vista má. Não, não. O que eu tô falando é isso aqui, ó. Não, eu tô, eu tô, eu não, eu não, não expliquei.