FUNDOS IMOBILIÁRIOS EM QUEDA LIVRE: juros disparando, inflação subindo e risco fiscal | O que fazer?

os fis apresentaram uma sequência de quedas muito significativa que nós não víamos há bastante tempo se a gente pega aqui os últimos 30 dias veja na tela que Fix ele tá caindo 4,28 pegando o mês de setembro fechado tivemos o desempenho negativo de 2,58 é o pior mês desde 2022 e outubro não está numa direção diferente até agora estamos caindo 1,88 com esse resultado no acumulado do ano o Year to date a gente já tá negativo em mais ou menos 2. 6% quando eu esse vídeo e pegando o horizonte de 12 meses e aí voltamos lá pro final do ano passado que vamos lembrar que foi um final positivo por conta de queda de juros americanos que a gente tem um desempenho que tá chegando próximo do 0 a0 em apenas 0. 84 por nesse momento e aí logicamente Vocês ficam perguntando carão Mas por que que os fundos imobiliários estão caindo tanto isso é oportunidade vai cair mais uma armadilha E aí para falar desse assunto eu vou dividir esse vídeo em três partes na primeira eu irei comentar sobre as prováveis causas dessa queda dos fundos imobiliários e você verá que isso vai muito além do aumento da SELIC ela em si não mexe tanto assim com o fundo imobiliário quanto as pessoas pensam apesar de mexer também logicamente na segunda parte vamos ver se a gente tá barato se tá caro se é oportunidade se não é e na terceira eu vou te mostrar o que eu costumo fazer ao encarar esse tipo de momento como eu penso de modo a errar menos na hora de alocar o meu dinheiro começando pela parte um porque os fizes estão em Quedas bom nós temos dois fatores principais o primeiro deles relacionado a alta de juros mas não apenas SELIC mas sim juros de longo prazo e o segundo motivo que leva o primeiro inclusive o primeiro acaba sendo uma consequência desse segundo ou seja ele é a causa vem do Risco fiscal que nós temos aqui no Brasil e aí por conta do Risco fiscal nós viemos elevação de taxa de juros não só de curto prazo Mas também de longo prazo e aí contextualizando nossa situação para que você possa entender melhor o que tá acontecendo vamos voltar ao ano passado em agosto nós começamos o ciclo de queda de juros a celix estava em 13.

75 Foram sete reuniões com quedas de juros depois a celic estabilizou no patamar de 10. 5 até que na última reunião do nós tivemos a volta do ciclo de aumento de juros com uma elevação de 0. 25 pontos percentuais na seric levando a taxa para patamar de 10.

75 e o COPOM Tomou essa decisão porque a seric é a principal ferramenta da política monetária para controlar a nossa inflação E se a gente pega a nossa inflação medida pelo IPCA ela se encontra em 4. 42 nos últimos 12 meses Lembrando que o banco central ele tem uma meta de inflação para 2024 e também 2025 essa meta é de 3% ao ano com uma banda de tolerância de 1,5 pontos percentuais para cima ou para baixo repare que hoje nós estamos acima do centro da meta de inflação Afinal 13% nós estamos em 4,22 ainda abaixo do teto de 4,5 E a expectativa pro final do ano segundo o último boletim Focus é de uma inflação em 4. 38 só que perceba que mexer com a celic agora não muda muito a inflação desse ano porque não é assim você aumenta a SELIC na mesma hora Você começa a ter uma inflação automaticamente mais baixa você aumenta a SELIC para fazer com que a inflação no horizonte relevante de tempo já pensando aí um 2025 2026 volte às expectativas porque quando a gente pega o boletim focos que acabou de sair agora na segunda a expectativa de inflação pro final de 2025 é de 3.

96 por. e seria interessante que ela tivesse próxima do centro da Meta que o banco central tem de 3% Então esse aumento de juros é para tentar trazer as expectativas de volta pro centro da Meta porque o que as pesquisas mostravam a ouvir os economistas a ouvir participantes do mercado é que não era crível acreditar que a inflação ficaria próxima do centro da Meta com a seric no patamar atual além do que quando o COPOM vai tomar sua decisão ele não olha apenas pra inflação ele também olha para cenário externo que é aquilo que não depende realmente aqui do Brasil e olha também pras contas públicas e atividade econômica de contas públicas a parte fiscal a gente vai falar mais à frente mas venda atividade econômica o que a gente tem de expectativa pro PIB nesse ano é um crescimento de 3% E no momento também a gente tem uma taxa de desemprego bem baixa a menor dos últimos anos de modo que esses elementos também são favoráveis para que você tem um aumento da inflação Afinal você tem esse crescimento mas muito puxado por gasto do governo você não tem grandes investimentos que vão aumentar a produtividade nacional e essa é a chave de um crescimento sustentável com aumento de produtividade e a taxa de desemprego baixa é a mesma coisa porque se você quer começar um negócio tem muita mão de obra disponível você vai gastar menos para isso agora se você tem que contratar alguém que já tá trabalhando pro outro o custo aumenta você vai tentar repassar esse custo pro consumidor os preços ficam mais altos Então já observando isso o banco central decidiu na última reunião por unanimidade diga-se de passagem O que é muito importante no fan Banco Central dividido tanto integrantes que foram indicados no governo anterior quanto integrantes indicados no governo Lula decidiram pelo caminho do aumento de juros Ok Bruno então a celic aumentou Mas como que isso mexe com os fundos imobiliários E aí não é que a celic não importe para os fundos imobiliários até porque você tem vários fundos de papel que estão recheados de Cris que são indexados ao CDI que é aquela Taxa de empréstimo interbancário que fica muito próxima da celic então com a celic em 10. 75 o CD tem 10.

65 se ele aumentou esses fundos de cri receberão mais dinheiro dos devedores e são até beneficiados com esse movimento agora a gente tem que lembrar que a celica é uma taxa de curto prazo que pode mudar a cada 45 dias como nós bem sabemos tendo em vista várias mudanças que aconteceram no Brasil nos últimos anos mas há uma outra taxa que importa muito mais para fundos imobiliários principalmente para os de tijolo aqueles que T imóveis de fato que são as taxas de longo prazo como por exemplo aquela taxa que você vê nos títulos IPCA mais 2035 E essas taxas como você pode ver no gráfico elas começaram a subir muito antes dessa decisão de que a SELIC deveria aumentar Eu particularmente gosto de observar o título de PC a mais 2035 porque ele tem bastante tempo sendo oferecido pelo programa tesouro direto então você consegue voltar até 2010 você vê o movimento dos juros nesse título e consegue ver qual foi o desempenho do mercado de renda variável aqui no Brasil I Bovespa e Fix e também percebe o seguinte todo mundo fala que a taxa IPCA +6 é Atrativa eu concordo com isso mas não significa que quando bate nessa taxa simplesmente vai ficar por lá olha no gráfico que na época do do governo Dil uma taxa de um título IPCA mais 2035 chegou a IPCA 7. 8 E aí se você olha o desempenho de Ibovespa e Fix nessa época eles mergulharam Então veja que há uma correlação entre o aumento dessas taxas de longo prazo e a queda dos fundos imobiliários E como diria o cientista Cars Sagan correlação não implica em causalidade mas nesse caso sim porque se você tem uma renda fixa que está mais Atrativa mais pessoas direcionam recursos novos e também antigos vendendo por exemplo fundos imobiliários para renda fixa até que os fundos imobiliários C um tanto de valor que uma hora eles volta a ficar atrativos oferecendo mais do que você obteria na renda fixa o Aren Buffet certa vez usou uma frase que eu considero muito sábia falando que os juros estão para o preço dos ativos de risco assim como a gravidade está paraa matéria então ele tava simplesmente explicando o que eu exemplifiquei agora se o juro sobe muito imagine que isso é a gravidade o que aconteceria aqui na terra a gente tem uma certa gravidade se ela aumenta você seria puxado com mais força em direção ao Centro da Terra o mesmo acontece com o preço dos ativos de risco se de repente a gravidade fica mais baixa igual da lua você CONSEG assaltar mais alto a mesma coisa acontece com o preço dos ativos de risco e também dos fundos imobiliários então com esse juro de longo prazo aumentando o mercado de fundos imobiliários realmente sofre e aí como eu disse Esse aumento de juros ele é uma consequência do Risco fiscal elevado aqui no Brasil e aí para você que c o de paraquedas aqui no canal e nunca ouv esse termo então o governo tem sua arrecadação seus gastos e quando o governo ele gasta mais do que arrecada situação que nós temos agora ele precisa tirar o dinheiro de algum local geralmente ele emite títulos públicos ou seja ele se endivida para bancar esse excesso e quando esse endividamento ele tá controlado quando ele consegue arrecadar mais do que ele gasta por exemplo numa situação de Equilíbrio fiscal ou até superavit de arrecadação isso é bom quando o contrário acontece quando o governo arrecada mas gasta muito mais essa dívida ela aumenta principalmente se ela aumenta muito de maneira rápida nós temos o risco fiscal aumentando que é justamente a situação do Brasil e aí logicamente os governos tentam equilibrar essa conta se você tem mais gasto que arrecadação O que você pode fazer para isso Ou você arrecada mais ou você gasta menos aqui no Brasil o governo ele tá muito focado em arre mais no ano passado a gente acompanh o grande esforço por parte do governo que culminou na mudança de lei e tributação de offshores fundos exclusivos e também ativos exterior sonhando alcançar o chamado déficit zero ou seja arrecadação igual a gastos isso sem contar o juros da dívida pública seria um déficit primário e não nominal que é quando você tem essa parte financeira também da conta contudo isso não foi possível apesar de mês após mês em 2024 nós temos batido o recorde de arrecadação e aqui eu não tô exagerando a gente bateu recorde em janeiro em fevereiro em março em Abril em maio junho julho agosto setembro nós não temos o dado ainda mas eu não vou me surpreender Se tivermos mais um recorde e mesmo assim quando a gente olha pro resultado do governo nós estamos com um rombo fiscal também recorde porque embora o governo arrecade mais ele continua gastando mais do que arrecada fazendo a dívida aumentar e essa dívida agora está crescendo a juros mais altos sendo que mais ou menos 45% dela está atrelada a celic que antes estava em queda e agora volta a aumentar E aí pegando em 12 meses temos um resultado de mais de 1. 1 trilhão de gastos acima da arrecadação o que também é recorde fica inclusive acima do patamar que a gente viu na pandemia e é justamente esse tipo de movimento que afeta esses juros de longo prazo esses juros futuros porque veja que os investidores sempre adiantam tudo e se eles enxergam que isso é um risco pro Brasil e que lá na frente como a gente gasta mais do que ar recada teremos uma inflação mais alta então serão necessários juros mais altos para controlar essa inflação isso não acontece só lá na frente mas também agora porque uma inflação que começa a fugir de controle também Exige uma Seli mais alta não é por acaso que você já tem proj de celic para o ano que vem na casa dos 13.

5 Poxa Bruno quer dizer que será isso mesmo não essas projeções são constantemente revistas mas veja que elas são feitas pensando na continuidade de um cenário que nós temos agora de incremento do Risco fiscal E aí pensando também que o Brasil tem esse incremento de risco que é mais arriscado emprestar dinheiro pro país que a gente vai ter mais inflação lá na frente logicamente os investidores Só irão topar emprestar caso eles tenham um prêmio maior Ou seja mais pagamento de juros voltando aquela correlação que eu falei para vocês de que quando as taxas sobem o preço dos ativos de risco cai e para que você possa ver um exemplo disso eu vou usar uma fórmula que vários investidores de fis costumam usar que é o chamado modelo de Gordon modelo de Gordon em si é bem simples ele fala que preço do fundo imobiliário deveria ser igual aos dividendos que serão recebidos nos próximos 12 meses ou seja uma projeção dividido por k - g onde k é simplesmente a remuneração que você teria com muitas aspas aqui na taxa livre de risco de longo prazo pegando aí aquela parte prefixada do Tesouro IPC a mais vou pegar o 2035 por exemplo e o g seria a taxa de crescimento dos dividendos uma taxa de crescimento real porque os dividendos em fundos imobiliários geralmente já terão algum crescimento com base em reajustes dados pela inflação E aí só pela maneira como essa fórmula é montada e por isso que eu falo que para você entender investimentos é preciso apenas matemática até a sexta série repare que se o valor dos dividendos ele aumentar ao longo do tempo então o preço do fundo imobiliário será mais alto se o crescimento desses dividendos o g for um número grande em comparação a uma outra conta que você tinha feito atrás o preço também vai subir se essa taxa livre de risco se ela for menor sair de mais ou menos seis e pouco que a gente tem agora para quatro o preço também sobe agora se o contrário acontece se os dividendos projetados são mais baixos se o crescimento deles Sera menor e se essa taxa ela aumentar ou seja o título público pagar mais perceba que o preço do fundo imobiliário ele cai e aí pegando um exemplo utilizando o IPCA mais 2035 se a gente olha a taxa do título nos últimos 90 dias ela saiu de 6. 1% ao ano para 6. 42 fazendo uma conta pensando num Fi que vai pagar R 10 nos próximos 12 meses então eu pego r$ 1 dividido por 6.

12 menos vou colocar um crescimento de dividendos no fundo imobiliário real de 2% então fazendo a conta no cenário um o preço desse Fi a cota seria de R 22,71 no cenário 2 substituindo 6. 12 por 6. 42 o preço cai para R 226,2 Então veja que essa alteração de 0.

3 pontos percentuais na taxa do Tesouro IPC a mais 2035 causou uma queda no Fi de seis p78 nesse mesmo período o ifix cou 4. 59 Então veja que a direção de queda do ifix tem a ver simplesmente com esse aumento de juros e o número logicamente não vai ser igual porque primeiro o ifix vai ter um pagamento de dividendos diferente a média lá certamente será outra eu não acertei esses R 10 aqui aleatórios igualzinho ao número do Fix e o outro ponto é que o unfix você também tem Fundos que reagem positivamente ao aumento dos juros como é o caso daqueles fundos de papel que estão lotados de crise indexados ao CDI pelo menos por enquanto né vai saber o que vai acontecer com o CDI com a celic no ano que vem também é uma incerteza que o mercado tem mas esse é um assunto para um outro vídeo que eu espero nem ter que fazer agora entrando no ponto dois tá essa queda aconteceu ela é um ajuste feito pelo mercado por conta de subida de juros que está acontecendo por conta desse risco fiscal aumentado E aí isso é oportunidade a gente tá barato é uma armadilha a gente tá caro ainda vai cair mais eu infelizmente não sei o futuro porque se eu soubesse um único dia no futuro com precisão já estaria bilionário bastaria me alavancar para operar naquele dia né se eu sei que petrobas vai subir 5% e um dia no futuro eu compro um monte de opções pego dinheiro emprestado faço isso e Fico aguardando para aquilo acontecer e de fato botar muito dinheiro no bolso como eu não sei eu tenho que tomar o caminho difícil mesmo quer tomar decisões num cenário de incerteza então simplesmente olhar para esse cenário e falar não a gente tá muito barato Porque de fato há vários ativos de qualidade descontados Eu não acho que é o suficiente até porque vamos lembrar do seguinte não é porque as taxas dos títulos públicos estão em PCA mais 6. 5 mais ou menos que isso significa que eles já subiram o que tem que subir novamente por isso que eu gosto de olhar bastante pro IPCA mais 2035 volta na época de chegou a passar de sete chegou próximo de oito logicamente o cenário agora é diferente não é tão negativo assim mas pode ser que ele venha piorar agora pode ser que ele melhore também então por isso que a minha abordagem costuma ser de ter uma carteira diversificada e se a gente olha para fundo imobiliário comparando por exemplo com esse prêmio interessante que você tem em títulos públicos veja nesse gráfico aqui que existe um prêmio hoje do ifix em relação aos títulos públicos a média desse prêmio costuma tá em 2.