Steuerberater: Wie ich meine Steuerlast um 100.000€ pro Jahr drücke! (Interview mit Martin Richter)

Jetzt verate ich euch noch eine ganz verrückte Sache, über die man mal nachdenken muss. Stellt euch mal vor, ich mache eine Sanierung privat und ich will ja meinen eigenen Cashflow nicht mindern und diese private Sanierung, dieses Geld gibt mir die Holding. Leist 150.

000 € gibt die mir die Holding. Ich erziele einen steuerlichen Verlust von 150. 000.

Mhm. Dieses Geld, was mir die Holding gibt, um diesen Verlust zu finanzieren, führt gleichzeitig dazu, dass ich mir aus der Holding 250 steuerfrei ausschüten kann. Teileinkäünfte Verfahren.

Passt jetzt. Jetzt wird's krass. Also, ich nehme es.

Also, ich habe jetzt eine Sanierung, nehmen mal, ich brauche dazu gar keine Bank. Ja, jetzt schon verstanden. Ja.

Äh 100, also ich nehme 150. 000 € raus und diese Lücke von 150. 000 1000 € sorgt er dafür, dass ich mir rein theoretisch ein zusätzliches Einkauf von 150 000 gönne und weil nur 60% der Ausung genau.

Das heißt also mit der Sanierung, das kann ja immer so, die mir die Holding bezahlt, habe ich am Ende 100. 000 € mehr in der Tasche aus der Gesellschaft raus. Dervoation Podcast.

Lerne Immobilien. Wie schafft es ein Steuerberater 100. 000 € weniger Steuern pro Jahr zu bezahlen?

Selbstverständlich stellen wir diese Frage Martin Richter. Hallo Martin. Hallo.

Grüße euch. Ich auch beantworten. Sehr gut.

Vielen Dank dafür. Hallo Stefan. Hallo Marco.

Hallo Martin. Also Martin ist Steuerberater und wir wollen jetzt eben wissen von ihm, also hat auch Immobilien und so wie du 100. 000 € Steuern.

Wir haben es wirklich ist die Zahl ist komplett echt. Wir sagen also deine Steuerlast wäre, würdest du das nicht machen, was du tust, 119 000 € du jetzt w ein Gehalt unterstellen von 300. 000 € im Jahr.

Ja. Ähm wäre deine Steuer 119 000 €. In Wirklichkeit bezahlst du aber nur 19 000 € Steuern.

Und das wollen wir in dieser Folge auftröseln, wie du das machst. Sehr gut. Und bitte.

Ja, also ich habe äh genauso wie ich auch immer ähm das erkläre, ein Grundsatz und der ist eigentlich gar nicht schwer. Der heißt Gewinne in die Struktur Verlust ins Privatvermögen. Und das ist eine Sache, die ist mit Immobilien möglich, aber auch mit anderen ähäh steuerlichen Verlusten.

Ich hole mal was weiter aus. Ähm, das deutsche Steuerrecht, das sieht die Möglichkeit, dass Immobilienverluste mit anderen Einkünferen rechenbar sind, ne? Das geht noch mit land undwirtschaftlichen äh Verlusten.

Jetzt nicht so die Ambition, auch wenn ich dann bei Bauersbrucksfrau mitmachen könnte, aber äh ist gerade nicht Thema. Gewerbliche Verluste kann man noch verrechnen, Verluste aus Selbständigkeit. Aber diese anderen, sage ich mal, Einkunftsarten, wie z.

B. die Verluste aus Aktienvermögen oder Verluste aus Immobilienveräußerung innerhalb der 10 Jahresfrist, die kann man nicht verrechnen. Also Vermietungsverluste sind schon prädestiniert andere Einkünfte zu torpedieren, wenn man so will.

Und jetzt muss man die Progression vorstellen, also im positiven Sinne zu torpedieren, dass man es eben verrechnen kann, wenn man es hinkriegt, da Verluste zu produzieren, ne? Genau. Ja.

Jetzt wenn man sich die Progressionskurve vorstellt, dann ist man ab ca. 67 000 zuvorstarendem Einkommen im Spitzenstarsatz von 42% darüber hinaus, wenn man dann die 250 überschritten hätte bei 45%. Also es ist schon, wenn man 300.

000 € jetzt gehalt hat, wäre man eigentlich an in der Grenze bei 45%. Ja. So und mein großes steuerliches Spiel ist eigentlich mein Einkommen so zu korrigieren, ohne natürlich, dass mir Cashflow verloren geht.

mein Einkommen so zu korrigieren, dass ich genau auf der Grenze lande, wo man dann im in diesem 42%zentigen Steuersatz ist. Also ich möchte keinen einzigen Euro mit 42% besteuern. Ist mein Ziel.

Ich möchte aber jetzt auch keinen Einkommen von null haben, weil man ja dem unteren Progressionsbereich erstmal bis 12000 € gar keine Steuern zahlt und dann fängt man an auf den nächsten Euro 14% Steuern zu zahlen. Und ich möchte ja die störlichen Ausgaben, die ich äh habe sehr sehr effektiv nutzen. Das heißt, die müssen alle dort bei 42 45% als im oberen Progressionsbereich zu einer Einkommensminderung führen, aber nicht weit unter diese 67 000 € Grenze.

Heißt, wenn du irgendwo wenn du irgendwo 50. 000 € findest, die du von der Steuer absetzen kannst und du kannst steuern, in welchem Jahr du das machst, ja, dann machst du das in dem Jahr, wo du wo du damit 42 oder 45% Steuern sparst auf diese 50. 000 1000 € und nicht schon dein Gehalt so weit runter gemanaged hast quasi mit anderen Dingen, dass du jetzt rechnerisch nur noch 10 15 20% Steuern darauf erstattest bekommst dafür dafür ist dann die Arbeit also es fällt auch nicht vom Himmel das Steuersparpotenzial, dass du da jeweils einbringst und damit wir gleich vom richtigen reden, bei mir geht's nicht um eine Steuererstattung, weil ich äh wie schon sage ich dann nicht also Steuerstattung nicht mag.

Ich zahle die Steuern gar nicht erst, weil das alles Verluste sind, die ich im Rahmen einer Lohnsteuerermäßigung geltend mache. Und das ist eine Sache, da nehme ich mir dann im Dezember mal einen halben Tag Zeit, prognostiziere meine Einkünfte fürs Folgejahr, lege bei den Verlusten, die ich dort gegenrechnen kann, dann die Höhe meines Gehaltes fest. Also 300.

000, Das ist aber wirklich das das, was du dir als Gehalt aus deinen Strukturen auszahlst, ist jetzt quasi nicht das, was du in Summe mit allem, was du unternehmerisch machst, verdienst, sondern das ist das, wo du wo du am Ende aus einer oder mehreren Gesellschaften dir selber wirklich einen Gehalt auszahlst, weil du hast das Geld, das hätte ich gern privat zum Leben. Richtig. Genau.

Und äh jetzt will ich aber nicht die Steuer auf die 300. 000 bezahlen. Genau.

So. Und jetzt habe ich verschiedene Projekte und das ist halt das ist so wichtig bei der Auswahl der Immobilienstruktur, also wo man halt welche Struktur man investiert, dass man halt vorher weiß, wird mir das Projekt einen steuerlichen äh Gewinn oder einen steuerlichen Verlust bringen. Ein ganz großer, wie soll ich sagen, ganz großer Hebel ist bei mir die Sanierung privater Immobilien.

Mhm. Und das Gute ist bei diesen Sanierungen, dass man eben das auch so staffeln kann. Wenn ich jetzt eine größere Sanierung mache von 250 000, wo mir im besten Fall die Bank noch das Geld gegeben hat, dann muss ich die 250 000 nicht in einem Jahr absetzen, sondern ich kann die gleichmäßig verteilen.

Über was für ein Zeit? 2 bis 5 Jahre, ne? Wenn ich jetzt von dem Ausgangsgehalt ausgehe von 300.

000 1000 € dann wär es jetzt eigentlich blöd diese 250 sofort abzusetzen in einem Jahr, weil ich dann in Einkommen von 50. 000 € hätte und damit letztenendes die ein paar Euro halt nicht den vollen Steuereffekt hätten. Ja, klar.

Oder deshalb verteile ich dann so ein Betrag auf je nachdem, was ich noch brauche, zwei oder drei Jahre. Mhm. Ähm, wenn du es übrigens sagst, private Immobilien meinst du nicht privat genutzte Immobilien, sondern du meinst im Privateigentum befindliche vermietete Immobilien, ne?

Ja, also einfach nur Dinge, die du steuerlich im Privatvermögen hältst. Ja. Okay.

Mm. Ich habe immer so äh eine Sanierung oder ein Sanierungsprojekt meistens so am Laufen. Das sind dann ähm so, also ich komme dann schon auf 150.

000 1000 € jährlich an privaten Sanierungsverlusten. Also ganz mal eine Größenordnung, wie was kaufst du für Immobilien privat? Mhm.

Um auf ein solches Volumen jedes Jahr an Sanierungsmaßnahmen zu kommen. Die Objekte, die ich privat kaufe, das sind die Objekte, die keine hohen also keine hohen Renditen haben, ne? Das sind dann eher so zentrale Lage der Stadt, wo man so biss wo mit Pirner Drsden, ne, wo man super schöne Sachen auch äh mit rein, also soll ich sagen, Denkmalobjekte ich, also ich wie ihr ja vielleicht in meiner bescheidenen Hütte seht, saniere ich ja auch mit Herz.

Ja, und wenn dann irgendwie was Herz richten ist, wieder in schönem Sandstein oder so, dann nehme ich das Geld gerne in die Hand. Und das sind dann so Projekte, wo man wo sich vielleicht nicht jede Sanierung unmittelbar auf den Mieter umlegen lässt, wo man aber trotzdem mal außer der Reihe äh paar Euro reinstecken kann. Mhm.

Ja. Jetzt äh kaufst du dir privat so ein Sanierungsobjekt. Du hast es auch ganz oft schon gesagt, Immobilien müssen sich ja auch ohne ein Steuersparmodell rechnen.

Also diese Immobilie, die würdest du auch ohne diesen Steuereffekt sagen, das ist an sich ein gutes Invest. Ja, musst aber die Sanierung ja auch privat bezahlen erstmal, ne? Richtig.

Ja. Okay. Aber das also du denkst schon wie ein Investor und nicht nur oh jetzt für in zwei Jahren brauche jetzt mal dringend wieder ein Sanierungsfall kaufst irgendwas, sondern das müsste dann schon nach der Sanierung auch wesentlich mehr wert sein als vorher.

Ja. Und es ist langfristig rechnen. Ja.

Okay. Und das ich ich will nur den Fall challengen, dass wenn du jetzt hier in Pirner, also klar Weltstadt, aber vielleicht eine Bweltstadt, äh was kaufst, was ein Quadratmeterpreis in Pner 1 2 13. So, das ist ja unglaublich niedriger Preis, ne?

Pro Quadratmeter im Vergleich zu anderen, ne, Lagen, die es auch gibt. Und wenn ich mir jetzt da vorstelle, du machst jetzt so Halblieb Liebhabereisanierung. Ja, das ist das war vielleicht bisschen halbliebhaberei.

Es das letzte Liebhaber Objekt war diese Villa hier für viel investiert, aber auch wenn ihr hier durch die Stadt läuft, da hat man manchmal solche Verschnürgelungen an den Häusern und so und da gucke ich schon drauf, dass es danach wieder schön aussieht. Ist aber jetzt keine äh keine sehr hohen Beträge, die auf diese Liebhaberei entfangen. Okay, weil weil ich will waren quasi vor dem Punkt, das hört sich jetzt so an wie ich kaufe mir privat eine Bruchbude.

Mhm. Und es ist jetzt schön, wenn die Sanierung richtig ordentlich teuer wird, weil ich kann man Steuer absetzen. Das kann ja aber nicht der Case sein, ne?

Ist einfach ein 1 € für irgendwas auszugeben, wenn da kein Wert hintersteckt, von dem man dann 42% von der Steuer zurückbekommt, sind immer noch 58 Cent verloren. Also das macht kein Sinn. Ganz genau.

Es muss eigentlich mindestens mindestens wert erhalten eigentlich wertsteigern sein, wenn man gibt nur, dass man so bisschen die Immobilien versteht, die aber du kaufst du dann noch mal die Frage, damit du auf diese Größenordnung an Sanierungsmaßnahmen kommst, kaufst du ab und zu mal ein richtig großes einzelnes Objekt, das einfach in Summe dann über mehrere Jahre hinweg eigentlich jedes Jahr so viel Geld sinnvoll sinnvoll unterbringen kann, ne? Richtig. Genau.

Nicht nicht lauter klein Vieh, sondern einfach weniger größere Objekte, wo sich das auch lohnt, sich einmal Gedanken zu machen und so. Es ist sowieso äh es wird jeder merken, der dann nach den ersten fünf, sechs Eigentumswohnungen mal ein Mehrfamilienhaus kauft, dass man ja viel freier in der Gestaltung ist, dass der Prüfungsaufwand für diese Mobil genauso groß ist wie der Prüfungsaufwand für eine Wohnung und äh das funktioniert natürlich nur, wenn man dann auch zeitlich diese Sanierung in den richtigen äh zeitlichen Rahmen setzen kann. gibt's ich will nicht zu viel auf Pner rumreiten, aber nur von der Rechner, dass Leute das verstehen können, wenn für 1200 auf ein Quadratmeter kaufst, was würdest du in die Sanierung stecken pro Quadratmeter?

Also, wenn es dann gut ist, sich noch mal 300, 400. Okay, das das geht. Okay.

Und dann dann hättest du aber hoffentlich eine Immobilie hergestellt, die plötzlich 2000 auf ein Meter wert ist. So muss das Spiel funktionieren. Okay.

Ja. Und dann äh kriegst du ja dann auch mittlerweile hier schon über 10 € Miete, wenn du krass eine schöne äh eine richtig schöne Wohnung hast. Äh so der der Durchschnitt bei mir ist so bei 8 € zu Altbau.

Ja. Und die guten dann bei 10. Ja.

Okay. So. Also die kaufe ich privat und dann habe ich natürlich noch Objekte, wo man langfristig privat äh abschreiben kann.

Z. B. äh die Denkmalobjekte, wo mein Hotel drin ist, ein Königstein.

Das 3,3 Millionen gekostet. Bau und ja, also Sanierung, Kauf und Sanierung. Davon gab es viele Fördermittel.

Das sind vielleicht jetzt äh anderthalb Millionen übrig geblieben. Ja. Und davon ähm 9% Abschreibung.

Anderthalb Millionen übrig nach Förderung. Nach Förderung. Also du hast anderthalb Millionen auf den Tisch gelegt, mit der Bank finanziert.

Also 3,3 Millionen auf dem Tisch gelegt und dann wieder zurückbekommen. Ja. Okay.

Ja. Und also finanziert hast du anderthalb, Ja oder? Mit der Bank richtig.

Genau. Also ein paar Euro Eigenkapital ist da noch drin ab. Ja.

Ja. Ja. Ja.

Okay. Und da hast du da hast du ein Hotelbetrieb drin. Wir haben in dem Hotel übernachtet.

Das ist äh sehr sehr tolles Hotel, muss man sagen. Macht sehr viel Spaß und wirkt sehr familieneführt und ist sehr cool. Kannst du noch was zu eurer Saun zu eurem Saunaerlebnis erzählen?

Ja. Äh nee, dadurch ist es nicht besser geworden jetzt. Nein.

Äh aber es gibt in den Zimmern eine Sauna und Stefan sauniert sehr gern. Okay. Ähm äh auf jeden Fall äh hast du also du hast deswegen laufende Mietannahmen.

Das müsste kein Hotel sein. Das könnte auch irgendeine Denkmal sein, in der man die Wohnungen vermietet. Genau.

Ganz normal. Und dann kriegst du quasi auf die anderthalb Millionen darfst du 9% abschreiben pro Jahr. Ja, also nicht alles.

Am Ende kommt vielleicht so 1,2 Millionen denkmalfähige Abschreibung raus und das mal 9%. Denkmalfähige Abschreibung ist äh was was ist denkmalfähig und was nicht? Weil die Denkmalschutzbehörde ja z.

B. bestimmtes Interieur da ähäh rausstrei rausstreicht oder bestimmte bauliche Maßnahmen, wo sie nicht den Denkmal nutzen dahinter sieht. Ma irgendein Beispiel ähm also die Sauna ja genau die Sauna z.

B. Ja, gut, das ist in Ausstattung. Ich denke jetzt an auch Leute, die eine normale für die normale Vermietung sowas kaufen.

Na ja, also es steht in diesen regularen, es gibt ja einmal die Denkmalschutz, denkmalschutz und einmal gibt's ja äh das Finanzamt. Und es steht in dieser Regelung zum Denkmalschutz drin, dass alle Maßnahmen ähm begünstigt sind, die das Gebäude einer vernünftigen Nutzung zuführen. Ja, da gehört z.

B. äh da gehört z. B.

rein, dass man vielleicht äh das Bad besonders schön ausstattet und so, aber die Sauna höchstwahrscheinlich nicht. Das wird aber trotzdem erstmal mit beantragt. Da gucken wir mal.

Ich rechne so mit äh 1,2 Millionen Denkmfähchen vielleicht ist dann ja die Sauna mit drinnen und vielleicht okay und das das gilt jetzt aber noch mal um es zu übertragen, weil nicht jeder jetzt in in den Hotelbetrieb einsteigen will, aber es gibt in deutschen Städten überall ja Denkmaläuser, die ich kaufen kann. Wenn die zu sanieren sind, ist gut, ist wichtig, dass ich was saniere, ne? Richtig.

Man kann nur die Sanierung absetzen, die man selber als wirtschaftliche Eigentümer getragen hat. Also jetzt ein Denkmalobjekt zu kaufen nützt nichts. Da kriegt man nicht 9% Abschreibung, sondern man kriegt nur die Denkmal, also die Denkmalabschreibung auf die Sanierungskosten.

Okay. Aber du hast ja das Hotel nicht gebaut jetzt. Ja, doch.

Saniert halt. Also ich hab saniert. Genau.

Ich hab saniert aber nicht nicht neu. Da stand ja schon irgendwie was da, richtig? Da standen noch die Wände.

Zwei der vier Zwischendecken. Okay. Deswegen hat historisch wieder aufgebaut, so wie es früher war.

Deswegen hat auch fast nichts gekostet quasi, also bevor du saniert hast. Ach so. Ja, genau.

Äh, hat fast nichts gekoste. Also 3,3 Millionen, des ich weiß in München ist das vielleicht ein Parkplatz, aber Nein, nein, nein. Aber äh du konnst es für sehr günstig kaufen, vermutlich.

Na ja, also weiß nicht, ein paar Htaus oder 250 für 250 000, also kann man sich vorstellen, da stehen quasi irgendwelche heruntergekommenen Wände. Man nennt es holer Vogel, also da ja okay, stehen eigentlich nur noch die Wände und behelfs Dach drüber. Das heißt und dann hast du natürlich ein enormes, aber das muss jetzt jemand, der jetzt, wenn ich das jetzt in München oder in Stuttgart oder in irgendeiner kleinen Stadt machen will, wenn ich mir da jetzt eine Denkmalie kaufe, die vielleicht gerade sogar zur Hälfte vermietet ist und ganz okay funktioniert und ich mache da ein bisschen was dran, dann kann ich nur das, was ich ein bisschen dran mache, mit 9 % abschreiben.

Man muss ja auch bedenken, auch die Denkmalabschreibung ist nur die zweitbeste Lösung. Die beste Lösung ist immer, ich saniere und setze sofort in dem Jahr die Kosten ab. Ja, ja, ja, ja, ja.

Ja, die ist nehmen z. Ich hätte Regel die anderthalb Millionen, die übrig geblieben wären, hätte ich sofort absetzen können. Weil ich jetzt außerhalb der 15% Grenze Genau so und dann mache ich anderthalb Millionen und dann sind die halt irgendwie sofort abziehbar, was relativ unwahrschlich ist, aber sofort abziehbar.

Dann hätte ich mir in dem Jahr aus meiner Holding äh über zweieinhalb Millionen Steuerfrei ausschütten können, weil ich ähm dann in diesem sogenannten Teileinkf besteuere ich nur 60% der Ausschüttung. Das heißt, ich hätte anderthalb Millionen Verlust gehabt, hätte 2inhalb Millionen Ausschüttung mal 60% sind ein anderthalb und dann hätte ich das diesen Betrag steuerfrei ins Privatvermögen bekommen. Aber hätte dir das überhaupt gefallen, weil du gesagt hast oder dann hättest du gesagt, dann lege ich mir mein Gehalt jetzt halt für ein paar Jahre schon aufs Privatkonto, hättest du gemacht.

Chat, indem ja gar kein Gehalt verlangt, sondern einfach habe ich ja auch schon mal gemacht, aber natürlich, also ist ja immer besser, also wenn ich dieselbe am Ende ist es ja dieselbe Menge Geld, die ich steuer freistellen kann. In dem einen Szenario jetzt sofort, in dem anderen Szenario über 8 Jahre verteilt. Äh 8 Jahre 9%, 4 Jahre 7%.

Genau. Also 11 Jahre in so 12 Jahre verteilt. Genau.

Habe ich es ja immer immer lieber jetzt, weil im Zweifelsfall nehme ich es auf dem Privatkonto und das Geld darf auf dem Privatkonto einfach noch ein bisschen vor sich hinarbeiten, aber es passiert ja eigentlich trotzdem gutes damit. Gut, aber nur dann, wenn ich die Kohle auch in der Holding habe, die ich mir wirklich ausschütten kann. Ja, okay.

Aber dann würdest du es also wäre dieser den Fall gibt's ja nicht, aber wäre das so gewesen, hättest du eine fette Ausschüttung gemacht und gesagt, jetzt habe ich für die nächsten Jahre genug Geld auf dem privaten Konto. Ja, genau. M Okay.

Ja, wobei ich gerade überlege, ob es wirklich so clever, ne? Weil es natürlich das Geld auch in der Holding weiterhin steuer optimiert arbeitet und privat möglicherweise nicht so steueroptimiert, aber eigentlich ist dieses gleichmäßige gar nicht schlecht, wie es jetzt ist, dass Planbarkeit hast. Ich brauche natürlich keine zweinhalb Millionen privat, aber das höchste Ziel im Steuerrecht ist ja immer Privatvermögen zu haben.

Das wird halt nur vom Staat mit 42 oder 45 % bestraft. Also das einmal ich hätte wahrscheinlich die Ausschüttung beschlossen Mhm. und hätte das Geld dann also diesen Anspruch als Forderung gegen meine Struktur, dass ich mir jederzeit dort ähäh Geld rausnehmen kann.

Ich hätte es gar nicht ausgezahlt. Mhm. Ja.

Okay, jetzt aber jetzt hast du es quasi über erst acht und dann noch mal vier Jahre hast du jetzt eigentlich äh aus einem einzigen Projekt, das ist ja auch charmant, dass du einmal gemacht hast, ein großes Projekt hast du jetzt 12 Jahre lang schon mal planbar eine negative Zahl, die du jedes Jahr in deiner Steuererklärung, also je nachdem auch mit den 120 oder 150 rechnet, ich würde schon sagen, die ist so am Ende kann ich mit 100. 000 1000 € steuerlichem Verlust jedes Jahr rechnen allein aus dem Projekt. So gut.

Also du willst 300. 000 reduzieren. Die hast jetzt gerade von 300 auf 200.

000 reduziert. Äh genau. Für die nächsten, sagen mal 12 Jahre.

Jetzt willst du, du willst ja nicht auf null reduzieren, weil dann to man sich da aus, wo der Steuersatz gar nicht mehr hoch genug ist. Du bist jetzt von 300 Einkommen auf 200 steuerliches Einkommen und jetzt wollen wir noch weiter runter und den Rest machst du eben über andere im Privatvermögen gehaltene Immobile. Richtig.

Äh was ich auch noch äh also hat wir gerade mit der Immobil und den Sanierung, das ist mal mehr mal weniger, ne? Also dieses Jahr äh sind da halt reichlich 100 wieder auf der Uhr. Was ich aber auch noch mache, was äh ich setze Zinsen an, die ich gar nicht zahle.

Das äh kommt auch immer noch äh dazu und das ist auch ein erheblicher Posten. Ich habe mit meiner Holding mal eine Vereinbarung getroffen. Ich nenne das Admin des Darlen.

Mhm. Und ähm ich komme besser als Investor voran, wenn meine Holding mir immer erst ein Darlehen gibt. Wenn ich privat eine Immobilie kaufe, dann mache ich die Sanierung.

Mhm. Und dann gehe ich erst zur Bank und mache eine sogenannte Umschuldung, weil die Bank dann nicht an den ursprünglichen Wert gebunden ist zu dem Zeitpunkt, wo du das gekauft hast, ja, sondern die sieht das Objekt das erste Mal in dem Zustand, in dem es sich befindet, wenn du fertig bist mit der Sanierung und kann direkt auf dieser viel viel höheren Bewertung dir das Geld geben, richtig? Und äh dadurch, dass es keinen Kaufpreis gibt, also ich habe immer das Gefühl, die Banken wollen schon gerne finanzieren und scheitern dann an ihrer Marktfolge.

Die Marktfolge sagt zur Zeit Kaufpreis - 10 %. Dort fängt die Diskussion an. Wenn es aber diesen Kaufpreis nicht gibt und wir sind rein in der Umschuldung, hat's auch der Finanzierungsvermittler am äh Schreibtisch vorn viel viel leichter in der Marktfolge eine höhere Finanzierung durchzudrücken.

We im Zweifelsfall wirklich einfach nur der Ertrag angeschaut wird oder ähnliches, ne? oder Vergleichsobjekte angeschaut werden und eben nicht genau der Preis. Genau.

Okay. So. Und jetzt ähm das war z.

B. auch so, dass ich ein Teil für dieses Denkmalobjekt vorfinanziert habe. Ähm, weil die die Bank wollte das äh 6% Zinsen haben auf diese Förtersumme, diese 1, 3 Millionen.

Ja, und äh die habe ich halt erstmal vorfinanziert, weil ich natürlich mir selber viel günstiger in Darlin gebe. Bei dieser Villa, in der wir sitzen, habe ich es auch so gemacht, habe ich den Kaufpreis und die Sanierung finanziert und habe mir erst dann ein Darlehen geholt. Mhm.

So, und machen mal folgenden Fall. Weil das eine schöne Zahl ist, nehmen wir mal an, ich schulde aber immer im Bereich der Vermietung und Verpachtung meiner Holding im Schnitt 2 Millionen Euro. Mhm.

Ich habe ein Darlin vereinbart mit meiner Holding. Wie gesagt, ich nenn es Admin des Darlen. Meine Holding schießt mir jetzt die 2 Millionen Euro vor.

Mhm. Und auf den 31. 12.

, wenn die Buchhaltung dann für den 31. 12. gemacht wird, berechnet quasi das Buchhaltungsprogramm ha genau tagenau, wie viel Zinsen ich hätte zahlen müssen.

Das ist für mich super entspannt, weil ich nicht ähm weil ich nicht dieses ich muss immer in Darlehensvertrag machen mit Fälligkeit und Raten und so so ein Admin des Darlins so eine Verrechnungskontovereinbarung und meine Holding überweist das immer nur an z. B. das Projekt Königste dort auf das Baukonto oder an das Projekt hier für die Villa Baukonto unter dem unter dem äh Dings Aufstockung dain unter dem Verwendungszweck.

So und was dann passiert zum 31. 12. werden genau die Zinsen ausgerechnet, ich muss die nicht zahlen, sondern die werden innerhalb der Holding als Zinsen gebucht, aber auf den Darleinsbetrag aufgestockt, ne?

Million die Forderung meiner Holding gegen mich erhöht sich dann auf 2 60 000 immer um den Zinsbetrag. Um den Zinsbetrag und das nennt sich Novation. Ja, ich schulde das Geld aus einem anderen Rechtsgrund und das Finanzamt interpretiert es so kann jeder nachlesen.

Hinweis 11 Einkomsinweise. Das Finanzamt interpretiert diese Innovation so, als hätte ich die Zinsen gezahlt und sofort wieder erstattet bekommen. Und deshalb setze ich quasi massive Zinsen an bei mir im Privatvermögen, für die ich nie Geld ausgegeben habe.

Mhm. Ich muss da natürlich irgendwann den höheren Betrag an meine Holding tilken, aber dadurch, dass ich bei der Bank ja teilweise 105% Finanzierungen bekomme im Rahmen dieser Umschuldung, sind dann die Zinsen immer schon mit drin. Und das ist so eine Sache wieder.

Ich habe jetzt mit diesem Beispiel den 2 Millionen und den 3% ja, habe ich mein Einkommen um weitere 60. 000 € gedrückt. 3% Zins jetzt gerade, ne?

Ja. Ja. 3% Zins genau.

Ich habe mein Einkommen weitere 60. 000 1000 € gedrückt ohne einen Cent für Zinsen ausgegeben zu haben. Und das ist das wunderschöne Spiel, zu dem ich alle nur einladen kann hier.

Dieses Spiel heißt äh Cashflow hoch und Steuer runter. Ja, ja, ja, ja, ja. Großartig.

Ähm, lass mal jetzt jetzt Basics, dass man sich also überhaupt Geld aus seiner Holding ja leid. Warum sollte man das tun? Also, wir haben das auch schon getan und dann kann man später entscheiden, ob man noch einen Weg findet, die Steuerlos zu werden.

Aber erklär mal, was das überhaupt für ein Instrument ist. Ja, also meine Holding ist die Muttergesellschaft all meiner meiner operativen Gesellschaften und in der Holding äh laufen die jährlichen Erträge über Gewinnausschüttung zusammen. Also die Dokter Gesell versteuern quasi ihren Gewinn, schütten den dann in die Holding aus und dort kommt er erstmal steuerfrei an.

Ist also meine Sparbüchse. Mm. Und die ist genau dafür da.

um die Tochtergesellschaften, die einzelnen Projekte oder mir privat, wenn ich ein Vermietungsobjekt mache, mich dort mit ähm mich dort mit Liquidität auszustatten. Also, ich habe äh Stefan angerufen äh vor ein paar Monaten. Ähm also man hat ja man verdient Geld als Unternehmer, das Land in der Holding, das hat man nicht auf dem Privatkonto.

Da habe ich zu Stefan gesagt, also ich äh kaufe jetzt ein Eigenheim, bin auch sehr zuversichtlich, was die Finanzierung anbelangt. Ich habe auch ein mündliches Go von der Bank, aber ich habe kein kein Darlehinsvertrag bisher und ich gehe jetzt zum Notar. Ich will nur sicherstellen, dass wenn nachher der Kaufpreis fällig ist und irgendwas komisches passiert mit der Finanzierung, wovon ich nicht ausgehe, dass ich das im Zweifelsfall bezahlen kann, könnte ich von meinem Privatkonto nicht, aber dann kann ich mir Geld leihen aus meiner Holding, um zumindest mal kurzfristig Liquidität zu haben, ne?

Ja, genau. Also so komme ich dann an das Geld schon ran, aber das ist dann nicht ausgeschüttet. Darauf wird auch keine Steuerfällig, weil ich schulde das Geld ja der Holding zurück, aber in dem Moment, wo jetzt irgendwie die Holding würde mir die Schulden erlassen, dann wär es 25%, dann wär es 25% Kapitaler Tragstu dann kann man das kann man auch super nutzen, wenn man z.

B. weiß aus irgendeinem Grund, keine Ahnung äh ist übrigens nicht passiert zum Glück. Die das große Sanierungsprojekt mit den Ausgaben, die ich in der Steuer vollgelten machen kann, das kommt erst in 3 Jahren.

Das Geld für das Projekt hole ich mir übrigens von der Bank, die Liquidität, ne? Also, haben wir schon oft drüber gesprochen. In dem Moment habe ich dann steuerliche Verluste, ohne dass ich Liquidität brauche eigne.

Bis dahin Geld, dass ich privat zum Leben haben möchte, schütte ich mir nicht aus oder zahle ich mir nicht als Gehalt, sondern gebe ich mir als Darlehen. Und im dritten Jahr, wo ich dann die ganzen Kosten habe, die ich wirklich steuerlich gelten machen kann, in dem Moment äh mache ich dann eine Ausschüttung, die mit der bisherigen Darlehnsforderung verrechnet wird, ne? Und in dem Moment löse ich das quasi alles auf.

Es wird in dem Moment wird's erst zu einkommen bei mir, dass ich steuerlich mit den Verlusten verrechnen darf, auf die ich dann aber keine Steuern bezahle, weil ich bin jetzt in dem Jahr, wo die Verluste sind. Soig. Und das äh damit kann man quasi perfekt steuern, in welchem Jahr man eigentlich welche Größe von Einkommen hat, ohne dass das bedeutet, dass man in den anderen Jahren keine Liquidität bekommt aus dem eigenen Unternehmen, das halt dann nur ein Darlin vorübergeht.

Das ist halt das Schöne, das ist auch für mich so bisschen unternehmerische Freiheit, dass du daher über dieses Timing bist und das ist auch die Diskussion vielleicht aus dem letzten Video mit der aus dem letzten Podcast mit der VV GmbH. Wer sagt denn, dass ich das Geld rausnehmen muss, wenn ich noch im echten Arbeitsleben bin? Ja.

Ja. Ja. Wenn ich mir als Rentner Ehepaar, ne, äh dann jedes Jahr aus der VV GmbH oder wo ich da das Geld gesammelt habe in der Struktur als Renterepar jedes Jahr bei einer was die haben allgemeine sehr sehr geringe Rente, ne?

Wenn du dir da jedes Jahr noch 100. 000 € dazu ausschüttest, wovon du nur 60. 000 besteuert besteuen musst, womit die meisten immer noch nicht im Spitzensteuersatz sind, dann bist du ein ganzes Stück unter diesen 25% Ausschüttungsbelastung und dann kannst du quasi auch diesen diesen, soll ich mal, diesen Effekt weiter ausnutzen, dass du äh diese, also diese Steuer auf weite weite Teile streckst, bis nämlich deine Progression weit unten ist.

Schön, dass darf ne ich wollte sagen schön, dass du gerade noch mit der VVG mal gesagt hast, weil das ist auch so gedanke. Ich also die meisten die ja zuhören werden Angestellte sein. Wir wissen das auch viele Unternehmer zuhören, aber der Angestellte wird ja auch zum Unternehmer, wenn er Immobilien in solche Strukturen kauft und dann eröffnen sich halt solche Gestaltungsmöglichkeiten.

Und jetzt verrate ich euch noch eine ganz verrückte Sache, über die man mal nachdenken muss. Stellt euch mal vor, ich mache eine Sanierung privat und ich will ja meinen eigenen Cashflow nicht mindern und diese private Sanierung, dieses Geld gibt mir die Holding. Leistung 150.

000 € gibt die mir die Holding. Ich erziele einen steuerlichen Verlust von 150. 000.

Mhm. Dieses Geld, was mir die Holding gibt, um diesen Verlust zu finanzieren, führt gleichzeitig dazu, dass ich mir aus der Holding 250 steuerfrei ausschüten kann. Teileinkünfte Verfahren.

Passt jetzt, jetzt wird's krass. Also, ich nehme es. Also, ich habe jetzt eine Sanierung, nehmen wir mal, ich brauche dazu gar keine Bank.

Jetzt schon verstanden. Ja. Äh 100, also ich nehme 150.

000 € raus und diese Lücke von 150. 000 1000 € sorgt er dafür, dass ich mir rein theoretisch ein zusätzliches Einkauf von 150 000 gönne und weil nur 60% der Ausung genau das heißt also mit der Sanierung das kann ja immer so die mir die Holding bezahlt habe ich am Ende 100. 000 € mehr in der Tasche aus der Gesellschaft raus.

Das kann ich ja immer so machen, oder? Also, weil ich habe ich habe ja gerade vorhin waren wir an dem Punkt, wo ich sagte, du kaufst dir jetzt deine Bruchbude, ja, äh und dann musst du privat ja das Geld auf dem Konto haben, um die Bruchbude zu sanieren. Musst du gar nicht, richtig.

No, es ist trotzdem gut, wenn man das mit einer Bank finanziert, ne? Du kannst aus, aber die Holding finanziert dir quasi mit diesem Verlust noch die eigene steuerfreie Ausschüung von dem 1,66 faachchen hinterher. Ja.

Ja. Groß. Ja, ich ich habe gerade noch überlegt, was lass mal sagen, da gibt's eine Holding, die hat irgendein Rundenbetrag, die hat 10 Millionen Euro.

Das ist alles, was sie hat. Wenn sie das jetzt einfach an mich ausschüttet, dann kommen bei mir nur 7inhb Millionen an, sagen wir mal Kapitalertragssteuer irgendwie, ohne dass ich jetzt, ich habe jetzt gerade nichts, was ich dagegen tun kann. Wenn sie mir die 10 Millionen leid, kommt 10 Millionen bei mir privat an.

Jetzt habe ich aber leider die Zinsen nicht, um jedes Jahr Zinsen auf 10 Millionen zu bezahlen. Also sag, ich möchte das bitte anschreiben. Also Inovation hast du es gerade genannt.

Ja. Also kann ich das denn bis endlich in unendliche machen? Also kann ich irgendwann schuldigt der 10 Millionen ursprünglich plus 10 Millionen kumulierte Zinsen.

Ich zahle niemals irgendwas geplantermaßen bis ich irgendwann ins Grab gehe und dann sterbe ich einfach mit unendlichen Schulden meiner eigenen Holding gegenüber und was was passiert dann, wenn man die Schulden würden in die Erdbase erstmal fallen? Also da würde ich allen Leuten empfehlen, nehmt das nicht an, würde ich quasi in mein Testament reinschreiben. Wer auch immer drüber nachdenkt, das ist keine gute Idee, tut's nicht.

Ich habe gut gelebt, aber nur von Darlehen. Aber aber was würde dann passieren? Das würde sich dann mit meinem Tod in Luft auflösen, dieses Problem.

Ja, so dass ja keine sippenhaft gibt mehr in Deutschland ist, glaube ich nicht, dass die Schulden dann auf die Erben übergehen. Ja, das ist ja geil. Also dieses diese Novation ist jetzt nicht, dass es nicht etwas beschränkt nicht beschränkt auf ein zwe Jahre oder so, sondern ich kann mir Geld schon auch über eine längere Zeit quasi auf das Darlehen drauf schlagen.

Ja, wenn ich denn irgendwie zumindest mal jetzt also Spaß beiseite aber sag ein mittelfristigen Plan habe, wann denn privat diese Liquidität dann zur Verfügung steht. Richtig. Genau.

Hm. Das ist äh keine schlechte Sache. Also ja, weil das ja, weil das ja umgekehrt, das führt ja dazu, dass ich andersherum sind die Zahlen sehr groß, aber auf dem Darlehnsweg nur 7inh Millionen Euro in der Holding benötige, damit sie privat ankommen.

Und die anderen zweieinhalb Millionen, die könnten ja in der Holding weiter arbeiten und erwirtschaften ja deutlich mehr Erträge in der Holding und Überschüsse äh als das an Zinsen auf die äh auf den Rest kostet wahrscheinlich, ne? Ja, also ich meine, wir kommen locker auf Eigenkapitalrenditen von 20 % aufwärts mit dem, was wir in der Holding machen. Und wenn ich aber nur 3% bezahlen muss an Zinsen auf die Holding, macht das viel mehr Sinn statt der Kapitaltragsteuer das Geld in der Holding weiterarbeiten zu lassen und relativ großzügig auch über Jahre hinweg mit darin mal zu arbeen.

Ja, und du bist ja, also du meinst jetzt, dass du deiner Holding, du machst zwar die Ausschüttung, lässt aber das Geld drin liegen, ne? H richtig verstanden oder? Nee, ich meine jetzt die nächsten 5 Jahre das Geld, was ich privat zum Leben haben möchte, lasse ich mir von meiner Holding nur als Darlehen auszahlen und nicht ausschütten.

Und ich geb es aber knallhart aus für Konsum. Ich verkonsumiere Geld, dass ich mir nur geliehen habe. Mache das aber absichtlich, weil ich sage, dafür bleibt die gesamte Kapitalertragssteuer, die ich mir spare, in der Holding liegen, die da arbeiten kann.

Ja, okay. Und darüber entsteht eigentlich so viel mehr Geld, dass das lohnt sich für mich dann irgendwann diese Zinsen, die ich noch aufsumiere, dass ich die dann halt noch mit ablösen muss. Ich hatte das letztes Jahr so gemacht.

Ich hatte ja, also letztes Jahr ging ja bei mir die Letztes Jahr ging ja bei mir die Denkmalabschreibung los, ohne dass Mieteinnahmen schon dagegen standen. Da hatte ich quasi 50. 000 Bankfinanzierten Verlust.

Da hatte ich äh wieder eine Sanierung Privatvermögen 100. 000 1000 Bank finanziert und dann habe ich noch so ein Investitionsabzugsbetrag gezogen. Ich hatte also im Privatvermögen 350 000 € Verlust und äh weil ich das hab kommen sehen und das habe ich auch also auf auf drei Jahre hingearbeitet und dieses so allokiert in einem Jahr ähm hatte ich dann Ende 23 beschlossen, dass ich 24 kein Geschäftsführergehalt bekomme.

Damit war Ausgangssituation null 350 Verlust und da konnte ich mir ähm 700. 000 1000 € ausschütten. Mit ungefähr Steuerbelastung von 1,6% auf die Ausschüttung.

Und weil ich das wusste, ich hatte auch ein Teil meines privaten Hauses quasi als Starlin aus der Holding bezahlt, habe ich mal 150 rausgenommen. Das konnte ich halt damit verrechnen. Ja.

Und äh hab es jetzt quasi steuerfrei da rausbekommen. Ja. Mhm.

Also wem der Martin jetzt auch sehr leid tut aufgrund seiner extrem hohen Verluste, äh tut ihm eingefallen und kommt in ein schönes Webinar. Nein, wir haben ein ganz tolles Webinar mit Martin aufgesetzt. Da geht's nicht nur um dies Thema, sondern um alles, was man an Steuern sparen kann als Immobilieninvestor.

Also von VV, GmbH über Holdings Ehegarten, Schaukel, Restnutzung 15% Regel strukturiert mit Bildern, dass man es wirklich nachvollziehen kann, ne? Das ganz genau, also richtig cool Seminar, das ist live 100% kostenlos gibt drei Termine. imation.

de/steuerwebinar, da können euch anmelden, dann freuen wir uns auf euch. Vielen Dank, Martin.