Os 8 Maiores Erros em Contratos de Compra e Venda de Imóveis: Corretor evite ARMADILHAS

Olá! Seja bem-vindo ao meu canal do YouTube. Eu sou  Camila Fernandes, advogada e atuo exclusivamente com Direito Imobiliário.

No vídeo de hoje eu vou  falar com você, corretor de imóveis. Vou explicar os maiores erros que o corretor de imóveis comete  no momento que ele está elaborando o contrato de compra e venda. Esse vídeo ele não tem objetivo  de ensinar você, corretor de imóveis, o passo a passo ou como elaborar o contrato de compra e  venda.

Porém, eu vou falar os principais erros cometidos pelo corretor de imóveis para que, a  partir do momento que você assistir esse vídeo, você não cometa mais esses erros na elaboração  do contrato de compra e venda. Mas antes eu quero pedir para você que não é inscrito aqui no canal,  que tem interesse nesse tipo de conteúdo, voltado para a área do Direito Imobiliário, não deixa  de se inscrever no canal, ativar o sininho das notificações, porque assim YouTube vai entender  que esse tipo de conteúdo é relevante para você e te avisa de todos os novos vídeos que eu estiver  disponibilizando aqui no canal. Então, vamos lá para o vídeo de hoje.

Quais são os maiores erros que  o corretor de imóveis comete no momento que ele está elaborando o contrato de compra e venda? Bom, o  primeiro erro que eu quero falar aqui para vocês é a qualificação das partes. É um ponto muito simples,  mas que, na prática, eu já fiz várias revisões de contratos encontrei esses erros.

E são erros que,  realmente, podem trazer responsabilidade civil para o corretor de imóveis. Que é qualificar as  partes da forma correta. E aqui quando eu falo as partes, mais atenção nas partes que são vendedoras,  porque?

Por que se você fizer um contrato de compra e venda no qual você qualificar as partes faltando  uma das pessoas que é parte legítima para vender aquele imóvel, você pode estar elaborando um  contrato anulável. E trazendo prejuízo para o teu cliente você, corretor de imóveis, pode ter que  indenizar o teu cliente por esse prejuízo, oriundo da elaboração de um contrato de compra e venda.  Então, olha como é importante você ter a certeza de quem é parte legítima para vender aquele  imóvel.

Como que você, corretor de imóveis, vai saber isso? Vendo a matrícula do imóvel atualizada  e também vendo a certidão de estado civil da do vendedor, se for pessoa física, atualizada também.  Ou se for pessoa jurídica, certidão simplificada com contrato social.

Certidão simplificada  também atualizada. É dessa forma que você vai ter certeza, olhando esses documentos, de quem é a parte  legítima para assinar pela venda daquele imóvel. E quando a gente fala em qualificação das partes é  obrigatório todas as partes que precisam assinar uma Escritura Pública de Compra e Venda, para  vender um imóvel, assinarem também o contrato de compra e venda, tá?

Sob pena de fazer um contrato  anulável e, como eu disse, você, corretor de imóveis, responder por isso. Outro detalhe muito importante  que o corretor de imóveis acaba deixando passar na questão da qualificação das partes. É quando o  vendedor ele é solteiro.

Hoje nós temos que tomar muito cuidado com a questão da venda de pessoas  solteira, porque? Talvez aquela pessoa, civilmente, ela realmente seja solteira, mas você precisa  qualificar lá no contrato aquela pessoa como solteira e mencionar se ela declara que convive  ou não em união estável. Porque hoje você sabe que a união estável ela se iguala ao regime de  casamento da comunhão parcial de bens.

Então, você precisa, obrigatoriamente, coletar assinatura  da convivente ou do convivente se aquele vendedor, solteiro, conviver em união estável. Então, tome  cuidado com esse detalhe, quando a gente fala em qualificação das partes. Infelizmente, na prática,  quando eu faço revisões de contrato eu vejo muito corretor de imóveis elaborando o contrato com a  qualificação de forma errada.

Um ponto importante e que muitos corretores acabam falhando no momento  de elaborar no contrato de compra e venda e é um erro que eu quero falar aqui para vocês, para que  você não cometa esse erro quando estiver elaborando o contrato para o teu cliente. Que é valor e prazo  de pagamento. "Ah!

Camila, mas isso é o mais importante a gente sempre coloca valor tudo certinho. " É,  realmente, você sempre coloca o valor, mas e o prazo? Será que você toma cuidado com o prazo de  pagamento?

Olha só, gente, o quanto é importante o prazo de pagamento, porque é com o prazo estipulado  no contrato, que você consegue verificar quando o comprador vai estar inadimplente com aquele  pagamento. Infelizmente, na prática, eu pego muitos contratos, para fazer revisão, quando a  situação tá com problema, que o comprador não pagou ou o vendedor não entregou o imóvel na data  correta, enfim. E quando eu vou verificar a questão de valores e prazo de pagamento, muitas vezes,  está lá somente o valor sem o prazo do pagamento.

E também isso é muito comum de acontecer quando  o parte do pagamento ele vai ser feito mediante financiamento bancário. Muitas vezes a pessoa  qualifica lá os vendedores, coloca valores e como vai ser o pagamento. Aí lá como vai ser o pagamento  menciona que 100 mil reais vai ser dado de entrada e 500 mil vai ser mediante de financiamento bancário,  mas não coloca o prazo desse financiamento bancário.

Então, como é que você vai colocar o  comprador como inadimplente, se ele demora para conseguir o financiamento bancário, se você não  mencionou o prazo de pagamento daquele valor que vai ser mediante de financiamento bancário. Então, é  importante você tomar cuidado com esses detalhes e sempre verificar valor com prazo de pagamento.  Outra coisa muito importante no contrato de compra e venda e que muitas vezes é cometido erro,  é com prazos de outorga de escritura e prazo de de posse.

Gente, isso aqui é fundamental ter num  contrato de compra e venda. Quantos contratos eu já revisei em que não tinha o prazo que iria  ser outorgado Escritura Pública de Compra e Venda, pelo vendedor, e não tinha o prazo que iria ser  feita a Transferência da Posse para o comprador. É obrigatório você mencionar os prazos.

Pois é o  contrato de compra e venda que vai fazer o pacto entre as partes. Então, se alguém não cumprir com  alguma obrigação, naquele contrato, é assim que a pessoa pode discutir o seu direito judicialmente.  Então, você, corretor de imóveis, quando você mencionar a questão da Escritura Pública de Compra  e Venda, não mencione somente com o comprador vai ser obrigado no ITBI, no FRJ, nos encargos que  envolvem a transmissão de propriedade, mas mencione também qual vai ser a data de outorga da  Escritura pública de Compra e Venda.

Qual o prazo o vendedor tem para outorgar a Escritura Pública de  Compra e Venda para esse comprador. Coloque também o prazo de transferência de posse. Quando vai ser transferida posse para aquele comprador.

Essas coisas elas não podem faltar em um contrato.  Os prazos são importantíssimos para que as partes consigam cobrar a obrigação uma da outra. Então,  sempre quando vocês abrirem o espaço para falar da outorga da escritura ou até mesmo de contrato  de financiamento, qual o prazo para assinar o contrato de financiamento, tudo isso precisa ser  mencionado prazo, lá no contrato de compra e venda.

Um outro erro que eu vejo bastante na elaboração  de contrato de compra e venda, é a questão da penalidade contratual. Legalmente, pessoal, a gente  não pode ter duplicidade de penalidade sobre pena de nulidade contratual. Nulidade de uma das penalidades, de uma das  cláusulas.

É muito comum, infelizmente, de ver esse erro em contrato de compra e venda. Muitas vezes a  pessoa vai fazer o pagamento de sinal com arras, é mencionado com aquele sinal é como arras, pagamento  de arras, e aí, lá embaixo, em alguma cláusula do contrato, se coloca ainda a penalidade de cláusula  Penal, de 5 , 10 de 15%. Não é possível cumular, no contrato de compra e venda, penalidade de  arras com penalidades de cláusula penal.

Você tem que optar entre uma e outra. E é importante  sempre que você tá elaborando o contrato você verificar qual das penalidades, se é o arras ou  se é cláusula penal vai ser mais viável para as partes naquele contrato, naquela negociação. Então,  tome muito cuidado para você não fazer aí duplicidade de penalidade e o teu cliente, muitas vezes,  ficar lesado, porque uma dessas cláusulas vai ser nula, se discutido esse contrato judicialmente.

Uma  outra questão muito importante e que infelizmente quase não se vê na prática, é mencionar no contrato  de compra e venda todos os pactos que as partes fizeram. O contrato de compra e venda ele serve  justamente para que se uma das partes não cumprir que foi pactuado, que ele seja executado judicialmente, a  pessoa seja obrigada, judicialmente, a cumprir o que foi pactuado. Quantas vezes já chegou, aqui no  escritório, situações de que as partes acordaram determinada situação tá lá, em conversas às vezes  de WhatsApp, tem vezes que nem está em WhatsApp, tá só em ligação, mas quando assinaram um contrato não  mencionaram aquelas obrigações.

E aí, como que fica se aquilo não foi mencionado no contrato de compra  e venda? Então, tudo que for pactuado em mensagem de WhatsApp, em conversa por telefone, conversa  pessoalmente, precisa constar no contrato para que é essa obrigação ela seja executado, seja possível  de se pedir a obrigação de fazer judicialmente, caso uma das partes não cumpra com essa obrigação.  Então, você, corretor de imóveis, que estiver elaborando o contrato de compra e venda, tudo o  que as partes pactuaram, o que você falou que o vendedor ia fazer, que comprador iria assumir, coloque  lá no contrato de compra e venda.

Tome cuidado com isso, porque senão depois as partes aí podem  colocar essa responsabilidade sobre você, corretor de imóveis, por não ter incluído essas situações lá  no contrato, tá? E um ponto bem importante também de falar aqui para você. Na verdade não é um erro  também, mas é uma falta, uma inércia lá no contrato, muitas coisas do que eu falei aqui  no vídeo não são erros, mas são faltas também, de menções em contrato, que a gente olha isso como  erro é a falta.

De assinatura de duas testemunhas lá no contrato de compra e venda. Muitas pessoas  acabam não colocando duas testemunhas para assinar o contrato também. "Ah!

Isso o contrato vai ser nulo? "  Não. O contrato não vai ser nulo pela falta de duas testemunhas.

Porém, o contrato com assinatura de  duas testemunhas, desde que ele esteja elaborado de forma correta, ele torna-se um título executivo,  ou seja, se o comprador ele não efetuar o pagamento, eles tiverem inadimplente, isso desde que o  prazo energia correto, conforme eu mencionei lá no início do vídeo a importância de colocar  valores e prazos de pagamento, é possível que o vendedor ele execute aquele contrato. Tornando  essa medida judicial muito mais célere do que uma ação de conhecimento para reconhecer aquele  débito e depois executar aquela sentença. Então, é importante você tomar esses cuidados, isso para a  questão de proteger os teus clientes comprador e vendedor e para uma segurança jurídica tua como corretor de  imóveis.

Espero que esse vídeo tenha contribuído para você, se você gostou não deixe de curtir  aqui. Se ainda ficou alguma dúvida comenta aqui nos comentários, que assim que possível eu vou te  responder. Um abraço e até o próximo vídeo.