Les 7 schémas de SCI expliqués avec MONTAGE de HOLDING 🔧

Salut, c'est Patrick de Dougs. Aujourd'hui, on va parler de quoi? Eh bien, on va parler de montage de société civile immobilière exactement.

Et combien il y a de montage? Eh bien 7, on va parler de 7 montages de société civile immobilière avec des montages de sociétés holding. Tu es prêt?

Bon, écoute, c'est super simple et on va te l'expliquer directement en image. Premier point. Premier schéma possible de société civile immobilière c'est lorsque deux personnes physiques détiennent une société civile immobilière.

Ça ressemble à ça, très exactement. Bon, rien d'exceptionnel et donc du coup, c'est comme fiscalement, si la société n'existait pas. Pourquoi?

Parce que la société civile immobilière étant transparente fiscalement et se mariant avec des personnes qui sont au dessus, c'est-à-dire des personnes physiques, c'est leur régime au niveau de leur impôt qui va fonctionner. Donc du coup ça fonctionnera soit par exemple avec du foncier ou du micro foncier. C'est aussi la chose la plus simple.

Petit détail également, je rappelle qu'une société civile immobilière ne protège pas le patrimoine des associés. Pourquoi? Parce que tout simplement, il y a bien le mot société qui signifie en fait que c'est un contrat entre plusieurs, mais par contre c'est totalement transparent d'un point de vue protection juridique.

Pourquoi? Parce que tout simplement, on n'est pas dans une société commerciale comme une SAS ou une SARL qui sont des vraies protections et dans lesquelles on est responsable uniquement que sur nos apports. Là, dans une SCI, on est responsable indéfiniment sur les pertes et les manques effectivement que les banquiers pourraient avoir si la société venait à déposer le bilan.

Alors, fiscalement, je te l'ai dit, tu vas remplir une déclaration personnelle impôt sur le revenu si tu optes pour le régime du foncier, si tu en régime dans un micro foncier, si directement dans la déclaration, il suffit. Puis on a un abattement de 30 % et dans le foncier, il faut remplir une déclaration type 2044. Enfin, rien de très complexe.

Alors en fait une SCI à l'impôt sur le revenu, pourquoi est-ce qu'on nomme ça? Puisque comme il y une transparence totale, et bien c'est parfait pour les gens par exemple qui sont, qui ne sont pas mariés, qui ne sont pas pacsés, et dans lequel effectivement la crainte effectivement de voir disparaître l'un dans les cas des héritiers pour y remettre le survivant ou la survivante, effectivement dans une situation délicate. Généralement des montages des sociétés civiles immobilières sont quand même plutôt cool, d'autant plus effectivement si on fait un partage croisé.

C'est ce qu'on appelle de l'acte démembrement, usufruit, nue propriété. C'est plutôt pas mal. Et puis une SCI à l'impôt sur le revenu ça peut être sympa si on a envie d'opter notamment à l'impôt sur les sociétés.

Mais là encore, c'est pareil n'attendez pas trop parce que sinon ça n'offre aucun intérêt. Point effectivement positif, c'est que du coup, si on peut générer notamment des déficits fonciers ou si on a des régimes spéciaux notamment qu'on veut mettre en place avec les enfants, eh bien une SCU à l'impôt sur le revenu peut être assez sympathique. Bon point négatif, c'est que l'intérêt demeure limité.

Ça demeure limité par rapport à ce que j'ai dit. Parce que si le couple est marié sans contrat de mariage particulier, etc. Pourquoi s'enquiquiner avec une SCI à l'impôt sur le revenu?

Bon, ça reste à voir. Bon, on va passer à la deuxième étape. La deuxième étape, c'est supposons deux personnes qui détiennent cette fois-ci une société civile mobilière qui a opté à l'impôt sur les sociétés.

Je rappelle que la SCI à l'IS est une option définitive. Une fois qu'on passe à l'impôt sur les sociétés, on ne peut plus revenir à l'impôt sur le revenu et donc on suppose effectivement ce couple là qui détient une société immobilière qui a opté à l'impôt sur les sociétés. Et donc dans ces cas là, ce qui va changer, c'est bien évidemment que la fiscalité est fondamentalement différente.

Pourquoi elle est fondamentalement différente? Parce que tout simplement, à la différence d'une SCI à l'IR où en règle générale, sauf cas rarissime, on est tout de suite imposable et bien là, dans un système, on va dire avec une rentabilité normale, je ne parle pas de rentabilité 15 ou 20 % comme on voit parfois sur des vidéos YouTube, on n'a même plus besoin de travailler, en suffisant, même même pas, en empruntant simplement de l'argent. Là, dans le monde réel, c'est-à-dire celui qui est commun à 99 %, effectivement, des Français, eh bien la rentabilité, ce sont des taux qui ne sont pas exceptionnels.

Moralité de l'histoire eh bien on se retrouve grâce au système d'amortissement des biens et grâce au système de passage directement en charge notamment des frais de notaire et des frais d'agence. Eh bien, il est quasi impossible de payer des impôts pendant quinze ans. Alors jamais au niveau de l'impôt sur le revenu, sauf si la SCI dégage suffisamment d'argent pour avoir des dividendes, dans ces cas là, on sera imposable sur les dividendes.

Mais pour le reste, effectivement, la société civile immobilière devra payer son impôt sur les sociétés, sur le bénéfice. Mais comme je l'ai expliqué, grâce au système d'amortissement, grâce au système de charges, de frais de notaire, etc, il est quasi impossible de payer de l'impôt sur les sociétés. Moralité de l'histoire pour quelqu'un qui cherche à construire son patrimoine, la société civile immobilière à l'impôt sur les sociétés, c'est plutôt pas mal.

Et donc, qu'est-ce qu'on fait? D'un point de vue fiscal, on va faire une déclaration type 2065. Et donc il faut savoir effectivement que la compta devient obligatoire.

D'ailleurs, dans une société civile immobilière à l'impôt sur le revenu, je ne peux que recommander de tenir au moins un bout de comptabilité et au moins une assemblée générale. Là, dans une déclaration dite 2065, la comptabilité devient obligatoire. Alors, ça coûte pas très cher.

Si vous êtes intéressés, sur Dougs on a une proposition à vous faire. Et donc ce que j'indiquais, d'un point de vue fiscalité, pas d'impôt sur le revenu, ça c'est sûr, sauf pour les dividendes. Et au niveau effectivement, fiscalité, on payera très peu, très peu d'impôt sur les sociétés.

Bon, il y a un point négatif quand même pour une SCI à l'impôt sur les sociétés, c'est que le système de calcul des plus values va devenir négatif. Pourquoi c'est négatif pour les personnes? Parce que tout simplement, on calculera la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable, c'est-à-dire la valeur diminuée des amortissements.

On enlèvera également la moins value restante ou le déficit restant. Et tout ça sera calculé comme étant la plus value qui sera imposable au niveau de l'impôt sur les sociétés. Et ça, ça peut soulever une difficulté en cas de très grosse plus value.

Alors faut pas non plus s'inquiéter parce que vous pouvez aussi mettre plusieurs biens immobiliers à l'intérieur de votre société civile immobilière qui eux, généreront aussi du déficit. Moralité de l'histoire on peut quand même amortir le choc. Mais bon, il faut le savoir, ce n'est pas exceptionnel au niveau lorsqu'on fait justement une cession du bien immobilier.

Troisième schéma, c'est lorsqu'une personne physique et une SAS détiennent une société civile immobilière à l'impôt sur les sociétés, ça ressemble à ce genre de chose. Donc on a le couple et la SAS à l'impôt sur les sociétés détient une SCI à l'IS. Je rappelle que dans une SCI il faut être au moins deux et donc bon ben voilà, ça c'est un système qui peut très bien fonctionner.

Et comme je le dis, faites attention à la répartition des parts. Pourquoi? Parce que supposons effectivement que la SAS à l'impôt sur les sociétés détient, enfin le couple détient 100 % d'une SAS à l'IS.

Je ne peux que recommander de mettre un gros pourcentage pour la SAS à l'IS, pour qu'elle puisse détenir la SCI, pour une seule raison. Une seule raison, c'est que tout simplement, lorsqu'il s'agit de donner de l'argent à la SCI, eh bien un schéma comme celui-ci va être très fluide parce que la SAS a un intérêt. Mais imaginez que ce soit le contraire.

C'est-à-dire que le couple détienne 99 % de la société civile immobilière et 1 % et que la SAS IS détiennent 1 %. Pourquoi est-ce que la SAS viendrait à mettre de l'argent en détenant qu'un seul pourcent? Donc là, faites très attention à ce genre de schéma.

Arrangez-vous pour que ce soit la SAS qui détiennent le plus pour qu'elle puisse mettre plus d'argent. Sinon on va se retrouver dans un risque effectivement soit d'abus de biens sociaux ou de risque de prêt d'argent effectivement auprès des associés de façon indirecte, ce qui est formellement interdit par la loi. Quatrième possibilité, c'est lorsque deux sociétés détiennent une société civile immobilière à l'impôt sur les sociétés.

Donc là, c'est un schéma ultra classique qu'on peut trouver. Bon, le petit problème, c'est que ça permet pas de sortir de l'argent personnel ou presque, il suffit de remonter dans ces cas là, de l'argent de la SCI à l'IS vers les sociétés et des sociétés, les remonter directement sous forme de dividendes auprès des associés. Ce sera plus simple si la société au dessus est une SAS, pour une SARL, on sait que c'est un peu plus compliqué puisqu'on risque de payer un peu plus d'argent du fait que le risque que ce soit assimilé à des salaires, notamment au niveau des charges sociales.

Cinquième possibilité c'est deux sociétés qui détiennent cette fois-ci une SCI transparente. Oui, dans ces cas là, la SCI peut très bien être transparente. La plupart des gens pensent qu'on est obligé de passer dans l'impôt sur les sociétés.

C'est vrai, notamment lorsqu'on fait du meublé. Mais si on ne fait pas de meublé et qu'on détient un bien professionnel, tout simplement, soit pour le louer, à la société, soit carrément des appartements qu'on loue en nue. Et dans ce cas là, on peut rester à l'impôt sur le revenu.

Le problème, effectivement, ce n'en est pas véritablement mais du coup, fiscalement parlant, eh bien la nature effectivement des propriétaires va faire qu'on va tenir une comptabilité d'engagement comme si elle était à l'impôt sur les sociétés, et on va tenir compte des amortissements, on va tenir compte des charges, on va tenir compte de tout. Ce n'est plus des revenus fonciers qui s'appliquent, c'est bien un calcul de BIC. Et du coup, eh bien, on va remonter soit du déficit, soit du bénéfice.

Voilà, c'est aussi simple que cela. C'est souvent un petit peu plus de déficit que de bénéfice mais encore une fois de plus, ce qu'on récupère plus rapidement grace à du déficit, eh bien on ne pourra plus le remettre à l'intérieur de la SCI à l'impôt sur le revenu puisqu'elle sera passée directement au niveau de l'IS. C'est le régime de la transparence fiscale.

On arrive à la sixième, sixième schéma. C'est une société IS et une personne physique détiennent une SCI transparente. Ouah!

Ouah! Ouah! Oula, ça commence à être compliqué.

Pourquoi? Parce que cette SCI transparente, comme je l'ai expliqué tout à l'heure, va prendre effectivement d'un point de vue fiscal, la nature de chacun. Or, d'un côté, je vais avoir la famille qui est en revenus fonciers, d'un côté je vais avoir la société qui est dans un système de comptabilité d'engagement.

Moralité de l'histoire eh bien, je vais avoir un mix entre une comptabilité d'entreprise et une compta de trésorerie façon revenus fonciers. Autant dire effectivement que ça soulève une complexité puisque là, on se retrouve avec une double comptabilité. Un truc très simple lorsqu'on est en société, on tient compte effectivement des factures qui ont été envoyées ou des factures à recevoir, même si on ne les a pas payées.

Alors, alors que lorsqu'on est en revenus fonciers, c'est un système encaissement décaissement qui fonctionne. Et comme je l'expliquais tout à l'heure, d'un côté on va tenir compte des amortissements et de l'autre on ne tient pas compte de l'amortissement. Autant dire que c'est un véritable bazar et on peut se trouver dans une situation de déficit pour l'entreprise et l'autre côté du bénéfice pour le dirigeant.

Comptabilité extrêmement complexe à tenir. Très bon, pas recommandé en règle générale. Bon allez, pour aller plus loin maintenant.

Pourquoi je dis ça? Parce que tout simplement, on peut très bien utiliser aussi sa propre société comme holding pour développer son patrimoine. Pourquoi est-ce que je dis ça?

Parce que voilà, soit on se retrouve dans un système comme celui-ci où vous avez d'une part toute la partie de la SASU à l'impôt sur les sociétés qui va donner des dividendes au dirigeant ou qui va donner des salaires. Et le problème effectivement, c'est qu'une grande partie de cet argent va partir soit à l'URSSAF, soit aux impôts, aux impôts avec la flat tax, avec les 30 %, à l'URSSAF notamment, si on se rémunère et on sait très bien que là, dans une SASU par exemple, on obtient 86 % de charges sociales sur le net reçu. Et pour un dirigeant style gérant SARL majoritaire, on se retrouve avec du 46 %.

Moralité de l'histoire si la personne effectivement veut remettre de l'argent lui à titre personnel parce qu'il veut détenir sa SASU à l'impôt sur les sociétés, ça coûte extrêmement cher. Donc il y a un schéma qui peut être beaucoup plus simple, qui est tout simplement celui-ci. Le dirigeant détient une SASU à l'IS et au lieu effectivement, que ce soit l'argent qui va aller vers lui, eh bien c'est la SASU à l'IS qui détient tout simplement la société civile immobilière.

Moralité de l'histoire pouf, plus de dividendes qui arrivent vers le dirigeant, plus effectivement d'argent qui est taxé du coup on économise la flat tax, on économise les charges sociales. C'est juste parfait. Alors maintenant, on peut choisir une situation un petit peu plus complexe.

Ah oui, j'oubliais juste une chose, n'oubliez pas que votre SASU à l'impôt sur les sociétés, si elle détient une société immobilière, encore faut il effectivement que les statuts le prévoit, notamment au niveau de l'objet social, donc prévoyez souvent une petite relécture et quelques modifications qui vont venir. Maintenant, si vous en faire quelque chose un petit peu plus complexe pour protéger son patrimoine. Parce qu'ici, dans cette situation là, il y a un petit problème, c'est que si la SASU à l'IS disparaît pour une raison x ou y, la SCI disparaît par la même occasion donc là vous perdez tout au passage.

Donc faites gaffe quand même si vous avez des sociétés qui peuvent présenter des risques parce que concrètement, ça viendra à vous coûter quelque chose. Et deuxième problème, si un jour vous voulez vendre votre SASU à l'impôt sur les sociétés tout en continuant de travailler, vous ne pourrez pas bénéficier et vous serez obligatoirement dans un système effectivement d'abattement de 30 %, de 70 % d'abattement avec 30 % de la flat tax en cas de cession de vos titres. Voilà pour c'est un truc que je voulais vous dire et donc un système, c'est de monter sa holding.

Pourquoi? Parce que du coup, la SARL la SARL effectivement à l'impôt sur les sociétés, du coup est détenue par une société holding qui verse de l'argent de la SCI. C'est-à-dire que de façon très concrète, on se retrouve avec une holding et deux sociétés.

C'est un système qui permet de se séparer de sa SARL à l'impôt sur les sociétés par exemple, parce qu'on veut la vente et dans ces cas là, on a 88 % d'abattement sur la plus-value, ce qui est plutôt pas mal. C'est un système aussi où si tout va mal dans la SARL à l'IS, on peut tout de suite scier la branche pour éviter la gangrène de tous les côtés. Et dans ces cas là, on conserve la holding et la société civile immobilière.

Et donc c'est pour ça que ça offre une meilleure protection, ça offre une opportunité en cas de cession. Forcément, ça coûte un petit peu plus cher au niveau du montage. Mais par contre, effectivement, pour la suite, c'est plutôt assez cool comme situation.

Et puis l'avantage effectivement de la holding qui détient tous vos biens et qui remonte de l'argent, c'est une opportunité pour pouvoir transmettre à ses enfants et d'avoir des montages effectivement qui vont permettre une meilleure transmission, notamment si on démembre les parts sociales ou les actions de la société holding qui reviendront directement aux enfants. C'est assez cool comme situation. Bah voilà, tout est terminé, j'ai plus rien à dire.

Si vous avez des questions, n'hésitez pas à les poser directement en commentaire. Je vous souhaite le meilleur. Bye bye bye!