E aí pessoal tudo bem vamos continuar a nossa análise do estatuto da cidade e falaremos logo mais sobre outorga de direitos de construir e transferência de direitos de construir no entanto antes de entrar nesses conceitos nesses instrumentos tão interessantes do estatuto da cidade é muito importante que nós retomemos esse conceito básico do direito de construir bom nós temos que ter em mente que no direito privado tradicional o direito de construir sem acompanhou a propriedade imóvel ou seja nós tínhamos lá um terreno e em relação à aquele terreno poderíamos construir aquilo que a legislação urbanística nos
permitisse nós não pensávamos antes do estatuto da cidade na possibilidade de desarticular de dissociar os direitos de construir em relação à propriedade imóvel aí vem o estatuto da cidade e traz essa grande inovação Traz esse ponto muito importante pro avanço da nossa propriedade urbana por quê Porque o estatuto da cidade agora permite que os direitos de construir sejam objeto do patrimônio de uma pessoa ainda que eles estejam desvinculados de uma propriedade imóvel Então vou explicar isso aqui com um exemplo Imaginem que eu tenha lá um terreno de 500 m qu dentro de uma determinada cidade
numa zona urbana dessa cidade Imaginem que eu eu tenho a possibilidade de edificar ali não é nesse terreno de 500 m qu um pequeno prédio ou uma casa bom tradicionalmente eu não poderia pegar essa possibilidade de construção que eu tinha em relação ao meu terreno e jogar para outro terreno ou mesmo alienar esse potencial construtivo no mercado com o estatuto da cidade porém as coisas mudaram significativamente porque sob determinadas condições é possível que eu pegue esse direito de construir que eu tenho em relação a minha propriedade imóvel Urbana e transfira essa potencialidade construtiva para outros
proprietários ou mesmo que eu utilize essa potencialidade construtiva em outros terrenos meus mas que isso pessoal também é possível que eu adquira adicional de construção ou seja direitos de construir suplementares Para viabilizar edificações maiores Então qual é o grande ponto aqui do estatuto da cidade o estatuto da cidade ele traz um grande avanço para o direito da propriedade Imobiliária Urbana na medida em que reconhece que a propriedade e o direito de construir são bens autônomos e podem seguir destinos patrimoniais diversos então vejam hoje é possível que uma empreiteira por exemplo adquira direitos de construir em
relação a uma determinada cidade ainda que ela não tenha qualquer tipo de imóvel Urbano ali Então veja é possível que ela tenha no seu patrimônio direitos de construir sem que tenha o imóvel da onde retiramos esse direito de construir e é possível que ela use isso em várias situações ou que ela negocie isso no mercado em determinadas condições que nós vamos estudar Logo mais em aulas sobre os instrumentos do estatuto Tá certo bom para nós entendermos esse conceito de Direito de construir nós precisamos antes tomar a ideia de coeficiente de aproveitamento Esse é um conceito
técnico do direito urbanístico muito relevante na prática Esse é um pressuposto para nós compreendermos toda a lógica do estatuto da cidade e dos instrumentos que nós vamos debater nas próximas aulas o coeficiente de aproveitamento pessoal nada mais é que a divisão da área edificável pela área Geral do terreno então vejam se eu tenho um terreno de 1000 M qu e nesse terreno eu posso edificar uma construção de 500 m qu eu divido 500 por 1000 e chego ao coeficiente de aproveitamento de 1io se eu tenho esse mesmo terreno de 1000 M qu e nele posso
de acordo com a legislação urbanística construir 2 m qu então divido 2000 por 1000 e chega a um coeficiente de aproveitamento de do Tá certo bom o que que acontece aqui no estatuto da cidade até o coeficiente mínimo é preciso que o proprietário cumpra o seu dever de edificar Ou seja a legislação diz que se alguém tem na sua eh no seu patrimônio um imóvel Urbano é preciso que se edifique nesse imóvel Urbano até se cumprir esse coeficiente mínimo de aproveitamento tá certo é possível também que a legislação Estabeleça não só o coeficiente mínimo mas
o coeficiente básico e entre o coeficiente mínimo e o coeficiente básico porém existe uma faculdade de construir ou seja o proprietário não está obrigado a edificar ele pode edificar se quiser E além disso pessoal além do coeficiente mínimo além do coeficiente básico é possível que alguns municípios estabeleçam um coeficiente máximo e entre o coeficiente básico e o máximo existe uma possibilidade de edificar desde que o proprietário adquira direitos de construir adicionais Tá certo então isso é muito importante a legislação de cada município deve estabelecer os coeficientes de aproveitamento é necessário que se fixe um coeficiente
de aproveitamento mínimo Além disso podem os municípios fixar um coeficiente de aproveitamento básico e um um coeficiente de aproveitamento máximo o mínimo nós chamamos muitas vezes no jargão Diário de Comim o básico de cobas e o e o máximo de comax então vejam a isso é muito importante se eu tenho um imóvel eu preciso edificar nesse imóvel até atingir o coeficiente mínimo estabelecido na legislação urbanística local Então existe um dever de construir um dever de construir um mínimo para dar função social à propriedade urbana e esse dever é inerente a todo imóvel Urbano entre o
coeficiente mínimo e o básico eu posso construir algo adicional eu tenho uma faculdade de construir e essa faculdade também é inerente ao imóvel eu não preciso adquirir nenhum direito de construir adicional para isso tá certo e finalmente entre coeficiente básico e o máximo existe uma possibilidade de construir como eu já mencionei mas aqui não bastam os direitos de construir e originários daquela propriedade que está no meu patrimônio eu preciso adquirir direitos de construir adicionais Tá certo então repetindo isso é muito importante até o coeficiente mínimo dever de edificar ou construir entre o mínimo e o
básico uma faculdade de construir a critério do proprietário e entre o básico e o máximo nós temos uma possibilidade de construir desde que se adquira e direito de construir adicional Tá bom vamos entender isso aqui com um pouco mais de detalhes esses coeficientes que Eu mencionei que equivalem à área edificável dividida pela área do terreno são percentuais são valores definidos pela legis ação urbanística de cada município então vejam Pode ser que num município muito pequeno em que não haja grande pressão Imobiliária não faça nenhum sentido definir coeficiente máximo Tá certo o que é importante que
todos os municípios façam é definir sempre o coeficiente mínimo outra coisa importante não é necessário que o coeficiente de aproveitamento mínimo básico ou máximo seja idêntico para todas as áreas da cidade é possível que a legislação local defina centes diferenciados de acordo com cada zona que forma a área urbana Tá certo e por fim é muito importante nós destacarmos que o estatuto da cidade que é a nossa lei Nacional do direito urbanístico utiliza esse conceito de coeficiente de aproveitamento mas o estatuto da cidade não impõe qualquer coeficiente ele não define os percentuais ele não define
os valores dos coeficientes ele apenas utiliza esse conceito e portanto cabe a legislação do município Como eu disse fazer esse detalhamento por meio do seu plano diretor por meio da sua lei de uso e ocupação e parcelamento do solo e assim por diante Tá certo pessoal bom E para finalizar como é que fica aqui a situação do proprietário como é que um proprietário eh pode eventualmente não é superar o coeficiente básico para construir a lém desse coeficiente até o limite máximo dado pela legislação bom aqui pessoal nosso nós temos três instrumentos previstos no estatuto da
cidade que viabilizam essa negociação de direitos de construir nós temos a outorga onerosa que está prevista e no estatuto da cidade lá no artigo 28 nós temos a transferência do direito de construir prevista no artigo 35 do estatuto e nós temos também os certificados de potencial construtivo que são títulos mobiliários que equivalem a direitos adicionais de construir e que são negociados em razão de operações urbanas consorciadas a figura do cepac Está prevista no artigo 34 do estatuto da cidade então vejam que esse conceito de Direito de construir e também o conceito de coeficiente de aproveitamento
é muito importante para nós entendermos esses três instrumentos que serão tratados em aulas futuras um grande abraço e até a próxima
