🎙 BIME11: Tudo sobre o FII da Brio Investimentos - Cast Money #22

[Música] fala pessoal tudo bem com vocês sejam bem-vindos a mais um episódio do cast money o seu podcast da CM capital a maior corretora independente do Brasil e da Espanha e antes da gente começar este Episódio não se esqueça de curtir esse episódio ativar as notificações e seguir a semt nas mídias sociais Lembrando que esse podcast vai ao quinzenalmente às quintas-feiras no Spotify e também aos Domingos via YouTube e hoje eu recebo Jeferson Honório sócio e gestor do Bim 11 o brio multiestratégia Jeferson Muito obrigado pela presença uma recebê-lo Eu que agradeço não só em

meu nome mas em nome do time da Abril muito legal aqui ter a sua presença aqui também a gente tem o time da Abril aqui nos Bastidores nos vendo Então Gerson vamos lá antes de a gente começar a falar do próprio fundo em si do Bim 11 que vai ser o nosso foco aqui queria que você apresentasse abrir Investimentos para que o investidor conheça melhor essa casa beleza Eh abriu uma gestora eh focada no mercado imobiliário foi fundada em 2012 por dois irmãos né o Rodolfo e o Vittor Senra né que os dois vem de

uma família muito envolvida com o mercado imobiliário né o pai deles o seu Odair foi por 40 anos anos né desde Gomes de almida Fernandes começou como estagiário virou diretor do Conselho eh passando por diversos diversas posições e eles né de fato Cresceram dentro desse mercado eh e em 2012 os dois se juntaram para criar Abril para ser de fato uma gestora para para tanto eh fazer a ponte entre os incorporadores e os investidores né e o capital ali eh acessar o capital de mercado E desde lá né a Abril tem focado bastante né no

mercado residencial na cidade de São Paulo então a gente é bastante presente no no segmento de alto padrão aqui em São Paulo né a gente eh Desenvolveu ali né uma uma estratégia que hoje é o nosso nosso carro chefe né que é uma estratégia de permutas perito em que a gente consegue fazer investimentos no mercado no de desenvolvimento imobiliário residencial sem correr uma série de riscos que tá que são inerentes a esse tipo de investimento então eu eu lembro quando eu ainda quando estava na na reliance que eu conheci essa estratégia né que o Vitor

trouxe pra gente pra Gente analisar eu fui responsável por aprovação da bril lá dentro né fiquei muito tempo com como como alocador como investidor da bril né E no ano passado me juntei aqui éo time eh e eu lembro Poxa permuta é uma uma uma uma estratégia um tipo de de de eh aquisição de terrenos assim no mercado imobiliário muito corriqueiro há muito tempo e tal sempre é todo mundo que analisa o mercado imobiliário entende como funciona esse tipo de Instrumento mas acho que essa roupagem que abriil deu para transformar isso daqui num numa roupagem

de investimento e trazer eh o capital para para numa estrutura que você mitigue uma série de riscos que você esteja ali numa posição super eh Super eh confortável bem posicionado vamos dizer assim em termos de risco retorno acho que isso é uma coisa bastante inovadora da bril e e eu fiquei n né como investidor durante bastante tempo e hoje e tô aqui Né como sócio e e e responsável aqui pela estratégia de crédito e e o bm11 aqui que é o nosso fundo multiestratégia de Mercado Perfeito e essa estratégia da permuta É bem interessante porque

a você você bem disse né ã você tem você mitiga uma série de riscos e você fica alinhado com o incorporo que na verdade a permuta é uma troca né então você você já entra na verdade como um sócio sem vamos dizer assim o despojo ou seja desembolso e de de Capital no início e você alinha com o Próprio incorporador uma troca por seja por unidades imobiliárias no futuro ou por uma participação na no lucro do empreendimento da SB no caso da sociedade de propósito específico isso É bem interessante né Eh sabendo disso eu queria

fazer uma pergunta isso também é possível para imóveis comerciais mas vocês chegam a fazer também Imóveis comerciais via permuta ou focado 100% em residenciais nessa estratégia nessa estratégia a Gente tá focado 100% no mercado Residencial tá eh e aqui também numa forma de você a gente enxerga o mercado Residencial como uma eh um um segmento em que essa estratégia se encaixa muito bem e que você tem uma um começo meio e fim muito menos atrelado aos ciclos aos cicos econômicos né então você consegue eh ter uma saída mesmo num ambiente em que você não tem

um um um ciclo favorável né Por que que eu digo isso quando você investe por Exemplo num num num desenvolver mento comercial no escritório a venda desseo desse ativo tipicamente é uma venda única né Você vende a torra inteira então é uma transação de centenas de milhões de reais perfeito né então é uma transação difícil e principalmente quando você pega um ambiente ruim de mercado seja de taxas mais altas ou seja de um ciclo de vacância mais alto você acaba tendo um desinvestimento desinvestimento bastante difícil né Agora no no desenvolvimento Residencial como você vende a

as unidades né isoladas e você Você sempre tem uma acaba tendo uma demanda que ela é eh e existente para aquele e e e aí você tem algumas diferenças dependendo do seja de região ou de eh de perfil de comprador a gente pode aprofundar um pouco mais disso mas a gente consegue ter uma saída ao longo né você vai vendendo ao longo da planta Então você chega no final da obra já com uma eh com uma um Empreendimento bastante né Bem bem vendido na maioria das vezes e aí você consegue ter uma saída eh muito

mais eh coordenada independente sem depender de um ciclo econômico favorável para fazer esse desinvestimento Então você acaba tendo um Horizonte um pouco mais claro de de investimento por isso que a gente focou nesse mercado eh como como estratégia entendi perfeito Jeferson agora conta um pouco mais sobre você claro que você já deu um espetáculos que Você era da reliance enfim mas conta toda sua a trajetória profissional até o momento que você tá hoje na Abril boa eh primeiro eu sou engenheiro de Formação né estudei na na Escola Politécnica e me formei comecei como estagiário na

reliance a reliance era uma Family Office muito f uma das pioneiras ali nesse segmento de de gestão de do capital de famílias né de de grandes fortunas e e na ância eh eu tive contato com era uma casa multi-asset Class né Então você tem contato com com ações com com crédito com investimento em infra priv equ então assim ao longo do tempo eu pude ter contato com diversas classes de ativos e eu fui sempre focando né eu comecei analisar a analisando cobrindo empresas no setor eh em alguns setores da bolsa setor de consumo varejo e

o setor imobiliário então meu contato com setor imobiliário começou logo no começo né n algo na como analista eh cobrindo o setor imobiliário as incorporadoras e ao Longo do tempo eu fui expandindo essa cobertura paraas empresas de properties pras empresas de shoppings e e os fundos imobiliários Então eu peguei basicamente todo o desenvolvimento da indústria dos fundos imobiliários princialmente nos últimos sei lá 10 15 anos né E era uma era um mercado muito diferente né Muito menor muito menos líquido eh muito menos eh muito menos menos opções né Eh nesse sentido e você e ao

longo do tempo isso Aqui foi foi crescendo e e eu fui aumentando o escopo ali eh até aí a a a Airlines foi foi vendida para um grupo suíço né a gente foi para dentro da estrutura do julios ber no Brasil e lá sempre focado no mercado imobiliário depois eu assumi a área de real estate lá no Julius Bear E aí o ano passado eh a a a bril me convidou para para para me juntar lá a a bril como sócio e tocando tocar a área de do do nosso fundo mul Estratégia e a estratégia

de crédito como um todo né entendi hoje eh dentro dentro da e do do Bim 11 né bom você tem uma equipe como é que você divide o trabalho hoje dentro do dentro do Bim hoje na sua equipe boa então a gente tem eh basicamente uma uma atividade de origem estruturação perfeito então a gente tá em contato com os incorporadores e com parceiros e originando deos né então Eh ali conversando com os incorporadores Atendendo procurando entender ali Quais são as necessidades né então a gente procura atuar nos diversos nas diversas fases do do do processo

de incorporação então a gente financia desde a compra de um terreno a gente financia a obra a gente financia eventualmente um estoque né então a gente tá o tempo todo buscando oportunidades né nos nos entre as incorporadoras de como ter ter essas parcerias de financiamento e a gente tem dentro do do time também uma vez que Você estrutura né que você origina estrutura e monta o o o crédito você começa a liberação do do recurso você começa a etapa de acompanhamento né então a gente tem um time também de que a gente chama de de

do time de asset Management que vai acompanhar essa obra até a entrega do empreendimento né E esse time ele acompanha não só os ativos de crédito mas os ativos de permuta também e a gente tá em contato direto com os incorporadores então Gente esse Time eh tem reuniões semanais com com as equipes de venda eh Então esse time ele é ele é super importante dentro da gestora porque ele traz muita informação do que tá acontecendo né seja do do das estratégias de aa O que que tá funcionando o que que tá dando certo o que

que tá dando errado em cada ponto da cidade hoje a gente tem como a gente é bastante restrito né a gente atua Principalmente nos bairros nobres da cidade de São Paulo e num segmento de Alto padrão então basicamente cada projeto que surge em qualquer esquina dessas principais bairros a gente tem um projeto próximo que a gente sabe o que que tá vendendo Qual é tipologia que tá vendendo quem é o comprador que tá eh fazendo essa aquisição então é uma uma área que traz para nós muita informação valiosa né E E além disso ela a

essa área acompanha toda o o andamento da obra né o físico financeiro Então sabe aonde tá desviando o custo né do orçado Porque no final do dia quando você estrutura um negócio ao longo do tempo haverá desvios né se você você estando próximo você consegue identificar esses desvios mais cedo você consegue ajustar a rota muito mais rápido né então isso pra gente é também é chave dentro da estrutura porque várias né Por exemplo na permuta a gente não tá exposto ao custo de obra né porque uma vez que a gente eh a gente montou um

terreno trouxe um incorporador permut por Unidades no final do dia eh o o o o teu risco aqui é de comercialização dessas unidades né então prazo de para Quanto tempo você demora para vender e qual o preço que você vai vender se o incorporador vai gastar um pouco mais ou um pouco menos isso é margem dele e isso não interfere no nosso resultado mas ainda assim é importante que a obra esteja saudável para chegar até o fim né então a gente acompanha ainda assim o custo dessa obra Eh pra gente garantir que a obra vai

chegar até o final saudável né então e também isso isso também nos gera bastante informação também de como é que tá o e como é que tá esse mercado de mão Deó como é que tá o custo até pra gente também e servir de insumo pra gente e fechar melhores negócios quando a gente tá estruturando né Não só no bm1 mas também outros produtos da casa né fala sobre os outros produtos da casa que que vocês tem então hoje a gente tem Basicamente uma vertical de permutas que a gente tá no fundo cinco né a

gente fechou agora a primeira captação do fundo 5 né e e e a gente tem uma uma vertical de crédito crédito puro né estruturado E aí né que a gente tá tá tá levantando o nosso segundo fundo nessa agora a gente tá com conversas com vários vários escritórios vários para para pra gente eh levantar o segundo fundo e a gente tem um o o Bim o Bim o multiestratégia Né que é o nosso produto de varejo porque esses essas duas verticais de de crédito estruturado e de permutas nosso passivo ele é basicamente os investidores investidores

profissionais né os multifamily Offices os single Family Offices Então a gente tem hoje eh em torno de 50 multif Family offic e single Family Offices investidores e o nosso capital é basicamente investidores profissionais nossos Fundos são de prazo determinado Então você tem 3 anos de Investimento 3 anos de desinvestimento com chamad de capital e devolução e nesse formato aqui de private equity Private né e o o e o o multiestratégia é o nosso fundo de varejo nosso fundo de Capital permanente né que a gente faz basica a a ideia que quando foi quando foi criado

o Bim era de fato a gente conseguir eh dar acesso ao investidor de varejo a essas estratégias que a gente tinha que geram bastante valor e a gente já vem há Um bom tempo eh entregando bons resultados e dá acesso para esse investidor de varj para essas estratégias que estavam até então restrit aos investidores profissionais né só que esses fundos de a estratégia de permuta ela tem uma característica que ela até por você investe demora um prazo significativo né até você ter um retorno né relevante daquele capital então é uma estratégia que para o público

de varejo Que demanda um pagamento mais recorrente é uma estratégia que você precisa usar ela com um pouco de eh de de estratégia aqui né porque você precisa ter ativos que geram caixa e aí a ideia de alocar em crédito alocar em fundos imobiliários pra gente gerar uma renda recorrente e de tempos em tempos a gente ter e esse retorno né que é bastante atrativo dessas permutas mas aí com com com alocando isso daqui de uma forma coerente para que a gente consiga Passar por essa fase de de de investimento e depois conseguir colher isso

daqui numa forma eh mais eh eh mais interessante perfeito aí e dentro também n dessa estratégia né do Bim vocês TM também a par de crédito né E você comentou que vocês fazem a própria estruturação né conta pra gente ah por que que vocês acreditam que ser vantajoso fazer estruturação própria e de de crédito na casa para a locação dentro do Bim boa eh primeiro a gente Tem um time que Poxa hoje a gente tá bem azeitado a gente tem um time bem eh competente para fazer esse tipo de estruturação que a gente eh e

a gente tem originado bons negócios a gente tem um relacionamento muito grande com as incorporadoras né então no os fundos de permuta hoje a gente tem eh mais de 20 25 incorporadores diferentes que convivem no nosso portfólio então isso nos dá também eh acesso a muitos negócios né E que acabava que o que a Estratégia de permuta surgiu primeiro depois naturalmente a estratégia de crédito surgiu porque eh existem negócios que você eh que que às vezes o o a estratégia de permuta não se encaixa exatamente naquele de específico E aí uma uma locação via via

dívida via crédito faz muito mais sentido para aquele caso e aí naturalmente a estratégia de crédito nasceu e começou a ganhar corpo e a quando a gente se estrutura eh Internamente primeiro a gente consegue eh criar estruturas bastante protegidas que a gente garante eh que todas as as as garantias estão tão devidamente registradas estão devidamente constituídas então a gente eh estrutura o a a aquele instrumento de uma forma que a gente considera bastante blindada e mais do que isso né Eh quando a gente tem o o o o crédito controlado na Abril a gente tem

toda essa parte de acompanhamento que a gente consegue Fazer e via via gestão de ativo que a gente consegue tá perto o suficiente pra gente identificar os desvios e corrigi-los mais rápido entendeu então a gente eh além eh a gente consegue identificar os desvios e corrigi-los né então a gente tem uma uma segurança que que a gente eh apesar de ser um um ativo que ele tem mais risco que um investimento no no Um um crédito High grade ou alguma coisa do tipo mas a gente tá suficientemente Próximo para para ter conforto no carrego daquele

daquele ativo tá E e também eh toda aquelas aquela informação que a gente gera né na na nesse processo de acompanhamento ele também nos traz eh informação pra gente estruturar negócios mais mais bem mais bem desenhados tá então a gente acha que com isso a gente consegue eh de fato ter um diferencial nessa estruturação então a gente eh eu acredito muito que a gente Eh tenha uma posição competitiva nesse tipo de estruturação E é isso que a gente quer trazer eh dessa forma que a gente quer trazer valor ao investidor né até que quando quando

eu cheguei no no no no final do ano passado né a carteira do Bim ela tinha uma participação muito grande né de ativos mais High grade na carteira né e já era um desejo da gestora de de ter essa essa posição eh mais mais e alocada nos nos créditos da casa né justamente porque a gente Acha que a gente consegue gerar valor nesse n nessa nessa estruturação nesse tipo de ativo né E aí um trabalho que a gente fez eh Na minha opinião bastante bem sucedido foi conseguir fluir esse Capital né desses ativos mais High

grades para esses ativos que a gente origina que é onde a gente acha que a gente tem um maior diferencial né então eu acho que Abril ela já é hoje uma casa super bem reconhecida no mercado no no entre os institucionais como uma casa de Eh de investimento residencial na cidade de São Paulo então assim quando você pensa em investimento residencial na cidade de São Paulo acho que brill precisa vir eh como um dos seus das suas alternativas né porque é esse é o nosso nosso objetivo né e eu acho que é ali que a

gente vai conseguir gerar o maior diferencial o maior valor paraos nossos investidores né Acho que essa parte mais High grades eu acho que tem muita gente no mercado que faz muito bem mas eu não Acho que é ali que a gente vai gerar o nosso diferencial acho que o diferencial vai vir das nossas estruturas ou às vezes investindo em parceria com outras casas que a gente também faz a gente divide cheques ou eh eu acho que nessa nessa análise e nessa eh todo todo o Arc bolso que a gente tem de inteligência de mercado eh

residencial na cidade de São Paulo é ali que a gente vai conseguir extrair o maior valor né então a gente tem focado E a carteira nesse tipo de de investimento perfeito e nessa estruturação própria acompanhamento vocês inclusive conseguem melhores taxas para os cris né Vocês conseguem melhores taxas assim e assim isso o investidor ganha porque o carrego daquela estratégia fica melhor né então você ou seja você acompanha de perto os ativos e consegue as melhores taxas Então pelo menos a meu ver né assim é um diferencial muito competitivo sim sim Então assim é esse taxas

para mim para para cri é o essencial né porque não adianta assim a gente ter uma carteira de crise por exemplo pegar cri High grade né claro são tão taxas mais modestas mas claro o risco é menor O problema é que a gente tem um um pdo do Tesouro batendo quase sete Uhum Então assim como é que você vai investir em algo que tem mais isiso com uma diferença de menos de 1% então assim é claro que a relação a risco fica Distorcida por outro lado e a gente vê também que a taxa do tesouro

que tá alta né mas mas assim é uma relação a risco retorno que que nem você disse acompanhando e ajustando você até consegue melhorar as taxas porque você estruturou dentro da casa né é e e e o até essa a própria próprio contato que a gente tem com vários incorporadores né a gente tem eh a gente consegue inclusive melhorar o produto melhorar inclusive para o Incorporador em si né então ele enxerga na gente também eh esse valor né é importante para ele porque na verdade é um é um crédito o nosso dinheiro ele é um

dinheiro caro né mas ele ele enxerga na gente como como um parceiro que que gera valor paraa estrutura né então a gente eh participa do processo a gente gosta de entrar cedo então a gente tanto eh tem estruturas mais flexíveis que que ele teria num plano empresário ou alguma coisa do tipo e também a gente tem traz Também informações do que do que que tá vendendo então a gente altera produto a gente participa desse processo muito de perto então o incorporador ele enxerga um valor também eh nesse sentido né então por isso que a gente

consegue taxas não é não é só taxa nesse nesse negócio entendeu incorporador ele pode pode fechar uma taxa mais alta mas desde que seja um parceiro que para ele faça sentido né porque no final do dia ele acaba Melhorando ou eh eh eh eh eh no final do dia ele ele ganhando mais dinheiro também né a gente se preocupa bastante se o incorporador tá ganhando dinheiro também porque eh numa estrutura em que o o equity holder tá ganhando dinheiro a qualquer ajuste é é é é feito muito mais fácil né quando você tem margens muito

apertadas qualquer desvio incorporador já tá debaixo d'água eh ajustar as coisas é muito mais difícil então a gente também Se preocupa muito da Ótica do incorporador então o nosso processo de diligência a gente eh se preocupa muito Qual que é a margem do incorporador quanto que ele tá ganhando né projetos que o incorporador ganha de dinheiro é é é muito mais o caminho é muito mais tranquilo né entendi você consegue dar um exemplo pra gente algum que que você achou interessante dentro de casa ou não sei se você pode falar enfim algo que seja público

que você pode exemplificar Isso que você falou que eu acho bastante interessante que ou seja Foi um acordo e que as duas partes ganharam né você consegue falar pra gente Ah sim a gente tem casos por exemplo eh que a gente investiu num incorporador pequeno que já que tinha alguns Alguns projetos já entregue guou alguns projetos eh eh em obra em finalização de obra mas que a gente chegou e por exemplo eh o os controles dele não eram controles ideais né então a gente fez Todo um trabalho de eh melhor melhorar esses processos dele então

a gente trouxe uma uma consultoria para dentro da da gestora para melhorar esses processos para ele ter mais controle do daquilo que ele tava fazendo ele fazia uma coisa muito mais eh artesanal então a gente né trouxe mais institucionalidade para dentro eh da da Incorporadora e isso melhorou tanto o nosso trabalho de acompanhamento das obras porque a gente desenhou processos Que se encaixam muito bem nas nossas na nossa estrutura e para ele também ele achou o máximo e e e vem sendo um trabalho muito muito bacana de dos dois lados né então ele melhorando os

processos dele a gente também fica mais confortável com o crédito também porque a gente tem tem informações com maior com maior qualidade né esse por exemplo é um caso teve um outro caso que a gente fez que era é é uma Estruturação que envolvia uma aquisição de um de um de um clube e que tinha uma uma toda uma uma estrutura de condomínio para poder eh eh você ter o clube e o projeto Residencial então a gente também né eh conseguiu desenhar uma uma estrutura de master com domínio e de Sub condomínios de uma forma

que eh uma coisa não não comprometa a a outra no dia a dia coisas que apareceriam lá na frente mas que muitas vezes pode dificultar a comercialização Das unidades porque às vezes você tem algum conflito dentro da estrutura a relação entre uma parte e outra né e a gente e que né a gente que trouxe né de fato uma solução né junto com os nossos nossos advogados eh uma solução que lá na frente a gente vai trazer muito menos atrito entre as duas partes e que vai favorecer o processo de comercialização a gente já mudou

planta às vezes tinha eh a gente tem dentro de casa hoje uma um uma uma equipe de vendas que é focada Nos nos nossos projetos né então hoje a gente tem entre crédito e permutas praticamente 40 projetos sendo comercializados na cidade de São Paulo então a gente montou um time de de corretores que são focados nos nossos projetos né Assim como as as incorporadoras Em algum momento criaram suas houses a gente praticamente criou uma house né que é uma House da focado nos produtos da bril que chama casa bril né e Eh e esses esses

quando a gente vai fechar um projeto a gente divide a planta e a gente já mudou planta já tip Poxa eh Às vezes a a vista de um lado poderia ser melhor se mudasse uma o quarto de lugar né Trocasse o banheiro de lugar e alguma coisa assim e a gente eh a gente fez isso entendeu então o incorporador recebeu fal Puxa não tinha percebido e e e aceitou super bem foi uma coisa assim a gente vai Agregando valor na estrutura e assim tem muitas outras histórias seja de estrutura de Capital seja de e de

da parte de engenharia assim a gente eh abriu ela ela tem muitos profissionais que vieram do mercado imobiliário né eu vim do mercado financeiro né acabo também acho que tem muita sinergia nesse processo também né porque e acaba sendo uma visão diferente mas a gente tem muito muito engenheiro que veio de Dentro das incorporadoras então eh ele sabe o que acontece lá dentro ele sabe Eles sabem que Quais são as dificuldades então o incorporador ele acaba sentindo também que que Abril consegue falar a língua dele dele né é diferente de falar diferente com diretamente com

um cara puramente financeiro né Ele fala a língua do incorporador e a gente também fala a língua do do investidor também né então acho que a gente conseguiu eh criar um time bastante coeso e bastante Eh eh multidisciplinar nesse sentido né é complementar no complementar exatamente essa palavra Ah agora agora vamos lá eh pro bim 11 né E claro que vocês montar um fundo muito estratégia para abarcar aí parte das estratégias ali daqu que você desenvolv dentro de casa e também acho que é importante salientar não sei se você vai concordar que tendo uma política

de investimentos no caso eh Ampla né facilita por exemplo passar por Crises né Eu acho que isso é um é um trunfo do fundo multiestratégia né agora que a gente vai entrar mais do Bim 11 e você já falou aí pelo menos da parte ali eh de equity permuta e crédito conta um pouquinho também eh assim como é que tá a locação hoje do Bim e também queria fal uma pergunta eh vocês não pensaram em fazer eh Fundos temáticos né eh como é que como é que foi o desenho do Bim assim dentro da casa

então eu eu particularmente eu eu gosto muito desse Formato multiestratégia né porque ele ele de fato ele permite ao gestor fazer uma uma locação ativa né de verdade né então eh a gente tem capacidade de Poxa a gente tem uma locação em crédito que ela é relevante ela né naturalmente ao longo do tempo vai ter uma posição de destaque né então a gente deve ter ali Entre 50 e 75% alocado nisso né a gente tem uma locação nas permutas que deve girar hoje tá em torno de 10% a gente deve girar entre 10 E 15%

né e nesse meio meio do caminho a gente aloca em fundos imobiliários né e e eventualmente empresas também do do do listadas ligadas ao mercado imobiliário né E para mas aqui com uma uma postura muito mais seja essa parte de fundo imobiliário Eu costumo dividir em duas partes né a gente tem uma parte que ela é eh muito foco em liquidez E baixa volatilidade porque a gente precisa alimentar os nossos crises né os nossos Crises são são crises eh principalmente essa parte de financiamento à obra é o que demanda a locação de Capital ao longo

do do processo de da da que obra vai andando então a gente precisa ter uma locação de caixa eh eh já de certa forma comprometida para fazer eh para alimentar esses projetos a medida que eles eles necessitam de Capital então eu ten uma parcela que ela é focada nessa parte mais de de menos V mais liquidez né que a gente tem que é o foco é fluir Para pros ativos de crédito e os ativos de permuta e uma parte que ela é mais oportunístico que aqui é a parte onde a gente faz a locação eh

e buscando mais pegar movimentos de ciclo eh mais em locação tijolo ou empresas listadas né a gente tem eh a gente nesse nesse último ano a gente alocou muito pouco nisso né justamente porque primeiro a gente estava num movimento de reestruturação de de reposicionamento da carteira e Também eh eh buscando aqui melhorar o nosso nossa taxa média ponderada o nosso resultado recorrente do fundo né porque alocar nesse eh eh nessa parte mais oportunístico eh exige de você um controle de risco muito muito muito muito de perto né porque a gente sabe que os fundos imobiliários

eles precisam de uma renda uma renda recorrente a gente precisa ter uma estabilidade nessa distribuição então alocar num ativo que Em que você busc e ganhe de Capital te demanda um Horizonte que ele é um pouco diferente do talvez do Horizonte do nosso investidor então Eh alongar esse esse essa janela aqui de esse Horizonte de de alocação te exige um controle de risco muito muito de perto e aí é que entra eh a nossa a gestão da nossa reserva né que a gente usa isso daqui como uma blindagem para buscar ganhos de Capital relevante nessa

estratégia aqui então nesse ano a gente Estava de certa forma arrumando a casa e fazendo esse reposicionamento de carteira a gente acabou eh usando menos dessa estratégia mas agora a gente já começa a olhar esse mercado principalmente no no no no momento que a gente tá hoje né que eu acho que é um momento que vai permitir que vai dar oportunidades de alocação bastante interessantes então a gente tá muito atento a isso para eh se aproveitar quando e a gente achar que isso daqui Vai vai ter uma um momento de inflexão perfeito e assim é

é que até tava comentando com outros investidores até colegas analistas né bom assim acho que assim esse momento de subida de juros né é um momento de oportunidade para fundos imobiliários né muitos já estão baratos né E como Pelo menos eu acredito que o ciclo ainda não terminou vai ficar mais barato ainda né então acho que basicamente acho uma oportunidade que nem o Jeferson até até endossou para Investir em fundos imobiliários e fazer um dollar cost Average um preço médio e investir aos poucos a aproveitando essa abertura de juros né é que nem é que

nem que nem eu falo quando a gente tem essas oportunidades né esses esses intervalos de tempo É bem interessante a gente fazer esses aportes porque a gente vai comprar bons ativos a bons preços né claro que né assim e o inves muitos investidores né E que estão começando pode até estranhar um pouco que fundo Imobiliário só cai mas assim a gente tem que ver também que é uma janela de de tempo e que um os títulos de renda fixa ele eles T uma competitividade sim só que o seguinte eles não te permitem um ganho de

de Capital além daquilo afinal de contas renda fixa então o seguinte em fundos imobiliários se você entrar a um preço bom e é que nem eu falo investimento você ganha Quando você compra não quando você vende você você adquire por um preço abaixo do que vale Na hora de vender ou seja no fechamento da curva Você pode ter um grande capital interessante além dos rendimentos uhum né e tudo isso proporciona uma taxa interna de roro muito Atrativa né então por exemplo você melhora o carreg da sua carteira e com a possibilidade de um ganho de

Capital interessante isso no Médio prazo tá por isso que eu endosso aí que o Jefferson falou é uma oportunidade bastante interessante o que não invalida você não investir em renda Fixa Você pode ter os dois na sua carteira né claro que isso demanda também um planejamento financeiro uma gestão de caixa da parte de investidor mas um invalid o outro acho que é perfeitamente possível ter os dois em carteira né Claro porque o Bim 11 é um fundo imobiliário tá E lembrando se o Jeferson alcar muito em renda fixa como se trata o investimento não imobiliário

tem imposto uhum tem imposto né por isso que até a locação de caixa o qu % hoje Do Bim mais ou menos é a gente a gente mantém a a nossa liquidez né basicamente em Fundos que tem né aquela parte de fundos imobiliários que tem eh volatilidade mais baixa então a gente tem ali alguns ativos até que tem uma locação significativa em em em ativos atrelados a a ao CDI né então tem ali uma uma taxa flutuante que né traz para esses ativos ali ao longo do tempo uma V mais baixo uma estabilidade de de

retorno mais Eh uma distribuição mais estável também então a gente acaba fazendo a locação nesse tipo de de ativo e a nossa alocação de caixa a gente tenta manter bem bem baixa justamente pelo pela eficiência tributária né perfeito você disse que hoje no fundo você vocês T um pouquinho de ações imobiliárias né não hoje a gente não tem Ah não tem perfeito a gente tá olhando bem bem de perto n acho Principalmente as empresas de Shopping pró é exato Principalmente as Empresas de shopping que a gente acha que elas T um posicionamento interessante né tem

bom bons ativos acho que os melhores ativos estão na na na nos fundos de eh n empresas de abertas né nas empresas listadas e eh eu acho que em termos de valuation também elas TM um valuation atrativo hoje então a gente tá olhando com bastante atenção para esse mercado e e eu acho que vai ter oportunidades muito boas ali Entendi na sua opinião eu até faço esse questionamento para mim de tempos em tempos né as empresas abertas de shopping centers né Elas têm ativos melhores mas em muitas janelas de tempo não vou dizer todas elas

têm uma performance eh pior do que os fundos imobiliários de shopping tá na sua visão por eh Quais são os fatores eh que são responsáveis tal vez por isso na na na sua experiência Jeferson eu acho que as empresas de shoppings elas acabam tendo Ativos numa numa estágio de maturação diferente dos fundos imobiliários né então os fundos imobiliários Eles Eles procuram investir em ativos mais maduros mais estabilizados né as empresas de shoppings elas buscam uma um reposicionamento ou o desenvolvimento dos ativos né então Eh ao longo do tempo ela tá mais and um ganho de

Capital né nesse nesse processo do que efetivamente coletar acho que carregar no carregar os ativos para coletar os aluguéis o Instrumento mais eficiente de fato é um fundo imobiliário né então por isso que a gente tem visto ao longo do tempo muito desinvestimento e alocação dos fundos imobiliários né pente porque são são bolsos diferentes são custos de Capital diferentes porque o risco também é é é mais baixo no fundo imobiliário Ou você tem uma uma uma uma eficiência maior por carrego desses ativos para né nessa fase de mais madura e os os shoppings eles Buscam

mais ali um seja um crescimento um reposicionamento dos ativos Ou uma ou desenvolvimento mesmo desses ativos né e eu acho que essa é a principal acho que tem uma questão de estrutura de Capital também que acaba tornando as empresas um pouco mais cíclicas mas eu acho que essa parte de de de foco no no no posicionamento M explica bastante desse desse comportamento perfeito agora eu quero discutir as oportunidades dentro dos setor de fundos imobiliários para Para cria recebíveis Imobiliários o que você vê de forma geral de oportunidade Jeferson então a gente lá no Abril a

gente tem eh feito né O que que a gente fez nos últimos eh nos últimos trimestres enfim eh muito a parte de de financiamento à obra né mas a gente tem enxergado muita oportunidade de entrar um pouco antes né seja financiando eh a aquisição de terreno né Então seja eh a aquisição do terreno e depois fazendo como se fosse um um brid né que tem Muito lá fora e ou a gente a gente até eh financiando posteriormente também a obra do empreendimento tá E então a gente tem analisado bastante bastante caso nesse sentido de terreno

e obra alguma coisa de stoque mas stock é uma coisa um pouco mais difícil de você conseguir eh ter uma estrutura ali Atrativa Explica melhor por favor que quando você na na na parte de stoque Às vezes você tem uma seleção uma seleção adversa né que às vezes o o incorporador Que tá com muito toque eh muitas vezes é um projeto que vendeu mal né o que você tá procurando ali e e e você demanda né até porque o objetivo do incorporador quando ele busca um financiamento de de estoque É permitir a ele ter mais

tempo para poder vender aquilo com uma margem maior né porque estoque custa muito caro pro pro incorporador né e tanto do ponto de vista de custo de capital e também isso gerera custo também para para pra estrutura então Eh acaba que ele numa em Vez de ele como Tendo tendo necessidade de capital ele precisar queimar aquele estoque mais rápido ele monta uma estrutura em que você eh eh injeta capital na na na na Incorporadora e ele consegue ter mais tranquilidade para vender aquilo mas para você fazer isso daqui primeiro você precisa ter uma incorporadora que

esteja muito saudável porque no meio do caminho se ele não vender você precisa de balanço da Incorporadora para te pagar e Te eventualmente quitar lá na frente e muitas vezes esse estoque é um estoque que às vezes sobrou né então você precisa ter o incorporador Ele sempre vai ele pode te dar alguma coisa aqui mas ele vai tentar te colocar outra coisa aqui que né Entendi então assim é É muito difícil você conseguir encaixar uma coisa de que você tenha um de qualidade que você entra num LTV baixo e que você tenha uma incorporadora com

um balanço Eh robusto para te para te cobrir caso aquilo também não tenha a velocidade de venda esperada então é é um processo um pouco mais complexo aqui para você encaixar essas partes tá perfeito no setor residencial Você acredita que o setor de alto padrão e tenha mais resiliência que por exemplo de que um baixo padrão por exemplo Minha Casa Minha Vida que é que é assim que é um segmento bem líquido assim olha eu acho que a gente tem três níveis né Eu acho Que a na Abril a gente procurou focar no segmento de

alto padrão alto padrão por quê né porque assim o segmento de de de baixo padrão que você tem o minha casa minha vida que você tenha subsídios assim é muito difícil você competir com uma caixa e e qualquer coisa desse tipo então assim projetos desse que tem subsídio é muito difícil o mercado de capitais eh com o custo de Capital que que que o mercado tem então Eh esse segmento a gente não atua ou pontos Muito específicos né o segmento de de médio padrão ao longo do tempo ele acaba sendo o segmento que mais sofre

eh na nos ciclos econômicos né porque é o é o comprador que mais Depende de renda eh Então quando você tem um processo inflacionário né o o custo de obra sobre o As Margens do incorporador pressiona ele precisa repassar preço muitas vezes o salário desse desse comprador não acompanha ele acaba perdendo o poder de compra então acaba diminuindo ali Uma Demanda potencial por esse lado e do outro lado quando você tem para um remédio dessa inflação você tem um juro mais alto você encarece o financiamento você aumenta a parcela diminui eh também essa parcela de

compradores potenciais então assim a demanda nessa nessa nessa média renda ela acaba sendo muito volátil então é um segmento mais mais arriscado aqui na nossa visão né E aí a gente foca muito nesse segmento de alto padrão e altíssimo padrão porque esse Comprador ele é um comprador financeiramente mais robusto ele depende menos de financiamento e ele tem uma renda também que não é tão sensível eh à conjuntura Econômica então a gente né na Abril a gente focou em São Paulo nos bairros mais nobres que a gente ten uma uma atividade uma economia é muito mais

resiliente em relação à economia do país e nesse segmento de alto padrão que também é um comprador eh mais robusto então a gente reduz muito eh a amplitude Do ciclo né então a gente tá num num num num num segmento mais protegido apesar de não ser a expertise e da da Abril pelo menos em termos de atuação mas claro vocês conhecem muito bem como você enxerga hoje o setor de escritórios dentro dentro de fundos imobiliários talvez escritório dentro do dos fundos imobiliários seja o segmento que esteja mais barato mais descontado eh foi um segmento que

teve uma uma trajetória muito positiva no no pré Pré-pandemia né 2019 era um setor que tava muito aquecido a gente tava com vacâncias caminhando na na cidade de São Paulo como um todo para um dígito de vacância que é um né onde você começa a ter muita pressão né de falta de escritório então assim se não tiver a pandemia certamente nós estaríamos numa numa situação de de escassez de escritório muito grande né O problema é que veio a pandemia mudou completamente a dinâmica do setor né então a gente Passou por um período em que as

empresas eh talvez nem tanto por questão de Cultura mas foram forçadas a devolver era uma eraa uma decisão mais era decisão trivial né pro executivo principalmente né Ah pô vou entregar não tô usando vou entregar e aí a cân ela saiu vai de 10% foi para 23 24% na cidade de São Paulo algumas regiões sofreram muito mais do que outras né Eh eu acho que a região da Faria Lima acabou vivendo um momento meio que Eh totalmente isolado das outras regiões né a região da Faria Lima seguiu numa trajetória ainda eh robusta vacância baixa preço

subindo Então a gente tem transações hoje a R 60.000 o metro né mas as outras regiões sofreram demais né então a a região da Paulista sofreu muito Vila Olímpia depois acabou eh se recuperando um pouco mas ainda não atingiram os patamares eh pré-pandemia a região da Chucre Poxa sofreu muito e ainda vai demorar muitos anos para se Recuperar então assim é um segmento que eh apesar de você ter em relação a eh quando você compara o o valor desses ativos implícito né em relação aos custos de reposição eh parecem coisas muito baratas mas eu acho

que ainda demora um tempo Grande para isso se estabilizar então é um o investidor que que eh quiser montar posição nisso daqui tem que ter uma uma dinâmica de muito longo prazo tem que ter acho que ainda demora Alguns anos para isso se equacionar de novo perfeito fora a entrega né que que nós tivemos muito intensa na região da chuc Zaidan né exato assim não vê não pelo menos a meu ver não enxerga sinais para parar a gente tem a entrega aí do parque da cidade que tem várias Torres comerciais e um pouco mais paraa

frente a gente tem o passeio das Nações que vai ser o edifício mais alto do Brasil comercialmente Então assim Acho que se você tem uma dinâmica de pandemia que Nem o Jerson falou que mudou um pouco o funcionamento dos escritórios claro que isso tá está tendendo a voltar a normal mas não necessariamente voltou com uma alta oferta assim o cenário é pró locatar sim e assim até falando dessa região especificamente assim a qualidade dos Empreendimentos que você tem ali S boas Espetacular muito boas é espetacular assim os ativos que você tem ali entre o Shopping

Morumbi até w Tower ou até indo Pro parque da cidade ali eh são ativos talvez melhores que a média da farim Sem dúvida só que e é uma região bacana uma região bonita só que eh é uma região fora do do eixo né então acaba acaba sendo difícil enquanto não encher desse lado difícil as empresas eh irem para lá de assim da maneira que você precisa para preencher os espaços que estão lá é perfeito e assim o que eu vejo também que muitas empresas estão indo eh para Rebolsas mais pro lado da Marginal ou até

saindo um pouquinho indo pro outro lado da Marginal antes de ir para ch Zaidan é então assim é precisa que nem você disse preench passa aqui até um pouco do outro lado do Rio para começar a expandir pro sul e lembrando que que ali que é zona sul é um pouco distante para quem mora por exemplo na zona oeste já começa a ficar distante as pessoas começam a pensar duas vezes né mas enfim agora para setor De shoppings dentro de fundos imobiliários como você enxerga olha Eh shoppings né indo até no quando começou a pandemia

foi um setor que sofreu muito perfeito né na recuperação foi um setor que se recuperou muito rápido e até eh mais rápido do que eu esperava né então você teve um crescimento muito muito robusto ali nos últimos anos né então a gente se recuperou em relação às vendas eh eh que você tinha no pré-pandemia e nos se você olhar a parcela dos melhores Shoppings você tem um hoje eh uma venda por metro quadado bem já superior eh a aos patamares que você tinha antes da pandemia eh eu vejo com muito bons olhos esse segmento pra

frente entendeu Eu acho que ele tem uma dinâmica de receita que ela é eh estável ele é um gerador de caixa muito eh eh resiliente né ao longo do tempo e eu acho que essa toda essa dinâmica todos esse stress que que o mercado passou e hoje é um setor Bastante saudável acho que os nossos eh chiros os nossos administradores de Shopping Eles são muito bons né a gente vê dinâmica em outros lugares acho que assim a gente é muito bom nesse nesse negócio e eu vejo um setor com com muito bons olhos assim eu

gosto bastante é até costumo falar aqui em algumas lives que eu faço nas quartas-feiras né para para quem não sabe eu faço uma live de fundos imobiliários todas as quartas-feiras 8 horas no canal do YouTube da C capital Shopping na verdade ele é muito mais do que uma locação participação de um empreendimento né Assim você tem o aluguel o aluguel mínimo mensal né que é reajustado também você tem aquele aluguel anual que é uma pequena parcela do faturamento Então se a gente pensar na lógica da receita imobilar Shopping Center das lojas ele entre ele entrega

eh uma locação eh de uma forma recorrente acima da inflação Uhum Então assim isso é uma isso é muito Competitivo né E você que você bem disse você tem administradores muito bons né de fato que permitem que a competitividade entre as lojas e nas lojas ela se permaneça porque que acontece dentro de um shopping Você pode ter por exemplo um dois barbeiros em que um tem uma boa performance outro tem uma performance ruim e se você ter uma localização muito boa um choque muito bom o aquele administrador vai chegar no barbeiro fazer olha você precisa

Melhorar sua operação senão assim infelizmente a gente vai ter que encerrar o contrato uhum né Sem falar que você tem outros mecanismos que você aumenta a receita por exemplo você são do jeito de uso se por exemplo aquele barbeiro quer colocar alguém ali junto com ele Poxa isso já é onde já modifica o contrato você já tem que pagar uma uma duas locações para incluir aquela pessoa então você realmente ali você tem mecanismos que aumentam a receita Imobiliária isso é muito interessante né É desse tipo de ativo né porque acaba mesmo que você tenha um

ou você esteja olhando para um ativo mas você tá olhando para centenas de de de locatários né então acaba que o o poder de barganha que aquele shopping tensia ele atrai muito público é muito grande né então ao longo do tempo ainda que você Grand não não capture via esse aluguel e variável mas ao longo do tempo a a sua Posição de na negociação Como como o proprietário do shopping né a sua sua a sua posição na negociação ela é muito favorável né então ao longo do tempo você consegue ir capturando esse crescimento do consumo

eh ao longo do tempo esse crescimento real né perfeito a gente não falou de logística e e logística como você vê é condomínios logísticos não ser mais específicos né então Logístico eu acho que foi um segmento também que que teve um um Período muito beneficiado né durante depois da pandemia principalmente essa parcela de de e-commerce acho que houve também uma mudança importante no comportamento das pessoas né então hoje o diferencial acaba sendo no no no prazo de entrega então a demanda por ativos muito próximo dos grandes centros ela aumentou bastante eh eu lembro né quando

tava em 2020 21 né poxa eu era abordado quase toda semana por novos desenvolvimentos de de galpões n e no Raio 30 vamos dizer assim né E naquela naquele momento eu eu comecei a ficar bem preocupado em relação falei poxa a gente deve ter algum estrangulamento alguma alguma sobreoferta grande mais para mais pra frente O que aconteceu é que acabou uma coisa que ela é no primeiro momento ruim pro mercado imobiliário Mas acabou também eh ajustando um pouco esse mercado Logístico foi o aumento do do custo de de obra né então você teve um aumento

de Custo de obra que aconteceu muito rápido que machucou muitos Empreendimentos mas que também que devolveu paraa gaveta muitos projetos Então acho que assim de certa forma isso contribuiu para que você tivesse um vocês passasse um pouco mais essa essa essa atividade construtiva do segmento de galpões né mas ainda assim a gente tem uma uma atividade construtiva forte então eu vejo pra frente como o setor resiliente acho que essa esse Boom aqui do do Segmento de e-commerce ele já deu uma esfriada né então a gente tem outros setores já como grandes ocupantes aqui do das

novas áreas mas eu eu eu vejo um setor que é bem bem competitivo Principalmente quando você tá ali no no no em torno dos grandes centros Então você fala Poxa em torno de São Paulo em torno de BH ou lá no nordeste tem um Polo Logístico importante eh eu acho que esses polos eles devem performar performar bem mas tem esse desafio fio Aqui da né de casar essa essa oferta e demanda que deve segurar um pouco preço né nesse nesse curto Médio prazo agora perfeito né e assim a pand assim que nem você disse né

a pandemia acelerou muito isso né claro que assim e acho que no raio 30 pode haver aí uma estabilização claro assim que depende também da sempre da localização né Eh por exemplo na cidade de São Paulo até aqui no ABC Paulista né até cheguei a leed de eh de uma H gestora em conjunto com com com uma construtora que estão começando a pensar em desenvolver é galpões logísticos verticais né Ou seja você tem acima de um nível né claro que assim que para você viabilizar isso também é uma questão de p de locação sim né

porque você vai ter toda uma infraestrutura assim super específica vai ser o Muito provavelmente vai ser o primeiro do Brasil enfim tem espaço tem mas assim tem que Ser muito específico né De preferência dentro da cidade né e com uma assim e com uma infraestrutura eed demanda vamos dizer assim permanente e de forma que esse ativo seja modular ou seja não não seja um único ocupante são vários ocupantes porque assim você pode assim eh ter uma maleabilidade a respeito da cobrança de preço no contato de locação uhum porque claro assim muito provavelmente esse preço não

vai ser baixo vai ser peda de R 40 qu por mês ou Ou superior Você tem toda estrutura se você tiver contratos típicos que que são s c anos dadores S como revisionar no terceiro ano você até pode vamos dizer assim mexer um pouco no preço subir um pouco conforme for a sua viabilidade né mas enfim mas eu só vejo esse tipo de ativo num raio 15 30 ainda não justamente pelo motivo que o Jeferson falou concorda ou discorda não eu concordo e e eu acho que você tem que também eh ter muito Claro porque

o o Ocupante do do do primeiro piso ele é diferente do ocupante do segundo piso né então Eh você tem que ter muito claro quem é o o a empresa alvo desse desse desse empreendimento porque você precisa né ter demanda para os dois tipos de de de empresas né então aqui é mas eu acho que é o é o é o caminho e a eu inclusive já olhei um ativo desse com esse perfil não era em São Paulo mas acabou não não não seguindo em frente não Por uma questão foi uma questão de mercado mas

Eh foi um projeto que a gente olhou com muito detalhe também até para entender todos ess esses pontos né que são diferentes de um de um galpão tradicional né ah perfeito agora o seguinte Todos nós sabemos que o mercado imobiliário é cíclico né e muitos Empreendimentos você tem vamos dizer assim um ciclo de de maturação né de construção São TRS 4 anos enfim assim e é muito difícil você ter uma escala no mercado imobiliário em termos Gerais tá Claro se a gente pegar por exemplo setores específicos e com empresas específicas Pode até ser que tenha

né mas é no geral muito difícil né e com assim e com o mercado em baixo que a gente tá verificando agora e com esse tempo de maturação que realmente demora muito para você ter uma reposição de ativos assim na sua vão Jefferson Você acredita que realmente tenha espaço para muitas gestoras Você acredita que pode até até ha uma consolidação de gestores Ou até de fundes Imobiliários como a gente tem visto por exemplo Qual que é a sua visão a respeito Olha eu acho que a gente pode ter uma consolidação e a gente vem enxergando

né como você colocou uma consolidação nesse sentido Eh Ou acho que esse ambiente eh mais difícil pro mercado né então eh eh juros mais altos acaba dificultando muito o o nosso o a nossa atividade né a nossa atividade ela é muito movida por negócios né então quando você tem juros Mais altos você tem menos negócios né então Eh acaba que isso daqui às vezes dentro de um plano de negócios da da gestora acaba esticando o muito isso daqui e acaba eh eh diminuindo ali A A A AT idade do do próprio empreendedor né seguir com

E aí uma uma uma consolidação uma fusão ou uma eh nesse sentido acaba acaba sendo uma uma alternativa interessante a gente viu isso acontecendo Então eh várias Gestoras se juntando e eu acho que esse processo ele deve continuar né e e como gestora você procura sempre est posicionado num segmento eh porque né sempre costumo falar poxa a a a diversificação acaba sendo uma atividade do do do investidor né mas a gestora né mesmo que ela seja nichada ela é um o investidor olhando para para aquele para aquele investimento dentro da composição da carteira dele né

Eh é uma coisa que ele ele consegue eh mitigar riscos Alocando com outros eh com outros ativos dentro do portfólio dele mas a a gestora como como empreendimento como uma uma companhia né ela também precisa buscar alternativas ali de de de de receita no sentido de negócios que consigam conviver com diversos níveis de né diversos momentos do ciclo para também se manter viável né Eh e competitiva dentro do mercado né então eh uma atividade que tem bastante desafio mas que movimento de consolidação ele existe Mas também eh eu acho que tem espaço para bastante gente

competir a gente sempre eh a gente sempre eh torce muito pelo pelo mercado né a gente fica também eh chateado quando uma gestora acaba fechando ou alguma alguma coisa acaba acontecendo de forma muito adversa ali para aquele para aquele portfólio acaba perdendo muito valor e a gestora acaba eh também n ficando uma situação complicada a gente fica triste porque no final do dia acho que o Mercado crescendo né positivo para todo mundo né então eh a gente não enxerga outras gestoras como como competidoras mas muito como parceiras né até porque a gente olha muita coisa

junto né a gente divide muita muita eh análise muita conversa do do do que que tá do que que tá enxergando que que tá vendo de risco Então esse esse ambiente ele é muito colabor ativo né apesar de de a gente tá ali né no no mesmo negócio como eh eh assim num primeiro momento como Competidor mas todo dia a gente é é parceiro e e e divide muita coisa né então esse todo mundo todo mundo eh crescendo evoluindo acho que é positivo pro mercado como um todo acho que o nosso mercado é muito pequeno

muito muito pequeno a gente tem muito para crescer muito para desenvolver eu sou eh muito otimista em relação a esse crescimento acho que a gente viu já esse crescimento acontecendo né poxa quem começou a olhar lá em 2013 14 15 e olha Hoje é um mercado completamente diferente diente e eu acho que os próximos 10 anos também a gente vai enxergar e olhar para trás e ver eh o nosso mercado muito mais devolvido que hoje perfeito eh hoje na sua visão quais seriam os os maiores desafios da indústria de fundos imobiliários Olha eu acho que

o maior desafio hoje é governança tá governança entendi maior desafio é governança acho que o investidor Eh e até o movimento ruim né o mercado mercado ruim né acaba eh eh escancarando algumas coisas que que foram feitas né e alguns posicionamentos e eu acho que acaba acuando muito o investidor né Entendi e eu acho que eh a governança a transparência eu acho que ela é muito importante nesse momento de de alinhamento né De certa de no final do dia porque sempre que você tá analisando um negócio Eh O mais importante é que eh quem esteja

ali à frente das tomadas de decisão daquele negócio eh esteja alinhado do ponto de vista de de remuneração alinhado do ponto de vista de de interesses em relação eh a à minha posição seja como investidor ou seja como eh enfim né como Parceiro aqui de desse negócio entende então Eh o mais importante é trazer pro investidor eh um nível de conforto que ele de que de que O o tomador de decisão tá alinhado com os interesses dele né que ele vai de fato ganhar mais dinheiro quando ele entrega um resultado melhor para o o para

o investidor Então acho que governança e seja na na na na transparência seja no alinhamento desses interesses eu acho que ele é o maior desafio para o o o segmento paraa frente eu acho que ali a onde a gente vai ver eh uma uma eu que eu espero ver né uma transformação eh mais adiante eu acho Que às vezes o investidor até por sofrer algumas situações que eh eh de alguns casos específicos ele acaba ficando numa posição muito acuada em relação a situações que não são eh ruins para ele mas ele acaba também trazendo e

ficando numa posição Ultra defensiva que é ruim para todo mundo entende levar pro extremo né é eu acho que nem o extremo de Poxa você dar toda a liberdade para para para pro pro tomador de decisão e e ir ali um mandato extremamente aberto Seja de Mandato ou seja de de de alinhamentos mas também uma posição Ultra defensiva porque ele tá ali eh machucado por algumas situações também dificulta também a indústria então a gente precisa ter um rearranjo para que o investidor fique confortável e que o gestor também tenha eh uma liberdade para para atuar

sem que perfeito eh tendo os os interesses alinhados acho que quando você alinha os interesses eh as coisas acabam fluindo de uma forma Mais natural né perfeito e e acredita que isso o próprio mercado tende a fazer né Por exemplo ah relatórios h mais transparentes mais lives um R atuante sem a necessidade de intervenção por exemplo da cvm é o que assim eu acredito nisso tá em que o gestor fique mais próximo Tem mais informações e Façam mais lives se comunica com com com os investidores V eventos enfim né eu acredito nisso né você mais

ou menos por aí também sem sem interferência da cvm Eu acho que tem a questão de de de relatórios e de de prestação de contas isso mas eh mas acho que às vezes até mais do que isso às vezes né seja hoje a gente a gente se preocupa muito com isso sabe de governança até porque o nosso passivo ele é como é mais de 90% de investidores institucionais e os grandes multifil esse tipo de investidor e eu estive do lado do outro lado da mesa muito tempo ele é um investidor muito exigente né seja do

ponto de vista Técnico mas também do ponto de vista de governância então a gente também tenta eh eh como a gente né Eh eh precisa tá ali a régua é alta você precisa est ali eh para ser aprovado nessas casas é bastante difícil a gente estende isso daqui também pro nosso público eh do do Bim que é um público em geral então assim até como como eu falei para vocês a da nossa equipe de vendas né nossa equipe de vendas a gente criou uma companhia para fazer a a a Comercialização dessas unidades e assim a

corretagem quando você vende um empreendimento que vem quem vendeu foi um corretor da Incorporadora você paga uma corretagem para ele parte vai para ele parte vai para para Incorporadora na na nossa na nossa empresa funciona desse jeito né então também o o corretor também é remunerado e a companhia só que eh todo o o resultado que a gente que era nessa empresa né na casa Abril Ela não é uma receita da gestora por exemplo Né é uma receita dos Fundos Então os Fundos que tem projetos que o o corretor vendeu ele esse fundo que vai

receber esse eh eh essa receita dessa dessa venda por que que a gente fez isso até para evitar qualquer tipo de conflito eh que Possivelmente poderia existir né entre a a gestora e essa empresa que a gente criou que o objetivo era ajudar e aumentar a rentabilidade dos projetos né e não gerar uma receita adicional para nós então a gente reverte a receita para Esse daqui fica um um projeto um um sistema de em que todo mundo ganha nesse processo e em a gente gerando Mais resultados poros fundos a gente ganha mais via taxa de

performance então o alinhamento aqui ele é ele é direto entendeu Então sempre que a gente monta uma uma estrutura a gente se preocupa muito eh eh em remunerar os nossos Fundos e a Aí sim a gente vai ter uma uma um resultado melhor via taxa de performance que aí eu acho que todo Mundo fica alinhado e todos os interesses ali estão no sentido de gerar o maior resultado possível dentro do nosso dos nossos mandatos perfeito bom estamos aqui chegando ao final do nosso podcast Jeferson manda uma mensagem final PR os investidores aí em especial pros

cotistas do Bim 11 primeiramente obrigado né pelo espaço acho que isso é bastante importante para nós pra gente poder ter uma abrangência e atingir né o Nosso investidor de uma forma mais horizontal eh eu acho que o o Bim Hoje ele tá num momento muito interessante a gente V começa a colher os resultados desse nosso reposicionamento a gente vem eh num processo de aumento gradual de distribuição acho que esse processo eh a gente vai ali tateando né enxergando é o que que a gente vai ter de de de de de resultado para frente nas nossas

gestões a gente vai aumentando isso daqui de uma Forma bem conservadora mas eu acho que a gente tem ainda eh uma uma a gente é bem eh construtivo em relação ao futuro do fundo ali nos próximos trimestres e eu acho que a gente tá num num momento em que eh muito muito competitivo em relação aos nossos pares e eu eu acho até numa num desconto que para mim é é excessivo em rela são ao que a gente ao que a gente dif de fato tem conseguido entregar e a nossa visão em relação aos Próximos passos

tá então eu acho que o Bim hoje tá num num num posicionamento muito interessante né e a gente é muito muito construtivo em relação a a a ao futuro desse fundo acho que é tanto do ponto de vista eh de de objetivo né do de desse de explorar esse esses ativos que a gente orig mas também do do resultado que ele vem entregando que a gente acha que ele consegue entregar pra frente tá perfeito Jeferson Poxa agradeço muito sua Presença meu muito obrigado tá foi um prazer gostei muito dessa conversa e muito obrigado a você

ouvinte né que acompanhou A semi capital aqui e acompanhou esse episódio do cast money não se esqueça de seguir a gente nas mídias sociais @sem capital @j JF E não se esqueça né que esse episódio vai a ar quinzenalmente as quintas-feiras no Spotify e no domingo no YouTube da CM capital pessoal até o próximo episódio um grande abraço e até a próxima tchau Tchau [Música] [Aplausos] [Música]