ESSA É A CARTEIRA PERFEITA DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS PARA 2026!

2026 pode ser um dos melhores anos pros fundos imobiliários ou para alguns o ano em que muita gente vai perder dinheiro fazendo tudo errado. E a diferença entre esses dois cenários é simples. Não é o mercado que vai decidir isso, mas a carteira que você montar agora, porque o mercado pode até ajudar, mas uma carteira ruim não tem 2026 que salve.

Nesse vídeo aqui, eu vou te mostrar como eu montaria hoje uma carteira de fundos imobiliários simples, equilibrada e preparada pro cenário de 2026. Se você quer investir sem medo, evitando os erros que fazem a maioria desistir no meio do caminho, fica comigo até o final, porque quando acabar esse vídeo, você vai olhar pra sua carteira e pensar: "Agora eu entendi como montar uma boa carteira de verdade". Inclusive, falando em uma boa carteira, eu montei uma aula exclusiva, onde eu mostrei a minha estratégia pessoal para montar uma carteira que te gereva pingando na tua conta todo mês.

Porém, essa aula não tá disponível aqui no canal. É uma aula exclusiva que eu vou liberar apenas para quem me chamar no meu WhatsApp. Vou deixar o número aqui embaixo, basta clicar no link.

Às vezes eu demoro um pouquinho, mas me chama lá que eu vou liberar essa aula para você de forma gratuita. Mas vamos lá. como montar uma carteira de fundos imobiliários de forma segura.

Afinal, a segurança vai ser um dos critérios que eu vou levar em consideração para montar essa carteira. Afinal, eu tenho esse perfil muito conservadora e acredito que a maioria de vocês que me acompanha aqui também, até porque a gente dá duro para ganhar dinheiro, se esforça, tem disciplina para poupar e a gente não vai ficar aqui dando bobeira, investindo em fundos arriscados para depois sair perdendo dinheiro. Muito pelo contrário, vou montar aqui junto contigo uma carteira de fundos imobiliários pra gente receber bons dividendos sem estresse.

Então, o primeiro ponto que eu vou levar em consideração é uma carteira segura com ativos de qualidade. E o segundo ponto, obviamente, que eu vou considerar é que a nossa taxa Selicar cair. E aí, claro, né, isso vai acontecer em 2026.

A gente não sabe ainda exatamente qual vai ser a data certinha, mas você tem que montar a sua carteira já de agora, porque se você se posicionar antes do movimento, você consegue capturar renda agora e valorização depois. Então, ainda tem muito fundo imobiliário descontado em vários segmentos e a gente tem que aproveitar isso já de agora para ganhar tanto na renda quanto na valorização. Mas agora vamos lá, vamos colocar a mão na prática porque eu vou montar aqui essa carteira junto com você, direto aqui numa planilha de Excel e logo em seguida eu vou te mostrar a forma mais simples possível para você selecionar os melhores fundos de qualidade para montar essa boa carteira.

Ah, e vale lembrar que isso tudo eu vou te mostrar de graça, tá? Não precisa você pagar R$ 1, só retribuir com um like. Claro, se não for cair o teu dedo, sério, deixa o like aí embaixo porque esse vídeo vai ser muito valioso para você.

E já aproveita também para se inscrever no canal. Mas bora lá. Se você tá começando do total zero, a minha sugestão é que você comece com três a quatro fundos imobiliários, não mais que isso.

Agora, se você não tá 100% zerado, pode começar aí com cinco a seis fundos imobiliários. E claro, né, essa quantidade aqui vai depender do patrimônio que você tem. Então, se tu tem aí 1000, R$ 2.

000, R$ 5. 000 para começar, começa apenas por quatro fundos imobiliários mesmo. Mas aí se tu tiver já mais de 10.

000 para cima aí, beleza, tu pode começar com seis fundos. Aí vamos considerar aqui que você vai começar com esses seis fundos ou até mesmo que você já tem algum fundo de carteira e vai complementar aqui para bater os seis. Então, qual que é a minha sugestão aqui para você?

dividir essa carteira entre metade tijolo e a outra metade em papel, que são os dois tipos de fundos imobiliários que a gente tem. E aí sim aqui de fato você começa a entrar nos fundos imobiliários. Já vou te mostrar aqui certinho como que a gente vai selecionar os melhores fundos.

Mas o que é que é importante mencionar? Você pode começar com essa carteira dividindo ali metade tijolo, metade papel. Então, se você tiver seis fundos, três fica para tijolo, três para papel.

Se você tiver quatro fundos, dois papel, dois tijolos, você pode começar com essa estrutura, dividindo meio a meio, porém considerando que agora em 2026 a gente vai ver a taxa de juros encerrando o seu ciclo de alta. Então, a gente vai começar a ver ali os cortes de fato acontecendo. Diante desse cenário de queda na taxa básica de juros, quem tende a se beneficiar é os fundos de tijolos.

De fato, nos fundos de tijolos, é onde a gente vai encontrar o maior upside do ciclo, ou seja, o maior potencial de valorização. Isso porque os fundos imobiliários de tijolo sofrem quando os juros sobem, que é o cenário que a gente ainda está atualmente, mas eles se valorizam com força quando os juros começam a cair. E claro, né, como tu já deve ter percebido, os fundos de tijolos não sobem quando a SELIC cai, eles já começam a subir quando o mercado acredita que a SELIC vai começar a cair.

Então, antes mesmo do primeiro corte, o mercado de tijolo já se valoriza. Não à toa que a gente tá vendo aí vários fundos de qualidade, extremamente seguros e conservadores, com a alta nos últimos 12 meses de 15, 20, 25%. Então, na minha análise, a base da carteira deve estar aqui bem posicionada em fundos de tijolos.

Ah, Raíça, já que tijolo vai se valorizar muito, então é melhor eu começar só com a carteira toda em tijolo. De jeito nenhum. Existe o que a gente chama de correlação negativa entre esses dois tipos de investimentos, fundo imobiliário de papel e fundo imobiliário de tijolo.

Eles têm essa correlação negativa, onde basicamente quando um sobe, o outro cai. quando o outro cai um só. Ou seja, quando de fato iniciar o ciclo de queda na taxa Selic, provavelmente a gente vai ver os fundos de tijolos avançando ainda mais e consequentemente os fundos de papéis devem começar a cair.

Mas enfim, vou te mostrar aqui agora como a gente vai filtrar os melhores fundos de extrema qualidade pra gente construir aqui essa carteira, pra gente montar ela. E também logo em seguida vou te falar quais segmentos a gente deve olhar dentro de tijolo, o que vai performar melhor, quais também a gente deve olhar aqui dentro de papel. Mas vamos lá.

Aqui no site do investidor 10, então abre aí para você fazer junto comigo. Você vai clicar aqui em cima nessa parte de fiis e logo aqui do lado em ferramentas você vai clicar em busca avançada. Aqui nessa parte de busca avançada de fundos imobiliários, no site do investidor 10, a gente consegue fazer várias seleções, vários filtros para de fato a gente selecionar ali bons fundos imobiliários de acordo com o nosso perfil.

Então aqui a primeira coisa que a gente vai fazer é filtrar por setores. Afinal tem vários tipos de fundos imobiliários. Tem fundo de hospital, de hotel, lá de corporativa, residencial, varejo.

E a gente vai selecionar apenas um desses para começar. E vamos começar aqui logo pelos fundos de papéis, que ele tem esse nomezinho aqui, tá? Títulos e valores mobiliários.

Tu pode procurar aqui fundo de papel, tu não vai encontrar porque o nome dele é esse aqui, títulos e valores mobiliários. Basta clicar em cima. E aí dentro desse setor, apenas de fundos de papéis, nós vamos usar aqui a busca avançada, colocar os nossos filtros para encontrar as melhores opções.

Então vamos lá, começando aqui pelo PvP, que nada mais é do que uma métrica de preço. Por exemplo, se eu te falar assim, ó, quero te vender esse relógio aqui por R$ 500, tá? Talvez seja um preço bom, talvez não, mas como que você vai saber se de fato é o preço justo?

Muito provavelmente entrando ali no site da loja, tu vai conseguir pesquisar pelo modelo e olhar se o preço realmente tá coerente. Então aqui o PvP, de forma bem simples, é basicamente isso, é o nosso referencial para saber se aquele fundo tá caro ou barato, porque tudo bem o fundo ter qualidade, mas a gente não vai sair pagando qualquer preço. Afinal, quanto mais caro você paga por um ativo, menor é o retorno que você terá nele.

E aí, pra gente garantir que não vamos comprar nem muito barato, afinal se o desconto for muito grande, provavelmente tem algum problema. E aí, se tiver algum problema, tu vai ter que sentar, avaliar, ler relatório, investigar. E não é o que eu quero que você faça nesse começo.

Quero simplificar aqui a tua vida ao máximo. Então a gente não vai pegar fundos extremamente descontados, como também não vamos pegar fundos extremamente caro. Vamos tentar aqui buscar fundos que estejam ali muito próximo do seu valor justo.

E aí para isso, a gente vai selecionar aqui um PVP acima de 0. 8 e no máximo 1. 1.

Assim a gente garante não paga nada, nem barato demais, nem caro demais. Aí aqui do lado, o próximo indicador que a gente vai analisar é o dividend y, o que vocês tanto gostam, que nada mais é do que o retorno ou a rentabilidade que você vai receber em relação ao valor que você investiu. Então, se você pagou R$ 100 em uma cota e o fundo te entregou R$ 1 em dividendo, você tá tendo ali um retorno de praticamente 1%.

E aí pra dividenda, a gente vai colocar aqui no mínimo 7%, afinal menos que isso, a gente fica por ali pela renda fixa mesmo. E no máximo 15%. Ah, Raíça, mas se isso é rentabilidade, não significa que quanto maior, melhor é.

No final das contas, nós, enquanto investidores, queremos que esse dividendo seja o quanto maior. Porém, não seja bobo. Risco e retorno andão sempre de mãos dadas.

Então, quanto maior o retorno, maior também tende a ser o risco. E como eu falei, quero que essa análise seja o mais simples possível para você que tá começando agora conseguir montar uma boa carteira e não ficar ali estagnado tentando investigar a fundo o que é que tá acontecendo. Então, dividend y acima de sete, no máximo 15.

E o próximo indicador que a gente vai olhar é justamente a liquidez diária, que nada mais é do que o volume que é transacionado todos os dias. Então, vez ou outra pintou a pergunta aqui nos comentários, né, Raíça, se eu quiser pegar o meu dinheiro de volta, investir nos fundos, mas quero de volta meu dinheiro, como é que eu faço? E de forma bem simples, para conseguir pegar o dinheiro de volta que você investiu nos fundos imobiliários, basta você vender as cotas que você comprou.

Então, pegando o mesmo exemplo aqui do relógio, né? Vamos supor, comprei lá o relógio por R$ 500, mas passou um, dois meses, me arrependi, quero meu dinheiro de volta. Como é que eu faço para conseguir o dinheiro de volta?

Ora, apenas vendendo o relógio para conseguir pegar o dinheiro novamente. E nos fundos imobiliários funciona da mesma forma. Você comprou algumas cotas, ou seja, você trocou o dinheiro que você tinha por uma quantidade de cotas e caso você queira pegar o dinheiro de volta novamente, você precisa vender, se desfazer das cotas que você comprou.

A Raíça, então quer dizer que para eu conseguir pegar o dinheiro de volta que eu investi nos fundos imobiliários, tem que ter uma outra pessoa disposta a comprar as minhas cotas. Exatamente. É isso mesmo que você conseguiu entender.

E aí, obviamente, a dúvida que pode surgir é: "Mas Raíça, como é que eu vou saber se alguém vai querer comprar de volta as minhas cotas? " É exatamente olhando aqui pra liquidez diária. Ela que vai nos dizer o volume que é negociado diariamente daquele fundo imobiliário.

Então, clicando aqui em todos, a gente vai ter uma liquidez maior que R$ 50. 000, entre 50. 000 e 300.

000, entre 302 milhões e também maior do que 2 milhões, que é justamente o que a gente vai selecionar aqui para garantir que a gente tenha uma boa liquidez em caso de venda, né, caso você queira se desfazer das suas cotas, como também em caso de compra, caso você queira aumentar a sua posição. Então, liquidez diária aqui, vamos pegar a maior de todas acima de R$ 2 milhões deais diariamente. Aí o próximo ponto que a gente vai olhar aqui é o patrimônio do fundo imobiliário, que é um indicador extremamente importante para nos dar segurança.

Afinal, imagina aí, você tem dois amigos, um tá começando a vida agora, não tem uma casa, não tem um carro, não tem nenhum tipo de patrimônio e te pediu ali milzão emprestado. E o teu outro amigo, tu sabe que ele já é mais estabilizado, já tem casa própria, carro, já tá tranquilo na vida, não tem muitas dívidas e também te pediu milzão emprestado. Qual desses dois tem a maior chance de te pagar, de te devolver o teu dinheiro?

Muito provavelmente esse segundo amigo, afinal, ainda que ele não consiga ali, né, te pagar, ele tem patrimônio e pode se desfazer daquilo para conseguir honrar o compromisso. Então a ideia é exatamente essa. Quanto maior o patrimônio do fundo, mais segurança a gente tem.

E aí aqui a gente tem algumas categorias, né? Então pode ser um patrimônio maior do que 300 bilhões, entre 300 e 1 bilhão, entre 1 bilhão e 3 bilhões. E a gente pode pegar aqui também maior do que 3 bilhões, que de fato vai vir só a nata da nata, só os maiores fundos de mercado.

Agora já vou clicar aqui em buscar. Vamos ver aí quais fundos imobiliários vai vir pra gente. Porém, uma coisa que eu já tenho que te antecipar, quanto mais restrito for esse filtro, consequentemente menos opções nós vamos ter.

E quanto mais aberto for, mais opções vai vir e também mais trabalho para você analisar. Mas enfim, vamos voltar aqui. Vou clicar em buscar e automaticamente ele já nos trouxe aqui três opções de fundos imobiliários que a gente poderia estar analisando, estudando para colocar ali na nossa carteira compondo a parte de papel.

E aí percebe, né, três fundos aqui extremamente gigantes, baita valor patrimonial, baita liquidez diária, pagando até um ótimo retorno, muito próximo aqui também no seu preço justo. E considerando aqui que essa primeira estaria descartada, afinal ela é específico para investidor qualificado. Então seria uma busca aqui um pouco limitada, mas nada impede que você venha aqui em cima, como eu tava te falando, e flexione esses indicadores.

Então, se eu colocar aqui, por exemplo, ó, um patrimônio entre 1 B e 3 B e a gente clicar em buscar, percebe, já vai vir aqui bem mais opções. E aí com essa lista de fato aqui, com bons fundos que passaram pelo dos nossos critérios, né, que colocamos aqui em cima, tu já tem aí um bom material de estudo. Então você pode clicar aqui em um fundo, vou selecionar esse terceiro aqui como exemplo, e ele já vai te jogar aqui direto para dentro do site do investidor 10, onde aqui você consegue analisar aí todos os indicadores.

Então esse fundo, por exemplo, tá com um desconto ainda, né, em relação ao patrimonial de mais de 10%. Fórum que já se valorizou nos últimos 12 meses, mais de 15%. E descendo aqui você vai ter todas as informações.

Então é um fundo que já tem aí mais de 130. 000 cotista, taxa de administração bem baixinha, né? Então 0,15% aqui sobre o patrimônio líquido do fundo.

Aqui você consegue puxar o histórico também, né? Os indicadores fundamentalistas. Descendo um pouco mais, você vai ter aqui também o histórico do dividend y então, percebe, né?

Um fundo que na maioria das vezes tá pagando aqui acima de 1% de yeld. Aqui você consegue ver quanto de fato pingou na sua conta. Então R$ 1,95.

E mais aqui embaixo, para mim a parte mais importante, você consegue ver os comunicados desse fundo, como fatos relevantes, que são comunicados ali mais importantes, né, como o próprio nome diz, relevante de fato pro fundo te comunicar o que é que tá acontecendo. Também clicando aqui, você vai abrir o relatório gerencial para dar uma lida e entender minimamente como que funciona o fundo. Mas enfim, acho que ficou super completo.

Já deu para você ter uma boa noção de como você pode selecionar os seus primeiros fundos para montar uma boa carteira segura, bem distribuída. E vou te falar agora quais setores você deve olhar de forma mais especial para montar a sua carteira olhando para esse cenário de 2026. Mas já fica aí como tarefa de casa para você repetir esse mesmo passo a passo com os próximos setores que eu vou te contar agora.

E olhando primeiro paraa parte de tijolo, dois segmentos, na minha visão, indispensáveis para você olhar na hora de montar essa sua carteira, principalmente olhando pro cenário de 2026, é justamente o setor logístico e o setor de shopping. Dois setores resilientes, seguros. É como se fosse aqui o setor best que a gente olha nas ações, o setor de logística e o de shoppings, vai seguir muito bem essa linha.

Então é estabilidade, renda previsível, principalmente os fundos logísticos. E aí, olhando para papel, com essa função de geração de caixa, você deve optar por fundos high grrade, que é o que a gente tem de melhor segurança e melhor qualidade. Então, se tu tá começando agora, não inventa moda.

Não tem por ficar pegando fundos mais arriscados, até porque a gente tem os high gradezão aí pagando em média IPCA mais 10%, praticamente sem correr risco, sem ter dor de cabeça. Então, olha principalmente para esses segmentos e, claro, pode deixar ali um espaço pra oportunidade sem comprometer o todo. Mas agora que tu já aprendeu a montar uma boa carteira de investimentos, se você quiser saber o passo a passo para chegar a R$ 1.

000 de dividendo pingando na tua conta todos os meses, dá uma olhada nesse vídeo aqui que eu separei para você. Sem mais, espero muito que tenha gostado.