fala pessoal sejam bem-vindos aqui ao canal e hoje o vídeo ele é importantíssimo por quê Porque eu tô vendo muita gente preocupada falando por aí que os fundos imobiliários estão sangrando que tá tudo caindo mas eu quero te mostrar o outro lado Aita da oportunidade que a gente tá vivendo hoje inclusive vou falar sobre dois fundos imobiliários aqui que eu tô chamando de a prova de crise por quê Porque nesse cenário eles estão remunerando muito bem o seu cotistas e para falar sobre isso eu consegui um grande reforço aqui nesse vídeo por quê eu vou trazer um analista de investimentos certificado que pode fazer recomendações de investimentos então nesse vídeo Hoje a gente vai ter duas recomendações de investimentos um fundo de tijolo e um fundo de papel esse projeto aqui hoje ele é como uma mostra grátis para vocês aqui no canal lucro FC como um todo por quê Porque esse tipo de vídeo que eu trago um analista que faz recomendação de investimentos faz parte da nossa área de membros aqui do YouTube Você já viu que existe essa função se você clicar ali dentro do canal Luc crfc tanto no seu celular quanto no seu computador vai ter uma aba escrito seja membro então a gente entrega vídeos extras para quem se torna membro por isso que eu trago um analista né Essa parte essa assinatura ela é paga justamente porque eu trago um reforço para nós né e obviamente isso tem valor Ok então eu vou até compartilhar aqui a minha tela com vocês para te mostrar exatamente sobre isso tá você acessa então o o lucro F seu canal e aqui mesmo no YouTube você vai ter alguns vídeos extras então por exemplo o comit de investimentos no começo desse mês eu e o Diego Hernandes que eu vou trazer ao vivo aqui daqui a pouco para falar conosco também a gente falou por exemplo sobre alguns títulos do tesouro direto interessantes para comprar hoje no outro vídeo a gente falou sobre a melhor ação do mês e hoje a gente vai falar justamente sobre o melhor fundo imobiliário Então veja bem você tem acesso a mais vídeos tá hoje aqui o vídeo do mês com os melhores fundos imobiliários a gente tá fazendo aberto como uma amostra grátis mas todos os outros vídeos só para os membros beleza Acesse aqui eu vou deixar o link na descrição também para você se tornar um membro VIP do time do lucra FC aqui mesmo do YouTube não precisa sair nos encontraremos aí quatro vídeos os extras todos os meses Beleza então eu já vou convidar logo aqui o Diego para participar conosco Lembrando que a gente sempre faz uma análise do cenário de investimentos e depois a gente fala sobre os fundos imobiliários especificamente já vou colocar o Diego aqui na tela para falar conosco Fala Diego tudo bem Tudo bem Ricardo tudo bem Boa tarde a todos lá boa bom dia boa tarde e boa noite né Sempre Exatamente porque muita gente vai assistir esse vídeo porque realmente ele tá imperdível pessoal quem não conhece o Diego ele é analista de investimentos na verdade já é economista há mais de 15 anos não é isso isso mesmo Ricardo sou economista há mais de 15 anos atuo no mercado financeiro já atuei nos maiores bancos como controle de tesouraria eh Family Offices também basicamente para quem não quem não conhece Family Office eh são os escritórios que tomam conta de recursos das famílias eh com grandes patrimônios né então eh São montados esses escritório justamente para tomar conta do recurso eh dessas famílias sou consultor cvm né e analista de valores Imobiliários também muito bem então o Diego hoje ele vai ter uma alta bagagem mas hoje ele vai colocar o chapéu de analista de investimento certificado cnpi então para falar também sobre alguns fundos imobiliários aqui inclusive com recomendação mas Diego vamos lá a primeira coisa que a gente tem sempre que falar é sobre o cenário de investimentos né a gente tá vendo taxa de juros lá em cima né e também uma perspectiva do IPCA não tão baixa né então vamos começar aqui eu vou comp partilhar a minha tela justamente para falar um pouco sobre esse cenário Exatamente é quando a gente fala de taxa de juros a gente fala de taxa de juros à vista muito se fala sobre a taxa de juros à vista mas não se fala sobre a taxa de juros futura então a gente sempre analisa a a perspectiva né do movimento à vista o que que o banco central vai fazer agora com a taxa de juros e como o mercado vai precificar esse movimento de agora eh lá na frente então basicamente Resumindo né Eh se o Banco Central Hoje ele BX baixa taxa de juros sei lá 3% de uma vez Ah lá na frente a taxa imediatamente a curva de juros futura ela sobe ela né mostra-se que e a uma baixa eh de taxa de juros nesse momento agora vai gerar uma pressão inflacionária de tal forma que no futuro essa taxa de juros terá que voltar com muito mais força do que essa queda que tivemos agora então a gente sempre olha a taxa de juros à vista né que iniciamos essa esse fizemos essa início de flexibilização que foi interrompido a agora né E até o final do ano teremos de novo uma elevação ali Projetada próximo de 11. 75 e no ano que vem a gente estava falando n em 2025 uma queda de juros perto de 10,5 mas agora o mercado tá precificando ali uma taxa de juros de 11% então é sempre olhar a taxa de juros à vista e a taxa de juros futura para entender eh como esses movimentos se correlacionam e olha só que maluqui pessoal nesse gráfico que eu tô compartilhando aqui na tela a expectativa do mercado daqui a alguns anos é que essa taxa SELIC possa chegar em 12,5% aproximadamente é muita coisa Então esse foi o motivo que fez com que a maioria dos fundos imobiliários caíssem desvalorizem na Bolsa de Valores mas a reflexão que eu que eu te trago aqui é o seguinte esses Fundos Eles continuam gerando lucros continuam gerando dividendos os fundos de tijolos continuam com seus aluguéis é isso que a gente tem que eh pensar é isso que a gente tem que analisar Tá bom então hoje a gente vai ter aqui análises bem fundamentadas de fundos que estejam entregando resultado e que estejam baratos tá você precisa acompanhar esse vídeo até o final primeiro ponto então é a taxa SELIC agora a gente precisa falar também sobre a inflação a inflação ela não está completamente controlada aqui né Di o que que você acha sobre a inflação a inflação ela veio numa trajetória de queda mas não uma queda como o mercado né espera não é uma queda que vem eh para bater para chegar na meta então Eh de um lado a gente tinha política monetária redução de juros fazendo eh né um um movimento de que Poxa a inflação começou a entrar eh em alguma trajetória de queda mas no outro lado a gente tinha o fiscal né que é basicamente o o gasto público é um pouquinho eh elevado de forma que gerasse um aquecimento econômico então Eh essa relação de duas forças entre o fiscal e o monetário fez com que o monetário tivesse que aumentar a taxa de juros para que aconteça inflação então assim eh a nossa preocupação principal né do mercado é conter inflação então não só economia brasileira mas economia Global como um todo e qualquer stress que a gente tem em relação à inflação faz com que ali eh exista essa necessidade de aumento de juros que é o mecanismo a ferramenta mais fácil de controlar a inflação então a inflação ela hoje né ela ela vem numa trajetória de queda não uma queda eh expressiva como o mercado aguarda mas a grande preocupação é e daqui dois e daqui 3 anos quando os juros efetivamente tiverem espaço para cair como é que essa inflação volta assim como olhar então a curva de juros à vista que a gente falou do à vista e do futuro é olhar qual que é a perspectiva de inflação hoje e qual que é a perspectiva de inflação para daqui 2 3 4 anos Então galera Ó preste bem atenção tá a gente tá falando aqui de uma inflação que hoje tá na casa dos 4. 2% ao ano aproximadamente E se a gente pensar num ação vai de 4% ao ano daqui a pouco eu te mostro um fundo imobiliário aqui que tá remunerando quase IPCA mais o ou seja se é o IPCA tá mais ou menos 4ro mais oito desses contratos a gente tá falando quase 12% ao ano quase 1% ao mês livre de imposto de renda e ainda pagando barato tá acompanha aqui que daqui a pouco a gente fala sobre o fundo de papel mas antes vamos falar sobre um fundo imobiliário de tijolo vamos lá o fundo imobiliário de tijolo que a a gente destaca eu vou colocar aqui na tela e você vai perceber que a nossa ideia aqui é sempre trazer muitos fundamentos tá Eh esses vídeos que a gente prepara exclusivos paraa área de membros Eles são muito completos Ok então aqui a gente faz uma análise bem detalhada E aí sim a gente fala sobre os Fundos que a gente recomenda os outros ativos Ok eh então Diego o fundo que a gente destaca aqui hoje é o trxf11 que que você Você pode falar um pouquinho sobre ele exato iniciando né A análise pelo pelo preço acho que preço é é um fator muito importante quando a gente vai comprar um ativo e comprar um bom ativo né Eh a gente olhando ali o preço sobre o valor patrimonial a 0.
98 já mostra para nós que o fundo né tá sendo negociado abaixo do seu valor patrimonial então isso já é um grande indicativo né um start muito importante de que estamos comprando algo que se fosse vendido todo o patrimônio dele no mercado seria vendido a mercado é com né 2% e em defasagem ao que ele tem eh de patrimônio para entregar Então acho que esse é um grande ponto fundamental como o Ricardo bem disse né um dividend yeld de 11. 52 Limpo de imposto é uma taxa extraordinária né num contexto de que você tem uma complexidade né Eh de renda Urbana para eh fazer a locação eh dos contratos eh contratos de longo prazo isso é de extrema importância para gerar essa recorrência de de receita eh com pouca volatilidade então a gente sabe que né vacância é um é é um é um ISO né é uma preocupação que a gente tem com fundos imobiliários e se você tem contratos de longo prazo né com Fundos que procuram Esses contratos com empresas sólidas e de longo prazo isso já reduz basicamente eh essa problemática então Eh o preço alinhado com o dividendo que esse fundo tende a entregar e essa essa perenidade de recorrência de resultado nos leva a indicar o t xf11 como uma compra é Então pessoal é importante a gente lembrar né que olha só né a gente tem um cenário tão complexo pros fundos mobiliários né muitos caídos e e e e esse daqui ele tá se mostrando resiliente né então assim óbvio que a gente olha o o pvp no fundo de tijolo mas não é a única métrica importante Então veja ele está com dividende alto dividende de alto né historicamente anda na casa dos 9 ou 10% nesse momento tá mais de 11 tá então isso é um primeiro ponto interessante segundo ponto tem até escrito aqui do lado ó o potencial de valorização de cerca de 10 A 30% tá Por quê quando a gente fala de fundo de tijolo a gente não fala só em dividendo Aqui tem bastante potencial de valorizar a cota ainda tá ok Por quê como bem o Diego disse tem alguns destaques aqui importantes que a gente tem que fazer é um fundo de renda Urbana tá então assim ele ele foca muito empresas do setor de varejo eh foca como a gente colocou aqui depois você pode até dar um um pause aqui na tela tá você pode ver grandes empresas Ok açaí a a própria a o Einstein agora né Grupo Mateus contratos de longo prazo isso daqui é muito importante daqui a pouco eu te mostro aqui até os números diversificação e segurança tá ele também tem a algum a a grandes Essa diversificação é muito importante e porque Por que que a gente vê esse potencial de valorização primeiro ponto A gestão trxf ela é ativa ou seja ela faz reciclagem do portfólio venda de ativos com lucro e faz muito dessa segunda parte aqui que é o desenvolvimento imobiliário Ou seja quando ele faz contratos que a gente chama de by to Suit eh ele ele tá eh garantindo uma receita de longo prazo por exemplo nesse caso do einen que ele acabou de fazer ele tá garantindo uma receita previsível e com segurança jurídica durante 20 anos e se por qualquer motivo esse inquilino quiser sair ele precisa pagar todo esse contrato de 20 anos então assim a chance do inquilino sair é praticamente nula porque o inquilino tem que pagar esse contrato todo Tá bom então tem uma segurança muito grande de longo prazo inclusive na na questão do do Einstein aqui foi uma construção barata né e a gente até colocou aqui ó 21. 400 M qu cerca e sendo que tem outros aqui outros ativos com 30.
000 m quadrados o o seu valor ou seja é assim que se ganha dinheiro no desenvolvimento imobiliário portanto a gente considera aqui esse fundo interessante eu vou passar alguns gráficos aqui com vocês como a gente falou contratos de muito longo prazo tá então isso daqui é muito bom todos eles lá na frente Isso daí gera a previsibilidade segundo ponto diversificação das receitas dos Inquilinos né ó a gente colocando na tela grupo açaí é o a maior parte tá do dos contratos aqui Grupo Mateus os Pão de Açúcar Einstein lero Merlin obra Max por isso que a gente chama de renda Urbana né são alguns ativos que fazem parte do do nosso dia dia na rua né localização extremamente importante nesse tipo de empreendimento é uma das áreas pessoal um dos fundos imobiliários que eu mais gosto são o de renda Urbana tá então vocês estão vendo aqui um pouquinho da diversificação deles ponto importante a alavancagem nesse tipo de fundo imobiliário não preocupa tanto tá por são ativos que geram muita as receitas como a localização é boa é é muito líquido ou seja é muito fácil até do fundo vender né e eventualmente até gerar lucro com essa venda e a amortização aqui das dívidas está controlada tá a alavancagem desse fundo tem mais ou menos 20% mas a gente acredita que com esses números aqui e ele consegue pagar tranquilamente Tá bom então enfim já falamos aqui sobre o primeiro fundo o fundo de tijolo agora a gente vai falar sobre o segundo fundo que é um fundo de papel Diego Fala um pouquinho pra gente aqui sobre o fundo de papel especificamente aqui a gente está falando sobre o mcci 11 hoje exato e até voltando um pouquinho no contexto de precificação dos ativos né todo ativo no mercado financeiro ele é algo lá na frente trazido a valor presente por uma taxa quando essa taxa ela é alta o preço do ativo fica baixo quando a taxa é baixa o preço do ativo fica alto então todos os ativos de renda variável né ativos que sofrem eh o que a gente chama de de marcação a mercado né que tem seu preço todo dia negociado em bolsa como o preço do ativo né essa expectativa do preço lá na frente é trazido por uma taxa de juros maior faz com que o preço dos ativos fiquem menores então Eh esse é um momento oportuno eh para ter né um um ativo de renda variável na carteira para caçar a pencel asas melhores compras não é não é o momento de ser comprando tudo mas é o momento de comprar bonos ativos então Eh entrando nesse aspecto de comprar bons ativos né o mcci11 é exatamente a compra de um bom ativo a um preço interessante Então a gente achou lá 0,98 um preço sobre o valor patrimonial interessante no trxf11 a gente tá falando mc11 que tem um preço so valor patrimonial de 0. 88 então ele sofreu bastante com o efeito contrário de marcação a mercado dos Cris né Eh então os cris os certificados de recebíveis Imobiliários eh tem uma complexidade muito grande para você comprar então Poxa eu nem indico na verdade pro investidor pessoa física aí sair comprando crise crass é muito complexo você eh Identificar qual que é o grau de de risco de crédito de contraparte que você tá tendo mas quando você entra no fundo de papel do qual o gestor faz essa análise tem uma equipe de profissionais que fazem essa análise você fica mais confortável quanto a esse recebimento então é é um um né o mcci11 ele é um um fi que ele vai te trazer essa segurança ele é High grade né não é hild não tem essa esses fis esses Cris que são de empresas mais arriscadas que sofrem infinitamente mais com esse movimento contra de marcação a mercado favorece ali né um Wi de 11. 83 Limpo de imposto também então é é um fundo grande então 2 bi de patrimônio 2.
1 bi de patrimônio ele te dá ali eh você não tá andando de Barquinho você tá andando ali com um cruzeiro né bem robusto para que você consiga eh obter esses retornos então Eh é esse essas nuances né que fazem a gente eh pensar né em comprar mcci11 indica isso para os nossos clientes muito bem Então pessoal ó todas as informações elas estão aqui na tela se quiser dar um pause mas eu vou destacar algumas coisas tá como o Diego falou o VP né o valor patrimonial bem alto né então esse aqui é um fundo que ele tem uma característica mais High grade ou seja o nível de segurança dele é um nível bom né Ele é isso que eu falo né hoje eu não vejo necessidade da gente comprar algo arriscado se a gente tem algo de muita qualidade descontado tá o pvp dele é 0,88 Lembrando que fundo de papel isso é bem incrível a gente vê um potencial de valorização ali de pelo menos 12% além dos dividendos tá então assim isso é algo interessante eu até coloquei aqui também que ele não possui alavancagem né isso é importante eu vou mostrar aqui na sequência alguns gráficos também que ajudam a gente a entender um pouco mais sobre esse fundo tá 80% São cris cerca de 9% São outros fundos imobiliários a gente considera que esses 99% de fundos imobiliários aqui estão bem alocados né são complementares maior parte em papel também eh importante maior parte do contrato aqui praticamente tudo é em inflação 94% é em PCA 3% em GPM e 3% em CDI e uma diversificação bem interessante aqui em vários setores da economia Logístico comercial varejo Residencial e também uma uma grande parte em São Paulo e também no sudeste que são regiões bem ricas e isso traz uma grande Segurança ao fundo importante esse fundo aqui que ele está remunerando hoje algo em torno de IPCA mais 8. 2 Lembra que eu falei que o IPCA deve ficar na casa doos 4 4,5 então a gente vê uma rentabilidade interessante por que que eu coloquei a gente colocou aqui esse gráfico histórico de dividend yield dele hoje aqui ó o último relatório que eles entregaram em agosto de 2024 11.
