voltei voltei com mais um tema de fundos imobiliários para vocês e hoje neste vídeo eu vou te trazer quatro evidências mostrando que o momento pede determina a colocação de fundos imobiliários do segmento de escritórios na sua carteira de fiz vamos nessa pessoal começando então eu prometi quatro evidências quatro para que você se convenha de colocar fundos de escritório na sua carteira de investimentos fundos de escritório eu falo aqui de fundos que investem em ativos corporativos mais de um ativo por fundo sem fundo mono ativo para você diversificar risco ter vários locatários é muito melhor assim vou trazer evidências do mercado de escritórios e do mercado de fundos imobiliários né para você não ter para onde correr tentando arrumar alguma desculpinha e detalhe vou trazer dados tá a evidência aqui não é Olha tem mais trânsito PR ir até o escritório de manhã então parece que as pessoas estão voltando a ocupar escritório isso é percepção é achismo a gente vai trabalhar com dados aqui tá certo então para começar a primeira evidência a gente vai trabalhar com um conjunto de variáveis mostrando que o nível de ocupação dos escritórios vem crescendo em que lugar Ricardo Nós vamos trabalhar com os escritórios da cidade de São Paulo por algumas razões muito simples primeiro quando você olha pro mercado de fundos imobiliários a maioria esmagadora dos escritórios estão em São Paulo logo a gente precisa analisar Este mercado porque a gente tá falando de fiis de escritórios segundo que conforme a plataforma Sila Brasil que tem dados aqui do mercado corporativo escritórios tem dado de logística tem dado de shopping center tá em esfera nacional o mercado brasileiro tem aí grosso modo 14 milhões de metr qu corporativos escritórios tá disso 9 milhões estão em São Paulo Então faz sentido que analisemos São Paulo na as duas razões a gente tá falando do maior mercado né que é muito mais do que a metade de tudo que tem de escritório no Brasil e estamos falando do mercado que domina a locação dos files Tá então vamos avaliar quais variáveis vamos avaliar vacância vamos avaliar absorção líquida e vamos avaliar novo estoque Então o que é vacância área vaga tenho 1000 M qu 500 estão ocupados então metade 50% ocupado 50% é vacância se eu vou e alugo mais 300 m qu eu tenho 80% de ocupação e 20% de vacância vamos começar então com a variável vacância aqui eu te mostro a telinha com o gráfico que foi produzido pela Sila Brasil Essa é a plataforma Sila Brasil então o que que a gente tem aqui a vacância no mercado de escritórios todas as classes então eu tô falando desde o escritório mais simples Até os escritórios que atendem As mais altas especificações técnicas laes super grandes tá prédios modernos recém-lançados tá bom tá todo mundo aqui nesse bololô dados do final de 2015 quarto trimestre de 2015 até quarto trimestre de 2024 Ô Ricardo mas você falou aí que São Paulo tinha 9 milhões de m qu eu tô vendo esse negócio aí em 6 milhões e alguma coisinha E aí essa diferença tá vendo que aqui eu marquei ó cbd sim Central Business district que é isso Ricardo eu tô olhando só para as principais regiões de São Paulo então algumas regiões que são tidas como secundárias não estão nessa amostra por exemplo Barra Funda mercado da Barra Funda ali na Barra Funda tem escritório tem está nessa amostra não região secundária mercado muito pequeno ainda lind enfim Marginal tit ali na Marginal tit tem escritório tem tem escritório Mas a gente não colocou aqui mercado ainda tá se desenvolvendo então não pegou tá fora a gente tá falando de onde tem negócio tá onde tem vida corporativa de verdade bem vamos lá essa vacância era ali ao redor de 21% foi subindo 22 flertou com 23 aí começou a cair 2017 2018 caindo a gente fechou em entre 2000 o quarto tri de 19 e o primeiro tri de 20 num patamar maravilhoso vacância abaixo de 15% caindo a a expectativa de mercado Inclusive era que caísse ainda mais Ricardo mas primeiro tri de 20 é pandemia é mas a pandemia veio ali em março né o o lockdown e Muitos contratos já tinham sido fechados antes então as empresas iam cumprindo os contratos ali só que aí veio pandemia E aí o que aconteceu com a vacância né começou a subir escalou escalou escalou escalou e voltou pro patamar que tava lá naquele momento mais duro de 2016 ali lembra questões de impeachment né Voltamos para aquele patamar duríssimo de 22% de vacância ali flertando com 23 e aí começamos de novo o trabalho de enxugar vacância diminuir diminuir de tal modo que já estamos como mercado geral abaixo de 20% não voltamos ainda para aquele melhor momento mas a trajetória é claramente uma trajetória de queda então primeira razão gente olha aqui os últimos trimestres de forma consistente nós temos redução de vacância olhe era 21,98 veio para 2099 2076 2053 1981 1942 1916 tá então aqui a gente tá falando de 1 2 3 4 5 seis trimestres consecutivos de redução de vacância no mercado de escritórios para quem não acredita que o mercado de escritórios está se recuperando os números não mentem tá aqui a vacância vem sendo enxugada tá fora isso dado de absorção líquida O que é absorção líquida primeiro pegue o conceito absorção líquida ela considera tudo o que foi ocupado e também tudo que foi desocupado tá então por exemplo você tem um prédio que tem 10. 000 M qu E aí no começo de Janeiro você tinha ali 8. 000 M ocupados aí ao longo de Janeiro você conseguiu alugar mais mais 2000 M qu então a tua absorção bruta foi de 2000 M qu você alugou mais 2000 M qu porém um outro locatário reinc o contrato ele ocupava 500 m qu então a tua absorção líquida foi de 10000 M qu então a bruta que que você alugou 2000 a líquida que considera também o que ficou vacante 10000 2000 aluguei 500 foram embora é por isso que o dado de absorção líquida ele pode ser negativo o que é o pior dos Mundos Por que a absorção líquida pode ser negativa porque eu tenho mais desocupações do que ocupações em uma determinada janela temporal né neste mesmo exemplo que eu coloquei começamos com 8.
000 ocupados alugamos 2000 absorção bruta 2000 M qu porém um grande locatário que ocupava 3000 M qu decidiu sair a minha absorção líquida foi de - 1000 M qu porque eu aluguei do mas eu perdi 3000 M qu então por isso que eu fiquei com 1000 M qu de absorção líquida negativa neste caso Beleza entendeu o conceito de absorção líquida por que que eu trouxe isso dados de uma outra empresa para não dizer que ah eu peguei pegi os dados de uma empresa só e tô assumindo aquilo como verdade absoluta não peguei agora da kushman que é uma outra empresa do segmento que faz monitoramento de ocupação do mercado de escritórios em esfera nacional olhando especificamente para São Paulo e Rio de Janeiro principalmente e aqui ele trouxe ó tá vendo ó dados do mercado de escritórios no quarto trimestre de 2024 essas empresas divulgam dados trimestrais tá gente não sai dado de janeiro fevereiro março então é sempre dado trimestral por óbvio né a gente tá falando agora em fevereiro de 2025 então eu tô trazendo para você o dado mais fresquinho que essas empresas divulgaram a absorção líquida que é esta Barrinha aqui em 2024 estamos falando de 150. 000 m qu de absorção líquida tudo que foi absorvido de forma líquida e em 2023 54 e em 2022 143 em 2021 nada praticamente ficou no zer a zer né Toda a área que foi ocupada teve como contrapartida uma saída não necessariamente gente estamos falando do mesmo prédio tá no exemplo hipotético que eu dei é um mercado que tinha um prédio só então a gente avaliou aquilo mas quando a gente calcula essa absorção líquida a gente tá falando olha o prédio a teve 5. 000 de ocupação o prédio B teve 5.
000 de saída no bati no liquidificador zero de absorção líquida porque eu ocupei 5. 000 absorção bruta 5. 000 mas teve saída de 5.
000 no outro para o mercado absorção líquida zero neste caso aqui a gente está falando do maior nível de absorção líquida desde 2021 que é o o dado que tem aqui já tivemos maiores em São Paulo aí cada empresa que calcula o número às vezes ela olha pra Base dela que você precisa ter os dados de todos os prédios né da cidade e não é trivial levantar esse tipo de dado tem empresa que já falou olha 2024 foi recorde de absorção líquida mas se você pega o dado de uma outra empresa não foi recorde mas ficou ali par e passo com ano que foi recorde a notícia que deixa todo mundo na mesma página é que tivemos um ano Fantástico de absorção líquida ou seja nós ocupamos mais áreas até por isso a vacância veio caindo veio Caino veio caindo e novo stoque porque é o seguinte tô ocupando Mas se a galera começa a produzir um monte de prédio vem novo estoque e a vacância sobe porque eu preciso ocupar esse novo estoque Será que tem demanda para esse novo estoque aí a gente traz aqui mais uma vez olhando a plataforma da Sila e o que eu mostro para você é que a gente tem uma previsão de até o final ali de 2026 de pouco menos do que 500. 000 M qu de novo estoque de escritório só que aqui eu tô pegando todas as principais reg regões de São Paulo para todo o perfil de escritório tá gente todos os perfis se eu pegar só o filé m de escritório que a gente chama de Classe A mais e a Aqui de acordo com as classificações da Sila a gente já diminuir a gente já vem para menos de 400. 000 M qu de previsão de entrega até o final de 2026 sendo certo que até o final de 25 você tem a maior parte disso mas por que que esse número tende a ser menor porque quando a gente observa os últimos anos o que estava previsto de estoque não necessariamente foi entregue né Por quê Porque quem tá produzindo vai observando o mercado para colocar um pouquinho mais de velocidade ou um pouquinho menos de velocidade na obra e aí às vezes escorrega para um ano enfim de acordo com a demanda naquela região para aquele perfil de imóvel fato é que é consenso de mercado que não temos pressão de novo estoque observando esses dados estes dados aqui estão abaixo do que observamos em outros momentos onde sim a produção de novos prédios corporativos em São Paulo ficou extremamente acelerada acho que um dos casos mais emblemáticos é a região da Chucre Zaidan que recebeu ali uma enchurrada de empreendimentos aí a vacância subiu pandemia acabou atrapalhando essa absorção mas os dados mais recentes por exemplo 2024 chukr Zaidan foi destaque em absorção líquida destaque muita ocupação ocorrendo na Chucre Zaidan então o mercado meio que aprendeu a não ir com tanto apetite mesmo em momentos em que a gente observa que olha a ocupação tá crescendo né mas cuidado com essa produção de novo stoque para não atropelar um processo que está indo muito bem então a gente não tem pressão de novo estoque e tem um outro dado Super Interessante que eu quero compartilhar com vocês que é o ocupante de grandes áreas ele já está tendo severas dificuldades em São Paulo em encontrar um espaço para poder colocar sua operação Então vamos imaginar uma área por exemplo de 4.
000 M qu um grande ocupante tomaria essa área né porque se você for pensar uma laje corporativa de alto padrão a gente tá falando de pelo menos 1000 M qu então a gente tá falando que 4000 M qu são quatro andares 5000 M qu são cinco andares deste prédio pense em grandes ocupantes né Vamos pensar ali a turma de mercado financeiro um XP um BTG né um Itaú essa turma ocupa muito mais do que isso nos prédios Onde estão então grandes ocupantes começam a ter dificuldades de encontrarem nesta vacância que eu coloquei aí que é inferior a 20% da da de todo o estoque nas principais regiões de São Paulo áreas para suas operações né Então olha só aqui na berrine por exemplo prédios de alto padrão você tem um aqui que tem 17. 000 M qu o restante ó muito pouco ó tem um outro aqui de 3. 000 você precisar de 4.
000 já não cabe aqui em tudo que tem disponível no Tower Bridge e esses 3. 000 ainda provavelmente estão picotados não são andares contínuos olhamos pra berrine eu vou até filtrar aqui só pegar a turma de alto padrão ai a mais pronto vamos ver aqui então ele já filtrou vamos pegar uma outra região aqui ó Chácara Santo Antônio que é Mais afastada lá você consegue ó espaço vago 22. 000 11.
000 só que você se afastou você foi lá pra Chácara Santo Antônio para quem não é de São Paulo nova Faria Lima ali JK Vila Olímpia Berrini aí vai pulou Chucre Zaidan pulou Chácara Santo Antônio né Você vai bem mais ao sul da cidade aí você contra alguma coisa vamos pegar outra região aqui Chucre ó na Chucre ainda tem a z Towers tem aqui parque da cidade mas note ó Morumbi só tem não tem nem 3. 000 quem mais vamos ver Rocha Verá também ó Rocha Verá que na minha humilde opinião um dos melhores prédios de lá dessa região para um grande ocupante tá mais difícil e tudo isso para te dizer Faria Lima Então gente olha aqui ó não tem pra grande ocupante não tem então você olha pra Faria Lima h mais o top da Faria Lima tem 19. 000 M qu Mas um grande ocupante consegue ir para lá não por quê Porque tá tudo picotado então para Grandes Empresas Grandes ocupantes o nível de vacância é ainda menor porque ele tem menos opções logo a primeira evidência que eu trago ela é muito baseada em quê em dados do mercado imobiliário então aqui a gente misturou a primeira evidência falei da segunda que é o novo estoque e eu vou chamar aqui de falta área para grande ocupante o grande ocupante na cidade de São Paulo nas melhores regiões esse cara não tem área não obstante essa pode ser uma das não a única mas uma das razões em que a gente viu um grande negócio imobiliário ser fechado recentemente no na esfera de locação envolvendo a XP em que ela foi para um edifício um excelente Edifício lá na Chácara Santo Antônio então o Luna é um prédio maravilhoso XP foi para lá é óbvio que o custo acaba sendo menor isso entra na conta perfeito e tem que entrar na conta mesmo mas para ocupar a área que ela tá ocupando as opções não eram tão grandes assim e de forma inteligente na minha leitura resolveu já garantir um dos melhores prédios da cidade ainda que te fique um pouco mais afastado então primeira e segunda evidências resolvemos mas essas duas evidências né vacância baixa absorção líquida Record e olha não tem o novo estoque a área que tá vaga para grande ocupante é ainda menor essas duas evidências elas podem ser insuficientes para você porque você pode estar pensando cara eu quero saber dos fiis quero saber dos fiis você me mostrou o mercado escritório beleza mas e os fiis bem agora a gente vai tratar dos fis e já que eu vou trazer aqui agora o dado do fi enquanto eu vou colocar na tela Você já faz o seguinte você já vai dando like aí se inscrevendo no canal e ativando as as notificações para você saber quando a gente vai colocar mais vídeos né sobre investimentos fundos imobiliários Renda Fixa aqui para você então pronto já deu o like aí Espero que sim hein like não é tributado Tá então vamos lá por que que o momento é muito bom pro mercado de escritórios eu vou trazer um dado para você que eu entendo ser assim determinante para mostrar que em raros momentos para não dizer que vivemos o melhor momento fundo de escritório fez tanto tanto sentido na composição da sua carteira olha só eu tô com o relatório gerencial aqui do cpff que é o fundo de fundos da capitânia então eu vou trazer duas informações aqui super interessantes Primeiro de tudo é que quando a gente olha a métrica do pvp preço da tela sobre valor patrimonial a gente vê que o ifix hoje o ifix negocia com PVP de 0.
75 ou seja na média do eix as cotas negociam por valores com desconto de 25% em relação ao valor patrimonial dessas cotas ponderando pelo peso de cada um dos Fundos 117 se não me falha a memória dos fis que compõem o Fix Maravilha entendido só que quando a gente olha para mercado de escritórios como é que a gente calcula isso ó tá vendo esse gráfico que a capitania colocou aqui tá mais ou menos aqui assim tá vendo ó Mc Market Cap que é valor de mercado sobre valor patrimonial ó tá vendo aqui aqui ele nem tinha batido no 70 porque isso daqui a gente tava olhando o último relatório que não pegou ainda os dados de fevereiro fevereiro como houve ali um um uma piorin Marginal a gente já tá falando de um PVP de 0. 75 tá bom a Barra Azul é o valor patrimonial a barra azul escuro é o valor de mercado Note que a gente tá em um dos maiores diferenciais da história e realmente é isso tá apesar do gráfico só retroagir até 2022 aqui eu fiz um estudo um pouco mais longo a gente voltou pro Limiar ali do pior momento histórico dessa métrica do pvp tá só que quando eu ponho a lupa só em fundo de escritório a gente tá falando de um nível de desconto ainda maior a gente tá falando de nível de desconto que flerta ali com 40% ali e e tem fundo que tá mais do que isso tá você pega média mas tem fundo que tá mais do que isso tem fundo que tem 50 de escritório que tem 50% de desconto né em relação ao patrimonial negocia com 50% de desconto em relação ao patrimonial até mais do que isso um ou outro né e fundo já com bastante histórico com bastante track Record que você consegue analisar os ativos as regiões a dinâmica da região a dinâmica da gestão na condução da Estratégia tá bom o mercado de escritório tá ainda mais amassado do que a média dos fiis esse outro gráfico aqui eu acho muito legal ele compara o quê o spred do dividend deild em relação ao título Público Federal Então você tem aqui ó dividend do Fix e taxa da ntnb tesouro IPCA para Quem opera no tesouro direto convencimento 2035 Então essa distância aqui nós chamamos de spread ela está muito a da Média histórica a gente tá falando de um mercado hoje em onde esse spread ele supera ali o patamar de 7% ou seja o yeld distribuído pelo ifix é 7% grosso modo tá 7% maior do que a taxa da ntnb mas quando eu olho pro mercado de escritórios eu vejo esse spread no patamar que é muito acima da média histórica hoje o do ifix está acima da média histórica mas não chega a ser vai o dobro o do mercado de escritórios está mais do que eu dobro Quando eu olho últimos 5 anos o spread dos fundos de escritório rodam pouquinho acima de 7 7. 1 7.
2 mais ou menos só que a média histórica é inferior a TRS ali limar de três vai então a gente vamos trabalhar com três 5 anos a gente tá falando de mais do que o dobro então sobre a o espectro de nível de preço de cota e geração de Renda sobre a luz do prêmio em relação ao título Público Federal nós estamos em um dos melhores momentos para quem compra cota de fundo de escritório então a terceira evidência é preços muito baixos e renda muito elevada para a classe de escritórios Então a gente tem nível né sobre a luz ali do preço sobre valor patrimonial que PR tijolo tem os seus componentes que você precisa avaliar já tratamos disso aqui em vídeos anteriores no canal Mas é uma métrica que a gente também coloca na análise eu não tomo decisão só por ela eu também coloco na análise e a geração de renda em Patamares né PR a gente tá falando aí de mais de 14% ao ano em fundos de escritório na média o que é bastante coisa né Gente bastante coisa mesmo e agora eu prometi quatro evidências falta uma quarta evidência que o mercado real tem preços maiores para os imóveis do que você enxerga na cota do fundo imobiliário e como é que a gente consegue trazer uma evidência Clara porque uma coisa eu dizer para você olha sabe o fundo imobiliário que tá negociando com 20 e Poucos por de desconto 25 o preço é injusto por quê Porque se o gestor vender o imóvel ele vai fazer um valor que tá muito mais com cara do valor patrimonial do que esse valor da cota de mercado aí você pode dizer para mim Ricardo Essa é a sua opinião eu quero dados e então eu trago dados para você trago evidências vamos lá Este é um fato relevante do fundo pvbi11 o vbi prime properties Pátria esse fato relevante 10 de fevereiro que que ele fez aqui ele pegou dois conjuntos comerciais do Vila Olímpia Corporate que é um dos ativos do fundo é um ativo alto padrão que fica na Vila Olímpia e vendeu ele vendeu a área aqui ó 756 M quadrados os dois somados isto representa menos menos de 1% da BL do fundo mas bem menos mesmo a gente tá falando de 0,1 da BL do fundo ou seja ele não se desfez de grande qud idade do ativo ele vendeu um pequeno pedacinho para falar olha Mercado como vocês estão precificando errada essa cota Olha só o tamanho da bobagem que vocês estão fazendo por quê Porque esse fundo ao valor de mercado ele está negociando ao equivalente a algo entre 222. 000 e r 23. 000 o met qu eu tô usando aqui as cotações que a gente observa nesses dias de primeira quinzena de Fevereiro tá gente então vamos pegar aí qualquer número entre r 22.
000 e r 23. 000 o m qu tá valendo ali tá 23 23200 enfim ele vendeu estes dois conjuntos que perfazem 750 M qu por R 20 milhões de reais ou seja 26.
