bah ça y est c'est officiel le LMNP location meublée non professionnelle vient de se faire détruire il n'y a pas d'autres mots tu pensais revendre ton bien avec une fiscalité avantageuse allez oublie complètement puisque la loi de finance 2025 est rétroactive est-ce que tu comptais sur l'amortissement pour optimiser tes impôts ça ça marche encore un petit peu bon avec la nouvelle loi de finance 2025 tu l'a compris et bien on peut dire qu'il y a un avant et un après le LMNP était l'un des meilleurs régime fiscau d'un point de vue investissement immobilier et là
Blang c'est une claque monumentale que le LMNP vient de se prendre je vais te montrer ça à travers un exemple pour mieux comprendre et je te donnerai une astuce justement parce qu'il y a peut-être encore quelque chose à faire alors je rappelle que avant le LMNP c'était le Graal donc tu pouvais amortir ton bien réduire tes recettes locative et finalement tu payais zéro hein impôt sur tes loyers quasiment c'était juste nickel parce que tu te comportais dans un régime 10 micro BIC bénéfice industriel et commercial qui te permettait de tout amortir et bizarrement au moment
de la revente pouf on faisait comme si tu étais dans un régime foncier et donc tu bénéficiais en fait de l'abattement et on ne tenait même pas compte des amortissements dont tu avais bénéficié moralité ben pendant toute la vie de la durée du LMNP tu avais quasiment zéro impôt c'est un impôt dérisoire et au moment de la revente et ben c'est assez cool c'était un peu le paral dit bon ça c'était avant bien évidemment alors je prendre un exemple pour illustrer le tout tu acheté un truc de 100000 € un appartement par exemple tu le
revendais 300000 quelques années plus tard et puis bah tiens 300000 bah 300000 moins les achats notaires les freaiss notaaires allez tiens un petit coup de forfait de travaux de 15 % pouf 30000 ça te faisait une plusvalue de 54 500 600 peu importe 600000 là en l'occurrence bon euh mais après et ben le après bah c'est une autre musique parce que le gouvernement a décidé de tout Boulé désormais au moment de la revente les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value donc c'est une sorte de piège qui se referme sur toi et qui
a un côté rétroactif puisque là ça y est tu es pris dans la NAS l'amortissement qui t'a permis en fait d'effacer tes impôts tout le long pendant des années et bien bah maintenant il va se réintégrer donc c'est une sorte de petit piège effectivement que l'administration fiscale t'a trouvé tua conconcté donc on va prendre maintenant cette hypothèse du bien puisque c'est maintenant la question qu'on va se poser maintenant désormais bah au fait le bien est amorti sur combien bon supposons que c'est 100000 € j'ai pas expliqué les règles d'amortissement j'ai fait d'autres vidéos pour expliquer
tout ça mais supposons qu'il y a eu 100000 € de totation aux amortissements qui ont été passés et ben du coup la plus-value av être égale à quoi bah on va reprendre la vente 300000 les amortissements 100000 les achats 200000 tu as vu les amortissements bam on les remet à set intérieur tu as toujours les frais notaires tu as toujours fa fait de travau 15 % et donc là où tu avais 54 600 désormais tu arrives va 154 600000 € tu as mis 100000 € de base dessus bon on passe de 54 600 à 154
600 pas comme ce qui est marqué et du coup tu as une durée de détension qui va venir maintenant quand même au moins parce que ça a toujours existé tu te dis avec ça je vais peut-être un petit peu m'en sortir alors c'est pas faux il y en a qui ont essayé d'accord mais ils ont des problèmes pourquoi parce que tout simplement ce système te permet de pouvoir bénéficier d'un battement si tu gardes très longemp ton bien si par exemple tu gardes moins de 6 ans ben tu as zéro ta plusvalue elle est totale c'est
aussi simple que ça et puis ça augmente au fur à mesure d'abord dans la colonne de l'impôt sur revenu qui est assez rapide mais par contre pour la CSG mais en fait faut attendre quasiment la dernière année pour avoir quelque chose qui est correct donc moralité de l'histoire c'est un coût effectivement dur donc si tu veux bénéficier de 30 ans def d'une exonération de l'impôt sur la plusvalue il va falloir que tu 30 ans mais je te rappelle les promesses çaengage que ceux qui les écoutent parce que tout à l'heure je vais te raconé un
truc qui devrait pas te faire plaisir donc de façon très concrète si tu m'écoutes et que tu as 15 ans c'est le moment d'acheter parce qu'à 45 ans tu auras le droit de vendre sans plusvalue non mais quelle blague 30 années d'attente pour pouvoir bénéficier d'une exonération sur la plusvalue supposons justement dans mon exemple tout à l'heure avec mon 300000 mes 200000 d'achat que ça fait 15 ans que je détiens mon bien mais qu'est-ce qui va se passer c'est que avant avant av le régime et bien je me chopais une plusvalue de 54500 ou 54600
ça me faisait 21800 que je devais réintégrer dans ma base d'impôt sur revenu puisque je bénéficiais d'une durée de détenenstion et donc j'avais un abattement et 45507 au niveau de la base 16g why ça fait excessivement mal désormais avec les mêmes durées de destension je vais avoir 61800 dans la base d'impôt sur le revenu alors pour tous ceux qui se rappellent euh il y a un barème progressif c'estàdire que plus on monte dans les tours plus le taux va s'élever hein ça va de 0 à 45 % donc ça peut vraiment faire basculer les personnes
sur des tranches supérieures et ça risque de les défoncer puis surtout la be CG là elle est juste gigantesque et là ça change absolument tout si bien que la personne devra réintégrer dans sa base imposable la SAG l'impôt sur le revenu pour ses durées de tension ça va faire très mal alors si tu penses que ça va s'arrêter là et bien la réponse c'est non pourquoi parce que il y a quelques temps j'avais déjà annoncé il y a plus d'un an et demi que le LNP avait du plomb dans l'aile bon c'était il y a
pas besoin d'être un grand devin en la matière puisque le gouvernement enfin tous les gouvernements successivement ont toujours eu besoin de beaucoup plus d'argent et c'était tellement cool d'aller choper les propriétaires immobiliers c'est tellement simple en plus c'est très populaire donc c'était couru d'avance alors qu'est-ce qui va se passer est-ce qu'on va s'arrêter là ben non non absolument pas parce que il est justement question de faire sauter les abattements pour durée pourquoi je dis cela bah parce que tout simplement dans le projet de loi de finance 2025 c'était éventuellement prévu ce n'est pas passé allez
2026 ça passera et alors certains seront content parce que ça sera remplacé par un système sans doute de flat tax ce n'est pas encore gagné et le problème c'est que à partir du moment où on fait sauter les durées de des tension ou s'il y a pas un système de coefficient qui vient rattraper le tout il y a pas besoin d'être un grand devin encore une fois plus pour se dire que 100 € d'il y a 30 ans va aller beaucoup plus cher que 100 € aujourd'hui donc simplement par le jeu naturel de l'inflation tout
le monde fera des plusvalues dans l'absolu en gardant aussi longtemps et il risque tout le monde de se faire défoncer encore de nouveau sur et bien la plus-value donc moralité de l'histoire si vous avez un bien qui a 30 ans et ben c'est peut-être le moment de le vendre maintenant cette année soit quelqu'un d'autre soit de monter une société civile immobilière soit de faire quelque chose je ferai des vidéos d'ailleurs sur ce sujet pour pouvoir en parler davantage et trouver des astuces j'en profiterai d'ailleurs de Me réunir avec d'autres collègues de doux justement pour parler
du choix entre les S lesmnp les revenus fonciers et tout ça c'est pour bientôt à très vite chez dou bye bye [Musique]
