O que é preciso pra se tornar um investidor de sucesso? É preciso ser um gênio? Ter um conjunto inigualável de habilidades?
Estudar incansavelmente gráficos e estatísticas que ninguém mais entende? A história de Sam Zell pode nos dar uma pista. O ano é 1974.
Sam Zell – um jovem de 32 anos – junto com seu sócio, Robert Lurie, já trabalhavam há anos com investimentos no mercado imobiliário americano, e tinham até uma empresa de investimentos no ramo, a Equity Group, que já acumulava uma enorme quantia em ativos imobiliários. Nos anos anteriores, o mercado imobiliário dos Estados Unidos passou por um boom como nunca antes visto. Isso porque esse setor se tornou extremamente lucrativo, o número de propriedades cresceu vertiginosamente, e os investidores perceberam isso.
Mas todo esse crescimento acelerado teve um preço, e ele foi pago justamente em 1974. O mercado imobiliário americano quebrou da noite pro dia, e os ativos desvalorizaram imensamente, deixando uma legião de investidores e proprietários no prejuízo. Ou seja, isso significa que as propriedades de Sam e Robert também desvalorizaram, e eles foram pegos nessa maré de prejuízos catastróficos, certo?
Na verdade, não. Um ano antes, Sam Zell decidiu simplesmente parar de comprar ativos – as propriedades – e passou a focar em acumular capital – o dinheiro – justo enquanto o mercado imobiliário tava no auge e todo mundo queria comprar mais e mais. Quando o crash de 74 chegou, ele tava preparado, e enquanto muitos perdiam rios de dinheiro, Sam aproveitava pra comprar muitos imóveis a preços baixíssimos por conta da desvalorização.
Sam Zell fez isso porque previu a quebra do mercado, e traçou uma estratégia pra lidar com a crise iminente. O que ele fez, como ele mesmo disse, foi “sair da sala enquanto todos ainda estavam na festa”. Histórias de sucesso como essa são comuns na carreira de Sam, mas como ele parecia sempre saber o que fazer e quando fazer?
Por que ele foi chamado de “The Grave Dancer”, o dançarino de covas? E o que aconteceu quando um grande negócio se transformou num erro de 300 milhões de dólares? Samuel Zell nasceu em Chicago, no estado americano de Illinois em 1941.
Seus pais foram dois imigrantes poloneses de origem judaica que foram pros Estados Unidos apenas dois anos antes de Sam nascer, pra fugir do conflito iminente da Segunda Guerra Mundial. Sua família buscava reconstruir a vida no novo país, e por isso mudaram seus nomes e sobrenomes, e foram morar em Albany Park, bairro da cidade de Chicago, lugar onde seu pai começou um negócio como atacadista de jóias. Sam teve uma infância comum, nada fora do normal.
Mas quando completou 12 anos de idade, já demonstrava interesse em fazer dinheiro: ele começou a comprar cópias da revista Playboy por 50 centavos de dólar e revendê-las nos subúrbios da cidade por 3 dólares, onde era mais difícil encontrá-las. Seu entusiasmo pelos negócios era bem mais aguçado do que seu interesse pela escola, onde seu desempenho não era tão satisfatório assim. Seu pai não tava nada contente com isso, mas Sam tava determinado a provar pros seus pais que seria bem sucedido, encontrando uma ideia de negócio que lhe traria muito dinheiro.
Depois de terminar a escola, Sam foi pra Universidade de Michigan cursar Artes, foi lá onde ele entrou definitivamente no mundo dos negócios e do empreendedorismo. Ele descobriu sua primeira oportunidade de renda através do aluguel de apartamentos pra estudantes. Apesar da falta de experiência no ramo da gerência imobiliária, Sam decidiu apresentar uma proposta ao proprietário de um prédio que tinha 15 apartamentos pra alugar.
Sam tinha algo mais valioso que a experiência no ramo: ele conhecia seus possíveis clientes, que eram estudantes, exatamente como ele. O dono decidiu contratá-lo, então imediatamente Sam e um amigo da faculdade chamado Robert Lurie reformaram as acomodações, adotando um estilo moderno e atualizado de mobília e decoração, algo que agradava e chamava a atenção de jovens estudantes. Não deu outra: o plano deu certo e eles conseguiram alugar os apartamentos rapidamente.
O proprietário decidiu construir mais duas unidades e os dois também assumiram a gerência. Depois de passar algum tempo administrando apartamentos, ele decidiu que deveria fazer dinheiro de verdade, queria algo que lhe trouxesse muito mais que os aluguéis jamais poderiam trazer. Logo após se formar em Artes, Sam decidiu iniciar sua segunda graduação, desta vez em Direito, na mesma instituição.
Quando se graduou em 1966 aos 24 anos de idade, Sam e seu parceiro Robert já administravam 4. 000 unidades de apartamentos e eram donos de cerca de 200 deles. Essas propriedades rendiam cerca de 150 mil dólares por ano, o equivalente a mais de 1 milhão hoje.
Ele vendeu a sua parte pra Robert e decidiu ir pra Chicago atuar como profissional de Direito. Mas foi só quando ingressou numa firma de advogados que percebeu que não levava muito jeito pra área. Uma semana depois de começar, Sam pediu demissão e foi atrás do que realmente sabia fazer: negociar imóveis.
Em 1968, Sam fundou uma empresa de investimentos privados, que depois seria chamada de Equity Group Investments, e convenceu Robert Lurie a ser seu novo sócio. O boom de crescimento do setor imobiliário na década de 1960 fez com que, em 1974 acontecesse algo que Sam já tinha previsto: um crash no mercado, afetando boa parte do setor residencial e vários outros tipos de propriedade imobiliária. Mas ele já tinha se preparado pra isso, e quando o crash aconteceu, Sam tinha capital acumulado.
Foi no meio da crise que Sam Zell fez aquilo pra que tinha se preparado: aproveitou a oportunidade de adquirir muitos imóveis a preços baixos pra lucrar com eles depois. Os sócios saíram da crise com um vasto e variado catálogo de imóveis comerciais e residenciais. Mais uma vez, Sam acertou em cheio, e essas propriedades valorizaram novamente com o fim da crise.
Isso possibilitou que os dois vivessem do rendimento mensal do aluguel das propriedades — o que não era muito comum na época, quando a maioria dos investidores ganhava dinheiro com a tradicional revenda de ativos imobiliários. Na década de 70, Sam já era um investidor incrivelmente bem sucedido no mercado imobiliário, e mesmo antes do crash, com apenas 30 anos já tinha se tornado milionário. Sua estratégia de comprar propriedades de risco e transformá-las em mais dinheiro se diferenciava de tudo que o mercado e os investidores locais já tinham visto.
Sam já havia feito fortuna com sua audácia e perspicácia, sempre dentro do ramo imobiliário, mas na década de 80 ele sentiu que precisava testar novos caminhos. Ele tava ciente de que o setor imobiliário poderia ruir tão rápido quanto cresceu nas décadas anteriores. Então, depois de salvar diversas propriedades em apuros, ele acreditou que podia fazer o mesmo com empresas, e que essa poderia ser uma ótima oportunidade de diversificar seus investimentos.
Se desse certo, Sam Zell provaria de uma vez por todas que era realmente um homem capaz de enxergar oportunidades extraordinárias. Se desse errado, os prejuízos poderiam ser grandes. Sam e Robert sabiam da instabilidade do mercado imobiliário na época, e por isso traçaram um novo objetivo: adquirir 50% em investimentos não imobiliários até o começo dos anos 90.
A ideia foi bem parecida com o que eles já faziam no ramo imobiliário: comprar uma empresa que tava desvalorizada, reformar, e torná-la lucrativa de novo. Eles visavam empresas que tinham grandes ativos, então a Equity Group Investments comprou a Great American Management and Investment, empresa de materiais de construção e produtos industriais e a Itel, que se transformou em Anixter, atualmente uma das maiores companhias de produtos e serviços de comunicação. Apesar de ir contra a ideia de negócios de Sam — sempre em busca de oportunidades de preço baixo — ele investiu na expansão da Anixter após a aquisição.
E embora tenha se arriscado, a estratégia deu certo, e a empresa passou por um crescimento surpreendente, passando a gerar cerca de 1 bilhão de dólares por ano em receita. Ainda na década de 90, Sam decide abrir o capital de seus fundos de investimentos mobiliários. Na mesma década, o mercado imobiliário entrou em colapso novamente: “Em 1990 tudo parou - sem compras, sem vendas, sem financiamento, sem nada.
A única fonte de capital era o mercado público. ” disse Sam. Mesmo assim, mais uma vez ele encontrou espaço pra inovar: Sam foi um dos investidores pioneiros a explorar o mercado de capitais ao tornar seus REITs públicos, enquanto naquela época, a maioria dependia de financiamento hipotecário.
O termo REIT é uma abreviação para: Real Estate Investment Trusts, uma sigla pra empresas que são criadas com o objetivo de focar no mercado de imóveis, comprando e vendendo imóveis que geram renda pros investidores. Em 1993, Sam lançou um fundo REIT chamado Equity Residential na bolsa de valores de Nova Iorque, avaliado em incríveis 800 milhões de dólares. Segundo a Forbes, vinte anos depois o Equity Residential era o maior REIT de capital aberto, avaliado em 30 bilhões de dólares.
Mas em 2007 ele vendeu a Equity — com seu portfólio de 573 propriedades em escritórios — para a Blackstone, uma das maiores empresas de investimentos do mundo, pelo valor de 39 bilhões de dólares. A Equity representou um dos maiores sucessos na longa carreira de Sam, que a construiu do zero e a transformou na maior empresa imobiliária dos Estados Unidos. Mas mesmo tendo uma carreira acumulando sucesso atrás de sucesso, Sam Zell ainda iria se deparar com um dos seus maiores desafios.
Tudo começou quando iniciou um acordo pela Tribune Company, proprietária do Chicago Tribune — maior jornal da cidade de Chicago — e dos Los Angeles Times, jornal da Califórnia. Apesar do negócio ter as características que Sam estava acostumado, com os rendimentos da Tribune em declive de 3% ao ano, um fator imprevisto surgiu no jogo, e deixou o investimento de Sam em uma situação bastante delicada. A crise econômica de 2008 afetou em cheio a indústria jornalística, porque as empresas começaram a diminuir o orçamento em publicidade pra enxugar os gastos.
Isso foi um grande golpe na Tribune, e mesmo depois de receber um empréstimo de 650 milhões de dólares, a nova empresa de Zell entrou com um pedido de falência em dezembro de 2008. A falência do Tribune serviu como um aviso sobre como esse mercado pode ser traiçoeiro, até mesmo pra os mais experientes. Mas Sam Zell sempre soube onde tava se metendo, e os riscos que tava correndo: “Eu perdi 300 milhões de dólares.
Se tivesse dado certo, teria feito 5 bilhões, mas eu gostei da relação risco-recompensa. Se faria de novo? Sim, porque a relação risco-recompensa era adequada”.
Sam Zell se tornou o maior proprietário de prédios de escritório nos Estados Unidos ainda nos anos 90. Hoje, com 80 anos, acumulou uma fortuna estimada em mais de 5 bilhões de dólares. Ele é um homem à frente de seu tempo, um caçador de oportunidades que fez dos erros dos outros, sua fortuna.
Além de ser referência no mercado norte americano, ele também se aventura por mercados emergentes como o Brasil e o México, que segundo ele, são países que estão em desenvolvimento econômico com grande potencial. Aqui no Brasil, a Equity foi uma das principais investidoras do grupo BRMalls, grande administradora de shoppings do país, e comprou a GuardeAqui, empresa de armazenamento de bens. Em 2021, Sam Zell possuía um valor estimado de 1 bilhão de dólares em investimentos no país.
Pra Sam, a falta de concorrência gerada pelo cenário de incertezas de países emergentes é justamente o que o atrai, já que nesse tipo de mercado os investidores estão dispostos a tudo. No fim das contas, Sam Zell não é muito diferente de uma pessoa comum: não possui uma determinada habilidade extraordinária, e não nasceu um gênio. É só um cara que tenta enxergar além do óbvio, e construiu sua fortuna conquista após conquista.
Sua estratégia flui conforme ele analisa as oportunidades que estão sendo ignoradas por outros investidores, constantemente se atualizando e aprendendo coisas novas pra entender como melhorar seus negócios. Sam se mostrou um especialista em analisar cenários econômicos de um outro ângulo, não se deixando levar pela opinião geral do mercado, o que lhe rendeu uma história de sucesso nada convencional, mas que não precisou de nenhuma grande super habilidade. E ai, você já tinha ouvido falar no Sam Zell?
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