o programa saber direito desta semana é com professor Rodrigo Guedes o curso é sobre direito imobiliário tem dúvidas sobre o assunto mande um e-mail para nós sabero ju. br Olá senhoras e senhores novamente aqui o professor Rodrigo de Moura Guedes vamos dar sequência a esse nosso curso de direito imobiliário eh nós estamos agora começando a nossa quarta aula Vale lembrar que a terceira aula foi destinada a uma segunda parte dos contratos Imobiliários em que nós analisamos ali os contratos que implicam concessão de crédito para aquisição de imóveis né os contratos do sistema financeiro da habitação sfh e do sistema financeiro imobiliário sfi tivemos também oportunidade de analisar a atuação de um importante agente no setor imobiliário que é o corretor de imóveis e como consequência o contrato que rege a atividade eh eh eh realizada e desempenhada por esse agente que é o contrato de corretagem né podemos analisar ali a as eh eh eh especificidades da cláusula de exclusividade quando inserida no contrato de corretagem imobiliári e podemos também observar as consequências do descumprimento dos deveres Por parte dos corretores de móveis os deveres de dirigência de prudência nãoé de prestar os esclarecimentos a respeito da segurança dos riscos eventuais do negócio de qualquer circunstância que possa eh de alguma forma interferir no negócio que esteja sendo mediado pelo corretor de imóveis implicando a obrigação de reparar ou de ressarcir as perdas de danos Ou seja a responsabilidade civil do corretor imis este esta quarta aula é reservada para a análise de um outro Contrato imobiliário mas que por ter um disciplinamento totalmente específico a gente acaba dando um tratamento também diferenciado Então a gente vai estudar neste nesta quarta aula nesse nosso quarto encontro um contrato chamado locação predial locação de imóveis né locação de imóveis urbanos É bom que se diga a locação de coisas está prevista lá no Código Civil brasileiro ali no artigo 565 e seguintes bom que a gente pode dizer a respeito disso a locação de coisas disciplinada pelo código civil é a locação de bens móveis ora subsidiariamente o código civil pode também ser AP aplicado a locação dos imóveis urbanos a locação prão é importante que a gente Observe que a locação de bens Imóveis e especialmente não está disciplinada pelo código civil mas sim pela lei 8245 de 1991 que é conhecida como lei do inquilinato atual lei do inquilinato né É bom que se diga inclusive que a lei 8241 passou recentemente no ano de 2010 2009 2010 por uma uma pequena um conjunto de pequenas alterações que acabou sendo positivado numa lei que veio a ser tratado com a nova lei do inquinato todavia ela não substituiu por completo A 8245 A A 8000 a lei 8245 Continua em vigor apenas com as alterações que foram introduzidas por esta lei posterior muito bem por que dizer que a locação de imóveis é disciplinada pela lei do inclinato e que o código civil se aplica apenas subsidiariamente isso se deve ao fato de que o caput do artigo primeiro daquela lei da lei 8245 de 1991 já diz textualmente que a locação de imóveis urbanos regula-se pelo disposto naquela lei todavia uma uma dúvida persiste o que se considera imóvel Urbano para os efeitos da locação predial é que a definição de imóvel como sendo Urbano como sendo Rural pode eh obedecer a dois critérios então existem dois critérios que são utilizados para a definição do imóvel como sendo um imóvel Urbano ou como sendo um imóvel rural esses dois critérios são os critérios da destinação e da localização pelo critério da destinação não importa onde o imóvel esteja situado se ele for destinado à residência à indústria ao comércio ou ao exercício de uma atividade civil será ele definido como imóvel Urbano caso contrário se este imóvel Independente de sua localização for destinado ao exercício efetivo de uma das atividades agrárias será ele então considerado um imóvel rural o critério da localização despresa por completo a finalidade para a qual o imóvel é utilizado considerando-se então exclusivamente o espaço geográfico do no âmbito do município onde este imóvel estiver situado assim se estiver ele situado na zona urbana do município será definido como imóvel Urbano se estiver ele situado na zona rural do município será então definido como imóvel rural surge aí a questão Quando O legislador no Cap do artigo primeiro da lei 8245 de 1991 disse que a locação de imóveis urbanos regula-se pelo disposto naquela lei a Que tipo de imóvel Urbano ou melhor a qual qual a definição de imóvel Urbano e a que se referia O legislador imóvel Urbano definido pelo critério da localização ou imóvel Urbano definido pelo critério da destinação e a resposta é muito simples se observarmos o conjunto dos dispositivos que juntos formam a lei 8245 vamos observar que no artigo 46 O legislador começa a tratar da locação Residencial no artigo o 48 trata da locação para temporada e ambas T uma característica peculiar o fato de o imóvel Urbano No primeiro caso ser destinado à residência que significa morada com habitualidade e no segundo caso o fato de o imóvel Urbano ser destinado a morada temporária daí Porque locação para temporada e a partir do artigo 51 a mesma lei do inquilinato estabelece os parâmetros para disciplinar a locação não Residencial e já o Cap do artigo 51 daquela lei começa dizendo que aplica-se aquele dispositivo a locação dos imóveis destinados ao comércio Ora se o que se está observando é uma diferenciação entre locação Residencial aquela cujos Imóveis urbanos são destinados à residência morada com habitualidade se a locação para temporada uma outra espécie de locação se caracteriza pelo fato de o imóvel Urbano ser destinado à morada temporária se a locação não Residencial uma terceira espécie de locação caracteriza--se pelo fato de o imóvel Urbano ser destinado por exemplo ao comércio ou melhor empresa a indústria ou ao exercício de uma atividade civil seja ela com ou sem fim lucrativo fica evidente para todos nós então que o critério adotado pelo legislador para definir o imóvel como sendo Urbano Para os fins de ser ser ele disciplinado pela lei do inclinato não foi outro senão o critério da destinação pois bem isso é interessante porque se tivermos então um imóvel uma casa como as tantas casas de vilarejos vilas de colonos que existem em fazendas pelo interior do Brasil aa Se tivermos então uma dessas casas cujo funcionário daquela Fazenda combina com o seu patrão chefe permita que eu more nesta casa com a minha família vou criar umas Galinhas ao final de um período vou pagar ao Senhor uma renda estamos falando de uma fazenda um imóvel eminentemente rural tipo de contrato é esse que teria sido celebrado então entre o patrão e o funcionário um contrato de arrendamento Rural regido pelo estatuto da terra ou um contrato de locação predial regido pela lei do inquilinato trata-se de um trato de locação predial regido pela lei do inclinato E aí os senhores e as senhoras podem assustar ora mas estamos falando de uma fazenda um imóvel rural e a lei do inclinato expressamente diz a locação de imóveis urbanos regula-se pelo disposto nesta lei ocorre que aquele imóvel mesmo estando lá na fazenda lá na zona rural está sendo destinada aquela casinha está sendo destinada para residência sendo destinada para residência a definição pelo critério da destinação é de como um imóvel Urbano e portanto aquato é umato de locação predial regido pela lei do inquinado não se aplica neste ponto o estatuto da terra aplicarse a a lei do inclinato o contrato será de locação predial bem se a locação predial então é a locação de imóveis urbanos e se os imóveis urbanos são definidos pelo disposto na lei do inclinato perdão se os imóveis urbanos são definidos pelo critério da destinação E é isso que preconiza a lei do inclinato é importante observarmos que existem algumas exceções a essa regra qual seja a regra de que a locação do imóvel urbano será pelo disposto na lei do inquinado basta observarmos que o artigo primeo da citada lei contém um parágrafo único e este parágrafo único enumera algumas hipóteses em que a locação não será regida por aquela lei será regida ou por lei especial ou pelo código civil e lá se encontram por exemplo a locação de espaços destinados à publicidade de vagas autônomas de gar de hotéis a parte hotéis hotéis residências equiparados a a esses a esses estabelecimentos assim como o arrendamento Mercantil em qualquer de suas espécies então é importante definir que nestas situações excepcionalmente embora se possa tratar de um imóvel Urbano a locação não será regida pela Lei do inclinado e sim pelo código civil ou por leis específicas neste rol se encontram os imóveis que pertencem à União aos Estados aos municípios ao Distrito Federal bem como suas autarquias por se tratarem de bens públicos tem um regime jurídico diverso não se aplicará também a Lei do inclinado estarão sujeitos a uma disciplina específica bem uma das questões que sempre nos são apresentadas quando falamos sobre a lei do inclinato e a locação predial é a seguinte o que acontece quando o locador que é o proprietário do imóvel quer vender este imóvel estando ele alugado locado para o inquilino A esse respeito temos uma pergunta feita por um acadêmico que nos assiste Vamos à pergunta caso o locador venda o imóvel O locatário é obrigado a sair do imóvel vej senhores que a pergunta é interessante e ela nos traz algumas reflexões primeiro precisamos avaliar o imóvel é meu sou eu o proprietário deste imóvel e ele está alugado ele está locado a um inquilino estando o meu imóvel locado a um inquilino posso eu vender este imóvel posso eu de alguma forma alienar este imóvel transferir a propriedade deste imóvel estando ele locado essa é uma primeira pergunta que surge que precisamos nos debruçar a respeito dela Vejam o que significa a locação de coisas O que significa a locação predial a locação predial sabemos é a locação de imóveis urbanos mas o que é a locação a locação de coisas como foi dito por mim agora a pouco é um contrato que está previsto no código civil brasileiro a partir do artigo 565 e está ali definido como o contrato em que uma das partes qual seja o locador temporariamente cede ao locatário o uso e goso de coisa não fungível mediante o pagamento de uma certa Retribuição esta Retribuição é que recebe o nome de aluguel ou renda então primeiro observemos que o nome do contrato não é contrato de aluguel o nome do contrato é contrato de locação de coisas O que é o aluguel ora o aluguel nada mais é do que a retribuição Paga pelo locatário ao locador em virtude da sessão horária do uso e gozo do imóvel neste nosso caso do imóvel Urbano genericamente falando da coisa não fungível como prevê o artigo 565 do atual Código Civil ora vejam os senhores que se ocorre apenas a sessão temporária do uso Igo não há que se falar na restrição ao direito que é inerente ao proprietário de dispor de sua própria coisa nesse sentido a conclusão é lógica se eu sou proprietário de um imóvel que esteja locado ao inquilino pelo simples fato de o meu imóvel Estar locado ao inquilino não deixei eu de ser o proprietário o dono deste imóvel e portanto não perdi eu a prerrogativa de dispor dele em consequência posso eu vendê-lo posso eu permut posso eu doá-lo posso eu dá-lo em pagamento enfim posso eu aliená-lo por um dos meios de alienação admitidos pelo direito então mesmo estando o imóvel locado ao inquilino eu locador proprietário durante a locação posso vendê-lo e daí surgem outras perguntas a próxima vendi o meu imóvel bom o inquilino tem direito de preferência tem tem sim direito de preferência o direito de preferência do inquilino está assegurado pelo artigo 27 da lei 8245 de 1991 e é importante que se diga o artigo 27 não exe o regist doato na serventia de regist de imóveis para que o inquilino tenha direito de preferência não trata-se aqui de uma preferência legal imposta pela lei portanto caso o inquilino seja preterido no seu direito de preferência aplicar-se a o que dispõe o artigo 33 da atual Lei do inclinado este artigo nos diz que caso o inquilino seja preterido caso o inquilino seja preterido em seu direito de preferência terá ele o direito em princípio de exigir do locador o ressarcimento das Perdas e Danos ou a segunda possibilidade que a lei assegura ao inquilino preterido no Exercício seu direito de preferência haver para si o imóvel locado haver para se o imóvel locado é o que comumente chamamos de adjudicação compulsória do imóvel locado adjudicar compulsoriamente o imóvel locado significa adquirir a propriedade do imóvel locado mesmo contra a vontade do locador alienante e do adquirente Especialmente mesmo contra a vontade do adquirente todavia para que o inquilino possa exercer o direito à adjudicação compulsória quando for ele preterido no exercício de seu direito de preferência o contrato deverá ter sido averbado junto à matrícula do imóvel a pelo menos 30 dias antes da alienação e o inquilino deverá nos 6 meses seguintes depositar em juízo o valor da venda mais as despesas necessárias para a transferência requerendo do juiz que determine a adjudicação compulsória pois bem então se eu sou proprietário do imóvel e este imóvel está locado ao inquilino e eu quero vender eu posso vender Todavia o meu inquilino terá direito de preferência portanto eu devo notificá-lo de que recebi uma proposta Nas condições Tais Tais Tais e Tais para alienar o meu imóvel assegurando a Ele o direito de aquisição em igualdade de de condições com terceiros conferindo assinalando a ele dia e hora para consultar a documentação que comprove a proposta por mim recebida feito isto ante a renúncia do inquilino ou o decurso do prazo sem o seu exercício poderei eu livremente vender o meu imóvel sem sof qualquer reprimenda por parte do ordenamento jurídico muito bem vendi o meu imóvel o comprador o adquirente do imóvel locado está obrigado a respeitar a vigência do contrato de locação que eu celebrei com o inquilino ou ele pode romper o contrato unilateralmente denunciar o contrato e aqui É bom que se diga denunciar o contrato significa nada mais do que formalizar ao outro contratante a sua intenção e portanto é uma intenção unilateral de p fim ao contrato isso significa denunciar o contrato então a pergunta agora é o adquirente do imóvel locado pode o contrato Isto é romper unilateralmente o contrato ou ele é obrigado a respeitar a vigência do contrato a resposta nos é dada pela Norma contida no Artigo 8 da Lei inclinado vejam senhores que o artigo 8 permite ao adquirente como Regra geral o rompimento unilateral do contrato a do contrato isso apenas Não será possível ao adquirente se estiverem presentes na hipótese quatro requisitos que estão elencados no Artigo 8 da citada lei 8245 de 1991 então a lei diz que o contrato precisa ter sido celebrado por prazo ou com prazo determinado que exista cláusula de vigência mesmo em caso de sua alienação e que este contrato tenha sido registrado junto à matrícula daquele imóvel na serventia de registro imobiliário competente Ora eu disse agora H pouco serem quatro os requisitos e apenas elenquei três mas vejam senhores se o contrato conter prazo determinado se deve ter cláusula de vigência mesmo em caso de alienação se deve ser registrado na matrícula do imóvel então este contrato não pode ter sido celebrado pela forma verbal daí o quarto requisito e que na verdade se transforma no primeiro contrato escrito prazo determinado cláusula de mes em caso de alienação e o registro do contrato na matrícula do imóvel presentes esses quatro requisitos o adquirente não poderá romper unilateralmente o contrato estará ele obrigado a respeitá-lo até o final de sua vigência todavia imaginemos a situação em que o adquirente não seja obrigado a manter o pela falta de qualquer um destes quatro requisitos então o adquirente pode denunciar pode romper unilateralmente o contrato mas Vejam a situação o adquirente esperou 30 dias passados 30 dias venceu o aluguel o inquilino procura o seu locador originário e o locador lhe diz não eu vendi o imóvel ao fulano de tal procure por ele o inquilino Então procura o adquirente se apresenta e diz estou aqui para pagar o aluguel o adquirente recebe o aluguel e emite a prova do pagamento a quitação o recibo de pagamento discriminando aquelas parcelas isso acontece mais uma vez com 60 dias então da data da aquisição e logo após passados 70 dias da data da aquisição o adquirente resolve quero romper o contrato encontrei algo melhor para ser feito com este meu imóvel a questão agora é o fato de o locador adquir perdão o fato de o adquirente ter aceitado receber os aluguéis tendo inclusive emitido recibo de pagamento referente a cada um deles discriminando o pagamento de cada um daqueles dois que foram por ele recebidos faz com que ele tacitamente aceite a continuidade e manutenção do contrato assumindo a posição do locador não não não e não por quê não porque o mesmo Artigo 8 da lei 8245 de 1991 assegura ao adquirente o prazo de reflexão de 90 dias para decidir se quer denunciar o contrato ou não se vai mantê-lo portanto dentro deste prazo é lícito ao adquirente receber os aluguéis afinal de contas o inquilino está fazendo uso e goso de de um bem de um imóvel Urbano que não pertence ao inquilino e pertence agora ao adquirente o inquilino deve de pagar os aluguéis e o adquirente tem o direito de receber Tais aluguéis não há neste caso consentimento Tácito pode haver o consentimento presumido pela lei Em que situação quando o adquirente deixar ultrapassar os 90 dias textualmente o artigo oo diz que ultrapassados os 90 dias sem que o adquirente fizesse a denúncia do contrato presume-se a sua intenção de manter o contrato e o contrato então será mantido até o final do seu prazo de vigência uma outra questão que ainda surge relacionado a esse assunto relacionada a esse assunto podendo o adquirente denunciar o contrato Qual é o prazo que deve ser assegurado ao inquilino para fazer a desocupação voluntária do imóvel 30 Dias 60 dias a lei diz 90 dias então uma vez denunciado o contrato e notificado o inquilino para a desocupação do imóvel o inquilino terá o direito de desocupar dentro do prazo de 90 dias ultrapassado esse prazo não tendo sido feito desocupação pelo inquilino aí então será possível ao adquirente a propositura da competente ação de despejo para a retomada do imóvel locado cujo contrato de locação terá sido encerrado em virtude da denúncia feita por ele adquirente vejam senhores então que estamos começando a falar sobre direitos e sobre deveres do locador e do locatário interessante esse ponto porque a lei do inclinato no seu artigo 22 estabelece os deveres do locador e no seu artigo 23 estabelece os deveres do locatário e onde estão os direitos no artigo 22 os deveres do locador no 23 os deveres do locatário e onde estão os direitos do locador e onde estão os direitos do locatário Vale aqui a rápida reflexão o contrato de locação de coisas de locação predial é um contrato bilateral é um contrato sinalagmático portanto é um contrato que se caracteriza pela existência de prestação prestação e contraprestação isso significa dizer que o que é direito do locador por sua vez é dever do locatário e ao revés O que é dever do locatário por sua vez é direito do locador Normalmente quando se fala de direitos e deveres do locador e do locatário algumas perguntas surgem há uma pergunta que nos foi enviada por um acadêmico que assiste o nosso curso vejamos essa pergunta O locatário deve arcar com o valor acrescido no condomínio originário de algum tipo de reforma em área comum a todos os moradores ou a responsabilidade é do locador vejam os senhores que a pergunta é muito oportuna porque ela mistura os deveres do locatário os deveres do locador com uma relação condominial a pergunta é extremamente oportuna porque agora Ela traz um componente novo um ingrediente a mais para essa nossa análise nós estamos falando então agora de um imóvel em condomínio locado ao inquilino então vejam A grande questão é quem deve pagar o condomínio Do apartamento locado o locador ou o locatário a lei do inquilina antes que nos aemos para uma resposta e talvez uma resposta impertinente É bom que se diga a lei do inclinato estabelece no rol dos incisos do artigo 22 como sendo obrigação do locador custear as despesas extraordinárias do condomínio e o artigo 23 em um de seus incisos estabelece Então como dever do locatário custear as despesas Ordinárias do condomínio muito bem o que são despesas Ordinárias O que são despesas extraordinárias de um condomínio próprio legislador nos ajudou nessa tarefa o artigo 22 da Lei 8245 contém um parágrafo único que nos esclarece que as despesas extraordinárias do condomínio São aquelas que não são rotineiras são aquelas que não fazem parte do dia a dia da relação condominial E aí estabelece um rol exemplificativo então por exemplo pagar o acerto de de funcionários do condomínio quando a rescisão do contrato de trabalho ocorreu antes do início da locação predial é definido como despesa extraordinária e portanto a responsabilidade será do locador reformas estruturais no condomínio também é definido como despesa extraordinária e portanto a responsabilidade será do locador já o artigo 23 ao dizer em um de seus incisos que as despesas Ordinárias correrão por conta do locatário também em um de seus parágrafos esclarece que são consideradas despesas Ordinárias aquelas do dia a dia aquelas cotidianas aquelas que são comuns do condomínio então por exemplo o pagamento da conta de energia elétrica do condomínio da conta de telefone do Condomínio pagamento dos salários dos empregados do condomínio dentro daquele mês são todos exemplos de despesas Ordinárias do condomínio e essas aí então correm por conta do inquilino do locatário e não do locador uma questão que é sempre controvertida é e o fundo de reserva do condomínio quem tem o dever de arcar de pagar o fundo de reserva do condomínio fundo de reserva é tratado também pela Lei do inclinado Então nós vamos observar que lá no parágrafo único do artigo 22 O legislador diz que a Constituição do fundo de reserva é considerada uma despesa extraordinária do condomínio e se portanto é uma despesa extraordinária a responsabilidade de pagamento é do locador a Constituição do fundo de reserva lá no artigo 23 Há uma disposição em sentido diverso dizendo que o a a a recomposição do fundo de reserva quando for ele utilizado para o pagamento de uma despesa ordinária do condomínio é considerado despesa ordinária e portanto então a responsabilidade será do inquilino do locatário e não mais do locador uma questão interessante é e quando o domínio ou melhor e quando os condôminos aprovam uma reforma no condomínio e se utilizam do fundo de reserva para fazer essa reforma vejam senhores que o fundo de reserva nesta hipótese não foi utilizado para pagamento de despesas Ordinárias ele precisa ser recomposto porque foi desfalcado mas a recomposição não se deve ao fato de ter sido utilizado para pagamento de de uma despesa ordinária e sim para o pagamento de uma despesa extraordinária razão pela qual chegamos à conclusão que nesta hipótese se o fundo de reserva foi utilizado para uma reforma despesa extraordinária A sua recomposição também terá a natureza de uma despesa extraordinária e portanto sua responsabilidade correrá por conta do locador e não do locatário acho que com isso conseguimos responder a pergunta que nos foi feita e podemos então avançar um pouco mais podemos começar a pensar nas espécies de locação previstas na Lei do inclinado na locação residencial na locação para temporada e na locação não Residencial vejam senhores que a locação Residencial é definida como Aquela cujo imóvel Urbano é destinado à residência e como dissemos há poucos instantes a residência é definida como a morada com habitualidade então a locação Residencial é aquela cujo imóvel Urbano é destinado à morada com habitualidade do inquilino o que a diferencia da locação para a temporada cujo imóvel Urbano é destinado à morada temporária do inquilino muito bem quando se fala em locação Residencial acende com muita relevância a as questões da denúncia motivada ou cheia e da denúncia vazia ou imotivada pensemos bem Quando falamos em denúncia de um contrato já sabemos o que isso significa denunciar o contrato significa unilateralmente romper o contrato notificando a parte contrária deste intento muito bem denúncia motivada então estamos falando que para que o contrato possa ser rompido unilateralmente por parte do locador precisa o locador encontrar um motivo que a lei do inquilinato admita e aceite como motivo autorizador desta deste rompimento unilateral do contrato Quando falamos em denúncia vazia ou imotivada estamos dizendo que o locador pode denunciar o contrato e não precisa justificar comprovar o motivo pelo qual pretende romper unilateralmente o contrato ora nesse sentido a quem é vantajosa a denúncia vazia a quem é vantajosa a denúncia cheia vejam se pela denúncia vazia o locador pode romper o contrato unilateralmente sem comprovar o motivo então denúncia vazia é vantagem para o locador se para que o locador possa romper unilateralmente o contrato ele precisa comprovar um motivo então denúncia cheia ou motivada é vantagem para o locatário E aí a questão que surge é quando é que o locador poderá promover a denúncia vazia e quando é que o locador somente pod erá promover a denúncia cheia a resposta nos é fornecida pelos artigos 46 e 47 da Lei do inclinado o artigo 46 ao disciplinar a denúncia vazia diz que se o contrato for celebrado pela forma escrita com prazo determinado maior ou igual a 30 meses FIMO este prazo se o locatário não restituir o imóvel locado ao locador pelo permanecendo na sua posse sem oposição pelo prazo de 30 dias pelo menos a locação considerar-se a prorrogada por prazo indeterminado e agora estando vigente o contrato por prazo indeterminado será cabível a denúncia do contrato neste caso tendo sido o contrato celebrado pela forma escrita com o prazo determinado maior ou igual a 30 meses a denúncia poderá ser vazia ou imotivada sendo assim vantagem para o locador por outro lado o artigo 47 estabelece que tendo sido contrato celebrado verbalmente ou por escrito mas com o prazo menor do que 30 meses findo o prazo se o locatário permanece na posse do imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador prorroga-se a locação por prazo indeterminado e nesta hipótese estando o contrato com sua vigência prorrogada por prazo indeterminado poderá o locador denunciar o contrato todavia só poderá fazer-lo se estiver presente um dos motivos descritos nos incisos do artigo 47 dentre eles por exemplo lá no inciso terceiro para uso próprio de seu cônjuge ou companheiro ascendente ou descendente vejam que os parentes na linha colateral não foram contemplados pela previsão do legislador então nesta situação de denúncia cheia motivada a vantagem está com o locatário com o inquilino porque vejam enquanto o locador estando o contrato vigente por prazo indeterminado e enquanto o locador não conseguir um dos motivos previstos nos incisos primeiro a 5to do artigo 47 da lei do inclinato não terá ele locador o direito de romper o contrato unilateralmente Isso é uma imensa vantagem para o locatário agora vejam disse eu quando o contrato estiver vigente por prazo indeterminado e fiz então de dizê-lo por a pergunta que surge agora é estando o contrato vigente por prazo determinado o locador pode romper unilateralmente o contrato a resposta é pela negativa a teor do que dispõe o artigo 4to da mesma lei 8245 de 1991 não pode o locador estando o contrato vigente por prazo determinado romper unilateralmente o contrato não pode o locador durante a vigência determinada para o contrato reaver a coisa locada o inquilino por sua vez Pode sim devolver o imóvel Desde que pague proporcionalmente a multa proporcionalmente ao tempo de de cumprimento do contrato a locação para temporada então é aquela cujo imóvel Urbano se destina a morada temporária e via de regra este prazo não poderá se exceder a 90 dias há autores que entendem que Se ultrapassar se for ultrapassados forem ultrapassados os 90 dias e se o inquilino permanece no imóvel Então por mais de 30 dias aqui Aqua locação terá se prorrogado por prazo indeterminado E terá se transformado numa locação residencial em que só será admitida a denúncia motivada denúncia cheia do contrato ante as características do contrato celebrado bastante interessante é a situação da locação não Residencial que é aquela locação cujo imóvel Urbano se destina ao comércio ou melhor empresa uma atividade Empresarial a indústria ou ao exercício de uma atividade civil com fim lucrativo ou a exercício de uma atividade civil Sem Fim lucrativo A esse respeito temos uma interessante pergunta que nos foi encaminhada por um acadêmico que nos assiste em caso de sede de empresa que aluga o imóvel a se anos se o locador exigir o ponto a empresa é obrigada a mudar de endereço vejam vocês que estamos falando aqui agora da Renovação compulsória da locação não Residencial a locação não Residencial assegura ao inquilino Esta possibilidade que se materializa por intermédio da ação renovatória da locação não Residencial todavia aqui é preciso traçar um divisor de águas como foi dito há instantes atrás a locação não na locação não Residencial o imóvel Urbano se destina ao comércio ou empresa a indústria ao exercício de uma atividade civil com fins do cativos e ao exercício de uma atividade civil sem fins lucrativos e é nesta hipótese aqui quando o imóvel Urbano for destinado ao exercício de uma atividade civil sem fins lucrativos é que não será admissível não será admissível a renovação compulsória da locação não Residencial aqui segundo o Superior Tribunal de Justiça encaixam-se as sociedades de advogados então vejam senhores que uma sociedade de advogados pode estar situada sediada num imóvel locado há tantos anos 10 15 20 anos que ela não terá direito à renovação compulsória da locação não Residencial Por que razão é que o artigo 51 da Lei 8245 estabelece os requisitos que são necessários para que o inquilino tenha o direito à renovação compulsória da locação não Residencial e esses requisitos podem ser resumidos da seguinte forma uma disposição que está prevista no Cap do artigo 51 bem como lá no seu parágrafo qu primeiro requisito então que a locação seja perdão que o imóvel locado seja destinado ao comércio Isto é empresa a indústria ou ao exercício de uma atividade civil com fim lucrativo segundo requisito que o contrato de locação tenha sido celebrado pela forma escrita terceiro requisito que o contrato de locação contenha prazo determinado quarto requisito que a soma das vigências ininterruptas do contrato seja de no mínimo 5 anos quinto requisito que o inquilino esteja explorando o mesmo ramo de atividade por pelo menos 3 anos entende O legislador que 3 anos seja o prazo mínimo necessário para a formação do fundo Empresarial e aqui está o problema com relação à sociedade de advogados Ela não é uma empresa a sociedade de advogados não não é uma sociedade empresária ela é definida como uma sociedade simples a atividade advocatícia não é uma atividade Empresarial Mas é uma atividade intelectual então segundo o Superior Tribunal de Justiça a sociedade de advogados não forma o fundo Empresarial daí Porque não está ela amparada por esta disposição do artigo 51 da Lei 8245 não haveria a possibilidade na da Renovação compulsória da locação não Residencial cujo imóvel seja a sede de uma sociedade de advogados por exemplo muito bem ainda um sexto requisito que diz respeito ao momento oportuno para a propositura da ação que deve ser no interregno de 1 ano a 6 meses antes do término do contrato então imaginemos um contrato que tenha sido celebrado pela forma escrita com prazo determinado de 6 anos o intervalo de tempo para a propositura da ação renovatória é do início do último ano até 6 meses antes de terminar a vigência do contrato se eu propuser a demanda antes serei carecedor de ação se eu propuser a demanda depois terá operado a decadência meu direito ter precluído então é preciso que estejam sempre atentos a renovação compulsória da locação não Residencial É talvez a melhor e maior vantagem criada pelo legislador para o inquilino nestas condições os requisitos precisam ser observados faltando qualquer um deles não será possível a propositura da renovatória não haverá direito o inquilino não terá direito à renovação compulsória na locação não Residencial com isso encerramos a nossa quarta aula em que podemos analisar os aspecto alguns aspectos relevantes da locação de coisas especialmente da locação predial em que dissemos que se aplica ela primeiramente às normas da lei do inclinato a 8000 25 de 1991 subsidiariamente aplica-se O Código Civil podemos observar alguns direitos e alguns deveres do locador e do locatário podemos observar a disciplina jurídica da locação Residencial da locação não Residencial e da locação para temporada e terminamos agora com a análise da Renovação compulsória da locação não Residencial e seus requisitos muito obrigado por sua atenção por seu carinho por sua paciência tem dúvidas sobre o assunto mande um e-mail para nós sabero @st jus. br você também pode estudar pela internet acessando o site www.
