Seja bem-vindo(a) ao nosso curso de Regularização Fundiária Urbana. Na aula de hoje, vamos retomar às discussões relacionadas à regulamentação municipal da Reurb. Como havíamos mencionado nas aulas anteriores, 00:00:02 - 00:00:24:10 os municípios desempenham um papel importantíssimo no que diz respeito à Reurb.
Vamos agora examinar desdobramentos dessa atuação municipal no que diz respeito à Reurb. De maneira geral, os municípios têm como uma das prerrogativas na Regularização Fundiária criar os programas de Regularização Fundiária nos seus territórios, nos seus espaços locais, programas esses que devem contemplar os princípios que aquele município vai adotar em matéria de Reurb e os critérios de priorização. O que isso significa na prática?
Pensemos que num dado município podem haver vários núcleos urbanos informais e em diferentes regiões do município. É muito pouco provável que aquele município consiga realizar a Regularização Fundiária em todos os núcleos informais ao mesmo tempo. Então, naturalmente, é esperado que ele priorize certos núcleos em detrimento de outros, para que o processo de Reurb, o processo de Regularização Fundiária urbana seja feito da melhor forma possível.
Nesse mesmo programa de Regularização Fundiária, o município também deve contemplar os procedimentos administrativos e de aprovação da Reurb. A Reurb é um procedimento administrativo por excelência. Obedece a diferentes etapas e deve se submeter às regras que o Município estabelece para dotar de um maior grau de racionalidade e eficiência na sua realização.
Cabe também aos municípios estabelecer quais são os instrumentos de Regularização Fundiária que ele vai adotar. A Lei nº 13. 465, de 11 de Julho de 2017 traz um rol extenso de instrumentos de regularização fundiária no seu artigo 15 e incisos.
No entanto, caberá aos municípios estabelecer quais são os instrumentos que ele vai querer adotar no seu espaço territorial, já que ele é o órgão responsável por executar, por dar andamento à Reurb. Por fim, uma outra matéria que também deve ser contemplada dentro dos programas de Regularização Fundiária diz respeito às instâncias de decisão. Ora, se estamos tratando de um processo administrativo, um procedimento administrativo, é natural e esperado que os municípios tenham diferentes órgãos decisórios para realizar o processo de Reurb.
Esses órgãos, essas instâncias de decisão, precisam estar devidamente previstas no Programa de Regularização Fundiária para que não só o município saiba a quem compete tal decisão sobre uma determinada matéria, mas também para que o interessado saiba quem está responsável, naquele momento, pelo exame do seu pedido, do seu processo relacionado à Regularização Fundiária urbana. De maneira geral, já havíamos mencionado, na aula anterior, que os municípios eles atuam com diferentes normas que têm relação direta ou indireta com o Direito Urbanístico e com Regularização Fundiária. Em sentido mais amplo, e agora entrando especificamente nas regras de Direito Urbanístico em nível municipal, podemos afirmar que os municípios têm três principais normas, duas das quais a política habitacional e o ordenamento territorial possuem relação direta com essa terceira, que é exatamente a política municipal de Regularização Fundiária Urbana, política essa que, naturalmente, só passa a existir quando o município decide implantar a Reurb no seu território, algo que ainda está acontecendo no Brasil em razão da novidade que é a Regularização Fundiária Urbana no período pós 2017, que foi quando foi editada a Lei nº 13.
465. Trocando em miúdos, o que significa, na prática, essa política habitacional e essa política de ordenamento territorial? Os municípios devem ter uma preocupação em organizar o seu espaço urbano em organizar o seu espaço habitacional para definir devidamente no seu território onde se dá a região de política habitacional, onde se dá a região, de ocupação territorial e de ordenamento territorial.
Medidas como essa são de caráter preventivo, políticas como essa, para ser mais específico, são de caráter preventivo. O município estabelece na sua política habitacional e na sua política de ordenamento territorial uma série de regras relacionadas ao Direito Urbanístico, que devem pautar as decisões municipais posteriores. E onde entra a Reurb?
A Reurb, por seu turno, ela tem caráter corretivo. Muitas vezes, em muitos casos, um dado município já padece de algum problema relacionado à habitação ou à ocupação do solo urbano, problema esse que pode se tratar, exatamente, a um núcleo urbano informal, um núcleo urbano que nunca foi regularizado em anos ou décadas passadas. A Reurb se insere como um instrumento, como uma política voltada exatamente a organizar aquele espaço informal e transformá-lo num espaço formal, compondo a denominada cidade formal do município.
Daí o critério corretivo voltado a corrigir aqueles núcleos urbanos informais, aquela região que padece de alguma informalidade em nível urbanístico e habitacional. Em razão disso, um programa municipal de regularização fundiária para ser pensado, ele vai trabalhar com diferentes dimensões. Não é apenas matéria estritamente urbanística.
Essas dimensões podem ser enquadradas em quatro hipóteses: dimensão jurídica, dimensão urbanística propriamente dita, dimensão social e dimensão ambiental. O que isso significa na prática? O município, quando ele decide instituir um programa de regularização fundiária no seu território, para além de mapear as áreas que serão objeto da Reurb, aqueles núcleos urbanos informais, o município vai precisar, do ponto de vista jurídico, pesquisar, averiguar uma série de informações que são elementares.
Por exemplo, quem era o detentor original daquele espaço, Essa pergunta muito importante. Precisamos partir do pressuposto daquele território, daquela área que vai ser objeto da Reurb? de que uma área que vai se submeter a Reurb está ocupada de forma irregular.
Existem pessoas, existem famílias que habitam aquela área há muito tempo, mas que, por alguma razão, nunca conseguiram registrar os imóveis, obter a justa titulação em seu nome, por quê? Porque estamos num cenário informal. São áreas que foram ocupadas indevidamente, são conjuntos habitacionais que até foram vendidos, conjuntos habitacionais populares, mas o órgão responsável pela venda nunca conferiu o justo título.
São diversas as hipóteses. Daí, é importante que o município, no momento em que cria o programa, mapeie de quem era aquele território, de quem era aquela propriedade, em nome de quem está aquela propriedade. Isso, de maneira geral, é possível se investigar e descobrir fazendo uma consulta aos cartórios responsáveis pelos registros imobiliários da região.
Para além disso, é importante, nessa dimensão jurídica do Programa de Regularização Fundiária, que também seja feita uma pesquisa para saber se houve tentativa ou até mesmo decreto de desapropriação naquela área. Tentar identificar nos órgãos de patrimônio público, como por exemplo, a Secretaria de Patrimônio da União, o Incra ou órgãos estaduais e municipais patrimoniais, se eles têm algum registro daquela área. Devemos nos recordar que é possível, inclusive, que bens públicos, que áreas públicas municipais ou estaduais, ou até mesmo federais venham a ser objeto de Reurb.
Então, é importante investigar se aquela área em particular se adequa aos critérios para que seja possível realizar a regularização fundiária. Para além disso, também é importante, dentro dessa dimensão jurídica, que o município averigue se a aquela região está sendo objeto de alguma ação ou processo judicial, uma ação possessória. Por que essa investigação é importante?
em razão do fato de que, na pendência de um processo judicial, por algum motivo, isso pode não só atrapalhar a Reurb ou até mesmo inviabilizá-la. Então, essa investigação prévia, no momento em que vai se estabelecer o programa de regularização fundiária, é fundamental. Uma segunda dimensão que merece referência é a dimensão urbanística propriamente dita.
O que ela significa na prática? O município, quando vai instituir um programa de Regularização Fundiária, precisa examinar uma série de critérios urbanísticos, como por exemplo, disponibilidade de sistema viário, de transportes públicos naquela região. São uns dos critérios que a Reurb, de maneira geral, pode chegar a exigir, disponibilizar uma malha viária adequada para aquela população que vai obter a Regularização Fundiária naquele território que padece de algum nível de informalidade, construir, realizar obras públicas.
Isso pode ser uma exigência da Reurb. Isso deve ser contemplado num programa de regularização fundiária, dentre outras medidas urbanísticas. Uma terceira dimensão, que também é importante no programa, é a de caráter social.
É necessário que o município realize uma espécie de mapeamento dos atores sociais que compõem aquela região que vai ser objeto da Reurb, as associações que estão ali inseridas, associações de moradores, cooperativas, organizações religiosas. A Reurb, ela é multidimensional. Ela não é apenas jurídica.
Ela leva em conta diferentes variáveis. Por fim, uma última dimensão, que também deve ser contemplada no Programa de Regularização Fundiária Urbana Municipal é a ambiental, que já havíamos mencionado em aulas anteriores. Voltemos à afirmação que havíamos feito, não é possível pensar em Reurb sem pensar em variável ambiental.
Por vezes, uma região que vai ser objeto de Reurb pode estar inserida numa área de preservação permanente, pode estar inserida numa área de zoneamento ambiental. Isso vai demandar ajustes pra que seja possível a Regularização Fundiária urbana, porque ela não pode, por exemplo, conflitar com leis ambientais que já foram criadas previamente, não pode trazer um prejuízo demasiado ao meio ambiente, pelo contrário, deve-se compatibilizar os interesses de quem está realizando a Reurb com a variável ambiental. E com isso encerramos a nossa aula de hoje.
Muito obrigado e até a próxima.
