Os Segredos das LOCAÇÕES de IMÓVEIS URBANOS!

o Segredos das locações de imóveis urbanos e a Professora Jamile conversamos sobre casos práticos que acontece no dia a dia da advocacia e também que envolve o direito extrajudicial antes de você assistir essa Live dá um like aí pela circulares se você não está inscrito se inscreve no meu canal do YouTube pra gente poder produzir muito mais conteúdos para você bora estudar [Música] [Música] locações urbanas né a matéria muito importante no seu escritório tem muita causa disso né sim aqui no litoral a locação é bastante assim o mercado imobiliário gira em torno né do locação

e investimentos Imobiliários Claro e a gente vê como as pessoas têm dúvidas né a prática nas locações Ela é completamente distorcida do que realmente a lei permite autoriza a gente vê pessoas Ah mas eu sempre fiz assim mas por que tu faz assim ah porque o Fulano faz assim e aí pessoas fazendo coisas completamente as avessas né até na semana passada eu fiz um post sobre a questão da cobrança antecipada do aluguel que configura contravenção penal e eu recebi uma chuva de direto que as pessoas nem sabiam que que configurava contravenção penal e por Deus

conhecimento locatários submete acaba pagando e as imobiliárias agem dessa forma porque sempre foi a prática deles né sendo que a lei velha expressamente né Essa cobrança de forma antecipado eu já tenho até considerações aqui que já estão Lembrando que já vou anotando mas a primeira coisa como é difícil alugar imóvel na praia você mora na praia né porque no verão ele tem um preço no inverno tem outro então se eu chegar para morar na praia só quero alugar o ano inteiro eu não consigo porque de dezembro a Março tem os aluguéis de temporada E se

eu chegar para morar ali em março vão dizer Abril eu não vou conseguir alugar Até abril do outro ano pelo preço picado né porque tem um valor muito alto no verão então tem gente aqui no nosso litoral que tem que sair do apartamento o cara alugou aí o cara sai em novembro e volta em março Olha que loucura isso sempre que eles ganham por diária né E tem pessoas que alugam o seu próprio imóvel ali Natal ano novo e carnaval que são as datas é mais procuradas vão morar na casa de um parente para ganhar

essa porque com a diária eles ganham o valor às vezes 10 dias de locação eles ganham o valor referente a seis meses de um aluguel normal né isso por isso que um amigo meu falou assim eu deixo o ano inteiro fechado o apartamento que não vale a pena alugar só incômodo e eu alugo a partir de Novembro até Março e fecho de novo Olha que incrível é exato devemos que ali na parte de Ano Novo e Natal ali é uma festa de tão caro que é então aqui aonde eu moro na Barra Velha não é

tão grande assim né a gente tem em média 42 mil habitantes hoje mas na virada de ano chega a ter quase 200 mil pessoas Então o senhor imagina que legal E aí é pertinho de Balneário também né 40 minutos quando não tem congestionamento Claro e aí então quando não tem congestionamento não importa se é feriado se não é a um transitável de Barra Velha para frente tu fica três horas para chegar em Balneário ali Itajaí tá bem bem complicado uma Outro ponto que eu também acho legal antes de pegar as dúvidas dos alunos que eles

têm aqui né é entrega do apartamento depois do contrato de locação Pensa numa briga né nossa tu vai entregar com todo respeito as imobiliárias mas aí vem aquele laudo assim cheio de fotinho né E você tem que deixar o apartamento muito próximo daquelas fotinhos que estavam sabe que os meus filhos Eles moram em Porto Alegre e eu alugo um apartamento para eles então quem se incomoda sou eu mas eles trocaram de apartamento esses tempos e aí veio o tal do laudo para entregar o apartamento e aí tinha uma mancha no sofá tentei mandar tirar mancha

daqui dali né chamei a minha ataca que trabalha comigo há 20 anos ela foi lá também tinha aí eu olhei não sua mãe chega agora saiu né saiu chamei o pessoal não saiu a mais e vai correndo aluguel né Janine vai correndo do aluguel nesse período que tu vai entregar o apartamento já vou fazer um comentário sobre isso daí começa uma briga porque tu não consegue entregar o apartamento o aluguel vai correndo daí eu fui ver no laudo antigo a foto do sofá no braço onde estaria suposta mancha tinha aquela madeirinha sabe na foto para

o braço ficar né então a mancha estava embaixo então eu não tenho como saber se a mancha existia antes de eu alugar o apartamento ou não porque na foto tem um negócio por cima do braço agora quando eu fui entregar o apartamento dos meus filhos Eles tiraram aquela coisinha e fotografar ela tem uma mancha como é que eu vou provar aí a pessoa me disse que a mãe já foi no seu tempo presume não espera aí O senhor falou aí que enquanto não resolveu o problema continua aí correndo a locação não conseguiu entregar o locador

a gente vê isso muito na prática das imobiliárias e até locadores que alugam de forma particular essa recusa de receber a chave do imóvel né enquanto não força nada e os problemas que eles identificam na vistoria final primeiro ponto a vistoria final para ela realmente ter relevância a gente precisa ter o laudo de vistoria Inicial porque tem que ter uma comparação não é algo unilateral do locadora chega e diz ah que tem um problema mas tem que provar que realmente foi causado pelo locatário e segundo ele não pode recusar o recebimento da chave porque ainda

que realmente é quebrado a casa né quebrou vida quebrou porta tá toda arranhado as paredes tá tudo manchado ele deve receber a Chaves e ele tem que cobrar pelos meios próprios cobrança ele faz um termo de entrega de Chaves salvas recebe esse imóvel porque ele não pode onerar ainda mais esse locatário para continuar ali pagando aluguel é um direito potestativo né do locatário desculpa de entregar esse imóvel e a gente vê muito isso na prática e não pode os aluguéis dos meus filhos é tudo paulada né tipo 15.000 por mês 18 mil por mês o

papai que paga né então é tudo Paulo se não entregou naquele mês é mais 15 18 mil e daí teve esse apartamento quando eles trocaram né que eles foram para outro e eu queria entregar o tal do apartamento esse bandido começou essa confusão de lava para cá lava para lá laudo para cá e eu não conseguia entregar e eu fiquei alucinado que tu tem que dar um eu não sou muito bom de locações tem que dar uma data avisando o locador mas no caso o contrato ele tinha tipo três anos né E aí eu queria

entregar um ano Mas se eu desse o aviso antes de um ano eu pagava uma multa tinha que esperar dar um ano para pagar multa mas que nossa Depois falo o cartório é burocrático o contrato de locação é muito pior muito pior o contrato de locação é para os fortes porque tem que se tu não fizer umas cláusulas bem amarradinhas ali abre interpretação e complica porque apesar da lei de inclinato ela ser protetiva ao locatário né os locadores considerando isso as imobiliárias eles colocam cláusulas de todas as formas para tentar e tirar um pouco desses

direitos que o locatário tem ainda que a lei diga que excluiu os direitos do locatário previstos na lei inclinato são cláusulas nulas mas tem algumas situações que são possíveis né então eles fazem de tudo aí vem Aqueles contratos enormes que ninguém tem paciência para ler e aí gera uma é assim né meu Deus do céu daí depois claro tu vai te incomodar mas tudo bem Já entreguei esse agora eu tô entregando um outro apartamento que a minha tia mora em Pelotas e ela se mudou e aí eu tô olhando com a imobiliária O que tem

aí não tem o laudo esse da da vistoria assim completo né Vamos eu tô de olho ali para ver o que que vai surgir mas sabe o que que é melhor coisa minha opinião é tu perguntar para Imobiliária Quanto sai a reforma Teoricamente reforma né E aí tu vê porque se tu pagar eles pelo menos não te incomoda de não estar é bom apartamento porque às vezes Contrata alguém e aí o cara pinta faz tudo certinho a imobiliária vai lá ah não ficou bom Ah nada devolutiva na tua devolução do imóvel é porque eles confundem

né quando a lei diz que o locatário deve devolver o imóvel Nas condições que recebeu exceto as deteriorações normais ali pelo próprio uso do imóvel então ah se a pintura tá um pouco desgastada isso é deterioração do tempo pela utilização do imóvel diferente Ah eu coloquei um monte de quadro deixei a parede toda furada e tal tá toda suja agora não necessariamente que eu tenho que colocar uma pintura nova né eu tenho que pintar novamente o imóvel eles querem a pessoa morou três anos de imóvel vai sair vai estar tudo exatamente do mesmo jeito não

vai caber só se mobiliar a casa toda de novo e reformar a casa toda que é isso que eles tentam em curtir aí no para que o locatário faça né mas cláusulas bem amarradinhas resolvem essa situação a próxima locação o Senhor Manda para eu ver antes dá essa porque eu perdi uns 30 mil no seguro né sabia que como eu não sou dia lugar para os meus filhos morar em Porto Alegre então daí na época pediram um fiador para que fiador eu pago o ano inteiro à vista e Pronto né Não só podemos receber por

mês e tem que ter fiador meu Deus do céu tá eu não sou como é que eu vou pedir fiança para alguém não tem essa segunda opção né da segunda opção é fazer um título de capitalização deposita 130 mil reais ele fica captado quando acaba o aluguel o senhor SAC está fazendo de repente fiz o depósito aí começou a confusão Quando eu quis entregar o imóvel que é isso que eu vou te contratar pela resolver essa bronca aí quando eu fui entregar o imóvel eu avisei 30 dias antes ó vou entregar o imóvel talvez Ah

não pode porque não deu um ano de contrato mas eu quero entregar não dá não dá tem que esperar um ano se não vai ser multado você já sabe que eu quero entregar não sei o quê não beleza agora tem que reformar o apartamento né consegui entregar o apartamento depois de ter mandado uns quatro áudios assim já num tom de voz mas indelicado e eu peguei o apartamento eu disse agora eu quero meus meu dinheiro de volta à espera tem que ir para não sei aonde tem que vir para não sei quem tem que pegar

assinatura de não sei quem é Nossa né Isso parece né parece cartórios reclamam cartão parece cartão não vinha nunca trouxe aí aí devolver um dia noventa mil Espera aí eu depositei 130 Ai que Como passou um ano nós reaplicamos o título de capitalização E aí para o senhor sacar o valor teve a multa aí é isso que eu vou te mandar aí que eu quero buscar esses 40 mil puto com isso vai lá buscar vou te dar uma comissão honorários a gente se incomoda se incomoda com essas coisas né locação não é igual contratinho de

livraria né o pessoal vai lá dar um Google na hora de fazer a locação aí depois os problemas bem e daí sai muito mais caro né nunca mais eu alugo o tal do do seguro Esse aí é o título de capitalização mas olha só os alunos temos alunos né na plataforma mandam perguntas né para você mandam para mim eles te adoram né e eu tenho aqui algumas que a gente separou que podem ajudar também o pessoal que tá assistindo tem 439 pessoas aqui se você não segue a Jamile segue ela para saber de locações clica

aqui no meu nome apareceu o nome dela segue ela que ela é professora do nosso curso Olha só professora o locador pode vender o imóvel durante a vigência da locação deve pagar uma multa ao locatário se ele vender e pode constar uma cláusula no contrato já renunciando a compra do imóvel é uma pergunta que dá um artigo de 15 laudo pode vender o imóvel durante a locação pode vender livremente né as pessoas elas têm a falsa ideia né de que uma vez que o locador colocou o imóvel ali no mercado para locação não avisou nada

para o locatário se ele decidir vender esse imóvel vai pagar uma multa aí para o locatário porque ele resolveu vender o imóvel e essa informação é uma informação equivocada né porque o locadora a partir do momento que ele loca o imóvel ele não deixa de ser proprietário ele tão somente transfere ali o locatário após assim indireta aliás direta desculpa do imóvel e mantém ali com ele a posse indireta e a propriedade podendo livremente de expor dela então não é infração legal não é infração contratual não dá direito a multa ao locatário agora claro que ele

tem que respeitar ali o direito de preferência né Desse locatário para que ele não sofra aí um exemplo de indenização e com relação de preferência que se eu quiser vender para alguém mas tem tem o meu inquilino ali eu devo dar preferência para ele nas mesmas condições que o outro quer né não e uma situação é interessante professora que assim as pessoas geralmente elas dão ao locatário o direito de preferência depois que já tem um interessado e na verdade quando o locador decide colocar o imóvel à venda primeiro ele deve oferecer o locatário E aí

se esse locatário não tem o interesse da compra aí é que ele vai colocar o imóvel no mercado e não é assim que o pessoal faz é que o mercado é muito é muito dinâmico né então pode ser que eu diga que eu tô pensando em vender meu apartamento mas ainda não falei pro locatário aí aparece alguém querendo pagar daí eu vou lá no locatário digo Olha eu tenho uma proposta por tanto te interessa ou não né É isso aí que acontece é isso que eles fazem E aí o correto é que seja Então feito

antes e aí depois eventuais propostas que perceba caso a proposta seja diferente daquela que ele ofereceu para o locatário ele deve novamente dar o locatário direito de preferência porque às vezes inicialmente ele queria vender à vista mas aí tá demorando para vender ele tá aceitando a prazo e às vezes Nas condições a prazo locatário conseguiria comprar então ele sempre vai ter que notificação inquilino eu estou vendendo imóvel por 300 mil reais à vista só tem interesse ou não Quantos dias eu dou para ele 30 dias ele pode se manifestar antes ou ele pode simplesmente não

se manifestar né se ele não se manifestar em 30 dias presume-se aí que ele não tem o interesse na compra do imóvel e essa é a notificação ela deve ser por escrito e com alguma forma de comprovação aí de que realmente esse locatário recebeu essa notificação até para que o locador se resguarde de eventual reclamação desse locatário né geralmente o mais usual é enviar por telegrama né o telegrama tu envia e recebe no mesmo dia então é bem seguro ainda existe professora entra no site dos correios envia telegrama recebem até 4 horas no mesmo dia

se você não sabe o que é telegrama o tio vai explicar nas noites de Natal quando a gente gostava muito de alguém a gente pedia para o correio entregar um telegram daí a lá alguém né e levava em mãos um negocinho que era uma tipo um e-mail um e-mail físico E aí tem como tu mandar com cópia e aviso de recebimento então é o mais usual porque o cartório de títulos e documentos é mais caro né Então vem com essa aí não não os documentos fazem um trabalho é que eu não sei porque o valor

dessa dessa notificação pode ser Com base no valor do contrato é um valor único ali é pela região mesmo então é mais é menos valoroso e o telegrama tem um aviso de recebimento mas tem que solicitar né não pode esquecer mas tem como receber a cópia do que tu enviou e o aviso de recebimento e tem que pedir dessa forma né porque se não dá eu enviei e tenho aqui o aviso de recebimento Mas e aí qual que é o teor daquilo que tu enviou né Então nesse ponto agora e não sabe o que é

um telegrama você espera sua mãe acordar aqui você pergunta Mãe tu já enviou algum telegrama o pai tu já enviou algum telegrama mas não é telegram aquele aplicativo não telegrama Pergunta para ele se eles já enviaram O que é telegrama depois você vai lá e me marca se você tiver um telegrama em casa me marca no Stories para eu mostrar que existe telegrama ainda tá e eu posso colocar no contrato de locação uma cláusula que o locatário renuncia o direito de preferência dele eu já tô alugando Eu não quero assim Como assim ó tô renuncia

o direito de preferência Não essa cláusula é nula ainda que a gente veja nos contratos Mas ela é nula de pleno direito não tem não tem validade nenhuma ela pode estar lá bem bonitinha mas o locatário se ele for preferido ali no direito dele de preferência ele vai poder sim reclamar ainda que tem essa causa no contrato legal então né E tu já viu muito Muitas vezes assim o locador não falar e vender o imóvel já pegou peguei uma situação dessa faz uns 15 dias que o proprietário veio procurar a gente para fazer o contrato

de compra e venda e ele o imóvel aí ele foi explicando a situação ali do negócio tal para fazer o contrato de compramento E aí quando já tava tudo ali esquematizado para fazer o contrato dele e resolveu avisar que tinha um locatário nesse imóvel tá lotado e eu preciso que ele saia porque eu prometi para o comprador que esse locatário vai sair em 90 dias eu falei tá mas tu deu o direito de preferência para esse local daí ele não ele não tinha dado direito de preferência é o locatário até sabia que ele pretendia vender

mas não tinha nem ideia que já tinha vendido e ele queria ele notificar O locatário para que locatário saísse da Lei 90 dias então tava tudo errado comprador de estimação ele queria vender para aquela pessoa ele já tinha vendido a gente só ia formarizar um contrato E aí sorte né essa situação que conseguiu se conversar aí com esse locatário ele realmente não tinha intenção de comprar E aí teve que se fazer uma notificação dar esse prazo locatário torcer para que realmente ele o que foi acordado ali ele realmente assinasse que ele não te interessa na

compra e uma coisa muito comum assim que eu vejo corretores locadores é que eles acham assim Ah dei direito preferência O locatário não quis comprar E aí eles vendem um imóvel tudo certo aí eles notificam locatário para que ele desocupe imóvel quem tem que notificar é um novo proprietário É ele que vai dizer se ele quer continuar colocação não quer continuar colocação e o prazo para essa notificação é de 90 dias contados do registro do ato de transferência além da compra e venda né não doar Assinei o contrato de compra e venda já notifica esse

locatário para desocupar o imóvel e o prazo é 90 dias também vai notificar ele para sair e o novo comprador ele tem essa liberdade de notificar para que desocupe o locatário não vai ter o que fazer a não ser uma única exceção né que é quando no contrato de locação tem uma cláusula de vigência e essa cláusula de vigência não basta estar só no contrato contrato precisa estar averbado ali na matrícula E aí sim um novo proprietário vai ter que respeitar a locação até até o final mas é a única hipótese né O locatário ele

não tem como impedir que o novo proprietário queira desocupação mas não é que eu queria lembrar de uma situação essa situação que o locador ele tenta notificar antes o para que o locatário saia né antes que o novo ah eu vou entregar já o imóvel para o comprador liberado sem sem ninguém dentro do imóvel ele não pode porque é vedados expressamente que o locador ele não pode pedir um imóvel antes do prazo Então isso é considerado uma uma infração legal né ele não pode ir ao que eles fazem quem tem que notificar é um novo

proprietário entendi entendi e se o locatário fez uma reforma por exemplo aí não tem como como diz olha eu só saio daqui se pagar o que eu reformei né Tem como já viu esses bo de briga assim já o problema e realmente tá também na nas cláusulas contratuais né a forma que foram redigidas essas cláusulas porque geralmente quando é o locador que manda confeccionar o contrato que é a praxe né Ele sempre vai colocar uma cláusula ali no contrato de que o locatário renuncia né o direito ali de indenização por quaisquer benfeitorias e inclusive o

direito de retenção em caso de não pagamento dessas benfeitorias então por isso que o locatário tá muito atento né quando ele vai assinar o contrato tu sabe né eu tenho um amigo meu Beto tem uma Lan House ele faz uns bons mas eu nunca vi a gente tem ali na livraria tem um formuláriozinho é um contrato locação bem top assim tem uma folha gostei bastante aqui daí eles vão lá reconhecem né assinatura no cartório e tá tudo certo aí depois vem os problemas mas assim se o locador vendeu imóvel vendeu e eu sou locatário não

fiquei sabendo e agora eu por esse valor eu comprava também como é que eu faço eu vou desmanchar um negócio deles então existe essa possibilidade mas daí existem requisitos né caso Esse contrato de locação ele esteja averbado na matrícula né até 30 dias antes da realização aí dessa desse negócio né dessa compra e venda O locatário ele pode sim buscar anulação dessa dessa negociação desde que ele entre com uma ação em até seis meses contados da venda e ele tem que depositar em juízo o valor integral daquela venda e mais os custos de escritura imposto

né ali o ITBI os cursos de cartório tanto tabelionato quanto o registro de imóveis aí Consegue sim buscar essa essa anulação porque a averbação na matrícula do imóvel dá ele torna o a relação do locatário com ou imóvel né quando tu não leva para verbais só uma relação obrigacional entre as partes agora deixa eu te contar uma coisa né eu tenho uma pergunta aqui para atingir genial O locatário O locatário pode impedir a visita de terceiros interessados na compra de imóvel Eu quero só falar um caso que eu vivi para nada mas antes disso você

tá aqui ao vivo no Instagram com mais de 500 pessoas e não segue a Prof Jamile tá na hora de seguir para tirar suas dúvidas ela abre caixinhas abre caixinha hoje né Aqui você clica no meu nome tá o nome dela segue ela para mandar suas dúvidas de locações tá agora olha só meu irmão comprar um apartamento uma casa na lagoa do violão em Torres Daí ele disse assim ó Marcos vai lá ver o imóvel para mim o corretor tá lá na porta da casa aí eu disse ai meu deus do céu coisa de irmão

né Tu não tem como dizer não né Tenta dar uma enrolada mas não tem deve estar vou lá daí fui lá cheguei lá o corretor Ah eu lhe conheço do Instagram tá bom né Vamos seguir esse negócio aí né Professor Salomão tá igual o ator da Globo todo mundo já conhece tá vamos ver as pessoas estavam morando essa bicicleta para cá varal para lá se acaso não tinha como enxergar o imóvel desocupado só com tudo mas tava lotado assim eu até Cheguei a pensar que morava umas três famílias no imóvel né tanta coisa que tinha

até podia abrir um brechó né daí eu fui olhando né Tá olhei um quarto eu olhei o outro no quarto o guri tava com uma guitarra no quarto né eu ler outro quarto casal tá aí a última coisa que faltou tinha um quarto embaixo da casa fechado aí o corretor já veio assim meio tem mais um quarto aqui e daí eu inocentemente disse tá vamos ver né dentro da casa né vamos ver daí ele virou para o pessoal da casa e falou assim ó dá para entrar lá será tem um rottweiler ali o que será

que tem se a casa tava assim imagina o quartinho escondido o pessoal não respondeu Ele perguntou a pessoa não respondeu daí ele disse eu acho que dá para entrar eu disse tá daí quando nós botamos a mão na porta ele foi empurrando devagarinho ele disse assim ó aqui nesse quarto mora avó ele disse avó eu acho que era a vovózinha da família né morava ali junto daí de repente veio uma voz lá de dentro da idosa se entrar eu vou morder tô fora tô fora certo que é melhor não entrar Claro que não né pelo

amor de Deus né imagina o nível de stress da vovózinha que ela já tá atacando na mordida um negócio na mordida então a questão é né pode locatar impedir e impedir que as pessoas entrem móvel ou não então não não pode eu consegui falar né agora então nessa situação da visitação a gente tem os dois lados né do locador e do locatário O locatário é de viver dele imposto pela lei que ele tem que permitir a visitação para terceiros interessados depois que ele renuncia ali o direito de preferência por outro lado é dever do locador

manter o uso Pacífico do imóvel então ele também não pode ficar ali incomodando aquele locatário todo dia parece alguém lá para visitar o imóvel então o correto é que o correto não além disso né que tem que ser previamente aí agendado com esse locatário uma dica aqui da quando for fazer o contrato de locação ainda que não exista Talvez uma uma eventual é a ideia desse locador de colocar esse móvel à venda já prever ali no contrato uma cláusula aqui em casa de ser colocada esse imóvel à venda os dias e horários para visitação sei

lá vai ser nas quartas-feiras à tarde das duas às quatro da tarde já fica previamente determinado não não abre aí espaço para discussão e nem para incomodação porque nem o locatário pode proibir nem um locador pode perturbar O locatário né gera aí uma infração legal e ambas as partes podem pedir né O desfazimento dessa locação e dá uma confusão essa situação então o ideal é já prever antecipadamente ali no contrato tá ali imagina todo dia parece alguém nem sempre tu tá realmente com a casa arrumada né que tá disposto para receber alguém né às vezes

trabalha fora então já deixar isso previamente determinado aquele locatário já vai ter ali ciência de que se for colocar venda aqueles dias ali ele tem que estar com imóvel ali à disposição para que haja a visitação há muitos anos atrás eu ainda não tinha casa própria eu aluguei uma casa no interior do Estado e na hora de alugar eu tava meio na dúvida assim Daí o cara louco para alugar a casa né não mas o que que você não gostou eu disse ah sei lá o Jardim aqui tem uma outra árvore assim que não achei

tão bonita deve dar sujeira essa árvore deu o cara louco para alugar o imóvel ah senhora alugou pode cortar as árvores fazer o que quiser mas não botei isso no contrato aí aluguei o imóvel tá aí árvores venha sujando parte um caos né aí eu já peguei eu vou cortar sabe mas era uma Arvorezinha assim que não era não era Nativa era uma árvore exótica fui lá passei por terra daí quando um vizinho viu aquela janelinha aqui olhando né eu olhei o vizinho assim quando eu fui entregar o imóvel locadora chegou e disse assim não

tinha uma árvore aqui que raiva né faz uns 20 anos aí eu disse não lembro não tinha uma árvore aqui mas assim assim eu disse ah tinha a geada matou foi muito triste Nossa uma piada porque ela já tinha morrido diferente né esquentou alguma casa mas só para te ver como é complicado alugar imóvel né lugar imóvel e querer mexer em alguma coisa né porque tem que ter autorização prévia né do locador só não mesmo nos casos de benfeitorias necessárias né que são aquelas para a própria conservação ali manutenção do imóvel é preciso avisar esse

locador e aí caso ele não providencia e não faça essa benfeitoria e o locatário pode fazer e depois ele vai ser indenizado e Tem situações que não dá nem tempo de avisar né Tu realmente precisa ali realizar aquela benfeitoria para a própria manutenção do imóvel e ainda assim esse locatário ser indenizado exceto no caso de constar a cláusula lá de que ele tá abrindo mão né e em 99% dos contratos que eu já olhei tem essa Bendita dessa cláusula porque o locatário nunca busca um assessoramento antes de assinar o contrato né então depois olha o

negócio é que quando está procurando o imóvel para alugar Tu não acha de primeira é muito difícil E aí tu fica essa Será que eu nunca vou achar um imóvel que eu goste e que caiba no meu bolso sempre ficar nesse dilema né Aí quando aparece não tem essa de contrato É aquele desespero agora vai tem que assinar então o pessoal acaba é mais ou menos quando aparece a pessoa amada e tu vai casar tu não fica olhando contrato ele se condiciona porque ele precisa né E aí os locadores as imobiliárias acabam meio que se

aproveitando dessa situação e colocam que eles querem lá no contrato né e o locatário no desespero ele assina mas sem mensurar os problemas que podem ser originar ali daquelas daquela Bendita cláusulas contratos que eu posso fazer uma reforma e abater do aluguel né Isso é isso tem que estar Expresso no contrato né porque ainda que haja Não tem aquela cláusula de que o locatário está renunciando o direito né de indenização ele vai ser indenizado para que ele possa abater ele tem que ter autorização expressa do locadora ele não pode por ele mesmo ah eu eu

posso receber indenização esse mês eu gastei r$ 500 de benfeitorias necessárias e mês que vem eu já deposito o aluguel com os r$ 500 a menos não isso é vedado né ele vai estar infringindo ali o contrato a lei o locador pode pedir o despejo então ele precisa ter essa autorização expressa aí do locador desculpa interessante agora pessoal perguntando se a pergunta também tem aqui dos alunos imóvel de posse eu posso alugar ó eu não sou dono eu vou fazer a urso Capitão daqui algum tempo então daqui a pouco Capitão América mas aí ele eu

vou fazer os campeão daqui a algum tempo mas eu já eu já quero alugar o imóvel eu posso fazer um contrato de locação alugando o imóvel que eu ainda não sou proprietário na matrícula sim plenamente possível né o possuidor ele se submete também a lei de inclinato né ele pode aí local imóvel inclusive Para efeito de usucapião é uma prova também de que ele tá ali no Exercício da aposta daquele imóvel que ele tá até desculpa que o cachorro passou em baixo Meu cachorro tá então e aí ele pode sim né locar esse imóvel o

único empecilho assim digamos de um possuidor a lugar o imóvel inclusive o flutuário quando é lugar né ou possuidor é que ele não vai conseguir aí ter a questão da cláusula de vigência esse locatário ele pode até colocar uma cláusula de vigência no contrato dele mas esse contrato me corrige se eu tiver errado assim o registrador não vai entrar na matrícula porque não é o proprietário que tá alocando então esse esse é um dos probleminhas do possuidor alugar o imóvel mas no restante ele se submete sim é plenamente possível legal comum né mas eu posso

como locador Proibir a sublocação pode e isso só será possível se realmente tiver Expresso ali no contrato né Essa vedação e é importante colocar bem claro mesmo que é vedado a sublocação é o empréstimo do imóvel né a sessão ali dos direitos daquele imóvel Então tem que constar de forma expressa para que locatário não possa ali é sublocar E caso ele faça ele vai continuar responsável com o locador que o locador é vedou ali porque a gente vê mesmo casos de vedação O locatário subloca o imóvel E aí é como se fosse Na verdade uma

segunda locação ainda que o locador eventualmente não tenha tomado conhecimento O locatário continua Obrigado ali com o locador e caso o locador tome conhecimento ele pode pedir o despejo porque houve uma infração legal e contratual Aline como é complexo locação né só uma lei da tanto trabalho né ela abre assim espaço para interpretação de todas as formas né e a locação Residencial mesmo com aquela situação dos prazos inferior a 30 meses superior a 30 meses escrito verbal então assim resumo da Ópera para o locador o contrato de locação com prazo inferior a 30 meses é

pepino né porque ele só retoma o imóvel ali depois de cinco anos de prazo no interrupto do Contrato ou nas regrinhas ali do artigo 47 a gente vê muito locadora achando que pode pedir para uso próprio para qualquer tempo do contrato e os locadores precisam entender os corretores Se tiverem corretores aqui nos assistindo o locador ele não pode pedir o imóvel antes do término do prazo independente para qual motivo seja ele tem que respeitar até o final aí ao final para que não haja uma prorrogação então sim ele pode pedir ali para uso próprio E

deve dar essa destinação né o imóvel porque se ele não der essa destinação O locatário também pode reclamar e depois a gente realmente é boa né é essa essa pergunta é boa a senhora me pegou surpresa eu fui alugar um imóvel uma vez lá na minhas no meus inícios de vida né E aí eu eu tinha eu tinha um cachorro uma cachorra e ela eu gostava muito dela né o nome dela Dara era uma rottweiler eu morava sozinho então eu acho eu tinha medo na viagem de Porto Alegre então precisava da rottweiler para me sentir

seguro mas era muito minha amiga cachorra né E aí eu quando fui me mudar um dia de casa a pessoa botou umas regras em relação a minha cachorra porque eu morava com a cachorra a namorada dentro de casa mas sempre limpinha tudo mas era uma rotulada né você não queria que o cachorro entrasse em casa e daí eu fiquei discutindo sobre isso cara mas por que as unhas vão arranhar o parque Olha que interessante a visão da pessoa né seja até na época já comprou um sapatinho para ela que ele já rotulado com um sapatinho

da Barbie né E daí eu não aluguei eu não aluguei o imóvel porque eu me senti assim ultrajado que a minha cachorra não poderia andar em casa né Mas seria uma cláusula interessante né boa tarde porque assim o locador no momento no início ali da locação ele pode sim colocar ali regramentos para forma de utilização ali daquele imóvel e a gente vê na prática né ah não pode ter mais do que dois filhos Ah não pode ter cachorro né são regramentos ali do locador então assim com relação aos animais eu eu vejo que é possível

sim porque até porque daí o locadora ele só vai realmente alugar aquele locatário só vai alugar aquele imóvel se ele se submeter aquele regramento não vejo um impedimento legal para isso né até porque seria realmente para resguardar ali a manutenção do imóvel e tal e se eventualmente ele permitir que tenha o cachorro o cachorro estragar o catarro sabe que vai ter que vai ter arrumar mas não há um nessas locações de Temporada para verão o pessoal aluga o apartamento papai e mamãe dois filhinhos mas quando é uma galera tenho 15 Nossa no prédio do meu

pai tem isso às vezes né daí tu vê assim o a piscina do prédio tu dá uma olhada assim é Piscinão de Ramos é lotada uma galera assim ó de tudo E aí tu olha assim nossa quanta gente né Considerando o número de apartamento mas é que cada apartamento alugado pessoal aluga para quatro pessoas mas vem 10 12 né Então até o consumo de água da caixa é tão forte que todo mundo tem que tomar banho então o prédio acaba não vencendo não tem como eu limitar isso será quatro pessoas por apartamento não tem né

não é até possível né até porque pela capacidade do pela capacidade do imóvel né Tem como tem como limitar agora se tu não limitar no contrato aí depois como que tu vai exigir ali Ah não podia ser 10 só podia ser cinco mas não tinha nada ali previsto no contrato porque geralmente Esses contratos por temporada né eles têm essa essa previsão realmente da capacidade ali do imóvel né só que a gente sabe que na prática é bem difícil que seja cumprido né bom eu tô conversando com a professora Jamile foi minha aluna e a professora

do curso registra uma vez complicado é advogada em Santa Catarina e eu quero dizer que ela vai abrir caixinhas depois você pode perguntar para ela suas dúvidas de locações como mandar um Direct para ela mas para isso você tem que seguir ela então clica aqui no meu nome vai aparecer o nome dela aí e você daí manda os seus casos para discutir ela também faz parcerias com outros advogados em Santa Catarina tem alguma coisa que você queira falar que os alunos mandam assim mais comum para você alguma dúvida que eu tinha esquecido assim então para

ficar te contar um caso eu recebi uma dúvida de um aluno lá na plataforma é até uma das monitoras ali mandou para mim de uma localização comercial né numa locação que o contrato previamente estava previsto 5 anos ali de locação e num determinado momento aquele locador parou de aparecer para cobrar o aluguel ele cobrava o aluguel no estabelecimento E aí Se passaram três meses esse locatário descobriu o colocador tinha morrido né então por isso que ele não estava aparecendo E aí a pergunta do aluno foi a seguinte ele descobriu depois de três meses que esse

locadora havia falecido e até os dias atuais essa pergunta me veio faz uns dois meses mais ou menos o a ninguém ainda havia Aparecido para cobrar esse aluguel E aí ele perguntou o que fazer para caracterizar o rompimento né ali a extinção dessa locação para começar a contagem de um prazo para uso campeão então primeiro ponto né o artigo 11 10 desculpa da lei de inclinato ele nos diz que se morrer o locador alocador não alocação não se encerra ela transfere aos herdeiros né então o que que esse locatário tem que fazer ai primeiro que

quando o locador não apareceu para receber ele já deveria ter procurado para efetuar o pagamento porque ele tem que cumprir a obrigação do contrato mas ele ficou esperando até que ele descobriu que morreu né então ele precisa descobrir quem é O inventariante desse espólio né se não houver inventariante O Herdeiro que estiver na administração desse patrimônio é para ele que ele vai pagar e se ele tiver dúvida de quem é esse herdeiro que tá na administração então o ideal é realmente agilizar uma ação de consignação e pagamentos para que ele cumpra ali com obrigação dele

porque senão a qualquer momento ele pode ser surpreendido aí com uma ação de despejo né nesse caso não há usucapião não há uma posse passível de usucapião porque quando ele ingressou no imóvel ele começou sabendo não ser dono ele não ingressou com né o ânimos do homem né que a gente que a gente ouve falar e ajuda as prudência já tem entendido que quando há comprovação da relação locatícia não configura aí né uma Posse A de usucapioni né para ir para ser declarada aos campeão é uma posse completamente precária né Ele tá se valendo aí

que vão ficar vão desaparecendo ninguém vai cobrar ele vai entrar com ação mas o pessoal não perde tempo né agora é claro que os herdeiros continuam a receber uma loucura essa situação é bem é bem complicada assim quando eu recebi a pergunta eu falei ai eu achei eu achei que eu só via na nas historinha Mas é verdade mesmo é um caso verídico sensacional né sensacional assim eu acho que se passa muito tempo sem que eles tenham nenhuma relação né pode mudar a coisa pode né mas quando a pessoa se opor aos herdeiros né dizendo

Olha isso aqui já é meu Deus não é às vezes também não fazem nada sabe aí a coisa vai A gente pode chamar isso em concurso público a gente estuda muito talvez poderia haver né em último grau uma alteração do estado da Posse assim mas depois a pessoa pode passar um tempo na intervenção da Posse São coisas bem distintas né mas assim normalmente impossível também faz um ano mais ou menos que ele não paga e aí o objetivo dele realmente seria já fazer alguma coisa para que eventualmente lá realmente ele já tá querendo começar a

contar realmente existe eu já vi casos né de da locação aí se converter e depois virar uma música Campeão mas são um caso bem específicos né é muito temerário tu orientar isso para o cliente e dizer ah não faz assim faz assado que lá na frente daí tu vai adquirir a propriedade pela usucapião eu conversei hoje com a professora Jamile Santa Catarina advogada que cuida de locações inventários né Direito Civil como tudo mas especialista em locações que é professora do curso registro de imóveis complicado no módulo de locações se você não assistiu vale a pena

assistir ela tem que gravar mais coisa para mim ela nunca tem tempo né Uma hora dessa não gravar mais algumas coisas segue a Professora Jamile clica no meu nome segue ela aqui e manda a sua dúvida para conversar com ela que você vai vendo que eu tenho muitos talentos alunos que viram professores com a graça de Deus deixa uma mensagem para o pessoal primeiramente Quero Agradecer né a oportunidade de estar aqui né na melhor programação desse país o professor é imparável né são três anos aí todos os dias com raras exceções né porque o homem

parece tem uns três dele andando aí pelos países porque não é normal eu quero agradecer né a oportunidade de estar aqui a oportunidade que o senhor me deu né de como eu sempre lhe disse é sempre foi um sonho meu né ser professora e esse sonho tava lá enterrado e Deus usou sua vida para para me descobrir ali no meio dos alunos então eu sou extremamente grata e eu aprendo muito né com o Senhor até a forma de passar o conhecimento de uma forma descomplicada isso vem né De tanto conviver com o senhor ainda que

a distância né ainda que de forma virtual que ainda vou ter o sonho de conhecê-lo pessoalmente e eu fico aqui né à disposição para responder as perguntas eu vou abrir caixinha ali eu também tô sempre à disposição Direct eu respondo sempre os diretos eu respondo quando vem da plataforma eu tô aqui à disposição e obrigada né pelo feedbacks obrigada por me acompanharem né e vamos juntos o que você vai dar aula na minha pós-graduação né também mas mais um convite especial né meu Deus é eu só sou muito grata eu não tenho nem muito nem

muito que explicar como o senhor fala obrigado obrigado obrigado Jamile querida um ótimo dia para você para você que tá em casa também um ótimo dia de trabalho que a gente seja todo mundo abençoado e mais essa manhã essa tarde Um abraço beijão tchau tchau um ótimo dia tchau tchau [Música] [Música]