É isso mesmo voltei com mais conteúdo de fundos imobiliários para vocês e no vídeo de hoje nós vamos falar de um tema que talvez alguns de vocês já tenham encontrado aí algum material na internet com coisas do tipo dinheiro de graça com fundos imobiliários aumente a renda passiva dos seus fundos imobiliários tudo isso para falar de aluguel de cotas de fundos imobiliários Parece um bicho de sete cabeças mas não é N E é isso que eu vou te mostrar no vídeo de hoje eu sou Ricardo Figueiredo especialista em fundos imobiliários aqui na speit e agora
a gente vai desbravar o conteúdo sobre aluguel de cotas de fundos imobiliários quando a gente investe em fundos imobiliários a gente vai lá no Home Broker da nossa corretora coloca o código do fundo que a gente quer comprar a quantidade de cotas o preço que a gente quer pagar tendo vendedor naquele preço maravilha a cota já é Nossa e a gente começa a receber os dividendos os rendimentos gerados por estes fundos imobiliários então estas cotas estão agora em sua posse até o dia que você decidir vender mas existe uma maneira de você melhorar um pouquinho
este rendimento que é gerado pelo fundo imobiliário que é o chamado aluguel de cotas este aluguel de cotas o conceito gente vale a mesma coisa para quem tem ações por exemplo você pode alugar ações também então o conceito é basicamente o mesmo mas aqui a gente vai ficar falando do mundo de fundos imobiliários como é que funciona o aluguel de cotas de fundos imobiliários você tem basicamente de um lado O doador do outro lado você tem o tomador e garantindo esta operação está lá a figura da B3 ela intermedia e garante esta operação garante de
que forma veja bem O doador ele vai ceder as cotas para o tomador Então as cotas do fii que estão de posse do doador vão para o tomador e o tomador em troca vai pagar uma taxa é por isso que a gente diz que o aluguel de cotas de fiis gera para o doador uma remuneração Extra porque ele vai receber uma taxa deste aluguel Então vamos imaginar aqui dois indivíduos você vai ter aqui a Maria que é a doadora e você vai ter aqui o João que é o tomador Maria ela tem cotas de um
fundo imobiliário qualquer vou chutar aqui por exemplo o xpml11 fundo de shopping centers da XP Então ela tem lá 50 cotas ela pega e decide alugar doar 10 dessas cotas para o João então daqui 10 cotas foram para João cuidado com o termo às vezes engana tá gente parece que o doador tá dando as cotas e ele nunca mais vai ter essas cotas de volta é só o termo que foi criado pela Bolsa doador de um lado tomador do outro por quê Porque o simples termo emprestar né ele serve pros dois lados né eu emprestei
dinheiro né eu tomei empréstimo e como fica mais difícil de você simplesmente identificar usando só o termo empréstimo o pessoal criou o doador é quem está cedendo as cotas e o tomador é quem está recebendo as cotas então Maria pegou das 50 das cotas dela resolveu alugar 10 as 10 cotas foram para João Agora ela tem 40 cotas Por que que Maria decide fazer isso o próximo dividendo depois desta operação esta operação vai durar 30 dias contratinho de 30 dias o próximo dividendo vai ocorrer no meio desse caminho Maria receberá dividendos em cima de 50
cotas ou de 40 cotas o dividendo será sobre 50 cotas Maria vai preservar dividendo mesmo tendo doado as 10 cotas o dividendo destas 10 cotas Maria receberá ocorre que ele vai cair lá na conta de João e a corretora Vai automaticamente transferir para que vá para a conta de Maria Então o fundo imobiliário pagará João mas este dinheiro virá para Maria lembre-se a B3 garante essa operação então o dividendo está preservado porque a regra é assim o dividendo é do doador se tiver uma emissão anunciada nesse meio de caminho e vai ter direito de preferência
Maria terá direito de preferência sobre 50 cotas ou sobre 20 cotas vamos imaginar que o fator do direito de preferência seja 50% então para cada duas cotas que você tem você tem um direito de preferência Maria teria 25 direitos de preferência ou 20 direitos de preferência ela teria 25 o contrato de doação de cotas de aluguel de cotas prevê que o doador preserve o direito de preferência mais uma vez o fundo não sabe disso para ele o direito está com quem com João que as as 10 cotas estão com ele mas se Maria decidir exercer
João tem que transferir estes direitos para cá não será João que decidirá o exercício será Maria mais uma vez a B3 garante então O doador preserva o dividendo preserva direito de preferência e ainda recebe essa taxa do empréstimo vamos imaginar que nesta operação a taxa é de 3% ao ano Ah Ricardo é pouquinho normalmente a taxa é pequena tá gente normalmente um ou outro fundo imobiliário numa determinada situação muito específica pode tem uma taxa ali de 10% ao ano no aluguel 15% ao ano no aluguel mas usualmente a taxa é pequena 3% ao ano 2%
ao ano 1% ao ano tudo depende também da oferta e da demanda por Óbvio se eu tenho mais demanda e pouca gente querendo doar aquele papel a taxa sobe Se eu tenho uma demanda pequenininha e bastante gente querendo doar aquele papel a taxa fica pequenininha não é isso daqui que vai transformar o rendimento do seu fundo imobiliário e vai tornar ele maravilhoso isso daqui é um incremento é um algo a mais pois bem Ricardo pera aí o tomador vai pagar uma taxa que no nosso exemplo aí é 3% ao ano o tomador não vai receber
o dividendo exato não tem direito de preferência na emissão exato ué que que ele tem de bom nessa operação ele pegou essas cotas para fazer o que com ela porque depois de 30 dias além de tudo ele tem que devolver olha só é uma situação bem específica tá esse exempo não é pra maioria dos casos inclusive Se tivermos uma assembleia nesse meio do caminho em que os cotistas foram ados a votar por algum tema por exemplo foram convidados a votar sobre o aceite de uma proposta que foi recebida de um determinado ativo no nosso caso
aqui é o XP malls por exemplo vamos imaginar que ele recebeu uma oferta para comprarem um shopping e ele decidiu levar pros cotistas olha recebi essa oferta nesse shopping vocês acham que eu devo vender ou não ele pode fazer isso não é perguntar pros cotistas Maria pode votar pode só que ela vai votar com peso de 50 cotas ou de 40 cotas ela votará com peso de 40 cotas nas votas doadas Maria ela perde o quê aquilo que eu chamo de poderes políticos voto em Assembleia Maria vai continuar podendo votar na Assembleia por quê Porque
ela ainda tem 40 cotas Só que os votos dela serão sobre 40 cotas não sobre 50 João votará sobre 10 cotas então algum interesse em participação numa Assembleia de um determinado fundo pode gerar uma força de busca por papéis por cotas daquele fundo de forma temporária só durante a assembleia então para não ter que comprar aquela cota esta força que quer participar desta Assembleia ela aluga ela toma essas cotas em aluguel fica de posse dessas cotas até pelo menos a data da Assembleia por quê Porque aí ela vai poder votar Essa é um dos desejos
de quem toma mas esse é o principal desejo não então ele tem os poderes políticos Mas por que que João tomou das cotas Muito provavelmente ele quer operar vendido o jargão de mercado para isso é é operar short operar vendido quando você opera vendido você aposta na queda da cota do fundo imobiliário Então vamos imaginar que João acredita que a cota do XP malls vai cair nos próximos 30 dias tá muito esticada vai ter uma realização aí aí ele vai e toma as cotas no dia que ele alugou as cotas estão com ele a cotação
do fundo estava aqui exemplo tá gente R vamos imaginar que passados aí Alguns dias o cenário que João esperava de de desvalorização do XP malls ele aconteceu essa cota passado alguns dias as cotas passaram a custar cada uma R 95 aqui João quando ele pegou a cota o que que ele fez ele vendeu ele tinha 10 cotas a r$ 1 quanto ele pôs no caixa dele aqui r$ 1.000 quando chegou nesse dia que tava R 95 ele falou opa vou comprar ele precisa devolver quanto pra Maria 10 cotas ele foi lá e comprou 10 cotas
quanto ele gastou 950 ele tá ganhando r$ 50 aqui certo r$ 50 então ele tá com lucro bruto aqui de r$ 50 Mas lembra ele tem que pagar 3% ao ano pra Maria 3% em cima do quê desses 1000 a operação original tem esse valor aqui 3% aqui em cima mas é 3% ao ano gente aqui ele ganhou 5% vamos imaginar que esse prazo Aqui foram exatamente os 30 dias tá do contrato no último dia tava 95 ele foi lá comprou e devolveu então grosso modo aqui ele ganhou 5% em um mês Em contrapartida teve
um custo de 3% ao ano vai dar 0,20 e qualquer coisa no mês o lucro bruto dele aqui tá superando 4,5 Opa tem o dividendo aqui vamos imaginar que esse dividendo foi mais ou menos 1% Então tira porque ele teve que tirar desse dinheiro aqui o dividendo para devolver pra Maria certo Teve que tirar vamos imaginar aqui que o XP malls ele pagou R 1 por cota nesse mês não eram 10 cotas ele teve que tirar r$ 1 Opa esse lucro aqui já diminu diminuiu esse lucro que era 50 menos dividendo foi R 1 por
cota 1 x 10 R 10 o novo lucro aqui dele 40 aí ele vai ter que pagar os 3% ao ano dá mais ou menos um 0,20 qualquer coisa então Ele tava ganhando 4% ele ganhou 3% e qualquer coisa nessa operação mas ele só ganhou porque o fundo efetivamente caiu o fundo poderia subir aí ele ia ter prejuízo né porque ele ia pagar mais caro porque ele só tinha r$ 1.000 da venda só que a cota foi para 105 por exemplo ex chegou a hora de devolver o papel ele ia gastar quanto r$ 50 então
ele ia ter que tirar r$ 50 do bolso para pagar ainda pagou os dividendos aqui R 10 Teve que tirar mais 10 do bolso e ainda teve que pagar taxa de 3% ao ano ele ficou no vermelho então apostar na queda do papel é perigoso você não recebe dividendo você tem que pagar o dividendo você não tem direito de preferência naquela emissão Você só tem o direito político para votar em assembleia e torce pro papel cair você tá torcendo contra o mercado é isso que acontece é por isso que João toma então o tomador sempre
tem a ideia de operar vendido tem gente que pode operar isso aqui vendido pela seguinte situação olha só que interessante fundo de pensão foi vender XP mols tinha que vender 1000 cotas vendeu 2.000 errou erro operacional gente acontece tá acontece E aí que que ele pode o que que ele vai fazer ele tem para entregar não tem ele pode simplesmente ir lá né um Fundo de Investimento qualquer toma no mercado para honrar a operação e aí depois ele mais paraa frente ele compra a cota para devolver no aluguel ele pode fazer isso porque que ele
poderia fazer isso ah ele não quer operar o Day trade por exemplo não quer comprar e vender no mesmo dia então ele vendeu a mais Opa então o que que eu faço ah vou tomar aqui no mercado honra essa operação que deu bobagem E aí amanhã eu compro isso e encerro liquido essa operação de aluguel o contrato padrão tem 30 dias mas você pode flexibilizar isso tá o contrato pode ter mais dias menos dias o contrato Pode Prever devolução antecipada a desejo do doador O doador liga na corretora e fala eu quero papel de volta
agora ah eu emprestei por 30 dias mais uma semana depois eu decidi que eu quero ele de volta é reversível né a característica é contrato reversível ao doador Normalmente quando você coloca essa característica a taxa diminui né que você aumenta o risco do tomador porque o tomador ele quis aquele papel por pelo menos 30 dias mas se tem o risco de você pedir antes para ele então ele diminui a taxa de remuneração Então por que que Maria doa Por que que Maria aluga as cotas dela porque ela quer aumentar o rendimento dela através do recebimento
dessa taxinha aqui ó esses 3% é para isso que ela quer para ampliar já que ela comprou 50 cotas e ela não tem intenção de ficar vendendo já no mês seguinte ela vai carregar essa posição Então vou tá parada lá na corretora vou fazer um dinheirinho Extra o que que eu normalmente falo para as pessoas quer operar em aluguel de fundos imobiliários opere como doador e não coloque toda a sua posição testa com um pedaço pequeno eu não acho interessante para o investidor pessoa física entrar como tomador o risco é elevado porque você vai operar
o quê vendir short Você vai torcer pela queda do papel se essa queda não vem o teu prejuízo ele pode só ir crescendo por quê Porque a cota do XP mols pode ir para 101 102 103 105 110 115 e teu prejuízo só crescendo teu prejuízo só crescendo eu entendo ter uma assimetria desfavorável isso aqui é para investidor bem experiente bem experiente agora você entrar aqui como doador para receber uma taxinha Extra Acho interessante essa operação é automática nas cor coretas você pode ligar na sua corretora falar olha normalmente as corretoras chamam de Custódia remunerada
ela dá este nome você fala eu quero colocar minhas cotas de fundos imobiliários para aluguel Ah eu quero colocar metade da minha posição 30% da minha posição 20% da minha posição você combina aí com a corretora Quanto você quer colocar E aí havendo interesses no mercado a corretora vai fechar essas operações e você vai ser remunerado lembrando mais uma vez que a B3 garante essa operação então ah O doador não tem o papel para poder devolver a B3 vai em cima por quê Porque quando você vai operar como tomador você tem que oferecer garantia E
aí neste cenário mais raro né ah o tomador não tem o papel para devolver ele vendeu e não recomprou ainda as garantias são executadas B3 No Limite a B3 mesmo executa a garantia pega lá a garantia transforma na cota do fundo e devolve pra Maria no limite né a B3 e a corretora atuam dessa forma vamos terminar aqui com a parte de custos doador O doador não vai pagar nada né ele recebe a taxa o tomador ele paga taxa taxa do aluguel doador Imposto de Renda ele não recebeu esse aluguel esse aluguel veio para cá
ó Lembra no nosso exemplo Quanto era 3% ao ano não era entrou um dinheirinho aqui vamos imaginar que você fez uma operação lá de aluguel de cotas todas as tuas cotas doadas naquele mês elas te geraram r$ 1 você tinha lá uma quantidade de cotas doou pingou r$ 1 na sua conta Qual é o ir que você vai pagar em cima destes r$ 1 é a tabela de ir Por incrível que pareça gente da renda fixa lembra que ela é regressiva da renda fixa começa com 22,5 em cima do lucro e vai caindo até 15%
22,5 para operações de até 6 meses 15% é para mais de 2 anos como os contratos são curtos você pode fazer um contrato de aluguel de 1 ano pode mas doar tua cota durante um ano eu prefiro pagar mais ir nessa operação e fazer contratos mais curtos de 30 dias logo você sempre vai cair aqui ó no 22,5 Então você vai receber 100 não 22,5 é em R não é você vai receber quanto essa alíquota aqui ó no nosso exemplo por quê porque eram 30 dias você vai receber grosso modo aqui 77,50 detalhe você tem
que recolher dar nada já é retido na fonte Então o que cai para você na corretora já é líquido beleza para você doador o que caiu na conta da corretora já tá líquido do Imposto de Renda Maravilha segue a vida para o tomador ele já pagou a taxa e se ele ganhar dinheiro na operação lembra que ele fez a Operação vendida ele vendeu a cota esperando que caísse caiu ele ganhou dinheiro nessa operação de lucro o tomador vai pagar 20% de R sobre o lucro mas só se ele tiver lucro né gente então ele já
paga a taxa essa tá dada entrou na operação já paga a taxa se tiver lucro 20% do lucro dele é do leão imposto de renda como eu quero que você fique só desse lado aqui do doador lembre-se que quando você receber a tua taxinha lá na corretora ela já tá líquida de R vida que segue certo mensagem que eu quero que você leve daqui a operação é simples a operação é garantida pela B3 é automática feita pela corretora então é basta você autorizar que a corretora coloque tuas cotas à disposição do mercado Isso significa que
elas serão necessariamente alugadas não haverá de existir demanda para aquilo se tiver a corretora vai fechar a operação isso daqui não é feito direto no Home Broker isso é mercado de balcão essas operações muitas vezes elas ocorrem por telefone o domador Liga lá na corretora e fala ah eu preciso do Papel tal tem aí tenho E aí ele fecha com a mesa de operações da corretora só que a corretora só vai falar se tem se você disponibilizar os teus para ela senão ela vai ver se tem de um outro cliente enfim é só na base
de clientes dela como é que a corretora ganha dinheiro com isso ah é simples né O doador aqui recebeu 3% ao ano não foi Oi eu te garanto que quando ela fechou com tomador ela cobrou do tomador sei lá 4% ao ano esse buraco aqui fica com a corretora é assim que ela ganha dinheiro por quê Porque é transparente não é a corretora te disse que arrumou um tomador a 3% ao ano e ela disse pro tomador que arrumou alguém que topa emprestar por 4% ao ano Maria não sabe quem é João João não sabe
quem é Maria você não tem a menor ideia por quê Porque não é o mercado de precificação transparente não tá lá no Home Broker para você ver E aí a corretora ganha essa diferença faz parte do jogo Então o que eu quero de vocês é que vocês lembrem-se que é simples é garantido pela B3 Então você não vai ficar sem suas cotas elas não vão sumir você faz uma rendinha extra sim mas é isso que vai transformar o seu rendimento em fundo imobiliário Não não é mas é um dinheirinho Extra Então comece pequenininho faça um
teste com valor pequenininho pegue lá um pedacinho das suas cotas e coloque à disposição da corretora para ela alugar e só entre na posição de doador deixa o tomador para investidor experiente que topa operar vendido a gente não tá apostando aqui em queda do mercado nós investidores de fundos imobiliários queremos que o mercado floresça cresça a gente quer cota valorizando então a gente coloca as nossas cotas ali para ter uma rendinha Extra com aluguel mais uma vez não é isso que vai transformar o rendimento do seu fundo imobiliário de patamar para torná-lo Espetacular mas é
um dinheirinho Extra ali esse dinheirinho Extra sempre é bem-vindo Tá certo bem Espero que vocês tenham gostado do conteúdo de aluguel de cotas de fundos imobiliários me diga aí nos comentários se você já aluga as suas cotas se você você não alugava por desconhecimento e agora ficou mais confortável em colocar tuas cotas à disposição para aluguel lá na corretora E também coloque temas que você gostaria que a gente abordasse aqui no canal sobre fundos imobiliários eu te espero no próximo vídeo Um grande abraço
