COMO COMPRAR IMÓVEIS BARATOS PARA INVESTIMENTO

Para mim, leilão é indiscutivelmente a melhor forma. Você pega lá um imóvel com baita desconto, né? Obviamente toda a análise que tem que fazer, inclusive a viabilidade financeira, a viabilidade jurídica e depois você dá a finalidade que você quer, né? Então a minha estratégia principal com os leilões que ela dá todo dia é sempre em cada arrematação é comprar e vender, né? Então, vejo sempre o imóvel com esse Objetivo. Eu tô alinhado com a Priscila aqui, comprar um imóvel para revender. Eu acho que é o jeito que você consegue gerar caixa muito mais rápido, com

muito menos burocracia e trabalho do que, por exemplo, construir para vender, que também vai dar uma rentabilidade, mas é um processo muito mais longo, tem muito mais burocracia e no aluguel você tem um retorno também num prazo um pouco mais demorado. Abracei o nome House Flip, porque assim, me perguntaram o que que Você faz. Fal assim, não, sou arquiteto, eu compro imóvel, reformo e revendo mais caro. Qual que é o nome disso, né? Aí um dia uma pessoa que eu nunca vou conseguir dar os créditos porque eu não lembro quem foi, falou assim: "Ah, esse

aí é o House Flipping lá dos Estados Unidos". Falei: "Pô, tá aí esse nome interessante". E aí quando eu fui falar disso, eu falei: "Preciso de um nome". E aí, aí eu fui lá e criei um perfil House Flip, que também ninguém sabe falar, Escrever. Então, eu só dificultei a minha vida. Mas foi legal porque eu acabei criando esse nicho, né? Que vocês acham de imóvel na planta? Eu particularmente não gosto de imóvel na planta. Nunca comprei nenhum imóvel na planta. É porque quando a gente compara com o leilão, a gente tem o empreendimento pronto.

Você vai comprar um imóvel pronto, você tem uma coisa muito mais previsível. Eu acho que o que pega muito o pessoal para ir pro imóvel Na planta, principalmente é a questão da entrada, porque quando o cara vai comprar imóvel, a pessoa pensa geralmente financiamento, ela vai ter que ter lá 20% de entrada, meio que todos os bancos trabalham, hoje até 30, né? Subi um pouco isso. E aí daqui 3 anos, quando eu pegar a chave eu tenho que completar essa entrada. Então acho que é aí que o imóvel da planta ganha muito as pessoas. Mas

o problema é um investimento completamente passivo, né? Você depende do que vai acontecer no mercado. Fala pessoal, muito bem-vindos a mais um podcast aqui do canal do Fitrião. E hoje vamos falar sobre as perguntas que vocês ficam me mandando o tempo inteiro. Vocês falam assim: "Qual é o melhor jeito de ganhar dinheiro com imóveis?" diz assim o supraassumo. Então, para isso, trouxe duas pessoas incríveis pra gente falar sobre isso. E antes de eu apresentá-los também quero convidar vocês, caso Queiram fazer parte de alguma das nossas turmas, eu vou deixar o link aqui na descrição do

vídeo, tanto para você que quer aprender a alugar via Airbnb, como você também que já aluga e quer se profissionalizar empreendendo nessa área, abrindo uma empresa, prestando serviço de gestão para terceiros. Também temos os gigantes da temporada na descrição aqui do vídeo deste podcast, ok? E para essa nossa conversa, eu chamei duas pessoas aqui que são experts Em investimentos imobiliários e ganhar dinheiro com imóveis. Eh, vou começar pelas damas, né? Claro. Eh, Priscila Perini, que é advogada, especialista em leilão, criadora do curso Vivendo de Leilão e já formou mais de 11.000 1000 alunos e já

arrematou mais de 170 imóveis de leilão. Então, ó, se você acha, né, porque tem gente que fala que arremata, mas aí, ó, tem que mostrar a parada e ela já arrematou muito. Muito bem-vinda, Pri. Obrigada, Roman, pelo Convite. Sempre prazer estar com você. E o Carlos Be, essa é B que fala? É, eu já assumi que é o certo é baio, mas ninguém vai falar baio. Então que holandês? Alemão. Alemão. Alemão. Aí todo mundo fala B, bial. Às vezes é umas coisas meio maluc assim. É mesmo. Bom, então que que que eu falo? Falo B.

Pode falar B. Já abracei isso. Então Carlos Bale é arquiteto, engenheiro, com mais de 15 anos de experiência em gestão de obras e projetos. Depois de anos Reformando imóveis para clientes, encontrou na compra de imóveis desvalorizados para reformar e revender com lucro a melhor forma de acelerar ganhos do mercado imobiliário. Criou um método com retornos consistentes e construiu a maior comunidade de House Flipping do Brasil. Calma que você já vai entender o que que é isso, que às vezes você chega aqui, não sabe o que que é, já vai entender. Onde ensina qualquer pessoa a

transformar imóveis Esquecidos em grandes oportunidades? Então eu vou começar com a pergunta do tema dessa nossa conversa. Qual é a melhor forma de ganhar dinheiro com imóveis? Pri, para mim, leilão é indiscutivelmente a melhor forma, porque você pega lá um imóvel com baita desconto, né? Obviamente que toda a análise que tem que fazer, inclusive a viabilidade financeira, a viabilidade jurídica e depois você dá a finalidade que você quer, né? Então a minha Estratégia principal com os leilões, que eu adoro todo dia, é sempre em cada arrematação, é comprar e vender, né? Então vejo sempre o

imóvel com esse objetivo. E aí entre as estratégias entre comprar e vender ou rentabilizar com aluguel, eu particularmente só da estratégia de comprar e vender. Então é sempre o objetivo de comprar com máximo desconto em leilão, realizar uma pequena reforma. mais que nada comparado com o que o Carlos faz, que ele faz reformas Mais amplas que as minhas, pelo que eu já vi, e já seguir com a estratégia da venda para rentabilizar. E aí com o dinheiro da venda, a gente recupera o capital que investiu, realiza o lucro e segue para outras operações arrematando novos

imóveis em leilão. Então para mim essa é a melhor estratégia, a melhor estratégia que a gente tem no mercado imobiliário para multiplicar patrimônio de uma forma mais rápida, né, num tempo ali mais curto, eh comparando com outras Formas de investimento. Como eu recebo essa pergunta com muita frequência, né, até claro que a resposta sempre depende de muitos fatores, né? Mas às vezes me perguntam assim: "Ah, Rômulo, você acha que é melhor comprar o imóvel na praia ou comprar o imóvel na cidade?" Olha, tem oportunidade em todos os lugares. Que que você acha, Carlos, qual que

é a sua linha de que, pô, esse é um caminho que é vencedor? Assim, depende de qual você falando de comprar na praia, na Cidade ou não? No geral. Não, no geral. Sim. De essa pergunta, né? Qual é a melhor forma de ganhar? alinhado com a Priscila aqui, comprar um imóvel para revender. Eu acho que é o jeito que você consegue gerar caixa muito mais rápido, com muito menos burocracia e trabalho do que, por exemplo, construir para vender, que também vai dar uma rentabilidade, mas é um processo muito mais longo, tem muito mais burocracia e

no aluguel você tem um retorno também num prazo um pouco Mais demorado, né? Principalmente se você for considerar vender no futuro, aí você, né, tem o processo completo, mas isso demora mais para retornar. Agora, se você quiser multiplicar patrimônio rápido, acho que comprar para vender é o melhor caminho. E aí a princesa falou do leilão. E aí o que eu trago muito é que também dá para comprar o imóvel desvalorizado sem ser no leilão. Então eu tenho, eu vejo muitas pessoas usando as reformas que eu mostro nos imóveis de Leilão, porque aí como ela disse,

ela faz a reforma também, só que às vezes você pega uns imóveis que estão muito detonados, né? que no leão muitas vezes você não consegue visitar o imóvel e é meio que surpresa. E aí eu vejo muitas pessoas às vezes fazendo aquela reforma, dá o tapa, né? Dá só um tapa, troca aqui um laminado, pinta e beleza. E às vezes deixa dinheiro na mesa porque poderia ter investido ali às vezes R$ 10, 20, R$ 30.000 a mais e isso aumentaria bem mais o preço de venda e até a velocidade de venda, dando mais liquidez. Então

eu eu gosto muito de focar nisso, de trazer a reforma para levar o imóvel pro maior valor de venda dele. E aí nesses imóveis precis de muita reforma, às vezes você encontra fora do leilão imóvel que tá lá encalhado, porque a pessoa comum vai lá que vai comprar um imóvel, ela vai visitar esse imóvel, ela vai fugir, vai correr, né? Falar: "Meu Deus, eu não vou Morar aqui, isso aqui é um cativeiro, não tem condição, vou embora". Se a pessoa tem um olhar que ela consegue ir, olha, fala: "Pô, a localização é boa?" É um

apartamento ou uma casa, mas que tá bem localizada, legal. tem um potencial, pô, bem ventilado, tem uma vista. Se eu reformar isso aqui, eu consigo vender por quanto? Aí vai de estudar o mercado, entender e girar isso. Então, comprar para revender, só que todas as opções. Leilão, dá para olhar, [ __ ] encontra Muita opção barata. Agora tem um monte de móvel precisando de reforma que ninguém tá olhando. E aí eu acho que você tem até às vezes uma vantagem de não ter concorrência, que hoje no leilão, se você for para localizações muito valorizadas, tem

muita gente já arrematando para mora. E aí para esse cara, se ele conseguir 10.000 de desconto, nossa, tá maravilhoso. Pro investidor, a conta já não fecha. Uhum. Então acho que dá para combinar as duas Estratégias para para fazer esse caixa rápido. E o o conceito de house flipping, basicamente é você pegar um imóvel que tá detonado e quanto mais detonado, melhor, porque aí você faz uma proposta até, não sei, indecente pro cara, [ __ ] vou pagar tanto. Aí o cara meio que fala, cara, vai leva. E eu acho que essa lógica talvez veio mais,

não sei se dos Estados Unidos. Eu sei que a Loft começou a fazer muito isso, né, alguns anos atrás, né? É, eu abracei o Nome House Flipper porque assim, quando você me perguntaram o que que você faz antes de eu ter Instagram e ter, eu dizendo: "Não, eu sou arquiteto, eu compro imóvel, reformo e revendo mais caro." Uhum. Qual que é o nome disso, né? Não é retrofit. Retrofit é mais pegar um prédio inteiro. Sei qual que é o nome disso? Aí um dia uma pessoa que eu nunca vou conseguir dar os créditos porque eu

não lembro quem foi, falou assim: "Ah, esse aí é o House Flipping Lá dos Estados Unidos". Falei: "Pô, tá aí esse nome interessante". E aí quando eu fui falar disso, eu falei: "Preciso de um nome". E aí o meu nome, você falou o meu sobrenome, já ninguém sabe falar, né? Quatro letras, né? B, ninguém sabe falar. Aí eu fui lá e criei um perfil House Flip, que também ninguém sabe falar. Ah, escrever. Então eu só dificultei a minha vida. Mas foi legal porque eu acabei criando esse nicho, né? Porque hoje você vê muita gente falando

E tal, como se fala, Loft já fazia isso, mas eles não chamavam. Eh, pelo menos eu nunca tinha visto eles falando House Flipping. Então, foi mais um nome comercial pro negócio, né? Tem gente que até que critica, né? Pô, o cara botou o nome inglês para dar importância, babaca. Não, o que importa é o é o conceito da parada. É, foi só para dar um nome comercial para isso. Mas a Loft começou fazendo hoje. Acho que eles até pivotaram um pouquinho para ser um Portal de vendas e ganhar com corretagem e tal, que, né, você

consegue uma escala maior. Uhum. Né? Porque House Flip um imóvel é um trabalho, dois imóveis são dois trabalhos, então é um pouco mais difícil escalar. Aí você tem que ir formando estruturas mais complexas, tal. Então o desafio é esse que eu vejo, porque se você pega leilão, tem uma grande oportunidade. House flipping também pode ter, ó, já vou usar o termo house flipping para isso. Agora, que que Vocês acham de imóvel na planta? Vocês acham que é um negócio legal? Não é? Porque a gente tá falando de imóveis que já existem, né? E o que

é popular hoje é vou comprar o imóvel na planta? E tem gente que faz isso muito bem. Como que vocês enxergam isso assim, tipo, ah, não vou entrar nesse negócio, [ __ ] é muito mais desconto pegar um imóvel de leilão ou fazer um pegar um imóvel, reformar. Como que vocês enxergam isso? Eu particularmente não gosto de imóvel na Planta. Nunca comprei nenhum imóvel na planta, né? Porque quando a gente compara com leilão, a gente tem o empreendimento pronto. Você vai comprar um imóvel pronto, você tem uma coisa muito mais previsível. Então, por exemplo, quando

eu tô lá analisando um leilão e eu penso na no prazo de venda, né, eu estipulo lá um prazo de 12 meses, que acho que deve ser bem menor do que o do Carlos em si, porque no leilão a gente tem algumas burocracias pós leilão Que quando você compra o imóvel no mercado imobiliário tradicional não tem, né? Então você vai ter lá a parte da desocupação, se o imóvel tiver desocupado, os trâmites de documentação que às vezes caminham um pouco mais devagar do que uma compra no mercado imobiliário tradicional. Então a gente precisa contar com

esse prazo e depois o prazo de venda, né? E essa estimativa de 12 meses pra maioria dos imóveis, ela é real. Obviamente que isso depende da Análise da liquidez que a gente faz, né? Às vezes você vai ter um imóvel lá que ele é um bom imóvel, uma boa oportunidade, mas você já sabe que a liquidez não é tão boa. Você vai adaptar esse prazo na sua viabilidade financeira. Ao invés de colocar 12 meses, por exemplo, você conta com uma venda em 16, 18 meses, fica com uma rentabilidade legal, você vai lá e participa daquele

leilão. Agora, na planta, o negócio é muito mais Imprevisível, né? depende de quem tá construindo, eh, depende de outros fatores ali do mercado imobiliário, tem sempre o fator atraso. Acho que é muito raro que a gente veja um empreendimento que tá sendo lançado na planta, que de fato ele fique pronto na data prevista, né? A maioria sempre tem um atraso ali, tem outros fatores ali que envolvem além da própria questão do mercado imobiliário em si, né? Eu morei muitos anos no Rio de Janeiro. Rio de Janeiro Passou uma época por um bom imobiliário, né? Que

tava motivado lá pelas obras das Olimpíadas e da Copa do Mundo. Era empreendimento na planta que não acabava mais, né? E todo mundo contando com essa valorização, porque o mercado imobiliário lá de fato naquela época tava subindo muito. Só que se os preços continuassem iguais naquela época, simplesmente ninguém comprava imóvel no Rio de Janeiro. Então teve uma hora que teve uma correção. E eu conheço muita Gente que comprou na planta esperando essa valorização, depois veio essa correção e basicamente hoje em dia, tipo anos depois que a gente tá vendo empatar lá o preço do que

a pessoa pretendia na época com a realidade atual do mercado, né? Então, quando eu pego qualquer comparação de imóvel na planta com o imóvel pronto, que é muito mais previsível, eu particularmente sempre fico com imóvel pronto. Então, todas as vezes que me perguntam, leilão ou imóvel Na planta, leilão, né? Porque o imóvel na planta, ainda que você pense ali em algo semelhante de desconto concedido por comprar na planta, né? Você tem todos esses fatores imprevisíveis ali da própria execução da obra. Que que você acha, Carlos? Eu eu acho que o que pega muito o pessoal

para ir pro imóvel na planta, principalmente é a questão do da entrada, porque quando o cara vai comprar imóvel, a pessoa pensa geralmente financiamento, ela vai ter Que ter lá 20% de entrada, meio que é o que todos os bancos trabalham, hoje até 30, né? Subir um pouco isso. E já na planta a pessoa tem aquela ideia de não, eu pago uma parcelinha, daí vou pagando uma prestação menorzinha, daqui a pouco tem que dar um balão e tal e aí daqui 3 anos quando eu pegar a chave eu tenho que tá com ten completar essa

entrada. Então acho que é aí que o imóvel da planta ganha muito as pessoas, sempre nessa promessa, né, de que ah, vai ter Uma valorização, o imóvel sempre valoriza e tal, o que de uma certa forma é verdade, tirando alguns casos, igual o exemplo que você deu quando tem correção, mas o problema é que é um investimento completamente passivo, né? Você depende do que vai acontecer no mercado, depende da economia, da política, da demanda, do crédito, do você perde um pouco esse controle do investimento. Quando você compra o imóvel sabendo que tá desvalorizado aí, Seja

em leilão ou não, e já sabendo que aquele imóvel pode vender por um valor muito maior e ainda dentro do preço de mercado, é muito mais fácil você prever o lucro que você vai ter, mesmo que no final você tenha que sei lá, baixar um pouquinho o valor para vender mais rápido e tal, você já tá com lucro muito mais previsível, como ela disse. Então também estamos alinhado nessa aí do do ser, não é? Que às vezes fala assim, mas se é contra comprar na planta, não, acho Que pode ter bom negócio, não dá para

generalizar, mas no geral vendem muita promessa pro que entrega, principalmente aqui em São Paulo agora tá complicado, né? A quantidade de imóvel que tá sendo comercializado na planta, estúdio é fora do que era para ser, né? Então hora essa quantidade de estúdios aí que estão sendo lançadas, isso vai ter que dar uma correção de preço, porque não tem como também só continuar subindo isso com a quantidade de oferta que tá Existindo aqui na cidade. Eu acho engraçado quando vem umas estatísticas assim, né? Porque o imóvel preferido agora é o estúdio. É só você olhar os

números, tá todo mundo comprando estúdio, mas é um monte de investidor iludido, né? Às vezes ali do que, pô, vai dar o retorno e tal. E não é que tenha demanda, é gente vendo isso como uma oportunidade de investir. Uhum. Mas a demanda, se você falar para qualquer pessoa, você prefere morar em 20 m² ou Em 60, 70? Ninguém prefere morar em 20 m². Então assim, é um jeito das construtoras também rentabilizarem mais. O terreno tá caro, você tem limite, não pode subir tanto, não pode. Aí o que que você faz? Divide em mais unidades.

O metro quadrado quando o imóvel é menorzinho, é maior e aí você consegue rentabilizar mais. Então, e aí os caras pegam e te empurram isso que o mercado tá pedindo, tá pedindo nada, né? Só estão empurrando isso. Narrativa, né? Para que sem contar os empreendimentos na planta. tá prometendo rentabilidade, né, que é o que mais tem. Então você vai comprar lá um estúdio de 20, 25 m com a promessa da rentabilidade, que isso não existe, né? Não existe promessa de nada. Só que muita gente cai nessa e entra pensando em botar um estúdio desse no

RBMB da vida, alguma coisa assim, com essa promessa e depois o negócio pode ser que não concretize. É, porque tem essa essa justificativa, né? Não, pera Aí. Se você põe no Airbnb, você consegue R$ 8.000 e aí você precifica esses R$ 8.000 R$ 1.000 porque é bruto. Sim. Você porque, pô, a gente tem estúdio aqui na Bela Vista que ele gira R$ 11.000 bruto de 22 m qu. Que que a construtora vai fazer? Ela vai falar: "Bom, se ele vende 10.000 para eu falar que o cara vai ter uma rentabilidade de 8.000, vamos colocar assim,

pô, valeria 1%, né? Se a gente for fazer essa conta, R$ 800.000. Não, Vamos vender por 500. Só que no final nem 500 o negócio vale. Eu tenho vários imóveis que eu faço gestão lá na perto do Alliance Park que a galera pagou tipo 400.000 no estúdio. E assim, se o cara pagou 400.000 e ele fizer sozinho a gestão, ele consegue ter uma boa rentabilidade, mesmo pagando um valor alto. Só que o que eu percebo é que existe uma narrativa muito forte do Airbnb é o suprassumo da locação e tem o seu valor, obviamente. Só

que a galera Tá pagando atrasado, né? tá, tá pegando essa história em que a construtora já falou: "Opá, vamos fazer aqui o estúdio vender aqui". E eles não estão fazendo nada de errado. A questão é que a pessoa não tá lendo o raio X, né, por trás disso e tá comprando uma história que na real na real não fecha tanto a conta assim se o cara quer ter uma renda mais passiva, vamos dizer, né? É que isso acontece em todos os mercados, né? No quem compra para locação, pensando no ABMB, quem compra em leilão às

vezes paga muito mal também, tipo, vai na emoção ali do leilão ou não precifica corretamente o preço de venda do imóvel, coisa do tipo. Se apaixona pelo imóvel, né? É exato. É o erro, mas essa localização é incrível. Eu vou vender mais caro. Eu sei, eu sei que eu vou vender. As pessoas elas confiam muito nelas, né? E a bota é como se fosse a oportunidade da vida, né? É que vai enriquecer o cara e aí ele vai se Apaixonando e vai fazer besteira ali. Imagino que também, né? né? Na hora de comprar um imóvel,

pensando em reformar, as pessoas também não, muitas delas também não analisem tudo corretamente. Uhum. Então tem todos os mercados aí tem gente errando para tudo que lado. Um outro ponto que eu acho que pode juntar muito com pensando em oportunidade até para leilão, falando da imóvel na planta, pensa o cara que comprou imóvel na planta 3 anos atrás com juros lá de 8% por aí. Aí o cara pegou a chave agora, ele vai dar entrada no no financiamento 12.7. Uhum. Às vezes a renda dele nem vai aprovar o financiamento mais, porque ele precisa ter muito

mais renda, porque a parcela subiu muito mais do que ele tinha previsto lá no início. E aí o cara não vai pagar esse imóvel, vai para onde esse imóvel? Muitas vezes vai cair num leilão, vai cair num Então eu vejo que n às vezes esse passo que o investidor dá De pensar que o imóvel na planta vai ser muito bom e tal, pode até abrir oportunidade para outros investidores depois. Na real, a realidade dos leilões hoje em dia, que a gente tem um número muito maior de leilões hoje em dia, é de uma demanda da

época da pandemia, porque na época da pandemia, Celique lá nos seus 2% nunca foi nunca foi a realidade do Brasil, tipo um monte de gente que tinha dinheiro em renda fixa teve que migrar para outros investimentos e a Galera que não tava disposta a investimentos ali de um risco maior. Então muita gente foi pro mercado imobiliário, aproveitando as taxas de de financiamento que estavam muito baixas, só que o negócio depois começa a subir, né? muita gente fez financiamento muito ruim e aí a CELIC vai subindo, a taxa vai subindo, dependendo do contrato que a pessoa

fez, até que chegou uma hora que ela não consegue mais, né? Então a gente tem hoje em dia um número muito Maior de imóveis em leilão por dois motivos ali vinculados à pandemia. O primeiro a crise que a gente viveu, né, que muita gente passou por uma crise financeira, daí não é sinônimo de cobrança de dívida, então toda vez que a gente passa por uma crise aumenta o número de imóveis significativamente em leilão. E o outro foi o boom de financiamento imobiliário que a gente viveu. Então era óbvio que uma hora isso ia estourar pro

lado do leilão, né? E a Gente vê significativamente um número de imóveis muito maior em leilão comparado aí com os anos anteriores. Porque se você pega, por exemplo, imóvel na planta, mexe com uma chavinha da imaginação muito interessante, né? Assim, pô, você vê lá a maquete, você o decorado é incrível, né? Espelho para todo lado. E e aí você fala, tá? Aquela cama fora de proporção, os caras fazem cada coisa. É, eles gastam uma grana para fazer aquele, você entra no quarto, Falam: "Nossa, é grande, tá desce, olha, não tem armário no quarto". Form uhum,

só que ativa esse essa coisinha dentro da cabeça da pessoa, porque assim, beleza, as pessoas estão assistindo aqui, cara, leilão é uma ótima oportunidade, House Flip também é uma Então, por que que as pessoas não vão atrás e fazem isso, entendeu? E sim vão lá e compram um imóvel na planta. Não sei em números como que é isso, tipo, acho que o volume de pessoas que Adquirem imóvel para ganhar dinheiro na planta deve ser muito maior de quem arremata e imóvel de leilão, quem quem faz esse house flipping. Tipo, eu acredito que existe uma uma

coisa do ver o negócio. Eu eu acho que vai até vai além, é menos trabalho também. Você vai comprar um negócio, vai, vou esperar, não preciso fazer nada por três anos, sabe que o encanamento tá novo, a fiação tá nova, é, aí daqui 3 anos esse imóvel tá pronto, né? O pessoal às vezes nem Põe na conta que ela recebe pelado e aí ela bota para vender pelado e não consegue às vezes, né? Ou quer alugar, bota para alugar sem piso. Tem gente que faz esse tipo de coisa. É, tem gente que faz esse tipo

de coisa, não, não fecha conta. E aí quando você pega e fala assim: "Não, que você vai arrematar, mas você tem que entender do edital para você não cair, não fazer nenhuma besteira, depois vai pegar o imóvel que você não viu, pode ser que tenha uma Reforma". Você vai comprar um imóvel lá de 1970 com a em curto circuito com cano de ferro vazando, que tal? Eu não quero essa dor de cabeça. Uhum. É por isso que também o retorno é maior quando você vai para comprar, reformar e vender ou pegar no leilão, reformar e

vender. O negócio do leilão especificamente acho que é o preconceito mesmo, né? Principalmente com a questão da desocupação, n? As pessoas repetem a história que tem um fulano que eu conheci que demorou 10 Anos para tirar o cara de dentro de casa e ele não conhece o fulano. Ele escutou essa história de alguém que também não conhecia esse fulano, só que o negócio vai passando, né? E aí as pessoas têm muito medo. O mercado de leilão, apesar de ter crescido muito, né? Os olhares para o mercado de leilão nos últimos anos, ainda é um mercado

que sofre com muito preconceito, né? Você pega uma galera e reúne numa rodinha ali e fala de leilão. Ah, sei lá, de 10 pessoas, Nove vão falar que é furada, principalmente pelo ponto de vista da desocupação. E pode ser uma furada mesmo. Você pode entrar numa furada super, po, mas aí qualquer coisa, né? Você pode comprar uma ação olhando lá os gráficos, sei lá, dos últimos meses e depois ser uma bafurada, né? Então qualquer tipo de investimento pode ser furado. Aí tem que entrar parte do do estudo, né, de entender o que tá fazendo. E

o leilão quando se tem essa Esse conhecimento, ele é muito seguro, né? Não tem nada ali que vá sair muito do planejado que não se analisa tudo do começo ao fim. Inclusive a parte da reforma, a gente não tem acesso interno ao imóvel na maioria absoluta dos casos leilão. Só que existem várias outras formas de você tentar descobrir qual é o estado de conservação daquele imóvel. Se a gente falar o imóvel dentro de um condomínio, às vezes um papo com um síndico, com porteiro, com um zelador, Você consegue saber se minimamente ele nunca passou por

uma reforma desde a construção dele. E aí se ele for mais antigo, né, você verifica lá o ano de construção, você consegue botar lá na sua conta uma reforma mais ampla, entrou no imóvel, não precisa, ótimo, né? Você gasta, você vai ter um lucro maior do que aquele que você estava esperando. Entrou no imóvel, tava na conta e precisa gastar mesmo, tava nossa conta, né? Não é pra gente ter a surpresa Negativa e dá perfeitamente para se desenhar todo o cenário sem ter essa surpresa negativa. Agora, obviamente, muito além do que a maioria das pessoas

acha, né? Tem muita gente que entra no leilão, olha o desconto, 50% de desconto, vou nesse leilão, porque não tem como dar errado se tem 50% de desconto. E tem vários imóveis com 50% de desconto que vão dar errado, né? Por algum termo às vezes jurídico que tinha ali na documentação que vai ser uma Furada. Então, obviamente é análise ampla, mas é um investimento que ele passa a ser muito seguro com essa análise ampla. Então, esse preconceito que as pessoas têm, eh, ele é até enfundado quando a gente para de para pensar no no cenário

dos leilões minimamente, né? Quem participa mais de leilão, a maioria das pessoas que arrematam imóveis leilão são os investidores. Se fosse para ficar com o dinheiro preso lá, sem a menor Perspectiva de quando eu ia recuperar, simplesmente ninguém participaria, né? Os investidores não olhariam para esse mercado. Então, assim, com o mínimo de pensamento crítico, a gente já consegue pensar, tipo, a realidade do mercado, né? que as coisas são desenhadas, que a gente consegue ter investimento seguro de fato. Você já pensou em fazer arrematar? Você já arrematou? Já, já fiz arrematação, mas hoje eu gosto de

focar mesmo de procurar, porque o a minha Estratégia é muito olhar as melhores localizações. Então, por exemplo, eu vou comprar móvel São Paulo, eu vou olhar Itaim, Vila Olímpia, Brooklyn e aí na hora que você olha para leilão ali, a concorrência é gigantesca assim. Aí a conta geralmente quando você faz análise de viabilidade a conta não fecha, né? Porque até o do que a Prissa tava falando, muita gente tem medo porque acha que tudo é muito na base da sorte. Tudo é calculado antes, é previsto Antes, né? Essas objeções que eu vejo di, ah, mas

e aí o ITBI e o imposto de um ganho de capital, mas você sabe, você sabe quanto custa o ITBI? Você sabe 3% de dois a três, depende do município. Você sabe quanto é o ganho de 15% do ganho de capital. Qual é a novidade no final? Você bota isso na conta antes, tá na e entra no no imóvel assim. Então, eu gosto muito de focar nessas localizações mais valorizadas, porque eu acho que éonde eu consigo vender mais rápido, Aonde eu tenho uma distância maior entre a o que o valor desvalorizado pro valor mais valorizado.

Então, eu tenho essa lacuna maior para aproveitar de lucro e para fazer a reforma, como eu foco muito em reforma, eu preciso ter caixa para fazer isso e ainda ter meu lucro no final, né? Então eu acabo não olhando tanto. Leilão, eu vejo muita gente usando, por exemplo, estratégia do minha casa, minha vida, pegar e arrematar esses imóveis lá por R$ 80.000, R$ 100.000 para vender por 200 e pouco. Na hora que você vai pra minha estratégia de procurar um imóvel que tá desvalorizado para você de uma reforma, você não vai conseguir tanto desconto. E

mesmo se você consiga, o cara que compra lá, ele não tá pensando muito no estado do imóvel, ele tá olhando pra parcela que ele vai pagar. Então, às vezes o cara fala, tá com um piso feio e tá com um piso novo, ele pô, do piso feio a parcela é mais barata, vou nesse. Então Não é muito o público que eu gosto de de vender o imóvel. Prefiro vender para classe média, classe média alta ali, que é um público que foi ficou esquecido, porque hoje o que que constrói minha casa, minha vida, alto padrão. Por

quê? Porque não tem não tem crise no alto padrão e na minha casa, minha vida tem subsídio do governo, então vai vender. Aí as construtoras focaram lá e no meio ficou o quê? Um monte de gente precisando de imóvel que não tem o que Comprar novo, olha pro velho tem medo da reforma e não compra e aí não tem um um produto. Os corretores falam comigo, Carlos, não tem imóvel na faixa entre 500.000 e 1 milhão bom para vender. Hum. Porque ou vai ser mais de 1 milhão ou vai ser muito simplesinho, a pessoa não

quer. Ela quer ir para um segundo imóvel melhor, ou ela vai ter um filho e quer. O que que tem? E aí os imóveis reformados que entram muito forte. Por isso que vendem, tava comentando ali, Né, que o que mais demorou para vender entre a compra até a venda foram 9 meses. Quando você pega a realidade do mercado, a gente fala em 18 meses de média de venda. Por que que vende tão mais rápido? Porque o imóvel tá bem localizado, o cara não precisa fazer nada, não precisa reformar, não precisa. Então tem muito mais liquidez.

Uhum. Deixa eu só fazer uma observação em relação a esse ponto, né, das melhores localizações para pro paralelo do Leilão, né, de fato, se a gente for pegar essa lista aí dos melhores bairros da cidade e olhar para leilão, vai ter muito mais gente concorrendo nisso. Só que até eu eh costumo falar pros alunos lá do curso para tipo abrir um pouco a cabeça e pensar além dos imóveis que a gente gostaria de morar, porque é o normal da galera que tá entrando no leilão é você abre lá um site grande de leilão, tipo uma

mega leilões, um portal zo que da vida que tem muita oferta, o Cara começa a pular um monte de imóvel porque não moraria aqui, esse aqui não me agrada, esse aqui não tem a metragem que eu quero, número de quartos, número de vagas de garagem e tal. Só que o mercado é muito mais amplo do que isso, né? A gente precisa pensar sempre com o que tem liquidez, o que que as pessoas querem comprar, né? Então, particularmente minha casa, minha vida, eh esses mais baratos de 80, 100.000, acabo não olhando porque a realidade de São

Paulo não existe muito isso, né? Mas aqui no em São Paulo capital, eu gosto muito de imóvel popular na zona leste e o giro desses imóveis é muito bom, n? Então você pega lá um imóvel padrão 60, 70 m, que você vai comercializar ali por uns 300, 350.000. E o giro é sempre muito muito bom e tem muito menos gente olhando para isso, né? E aí, ao contrário da das suas reformas que são mais amplas, esse tipo de imóvel também me agrada muito. Muito menos trabalho com a reforma, né? Às vezes a gente faz um

negócio lá bem básico, gasta pouco com marcenaria ou às vezes até compra uma marcenaria pronta num site desse da vida, não precisa ser nada muito merabolante como, marceneiro e tal, um laminado, uma pintura, você já mudou a cara do imóvel para aquele público tá maravilhoso, né? diferente de um público que tem um poder aquisitivo mais alto, que ele é mais exigente, né? Então essa estratégia do dos leilões de Tentar focar às vezes numa nuns imóveis que não é o que as pessoas estão analisando, porque muita gente vai comprar o imóvel, vai no Google melhores bairros

da cidade X, né? Vai ficar só naqueles imóveis e aí esquecem toda uma gama de imóveis que a gente tem ali que pode ser muito interessante para arrematar. Então, sempre que possível que eu tenha um valor X para gastar, se eu conseguir diversificar em mais imóveis populares, eu prefiro, né? Porque também a gente eh aumenta o giro. Se se arrematar três imóveis hoje, eles não vão caminhar ao mesmo tempo. Em um você vai fechar um acordo de desocupação, no outro você não vai conseguir, você vai precisar de uma ação de missão na posse que vai

demorar lá, sei lá, dois meses para desocupar, no outro um pouco mais de tempo. Em uma reforma é maior do que o outro, em um vai vender mais rápido, né? Então, quando a gente também diversifica o Patrimônio em mais imóveis, você consegue girar isso mais rápido, consegue já vender um, recuperar o capital investido, realizar o lucro, seguir para outras arrematações e aí no final das contas a bola ali de neve do lucro, né, pode ser bem mais interessante que você ficar tentando às vezes uma única oportunidade ali que você considera que é mais certeira num

bairro mais específico e coisas do tipo, né? Então é sempre importante também, na Minha opinião, ampliar esse leque e pensar com uma cabeça de o que que o mercado quer, né? né? Às vezes o mercado quer uma coisa completamente diferente do que o nosso gosto pessoal quer. Eu quero morar em determinados tipos de imóvel, mas se eu for contar quantas arrematações eu já fiz que enquadram nesse tipo de imóvel, são pouquíssimas e todas elas foram muito interessantes, todas elas foram lucrativas. Teve uma teve uma rematação que você fez em Diadema, não foi? Tipo assim, é

como você conhece Diadema aqui, né? Que o Carlos é de Curitiba, mas Diadema é totalmente fora do que talvez um investidor padrão imobiliário vai pensar. Moema, pinheiros, Perdizes, não sei o quê, diadema. Aí você vê onde é que estão as oportunidades? Tem oportunidade em bairro bom e tem oportunidade em um lugar mais afastado. Aí que tá o olhar, né? É. E os apartamentos de Adema foi ótimo para Vender, tipo, vendeu super rápido, com uma lucratividade muito boa. E exatamente isso. Um monte de gente nem estava olhando para aquilo só pelo fato de ser era no

centro de de diadema, para pela localização, a galera já descartou, né? Muita gente. Então, pensar com outros olhos também. além do mais tradicional, até porque quando a gente fala de investimento em mercado imobiliário, tende a atrair um público que vai investir, que tem um poder Aquisitivo maior, né? Então a pessoa reproduz o que ela quer pra vida dela na hora de comprar esses imóveis, né? E tem várias outras oportunidades que são muito interessantes, fora desses padrões que a pessoa acha que é o único possível e de dar certo no investimento. Eu eu costumo falar assim,

você tem que pensar da seguinte forma, em alguma hipótese na minha vida, eu consideraria morar aqui. Eu eu gosto de pensar por esse lado, porque às vezes tem coisa que é muito Ruim que também vai dar lucro, tem, mas eu acho que a pessoa ela sente mais orgulho quando ela faz algo que ela fala: "Pô, ficou legal, olha, ficou. Eu moraria aqui. Eu acho que isso dá uma motivação maior, deixa o processo mais legal, principalmente eu que falo muito da reforma, né? Porque às vezes o cara tá fazendo uma reforma, imagina num lugar que você

detesta num num apartamento, num prédinho que você fala: "Meu Deus do céu, quem vai comprar esse Negócio aqui? Tem que ser louco". É aquela coisa de você não acreditar no produto, você tá vendendo. Então eu gosto de pensar assim: "Tá, pô, o apartamento tá detonado, o bairro não é tão legal, mas o prédio tá legal, tem um jardim bonitinho, tem, eu gosto de falar assim, aquilo que você não pode melhorar já tem que ser bom". Então a fachada como é que tá? Porque você não consegue melhorar a fachada. A não ser que, sei lá, você

faça um junte todo mundo e vai Fazer uma votação para mudar. Aí você vai ter que arrecadar verb e tal. Não. Então já pega a fachada boa, uma grade bonitinho, jardim bem cuidado. O elevador já trocou quando é um prédio muito antigo. Então já olha por ali, você fala: "Pô, bonitinho, legal". Senão na hora que você chega para vender o imóvel, muita gente às vezes esquece, né? Compra e esquece que vai ter que vender o imóvel. Na hora que você vai vender o imóvel, imagina se chegar lá, o Prédio todo feio, a rua é ruim,

do lado tem um terreno abandonado com uma cracolândia, com Já matou a venda. Uhum. Já matou a venda. Então você tem que considerar isso assim. Então eu acho que não precisa ser necessariamente nos melhores bairros, mas um filtro mínimo pensando na venda sempre tem que ser ser feito, né? Tem não é qualquer oport. Aí vai do olhar do investidor de você treinar, saber o que vende, que público compra aqui, que público, né? Ah, esse Tipo de, pô, imóvel de 40 m vende? Não sei aonde que é. Uhum. Ah, é do lado de uma faculdade, pode

ser uma boa oportunidade. Ah, é móvel de 180 m. Como é que é? Ah, não tem vaga de garagem. Esquece. 180 m tem que ter vaga de garagem. Então você tem que começar a entender um pouco quem é a pessoa que vai comprar. Então, falou: "Ah, vai lá pra zona leste, vai pra Diadema, pô, aquele imóvel que você comprou, tem um público ali para Tem". Então, compra. A A conta fecha, né? Para de pé. É isso. Esse negócio de eh o que você falou, né, de não enxergar aquilo porque não faz sentido pra gente. O

primeiro imóvel que eu comecei a alugar foi o imóvel dos meus avós que tava largadaço assim, tipo largadaço total. Eu falei assim: "Meu, eh, vamos rentabilizar esse negócio, deixa eu botar um dinheiro aí para ver o que que vai dar". E aí eles foram: "Beleza, vai lá". Porque o risco deles era zero. Eles só tinham a ganhar com Isso, porque quem ia botar o dinheiro era eu, né? Aí eu botei o dinheiro e comecei a rentabilizar. Então às vezes eu acho que eh tem a eu não lembro agora exatamente a poesia do Olá Bilac, mas

que tem um cara que eh pediu pro Olavio Bilac escrever sobre a fazenda dele, porque ele queria era vender a fazenda dele, né, e se livrar e falou: "Não, deixa eu contratar aqui um poeta para escrever da minha propriedade para vender essa propriedade". Aí ele foi lá E, né, ficou na propriedade um tempo e aí fez uma poesia, Os Pássaros, isso, aquilo, tal, fez um super texto para vender, né? você não quer vender, então você tem que valorizar aquilo que tem de real valor, né? E aí o dono olhou pra poesia e falou assim: "Nossa,

e não é que essa é a minha propriedade, eu não vou vender coisa nenhuma. ela é muito incrível para eu vender. Ou seja, às vezes a gente eh não sabe enxergar o valor que a gente tem do próprio imóvel E aí a gente pode até vender muito mais barato se a gente não sabe o que tá fazendo. Um outro exemplo eh um tempão atrás o pai de um amigo meu tinha uma chácara e ele tava todo desanimado assim, pô, não, acho que eu vou vender maior trabalho, pagar caseiro, 1000 m², acho que não sei se

era 1000, 2000, não lembro, [ __ ] trabalho, cortar grama, né, custo com caseiro, tal. Eu falei: "Cara, bota no Airbnb esse negócio". Aí ele botou, eu ajudei ele no começo, ó, Luga Aqui, tal, ele começou a ganhar dinheiro, ganhar dinheiro, ganhar dinheiro, ganhar dinheiro. Ele tava louco para vender e se livrar da chácara por, sei lá, R$ 400.000. Quando ele começou a rentabilizar isso e ele falou: "Cara, eu ia vender um uma mina de ouro por muito barato. Depois ele conseguiu vender, ele ainda assim depois queria vender, mas ele vendeu a 700.000 porque ele

falou: "Cara, eu sei o quanto vale isso aqui". E aí eu acho Que entra essa coisinha do, opa, tem uma distorção aqui, tanto no leilão, né, que você fala, bom, pera aí, o preço de mercado é, sei lá, 400.000 e e pela minha viabilidade eu consigo aqui 50, 60, 70.000 de de desse desse dessa eh desse alfa, né, que que se gera, né, de delta, eu nunca lembro, né, que o pessoal fala, né, de investimento. Então, o house flipping é a mesma coisa, porque às vezes me parece que o house flipping, não sei, se você

fizer uma Escolha errada de preço, aí é só você come margem, né? Ah, é que nem no leilão, né? Tem que nem no leg a análise é muito é muito parecido até porque quando você fala de house flipping propriamente não é comprar um imóvel detonado para reformar é comprar um imóvel mais barato e vender mais caro. Ponto. Eu que falei isso. Então e aí você pode comprar esse imóvel mais barato pelo fator leilão, pelo fator que precisa de reforma ou um imóvel que sei Lá o casal tá se divorciando, precisa se livrar do imóvel. Acontece,

né? Eu chamo dos imóveis de oportunidade, né? Alguém tá saindo do país e precisa vender esse imóvel porque vai investir em alguma coisa. Então qualquer um desses casos se enquadra dentro do do houseep. Então não é necessariamente a reforma só de, né? E é o que assusta as pessoas para entrar nesse mercado. Hum. Eu vou ter que fazer muita reforma. Às vezes a reforma é simples, né? Não é às vezes não precisa Trocar cano elétrica, às vezes é um apartamento que não é tão antigo ou que já foi feito antes. Claro, sempre tem que fazer

uma avaliação, vai ter um responsável técnico que vai olhar, vai. Então, às vezes é uma coisa simples e você consegue comprar muito barato só porque o imóvel tava com uma cara ruim. Uhum. E aí você dá uma solução simples de trocar um piso. Às vezes revestimento, pô, troca só dentro do box, não precisa fazer o banheiro Inteiro, você já economiza, coloca um piso laminado porque é um imóvel de um padrão baixo, não precisa ter um piso muito caro, você já consegue aumentar o, sei lá, com 30.000 de reforma você aumenta o valor em 100.000 desse

imóvel. Uhum. Então, aí é questão de fazer a conta, ver aquilo que a gente falou, você nunca vai comprar o imóvel sem fazer análise de habilidade antes. Uhum. Eu tô comprando por quanto e eu sei que dá para vender por quanto? Com base em Quê? Com base na pesquisa de mercado. Você vai olhar os imóveis que estão sendo vendidos estão vendendo por quanto met quadrado. Qual era o estado desse imóvel? A imóvel tava eletonado, tava bom? Tava bom. Então esse aqui é uma referência para eu saber o preço de venda, porque eu vou deixar o

imóvel bom. Aí que mais que eu tenho de custo? Tem ITBI, tem registro, tem cartório, reforma, vou pagar condomínio, tenho que pagar IPTU. Deixa eu deixar uns 2% de Reserva, caso estore um cano, caso quanto é que vai me sobrar no final agora? Ah, 15%. E se eu usar financiamento imobiliário para alavancar? Opa, aí já vai para 40%. Essa é uma conta que a maioria não entende, inclusive, né? É que nem no leilão, a gente fala de financiamento, a galera não fecha a conta porque é não, eu vou pagar juros, eu vou, né? É que

as pessoas acham, porque, né, você carregar o o financiamento por 30, 35 anos, de Fato, no final você pagou dois ou três imóveis. Só que a estratégia é completamente diferente, né? você vai comprar e vender da forma mais rápida possível, seja comprando no leilão ou no mercado imobiliário tradicional para essa estratégia. Então, sei lá, você vende um imóvel em 12 meses, você pagou 12 meses de parcela ali com juros, na hora que vender vai quitar tudo do salto devedor e sobre esse saldo devedor não tem juros, né? Então é uma baita forma De alavancagem que

muita gente desperdiça em leilão. A gente consegue aliar financiamento com leilão também tem vários leilões extrajudiciais, né, que popularmente as pessoas chamam de leilão de banco, que você consegue arrematar financiado e às vezes a pessoa tem lá um dinheiro para comprar à vista, tem margem de crédito para diversificar. E outra coisa que muita gente não entende, né, que você consegue financiar mais de um imóvel. Atualmente na Caixa a Gente até tá com uma rescrição no mercado imobiliário tradicional de um financiamento ativo por CPF, mas não existe só caixa, né? Não existe só caixa. As pessoas

tm financiar é caixa. É. E para leilão não tem essa rescrição, né? Então você pode arrematar 10 imóveis lá da Caixa se os 10 permitirem financiamento. Você pode financiar os 10 mesmo na Mas não na Caixa. Na Caixa é para leilão. Ah, para leilão eu posso abrir 10 financiamentos na caixa. Exato. Só depende da sua margem de crédito. E aí com o dinheiro que você tem lá para uma arrematação à vista, por exemplo, com margem de crédito suficiente, você consegue diversificar esse dinheiro que você colocaria em uma única arrematação à vista em três financiadas. Depois

você soma o lucro dessas financiadas, ele fica melhor do que uma armaação à vista. Então, mesma coisa comprando no mercado imobiliário e tradicional. E a galera tem muito essa resistência, né? Porque Todo mundo bate no financiamento, né? Porque a gente vê aí os educadores financeiros falando: "Não, financiam o imóvel, não é a melhor coisa que você pode fazer na sua vida". E de fato, né? Tem gente que entra numa furada por querer antecipar lá o sonho da casa própria com financiamento. Se enforca, né? Às vezes a parcela consome todo a renda que a pessoa tem

ali. Exato. É que tem um ponto interessante porque assim, vocês tocam muito bem piano, só que Quando vocês vão ensinar é uma metáfora, OK, pessoal? No sentido de que fica pensando assim, calma, calma, vou vou explicar, vou explicar, vou explicar. Quando a Priscila fala sobre leilão e quando você fala sobre o que você faz, parece muito óbvio, parece muito simples. E no final é, mas é porque vocês já sabem. Sim. A pessoa que não sabe, ela fica com muito receio. Por que que eu falei do piano? Porque assim, você vê um cara tocando piano, você

Fala: "Cara, que maravilhoso, né? Quero tocar". Cara, você não você não consegue apertar a tecla se você não tiver um monte de conhecimento acumulado para que você toque esse piano lindamente e fale assim: "Gente, é muito simples. Olha só como eu toco piano fácil". Então eu acho que ainda mais um um um investimento muito caro, que é um imóvel, talvez a o ir na planta seja um pouco mais confortável do cara falar: "Puta, mas vou ter que aprender esse negócio de Leilão demora um tempo mais. É óbvio, tudo na vida que em tese traz mais

resultado, você tem um Exato. Claro. Mas a provocação é trabalho é é esse como fazer com que as pessoas tomem consciência e coloquem energia efetivamente nisso, porque elas falam: "Cara, entendi agora vou botar energia nisso e vou fazer". Porque esse mercado de vocês só existe porque alguém foi lá e tirou o plástico do imóvel no no num num no imóvel na planta que alguém falou Assim: "Gostei desse projeto tal". Então eu eu sou um pouco essa pessoa, né? Eu ainda não nem e arrematei imóvel leilão. Acho maravilhoso, mas ainda tenho uma jornada para entender. E

também nunca fiz essa parte de comprar um imóvel mais desvalorizado, reformar e revender. Para mim é um processo assim como um aluguel. Mas na planta sim, né? Na planta sim. Na planta sim. O teu e o outro. Exato. Eu comprei dois, um para morar e um outro para investir. Ambos eu comprei, comprei Na planta. Não sei se foi uma sorte do acaso, mas eu fiz uma ótima aquisição. Mas é, então você fez uma aquisição muito boa, mas você provavelmente, pelo que eu te conheço e sei até das perguntas que você me manda de leilão, às

vezes que você fica lá olhando, eu tenho certeza que você parou para investigar coisa que as pessoas não fazem. Então a pessoa vai lá na planta, se encanta pelo decorado e não vê mais nada, só pensa naquilo e compra. Tipo, Não vê nem o histórico de quem tá construindo para saber a taxa de de atraso de entrega, não vê nada, né? Então a pessoa que vai fazer isso na planta, ela vai fazer isso em qualquer outro mercado. É quando a pessoa deveria de fato parar para entender minimamente aquilo que ela tá fazendo. E aposto que

você parou para ver alguns detalhes assim, né? Ah, vi, mas não posso me dizer assim que, nossa, como eu fui super competente. Apesar de ser Atrasado, porque é normal da É, uma delas atrasou um ano e meio, para você ter ideia, quase que a construtora quebrou. Assim, eu não fui um gênio, assim, basicamente eu olhei assim, primeiro que um deles, que é onde eu moro, eu eh do que vocês falaram, né? Pô, se apaixonou pelo projeto? Eu me apaixonei pelo projeto, assim, era um negócio, um resort no meio do centro que você fala: "Cara, como

assim, velho? Como? Como assim? Como assim?" Aí eu Olhei lá o preço, falei: "Cara, não tem outra coisa aqui por esse preço". Então assim, eh, até que ponto eu concordo 100% com vocês de, pô, peguei ali um imóvel, tava barato, revendi, mas tem que ter alguém que dá o passo antes para falar: "Eu acredito nesse projeto aí, vou botar meu dinheiro". Leilão nem existiria se não fosse nem alguém perdeu por por dívida e o negócio isso. Porque de fato tem essa galera que Eh pensa, né, sonha demais de fato, né? Eu vi recentemente uma pessoa

que perdeu um imóvel no meu prédio porque não pagou financiamento. Perdeu, perdeu o que deu de entrada, perdeu as parcelas, perdeu tudo. E assim, você fala: "Cara, como assim, cara?" Entende? O exemplo do curso por muito tempo foi um apartamento no teu prédio de uma mulher que perdeu lá. Era o que eu analisava o processo. É. Ah, é? Esse eu não sei qual é que ela tá falando agora. Não sei se um leilão De de financiamento também. Só que não dá certo porque a pessoa acha que vai conseguir tirar milagrosamente o imóvel do leilão quando

tá no leilão porque ela deixou de pagar, né? Se não tivesse pagando corretamente, não tava no leilão. E aí ela tentou reverter, não consegui. Sobre esse assunto que você estava falando ali de de imóvel novo e e o imóvel usado, que é onde a gente foca. Aham. Eu sempre gosto de olhar pr pra estatística, como que tá o mercado para Entender, porque acho que muita gente às vezes fica, sei lá, na sua bolha e fala assim: "Pô, mas imóvel velho usado, então melhor comprar um novinho, né? Deixei de tirinho." É o plástico do carro novo

que você tira, entendeu? da porta, né? Na hora que você olha para dados, então tem algumas pesquisas, por exemplo, raio X, FIPZP e tal, que eles sempre trazem lá o os imóveis que foram comprados, que tipo de imóvel que foi. No último trimestre, eu não lembro, foi 74, 78%, alguma coisa, 78% dos imóveis comprados eram usados, não eram imóveis novos. Hum. E aí na hora que você olha assim 10 anos que eles têm lá de de histórico, tá assim numa média de 60%. Então a maior parte das pessoas compram o usado. E aí eles perguntam

também: "OK, mas se você que vai comprar, você faz questão que seja um novo, faz questão que seja um usado ou tanto faz? 11% falam: "Eu faço questão que seja novo". Só 11%. Então é só um achismo da Minha cabeça baseado nesses dados. as pessoas, principalmente agora que a gente vê esse descolamento de preço, aonde você tem o usado a 8000 m, 7.000 m e o novo a 20.000 m total. Total, a pessoa olha, fala assim: "Pô, eu até queria, mas não tem condição, deixa eu ir pro usado". E aí entra um pouco daquilo que

eu falei antes, do usado que tá reformado, vai vender mais rápido e pôr um preço maior, porque a pessoa ela vai olhar primeiro, ela vai conseguir. Você disse, eu fui lá, visitei, era incrível e tal, porque uma compra emocional, não é tão racional, né? a localização é boa e tal, não sei o qu, mas ela precisa também se apaixonar, gostar, se encantar. Então, seu imóvel tá muito detonado, muito feio. Aí você vê anúncio com foto que tem toalha suja pendurada no box, tem pôra, como é que vai vender isso? Você não tem nem foto, né?

O cara quer atrair alguém, não bota nem foto pro básico do básico, né? Você Vai parar dentro de um imóvel por causa de uma foto de um anúncio. Aí na hora que você tem um imóvel ali reformado, seja comprando em leilão ou não, mas que ele tá com cheirinho de tinta, o piso tá novinho, colocou uma cozinha, né? Eu sempre gosto me perguntar mobília ou imóvel, coloca pelo menos a cozinha. E eu falo porque eu já testei fazer com sem cozinha e tal, porque a cozinha é o que mais gera a impressão de putz, sem

cozinha eu não consigo me mudar amanhã e Vou gastar uma grana para comprar a cozinha e eu vou fazer um financiamento, eu não tenho. Então você já tem a cozinha, a pessoa fala: "Tá, mesa eu tenho, sofá eu tenho cama, eu tenho armário, eu vou me girando." Mas a cozinha ela tem que ter, senão você vai comer pizza. Então, coloca a cozinha, você tem um imóvel bonitinho, não precisa ter armário no quarto, no banheiro, pode ter só bancada, não precisa investir em tudo isso, vai Vender, porque se você for pensar, esse imóvel vai ser entregue

até mais completo do que o novo, que geralmente não tem nada, né? Ou quando coloca alguma coisa, coloca um ruim só porque tem que ter pesso ou mete um monte de armário, nada a ver, né? Tem gente que faz isso, né? Quer que é, eu falo muito que é a lacuna do mercado imobiliário, você tem lá um novo a 20.000 1000 m², o usado detonado a 7.000 m². Você compra esse a 7.000 e vende ele a 11, 12, você tá quase ainda na metade do preço novo e às vezes tá mais bem localizado, eh, tem

uma planta melhor, mais ventilado, tem lavanderia de verdade, o banheiro tem janela. Uhum. Tem tem muito esse saudosismo também, né? Os os antigos tinham uma planta melhor, tem, então tem esse apelo, sabe? Então eu não, eu entendo que tem às vezes essa coisa do por que que a pessoa compraria um usado e não um novo, que é Tão mais interessante. Mas aí que tá, só um parênteses, você falou que 78% das pessoas com eh que se já compram imóveis usados, certo? Mas isso você tá falando do bolo inteiro de pessoas ou pessoas que compram para

investimento? Não, bola então foi um levantamento geral que eles fazer bol então porque eu entendo que esse número é grande porque claro, eu eu muito mais gente compra para moradia que para investimento. Exato. Agora tô falando, como o objetivo é investimento, Qual que é o comportamento macro do investimento imobiliário? Será que é planta? Será que é usado? Eles até trazem uns números, mas não sei se eles segmentam dessa forma. Eles falam assim: "Ah, de quem comprou, 15% comprou para investir". Eu acho que eles vão até aí na pesquisa. É. E aí dentro desse bolo dos

15% eles não vão detalhar lá não detalham. É porque esse é o esse é o foco, né? Tipo pr comprar tudo bem, você aí abre uma uma Gama enorme de compras, né? Agora o negócio da galera que compra para investimento, que é uma pergunta que imagina que o Carlos deva receber também e você também, né? Tipo que vem todo dia para mim é: "Mas qual é o imóvel com maior liquidez?" Eu sei lá, as pessoas querem cravar liquidez em âmbito nacional. A gente tem um país com mais de 5000 municípios. Não dá pra gente falar

que a regra de São Paulo é a regra de uma cidade interior com 10.000 Habitantes. Pô, você tem que olhar o negócio regional. Nem dentro de São Paulo, que a cidade gigantesca, você consegue cravirro. Os interesses mudam muito de um bairro para outro. Você vai para mesmo prédio, inclusive. Exato. Você vai pra região do Morumbi. Lá tem um monte de imóvel enorme, tipo apartamentos lá de 250, 300 m. E tem muita gente procurando aquilo naquele bairro. Você joga no Brooklyn, um apartamento assim, ele tem bem menos Liquidez do que teria esse imóvel no Morumbi, né?

Então, as pessoas querem sempre cavar isso eh em âmbito nacional, que é surreal você pensar nisso num país do tamanho do nosso, quantidade de municípios que a gente tem. E um outro ponto é que a realidade é muito diferente, né? A gente tá aqui em São Paulo, que é uma cidade que tem muita gente com muito dinheiro, eh, que não é a realidade do resto do país, né? Então, a gente sempre tem que pensar nisso. Ah, Mas aí eu vou comprar um, eu vou comparar um imóvel popular com um imóvel alto padrão. Eu posso também

eh botar parâmetros de liquidez igual no nos dois? Óbvio que não, né? No imóvel popular, às vezes a decisão do cara é qual que passa o transporte público mais perto, porque ele tem lá 10 imóveis populares que ele tá olhando, ele vai pensar num conforto do dia a dia dele, do transporte público, que que ele vai demorar menos para chegar no trabalho. O Cara do altíssimo padrão, ele não tá nem aí. Você vai pra região de Alfaville, tipo, não tem transporte público, não existe. Os condomínios fecham o V do último ponto possível para levar os

funcionários. Isso não faz diferença nenhuma na hora do cara comprar a casa lá de milhões de reais, né? Então as pessoas têm que começar tipo a entender que não existe a fórmula mágica, que muita gente quer a resposta padrão, né? Então, caixinha do Instagram, mas qual Imóvel que eu compro? Eu não sei, eu não sei nem onde você tá, eu não sei qual é a realidade da cidade que você tá analisando. Não dá para falar. Quer outra? O que que valoriza mais colocar porcelanato em tudo? Porcelanato na cozinha. Fala, depende. Você tá onde? Você tá

em Curitiba, não vai pôr porcelato no quarto. Ninguém quer acordar e pisar num piso gelado. Agora você tá em Recife, pode ser que seja. Então você tem que entender. Goiânia, Por exemplo, eu tô fazendo junto com o investidor lá em Goiânia. porcelanato em tudo, muito quente, as pessoas preferem e tal, faz sentido, né? Então é, então você tem que entender essa questão regional, essa questão é igual colocar carpete no nordeste, né? Você falar: "Não faç praia, vai botar carpete, a pessoa com areia dentro não dá, né?" Tipo, as pessoas querem cravar isso. Esse negócio da

reforma, uma coisa curiosa que eu não que eu recebo sempre Também é: "Mas vale a pena gastar numa reforma mais ampla e tal?" Porque muita gente bota na cabeça que se você gastou 50.000 numa reforma, você aumentou a venda, sei lá, em R$ 80, R$ 100.000. Só que obviamente isso não é a realidade, né? O mercado vale, o imóvel vale o que o mercado quer pagar, né? Então eu usei um exemplo que era esdrúchulo, mas para didático ontem na aula você pode botar uma torneira de ouro no banheiro e você acha que aquilo valorizou. Eu

vou olhar Aquilo e vou falar: "Nossa, que coisa horrível, eu quero arrancar isso". Ainda que custe sei lá quantos milais essa porcaria dessa torneira de ouro? Então as pessoas têm que tipo abrir a cabeça mesmo e tentar, tipo, sair dessas fórmulas mágicas, né? Não existe a fórmula mágica para aluguel. É a mesma coisa. Quando você vê um porcelanato no chão, você sabe se ele é um porto belo de R$ 500 metro ou se ele é um Delta de R9,90? Não. Os dois são porcelanato, os Dois são total, entendeu? É, até quem se preocupa com isso

é é o alto padrão que quer grife que quer no geral. E tem gente que coloca, mas isso aqui é um porcelanado da Porto Belo e tal que é lindo, tem um design, tem a pessoa não vai não vai gerar percepção de valor nisso. Aí você bota isso no imóvel popular, isso não faz diferença nenhuma, porque o a pessoa que vai comprar, ela não sabe reconhecer. mesmo contrário. Você bota um laminado eh mais básico num Imóvel altíssimo padrão, o cara olha aquilo como se tivesse no contrapiso. Para ele aquele piso nem existe, ele vai arrancar

tudo. É apartamento é legal, só tem que arrancar esse piso e descer. E o cara fala: "Caralho, esse negócio legal, mas eu coloquei novo tem 10 anos de garantia. [ __ ] é [ __ ] Mas e eu aquela história do vocês, não sei se vocês conhecem aquela história do bolo de caixinha que antes ele era 100%, você ia lá, colocava água, punha na assadeira e Fazia o bolo lá, né? Aquele bolo de pozinho, né? E aí meio que flopou assim esse produto, porque que acontecia? A dona de casa que fazia o bolo, ela não

se sentia pertencente à fabricação do bolo. Aí que que o pessoal fez? tirou alguns elementos desse bolo em pó e falou assim: "Não, ó, vamos lá, vamos tirar os o elemento do ovo e o elemento, sei lá, do óleo e fazer com que aquela pessoa que tá fazendo o bolo se sinta parte da construção daquele bolo. E aí Ela vai lá, põe o pozinho, tal, põe o ovo, bate, olha o bolo que eu fiz. Será que imóvel na planta não tem isso? Porque quando você compra usado, tipo assim, ah, mas eu não fiz parte disso,

né? E e o imóvel na planta é um pouco essa coisa do tipo, pá, mas eu eu participei, né? Eu fui lá, eu olhei o projeto, olha, não tinha nada e agora tem, né? É, eu sei que é uma visão muito romântica da coisa, mas se você for pensar do ponto de vista, por isso que Eu te perguntei desses dados, né? Porque você falou que é o bolo inteiro, mas se for pegar quem é investidor, assim, ó, eu quero comprar imóvel para investir, a maior parcela tá onde? Em em, não sei se temos esse dado,

né? Tá em imóvel de leilão, tá em house flipping, tá em imóvel na planta. Suspeito que seja imóvel na planta. Eu não, eu imagino que sim. É, eu não tenho esses dados para cravar. O que eu digo é que isso é muito perfil. Você quer investir no mercado Imobiliário, mas qual que é o teu perfil? Você tem pressa? Você quer ver um retorno rápido? Não, não tenho pressa e não quero ter trabalho. Pô, compra na planta, analisa bem, vê qual que é a construtora, qual que é o projeto, a região, tem uma perspectiva de valorização

e tal, não vai ter muito trabalho. Falou assim: "Não, o que eu quero mesmo é me aposentar com imóvel para daqui 10 anos não trabalhar mais e ter uma renda pingando ali." Vai pro Imóvel, pra locação, você vai ter um pingando, aquele imóvel tá valorizando, de tempos em tempo você troca o imóvel para não perder tanto em questão de poder ganhar mais valorização de imóveis em poucos um pouco mais novos e tal. Não, eu tô numa fase da minha vida que eu quero fazer caixa, eu quero multiplicar rápido, não quero pensar em renda passiva agora,

quero leilão, house flipping, então ou eu quero algo que também eu não vou ter tanto trabalho e Vai dar um retorno às vezes maior, construção, construir para vender, né? Eu tenho grana para caramba, eu quero ficar bilionário incorporação. Então eu acho que tem um lugar para todo mundo, depende do perfil da pessoa. Sim. Ah, concordo com isso também. É muito do trabalho que você quer ter também, né? Tipo, é você pensar um trabalho que você já sabe, né, também fazer. peruntou eh planta e leilão, né? Mas a uma pergunta comum também é leilão ou construir?

Você Tem trabalhos completamente diferentes. Construir dá muito trabalho. Você vai se expressar ainda que você tente delegar o máximo possível. Em algum momento vai sobrar ali para quem é o dono. Se eu trouesse um incorporador aqui, ele ia falar assim: "Que leilão que nada, que house flip que nada. É construir que é o negócio." Exato. Exato. E aí e as estratégias elas acabam eh andando desmondado também, né? O cara quer construir, ele pode pegar um terreno no Leilão e aproveitar o desconto no leilão para comprar um terreno mais barato, né? Eu acabo fazendo em alguns

imóveis, vários eu faço coisa muito básica, então não dá para comparar com o Carlos, mas em outros eu faço coisas mais elaboradas, né? E vou fazer a reforma mais ampla. Então caso com a estratégia dele, ele já comprou imóvel em leilão, né? Então as coisas vão sempre caminhando juntas. No final é saber, tipo, pegar um pouco de cada estratégia Também e tem oportunidade em todo lugar. Aí vai do que você fica mais confortável e do que você sabe fazer. Uhum. Se o cara fosse aprender algo para fazer assim, é que é óbvio que vocês iam

falar: "House flip leilão, leilão." O cara se eu trouxesse o incorporador e falar: "Aprende a construir". [ __ ] é ma fácil. Você pega aqui o financiamento da caixa, né? Mas não sei o o que talvez tenha um caminho mais curto, né? Porque as pessoas pensam isso, né? de novo. Vai Entrar, vai entrar naquela questão do perfil que eu falei. Depende do perfil da pessoa, porque do caso delaá, leilão, sei lá, a pessoa vai ter que entender o analisar um edital. Putz, eu não gosto desse negócio, eu detesto. Ah, eu não sei comprar. Imóvel de

leilão, tem uma energia ruim. Tem gente que tem isso, né? Ai, tem uma energia, eu não gosto de ganhar dinheiro na desgraça dos outros. Vou ganhar dinheiro na desgraça. Então, sei lá, às vezes você tem esse perfil, Beleza, teu jeito. Então, leilão não vai ser para você. Uhum. Hum. Falar agora comprar um imóvel que precisa de reformar, cara, eu não posso nem pensar numa obra, não vai ser para você também. Você pode terceirizar, colocar alguém para fazer, pode, mas você sabe que tá rolando aquela obra, teu dinheiro tá ali, aquilo pode te dar algum conflito.

Uhum. Então aí, sei lá, compra na planta, compra no Então vai do perfil da pessoa. Eu não acho que tem um caminho Mais fácil. Eu acho que claro, claro, tem barreiras de entrada diferente. Então, por exemplo, eu acho que comprar leilão, imóvel que precisa de reforma, pode ser uma barreira de entrada menor, que você vai pagar um preço do metro quadrado mais barato e você tem um retorno mais rápido, né? No novo, por mais que você consiga ter condição de pagamento, o metro quadrado você vai pagar muito mais caro. Sim. Eu falo assim, imóvel na

planta, imóvel novo de Uma forma geral, né? Não vamos nem falar na planta, você tá pagando o preço de mercado no máximo. Uhum. Ah, eu quero o lucro com isso aqui. Então você vai ter que esperar. Compra. Senta e espera. Não, eu quero rápido. Então, compra o imóvel que tá baixo do preço. O jeito mais inteligente comprar, eu vejo que é comprar abaixo do preço de mercado. Claro. E o ponto, né, é se a gente for pegar o o suprassumo da melhor viabilidade do mundo, seria, por Exemplo, talvez juntar todas essas habilidades e fazer assim,

sei lá, o cara compra um terreno no leilão, o cara incorpora, o cara constrói com financiamento, aí ele reforma, faz um projeto incrível, aí ele fazm e depois ele vende. Só que você tem seis profissionais completamente diferentes que se você for puxar o melhor tipo de investimento, né, digamos assim, para você comprar o mais barato possível e alerir o máximo de retorno Possível, você teria que combinar muitas habilidades que são habilidades muito diferentes entre si, né? Então, pô, imagina, junta a Priscila, eh, eu e você, por exemplo, ela compra um imóvel barato, né, de leilão,

aí você reforma, faz um negócio legal, eu vou lá e alugo, tipo assim, beleza? Só que aí a margem começa a comer, porque temos três pessoas participando do mesmo bolo. E às vezes fala: "Ah, não compensa, eu prefiro pegar meu móvel de leilão, mesmo Que eu eh não não tire o melhor da rentabilidade dele comparado a fazer essa tripa toda, ainda assim é uma coisa interessante, né? Então, eh, é muito louco que, eu não sei se existem fundos que tenham, porque não é muito difícil também você juntar ali três, quatro cabeças que sabem fazer muito

bem cada uma dessas coisas para puxar o máximo que você puder. Não sei se fora tem isso. Sabe que aqui no Brasil, nesse sentido, nunca vi, né? Tem um fundo aí Que participa de leilão com frequência, mas sempre com o objetivo de comprar e vender. E a estratégia deles é até diferente, né? Eles não querem e vender necessariamente pro consumidor final, pro cara que vai comprar pra moradia. Eles têm pontos, né? Então eles acabaram de arrematar o imóvel, pontos de negociação. Então eles acabaram de arrematar um imóvel com, por exemplo, 50% de desconto. Só que

eles não cuidaram da desocupação ainda. Então se Você quiser comprar o imóvel nesse momento, eles vão te vender eh com x% de desconto em relação à média de mercado. E conforme eles vão nessa caminhada, eles vão diminuindo esse desconto e vão chegando mais perto do consumidor final. Uhum. Só que sem cuidar de parte de reforma nem nada, acaba na desocupação, documentação do imóvel, né? Então, ainda que seja o consumidor final comprando, eh, ele vai pegar um pequeno desconto em relação à média de mercado, porque o Fundo aplica esse desconto para girar mais rápido os imóveis

e aí ele vai fazer o que ele quer com o imóvel. pro investidor em si, né, pensando na estratégia de comprar e vender, comprar nessas etapas finais desse fundo, já não vale a pena, porque o desconto tá muito pequeno. Mas pro cara que quer comprar para morar, às vezes ele pega lá, sei lá, 10% de desconto, ele tá feliz da vida, que ele vai pegar esse desconto que ele aproveitou, vai deixar o imóvel Com a cara dele e vai dar certo. Agora, fundo, nesse sentido de aproveitar todas as vertentes, né, já escutei, você escutou também,

mas não foi à frente isso, né? Fundo residencial no Brasil não é uma coisa que ainda se consolidou, né? É o Pedro Câmera, ele fala que acho que com o desenrolar do mercado imobiliário a gente vai ter mais essas iniciativas. Achoente com a reforma tributária agora. Hum. Porque as holdings vão ser punidas, vamos dizer, e O pessoal vai começar a migrar para transformar holding em fundo. Hum. Eu acho que essa é uma tendência. Entendi. Porque, por exemplo, pega uma locadora de veículo, né? A locura de veículo é igual uma uma negócio de boi, né? até

o últimos, até a última parte consegue vender. Sim, né? Ou seja, você pega lá locadora, a locadora consegue um baita de um desconto porque compra em quantidade, aí aluga esse carro, ou seja, o fluxo de caixa ali daquele bem Vai girando, depois ela pega, não desgasta tanto o carro para ficar viável para revender esse carro. Como ela comprou com desconto inicial porque comprou em quantidade, praticamente, né, talvez perca muito pouco porque o valor de mercado do carro ele não se desvalorizou tanto porque comprou em quantidade, rendeu ali ao longo do tempo. Então assim, eh, o

imóvel não, o imóvel parece que você tem muitas habilidades diferentes combinadas e que Se encerram por si só, né? Então, pô, comprou barato, vendeu caro, acabou. O que eu vejo muito combinar duas, por exemplo, tem um aluno pegou lá balário camburu, né, super valorizado e tal, encontrou lá um apartamentinho mais antigo, uma quadra do mar, perto lá daquela roda gigante que todo mundo já deve ter visto uma uma imagem lá. Nova. Aham. E um prédio detonado, assim, reformou ele inteiro, só que ele terminou a reforma, era outubro, Novembro ali, aí ele ia vender. Que que

ele falou? Pô, temporada, né? Vou botar no Airbnb. Fez Airbnb até depois do carnaval. Aí ele vendeu, então ele conseguiu extrair ali uma uma rentabilidade boa. Ele investiu um pouquinho mais para colocar uma mobília e tal, mas também não precisa pôr nada muito mirabolante. Então ele conseguiu combinar. Rio de Janeiro o pessoal faz muito. Então compra imóvel ali Copacabana, Leblon e tal, coloca no Airbnb e aí depois ou vende já ele gerando uma renda e a pessoa que compra compra isso como um investimento, né? A gente até tava comentando aqui antes sobre isso, ou depois

mesmo assim falar: "Pô, cansei de Airb não é para mim, vou vender esse negócio". E vende também para alguém que vai morar, que vai. Então você consegue combinar assim duas. E o legal de você comprar um imóvel desvalorizado e às vezes combinar para fazer renda passiva, né? Colocar BNB ou Aluguel tradicional, é que você aumenta a rentabilidade porque você comprou muito mais barato. Uhum. Então você pegou um imóvel padrão de mercado, você comprou por 300.000 um imóvel que valeria 600. Uhum. e que esse imóvel de 600 vai alugar, sei lá, por R$ 4.000. Só que

o de 300, de R 300.000 não alugaria por R$ 4.000. Você compra ele por 300, deixa ele um pouquinho melhor e bota para ele para alugar no valor de um imóvel de 600.000. Então você tá tendo Uma um retorno maior sobre o investimento. É uma forma de combinar as duas. Mas vocês não fazem nenhum tipo de estratégia de aluguel. Eu não seguro imóvel, vendo? Então, pois é, vocês, eu sei que vocês dois não fazem isso, né? Até agora não, mas eu comentei com você o caso lá de Praia Grande, né? da última vez que a

gente teve junto, porque eu recebi é um depoimento de um aluno exatamente nesse sentido, ele tava comprando sempre para vender. Aí pegou Praia Grande, né, litoral aqui de São Paulo, pagou muito barato, porque os imóveis lá por si só eles já são mais barato que outras regiões de praia. Comprou no leilão então com baita desconto e colocou para girar no Airb para porque ele achou que lá não ia ter uma liquidez boa de venda, né? Então não foi nem não era a ideia principal dele. Ele acabou comprando porque tirou muito pouco dinheiro do bolso, né?

E pensou: "Ah, vou deixar lá o tempo que vender e Tal". Mas aí ele colocou para rentabilizar no Airbnb e o negócio deu super certo, né? E ele pega o que ele tá conseguindo no Airb com que ele pagou. A rentabilidade mensal tá muito boa. Ele até chegou a arrematar o segundo lá, tava pensando em arrematar o terceiro, né? E aí, eh, olhando lá os números dele, eu pensei uma estratégia parecida com essa, porque são apartamentos muito baratos, né? Então, eh, você consegue lá e você pega uma temporada De já dezembro até carnaval, né? você

tira um ano inteiro de rentabilidade boa e depois você pode vender naquele imóvel lá com calma, né? É, nesse período de baixa, né? Por exemplo, estratégia de de alugar fixa para pensar em venda eu não gosto, porque aí já entra outro problema, né? Quando o seu imóvel tá alugado de uma maneira fixa, eh, você primeiro tem que dar o direito de preferência pro inquilino, né? E aí por si só é um negócio chatinho que às vezes O cara vai demorar o prazo máximo lá para responder esses direitos de preferência e depois toda a questão de

você mostrar o imóvel com uma pessoa morando, né? Às vezes ela vai e criar impecílios para isso, então vai tipo limitar muito horário de visita e às vezes quando ela permite visita, o imóvel tá a zona porque ela vive numa zona e aquilo vai atrapalhar a percepção de quem tá vendo. Já fui visitar, eu já fui visitar imóvel que você vai ver o Quarto. Ah, no quarto aqui não, porque não sei quem tá dormindo, aí eu não posso mostrar. Como é que eu vou comprar sem ver o quarto? Exato. E aí no Airb o negócio

fica mais flexível, né? Porque você consegue encaixar as visitas entre os intervalos das locações pelo aplicativo ou até bloquear a agenda, né? né? Você bloqueia lá uma semana que ninguém eh pode alugar no aplicativo e aí você mostra para pessoas interessadas. Então, eh essa estratégia Pode ser muito legal quando você compra um imóvel leilão e aí você consegue rentabilizar aquele aluguel gastando relativamente pouco, né, com mobília, porque não exige. Óbvio que sempre depende do tipo de perfil do imóvel também, mas você consegue fazer algo no RBMB gastando ali relativamente pouco, né? E aí depois você

acumula com essa estratégia de venda. Agora pensar em venda e locação fixa, aí já acho furada, já acha que não vale a pena. Se você Quer vender mesmo, ou deixa o imóvel vazio ou cumula com essa estratégias de uma locação por temporada ali na RBMB para que você consiga conjugar as coisas de uma forma mais legal. O que seria interessante seria, imagina arrematar um predinho, imagina ali comar. É maravilhoso, porque aí você não tem a às vezes você pode vender o prédio inteiro de uma vez só, né? Você vai lá, reforma, faz. Eu vejo algumas

iniciativas nesse sentido. Eu administro uma casa em Boituva que a pessoa, meu cliente, né, o proprietário, ele dividiu uma casona em 10 unidades. Pequeno, pequenos microapartamentos, assim, pô, a gente a gente gira ali bruto, cara, mais de R$ 50.000 numa casa que ele pagou acho que 600.000, né? Então assim, individualizou ou tá ainda tá todo? Não sei na na matrícula exatamente se ele chegou a individualizar e tal, mas ele fez tudo bonitinho. a a casa, não sei se ele Chegou a dividir cada um. Eu acho que nem dá para fazer, porque não é necessariamente uma

unidade totalmente acho uma burocracia ali de metragem mínima, recursos, é, eu não sei exatamente isso, mas por exemplo, não tem eh um um um encanamento só, quer dizer, tem, né, mas digo, a a individualização da água, individualização, tá tudo ali, né? E, pô, para gerar uma receita dessa, você fala, pô, talvez seja interessante às Vezes ou arrematar um prédinho ou uma casa, só que aí você vai ter que ter o trabalho de arrumar, botar dinheiro. tá começando até algumas iniciativas de de linhas de crédito para retrofit, porque a ideia é recuperar, por exemplo, o centro

da cidade que sempre é pé de antigo, tá tudo abandonado e tal, para as pessoas estimular que que investidores ou fundos, não sei, comprem esses prinhos, reformem inteiro e deem um novo uso, mas não sei se pega, não, Se vai pra frente e aí é vai gerar outros problemas, né? Aquela coisa de começa também inflacionar muito o centro e aí o pessoal tem que sair dali e tal. É uma discussão que é complicada. E vocês acham assim, eh, vocês não têm alguma vontade de investir num projeto diferente, assim, por exemplo, eu até comentei com a

Pri, né, entrei, mas acabou não indo pra frente num projeto de cabana. Como é que eu vou arrematar uma cabana Ou como é que eu vou fazer um house flipping de uma cabana? Eu vou ter que me arriscar, né, numa coisa muito nova por uma questão assim, cara, que legal. Vocês têm alguma coisa assim do tipo, cara, eu me interessei por esse aí, né? Pois é, é que acabou não indo, mas assim, mas eu me interessei. Era um projeto bem legal assim. É, qual era o meu pensamento? Meu pensamento era, cara, se a gente conseguir

fazer isso, ficar legal, para mim já tá pago. Se eu Tiver uma cabaninha ali, tal, que a gente ia fazer uma vila de cabana, tal, para mim já tá pago. Mesmo que eu ganhe R$ 0 assim, sabe? Claro, a gente vai que, óbvio que você quer ganhar uma grana com aquilo, igual o sonho da casa de praia, né? O cara, pô, quero uma casa de praia, tal, sei só que no final vira uma [ __ ] dor de cabeça assim. Mas digo, vocês têm alguma porque, óbvio, quando a gente fala em imóvel, que a gente

tá falando aqui é para ganhar dinheiro, né? Ah, é, compra e revende, compra e revende. Tem alguma coisa que vocês falam: "Ah, putz, isso aqui acho que investiria assim, acreditaria num projeto diferente e tal". Acho que é um projeto diferente para mim, que, né, que não é nada além do que as pessoas já pensam no mercado imobiliário, mas é que eu nunca fiz. Eh, tava analisando uns terrenos dentro de condomínio e aí sempre que eu analiso um terreno dentro de condomínio, eu vou comprar o terreno E vou vender o terreno, né? Sempre. e nunca pensei

em construção, mas me deu uma vontade de dar uma arriscada, obviamente ia ter que parar para analisar muito bem isso e precisar me cercar de profissionais que entendam muito bem sobre isso, porque eu particularmente não entendo nada de construção. Não sou muito, as reformas que eu faço são todas muito básicas, então nunca me envolvi em algo ali eh nesse sentido, Mas achei que talvez valesse aí o teste eh para depois entender se faria sentido seguir também por esse ramo ou não, mas conciliando com o leilão, né? Não saindo. E o negócio da cabana que não

tinha nada a ver com o leilão, eu super me interessei pelo projeto em si, porque o projeto era lindo, né? e acho que tinha, né, um potencial até pela sua opinião que entende dessa parte de locação, que eu também não sou eh muito focada nisso. Eh, então assim, eu não Fecho as portas, né, apesar de ter o foco principal ali, que é arrematar para vender, acho que tudo pode ser estudado, tudo pode ser desenhado e entender se existe uma oportunidade além daquela que a gente pensa. Uhum. Eu penso um pouco também nisso do terreno, inclusive

até comprei um terreno recentemente. Lá em Curitiba tá saindo um Alfaville novo lá, ali na região até de Campo Largo, que é do lado assim. E aí tava na na no início do projeto, tal, você podia comprar, Parcelar em 36 vezes sem juros o terreno, o terreno num preço de entrada, né, de lançamento muito mais barato. Comprei, tô pagando aquilo lá. Aí eu fico pensando, você comprou, comprei o terreno. Aí eu fico pensando o que eu vou fazer com esse terreno. OK. Construo para vender, vendo o terreno, segura porque vai valorizar. Então o o que

me falam é quando eu falo assim, vou vender o terreno. Tem gente que fala assim: "Não, você nunca vende matéria prima. Terreno é matériapra. Ah, constrói e aí vende a casa, né? O ponto que eu tô assim, eu até falo com a minha esposa, se a gente chega lá quando estiver pronto, que agora você não consegue nem visitar, assim, era uma fazenda que eles estão fazendo os lotes, tal, você chega lá, olhar e falar que, pô, esse negócio aqui é é absurdo, muito bonito e tal, vamos morar aqui, aí eu vou morar, entendeu? Então eu

ainda tô pensando o que eu vou fazer assim. Então, mas essa Ideia que você falou das cabanas chegou a passar pela minha cabeça já há um tempo atrás, principalmente quando você aluga às vezes para ficar, né, essas cabanazinha em serra e tal, você fica olhando assim falando: "Caramba, eu tô pagando 1500 adárias nesse negócio aqui tem oito cabanas, se cada uma paga". Aí a nossa cabeça começa, né? Começa a trabalhar. Aí você fala assim: "Quanto é que custa um terreno aqui nesse negócio tal". E aí foi o problema que esses Terrenos começaram a inflacionar absurdamente,

né? Tinha lá até perto de Curitiba, tem uma região lá de serra que você comprava terreninho por 80.000, Agora você não acha nada por menos de 1 milhão. O mesmo terreno não. Aqui a gente acha, né, uns terrenos legais. O problema é o custo da construção em si, porque a dificuldade do terreno é isso. Mas até que o terreno em si dá para pegar um um preço ali, tipo, legal. Aind, mas é o ponto, né? E é você é Igual, por exemplo, Olímpia, vocês conhecem Olímpia, já ouviram falar da cidade aqui, né, do interior? Cara,

imagina alguém chega falando assim, cara, eu acho que eu vou montar um parque aqui. O cara da Cacau Show vai montar um parque, vai. Assim, qual estudo, quais são os dados? Hotel, par, ele tá bem, né? Então, mas você pensa assim, eu acho muito interessante quem tem essa visão também que aqui não tem nada, não tem dado nenhum, você não Consegue fazer uma pesquisa de mercado, será que aqui vai um parque legal? Não. Eh, você pega a própria Disney, ela foi construída num pântano ali aleatório, tipo é um terrenão lá, tal. Como é que você

vai fazer um estudo de viabilidade econômica? Claro que existe, né? E também, mas eu digo, você não tem muita referência se vai funcionar, se não vai. É que a gente não chegou nesse, a gente tem que chegar num nível onde não tem mais problema na vida. Aí você fala Assim, compra um carro velho ou constru um parque de diversão ainda não. Ele construi um parque de diversão. Talvez a nossa realidade a gente compre o carro velho. É, cada um arranja o seu problem. Mas ó, quer ver uma ideia assim que eu tenho? Mas ainda não.

Ah, tipo, imagina só, a gente quando a gente fala de temporada, fica fica a dica aí. A gente fala o quê? sazionalidade muitas vezes. Imagina você fazer um ônibus, você Compra um ônibus velho e você faz, sei lá, duas acomodações nesse ônibus, pega um buzão daqueles grandes e tal, né? E aí, beleza, é um ônibus, vamos levar para Campos do Jordão. Em julho, vamos fazer acomodação em Campos do Jordão, vamos alugar R$ 1.000 a diária, faz uma experiência diferente, tal, não sei o quê. Ou seja, é um imóvel móvel. Já vi isso aí nos Estados

Unidos, então esse projeto de de elocação e super dando certo assim. Pois é. Sabe essas coisas Que você fala, cara, pera aí. aquela locação de experiência, né? Isso aí. Trailer tem isso, mas é muito comum, né? Aí você, pô, aí vira um vídeo no TikTok, né? Um dia no Moto Home V a minha experiência, aí bomba um monte de gente quer fazer aquele negócio. Eu acho uma ótima ideia, por exemplo, mas quem é que vai falar e falar: "Vou lá fazer, vou pegar um buzão, vou encontro". Porque um perrengue, claro, um perrengaço, entendeu? Só que

se você for pensar do Ponto de sazonalidade, você zera esse problema. E imóvel temático, você já pensou? Tipo você fazer o apartamento do Friends? Eu eu já vi uns desses assim, sabe? Já assim. Por exemplo, tem uma mulher que ela fez no terreno do pai uma toca hobbit, ela estora de de alugar aquilo ali pra comunidade Robito, só para isso. Ela gastou, sei lá, 100.000, 150.000 e ela vende 14.000 por mês. Onde que é esse aí? Você lembra, Cara? Aí que tá. É numa cidade do interior do Rio Grande do Sul que não tem nada.

E a galera vai só para isso, né? Ela criou turismo na região. Só isso. E aí, sabe o que que ela faz? Ela cria eventos. Vocês assistiram o Senhor dos Anéis? Sim. Se não assistiram, o que que acontece para você que não assistiu? Recomendo. Inclusive, o Hobbit é uma comunidade de que gosta de festa, tal. O que que ela fez? Depois ela criou mais uma cabana. Ela fez uma Vila Hobbit, fez o parque dos Hobbits, né? Quase isso aí. Ela hoje em dia tá fazendo uma iniciativa que ela vende ingresso pra festa Hobbit. Então ela

faz fotografia para quem, né? Ela é fotógrafa, ela faz fotografia, vende isso, ela aluga o espaço para quem quer ficar lá, curtir e tal, ela faz agora o evento, tal. Então, ela pegou um lugar no meio do nada que ninguém iria para lá, porque às vezes a gente pensa assim: "Ah, eu vou investir um imóvel, mas ele Não é turístico ou não é uma cidade turística". Será que vale a pena? Sei lá, eu tenho várias provas de que tem gente fazendo coisas que t valido muito a pena, né? Respondendo que você falou, n? E o

e o imóvel temático? A gente tem que ter muito cuidado. Se eu for fazer o imóvel do Palmeiras, né? Eu eu eu fui corintiano já. Não, não sou mais nada, mas não praticante. Não praticante. Mas assim, imagina que eu faço o imóvel do Corinthians ou do Palmeiras, cara, eu Vou afastar todo mundo que tosse, que é o fanático do É. Aí, tipo, beleza, se tiver público suficiente para ir nesse tema, OK, é igual o do Hobbit lá, pô. Se tiver público suficiente, eu acho que é uma [ __ ] sacada. Igual Harry Potter ou imóveis

temáticos, acho que, mas é um temático que qualquer pessoa alugaria. Não sei se do Harry Potter e do Hobbit, mas é uma experiência diferente, né? Então a minha questão com temático é isso, porque pode dar ruim, né? Imagina Que você gasta uma [ __ ] grana para fazer um imóvel lá da Barbie, todo rosinha, tal, não sei o quê. Será que vai ter? Pode ser que tenha. Esse esse é o ponto. Mas imagina você revender isso depois, né? Fica um pouco mais complicado. Então, para revender sempre mais neutro possível, né? Para sempre a melhor estratégia.

É, que é o que você faz, né? falo, sempre falo, o seu gosto pessoal não importa, até porque você pode ter mau gosto, você pode ser super brega, Né, e achar que tá arrasando o negócio, tá? Pois é. Então eu fiquei pensando nessas coisas, né, até porque, pô, uma hora não sei se encho o saco para vocês, falo: "Ah, beleza, já sei fazer, tá, eu compro aqui, revendo aqui, compro aqui e depois Mas eu acho que essa parte aí é a parte que fica legal, porque você para de se estressar com as coisas, tipo, ah,

você primeiro imóvel que eu arrematei, pô, deu muito mais trabalho do que arrematar um imóvel hoje. Hoje em dia as Coisas vão tão no automático que as pessoas falam: "Ah, mas não é estressante para mim é zero, tá tudo tão no automático, tão no automático que por que que agora que tá tudo no automático eu preciso arrumar um um estresse na vida, né? Parece que a gente tá sempre atrás de um de um novo problema para resolver, mas essa parte que vira tudo automático, que entra tipo no piloto automático, que é o nome do produto

lá que você vende, tipo, eu acho a parte Maravilhosa, porque significa que você tá pleno ali, você já sabe fazer tudo, tá tudo tranquilo, nada vai sair ali do do script e você vai seguindo ali um depois do outro e vai ficando uma coisa muito confortável. Sua rotina fica muito boa, né? Você para de perder tempo ali com coisas que não importam e fica uma rotina confortável pra família, né? para tudo, para todo mundo. É o o que eu, a provocação é é justamente aí é uma coisa filosófica que eu tô aqui viajando, Nossa, que

coisa bonita, tal. É mais assim, [ __ ] beleza, mas já resolvi aqui a minha vida de um jeito x, já tenho dinheiro, já tal, não sei o quê, já sei como ganhar dinheiro, tal. O que tira, né, a visão de um cara, de uma pessoa que fala, [ __ ] vou arranjar esse problema, vou comprar esse BO para mim, entendeu? Eu acho que é a ambição da pessoa, né? que você vê o aquilo que eles falam, né, doos bilionários, o cara continua indo no Trabalho todo dia e tal, por esse cara já resolveu a

vida. Ex, talvez se ele não tivesse essa ambição, ele nunca teria virado bilionário. Então tem esse ponto também. Então acho que a ambição de sempre querer mais, da pessoa não não falar: "Ah, comprei, antigamente tinha muito isso, né? Compra sala comercial, né? Comprei duas salinhas comercial, me dá uma renda ali, vou me aposentar e beleza. Tem muita gente que vai ficar satisfeita com isso, Mas tem muita gente que vai olhar e falar assim: "Poderia fazer alguma coisa que vai me dar uma rentabilidade maior que sala comercial? E se eu vender essa sala comercial, comprar um

terreno, construir e vender, quanto é que vai me dar o retorno?" Então essa inquietação, essa ambição que eu acho que faz isso é o negócio assim, eu tenho, eu me preocupo do meu cérebro atrofiar se eu ficar muito confortável. Não, mas o negócio é parar de trabalhar acho que é Uma coisa que não dá para pensar assim, tipo, você parar de trabalhar, você vai fazer o que na vida? Pois é. Então você vai ficar sem fazer nada, você vai ter que arranjar um problema para resolver. Sim. Que aí às vezes o trabalho ele entra no

automático, você tá trabalhando, só que você não se expressa com aquilo do jeito que você expressava no começo, mas você tá ali ativo, né? Agora, parar de trabalhar é um negócio que não dá para pensar assim, tipo, vai Fazer o que da vida, ficar olhando pro teto, daqui a pouco tá doente, tá com depressão, tá com não sei quê, tipo, total. Eu acho que a meta é você chegar um dia num ponto aonde você não precise mais se preocupar tanto com operacional das coisas e você simplesmente o o conselho, presidente do conselho, você é o

presidente do conselho, você só vai lá dar palpite e ganha para isso. Eu acho que esse esse é o ponto, mas você continua ainda, né, pensando, analisando Risco, tomando decisão. Não pode parar com isso. Acho que esse porque você pega o Bill Gates, por exemplo, ele vai lá e fala: "Cara, tem, vou ver se eu arranjo um vou vou ver se eu resolvo um problema aqui do vaso sanitário." Vocês já viram aquele documentário do Bill Gates já? Que [ __ ] pô, o cara ele não precisa de, não precisa fazer mais nada. Se ele quiser

parar, ele para, tá tudo bem. Mas esses caras assim, tipo, eles vão arranjar alguma coisa para se coçar. Traz exemplo, o Brasil, né? Flávio Augusto tá sempre inventando um negócio para fazer. Pois é, porque senão, não sei, é igual o exercício físico, né? Ah, pá, tá bom, beleza, já tô bolado já. Claro que aí o cara, sei lá, quer ficar muito maior, né? Mas sei lá, o cara vai, sei lá, fazer o Iron Man, o cara começa a se desafiar mais e vai. E esses daí eu não entendo, eu não consigo entender. Pessoal, o cara

acorda 5 da manhã para ir correr na rua. Não é muito psicopata Na minha cabeça. Eu sou um pouco essa pessoa, tá? Não, mas não pr não pr não pra Iron Man. Ainda não cheguei nesse nível, mas meia maratona eu já correr na rua é com a gente, né? É, pois é. Correr, eu já isso eu já desbloquei. Gente, muito obrigado pela vinda de vocês. Foi ótimo participar. Obrigada, Romão, pelo convite. Obrigadaço. Fale as suas redes sociais. Vocês são famosos, bombados, mas para quem não conhece aqui o meu público às vezes não não tem Contato

com vocês. Eu sou o famoso de condomínio, é aquela coisa, o teu vizinho sabe quem você é, mas você sai na rua, ninguém vai saber. Então é o famoso condomínio. Mas para quem quiser seguir, aprender mais sobre Houseflipping, né, procura lá houseflipping. Escreve na tela aqui porque ninguém vai saber escrever, aí fica mais fácil. E no YouTube também coloca conteúdo lá, procura House Flipping Carlos Be também Vai achar e vai ter bastante conteúdo lá também. Tamb tem um podcast que é o tá na Spotify, também tá no YouTube que é o Flippercast. Então bastante conteúdo,

inclusive vocês estão até convidados já para uma honra pra gente conversar lá e bater um papo. Então dá para tem bastante conteúdo, bastante coisa sobre House Flip para quem quer aprender. Maravilha. Pri, obrigado mais uma vez. Mais uma vez, não, a primeira vez num podcast, mas é que a gente tá sempre Conversando. Então obrigado pelo convite. Para quem quiser me encontrar, Priscila Perini_line, Instagram, né? minha principal forma de divulgação, todo dia lá respondendo caixinha de perguntas, postando coisas no feed, né? Então é principal forma de divulgação. E quem quiser também assistir outros podcasts que eu

já participei aí no YouTube, joga meu nome lá, tem alguns que eu já participei. Boa. Então se você quer arrematar leilão, arrematar imóvel Em leilão ou você quer fazer pegar um imóvel mais barato, vender mais caro, que tipo de investimento você acha que é mais interessante? Qual tipo que é a conclusão, né? É, bom, acho que varia de perfil para perfil e depende muito é da sua habilidade ou do que que você tem mais aptidão para querer aprender e investir tempo, energia nisso. Então, pode ser em aluguel, pode ser em compra e venda, pode ser

em leilão, pode ser em incorporação, pode ser em construção, Pode ser em reforma. Então, tem n jeitos de você ganhar dinheiro com o imóvel, porque o propósito desse desse episódio foi bom, qual é a melhor forma de ganhar dinheiro com imóveis? Então, eh, deixa aqui nos comentários o que que você acha, qual é a sua experiência, que eu vou gostar de ler o que vocês têm a dizer. Até o próximo episódio. Até mais.