Diferenças entre CONTRATO x PROMESSA de compra e venda | Direito Imobiliário

o Olá sejam todos muito bem vindos ao canal experiência jurídica eu sou o João Santana advogado especialista em direito imobiliário e registral e no vídeo de hoje eu vou falar sobre o tema que eu particularmente gosto muito que é sobre contratos Imobiliários em especial vou falar sobre o contrato de compra e venda mas antes de iniciar o vídeo se inscreva no canal e deixe seu like porque isso irá ajudar muito o crescimento EA divulgação do canal Vamos lá então quando falamos em transferir a propriedade de um bem imóvel entre pessoas vivas ou inter vivos como

é costumeiramente chamava vem automaticamente a nossa cabeça o Instituto da compra e venda ocorre que não é somente o Instituto da compra e venda que é capaz de transferir a propriedade de um imóvel em e afinal essa transferência ela pode se dar por ato oneroso através da compra e venda que é o nosso tema do vídeo de hoje ela pode ser também transferida de forma gratuita através da doação e pode também ser transferido através da permuta que é a própria de bens entre as pessoas entre as partes dito isso Qual é o conceito de contrato

o contrato nada mais é do que um acordo de vontade entre as partes que possuem direitos e obrigações recíprocas de fazer ou não fazer alguma coisa essa é uma definição simplória mais objetiva de contrato e hoje eu darei uma atenção especial para falar sobre o contrato de compra e venda É por isso é e por isso eu vou destacar para vocês os pontos que eu reputo serem os mais relevantes e também vou destacar o erros cometidos nesse tipo de contrato o primeiro erro grave cometido nesse tipo de contrato ele ocorre ele ele é ocorre é

cometido por muitos profissionais que atuam na área imobiliária no mercado imobiliário como por exemplo Corretores e até mesmo advogados que não sabem diferenciar não sabe a diferença entre o contrato de compra e venda e o compromisso de compra e venda que é a mesma coisa do que Promessa de compra e venda ou seja compromisso de compra e venda de promessa de compra e venda São sinônimos e eu vou utilizar nesse vídeo Apenas o termo Promessa de compra e venda porque João porque é um termo mais técnico uma vez que o artigo 1.225 do Código Civil

que Versa sobre direitos reais de aquisição no seu inciso sétimo fala sobre o direito do promitente comprador ou seja o código civil não usa o termo com o comprador logo é mais técnico dizer compromisso de compra e venda o que não significa que falar com a utilizar o termo Promessa de compra e venda está errado ok conforme eu disse anteriormente a maioria dos corretores e advogados não sabem que existe uma diferença entre contrato de compra e venda e Promessa de compra e venda e acabam utilizando essas nomenclaturas como se sinônimos elas fossem e o que

não são portanto a partir de agora se você está vendo esse vídeo e utilizava os termos como sinônimo você não irá mais cometer esse erro porque porque irá aprender essa diferença agora e quem já sabia Parabéns já está na frente de muitos colegas que atuam nesse mercado imobiliário e é bomba a diferença entre o contrato de compra e venda EA Promessa de compra e venda nada mais é do que o contrato de compra e venda o comprador ele paga o valor do imóvel objeto do negócio imobiliário a vista e via de regra esse pagamento ele

é atrelado ao ato da assinatura da escritura de compra e venda onde comprador naquele momento estará apto a emitir se na posse e após obter a escritura de compra e venda efetuando o registro daquela estrutura de compra e venda o comprador ele passará também a exercer os direitos inerentes ao proprietário ou seja ele se torna a partir daquele registro proprietário daquele velho já na promessa de compra e venda é considerado já a promessa de compra e venda é considerado um contrato preliminar e o pré-contrato que pode ser feito de forma particular que é o mais

utilizado pelos Corretores e advogados ou pode também ser feito via instrumento público lavrado em cartório de notas que é muito utilizado em móveis de alto padrão vendidos por incorporadoras e construtoras Na promessa de compra e venda o promitente comprador ele efetua o pagamento ao promitente vendedor de forma parcelada ou seja ao longo de um determinado tempo sendo esta a diferença entre o contrato de compra e venda e o contrato de promessa de compra e venda e obviamente no contrato de promessa de compra e venda o vendedor e se obriga a outorgar escritura de compra e

venda somente após receber todas as pretas as prestações pactuadas naquele contrato veja que nesse contrato é fundamental que você detalhe da forma mais milho se puder todos os direitos e obrigações das partes inclusive prevendo situações futuras justamente em decorrência do parcelamento do valor desse móvel o que certamente aumentará o risco nesse tipo de negócio jurídico nesse tipo de contrato diante desse risco O legislador pensou na segurança das partes envolvidas do contrato de promessa de compra e venda Pois existe previsão legal para que o contrato de promessa de compra e venda possa ser registrado no cartório

de registro de imóveis desde que muita atenção aqui desde que nesse contrato de promessa de comprimento não eu disse não não haja previsão de cláusula de arrependimento que é a mesma coisa de cláusula de irrevogabilidade E irretratabilidade isso tem previsão no artigo 463 o código e a moto em esse artigo aí fundamental esse artigo João O que significa esse registro do contrato de promessa de compra e venda só esse registro significa que significa que esse contrato preliminar ao ser registrado ele passará a constar na matrícula do imóvel objeto da venda e esse contrato registrado ele

se tornará também um direito real de aquisição nos termos do artigo 1.225 esses o sétimo do Código Civil e passará a ter força perante terceiros uma observação aqui todos os direitos reais de aquisição descritos no artigo 1.225 do Código Civil São passíveis de registro a moto em isso aí OK mas o que é esse direito real de aquisição decorrente do registro do contrato de promessa de compra e venda o que ele significa ele significa que o vendedor passar a ter obrigação de outorgar a escritura de compra e após receber o pagamento integral do parcelamento daquele

determinado moro sob pena do comprador requerer a adjudicação de se tem antes de cação para quem não sabe ou para quem esqueceu ela ocorre quando a posse EA propriedade de um bem imóvel do devedor ele é transferido diretamente para o credor como forma de quitação de uma dívida existente ou seja se o vendedor desaparecer ou não quiseram torgar a escritura de compra e venda basta o comprador comprovar que que duas parcelas conforme previsão contratual e solicitar judicialmente a adjudicação do bem móvel e o juiz irá transferir a propriedade para o comprador e isso se tiver

registrado o contrato de promessa de compra e venda no cartório conforme eu falei anteriormente agora se porventura o promitente e não cumpre os termos da Promessa de compra e venda cabe ao promitente-vendedor requerer judicialmente a rescisão no contrato e o cancelamento do registro da Promessa de compra e venda na matrícula do imóvel e o imóvel ficará livre e desembaraçado em nome do vendedor para uma nova Venda caso ele queira Esse é o poder que o registro da Promessa de compra e venda tem essa esse é o verdadeiro fundamento dele tá bom é importante também destacar

que para efetuar esse registro da Promessa de compra e venda o promitente comprador ele terá que arcar apenas com os emolumentos que o cartório de registro cobra para proceder o registro é uma as taxas do cartório pois nesse caso o promitente comprador ele não tem que recolher o ITBI para fazer esse registro por se tratar de um contrato preliminar Ou seja que poderá ou não ser concretizado ser transformado ou com o objetivo de compra e venda Agora após a quitação Aí Sim haverá incidência de ITBI isso aí já assunto pacificado no STJ tá João e

se eu fizer a promessa de compra e venda sem Inserir a cláusula de arrependimento ou se o meu contrato de promessa de compra e venda tivera cláusula de arrependimento mas eu não levar esse contrato a Registro o que pode acontecer de forma prática bom conforme eu disse anteriormente o registro da Promessa de compra e venda dar ao comprador o direito real de aquisição ou seja Digamos que uma espécie de garantia né em face do comprador e Face a pulseiras é o próprio vendedor se você não registrar essa promessa se você não não terá esse direito

real de aquisição você não terá esta garantia o que não significa dizer que você não terá o seu direito reconhecido caso necessite quer um exemplo Digamos que o vendedor tinha uma dívida antes de vender o imóvel uma dica de 50 mil reais assistir vendeu o imóvel para você porém essa dívida não era nenhum objeto de uma ação judicial nenhuma cobrança extrajudicial e por esse motivo você comprador diz conhecia essa dívida e o vendedor a omitiu e efetuou a venda para você através de um contrato de promessa de compra e venda porém o comprador que é

você não registrou seu contrato e o imóvel foi objeto de penhora em um processo judicial após a sua aquisição esse tipo de situação por incrível que pareça é muito comum de acontecer se o comprador tivesse registrado a promessa de compra e venda certamente a dor do vendedor saberia dessa informação porque porque estaria registrado na matrícula do imóvel pois esse registro ele tem o caráter de dar publicidade a terceiro o credor do vendedor ele pode até tentar discutir essa situação em juízo porém se a compra tiver sido efetuado de boa fé sem qualquer simulação a chance

do credor reverter essa situação são quase mulas Eu só não falo que anula porque no direito nada é absoluto Tá bom Agora se o comprador não tiver registrado não tiver registro da Promessa de compra e venda e o imóvel que ele adquiriu foram objeto mesmo assim foram objeto de penhora após a sua aquisição o comprador ele poderá opor embargos de terceiro que é um procedimento comum e nesse embargos de terceiro ele ele vai alegar que ele é o promitente comprador de boa-fé e pro o juizo apresentando contrato de promessa de compra e venda comprovante de

pagamento feito ao longo do tempo em favor do vendedor para o tentar através desses embargos desconstituir essa penhora ou qualquer outro gravando que porventura foram lançado na matrícula desse móvel que poderá impedir a transferência da propriedade no futuro para o promitente comprador tá esse é um exemplo clássico lembra do que eu disse que se não fizer o registro da Promessa de compra e venda você não terá a garantia é a garantindo o direito real de aquisição mas essa ausência de registro não significaria a perda do direito do promitente comprador Pois é os embargos de terceiro

é ação cabível para que o promitente comprador que não efetuou o registro da Promessa de compra e venda é para discutir essa questão é também tem a e do STJ que permite essa discussão que é açúcar 84 anote essas uma também que ela é muito importante as uma não estabelece mais ou menos o seguinte é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel ainda que desprovido de registro Ou seja a súmula 84 ela legítima a oposição dos embargos de terceiro para quem não

tem registro tá bom portanto Essa é a diferença entre contrato de compra e venda e Promessa de compra e venda e que muitos Corretores e advogados não tem sequer noção disso mas agora vocês tem concluindo aqui o que você tem que saber é que a cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade é a mesma coisa do a mesma coisa da cláusula de arrependimento previsto no artigo 463 O Código Civil o último contrato de promessa de compra e venda não existe a não existência dessa cláusula de arrependimento é condição vou repetir é condição legal para você registrar a

promessa de compra e venda nos termos do artigo 463 O Código Civil isso se o seu cliente quiser levar esse contrato a registry tornar o direito real de aquisição e Minimizar os riscos do negócio imobiliário suportável quase bem isso e Nunca coloque nesse tipo de contrato atrose de arrependimento por quê Porque você estará e em viabilizam do registro desse contrato e paralelamente aumentando o risco das partes envolvidas nesse negócio imobiliário fica a dica e até o próximo vídeo