Pois é pessoal voltei voltei com mais um vídeo de fundos imobiliários para vocês mês de dezembro a gente sabe que um dos conteúdos que vocês mais esperam é o que nós aguardamos Esperamos que ocorra com o mercado com os ativos no ano seguinte meu propósito hoje é falar sobre perspectivas que temos para o mercado de fundo F Imobiliários em 2025 para quem não me conhece eu sou Ricardo Figueiredo especialista em fundos imobiliários professor na finclass E hoje vamos tentar traçar um caminho para os fundos imobiliários no ano de 2025 não vai ser fácil cenário tá turbulento Então vem comigo que eu vou te dizer o que que eu espero para os fiis no ano que vai começar já separa o material para fazer as suas anotações e vamos nessa antes de começarmos já vou pedir para você se inscrever no canal ative as notificações porque aí a gente te avisa quando um novo vídeo for publicado E não se esqueça de deixar o seu like Eu lembro que o like assim como os rendimentos dos fundos imobiliários não são tributados então pode deixar o seu like tranquilamente Aproveite inclusive para comentar o que você achou do vídeo para deixar recomendações de temas para as vídeos futuros o espaço do chat é seu então não se esqueça de utilizá-lo paraa gente saber o que você quer que a gente Coloque aqui no canal da Fin Class vamos nessa turma vamos começar fazendo uma volta ao tempo né eu vou mostrar para vocês o bulletin Focus do final de 2023 para você lembrar o que o mercado esperava para 2024 isso é muito importante pra gente traçar o que aconteceu no ano de 2024 onde chegamos a atualmente para aí sim colocarmos nossas perspectivas para 2025 vamos nessa peguei aqui o boletim Focus de 29 de Dezembro esse daqui chegou quase com Papai Noel né boletim foxus de 29 de Dezembro de 2023 Então esquece aqui os dados de 23 vamos olhara primeiro para essa tabela de 2024 aqui ó essa primeira né o IPCA o mercado estava esperando que o IPCA este ano de 2024 fosse de 3. 90 que o PIB crescesse 1,5 o dólar ficasse em R 5 e a SELIC no final desse ano fosse 99% 99% essa era a perspectiva do mercado dos economistas lá no final de 2023 para 2025 inclusive o IPC era ainda mais baixo 3. 50 o PIB cresci um pouquinho ali ia para 2% o dólar ficava quietinho nos R 5 e a celic ia continuar caindo fecharia em 8,5 por.
guarde bem esses números por quê Porque agora eu vou te mostrar o último boletim Focus que foi disponibilizado em dezembro de 24 no momento que eu gravo este vídeo então o último disponível é datado de 6 de dezembro e olha o que aconteceu 2024 IPCA o que os economistas esperam para o fechamento do IPCA neste ano 4,84 por. só falta sair o IPCA de dezembro 4,84 por. e há diversos economistas de importantes bancos e corretoras já colocando na sua conta que o IPCA de 2025 fechará em 5% Então vamos nos lembrar expectativa era 3,90 estamos perto de realizar algo como 5 1% a mais o PIB que a gente tava esperando que o mercado tava esperando que fosse crescer 1,5 este ano pois bem acima de 3% mais do que o dobro e já tem gente colocando na conta um PIB acima de 3,5 Nossa cara mas por que será que aconteceu isso a gente já vai chegar lá calma aí dólar ah dólar dólar a gente agora né neste nestes últimos dias a gente viu ele abaixo de r$ 6 mas ele passou alguns pregões acima de r$ 6 pessoal colocando aqui fechando o ano R 5,95 praticamente se e a taxa celic que o aqui já tá atrasado pessoal tava colocando que ia fechar em 12% pois bem o último cupom do ano subiu em um ponto percentual a taxa celic ela saiu de 11,25 para 12.
25 E com isso aquele sonho dourado de Selic em 99% ficou definitivamente no passado e não é apenas isso tá porque não vai parar por aqui o mercado já tava colocando uma Seli em 13,5 para o final de 25 e eu já vou te dizer como ele está equivocado em relação a isso então o que que eu quero te dizer que as expectativas que tínhamos para 24 e 25 lá no final de 2023 foram frustradas o cenário piorou e piorou muito Ah Ricardo mas o PIB cresceu mais o PIB cresceu mais por conta de um negócio chamado impulso fiscal então a gente teve aí uma aceleração de gastos por parte do governo isso por Óbvio acaba aquecendo a economia mas se isso aconteceu por uma injeção temporária que o governo não consegue fazer isso a todo instante de recursos por parte do governo é óbvio que a gente vive um aquecimento artificial é como se estivéssemos antecipando o PIB do Futuro por isso que a gente tem essa surpresa do PIB crescendo TR acima de 3% além disso tem outros efeitos né então a gente olha um mercado de trabalho onde o desemprego está muito baixo os dados de desemprego ali muito baixos e aí a gente começa a conversar com outras pessoas do mercado e a turma colocando na conta será que não conseguimos quantificar de forma correta os efeitos que a reforma trabalhista geraria no mercado de trabalho e por isso a gente conseguiu chegar num patamar de desemprego mais baixo do que anteriormente previsto isso também acaba contribuindo de alguma forma para esse PIB mais elevado mas a maior parte da conta desse PIB mais elevado a gente tem que colocar neste impulso fiscal nessa aceleração de gastos por parte do governo federal especialmente pois bem então a gente saiu de um cenário em que a gente estava esperando juro menor dólar ali em R 5 né uma economia crescendo mas crescendo No Ritmo menor uma inflação que não era no no centro da Meta mas pelo menos ficava dentro do intervalo e estamos chegando numa inflação que estora o teto da Meta numa economia mais aquecida num dólar ali mais próximo de R 6 e numa necessidade de subir taxa de juros já esse 12 já foi frustrado seria que foi para 12:25 cerrará o ano em 12:25 e os três 13. 50 que os economistas estavam esperando pro ano que vem bem já no começo do ano a gente vai para bem para cima disso só vai realizar esses 13,50 se tiver corte de juros no final do ano por que isso porque na última reunião do COPOM né que eu foi finalizada no dia 11 de Dezembro então COPOM se reúne sempre por dois dias então nos dias 10 e 11 de Dezembro o comitê de política monetária se reuniu definiu o novo nível de taxa de juros e comunicou o mercado no finalzinho né da tarde início de noite de 11 de dezembro A decisão foi subir em um ponto percentual Saímos de 11:25 fomos para 12:25 mas fora isso como o Brasil é o país do parcelamento a gente já ficou sabendo que vem aumento na verdade de 3% da taxa SELIC só que a gente parcelou COPOM parcelou também Esse aumento ele já avisou que nas duas próximas re uniões o cenário mantido serão mais duas altas de mesma magnitude ou seja na primeira e na segunda reunião do COPOM de 2025 provavelmente teremos SELIC subindo 1% na primeira 1% na segunda atingiremos 14,25 Por que inclusive é o mesmo nível de taxa SELIC que nós tivemos lá no segundo Mandato do governo Dilma com quando a gente no um determinado momento viu a taxa celix ser artificialmente reduzida isso Acabou trazendo danos pra economia a gente teve inflação subindo o banco central teve que ser mais agressivo E chegamos né em 14 e 25 finalzinho do segundo mandato Dilma ali quando ela foi empinada e depois temer assumiu E aí a gente acabou conseguindo fazer a lição de casa sei que foi reduzida etc mas voltando aqui para pro final de 2024 a gente termina o ano com um cenário muito difícil porque o que que aconteceu com a curva de juros futuro neste cenário em que a gente viu I PCA fugindo do teto da Meta dólar indo para cima taxa de juro subindo a SELIC de curto prazo né olha o que que aconteceu foi que a gente que tinha terminado 2023 com uma curva de juros futuro com este formato aqui ó a linha lar que que a gente percebeu deterioração ao longo do ano no final do primeiro semestre já estávamos com esta curva aqui ó bem mais elevada no final de outubro é este platô Verde aqui ó acima mercado esperando mais juro no final de novembro ainda mais e neste começo de dezembro Apesar de eu não ter plotado nesse gráfico aqui essa curva tá ainda mais para cima a gente chega chegou a ver vencimentos ali na casa né No Limiar ali dos 15% ao ano o mercado colocando a necessidade de mais juros por um período maior para a economia por conta de todo esse desarranjo inflação mais elevada um pacote de ces de gastos que por enquanto tá na teoria mas avança lentamente na tramitação nas casas legislativas Enfim tudo isso é o pano de fundo pra gente começar o ano de 2025 E aí Ricardo e aí será que a gente vai ter um ano bom olha vamos nos lembrar como é que estamos em 2024 a gente lembra que o ifix no ano ele tá acumulando queda só de 11% 11% Ah só para você ter uma ideia do que que é isso é tão duro quanto até mais duro do que o ano da pandemia Vamos ver se agora nesse finalzinho de Dezembro a gente tem alguma melhor inha pra gente não acabar com um ano nos fundos imobiliários pior do que o ano da pandemia ali 2020 como é que a gente fica pro ano de 2025 se a gente já vai começar com taxa SELIC subindo primeiro fator é que quando o banco central Coloca essa postura extremamente dura e comprometida em fazer com que a inflação convirja a meta a tendência a expectativa que temos é que que o mercado faça uma leitura positiva que o banco central não vá sucumbir a pressão de juros mais baixos sendo que a inflação está desancorar a expectativa que temos é que a gente diminua o prêmio de risco que tá embutido nesta curva de juros que eu mostrei para vocês o prêmio tá lá em cima então a gente tá trabalhando né o mercado tá trabalhando com um nível de juro Real extremamente elevado o que que é juro Real é o taxa de juros que a gente tá vendo aqui na curva menos a inflação a gente espera uma diminuição disso e esta diminuição de prêmio de risco tende a ser positivo para fundo imobiliário eu não estou dizendo que o ano de 2025 será muito bom passeio no bosque vai ser uma maravilha para fundo imobiliário não não não é que a gente termina tão machucado tão machucado 2024 que pequenas doses de Notícias positivas são capazes sim de destravar valor em fiis eu vou mostrar para vocês alguns exemplos Então vamos lá eu trago aqui nessa planilha um exercício que eu tô fazendo com Whisky 11 quando a gente olha no relatório gerencial ele tem um uma expectativa de distribuição entre 80 Cent e R 1 por cota aqui eu tava eu tinha colocado o título Público Federal ao redor de 7% ao ano porque ele tava isso nos dias que eu que eu montei esse esse esse cálculo aqui agora tá um pouquinho abaixo Mas nem é tão abaixo assim tá então vou deixar aqui os 7% e coloquei aqui um prêmium ou seja o mercado entende que eu vis que deveria gerar aí rendimentos com prêmio 4% acima da taxa do título Público Federal referência que é ntnb 20335 ou tesoura IPCA 2035 né então a a exigência aqui seria 11% né o 7 com 4 aqui conta de de padaria simples tá desta forma pessoal a 80 centavos de distribuição que Inclusive a distribuição que ele vem fazendo essa cota deveria estar rodando os R 87 Se você olhar o home broker aí nos dias a 11 10 né esses dias mais ou menos 10 11 de de de de dezembro foi nesse patamar que o visky negociou foi nesse patamar que o visk negociou se ele sobe o rendimento e estabiliza na bola o mercado tenderia a apreciar essa essa cota mas trabalhando aí com os 80 centavos que é o que ele tem de recorrente hoje né Mais ou menos isso talvez um pouquinho mais enfim os 87 precificam este cenário este cenário E aí agora eu vou simular com vocês algumas mudanças tá primeira mudança simples eu vou te diminuir o prêmio de risco porque se eu tenho uma melhora de sinalização ainda que a taxa do título público permaneça em patamar elevado mas se eu diminuir o prêmio de risco porque eu tô vendo que as coisas estão acontecendo Então esse pacote de corte de gastos vai avançar a gente viu o banco central tendo uma postura mais dura inclusive já encomendando mais duas altas no começo do ano e isso tem um fator político importante porque no começo do ano a gente tem a mudança da presidência do Banco Central sai Roberto Campos Neto e entra Gabriel galípolo que hoje é um dos diretores indicado pelo atual presidente e ele assume a presidência do Banco Central A Além disso do duas cadeiras passam a ser ocupadas por novos diretores indicados também pelo atual presidente E com isso a configuração da diretoria do Banco Central ela fica com maioria indicada pelo atual presidente havia ali um receio do mercado de que como se comportariam estes diretores e por Óbvio a autoridade monetária já que eles são maioria ah diante da pressão que a gente observa aí tanto do próprio presidente quando ele externa sua opinião sobre nível de taxa de juros quanto de membros do governo mas ala política não ala técnica mas ala política é do partido político do atual presidente eles externam aí opiniões colocando que o nível de juros está extremamente elevado que isso está destruindo vai destruir a economia etc etc pois bem mercado tinha receio de que o banco central deixasse de ser técnico como fora a até esta última reunião de dezembro e passasse a atuar mais politicamente quando na reunião de dezembro de forma unânime sobem o jur em 1% e sinalizam mais duas altas de mesma magnitude para as duas reuniões do do começo de 2025 e lembra-se Gabriel galipolo que é o futuro Presidente já está na diretoria ele votou por isso também o mercado tenderia a reduzir esse prêmio de risco falou ó este risco que a gente tava colocando um determinado do prêmio ele diminui então a gente deveria retirar num pedaço deste prêmio só por isso eu tirei aqui 1% de prêmio a gente já percebe que pra mesma distribuição nessa diminuição tá de percepção de risco a gente já tem aqui grosso modo 10 11% de valorização do visky mas fora isso vamos imaginar que a gente comece a cortar Também Veja o nível de remuneração exigida dos títulos públicos federais caindo no mercado Sabe aquela curva de juros que eu mostrei para você há pouco essa daqui é o juro nominal então Imagine que essa curva começa a descer ela ela começa a fazer essee caminho de volta aqui se ela faz esse caminho de volta é natural que os títulos públicos federais também comecem a recuar vamos imaginar que ele recuei para 65% que nem é algo tão espetacular assim ainda é uma baita de uma numeração a gente continua a ver valorização do fundo imobiliário né Por quê Porque a minha exigência ela sai de 11% ela vem para 9,5 E se vier para 6% que já é uma baita taxa né todo mundo não saiu aí Dizendo olha IPCA mais 6 que maravilha é a hora de aportar quando ele bateu IPCA mais 6 Então olha a gente indo ali ó pra 106 Olha o nível de valorização vou fazer a continha aqui do lado ó esse 106 aqui antes esses 87 que é onde a gente tá próximo atualmente aqui neste momento antes que eu grave o vídeo opa Deixa eu fazer a correção aqui 166 dividido por isso deixa eu pô o percentual a gente tá falando de 22% tá gente 22% de alta deixa eu pô o menos um aqui que fica mais fácil de vocês enxergarem 22% de alta não aconteceu absolutamente nada com o portfólio do visky nada é diminuição de percepção de risco e isso daqui vem através de G de credibilidade a credibilidade que a autoridade monetária vai fazer atuação técnica e não política a credibilidade de que a gente vai efetivamente implementar um pacote de corte de gastos E demonstrar na prática na prática que a gente tem preocupação com a parte fiscal em respeitar o arcabouço fiscal credibilidade pura essa seria a valorização utilizando esta metodologia que é muito simples mas dá uma ideia isso aqui pra gente ter uma ideia né dá para refinar esse cálculo e ele ficar muito mais preciso mas isso aqui é só pra gente ter uma ideia rápida tá bom e nos fundos de papel nos fundos de papel eu vejo o negócio ainda mais bizarro deixa eu cobrir aqui para para deixar vocês focados só em uma parte da conta eu vou pegar o btci btci aqui vamos imaginar o nível de distribuição el distribuiu 9 centavos na última Mas vamos colocar aqui ó algo entre 0,085 0,09 e 0,10 pronto o btci nesta configuração com a título público A7 fazendo exigência de 4% que daria 11 risco de prêmio de risco 411 de exigência ele teria que tá negociando aqui 9,30 mais ou menos né mas quando a gente olha o btci Cadê ele aqui último fechamento dia 11/12 7:90 que que tá acontecendo o mercado tá colocando que necessidade de prêmio nele tá aqui ó noo modo 6% de prêmio mais ou menos até mais um pouquinho tá 6,5 porque ele tá distribuindo 0,90 o mercado tá é um nível de exigência absurdo por quê Porque a gente tá falando de uma carteira que ela é High grade ela deveria trabalhar no máximo no máximo com 3% ela deveria trabalhar no máximo com isso aqui ó Então vamos imaginar o set né do título público 1 isso mostra como o mercado tá absolutamente disfuncional em precificação a agora vamos fazer aquele aquela mesma coisa vamos reduzir isso para R 6 aqui de taxa ele deveria negociar aqui entre 11 11 e R 12$ 12 então vou pegar aqui o piso em relação a onde ele tá atualmente aqui que é um 7,90 mais ou menos uma valorização aí de 40% isso se a gente vier para um ntnb num tesouro Pc ao redor de 6 for 6,5 vamos lá melhorou mas não melhorou tanto a gente tá falando aqui de uns 35% mais ou menos então o o que eu tô querendo te colocar não é uma promessa de valorização dos fundos imobiliários para 2025 o cenário pode pode ser duro ainda em 2025 o ponto que eu quero trazer é que eu enxergo que estamos diante de um cenário com uma simetria muito favorável para esse tipo de de produto por quê Porque a gente tá carregando um nível de renda bem elevado eu já vou mostrar isso para vocês pode cair um pouco mais a cota pode mas eu entendo que este potencial downside queda que ela tem é menor do que o potencial de valorização que a gente tem fazendo a lição de casa mínimamente tá eu não tô querendo que o Brasil seja o aluno nota 10 não até porque o Brasil nunca foi o Brasil nunca foi eu já passei dos 40 anos eu também não tenho expectativa de ver o Brasil ser aluno nota 10 enquanto eu ainda estiver por aqui e olha que eu vou ficar ainda bastante tempo por aqui eu razoavelmente cuido bem da minha saúde pelo menos eu espero mas é simplesmente o Brasil não decidir né se autossabotar e reptiliano faz ali o mínimo para ter aquela aprovação Faz aquela correria e passa de ano é só isso que a gente espera se isso acontecer você tem um destravamento de valor importante se 2025 talvez não seja um ano Dourado para fundos imobiliários mas seguramente continuará sendo uma janela em que a gente pode estar Semeando um retorno expressivo na classe de ativos a gente nãoa a gente não tem o dom da Premonição para saber quando o mercado vai virar E outra coisa se você conseguiu comprar lá C 10 cotas de um fundo bem no momento da virada você pegou ali ele na mínima parabéns você mudou de vida por conta de cinco ou 10 cotas desse fundo imobiliário não o que te faz crescer financeiramente ali na questão de construção de patrimônio é você ter um plano de investimento consistente fazendo aportes em bons ativos em preços interessantes e eu entendo que a gente consegue fazer aportes em ótim fundos imobiliários com preços interessantíssimos atualmente e continuaremos a ter isso ao menos no começo de 225 mas mais uma vez este cenário melhorando minimamente A gente já tem aqui indícios de que o mercado pode destravar valor importante nos fundos imobiliários eu citei para você que a gente tá no momento oportuno de carrego de de dividenda em fundo imobiliário e eu TR aqui olha isso é o dividend yeld anualizado com base nas distribuições que os Fundos Fizeram no mês de novembro o ideal sempre a gente pegar 12 meses né mas vamos pegar aqui o dado de novembro e a gente observa que o ifix na média né pegou todos os Fundos distribuíram quanto ponderou por participação quase 13% quase 13% quando você pega isso e faz tira do prêmio da ntnb lembra tá rodando ali perto de sete Vamos colocar 6% de de prêmio é muito prêmium em relação ao título Público Federal mas é muito prêmium o histórico é muito menor do que isso a gente fala de um histórico em que esse prêmio não é nem metade do que isso metade mais ou menos a gente vê observa aqui fundo de escritório entregando mais de 11,5 de renda nos atuais preços n então a gente além de tudo não enxerga aqui uma classe Ah tem uma classe aqui que tá entregando 1% de Prêmio em relação ao título Público Federal não ó pessoal de logística aqui ainda tem mais de 3% de prêmium que é muito prêmium né é os 1030 basicamente tirando do sete que nem são sete tá já deve est em 6,80 isso mais ou menos quer dizer a gente tá falando aqui de 3,5 de de prêmium é um carrego de renda muito bom porque isso daqui é isento de Imposto de Renda cuidado quando você compara com CDI porque aqui a gente tá falando de um negócio que é isento de Imposto de Renda quando você compra um título que pague aí 100% CDI você vai ter recolhimento de Imposto de Renda a depender do prazo que você carrega ali podendo ser maior ou menor mas você vai ter ir aqui não esse essa renda é isenta de R pra pessoa física então além de tudo você tem esse potencial destravamento de valor e já Um carrego de renda muito bom muito bom e isso foi base em novembro como a distribuição dos Fundos A gente não espera que caia mas o preço das cotas caíram em dezembro a gente tá olhando dezembro e Fix acumulando uma queda aí de 6% pelo menos no momento que eu gravo esse vídeo ora isso significa que o teu carrego de renda é ainda maior ele supera isso daqui então você abre 2025 com carrego de renda muito interessante e um potencial destravamento de valor igualmente senão ainda melhor agora esse destravamento de valor vai acontecer em 2025 eu não trabalho sinceramente com esse cenário base ainda que eu veja possibilidade sim disso acontecer mas não é meu cenário base Enquanto isso a gente vai encarando ótimos fis a preços interessantes fundo de papel em indexado a CDI eu acabei de falar né a gente tem mais duas altas encomendadas de taxa celic dado que a carteira permaneça adimplente né os devedores pagando é mais rendimento na veia Então esse cara vai se beneficiar dessa alta de juro então foco em carteiras High grade ou ali no máximo midle Risk para você preservar qualidade e e a e uma segurança maior do que a a de que os devedores continuarão pagando e os IPCA então deixa de lado não mercado tem na conta aí Algumas casas que o IPCA acumulado 12 meses ele vai atingir 5% já talvez nesse final de ano ao longo do do primeiro semestre de 25 Com certeza a gente observa carteiras de fundos de cri pagando IPCA mais 10 IPCA mais 11 e são carteiras de qualidade não é carteira ruim é carteira de qualidade não faz sentido continuar carregando mas nem por isso a gente abandona fundo de tijolo Acabei de mostrar para você aqui o caso do visky Por Exemplo né um exemplo isso aí não é recomendação de compra mas mostrando como tem potencial de destravamento de valor e ele não é caso isolado longe disso os fundos de fundos tendem a chacoalhar mais mas Observe aqui que é justamente a classe que oferece o maior carrego de renda Então você pegar uma fatia da tua carteira ainda que seja uma fatia menor entender que essa essa fatia vai chacoalhar mas que você tá carregando 13 13.
