Ainda vale a pena investir em fundos imobiliários? Hum, Celiqu, 75%. Será que tá na hora de vender os fundos imobiliários de sua cardeira ou comprar mais?
Eu acho que quase todos os primos investem fundos imobiliários. Aliás, comenta você aí em quais você investe. A SELIC subiu pros 14,75%, que é o maior patamar da CELIC em quase 20 anos.
E nesse momento a gente tem título de renda fixa pagando mais de 1% ao mês. E a pergunta que não quer calar é: será que ainda vale a pena investir em FIS com todo esse cenário? Bom, é isso que a gente vai ver no vídeo de hoje.
Então, eu decidi separar o vídeo em duas partes. Primeira parte, a gente vai tentar entender se os fundos imobiliários eles estão baratos ou não. E a segunda parte, se ainda vale a pena investir em fundos imobiliários.
Comelique é 14,75%. E eu não vou falar para você dar like agora. Segura aí, só dar o like se você terminar o vídeo entendendo tudo e tirar algo de valioso daqui.
Mas não esquece porque esse vídeo pode ajudar mais pessoas se você deu o like. Então vamos lá. Primeira parte, será que os fundos imobiliários estão baratos ou eles estão caros?
Pra gente entender se os fios estão baratos ou não, vamos olhar três coisas. A correlação com a Selic, a correlação com o P/ VP e o IFIX em dólar. Se você não sabe o que essas coisas significam, fica tranquilo porque eu vou explicar.
Não é tão complexo assim, você vai sair daqui entendendo tudo, beleza? Primeira coisa, correlação com a CELIC. Olha esse gráfico que tá aí na sua tela.
Nele a gente tá comparando a CELIC com o IFIX, que é o índice que representa o desempenho e a performance média dos principais fins negociados na P3. E vendo nesse gráfico, a gente entende o que acontece com os fundos imobiliários quando a CELIC sobe ou cai. Então, em janeiro de 2012, a CELIC estava em 10,5%, em janeiro de 2013, a CELIC estava em 7.
25%. Nesse período de 1 ano, a SELIC caiu 34. 8%, enquanto o IFIX valorizou 36.
7%. Depois, quando a CELIELIC saiu de 7,25% em janeiro de 2013 para 11%, em abril de 2014, foi uma alta de 53. 3% na CELIC.
E no mesmo período o IFIX caiu 23. 5%. Depois de abril de 2016 até julho de 2019, a SELIC caiu 54.
8%, e no mesmo período o IFIX subiu 75%. De julho de 2019 a julho de 2023, a SELIF teve mais 113% de alta, enquanto o IFIX teve 19% de alta. E considerando que foi em um período de 4 anos, o IFIX ficou praticamente lateralizado.
E o que que a gente entendeu com esse gráfico? Que geralmente quando a CELIC cai, o IFIX sobe e vice-versa. Mas por que que isso acontece?
Porque o mercado de fundos imobiliários é composto majoritariamente por investidores pessoa física. 76. 1% dos investidores em fundos imobiliários são pessoas físicas.
Ou seja, o mercado de fiz é dominado por gente comum. É você, o seu vizinho, seu pai, uma tia, pessoas que naturalmente reagem com mais emoção às mudanças do mercado. E o resultado, a maior parte da galera que investe em FIS quando vê a Selicenda fixa.
Daí os FIS ficam esquecidos com preços muito descontados. Hoje a SELIC tá nas máximas, tá a 14,75%, mas a perspectiva é que a taxa de juros nos próximos meses e anos comece a cair. Pelo menos é o que aponta o Bullet Focus, que diz que em 2026 a SELIC vai cair para 12,5%, em 2027 para 10,5%, em 2028 para 10%.
E a conclusão é que esse pode ser um dos últimos momentos para aproveitar os efeitos da Silic alta sobre os preços dos FIS. Enquanto a maioria concentra os recursos na renda fixa, as projeções indicam o cenário de queda gradual dos juros nos próximos anos e consequentemente os fundos imobiliários tendem a se valorizar à medida que as taxas começam a recuar e o apetite pelos ativos de risco, né, começa a aumentar. Segunda coisa, vamos falar da correlação com preço e valor patrimonial.
O preço valor patrimonial é um dos indicadores mais poderosos que a gente deve olhar na hora de comprar fundos imobiliários. Ele ajuda a gente a entender se o ativo tá caro ou barato em relação ao valor dos imóveis que um fundo possui. Vamos falar de um exemplo paque.
Um PB VP acima de um é como você pagar R$ 120. 000 num carro que vale R. 000 na tabela.
Parece caro, mas talvez ele tenha todos os opcionais. Talvez ele esteja super conservado, talvez ele seja econômico e valorizado no mercado. Você vai pagar mais porque você sabe o que você tá levando.
Já um P sobre VP abaixo de um é como encontrar esse carro por 80. 000. Pode ter problema, pode, mas também pode ser uma excelente oportunidade.
E às vezes o dono precisa vender rápido, o mercado ainda não percebeu o valor real ou tá reagindo com medo. E quem entende assunto enxerga esse tipo de distorção e compra antes da recuperação. Nos fis é exatamente isso que acontece.
Quando o mercado tá com medo, surgem os melhores pontos de entrada. Esse indicador é como um termômetro e esse aqui é o peso do PVP por segmento no mês de abril de 2025. Todos os setores estão sendo negociados abaixo de um, ou seja, eles estão sendo negociados com desconto em relação ao valor patrimonial.
Setor mais descontado é o de escritórios com PVP de 0,68. Shoppings vem em seguida com 0. 82.
Os fundos híbridos estão em 0. 84, também abaixo da média do IFIX, que ficou em 0,86. Já os FOFs eles estão levemente acima do Ifix com 0,87.
Os fundos logísticos de renda urbana aparecem lá na casa dos 0,90 e os fundos de papel estão liderando com PSVP de 0,94, sendo os mais próximos do valor patrimonial. Isso mostra o mercado ainda com medo e hoje tem medo pode ter oportunidade. Para pensar, se você tem um fundo de papel e o fundo de papel tem desconto, pô, tá de sacanagem.
No mínimo era pro fundo de papel ter ser negociado a um peso do VP de um. Agora, um outro ponto importante, tem uma relação clara entre a alta da Selic e a queda do PVP dos FI. Quando a taxa Selic, o P/ VPA do IFIX tende a cair significativamente, indicando que os investidores correm pra renda fixa, que fica mais atrativa nesse momento.
Essa correlação é especialmente forte nos períodos de alta acentuada da Selic. Vamos ver dois exemplos disso. Exemplo um, de abril de 2013 a julho de 2015.
A SELIC foi de 7:25 para 1425. Vamos ver um outro exemplo. Outubro de 2020, agosto 22, que foi a alta mais recente.
A selica foi de 2% para 13,75. Na primeira alta de 2013 a 2015, o P/ VP caiu de 1,15 para 0,82, o que tem uma correlação negativa fortíssima. Alta Selic, queda do PvP.
Na segunda alta de 2020 a 2021, a gente teve de novo uma queda expressiva do P/ VP, foi de 1,19 para 0,93, mais uma correlação negativa. Alta da SELIC, queda do PvP, ou seja, alta da SELIC pode significar promoção nos fiz. Para quem quer entrar nessa classe de ativos, você pode ser uma baita oportunidade.
E vamos olhar então pra terceira coisa que é o ifix em dólar, que as pessoas olham pouco. Se a gente analisar o ifix em dólar, a gente vai ver que ele tá numa média histórica. Ou seja, se você tivesse investido os $11, você teria quase os mesmos $ agora.
E por mais que em reais a gente esteja passando por uma alta histórica, ou seja, quando a gente converte para dólar, a gente percebe que o mercado de fundo imobiliário ele não ficou realmente mais caro ao longo dos anos, só acompanhou a inflação e a desvalorização do real frente ao dólar. E beleza, aqui você já entendeu que os FS eles estão mais baratos, mas agora entra a segunda parte então do nosso vídeo. Será que vale a pena investir o Aelica 1475?
Vamos direto ao ponto aqui, analisando o que realmente aconteceu com Infix durante os períodos históricos de altas da taxa Selic. 2011, a CELIC chegou a R,5%. Depois de 1 ano, R$ 100 investidos teram se tornado 108 na Selic e R5 no Ifix.
Depois de 3 anos, R$ 130 na CELIC, R$ 115 no fix. E depois de 5 anos, 167 na CELIC e 159 no Ifix. Conclusão, inicialmente o FIX superou claramente a SELIC no curto prazo, mas ao longo de 3 5 anos essa vantagem foi reduzida com a SELIC recuperando terreno e eventualmente superando o Ifix depois de três.
Isto aqui mostra pra gente que a atratividade inicial do ifix diminuiu conforme a alta taxa de juros persiste. E nesse caso ela persistiu muito. De 2015 a 16 a CELIELC chegou a 14,25%.
De 2015 a 16, né, R$ 100 investido, a SELIC então virou R$ 129 e fix 138. Depois de 3 anos, Selic virou R$ 151 e fix 174. E depois de 6 anos, SELIC R 164 e fix 213.
Conclusão, nesse caso, mesmo com a CELIX extremamente alta, o IFIX ele demonstrou uma resiliência surpreendente no médio e longo prazo. Ao longo de 6 anos, os fundos imobiliários entregaram retornos muito superiores e significativamente maiores do que a renda fixa trá do CELIC. Essa performance mostra que durante os períodos prolongados, o IFIX pode ser mais vantajoso, apesar de uma alta inicial na taxa de juros.
2022 a CELIC atingiu 13,25%, de 22 a 23, a gente tem R$ 100 investidos, se tornando 112 na SELIC, 102 no fix. Depois de 3 anos, 141 na Selic, 112 no IFIX. Conclusão, dessa vez, mais uma vez, né, o IFIX não conseguiu acompanhar a alta da CELIC, nem no curto, nem no médio prazo.
Então, esse desempenho ele indica que contextos econômicos específicos, como uma crise prolongada, incerteza política ou fiscal, eles podem afetar negativamente o desempenho dos fundos imobiliários, beneficiando os investimentos atrelados à taxa básica de juros. Mas isso ao invés de escolher entre fundos ou renda fixa, você colocar seu dinheiro nos dois, metade em fundo imobiliário, metade no tesouro CIG. Vamos ver o que que teria acontecido nos principais ciclos de juros altos no Brasil.
Em 2011, com a Silica a R 12,5, R$ 100 virariam 114 em 1 ano, 134 em 3 anos, R2 em 5 anos. Em 2016, Cica R 14,25, R$ 100 virariam 123 em 1 ano, 153 anos e 173,5 anos. Em 2022 com a CIC a 13,25, em 1 ano, 106, em 3 anos 124.
Aí, então aqui a conclusão ela fica bem simples e óbvia. Todo mundo já tá cansado de saber que diversificar reduz os riscos, reduz a volatilidade, torna sua carteira mais segura, faz você dormir em paz à noite. Esses dados não mentem.
Só que tem sim um problema. Eu tenho certeza que você tá pensando, investir em renda fixa é relativamente fácil. Pode comprar um tesouro Cic da vida e pronto, vai render a Selicouro, que é o risco operando.
Mas os fundos imobiliários não funcionam assim. Não basta escolher qualquer um achando que você vai receber dividendos e pronto. Você quer ver o exemplo real?
HGPO 11 contra CNES 11. Em 2019, HGPO tinha PVP de 1. 2, IUD de 4.
48, vacância de 1,73. Enquanto isso, o Ces 11 tinha PVP de 0. 9, o de 2.
3 e vacância de 83. 8. Muita gente escolheu o CES 11 só porque ele parecia mais barato.
Que que aconteceu depois? O HGPO 11 deu bom e o outro não. Esse é o ponto.
O fundo imobiliário ele existe a análise. Então no canal eu já postei vários vídeos mostrando exatamente como analisar e investir em um fundo imobiliário. Vou deixar um deles no card para você assistir depois.
Agora, se você quiser um conteúdo ainda mais profundo e mastigado, eu te convido a conhecer o do mil ao viver de renda. Pela primeira vez eu e meu sócio, Bruno Perini, a gente se uniu para oferecer o maior pacote educacional da história do grupo Primo e agora você pode comprar 17 produtos pagando apenas o preço de um. Então você vai ter acesso à minha mentura do meu milhão, ao curso verde de renda do Bruno Perrini e ainda leva outros 15 produtos do grupo Primo.
E o melhor, você ainda pode presentear alguém que você ama para que você possa construir o seu legado e ajudar os seus filhos a investir também, porque você vai comprar um acesso a tudo isso e ainda vai ganhar de graça um segundo acesso a todos os produtos digitais desse pacote. Então você paga um e leva dois. em um PS.
Se você entra no dom de renda, você vai ter acesso a um ano de FIN Class. Na Finclass, você tem acesso a uma carteira completa de fundos imobiliários que te diz exatamente quando comprar, por qual preço e quando vender. É literalmente copiar e começar a receber dividendos.
Então vamos recapitular tudo que a gente viu até aqui. Os fundos imobiliários estão com preços descontados, PVP abaixo de um. Medo no mercado e como a gente sabe, onde tem medo tem oportunidade.
Historicamente quando a CELIC cai os fios tendem a subir e a expectativa do mercado é justamente de queda de taxa nos próximos anos. Mesmo em períodos de selique altíssima, como em 2016, os fundos imobiliários conseguiram entregar ótimos retornos no médio e longo prazo. O ideal seria diversificar metade fix, metade ainda fixa.
Isso reduz o risco e vai te deixar mais perto da paz financeira. E diferente da maioria dos investimentos, os fios te pagam renda passiva todo mês com isenção de imposto de renda. E eu, por exemplo, já recebo minha renda passiva todos os meses e eu mostro para vocês nos vídeos.
Mas não esquece que para você investir bem, você precisa saber escolher bem seus ativos. Se quiser uma ajuda prática para isso, o link do meu alvo ver de renda tá na descrição. Deixa o like se esse vídeo te ajudou e comenta aí qual fundo imobiliário você tá investindo hoje.
Até o próximo vídeo e tchau.
