CESSÃO DE DIREITOS POSSESSORIOS - Passo a Passo

depois vai qualificar as partes que nesse caso vai ser o Orlando e o o e o comprador seria isso então qual que é o grande segredo né nós nunca vamos confundir sessão direitos possessórios com direitos hereditários direitos hereditários entra partilha entra direito de preferência é outro mundo o ideal lá que tem anuência de todos o ideal lá do direito hereditário que seja feito por Escritura pública tabelão de notas nós estamos em outro mundo nós estamos no mundo da Posse posse é é enunciado 492 da qu jornada de Direito Civil então uma sessão de direitos possessórios

e afins a gente não se preocupa com direito hereditário tem nada a ver Por isso o título correto sessão direitos hereditários e ou sessão perdão sessão direitos possessórios e afins com clus soma de posse a doutora Poderia chamar de sessão direitos possessórios mas é o nome mais bonito que eu acho é instrumento particular de sessão de direitos possessórios e afins com com clausa suma de posse tá OK aí vem o comecinho Pelo presente instrumento particular e na melhor forma de Direito de um lado de um lado na qualidade de compromitente vendedores vírgula denominados simplemente vendedores

aí vem o nome dos vendedores Ok a faz faz a qualificação mais completa possível tá okis precisa Certidão de Óbito ou ou não não precisa como é posse não e o que eu gosto de fazer quando eu compro posse meu cliente compra posse eu coloco anexo ao contrato então já que você tá me vendendo uma posse 10 anos então me dá documentos porque Qual que é o segredo da Posse se eu compro a posse com o contrato certo que a sessão direitos possessórios e afins e faç os Capão imediatamente com soma de posse eu já

fiz o tinha que fazer só que um um dos grandes erros dos Advogados quando eu faço os capião com soma de posse eu não posso provar a posse do meu cliente porque ele não tem ele tem um dia um mês um ano então não posso esquecer nunca jamais de provar a posse quem vendeu eu acho que duas dicas importantes na soma de posse primeira eu só ganho o escapão com soma de posse se eu provar a posse de quem me vendeu a posse porque eu tô fazendo usucapião no nome do meu cliente mas com a

posse de quem me vendeu e a outra dica só cabe soma de posse quando intercessor tem gente tem muito advogado que eu já vi fazendo que eu fiz contestação inclusive ele pega e soma posse do tio do avô não pode a soma de posse a lei fala isso O Código Civil fala isso 1243 O Código Civil eu só posso somar posse com antecessor entendeu Aham tá aí seria o Orlando isso só antecessor Só que quem vendeu né sim aham aí como a filha dele ele é que está vendendo aí ela não entraria né a soma

de posse né ela ela é legal né já tá pacificada já tá na lei e a soma de posse pode ser originária eu recebo a posse do meu pai e da minha mãe vida ou em morte ela pode ser onerosa ou não E ela pode ser em vida né então foi comprada Então esse contrato tem que aparecer quem tá vendendo a posse eh só que ela tá vendendo a posse do pai porque o pai faleceu não é isso isso então o que pode fazer nesse contrato coloca lá da origem da Posse ela recebeu o pai

cedeu para ela pós morte a posse deu um imóvel regular Entendeu essa essa é a história origem da Posse dela ok aham depois aí os ir a doutora apresenta os vendedores né ou a vendedora depois a doutora aparece lá de outro lado na qualidade de compromissário compradores da Posse né então aparece Os compradores e aí já já vai cláusula um os os vendedores ajustam títulos São senhores ou senhoras posseiros com posse exclusiva e gestão exclusiva é única herdeira né ou herdeira se ela não é única herdeira D posse de fulano falecido na data tal sim

é ela é a assim tem mais irmãos né são 11 aí faleceram quatro aí nesse casa vai colocar herdeira né coloca herdeira coloca herdeira como origem da Posse Mas não deixa de colocar que ela é possuidora que ela possui a posse exclusiva a gestão exclusiva da Posse porque a herdeira é como ela recebeu a posse né foi cedida para ela mas precisa deixar claro que ela tem a posse só só pode vender a posse quem tem a posse S ela é como ela assim ela paga o IP né ela quea ptu somente os irmãos não

ajudam e ela que Manda alguém limpar o o o terreno né que tem um terreno bem grande aí ela manda limpar o terreno até para não dar eh dengue essas coisas né pros outros vizinhos não reclamar ela que que cuida do cuida do imóvel os outros irmãos não eles eles não fazem isso mas ela não mora no imóvel ela mora é em outro lugar aqui de frente domota mas ela só só cuida só Ah mas is um tem problema sabe por quê Doutora no passado era uma discussão muito comum Ah só pode vender a posse

ou fazer o capeão quem mora no imóvel mas tá errado pode vender a posse ou fazer o usucapião quem tem a posse e a posse qualificada para o usucapião pode ser direta indireta ou alternada Então se ela mora tem comércio posse direta se ela aluga ou empresta posse indireta mas é muito comum no Brasil a pessoa tem a posse alternada e que que é essa posse alternada eu tenho a chave no bolso eu faço benfeitorias Eu faço manutenção eu tenho a chave no bolso mas eu não moro eu não alugo não empresto então é a

posse dela a posse alternada então não tem problema nenhum viu ah tá bom aí depois da cláusula um que aí é os vendedores a a isso aí começa né Depois da apresentação na verdade eu não chamaria de Seria a primeira cláusula né Pelo presente instrumento par particular na melhor forma de direito aí apresenta os os vendedores depois de outro lado Os compradores Aí sim vem pra cláusula um aí a doutora pode até colocar é objeto e aham olha como que fica legal quer ver depois que a doutora qualificar Os compradores a doutora faz assim eh

nome completo né domiciliado endereço tal cidade tal eh estado tal vírgula tem entre si vírgula justos e contratados os seguintes direitos ou o seguinte aceit a outorga a doutora aí põe dois pontos a saber dois pontos aí começa cláusula um Ah entendi aí aí fica um cláusula primeira os vendedores ou as vendedoras ou a vendedora eh ajusta o título é Senhora possuidora da posse de forma exclusiva eh legítima legítima possuidora do seguinte imóvel aí a doutora apresenta o endereço do imóvel porque como é posse a situação fática O interessante é qualificar bem o imóvel direitinho

né Ah sim ok entendido aí depois dessa aí normalmente depois desse vem a cláusula dois né a cláusula dois fala que o presente contrato foi feito de boa fé foi estipulado aí vai pra cláusula três né a cláusula três a doutora fala que adquire qualquer outro direito também que é os afins né sim aí normalmente dá para criar nessa cláusula terceira dá para criar parágrafo único aí já fala que a origem da Posse ela adquiriu a posse porque o pai cedeu para ela após a morte aí menciona o nome completo do pai dá para fazer

isso também né que ela tá vendendo tá vendendo direito de posse porque ela tem a posse exclusiva Dá até para abrir o tópico parágrafo segundo importante deixar claro que aqui não se discute direitos hereditários não é uma venda de direitos hereditários mas sim direitos possessórios e afins com enunciado 492 da quinta jornada de Direito Civil ótimo aí criaria vai eh parágrafo parágrafo único parágrafo primeiro parágrafo segundo no segundo fica evidente que esse contrato eh traz a possibilidade que o comprador regularize a qualquer título com soma de posse através de reurb uso capeão a doutora pode

fazer isso também né s s pode abrir uma cláusula específica da quarta cláusula cláusula quarta da soma da posse dos efeitos da soma da Posse aí pode mencionar o enuncio 492 o artigo 243 do Código Civil né Aí lá PR cláusula sex a doutora pode colocar o tópico do valor do negócio ahok aí depois da forma de pagamento do negócio aí seria parágrafo único um exemplo ahum a depois acho que vale a pena colocar da responsabilidade de entregar o imóvel vazio e desocupado e Aham aí seria a sétima mais ou menos né aí mais uma

cláusula da responsabilidade pelo imóvel após assinatura do contrato ou da responsabil das despesas com a transmissão do imóvel aham a doutora pode também dar o da responsabilidade de entregar documentos e assinatura do contrato que tem que entregar com firma reconhecida tem que entregar os anexos né porque esse contrato É muito importante que o vendedor ela entregue ó olha 10 contas de água no nome do meu pai ó as benfeitorias que ele fez o recibo ó o que eu pouco que eu fiz também por quê Porque na hora que o comprador paga o vendedor some né

então o ideal é já amarrar nesse contrato entendeu Entendi aí já entreg todos os documentos que ela é que ela possui dá para criar uma cláusula 12ª da ciência do estado de conservação depois Ness contradição direitos possessórios pode fazer o quê da eh revogabilidade e da irretratabilidade né que é uma cláusula importante aham calcula aqui que seria a d3ª cláusula a a 14ª o título seria da inexistência de o briga né porque ela tá com Pando imóvel mas até então não tem briga pode ser que ocorra né mas até então não tem né bola de

cristal a gente não tem as pessoas mudam de ideia né muda de cabeça é verdade por um questão de minutos né podem mudar mas eu acredito que com ela não vai ter Lite eu eu vou ser sincero eu acho que a compra e venda de Posse quando você faz o do diligência né que é aquela auditoria puxa certidão distribuidor Cívil distribuidor Federal da esfera Estadual Federal criminal quando você consegue detectar que quem tá vendendo não é um grileiro eu vou falar uma coisa Doutora é mais difícil dar problema do que muitas vezes um imóvel que

você compra regular de uma pessoa problemática né quer voltar atrás é verdade é essa né É verdade ag porque aí você vai é Pode falar não imagina pode falar porque aí vai fazer a pesquisa né o diligências para ver se ela a certidão é distribuidor Cível criminal para ver se ele não se a pessoa não tem nenhum problema né é problema que o div assim algum conflito se se elá tá tudo correto né para depois é claro que a orientação né É sempre gente comprar imóvel regularizado porque você já recolhe o ITBI já faz Escritura

pública trab de notos e já registra é o mundo ideal só que comprar a posse Poxa as pessoas compram é uma realidade no Brasil porque 70% dos imóveis no Brasil são irregulares né e o Brasil tudo muito caro o serviço carta horário é caro e e o perigo não não tá na compra da Posse o perigo na verdade tá porque fazem o contrato errado não fazem US capeão não usa a soma da Posse quer fazer us capeão em nome de terceiro né ou querem fazer o escapão e tentando provar a posse de um dia como

que você vai ganhar um J capeão desse né então os erros são mais mais é erros profissionais dos colegas advogados corretores do que propriamente do negócio em si né aham sim sim claro é verdade agora Doutora não pode faltar a cláusula de rescisão rescisão do contrato tipul uma multa normalmente a multa é 10% para quem desistiu de causa né Aham e o foro de eleição também né elege o foro de eleição ficaria a cláusula 22 mais ou menos ali aham E aí a doutora depois coloca local e data assinatura dos vendedores pede para ir reconhecer

firma assinatura dos compradores e testemunhas né ah são duas né são duas são duas porque aí vira um título executivo extrajudicial né e a doutora quando tem um corretor no meio Coloca ele para assinar a doutora pode assinar com advogada Se quiser pode colocar documentos anexos ao contrato e traz O Rol de documentos 1 2 3 pode fazer isso também eh é muito comum é muito comum se caso não tiver corretor eh pode fazer bho Pode pode sim aham Ok rasou Doutor acabou de fazer um contato três salários mínimos aí é claro que tá ótimo

aí depois que o comprador né É já tiver na posse aí ele vai fazer o o a US capião no nome eh isso aí o comprador o ideal que ele faça o capião né Eh o quanto antes para usar como blindagem aí o Capão vai ser feita no nome do do Orlando né não o capião vai ser feita no nome do comprador isso isso é do comprador eu eu tem muita orientação né os colegas Ah faz os capião no nome que é mais fácil mas é uma fria né quando você faz os capon de terceiro

normalmente lá na frente dá errado porque alguém morre alguém muda de ideia alguém quer uma atualização do valor então é complicado né o ideal é fazer os campeões sempre no nosso nome nome do nosso cliente usando as teses que nos ajudam nisso né que é a soma de posse entre elas né Sim sim entendi aí a usucapião vai ser a soma de posse né a soma de posse eu orientaria Doutora usar as duas coisas eh usa a tese da soma de posse artigo 1243 do Código Civil mas também importante usar além da tese soma de

posse após complementar aham aí an nota Aí aa a noa an nota a jurisprudência é 1361 226 226 226 361 226 Uhum aí a posse complementar seria do do do Orlando né É na verdade a soma de posse é a soma da Posse quem vendeu para nós mas a possa complementar ela é muito importante também porque eu distribuo uma ação Decão no meu nome eu vou falar juiz essa ação de usucapião se ela demorar 2 3 4 5 anos esse prazo para uscap pode ser completado no decorer do processo judicial Entendeu entendi isso não era

possível né Você tinha que fazer os capeão no passado e tinha que ter o lapso temporal preso né 5 anos 10 anos 15 anos hoje não hoje você faz o tempo que durasse esse tempo não é perdido você consegue somar a posse né Uhum sim e ajuda ajuda Porque deixa de ser uma tese só né passa a ter duas teses né sim é até melhor até melhor então aí aí seria isso a faz esse contrato um instrumento particular e no seguinte depois a usa o Cião US capião o o grande segredo é esse faz primeiro

o contrato depois US capião uhum OK aí Bom eu acho que por enquanto nesse caso Doutora só a doutora orientou bem orientou o que tinha que fazer eh ou seja fez o que tinha que fazer fez um trabalho de excelência viu Uhum aí explica tudo corretamente tãoo pro comprador pro vendedor para ninguém reclamar Doutora pode até ó toda à disposição Se alguém quiser meu trabalho para uso campeão me coloca à disposição né toora tá lá preparada para ajudar sim sim sim claro eh bom aí né Se caso Os Herdeiros vier os irmãos dela vier falando

aí eu aí a a cliente pode falar que tá vendendo a posse é aí se os irmãos né Ah mas é a gente não concorda Olha gente a hora que eu vender lá eu faço a divisão ou eu não vou vender não vou fazer a divisão porque eu acho que eu tenho a posse exclusiva aí deixa eles brigarem né eles a ação que Normalmente eles vão fazer ação declaratória nulidade Mas por outro lado a Doutor a doutora Trabalhou muito bem a doutora blindou né né dificilmente eles vão conseguir impactar com direitos hereditários aqui porque não

existe uma regra eh a a regularização de móveis eu tenho vários caminhos que eu posso chegar à regularização não sou obrigado a fazer inventário né e fazer inventário por si só não regulariza imóvel irregular né e ah Professor Júlio faz um inventário de fulano Tá mas o Fulano que faleceu não tinha o nome na matrícula Então quando eu faço esse inventário judicial extrajudicial isso não quer dizer que eu vou regularizar o imóvel não consigo né Uhum Sim claro a a é que as pessoas pensam com o inventário vai regularizar a noossa mas não é é

que a gente aprende tanta coisa errada na na faculdade né Doutora eh ah morreu o inventário morreu inventário e não é né às vezes é o j campeão né e e a mesma coisa Ah invadiu a reintegração de posse não seu cliente tem o quê registro então é reivindicatória eh seu Cliente nunca teve a posse então é missão na posse que não é possessória eh a faculdade ela é maravilhosa se a gente não estaria aqui mas que ela deixa desejar deixa né doutora faz parte né faz faz parte verdade bom aí eh desse eu acredito

que nesse caso é é isso seria isso mesmo eh que eu teria para conversar com o senhor aí eu posso passar para o próximo pode pode sim fica à vontade Ah eu tenho um cliente que ele está fazendo a compra de um imóvel rural de um sítio ah aí ele já aí sempre faz o do diligência viu Doutora sempre faz né s é é é isso que eu e quando eu falo fazer fazer o cliente tem que pagar a doutora né tem que pagar hoje o do diligência é de dois até cinco salários mínimos e

a doutora tem a opção de fazer o do diligência e cobrar certin nois por fora ho já embuti no serviço e tem aí eh se a doutora quiser olha eu faço o do diligência e já faço contrato para vocês aí fica no seu critério entendeu ah ok aí o do eh de ências Nossa até aqui ó a certidão de distribuidor Cível na Esfera estadual e Federal e do também de criminal né da pessoa isso aí depois aí e é umato contrato preliminar com topógrafo como que seria na verdade a a doutora ess A doutora tá

participando da transação Imobiliária primeiro passo o serviço que a gente pode prestar é o do diligência depois que fez o diligência normalmente é o contrato preliminar só para amarrar o negócio e aí depois né se a área é muito grande aí o ideal é fazer uma topografia para não ter saldo remanescente sobreposição di área E aí fez a topografia bateu todas as informações ninguém tá enganando ninguém todo mundo tá mais confiante aí vamos pro contrato definitivo o contrato definitivo pode ser já a Escritura pública se a transação é eh o contrato definitivo sempre vai ser

a Escritura pública sempre vai ser Escritura pública só não é Escritura pública quando o imóvel é irregular né aí não não tem como o o imóvel é eu acredito n a gente tá a gente né Por enquanto pensa que é regular né por isso que a gente vai verificar mas eh Vamos trabalhar se ele fosse irregular o meu cliente ele vai fazer o pagamento de forma parcelada ele vai dar uma entrada agora e o restante do pagamento seria no final final do ano seria em dezembro e o proprietário do do sítio ele não quer fazer

a escritura Agora ele quer fazer a escritura no final do ano porque ele ele pensa que o meu cliente não vai eh pode pensar que não vai honrar os pagamentos por isso que ele não quer fazer a escritura agora e o meu cliente ele quer assim eh qual é a segurança que ele pode ter já que o proprietário da terra não quer fazer a escritura agora aí seria um contrato de compra e venda Não na verdade quando o vendedor não quer fazer a escritura ou comprador ou tem pagamento no meio Doutora O melhor é fazer

um compromisso de compra e venda ah compromisso comprimento ok Aí eh a nesse