COMO ESCOLHER O TERRENO IDEAL PARA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA | Podcast Construir para Vender #105

[Música] sejam todos muito bem-vindos ao podcast construir para vender um podcast onde você aprende a criar proteger e multiplicar seu patrimônio através da Etapa mais rentável do mercado imobiliário que é a incorporação imobiliária Mas para que isso aconteça você precisa fazer uma coisa antes de começar a construir que é prospectar terrenos e nesse Episódio vai ser como Se fosse uma aula né E nós vamos contar aqui um estudo de cas cas nós vamos tratar sobre como você prospecta terrenos para incorporação imobiliária para empreendimentos multifamiliares para prédios para Condomínio de casas enfim para Empreendimentos além de

apenas uma casa né então esse aqui é um conteúdo um pouco mais avançado nós sempre ensinamos aqui que o melhor caminho para você começar na incorporação imobiliária é começar por Uma casa Construir ela vender financiada em seu nome né ou em nome de um investidor E aí depois que você entendeu o o fundo andamento desse negócio aí você começar a empilhar uma casa em cima da outra fazer um predinho aí de apartamentos e escalando eh passinho por passinho tijolinho por tijolinho só que para que isso aconteça né Eh para que você possa escalar você precisa

fazer a prospecção desses terrenos buscar terrenos para fazer essa esse essa Incorporação Esse empreendimento E é exatamente sobre isso que nós vamos falar e hoje e eu trouxe um único convidado hoje que é meu parceiro aqui dentro da cp8 empreendimentos para a prospecção de de terrenos para análise de novos negócios também é mentor da alavanca nessas etapas com os nossos mentorados Gabriel servo seja bem-vindo boenas buenas tudo beleza Léo Tudo ótimo você obrigado pelo convite obrigado por pela sua presença por você ter Organizado sua agenda né para poder estar aqui foi um Pouquinho complicado mas

deu deu certo Deu certo gabrielzão ele tá comigo aqui já desde 2021 e nos últimos tempos mais focado na etapa de prospecção de novas áreas temos analisado bastante coisa juntos e e justamente nesse momento e vem calhar esse podcast para que a gente possa mostrar o que que nós estamos fazendo os bastidores da cp8 porque essa é uma forma também de a gente retribuir com Vocês aqui compartilhando o que está dando certo e o que estamos aprendendo com essa etapa de negócio tá certo e também passar para lembrar você que em setembro 13 14 e

15 de setembro vai acontecer o o cp8 summit em São Paulo São três dias de evento uma sexta um sábado domingo imersivos com vários palestrantes todos A grande maioria incorporadores que vivem do que falam que estão lá que vão estar no palco ensinando o que praticam sejam Incorporador de uma única casa para venda seja incorporador de edifícios seja aquele que está conciliando com suas outras atividades enfim é um evento para você quer ingressar na incorporação imobiliária ou se você já é incorporador para você aprender com o o que os outros estão fazendo com o que

os outros estão e acertando errando Então lá vai ter muitos erros e acertos aprendizados desses incorporadores estudos de caso para que você utilize leve pra sua Cidade o aprendizado de outros incorporadores que estão espalhados no Brasil para você garantir a sua vaga nesse evento vou deixar aqui na descrição desse podcast o link para você finalizar sua inscrição do cp8 summit também um QR Code enfim alguma forma de você fazer a sua inscrição e garantir esse evento daqui a pouco as vagas são preenchidas e obviamente o espaço é físico os ingressos são limitados Então não perca

tempo tá 13 14 15 de setembro Ao vivo presencial São Paulo na Expo Center Norte beleza simbora al vamos falar sobre prospecção de terrenos hoje então Gabriel e e antes de mais nada e é importante Se você me permite também explicar um pouquinho a a o o por que que a gente pode falar sobre isso né eu trabalhei como corretor de móveis de 2013 a 2018 e nesse período eu fazia prospecção de terrenos eh fazia permuta fazia compra e venda de apartamentos casas Tudo mas também prédios né e uma coisa que eu fiz de 2000

16 paraa frente foi olhar mais para permuta de terrenos então eu era o cão farejador o pedreiro perdigueiro né dos dos incorporadores eles passavam para mim eu era corretor de mó móveis Ó tem aquele terreno lá vai dar uma olhada vai falar com a proprietária ver o que que eles querem e tal e como eu era muito ingênuo na época e eu sabia que era uma negocia não sabia que era uma negociação ruim eu ia eu ia Para cima ia seco nessas negociações então er as os terrenos melhores aqui de balar Camburiu os mais complexos

que o cara não via tanta perspectiva de fechar mas ele fala assim aquele cara lá quer fechar negócio e aí ele me passava para eu ir lá buscar e eu falava com os proprietários daí uns mandavam a a cat coquinho outros falavam assim ó Eu aceito mas se for isso isso tal coisa umas condições assim extremamente difíceis e só que por mais que eu não Fechei negócios nesse período eh isso me trouxe muito muito muito aprendizado de prospecção eh nesse primeiro momento e depois eu fechei alguns negócios né uns an aí comecei aí olhar mais

para estudos de viabilidade eh incorporar na prospecção de terrenos também análise e de um negócio uhum né e olhando para aquele terreno não como apenas um um um pedaço de terra mas sim como o que que dá para construir em cima que é o que muitos corretores ainda olham Eles olham Apenas a a Aliás o que os corretores ainda falham eles mandam uma matrícula pro incorporador e que o incorporador se resolva e a grande parte dos incorporadores não tem internamente uma equipe de análise de novos negócios ela ela espera que isso venha do corretor ou

seja feito por escritório de arquitetura externo não tem isso dentro da equipe Uhum E o que que eh naquele tempo eu aprendi a fazer eu tava fazendo meu TCC já de de Engenharia e eu foquei na Análise de viabilidade de empreendimentos então eu já fiz aprendi a fazer estudos de viabilidade montei uma planilha né Eh de viabilidade fui fui montando Desde aquela época bibliografia lendo bastante entendendo a engenharia Econômica um monte de loucura assim para poder eh para poder incluir A análise eh de comercial e análise técnica daquele empreendimento né E com isso eu fechei

uma uma permuta eu fechei uma única permuta como corretor de Imóveis mas foi uma permuta grande eh perto da roda gigante passei esses dias perto lá passou tá quase a obra terminando tá né cara tão estão fazendo L é um esquininha assim né é des Skina é testada de lote vai ter Vista pro mar definitiva Vista pra roda gigante né de balar camburu definitiva e foi vista pra Orla né porque ele pega me V or verdade Vista PR pega pega a vista pra Orla e foi muito interessante a o fechar o negócio sabe e porque

a gente estava Numa mesa como essa só que bem maior tinha 12 pessoas 12 12 pessoas tinha a matriarca as três filhas dois netos então a gente tá falando aqui já em em seis pessoas da família para tratar com o incorporador aí o incorporador ão sete aí tinha três intermediários tinha um corretor eu e o engenheiro Então já tínhamos 10 e dois advogados cada um de uma parte exatamente estávamos em 12 eu lembro lembro porque a mesa daí tinha café da tarde tinha bolo tal Porque eles Eram dono de hotel então da tinha os bolos

do do hotel ali para nós comer e tal e aí a conversa foi longa ali a gente fechou o negócio mas eu como corretor de móveis que estava prospectando através do do do incorporador e eu era um moleque mas um moleque mesmo assim devia ter então uns 23 para 24 anos né e todo mundo ali de cabeça branca era muito eu achava massa porque eu era o totalmente discrepante dos sab tava na mesa certa ali também né Sim sim sim sim foi legal cara porque daí isso aí me abriu a visão sobre prospecção de terrenos

e também sobre como fazer esse processo todo né E então depois me formei em engenharia fiz muitos estudos de viabilidade para incorporadoras né saí fazer estudo eh eh fazer estudo de massa a gente fazia em menos de 4 horas a gente fazia um estudo de massa com viabilidade volumetria tudo e e passava pro pro incorporador uhum ontem mesmo veio de um corretor um Estudo de para fazer para ainda ainda eles pedem isso para mim sabe ainda o pessoal acha que ainda tem uma um iato né de 2018 quando eu fazia para agora né para 2024

é engraçado ainda ainda vem para cá se for bom a gente já a gente fica para nós né Fica para nós inclusive Esse é um esse é uma coisa que tá lá no no curso que nem tá disponível nem pros membros da comunidade nem para ninguém né que é o domos multifamiliar tava lá falava assim ó uma das estratégias de Você encontrar bons terrenos é você ter o braço de novos negócios dentro da tua corporadora dentro do teu escritório de engenharia e você fazer esse serviço de graça pros corretores porque ao fazer isso Eh você

eles os os corretores quando eles prospectam o terreno eles trazem para dentro da Incorporadora pra sua para você analisar para poder passar para ele e ele prospectar corretor Ah incorporadoras só que primeiro passou por você então você já faz uma triagem Do que é bom ou não e às vezes fala op segura aí vamos já vamos negociar aqui não precisa nem passar PR frente fazia isso eu fazia isso eu fazia isso ali que que surgiu o que os primeiros terrenos assim aí que surgiu os primeiros terrenos aí que surgiu o o terreno que ia ser

a minha primeira incorporação em 2018 que era o prédio em cabeçudas que se tornou daí uma casa do proprietário lá e mas foi exatamente assim para ver o que dava para construir em cima do Terreno assim surgiu outros prédios que são feitos aqui na cidade também em em regiões Porto Belo eh foi prospecção com corretores que veio para nós e daí foi passada para um corpor ador eh e que na época não tinha estrutura para poder absorver as oportunidades mas agora a gente já tem e agora a gente tá segurando né Então tudo isso tô

comentando aqui com vocês no podcast com o Gabriel também é para contextualizar a a a jornada que nós tivemos na Prospecção de terrenos e o por isso é muito importante para o incorporador Né Eu gostaria de saber de você Gabriel quais os o quais os benefícios para o incorporador de ele prospectar terrenos prospectar terrenos o primeiro eu acho Léo é de certa forma que é uma visão que a gente tem por isso que hoje a gente tá prospectando diversas áreas né é para ter um Landing Bank e garantir os negócios futuros perfeito garantir os negócios

futuros ter uma Previsibilidade dos próximos Empreendimentos que vão ser lançados eh eu acho que eu comentei isso já na um dos nossos eventos eh um dos nossos eventos na imersão CPV eh que por exemplo uma grande Incorporadora aqui da região uma das maiores tem um landbank né possível para se construir 3 milhões de met qu né isso pelos cálculos que eles mesmos apresentam tipo é um vgv de 50 bilhões reservado só para vocês terem uma noção o que que é 3 milhões de m qu A gente vai fazer um prédio agora de 8500 M qu

exato e para nós já tá bem legal a gente vai tá bem bem feliz com esse com esse prédio aí são 14 pavimentos 43 unidades de apartamento um vgv de 55 milhões hum 125 e 90 85 M qu os apartamentos grandes né ex bons bons um bom um bom empreendimento né para uma incorporadora do nosso porte e essa aí tem 3 milhões 3 milhões em estoque né assim ou seja eh imagina Há quanto tempo ou obviamente quantas áreas quantos Terrenos foram prospectados para se fechar o negócio nós vamos falar sobre formas de fechar esse negócio

mas se fechar esse negócio para que então fique ali quietos né como um landbank para que você para que o incorporador para que a Incorporadora possa perpetuar aí os negócios no decorrer eh no decorrer dos anos né Eu acho que esse é o principal benefício principal benefício para que o incorporador quando já está com essa visão a visão do ir pro multifamiliar Começar a empilhar casas né e assim por diante é aquela história né ele já não é um investidor do próprio empreendimento perfeito ele precisa olhar pra Incorporadora como ou ele busca se perpetuar naquilo

o perpetuar que a gente fala né pô ter previsibilidade né pelo menos né 5 anos 10 anos cinco ou mais Opa sei para onde eu vou pelos próximos 5 10 anos se o incorporador né que tá nessa etapa não olha para essa forma não tem essa visão não olha desta Forma pro negócio dele uma hora vai terminar e a e a e a forma de garantir esses esses novos negócios é a nossa matériaprima né perfeito landbank exatamente e esse ponto é importante que o Gabriel comentou e vou ressaltar ele mais uma vez eh porque muitos

que ouvem o podcast aqui são incorporadores que estão ingressando são aspirantes vão começar uma casa e então a gente tem é muito essa figura Né do do investidor que quer entrar do entusiasta na incorporação que é essa pessoa que a gente ensina através dos nossos treinamentos as profiss personalizar a pode ser de uma como uma forma de renda extra não tem problema nenhum Inclusive a gente incentiva que nos primeiros anos seja uma renda extra e não uma transição de carreira abrupta eh e e esse profissional esse novo incorporador ele veu a incorporação como uma como

um um braço como um Investimento que onde que ele compra um terreno constrói uma casa vende e depois ele vai prospectar outro terreno para depois fazer outra casa uma por vez sossegados que é um bom caminho até a maioria dos incorporadores hoje grande começaram assim né e e alguns ainda fazem isso aa faz um prédio por vez né E ela e é massa para caramba é um é uma velocidade de cruzeiro né Onde nós estamos aqui nesse prédio aqui né o dono desse desse prédio comercial ele Terminou esse aqui agora ele tá fazendo um Residencial

um por vez e ele deve é nessa velocidade mas também não param né também não para sempre tem o daí é é o landbank é é vamos dizer assim é um terreno para cada 5 anos né tem que é um um lançamento a cada 4 5 anos que vai fazer exato eh a partir do momento que esse incorporador ele vê que Poxa quero quero ir para um próximo nível vai ter uma equipe n uma equipe mesmo que enxuta vai ter uma estrutura interna eh e vai Escalar para prédios já tem que olhar de uma outra

forma esse negócio deixar de ser um investimento e passar a ser um um negócio eh olhando muito mais paraa previsibilidade do que vai acontecer nos próximos anos e é por isso que tem que olhar para Land Banking né né o Gabriel comentou Land Banking é nada nada mais é do que um banco de terras né ter banco de terrenos ter uma ter um portfólio ter eh matéria prima para você viabilizar Novos empreendimentos já engatilhados na carteira Exatamente Essa é a base tá a o o rolê mais gostoso do incorporador eu acredito que é é passar

o final de semana olhando Terra olhando né tipo a mulher vai no shopping o incorporador vai no vai ver terreno vai ver novas áreas novos negócios né e esse é um trabalho que deve ser feito ativo ativo e não de forma reativa justamente para você ter acesso a bons negócios eh um dos benefícios né além do landbank Além da previsibilidade que o Gabriel trouxe é também você ter acesso a abrir a boca do do Funil de novas oportunidades uhum Porque como o assunto do do episódio aqui é prospecção de terrenos a gente tá falando de

uma prospecção então Eh onde há uma um trabalho ativo do incorporador em buscar novas áreas geralmente como é feito 90% dos casos É passivo ele tá ali alguns corretores sabem que ele que ele incorpora uhum e vem ó tô com esse Terreno o que que você acha E aí aí ele vai analisar o que vem mas ele não vai ativamente olhar algumas regiões ou ou falar com corretores chave e buscar novas opções novas oportunidades em algumas regiões e essa é uma essa é uma é uma é um cuidado que tem que ser tem que se

ter porque ao fazer isso aí esse incorporador ele está eh diminuindo a boca do Funil de novas oportunidades vamos encontrar uma regrinha aqui pode não ser ela mesma e Mas pode usar como referência a cada 10 ou a cada 20 terrenos que vem pra base de de uma incorporadora um vai ser fechado efetivamente provavelmente numa pequena Incorporadora esse essa proporção é bem menor né a cada cinco terrenos pô um um vai fazer sentido por quê Porque é como se fosse uma Laranjeira né quando a gente tá eh tem as laranjas que você consegue pegar com

a mão e elas estão maduras só que se você colher muitas laranjas logo Você vai ter que começar a subir no pé para pegar as as maduras lá em cima e se você pegar as maduras logo você vai ter que esperar as outras amadurecer para colher também então quanto mais terrenos você quiser mais oportunidades mais a boca do funil tem que abrir para que possa surgir agora para um dois terrenos três terrenos Eh que que vem pra carteira ou que você quer prospectar No começo eh Geralmente vem eh precisa se prospectar em menor quantidade Mas

isso Não te desabona ou não eh te possibilita tira a sua responsabilidade é de você prospectar ativamente e buscar opções boas no mercado né é aquela história né No início ali é mais difícil nós encontrar nós a ativamente encontrarmos as boas oportunidades Antes que elas cheguem a gente já começou a viver isso né Leo e as boas oportunidades chegando para nós né E realmente chega um momento que fica até fica começa a ficar mais corrido por Isso talvez dentro da sua Incorporadora ter a a a área de novos negócios dar conta dessas análises e tu

tava falando também da proporção né ah numa Incorporadora menor cinco terrenos um um fecha né numa maior 10 20 terrenos para um fechar até porque vamos dizer o o crio né da Incorporadora vai mudando ou vai se calibrando ela entende no decorrer do tempo que determinados negócios que para uma incorporadora menor seri um excelentes né para ela já Naquele momento não faz sentido né uma incorp pensando numa Incorporadora maior então ela vai podendo da mesma forma que chega mais terrenos para ela ela vai selecionando mais ainda né as enfim os critérios a viabilidade daquele negócio

para ela exatamente eh até porque também né Gabriel é é importante que que leve-se tempo pra tomada de decisão de uma de uma aquição de terreno diferente de uma casa onde é um lote e é muito previsível tudo que vai acontecer o Ciclo é mais é menor um terreno para prédio é uma coisa que é uma tomada de decisão que tem que se vislumbrar o mercado dentro de TR 4 5 anos né para até o ciclo se se encerrar tem que dormir Algumas Noites Algumas Noites com essa decisão então só para você ter uma noção

assim a gente tem olhado para terrenos desde meados do 2023 eh segundo semestre 2023 temos olhado mais para para prédios e agora praticamente um ano depois a gente consolidou a primeira Aquisição então 12 meses de análise claro que nós temos outras atividades aqui aqui internas né a gente tem as casas rodando a gente tem esse braço de educação também que também tem demanda tempo então prospecção de terrenos é uma coisa que que é é garimpar é olhar vários várias opções e eu falei assim de uma correlação menor de 5 10 para um Mas se a

gente olhar para esse primeiro empreendimento a gente olhou bastante terreno Cara eu acho que deve ter Passado de de 20 Acho que sim né Deve ter passado de 20 porque a gente olhou para outras praças aqui na região até Identificar qual que é a praça que a gente ia atuar Se era realmente em balar camburu se era mais para baixo se era mais para cima Até a gente identificar o essa aqui a gente vê perenidade pelos próximos anos boas op unidades um mercado maduro saudável uma boa forma de pagamento e aí nós resolvemos entrar nesse

mercado então é interessante eh Que essa que você leve em conta se você for prospectar terrenos para prédio Ah tô fazendo casa agora daqui a pouco dou uma olhada comece agora já a olhar porque até você amadurecer até você entender ganhar corpo para poder de fato dar um canetaço fazer uma compra leva um tempo e depois que você definiu Pô esse terreno é bom vou mandar uma proposta de permuta da proposta de permuta até a a assinatura com todos os permutantes eh Leva-se meses pode ser que na sua cidade se você tá numa cidade pequena

onde você é uma pessoa conhecida onde você já tem um um um um bom relacionamento com todos Você fecha em uma semana essa permuta você vai falar com com o proprietário do terreno lá ô vamos fazer um prédio aqui te dou dois apartamento e você me dá o terreno e você fecha assim e beleza isso acontece mas não dá para criar essa expectativa e nem dizer que isso vai ser uma regra Para todos né para um mercado Mais maduro um mercado mais aquecido isso é mais concorrido E aí existe um trabalho mais longo de de

relação tá ainda mais que eh por exemplo tu comentou né de cidades menores ali é muito mais prático né Realmente você vai olhar o terreno e encontra o vizinho aí o vizinho diz que sim é o Zé da mecânica o dono beleza tu vai lá no Zé da mecânica o Zé tá lá e enfim já começa essa conversa com o proprietário e tudo mais a gente aqui tá Num mercado muito mais competitivo né Eh por exemplo hoje a gente já caminha na rua diferente a gente já olha para uma casinha já olha para um terreno

já olha para um prédiozinho pequeno de forma diferente aqui em baun de Camburiu né vê como oportunidade é se tem incorporadoras aqui hoje e botando prédio abaixo de oito pavimentos para levantar um novo empreendimento ali é porque a conta fecha né Eh e hoje a gente a olha de de de de forma diferente Pro pro mercado Ah muito se fala que aqui ainda não tem oportunidades né Léo já tá cheio e tudo mais mas a gente vê muita oportunidade rolando por aí ainda eh recentemente eh até eu e o Mateus a gente tava na na

rua olhando enfim entendendo algumas coisas a gente bate o olho já vê que tem aquela Senhorinha sentada ali né A casa dela é uma casa mais velhinha ali mas sabe que a casa do lado também se unir né os três terrenos um do lado do outro dá para fazer um Excelente empreendimento E aí hoje por exemplo é muito comum isso Balneário você chegar para trocar uma ideia com aquele proprietário e ele sim sim meu filho já vieram construtoras aqui eles falam né Elas falam assim já vieram já vieram eh inclusive um dia eu tava olhando

um apartamento para alugar e o prédio ao lado na verdade o prédio onde eu tava os terrenos ao lado cara casas antigas assim um uma casa um terreno a casa outro terreno a piscina da casa e Outro era um lava rápido aí eu falei meu Deus vou trocar uma ideia com o vou trocar uma ideia com o cara do lava rápid uhum né Eh sim meu filho já tá tudo permutado isso aqui já tá toda permut já tá com um projeto rolando na prefeitura paraa aprovação de um projeto ali então você olha as pessoas olham

não tem tapume nada a casa tá com a luz ligada ainda tá com a luz ligada mas o projeto do empreendimento que vai ser ali tá Rolando a a a aprovação na prefeitura eh então o que que a gente quer dizer um pouco do quanto falou nela é uma prospecção ativa né claro que dependendo do nível de que você como incorporador já está o nível de contatos que você tem o nível de parceiros corretores que você tem hoje esses parceiros corretores Podem trazer esses teus mais próximos né que já entenderam Qual é o perfil de

empreendimento que você vai trabalhar já podem trazer para você mas se você é um Incorporador que por exemplo n tá fazendo Tá migrando hoje toca quatro cinco casas pô já não faz sentido tá com quatro cinco canteiros e ele lumbra iniciar esse processo de ir pro multifamiliar vai ser papel seu sim ir a Campo assim e dá fazer essa prospecção essa prospecção ativa mesmo né um tanto quanto incerta você vai para tentar ver se aquela casa na FR aí tu bate toca a campainha fala com o vizinho fala com o proprietário entende se a já

aconteceu Tá a forma como o proprietário responde é rispida não não não não isso aqui não tem já vieram aqui não quero saber já chutei cinco seis contra Construtor daqui acontece acontece eles eles têm essa reação porque realmente sabe que o terreno é bom a proposta é boa e o e o o ele pode escolher o terrena pode escolher com qual Construtora né o que eles chamam Incorporadora ele pode permutar Uhum Então faz parte do papel do incorporador que está iniciando esse Processo essa prospecção ativa sim né de entender que essa casa esse terreno do

lado e aqui p daria para fazer um prédiozinho né Eh vale eu entender vale eu conversar com o proprietário vou trocar uma ideia é sempre subir o primeiro degrauzinho porque depois as coisas começam a acontecer né é o proprietário que diz demonstra um interesse E aí você Opa aquele lá eu sei que tem uma tendência para um sim então aí você fala com o outro o vizinho né ou Eles mesmos já tão enc comun nado ali e já sabem que já vão fazer uma permuta e assim por diante mas é um pouco do que que

queria comentar sobre essa questão da prospecção a é ter um esse perfil o Léo comentou né de Sábado de manhã por exemplo é uma delícia né realmente só rodar a cidade e rodar esses principais bairros potenciais para você vislumbrar possibilidades muitas vezes você não precisa talvez então bater ali na porta do do do proprietário na casa mas você Pode guardar aquele endereço guardar aquela aquela localização e falar com o teu Corretor Parceiro sabe se ali tá eh enfim já já O pessoal já teve proposta será que é uma possibilidade e ali começar uma negociação né

e é importante que a prospecção de terrenos seja feita pelo incorporador talvez você já tenha a equipe interna eh de de uma equipe de Engenharia e legal que venha propostas que venha negócios que vem oportunidades por vocês assim como por Exemplo já vem pelo Gabriel já vem pelo Mateus a as oportunidades aqui dentro da cp8 isso é muito legal ver ver o time já eh com autonomia para poder buscar novos negócios e definir se é bom ou não eh mas é importante que isso seja feito pelo pelo proprietário da Incorporadora a o envolvimento no dia

a dia da análise e até mesmo da prospecção eh ir lá falar com o proprietário né falar eh pessoalmente de sexta-feira de sábado de domingo de manhã Por que nesses horários Que é um momento onde tem a a blindagem fica mais baixa né a pessoa tá mais disponível ele tá desengatilhar tá desengatilhar tá no momento ali tá varrendo a rua né tá lavando o carro tá tirando folha da da Grama tá sossegado ali Então esse é um momento para trocar uma ideia numa boa né é importante que se faça uma uma uma boa conexão com

com com essa pessoa antes de falar de permuta antes de trocar ideia deixa o cara te perguntar o que que você faz ex Deixa o cara te perguntar e como que se faz isso isso eu aprendi na no no marketing multinível lá quando eu tinha 18 anos de idade vendendo seguro de vida cara foi a melhor escola o pessoal fala muito de fala mal de marketing multinível e Definitivamente não é um bom negócio para se fazer mas é uma B escola cara e lá que conheci livro Pai Rico Pai Pobre seg Grand milionário o homem

mais rico da Babilônia o maior vendedor do mundo eh pô todos os livros Assim eu eu organizei minha cabea eu vi que era possível empreender eu vi que era possível vender eu vi que era um bom negócio vi que era possível prosperar com Marketing com o marketing eh multinível uhum abriu a cabeça né abriu totalmente a cabeça prospectar pessoas não ter vergonha de vender não tem como abordar isso aí então uma da um dos formatos é assim e vai vai ter um contato frio com uma pessoa e como um dono de um terreno é trocar

uma ideia Mesmo buscar um uma um ponto de de conexão ponto de similaridade O que que vocês dois gostam o que que fazem se tem algum parente se tem eh qualquer coisa se os dois são careca seja o que for para mim é muito mais fácil quando o o proprietário tenista é um senhor sempre dá boa conversa velho sempre dá boa conversa sempre dá boa conversa né eu começa a falar de Corolla aí o cara o cara veio né cara veio e aí beleza o cara já pô tem algo em comum Com essa pessoa né

Tem tem uma similaridade Ele é igual a eu e isso aí já legal né não tô diante de um inimigo aqui Total E aí o melhor ao invés de você começar então eu faço tal coisa não não fala tá Que que você faz que que você faz da vida cara aí ele fala ah eu sou Pô eu tenho um uma padaria aqui e tal Legal Em algum momento ele vai devolver a pergunta né E você aí você ele te deu a oportunidade ele quer saber o que que você faz aí Você mete o o teu

Teu faz o jabazinho faz teu scriptz inho ali né e fala que você é incorporador que tá tá tá olhando a região eh se a tua índole permitir fala assim ah eu já tô vendo alguns terrenos aqui na região e tal e e eu me interessei por um terreno aqui perto Uhum E até tô dando uma olhada na vizinhança para para ver o que que o pessoal acha aqui da região uhum porque se ele fizer assim Ah legal pô quem sabe eu tenho interesse em falar contigo sobre o meu terreno ele está Ofertando o terreno

ele está pedindo que é é aquela história ninguém quer que você venda algo todo mundo quer comprar mas ninguém quer que seja que sofrer uma venda né então se a pessoa tá querendo comprar essa pessoa tá querendo fechar negócio é muito mais eh e muito mais leve quando se isso acontece né Muito mais leve quando isso acontece então o melhor caminho é fazer isso toal é começar a fazer através de uma prospecção ativa fazer a a a uma Abordagem mais leve mais tranquila e pedir que a pessoa eh levante a mão nesse ponto que tu

falou Léo é uma coisa que a gente foi enfim entendendo um pouquinho com com com as vezes que a gente eh chegou a conversar com com o terrena ali tem que ter muita humildade ali para chegar dessa forma porque muitas vezes o terrena ele já tá engatilhado porque já chegou proposta talvez talvez pessoal eu esteja falando isso mas porque seja a Nossa realidade aqui porque é enado aqui numa região porque aqui cara o terreno que tá primeira segunda quadra que a gente tava olhando se tem casinha e o cara mora lá ainda Alguém já chegou

fo metralhado já foi metralhado e muitas vezes o cara tá engatilhado para querer falar contigo e aí você e segura o ego né é aquela que nem aquele exemplo que a gente sempre traz da negociação de um terreno entre o vai E volta na negociação a proposta do do terrena a minha né que não a minha última palavra tem que ser a minha e chega Cara na boa como Léo falou quebrando o gelo tendo um ponto de conexão eh e muitas vezes a oportunidade de se falar ali sobre a tô procurando terreno a permuta cara

Dependendo da forma como vai a conversa nem tem abertura nessa primeira nessa primeira vez né direto com o proprietário ali eh então chegar Nessa eh com essa né com a guarda baixa querendo essa essa amizade e sem muito ego de tipo assim eu sou Construtor e vou comprar vou permutar o teu terreno aqui né Tem gente que chega assim né por isso que muitas vezes a reação do terrena é exatamente essa já tá meio engatilhado para conversar com você né então é segurar o ego ali de achar que gostos do terreno vai est fazendo negócio

né vai atropelar os 50 anos de história que a pessoa tem em cima do Terreno né ter calma a gente não vai pagar mais pelo terreno porque tem 50 anos de história é aquele tem uma casa boa em cima é o terreno V pode ser feito né ali existe o olhar do incorporador mas é só não desconsiderar aquela situação aquela realidade do proprietário porque senão cara nem em negociação você vai conseguir começar né então enfim é um caminho só para eh acrescentar ali nesse ponto que você trouxe de esse e por esse Caminho de quebrar

o gelo ponto de conexão né e deixar a conversa fluir se tiver Corolla No meio ainda para alinhar a conversa mais fácil ainda né vai ser vai ser bem sucedido até porque ninguém vai fechar negócio ali você não vai fechar negócio ali vai ter que dormir eh uns dias com essa com essa decisão eh mas é uma forma principalmente de você criar a inteligência do incorporador né desenvolver essa inteligência para para essas boas oportunidades Exatamente Exatamente então a prospecção ativa ela é importante porque eh como o Gabriel disse aqui na nossa região eh a gente

tem esse provavelmente todos os os proprietários já foram abordados ní pelo por um por um eh um corretor um incorporador mas talvez na sua região ainda isso não tenha acontecido então ali você consegue você tem ainda mar aberto para surfar eh para você poder prospectar ativamente falar diretamente porque esses terrenos Na sua região eles podem não ter ido ainda pro negócio eu não não não tem proprietário viciado eh enviesado com propostas com coisas assim ah não eu quero uma torna quera permuta mais torna né o pessoal já começa a ficar enviesado de querer dinheiro também

além da permuta então ficar enjoado né começa a ficar enjoado começa também atrapalhar a negociação porque uma melhor negociação é uma permuta uma permuta uma troca de unidades futuras pelo terreno troca do Terreno por unidades futuras no caso então é importante que você ã prospecte ativamente porque isso vai te dar um um oceano azul de possibilidades se você só aguardar a vinda do corretor de imóveis é provável que ele mandou para você por uma de transmissão e para mais 50 incorporadores na tua cidade então tá todo mundo olhando para aquele terreno e esse é um

Desafio né agora além da prospecção ativa quais outras alternativas a gente tem prospecção do Cara ir lá qual outro o caminho que o o incorporador pode fazer eu acho L que eu acho não Mateus parou com essa agora também eu não acho né eu acredito não sei quem acha não quem acha não encontra quem tenta não consegue a forma mais efici as duas formas principais que a gente tem usado e tem tido algum fruto dentro da cp8 é através de corretores especialistas parceiros sim né cara teve dois né Acho que semana uns 15 dias atrás

vieram dois aqui a gente passou Acho que praticamente à tarde né passamos à tarde das duas e c tivemos que encerrar em 5 horas porque a gente tinha outro compromisso porque senão ele teria ficado mais tempo ele apresentando propostas que ele tem né Deu para entender deu para ver que ele é um um especialista um corretor especialista em permutas assim né trabalha com isso eh e também ele nos conhecendo né entendendo o nosso negócio entendendo o nosso momento até porque nessa conversa Toda ele também a partir daquele momento as propostas os quais ele vai trazer

e tem trazido para nós já são mais direcionadas pro nosso objetivo atual né Ele trouxe lembra que no início como era uma conversa Inicial e tudo mais veio propostas que naquele momento pô eram propostas excelentes mas naquele momento não fazia sentido para nós né Eh então ter esses corretores parceiros como encontrar cara é um processo daí né Lé sim sim é uma prospecção Ativa é uma Prospecção ativa agora de corretores e não de de terrenas Veja a nossa metodologia o nosso método o nosso jeito de encarar as coisas é eh eh de uma forma extremamente

enxuta de equipe é na incorporação ao menos é o má é o mínimo de pessoas internas possíveis para você rodar o teu negócio então os corretores eles eh Eles são um exército ali fora de eh vendedores uhum do comercial da sua Incorporadora e você tem que ter uma boa uma boa quantidade uma boa eh de de Corretores que vestem a camisa da sua Incorporadora não que temha apenas o material de vendas do teu produto lá dentro mas sim que fala caramba o o empreendimento do Gabriel é ponta firme e eu vou vender eu vou matar

no peito Uhum Então a prospecção ativa sua pode ser através de terrenos só que aí você vai ter que eh eh às vezes é mais eficiente você prospectar cinco bons corretores Uhum que eles vão prospectar 20 bons terrenos cada um ou 30 ou 40 por Ano vão vão te trazer boas oportunidades que seja 20 cada um vão trazer 100 oportunidades esses cinco corretores Quando que você prospectar diretamente sem oportunidad seria e você teria que só se dedicar a isso então vale muito mais a pena você ter um bom relacionamento com cinco bons corretores ter eles

próximo de você eh e e construir realmente um relacionamento próximo para que eles Tragam essas oportunidades antes de Ficar passando para todos os os demais porque assim você vai ter é muito mais capilaridade naquele mercado né a gente fez isso a gente tem alguns corretores que nos mandam direto constantemente toda semana vem novas oportunidades e nós temos buscado mais então o caminho para fazer isso é visitar a imobiliária eu fiz isso não semana passada semana retrasada fui lá pra praça onde a gente tá se instalando e eu fui visitar algumas imobiliárias provavelmente farei Na próxima

semana daqui duas semanas novamente vou abrir mais algumas imobiliárias Vou lá tomar café me apresentar sou o Léo construo Lá em Bal Camburiu tem cp8 Empreendimentos tô lá desde 2013 trazendo o alto padrão que nós construímos nas casas para essa Praça que ainda pode melhorar o padrão aqui e trazer expertise que a gente tem em outros segmentos apresentar mostrar boa índole mostrar boa fé mostrar as mãos né as Mãos sem armas e e dizer que a gente quer fazer um bom trabalho e quer quer construir um relacionamento de longo prazo com aquela Imobiliária os corretores

t t Total interesse nisso também Total total e eles têm interesse eh em falar com o proprietário uhum e por mais que você Tente em em em passar para alguém da equipe sempre vai o o proprietário Ele sempre vai ter que estar envolvido com o comercial sempre sempre olha segunda-feira eh a gente Tava Isso é uma negociação de um de um de um terreno que nós compramos eh através com parceiros investidores para fazer uma casa e essa e a demora na assinatura da venda do terreno tava se estendendo há 20 dias já e a gente

já tava perdendo o o o prazo com com a caixa e a chegou num momento que não tinha mais o que fazer e e é uma empresa grande uma incorporadora grande que tem saque tem uma estrutura de jurídico tem um monte de coisa para atrapalhar chegar Nos nos proprietários E aí eu tive que costurar essa conversa por outro caminho uhum né para chegar diretamente no proprietário ligar para ele cara tu consegue me ajudar nisso aqui isso foi através de um corretor de imóveis que o corretor tem uma boa relacionamento com ele me passou o contato

e fez a ponte isso eu consegui resolver com ele no dia seguinte o contrato tava assinado levou 20 20 dias que essa informação não tinha chegado até ele né ele definitivamente Tinha barrado no saque do saque tava empurrando de volta depois para para um analista de jurídico para talvez passar pro jurídico que mandava mesmo a coisa não tava acontecendo Então eh a se a sua vontade é você não se envolver com nada e a empresa ela ser eh não demandar de você eh Hum eu não vejo isso nem nesse setor nem em outro acho que

o envolvimento ele é importante principalmente eh no no comercial na prospecção de terrenos Nesse relacionamento com corretores os os corretores eles querem falar com o proprietário da Incorporadora eles querem falar com time comercial também né Por exemplo assim ah vamos analisar um empreendimento passa lá pro Gabriel passa lá pro Mateus nós vamos analisar o o o o projeto mas para um contato é importante porque se ficar de de estrelismo de de ah eu tô no púlpito aqui eu tô no fala com o meu comercial é o cara Eh o cara vai ele não vai ele

não vai receber com bons olhos isso toal né até porque se construiu né pelo menos eu vejo dessa forma Ach tu vai ver também Léo a própria relação dessa experiência que pô o proprietário da Incorporadora né passou uma tarde aqui com os corretores dando atenção nós entendemos nós entendendo como eles trabalham eles entendendo Qual o nosso objetivo qual eles trabalham ali se criou uma conexão muito boa o nosso objetivo é colher esse Essa essa colher dessa parceria né aham cara durante muitos anos durante muitos anos Isso é benefício para nós e para eles total para

todo mundo e para eles então Eh inclusive por exemplo ele foi um contato que chegou através de ti né Eu acho que foi tu que pelo menos não fui eu que encontrei esse corretor em específico né esses corretores em específico mas aí entra o papel do incorporador exatamente prospect por Exemplo beleza que tu fala não não não pode ter estrelismo e não querer se envolver com nada é saber aonde se envolver exatamente né Beleza trouxe uma parceria de um dois parceiros corretores que provavelmente a gente vai né ter essa parceria durante muitos anos sim eh

e um ponto interessante desse desses corretores é que eles são de lá esse é um ponto interessante para você para você buscar tá isso faz uma diferença muito grande porque tem regiões do país Onde falando litoral norte de Santa Catarina onde ninguém nasceu aqui né onde os corretores estão a TRS meses já estão vendendo eu fui esse cara lá em 2013 né que foi mostrar um apartamento e eu não sabia que a rua 151 em bnar camburu era era extremamente oposto da 1500 e achei 1500 1501 uma doada outra né nossa eu rodava rodava não

encontrava e tava lá como corretor de móveis e beleza eu encontrei meu meu espaço naquele mercado mas você como Incorporador deve buscar corretores principalmente que sejam do local eh ou não Não somente não somente porque às vezes o corretor do local ele é mais também largadão pode ser tem bons e e não tão bons corretores assim como tem bons e não tão bons incorporadores qu encontramos de primeira também exato a gente também não encontrou de primeira agora esse esse e ser da região é um grande benefício é um grande trunfo porque esse cara conhece viu

todo mundo Crescer ele ele cresceu com muito dos donos do terreno ele é nativo então ele ele tem uma relação de abertura muito fácil com todos ele não ninguém vai falar assime lá vem aquele corretor Não pô é o Zezinho que pô jogava bola comigo quando era criança então isso Vai facilitar muito uma negociação uma tratativa uma quebra de gelo tudo e é importante se buscar esse corretor segundo ponto buscar corretor que é especialista em Permutas porque tem o corretor hoje tá se profissionalizando assim como tem o médico cardiologista o médico otorrino tem o médico

qualquer outro especificidade assim como eu Ten o engenheiro de projetos Engenheiro estrutural Engenheiro e de projetos complementares ou de execução de obra assim também é corretor de imóveis cada vez mais não é mais o corretor de imóveis que faz permuta que vende lançamento que que Vende casa não e tem corretores hoje especialista em casa em condomínio fechado tem corretor específico em terrenos de permuta em grandes áreas tem corretor específico em lançamentos Imobiliários tem corretor específico em apartamento só Beiramar só FR só frentear aqui na nossa região ou só um ou só um bairro aí da

tua cidade buscar esse cara porque esse especialista ele domina aquela região e ele e ele é o melhor naquele lugar então buscar o Especialista em terrenos Nossa é um avanço gigantesco para você ter uma noção quando ele abriu o Google orf aqui na nessa tela aqui e mostrou pintado de amarelo vários terrenos na orla ali eu falei Opa esse cara sabe o que ele tá fazendo ou ele tem um leque não é assim a recebeu pelo um grupo de WhatsApp um terreno e compartilhou com a gente e nem faz ideia Quem é o proprietário não

ele prospect fez um estudo de viabilidade fez um estudo de massa sabe quanto vende Por quanto vende qual velocidade vende Qual que é o custo de construção Qual que é o o o número de unidades se o terrena tá tá com ego inflado senão no sentido Opa ali cara ele tá pedindo isso mas tem negociação ali tá pedindo isso e tá difícil e tudo mais tem essa experiência já ter tido contato com o terrena é é buscar esse cara Nossa é um adianto gigantesco E aí voltando ao ponto que eu falei da uma estrutura enxuta

eh você pode ter Internamente time de prospecção de terrenos time de análise de novos negócios de estudo de massa mas isso vai vai estufando a tua estrutura então e é uma coisa que eu tenho batido contra assim sempre desde as casas até prédios é uma coisa que estrutura enxuta de equipe estrutura dá para dá para terceirizar terceiriza dá para delegar delega e fica só com o Core fica só com porque e a cada pessoa que você coloca na sua equipe é mais muitas Esquinas de comunicação internamente e começa a ficar muito complexo A A A

armação aquilo que era tão simples né começa a se perder assim de uma forma que absurda fica chato fica chato perde então Eh cresça sim a tua Incorporadora mas depois que ela cresceu eh cresça o teu time depois que a estrutura cresceu não faz o contrário contratar para crescer cresça para depois contratar tá Eh na nossa estrutura da da Incorporadora hoje a gente tem como eu tenho também o trabalho da educação eu tô um pouco fora da operação então eu tenho que ter uma estrutura um pouco mais robusta porque se fosse fazer duas três casas

eh em duas pessoas faria todo o processo assim mas hoje tem uma equipe melhor incrível a equipe que tem internamente e que pode ser feito uma eh a gente pode escalar com essa mesma equipe sem aumentar uhum por exemplo uma Prospecção de terrenos o próprio incorporador você mesmo pode fazer ou alguém que está contigo no comercial pode fazer essa prospecção ativa e também com incorporador com com corretores Mas ou seja quem vende as unidades e quem traz novas oportunidades de terreno são terceiros são corretores aí aí é um exército ali fora eh de corretores que

fazem esse trabalho para você e alguém na sua equipe comercial por exemplo faz a triagem e análise Desses novos negócios para chegar para você análise de novos negócios precisa ter um arquiteto um engenheiro dentro da equipe para fazer um estudo de massa volumetria não você pode ter um escritório de arquitetura parceiro para que que era o que eu fazia em 2018 no meu escritório de arquitetura que faz estudo de massa mostra lá área total construída área total eh de unidades o custo da outorga onerosa custo tal tal tal tal e te passa um quadro resumo

do Teu empreendimento para você ter tomar a decisão de GO no go do do empreendimento então é uma alternativa interessante porque aí você já também não tem essa demanda interna e aí você vai ter que contratar um escritório de arquitetura para fazer o projeto esse cara faz no risco e ele não cobra para isso e depois claro você tem uma reciprocidade em contratar ele para fechar negócio né perfeito e com isso você já eliminou uma uma um uma estrutura só que cuida para Você não negligenciar uma análise mais profunda dos números Isso é o que

grande parte dos incorporadores faz vem lá da da arquitetura ele abre os a conta da no no celular aqui fala beleza área construída tal B fecha a conta pode mandar tanta permuta assim eh é é muito superficial porque a gente tá falando de um empreendimento que você vai casar por com ele por alguns anos para poder tomar uma decisão tão Superficial assim de velocidade de venda de custo das unidades e assim por diante é aquela história né As Margens a margem né de lucro por exemplo que a incorporação proporciona encobre esse tipo de erro né

essa falta de eficiência ma gestão né que o incorporador tem por isso que você vê inúmeros incorporadores vamos chamar assim né mais raiz assim aquele cara que só compa o terreno Faz o prédiozinho v e tá dando lucro é mas podia est mais eficiente essa roda né E E daí então a gente falou sobre dois pontos de prospecção um ativo e outro é ativo também só aqui através de corretores né buscando Corretores e outro através de de de de prospecção mesmo saindo na rua sábado de manhã domingo de manhã e falar com os vizinhos lá

e buscar terreno Ah agora vamos vamos falar sobre a forma de pagar boa como que a gente paga existe dois caminhos ao menos né os principais que uma é uma permuta por unidades futuras pegar Aquele terreno trocar por duas unidades três unidades naquele local Essa é a forma mais enxuta e de custos mais leve mais eficiente para você fazer outro formato é você fazer em através de compra só que compra há uma descapitalização gigante né Por exemplo esse primeiro empreendimento que a gente está fazendo é uma aquisição porque ele não quer permutar nem com a

gente nem com qualquer outro incorporador o cara só quer vender só Quer o pix só quer o pix E aí a gente chegou num num fator aí o que que nós fizemos para poder fechar negócio eh nós pegamos uma opção de compra de um período de tempo e vamos Eh agora nesse já fizemos o estudo arquitetônico das das unidades para identificar Pô Essa aqui ó essa unidade aqui dá para ser vendida panto vamos eh queimar algumas dessas unidades para trocar essas unidades por unidades futuras com quem fizer a a compra Então definimos algumas unidades e

agora estamos troc estamos e vendendo elas prospectando elas com com eh adquirentes que vão permutar elas com a gente é como se fossem dividir a permuta desse terreno por vários então vários várias pessoas vão trocar um apartamento por unidades por um vão vão vão adquirir a um preço bem descontado praticamente 50% de desconto para trocar com a gente por uma unidade que vai estar pronta lá na frente então ao invés De ele pagar né esse adquirente eh R 1 milhão de reais por exemplo em uma unidade de fazer um Pix de de de fazer uma

compra parcelada por exemplo por um R 1 milhão de reais ele compra por 500.000 550.000 essa mesma unidade faz o pagamento à vista com isso a gente vende todas essas unidades levanta esse recurso todo e aí faz a compra a vista do terreno então dá Elas por Elas é uma permuta por unidades futuras também só Que diluído com com novas pessoas e não com o dono atual do terreno não com o terrena né é esse é um caminho para você não depender somente de permuta porque a permuta ela tende a ser mais longa e se

você está querendo vencer a viabilização do primeiro projeto multifamiliar existe esse desafio de fechar o primeiro negócio uhum né de fechar a primeira permuta porque às vezes as pessoas te conhecem na região Ah o cara constrói casa legal Tá mas e Prédio Será que ele Já construiu Será que ele sabe Será que não sabe então tem essa dúvida essa relutância em permutar um terreno contigo para fazer um prédio por isso que é importante você primeiro buscar aí quebrar esse teto de vidro de ir para um prédio de fechar um negócio nem que seja através de

aquisição para poder fazer um um um multifamiliar agora se você tiver numa região mais ah de interior você consegue isso com mais facilidade faz um predinho pequeno para Quatro unidades para oito unidades para 10 unidades prédio pequeno a você consegue permutar com mais facilidade né unidades direto com o proprietário ali unidades direto com o proprietário tu vê que eh só para talvez criar um pra base de pro incorporador que tá nos ouvindo Leo A as porcentagens de permuta por exemplo que varia muito de local para local né na cidade onde onde eu nasci é se

falar por exemplo em 15 por 17% de permuta ou seja né a o total de área construída né que no fim é os apartamentos é quase inconcebível né Eh na cidade onde eu estudei onde Eu me formei no Rio Grande do Sul 15% é inconcebível Acho que não existe pô tá louco é 10% por exemplo que a gente sabe que no litoral catarinense aqui é bem diferente Essa realidade 18 20 25 30 50% frente mar em bolar camburu por exemplo e e e essa esse percentual ele varia de lugar para lugar porque depende o que

Pode ser construído naquele terreno né Como disse o Gabriel o terreno vale aquilo que pode ser construído nele se dá para ser feito eh somente quatro apartamentos terreno Vale bem pouco se vale nesse mesmo terreno dá para fazer 40 ele vale mais dá ser feito uma permuta maior com mais unidades então a tomada de decisão ela vai ser sempre com base no que pode ser construído eh e também pelo preço de venda porque às vezes também tem que considerar o valor De venda dessas unidades se é um valor muito pequeno muito baixo você não tem

margem para colocar muitas unidades ali na permuta senão vai derreter tua margem de lucro então a conta é sempre com base na margem de lucro líquida o que que é margem de lucro líquida o lucro líquido do empreendimento lá no final sobre o faturamento vamos dizer vai vai dar um lucro de R 250.000 R5 milhões me aliás e o faturamento vai ser Vamos fazer assim de Um faturamento de R 10 milhões deais deu 2 milhões e me de lucro 2 milhões sobre 10 milhões isso se 25% 25% para nós aqui é uma margem de lucro

a a que a gente quer a partir disso acima disso menos do que isso nós não entramos 20% 18 88% não faz sentido para nós nesse momento a gente prefere uma margem de lucro Eh vamos buscar áreas regiões que tenh uma margem de lucro dessa aí e aí é feito a engenharia reversa beleza para alcançar essa margem quanto que dá para nós Pagarmos de permuta e a partir disso que a gente vai identificar ó dá para pagar tantas unidades tal valor para poder fechar essa permuta né ou seja uma engenharia reversa ali né entre a

partir do quantoa faz sentido pro teu negócio eh você ter de lucro e quanto você pode ceder ali na permuta para para manter aquele aquela aquela margem Exatamente exatamente então ah às vezes é duas unidades às vezes é três unidades quatro unidades Depende Muito do do tamanho do terreno Isso vai ser feito essa correlação aí mas o assunto de hoje é prospecção de terrenos e nesse Episódio Espero que você tenha aprendido né e os os diferentes formatos de prospectar de buscar de angariar esses terrenos para você ir para incorporação imobiliária para você escalar para edifícios

para Condomínio de casas também trocar por lotes o fundamento é o mesmo né É o mesmo perfeito pessoal e lembrando mais uma Vez fazendo o convite reforçando aqui cp8 summit 13 14 15 de setembro ao vivo em São Paulo na Expo Center Norte um evento aí de TRS dias imersivos para você aprender conhecer os erros e acertos dos nossos alunos também dos nossos mentorados que estão construindo estão incorporando e estão aprendendo é com os próprios com o próprio recurso ou ajustando estratégias apertando parafusos e vai a gente vai mostrar os bastidores dessas estratégias Para que

você que está querendo ingressar nesse ramo ou está querendo escalar nesse ramo Aprenda com eles como fazer isso também do jeito certo tá Então acesse o link tá aqui na descrição faça sua inscrição e participe com a gente ao vivo lá em São Paulo 13 14 15 de setembro fechou pessoal obrigado Gabriel pela sua presença estamos junto valeu valeu tchau a [Música]