Setembro nem começou eu já vou soltar aqui para você uma lista de cinco fundos imobiliários que eu tô de olho agora para Setembro São Fundos que eu tô de olho eu tô analisando e durante esse vídeo eu vou comentar com você o que eu acho que pode ser uma oportunidade e também falar um pouquinho dos riscos desses fundos imobiliários só que antes eu quero saber de você se tem algum fundo específico que você tá analisando tá de olho tá querendo fazer preço médio agora em setembro comenta aqui o nome do fundo e também o motivo E se eu mencionar algum fundo aí que também tá na sua lista durante esse vídeo Você comenta e fala para mim Lucas eu tô de olho no fundo a no fundo B no fundo C antes da gente entender um pouco mais sobre esses Fundos vamos entender o que tá acontecendo na nossa economia e também para onde tá caminhando os fundos imobiliários né saiu a notícia oficial aí do governo que o indicado para o banco central em 2025 é o Gabriel galípolo ele tem dividido muitas opiniões aí até porque na última ata do COPOM ele também foi a favor de se fosse Preciso aumentar a taxa Seli aí na próxima reunião do cupom isso aí mostrou pro mercado que ele pode est oou blefando né tá ali entre em cima do muro de fazer uma gestão pró mercado ou uma gestão pró governo mas isso daí mostrou pro mercado que ele foi uma pessoa que votou a favor de manter essa elique em 10,5 por e também pode ser uma pessoa aí que vai olhar mais pro mercado do que ser uma pessoa com viés político mas também saiu a notícia aí que o Lula disse galípolo vai trabalhar no banco central com a autonomia que eu dou né Então tá sempre dividido ali a gente nunca sabe o que realmente pode acontecer de um lado a gente tem muitos economistas falando que o Gabriel galipolo ele vai ser uma pessoa ali que vai manter a ordem dentro do Banco Central e outras pessoas também acreditam que ele pode entrar lá dar uma canetada e fazer a al que cair na marra a verdade é que a gente não sabe tem que ir acompanhando o mercado acompanhando as coisas para ver como que vai acontecer mas até o momento o campus Neto tá lá a Celi tá em 10,5 por e o que se fala agora é que na próxima reunião do COPOM que a gente vai ter agora no dia 17 e 18 de Setembro Pode ser que a taxa SELIC suba já tem economista da XP projetando uma f em 12% no final de 2024 um dos principais pontos aí que tá pegando e tá realmente sendo um tema de discussão de todo mundo no mercado é que o IPCA a inflação vem aumentando aí ao longo do tempo então nas últimas atas do COPOM a gente viu que a projeção era uma inflação de 4,15 4,20 4,25 4,30 e agora a gente já tem o IPC acumulado aí de 4,50 nos últimos 12 meses lá fora nos Estados Unidos a gente também tem o Banco Central dos Estados Unidos né já comentou que chegou a hora de baixar o juros e a gente já sabe eu sempre repito isso aqui em vários vídeos para vocês se o Estados Unidos diminui o juros esse dinheiro começa a entrar em outros países o Brasil é um país emergente é um país um pouco mais arriscado mas tem um juros real muito elevado então isso aí pode atrair investimento pro Brasil isso aí pode fazer subir tanto ações quanto fundos imobiliários Sem enrolação o primeiro fundo da lista aqui que na minha opinião pode ser uma oportunidade agora para setembro é o rz11 que a atua no segmento Agro mas não como um fiagro é um fundo que eu já tenho vídeo aqui analisando ponto a ponto dele aqui para vocês vou deixar o vídeo para vocês aqui no card uma cota dele hoje de Nô de R 94 pagou 13,67 de VP de 0,94 liquidez acima de 4 milhões o RZ r11 ele é um fundo que ele tem algumas estratégias que não é focado em cri como os fagros né que investem somente em títulos de dívida ele tem 20 fazendas e ele atua em três estratégias diferentes aul a salb e o laning equity que basicamente ele compra uma fazenda a preço descontado ele arrenda pro produtor ou ele compra a fazenda faz um retrofit né melhor aquela fazenda e depois foca na venda para ganho de capital é uma estratégia que ela é mais agressiva do que um fundo somente de cri onde você fica preso a somente poucas estratégias o fundo também tem um risco atrelado a ele que é o segmento Agro passando por um momento muito desafiador aqui no Brasil várias empresas pedindo recuperação judicial Então olha só essa notícia pedidos de recuperação judicial no Agro crescem 523 por no primeiro trimestre de 2024 então ao mesmo tempo que você tem um fundo pagando ali mais de 13% de H nos últimos 12 meses né Foi o que ele pagou não quer dizer uma promessa que vai continuar pagando daqui pra frente você também tem uma crise no Agro acontecendo dentro aqui do Brasil cara muitas queimadas acontecendo muitas empresas pedindo recuperação judicial Então você tem um risco atrelado esse investimento mas ao mesmo tempo você tem um fundo aí aí com o patrimônio de quase R 2 bilhões deais mais de 125. 000 cotistas cobra uma taxa que na minha opinião é uma taxa um pouco mais alta de 1,25 mas tem entregado um resultado bacana mesmo pagando uma taxa um pouco mais alta e no último rendimento entregou 90 centavos por em 2024 o RZ r11 caiu 10,22 nos últimos 6 meses 2,77 e no último mês subiu 0,82 um segundo fundo que eu comento sempre aqui com vocês já fiz vídeo detalhando todo o relatório é o xplg11 é um fundo de logística um fundo bem concentrado aí no segmento de varejo Então o fundo investe aí 90% em móveis 2% em cotas de outros fundos 42% dos contratos são típicos 58% são atípicos o que eu gosto bastante tem uma concentração em algumas empresas do varejo como Via Varejo Leroi heiner Mercado Livre Grupo Pão de Açúcar mas tem bons Inquilinos ele caiu bastante alguns meses atrás eu fiz vídeo aqui comentando para vocês só que agora um dos pontos que me chamou muita atenção foi a eficiência da gestão de resolver o problema de vacan física e financeira e já resolver uma parte da inadimplência com a rede do supermercado Dias então eles soltaram aqui no último relatório a inadimplência do fundo foi equivalente a 2,6 da receita de locação mensal sendo representados pelo dia né a rede de supermercados está saindo do país eles divulgaram isso no fato relevante e o dia efetuou o pagamento do aluguel relativo ao CD de Americana mas não honrou com as obrigações relacionadas ao CD de Ribeirão Preto então Eles resolveram em partes essa questão da inadimplência só que isso daí Foi algo que realmente foi muito rápido em relação ao que tava acontecendo Então ele tem aqui 58 locatários mana de implen de apenas 2,6 por vacância física 1,7 vacância financeira 1,5 e é um fundo muito grande tem muitos galpões o fundo tem um patrimônio de 3,34 bilhões de reais mais de 349. 000 cotistas e entregou 78 centavos por cota no último rendimento nesse ano de 2024 devido aí SELIC alta inadimplência do fundo e alguns problemas relacionados aí Alguns locatários a cota caiu C 1,67 nos últimos se meses caiu 8,17 principalmente por conta do que aconteceu com a rede supermercado Dias e também no último mês tá caindo 0,64 só que aí você deve estar me perguntando Lucas por que que eu vou querer comprar um fundo imobiliário que nos últimos se meses caiu 8,17 que o nosso foco é comprar bons fundos imobiliários o mais barato possível então se eu sei que o xplg11 tem um patrimônio de 3.
3 bilhões eu não quero pagar esse valor real pelas cotas do fundo eu quero pagar cada vez mais barato e é nesses momentos de crise onde surgem as melhores oportunidades outro fundo que eu também tô de olho aqui ainda não tenho na carteira o lvb 111 também falei desse fundo em um outro vídeo que eu comentei aqui no começo de agosto cara o lvbi11 não é uma indicação minha aqui para vocês eu nem tenho esse fundo na carteira Mas na minha visão é um fundo interessante principalmente porque nesse último relatório que ele soltou ele mostrou alguns pontos ali que eu achei interessante uma cota dele gira em torno de r$ 11 pagou 10,41 com PVP de 0,89 então 11% de desconto em relação ao seu valor patrimonial uma liquidez di área acima de 4 milhões o mundo tem 10 galpões logísticos tem 34 Inquilinos e uma vacância muito pequena de apenas 0,80 por. a maior parte desses galpões estão em um raio 30 de São Paulo que a gente chama de Lest Maio então estão bem próximos ali à grande capital O que é extremamente positivo para um fundo de logística sendo que desses Imóveis 95% São Imóveis Classe A então quando a gente vai olhar um fundo de Galpão Logístico a gente quer saber região e qualidade do imóvel porque se der qualquer problema com o locatário é mais fácil você conseguir reposicionar um inquilino ali dentro porque ele tá numa cidade estratégica e o imóvel sendo um imóvel bom também torna ele mais competitivo dos 34 Inquilinos que o fundo tem ele tem alguns Inquilinos aqui que são Inquilinos muito bons como Scania Amazon Ambev DHL e 61% desses contratos são típicos e 33 são atípicos aí você pode estar pensando mas Lucas você acabou de falar para mim que contratos atípicos são melhores você gosta mais só que a gente tem que pensar que quando a gente tem um imóvel muito bom e um imóvel numa região muito boa você não precisa travar aquele contrato no inquilino por muito tempo porque é fácil de você conseguir encontrar um outro locatário caso aquele inquilino dese sair daquele imóvel então você não precisa ter mais contratos atípicos do que contratos típicos exatamente o que acontece aqui com o lvbi11 o que me fez ficar mais atento Pro lvb 11 aí nos últimos relatórios é que ele quitou a sua alavancagem então alavancagem são as dívidas que o fundo tem para que ele consiga realizar algumas operações e o fundo pagou a sua alavancagem ficou aqui somente com uma dívida valor aqui de 3,5 milhões O que é muito muito pouco pro fundo com a taxa de emissão de PCA mais 1,40 O que é totalmente tranquilo pro fundo o lvb 11 Entregou um rendimento de 90 centos por cota tem mais de 130. 000 cotistas um patrimônio de mais de 2 bilhão cobra uma taxa de administração de 1,30 o que na minha opinião é o que deixa salgado esse fundo em 2024 a cota do lvbi 11 já caiu 5% nos últimos 6 meses 5,30 e no último mês 3,21 o que me chama mesmo atenção nesse fundo é que ele tá sendo negociado a 11% de desconto em relação ao seu valor patrimonial e no final do vídeo Não esquece a gente ainda vai fazer o preço teto desse fundo para entender qual seria o valor justo para pagar nessas cotas outro fundo que agora virou o queridinho de todo mundo do mercado é o btlg11 para ser bem sincero com vocês quando tá todo mundo falando do fundo é porque já até passou o momento certo de comprar mas a gente vai analisar ele aqui ele fez algumas aquisições recentemente o BTL g11 era um fundo que a gestão se comunicava muito bem com os cotistas aparentemente melhoraram isso no último relatório e tá fazendo algumas movimentações aqui que eu achei interessante Então é o fundo de logística fica bem grande com pet aí de igual para igual com hglg11 uma cota de em torne aí de R 102 pagou R 88,95 de H VP de 0,98 mais de 10 milhões de liquidez Então o fundo tem vários Imóveis esses Imóveis São imóveis de qualidade várias certificações tem vários bons Inquilinos aqui né Amazon anev Alpargatas BRF brasken Mile cara tem muitas empresas muito boas e também não tem muita concentração ali em alguns imóveis o fundo tem uma alavancagem bem B Baixa também de apenas 3% e também tem essa estratégia do Lest Mile onde mais de 40% desses galpões estão no raio 30 de São Paulo 13% num raio de sp60 e os outros restantes aí estão em outras regiões mas é um fundo bem estruturado com bons Imóveis e também uma boa estratégia o fundo passou por algumas aquisições Então vai colocar mais 13 imóveis novos ali dentro do portfólio que vai fazer o fundo ter mais de 30 Imóveis cara Imóveis bons bem localizados e também com uma qualidade muito boa isso aí tem atra ido muitos cotistas pro BTL g11 e também passou por essa transformação aí trazendo novos Inquilinos e também trazendo novos ativos depois de uma última emissão em junho Os imóveis do btlg foram reavaliados então sempre comento isso aqui com vocês né Por que que o patrimônio de um fundo de tijolo é muito importante porque se o fundo tem bons Imóveis ele também vai se valorizando conforme o tempo porque os imóveis vão se valorizando Então pelo menos uma vez por ano o fundo vai lá contrata uma equipe que vai fazer a avaliação daqueles Imóveis e se aquele imóvel ali ele se valorizou o patrimônio do fundo também se valorizou Então olha só o que saiu aí no último relatório em junho Os imóveis do btlg foram reavaliados ao valor justo com uma valorização de 13,28 em relação ao mesmo período do ano anterior os imóveis adquiridos em dezembro de 2023 também foram reavaliados com uma valorização de 99% em relação ao seu custo de aquisição então isso aqui é um tapa na cara de quem fala que fundos imobiliários não supera a inflação não é mesmo inflação foi aí 4,5 50 nos últimos 12 meses somente alguns imóveis se valorizaram aí 13 99% em relação ao seu preço de aquisição quando você investe em bons fundos o patrimônio daquele fundo também vai subindo você vai ganhando aí com valorização da cota vai superando a inflação e também vai melhorando aí seu portfólio BTL g11 Entregou um rendimento de 76 centavos aí no último pagamento tem mais de 345.
000 cotistas cobre uma taxa de 0,9 tá só com 2% de vacância e tem um patrimônio de 4,5 bilhão em 2024 a cota caiu 0,75 nos últimos 6 meses 0,99 e com toda essa movimentação positiva agora muita gente falando do fundo nos últimos 30 dias subiu 2,02 por. outro fundo também que não sai da minha lista cara não tenho na carteira mas ainda tô de olho porque acho muito interessante é o pvbi11 é um fundo de ljes corporativas e diferente aí do segmento Agro segmento Logístico segmento de varejo o pvb 11 ele atua no segmento de edifícios comerciais então no momento a gente não em um ciclo econômico que favoreça os fundos de Lares até por isso que você não vê muita gente falando só que o pvbi11 liquidez acima de 4 milhões o pvbi11 81% são Triple a é a melhor classificação de qualidade do imóvel 19% Double a e são Imóveis que estão ali em excelentes localizações Faria Lima Vila Olímpia chuc Cris aldan enfim tem vários Imóveis interessantes desses Imóveis eles têm 39 locatários só que uma coisa que despontou nos últimos meses foi a vacância física basicamente aí 16% de vacância afeta diretamente o rendimento do fundo e o fundo também tem aqui o que a gente chama de renda mínima garantida que é o fundo comprar o imóvel de um vendedor só que aquele vendedor ficar pagando para ele ali um aluguel por um 2 anos até que ele realmente consiga encontrar o inquilino Isso aí é um ponto de atenção porque se nesse período da renda mínima garantida o fundo não conseguir encontrar o inquilino que cubra o valor que ele recebe a receita do fundo pode diminuir isso aí pode afetar diretamente o rendimento do fundo então ao mesmo tempo que ele tem ali uma vacância muito alta de praticamente 16% ele tem 18% de renda mínima garantida é o que impacta diretamente aí na cota do Fundo O que vem caindo aí chegando a um VP de 0,89 o fundo tem mais de 160. 000 cotistas último rendimento foi de 65 centavos por cota patrimônio de 2,85 bilhão e cobra uma taxa aí de 1% sobre o patrimônio L nesse ano de 2024 o pvbi11 nos últimos 6 meses 9,33 e nos últimos 30 dias 070 e sendo bem realista com vocês esse tipo de fundo só vai voltar a entregar um bom rendimento ali pro meio de 2025 ou final de 2025 2026 porque enquanto a celic não cair os fundos de laes não voltam a subir e eu prometi cinco Fundos aqui para vocês mas vou deixar aqui um outro também que tá totalmente fora do radar de todo mundo aí Se tiver no seu radar comenta aqui porque é um fundo que eu gosto tenho na carteira e já não aporto mais já faz algum tempo que é o mcci11 o mcci11 é um fundo de papel você deve ter perguntando Mas Lucas cara por que que você tá investir em fundo de papel agora e não não vou investir em fundo de papão mas eu tô de olho nesse fundo porque ele é um fundo Middle Risk que bate muito muito de frente ali com a estratégia do btc i11 e do mxrf11 e se a celic for voltar a subir esse tipo de fundo pode voltar a entregar um bom resultado o mc11 uma cota de em torneio de R 90 pagou h de 11,16 e diferente do btc 111 do MX r11 que já estão sendo negociado aí no preço justo ou acima do vp ele ainda tá com VP de 0,96 liquidez di área acima de 3 milhões e ele tem uma estratégia interessante 94% dos seus CR são indexados ao IPCA 3% ao GPM e 3% ao CD com uma taxa de CDI + 3,7 e PCA + 8,1 então ele não é equilibrado porque ele tem uma fatia bem maior aqui IPCA Mas se a inflação continuar subindo eles precisarem aumentar a taxa SELIC esse tipo de fundo pode voltar a entregar um bom rendimento o ponto dele aqui é que ele investe tanto em Cris quanto em cota de outros Fundos e a maior fatia que ele investe aqui em cota de outros Fundos é no fundo da própria casa né que é um fundo High guild da própria gestora o Mc h11 então ele investe aqui 3,5 da Carteira de fiz no fundo da própria casa e ele também tem aqui três Cri um cri que é o WT Morumbi ele tem uma concentração de 13,5 do pl então é um fundo um pouco mais concentrado e ele tem aqui outros três CR das Casas Bahias que entrou em recuperação judicial então pode ser que de algum problema em algum momento porque esses CR ocupam aqui basicamente 10% do pl do fundo como aess Lique Começou a cair os fundos de papel começaram a entregar um rendimento menor então em 2024 ele caiu 5,40 por.
