MTRE3: CENÁRIO DESAFIADOR PARA MITRE EM 2025

Olá pessoal tudo bem com vocês sejam todos muito bem-vindos ao clube dos dividendos eu sou Bruno amazoni e papo de hoje Papo diferente con conção civil pedido sugestão feita por um dos inscritos aqui do canal vamos falar da Mitre tá então entrego para vocês uma atualização operacional da Mitre tá bem como também perfil corporativo que eu acho que é uma das coisas mais importantes tá um resumão de alavancagem e de resultados dos últimos anos dividendos porque paga dividendos também temos o mapa de calor sempre importante rentabilidade pós IPO é uma empresa sem chegada na bolsa

e aí sim no final do vídeo Caio no gráfico pessoal porque se vocês estão acompanhando aqui o clube dos dividendos aquele gráfico macro que vai est aqui na composição desse vídeo é o que bate nesse ativo de risco hoje disclaimer tá na tela pessoal eu sou o Bruno mazoni analista cnp técnico seja muito bem-vindo ao clube dos dividendos vídeos diários e que vire mexe pessoal eu comento sobre isso aqui macro que é um pé no saco se você não gosta mas se de repente você investe todos os meses na Mitre ou numa empresa de economia

doméstica que faz muitos negócios aqui no Brasil está alavancada muita dívida nesse momento porque tá contratando um crescimento robusto por curto prazo ou médio ou até longo porque não a depender do tamanho do projeto essa empresa vai cair essa empresa vai ceder nesse momento por quê curva de juros nas máximas tá batendo as máximas de 2016 de período de recessão crise impeachment pelação premiada um monte de coisa aconteceu entre 2015 e 16 e atividade econômica recessiva então estamos lá nas expectativas de Selic tá não não obstante o cupom começou a subir J Então esse gráfico

do juro Real pessoal bate por quê essas empresas empresas de construção civil apesar de estarem blindada no no Brasil por crédito subsidiado da Caixa no Minha Casa Minha Vida tá E por estarem blindada no Brasil em boa parte também ah de países ocidentais mas não todos est que oferecem o juro fixado tá não flutuante Então você consegue contratar 30 anos ali de maneira fixada pois bem pessoal já faz um tempo que estamos com a celic subindo e as expectativas abrindo então o crédito imobiliário também tá sentindo também vai começar a sentir por mais que a

nossa indústria de crédito privado tem evoluído bastante a caixa apesar de ter fechado um pouquinho a torneira está ainda com a torneira aberta esse tipo de movimento de juros expectativa nem muito da inflação por hora que estamos em 4,89 o que não é no acumulado de 12 meses algo novo né estivemos lá em 2018 18 estivemos lá também em 2019 em 2013 2012 então a inflação de maneira estrutural acha o seu piso ali nos 3% E aí ela tá dando um rebote dos três pro C nesse momento mas não é novidade O que é novidade

essa super alta esses juros subindo 1% 1,5 como foi em 2021 e pasm pessoal 2024 no final b225 é o novo 2021 lembra o que aconteceu com os preços dos ativos de risco em 2021 replica principalmente os ativos de risco doméstico então fica difícil você com um perfil como o meu ou melhor com o cenário base uma expectativa como a minha Ah tô otimista por que que eu tô otimist com bolsa comprando bolsa Eu acho tá errado isso daqui tá então eu tô apostando contra Faria Lima por exemplo achando que em algum momento no curto

prazo 2025 26 no máximo vai ter o fechamento dessa boca de jacaré tá porque tá muito forte o remédio para combater um bicho que ainda não é de Sete Cabeças tá que é a nossa inflação mas expectativa ruim mais juro Real pessoal bate na Mitre tá E aqui eu entrego para vocês um rápido merchan Natalino do meu treinamento que eu sempre faço merchan no final do ano entre black friday e Natal treinamento engloba essas perspectivas como correlacionar tá gráfico com análise macroeconômica lincar um pouquinho de fundamentos e esse ano tem também atualização de opções então

se você quer ter essa sinergia quer saber aproveitar de maneira independente Como construir um cenário base e operacionalizar o cenário base não ficar só no mimimi né também P dinheiro nesse cenário base macr Trader pessoal o primeiro link na descrição com os módulos e o cupom especial de Natal tá para vocês na descrição e aqui também na própria imagem voltando aqui pro tema pessoal linki com o macro Para Dizer para vocês o seguinte uma curiosidade da Mitre que ela reportou no último resultado terceiro trit de 2024 como tem aumentado em muito tá as vendas de

edifício de unidades né de apartamentos abaixo ou até 45 M qu tá Brunão experiência própria minha jundí Jundi ork né em 2020 já estava eu ali com muito pouco de renda fixa naquele momento 2019 2018 foi muito intensivo né na renda variável Então eu tinha ali renda variável mas todas gatilhada para possíveis eh ajustes de lucro e etc mas não colocava muito em renda fixa média ou longa porque tava legal né aproveitar uma crise na bolsa para comprar mais e não necessariamente colocar poste fixado em em SELIC por exemplo porque nós tínhamos a inflação Nervosa

mas o o o o mercado com expectativas positivas pois bem 2020 Brunão ao ver bolsa já subindo desde 201 a olhar paraos juros e não enfrentar não observar el nenhuma grande oportunidade a olhar para para o IPCA Mais também não enxergar nenhuma grande oportunidade que que eu fiz comecei a caçar nunca tive imóvel comecei a caçar aqui na região de jí um imóvel dentro dos meus padrões barabim bar bom achei não foi fácil mas acabei achando e fui lá e fiz a a menor possível entrada e financiei por quê o Roberto Campos jogou para 2%

aquele ali é a bonança aquele cenário é a bonança pro setor imobiliário por quê Porque quem quem se financiou ali Eu graças a labuta Já finalizei o financiamento Mas quem se financiou ali travou travou aquele momento Macro o seu financiamento de 30 anos então por mais que o juros esteja alto curva abrindo e o cenário esquisito nós quem financiou entre 2020 e início de 2021 financiou muito bem 2021 a 2022 pior 2022 a 2023 pior momento 2023 2022 final pós eleição ali 2023 ao longo de 2023 bom momento seque caindo tá 2024 pessoal foi o

momento xinim nós tivemos ali a o crédito tendo manutenção e no final do ano a coisa piorando tanto nas expectativas o ano inteiro piorou mas a SELIC se Manteve agora a celic voltou a subir tá então o que que a gente tem que colocar para 2025 tem que colocar que é o pior momento para você financiar uma casa para você financiar um carro se é que você ah gosta de fazer financiamento em automóvel para você financiar qualquer coisa porque tá ruim a expectativa o crédito rápido tá e o crédito longo ele tá pegando uma memória

P de 2024 que já não é mil maravilhas e no final do ano essa memória tá sendo acumulada ruim tá porque o Juru está voltando a subir e subir rápido o problema de política monetária ao subir rápido é que reajusta toda uma cadeia de crédito tá e o filtro e a facilidade pelo qual também então aqui eu queria dar dois destaques né um curiosidade o aumento de imóveis até 45 M qu tá Brun Não o meu 74 então acima né estaria ali na na no quadrante de baixo mas aqui eu quero chamar atenção como mudou

hábito ponto um de compra de imóvel e ponto dois airbnb essas coisas e ponto do inflação tá nós também podemos colocar dessa maneira opa não conseguir os casais ou as pessoas individuais Como é o meu caso solteiros né solteiros não conseguem financiar um apartamento maior Então vamos mandar bala no menor para conseguir um crédito subsidiado para pagar menos para ser mais barato ser mais em conta então aqui é uma fotografia importante e que nos últimos 12 meses pessoal é recorde tá nos últimos 12 meses de apartamentos até 45 M na Mitre que tem perfil corporativo

já chego lá na cidade de São Paulo é recorde de vendas tá então achou a empresa aqui canalizou os seus esforços em um tipo de perfil e bengo tá até 45 acho que chama Loft né seriam uns lofts ali barabim bar bom a empresa tá indo muito bem já nos acima de 45 M qu a gente vê um certo equilíbrio a gente vê o pic em 2010 2011 né e depois desde então 2012 paraa frente a gente não vê nenhum grande destaque tá ah na venda de apartamentos acima de 45 M qu então aqui tá

a Mitre eh moldando seu o seu perfil tá de construção não necessariamente o perfil de renda do seu cliente que eu já chego lá tá estoque pessoal boa gestão de estoque bom número de vendas nesse ano né 1.5 bi ah de estoque 18,2 inferior ao fechamento anterior graças ao a a venda excelente performance performance de venda a própria companhia salienta isso no seu banco de terras né banco de eh de de de futuros Empreendimentos nós temos 51% de Mitre Exclusive tá que é a alta média alta renda 17% que é o perdão 51% da house

é média alta 17% Mitre Exclusive Collection que é o mais alto do da Mitre e 32% Raízes que é o mais mais básico tá então tem um um uma boa um bom banco de té de terrenos ainda 4.9 bit sentado em cima né agora será que vai lançar ano que vem Será que vai intensificar os lançamentos ano que vem acho difícil pessoal A não ser que a gente tenha quebra de expectativa e eu esteja correto tá a fia Lima ali em fevereiro principalmente entre fevereiro e Maio né Nós temos ali a última sazonalidade ruim pra

inflação comece ver a inflação CD esse juro Real não ter cabimento começ vê o governo fazer resultado a primário tá eh e e e só culpar ali a dívida n só ter a dívida o custo da dívida como o principal detrator do Brasil principalmente em relação aos seus pares se pacote fiscal passar pessoal falo com vocês dia 16 e tá caro passar né era semana passada agora pulou para essa semana que é a última antes do recesso o quão difícil foi politicamente desenhar um um um uma retração fiscal mínima um pacote fiscal mínimo assim cansa

certo mas é no cansaço é nos canhões que geram as oportunidades rapidamente antes de irmos pros fundamentos micro tá nós vamos aqui falar que ela atua na região de São Paulo tem as linhas de produtos né de média alta renda mas média mais baixa seria raízes raízes média alta a gente vai para tanto a house como também a específica ali Collection tá então São Paulo Futebol Clube é a Mitre pessoal que reportou bons resultados de 2018 para cá tá conseguiu pegar bem o ciclo Pom da do setor imobiliário de construção civil porém é uma empresa

que fez o seu pico em em 23 muito em relação à macro olhar com muito carinho macro pessoal tá e tem a sua alavancagem já na Casa dos cinco vezes dívida líquida o payout na casa dos 89% ano passado esse ano aqui caiu pela metade 46 e a tendência que ano que vem caia mais um pouquinho para lá pros 39 pros 35 etc então a empresa deve enxugar tá esse enxugar pessoal é truco ou não não pelo cenário macro juros isso é certeza o banco central já nos contratou mais 2% de alta tá para 14:25

Eli é o contratado mas é a atividade econômica é o PIB se continuarmos pujantes na atividade Econômica mesmo em um ano de contração fiscal governo com esse pacote Tá mesmo em um ano com condições de Dólar para cima juros para cima seig para cima tudo para cima tudo contra tá e o governo o que tá favorável somente é a fotografia do PIB salário consumo das famílias renda etc Então a gente vai ter realmente a economia real versus a economia financeira a economia financeira dizendo vai dar errado vai dar errado vai dar errado eu já tô

pedindo prêmio para isso e a real vamos vamos colocar protagonizar a real por quem comanda ali Vamos colocar congresso e plaz do Planalto estão pisando no freio se não é o Freio libertário Liberal eh cristalino que o mercado gostaria que fosse é um freio à esquerda é um freio coisa que é novidade tá Ah de governos de esquerda aqui no Brasil por exemplo tá pelo menos pós redemocratização eu me lembro o Lula fez a reforma da Previdência nos primeiros anos do no início do seu mandato seu primeiro mandato e depois pessoal é agora é esse

pacote fiscal aí de contração não me lembro de nenhuma outra contração política contracionista tá de gastos vindo de um governo de esquerda tá bom posso est queimando minha língua aqui então a gente tem que fazer como investidor uma aposta fo eu contra fia Lima aportando e em mais em renda variável tentando pegar o pico da do cupom né menos CDI mais pré-fixado tá indo contra Faria Lima ou não pós fixado para Médio prazo para longo prazo IPCA e minimamente bolsa porque temos um bom caminho até 2026 por exemplo de queda são duas apostas pessoal eu

ajudo a a operacionalizar essas apostas esse cenário macro esses investimentos se você não é Trader tá no macr Trader o link vai tá na descrição a Mitra então enxuga dividendos Pessoal deve enxugar para 2025 entre 30 centavos ou menos é o que ela deve pagar tá então se você olhar para 30 centavos do ano passado desse ano aqui perdão pessoal 9.63 um baita dividendo só não fi or 2023 24% não mas por que que tá tão alto Y porque os preços despencaram Então os preços de 2020 para cá pessoal cederam paraa caramba a MIT tá

caindo 79 do IPO enquanto o CDI subiu 50 tá e o imab subiu a 29 por. Lógico que tá contando já com os dividendos aqui tá tá ajustado por dividendos Então você teve ali dois dígitos em quase todos os anos de IPO da Mitre por quê Porque o preço cedeu para caramba Bom vamos lá Falei que 2025 é o novo 2021 a menos nas expectativas se os preços vão seguir as expectativas pessoal eles estão seguindo tá do nada vocês conhecem bem Faria Lima mercado financeiro do nada muda é uma reforma ministerial é a aprovação do

pacote fiscal é uma surpresa de dado né De tanto dado bom da economia Faria ali uma J toalha Pode ser que aconteça isso o gringo leve nas costas começa a zerar todo mundo aí que tá pessimista vários argumentos para cima assim como todos os argumentos para baixo está na mídia os argumentos para baixo tá principalmente nas mídias financeiras mídias em geral é meio a meio ali porque tem dados positivos da economia né então fica difícil também trucar todo e qualquer narrativa Tá mas eu vou considerar aqui como é o é o vigente de dezembro 2021

é isso aqui pessoal posição em 2021 vou circular a tendência no gráfico para quem tem afinidade ziguezague vendedor 2021 a 2023 eleições foi a queda da Mitre pós eleições conseguiu uma rápida recuperação tá E também 2023 foi um ano bom no macro né queda da SELIC queda na abertura na curva de juros só que 2024 virou então é normal seria razoável você fazer a projeção de queda vamos fazer essa Projeção de queda alvo 243 217 1,73 então acima dos 2,50 pessoal tá caro com essa expectativa atual do mercado e Para onde vamos tá entre 2

e 43 2:36 2:17 é a próxima parada então eu traria aqui as minhas expectativas estão aqui tá receção pessoal abaixo dos R 2 receção 173 1,37 mas 217 a 243 seria é seria não é o alvo atual eu não vejo nenhum Trigger para mudar isso agora teria que aprovar o pacote teria que mudar alguém uma reforma ministerial talvez a far al Tá exigindo muitas coisas pessoal que não não tem agenda mais tá agenda é o pacote talvez a aprovação do pacote faça com que gringo leve nas costas China num anúncio fiscal faça que Petro e

Vale leve a bolsa e Stop todo mundo então Há sim argumentos esses argumentos pessoal São menores do que os contraargumentos E aí mais favoráveis à Queda beleza pessoal então sim qual que é o preço teto para 2026 2025 431 471 o IPO vai tá lá na casa dos dois dígitos tá então sempre vai ser alvo agora vamos supor que daqui a um mês mudou a narrativa é para cima tá Quais são os alvos 717 aos 895 Então você já está comprando barato alvo lá em 8 tá comprando a 3,5 eu que tô dizendo que a

expectativa é igualzinha a 2021 então é queda não tem porque agora ao longo da expectativa você aportar com intensidade diminui a intensidade vai pro CDI tá e cadastra ordens 10 15 20% abaixo e é o caso aqui ó 2:43 236 217 beleza pessoal feito isso fecha fecha o vídeo aqui para vocês obrigado pela companhia até o próximo conteúdo tchau tchau