GUIA BÁSICO DOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS: TUDO O QUE VOCÊ PRECISA SABER SOBRE VACÂNCIA!

Olá pessoal vídeo novo no canal e o tema de hoje bem o tema de hoje costuma colocar alguns fios de cabelos brancos a mais nos investidores e nas investidores de fundos imobiliários Justamente por isso que nós vamos colocar esse conteúdo você entendeu um pouquinho mais sobre vacância para começar não tem um único tipo de vacância em vacância física vacância financeira elementos que impactam as diferenças entre estes dois tipos de vacância tudo isso eu vou explicar para você ao longo desse vídeo eu sou Ricardo Figueiredo especialista em fundos imobiliários na Speed e espero que esse conteúdo te ajude a selecionar melhor os fundos imobiliários de tijolos né porque vacância basicamente impacta a renda dos fundos imobiliários e tijolos já vou pedir para você aquela contribuição básica que eu peço em todo começo de vídeo compartilhar para levar esse conteúdo para os seus amigos para os seus parentes para eles aprenderem também mais Como selecionar melhor os fundos imobiliários já peço aí o seu like porque isso ajuda bastante a gente saber qual tipo de conteúdo vocês estão gostando mais pra gente trazer mais vídeos para vocês e não se esqueça de se inscrever no canal e ativar o Sininho de notificação toda vez que a gente colocar conteúdo novo para vocês da semana tem conteúdo novo você receberá o alerta para vir conferir o que há de novo no canal então sem mais delongas vamos ao conteúdo do dia hoje nós vamos falar sobre vacância então como eu falei isso daqui costuma assustar um pouco os investidores as investidores de fundos imobiliários por quê Porque a vacância corre no seu primeiro conceito quando uma área está deixando de gerar Renda quando uma determinada área deixa de gerar renda a gente diz que esta área está vacante existe uma vacância nessa área quanto maior a vacância menor o fluxo de caixa que o fundo imobiliário está recebendo para gerar os dividendos para o seu cotista a vacância ela agride o fluxo de caixa de duas formas lavar câncer agride o fluxo de caixa primeiro você deixa de receber renda a renda do aluguel e o segundo você assume custo da vacância O que é o custo da vacância condomínio IPTU por exemplo uma área que fica a vaga o condomínio IPTU passam a ser responsabilidade do proprietário se o proprietário é um fundo imobiliário é responsabilidade do fundo imobiliário pagar aquele condomínio e pagar o IPTU daquela área quando a área está ocupada essas despesas são do locatário Então veja que a vacância ela não apenas deixa de gerar a renda para o fundo como ela também começa a colocar a mão no seu bolso buscando dinheiro para bancar Condomínio IPTU basicamente então a gente precisa de alguma forma tentar fugir da vacância E aí já trago para vocês uma informação que não é acho que muito percebida pelos investidores de fundos imobiliários todo imóvel ele foi feito para ser ocupado um imóvel foi feito para ficar desocupado então na concepção para que que eu construir um apartamento para que construiu um condomínio Logístico para que construir um shopping center para ele se ocupado mas o projeto financeiro daquela edificação para ela fazer sentido econômico não exige que ele esteja 100% do tempo culpado então a vacância existirá ao longo da vida do imóvel isso não quer dizer que o imóvel ficou ruim do dia para noite por que que eu digo isso porque às vezes um bom imóvel fica vago durante um período E aí os investidores começam a ficar assustados Nossa o que que aconteceu de vez em quando saiu um fato relevante Ah saiu o inquilino de tal imóvel de tal fundo e a cota ela cai de uma maneira que na minha leitura não deveria cair daquela forma ter vacância esporádica numa determinada área do imóvel faz parte isso não quer dizer que o imóvel deixou de ser rentável que o imóvel ficou ruim do dia pra noite é óbvio que você vai acompanhando que existem situações que são específicas em que realmente a condução do imóvel quando ele perde um determinado locatário ela se deteriora normalmente porque porque a localização não é muito boa então você não vai ter tanta demanda assim para suprir essa vacância de forma rápida para suprir essa vacância você vai fazer concessões e a gente vai falar disso mais para frente mas no geral o que eu quero dizer a primeira mensagem algum nível de vacância é razoável e normal na vida no imóvel então seu fundo imobiliário que você investe ele está sempre ocupado Que bom ele vai ficar sempre 100% ocupado não quando ele não estiver 100% ocupado ele virou um fundo ruim não a gente tem que analisar Qual é o percentual da vacância que existe que área do fundo tá vaga que localização ela fica etc Então vamos continuar aqui agora você já sabe como a vacância ofende o teu fluxo de caixa mas como eu coloquei para você no comecinho na introdução desse vídeo não existe só um tipo de vacância você tem a vacância física e você tem a vacância financeira como é que elas funcionam qual é a diferença a vacância física é o conceito mais tradicional é a área vaga sobre a área total que você tem para alugar no teu imóvel Ou no teu fundo e aí você vai extrair aqui uma vacância é um percentual só que é um percentual sobre da área então a vacância física é sempre um percentual sobre a área por exemplo você tem 10 mil metros quadrados vagos e um imóvel que tem 50 mil metros quadrados você tem 20% de vacância aí você alugou 5. 000 metros destes 10. 000 M Agora você tem 5.

000 em 50. 000 você tem 10% de vacância e assim por diante então sempre é um percentual da área total em relação a vacância financeira a gente traz uma outra variável para cá porque Principalmente quando você tem um fundo que é multi ativo cada metro quadrado de cada edificação ele pode ter um valor de locação diferente então não necessariamente toda e qualquer área vaga tem o mesmo Impacto financeiro no fluxo de caixa do Fundo O que que eu quero dizer lembra que o nosso exemplo aqui você tinha 10 mil metros quadrados em 50 mil metros quadrados então tua vacância era 20%. agora vamos imaginar a seguinte situação vamos imaginar que nesses 10 mil metros quadrados você espera receber de locação em cada um deles r$ 80 por metro quadrado então nos 10 mil você quer receber r$ 80 e o teu imóvel Imagine que é um imóvel só tá nos 50 mil metros quadrados a média total é de r$ 100 o metro quadrado Nossa Ricardo mas no mesmo imóvel eu posso ter cobrança diferente por metro quadrado posso né Por exemplo eu posso ter nos andares mais altos de um prédio uma cobrança mais elevada andares mais altos Você pode cobrar normalmente você consegue cobrar um pouquinho mais no aluguel por conta da vista etc você pode ter um determinado andar em que você já deixou ele mobiliado para ser uma locação no modelo Play vou catálogo só chega entra e já começa a usar essa locação Você pode cobrar um pouquinho mais né você já deixou tudo prontinho pro locatário aí você tem um outro andar que é padrão locatário chega a mobília do jeito que ele quer eu aluguei um pouquinho menor mesmo no mesmo prédio Ah o primeiro andar o segundo andar cobra Assim menos então no mesmo prédio Você pode ter diferenciação por aqui no nosso exemplo hipotético você tem isso daqui ó numa área de 10 mil que estava vaga r$ 80 é a média mas no prédio como toda a média r$ 100 aqui eu vou calcular a minha vacância financeira por quê Quando eu pegar essa área vaga Qual é a receita que eu tô deixando de receber em cima dessa área vaga Então são os 80 sobre os 10.

000 vai dar 800 mil é isso já aqui na minha área total se tudo tiver alugado e eu estiver certo mesmo eu vou receber r$ 100 na média a capacidade Total deste prédio de me gerar receita é de 5 milhões de reais então eu estou deixando de receber 800 mil numa área que é capaz de me gerar 5 milhões Se tiver tudo alugado Qual é a minha vacância financeira minha vacância financeira é 16%. por que que a minha vacância financeira foi menor do que a minha vacância física porque a área que está vaga ela tem menor capacidade de geração de renda do que a média do fundo ou a média do prédio enfim aquilo que você estiver avaliando então Toda vez que você abrir um relatório de um fundo imobiliário que você observava a câncer financeira menor do que a vacância física uma das razões Não é só isso mas uma das razões é que a área que estava H ela tem menor potencial de geração de renda do que a média do fundo por que que isso é importante porque normalmente a gente enxerga só a vacância física normalmente a primeira coisa que a pessoa procura de informação olha só a dedução equivocada que ela pode fazer eu tenho 20% de área vaga logo o seu lugar essa área eu tenho potencial de fazer a minha receita crescer nessa escala e isso Teoricamente vai impactar meu dividendo nessa escala mas é verdade não impacta positivamente seu lugar assim mas no nosso exemplo num percentual menor porque porque a área que está vaga tem menor capacidade de geração de renda do que a média do fundo quando você pega um do híbrido então por exemplo por exemplo knri que ele tem logística e ele tem escritório quando uma área logística fica vaga os imóveis logísticos normalmente tem uma b l maior quando você olha por fora ainda do knri quase meio a meio ali muito próximo de meio né na capacidade de geração de renda na ABL logística maior Então se uma área logística fica vaga a vacância física do fundo tende a subir bastante mas a financeira vai ser impactada em menor monta Porquê o metro quadrado de locação logística é menor do que de escritório por isso que a gente tem que olhar com cuidado as duas vacâncias quando você pega um portfólio que a gente chama de portfólio puro sangue né ah é um fundo só tem logística o fundo só tem escritório aí essa diferença obviamente fica menor mas ainda assim vai aparecer se você tiver e difícil cujo metro quadrado de locação estão um tanto quanto discrepantes temos exemplos no mercado também então se você abrir por exemplo o relatório do br cr11 ele mostra vacância física vacância financeira uma das áreas vagas lá é o senesp fica na região da Marginal Pinheiros em São Paulo é um ativo difícil pra locação né muita concorrência ali como ele tá numa posição uma localização não tão boa sofre mais e metro quadrado de locação dele é menor do que a média do portfólio a vacância física cresce porque ele fica vago mas a capacidade dele gerar renda menor então se você aluga ali você diminui a vacância física mas a financeira cai menos porque por qualquer lugar por metro quadrado Lá é bem menor do que a média do portfólio do fundo como todo esse é um outro ponto de análise que a gente faz olha a vacância física e onde ela tá aí você compara com a financeira qual área de o que tá vago se eu alugar vai ter melhor impacto na minha geração de renda é aí que eu acho que deve ter maior esforço do gestor em acelerar a locação é óbvio que ele tá tentando trabalhar todas as vacâncias Mas ele tem que colocar mais energia onde impacta mais o meu fluxo de caixa então aqui Você já viu a diferença de vacância físico e vacância financeira quando você conhecer os dois conceitos O que é que impacta essas vacâncias não é simplesmente a saída apenas a saída do locatário que impacta vacância Esse é o elemento Óbvio O locatário saiu minha vacância sobe o locatário chegou a minha vacância cai mas outros elementos que vão impactar essas variáveis e aí a gente tem que abrir o relatório gerencial conhecer o histórico do fundo para analisar de forma mais correta os números que são oferecidos como vacância física e vacância Financeira no fundo imobiliário que você quer investir já vou aproveitar e pedir para você colocar aí nos comentários já conhecia esses conceitos de vacância física vacância financeira já viu isso nos relatórios gerenciais dos fundos imobiliários que você investe se não encontrou no relatório gerencial coloca o código do fundo vamos começar a perguntar para os gestores Por que que você só informa vacância física do informa financeira porque normalmente a física está lá e aí a financeira é mais incomum gestores colocarem coloca por imóvel coloca a sua média do fundo Coloca aí nos comentários o que é que vocês encontram aí os relatórios dos Fundos onde vocês investem bem vamos lá o que é que impacta a minha vacância Então por Óbvio o elemento mais claro é entrada e saída de locatária toda vez que um locatário chega vacância cai toda vez que colocar atalho vai embora vacância sobe Isso é óbvio tanto a física quanto a financeira mas existem elementos na chegada e na saída do locatário que vão mudar o tempo com que a chegada e a saída impacta em vacância física e vacância financeira meu Deus Ricardo começou a complicar tudo calma vem comigo que você vai entender então vamos lá eu vou chamar aqui que são elementos contratuais que elementos contratuais impactam isso por exemplo na chegada carência O que é a carência vocês são elementos super comum que tem encontrar de locação se alugam um andar de um prédio para uma empresa e você dá carência de dois meses de aluguel para esse novo locatário ou seja nos dois primeiros meses ele não paga aluguel ele paga apenas Condomínio o IPTU mas o lugar ele não paga por que que a empresa faz isso porque no fundo faz isso ele é tão bonzinho assim é prática do mercado porque entende-se que neste começo o locatário vai precisar vai gastar uma grana para mobiliar aquele espaço fazer ali o que a gente chama de fitalt arrumar a casa para chegada tem a mudança se ele tá vindo de um outro lugar mudança corporativa está caríssimo então é prática de mercado no Residencial isso é menos comum muito mais porque às vezes falta negociação quando morei de aluguel já negociei e encontrado de locação em apartamento e nos três primeiros meses pedir carência justamente para diminuir o impacto no meu caixa ali porque na mudança do apartamento você tem mudança tem que arrumar o espaço pra chegada e deu certo às vezes falta só um pouquinho de negociação no mundo corporativo super comum isso na logística super comum Shopping Center também aí o que que acontece aluguei Dei dois meses de carência locatário entrou começou o contrato a vacância física é impactada então eu aluguei o que que acontece vacância física cai e a financeira ainda não porque eu tô em carência eu não tô recebendo ainda aí daqui a dois meses eu dei dois meses aí sim a minha vacância financeira cai tanto é que no fato normalmente ele coloca a gente concedeu carência em linha com as práticas de mercado ou às vezes ele coloca a gente considera o carência de três meses aí Tem situações que são específicas comerciais num que abre tanto Principalmente quando você faz uma concessão um pouco mais Generosa para não acabar criando Esse vício nos outros mas Note que a chegada do inquilino ela impacta a primeira vacância física cai a vacância física e aí termina a carência aí simpacta vacância financeira a bem na verdade no comecinho você já tem um pequeno Impacto Positivo na vacância financeira né vacância financeira cai um pouquinho por quê Porque você já deixa de pagar IPTU e condomínio Opa Melhorou a minha situação minha vacância financeira já diminuiu um pouquinho mas aí quando entra o aluguel é que de verdade você tem todo o impacto da chegada do inquilino na Física na veia alugou já impacta O que é mais aqui tem desconto o desconto pode ocorrer tanto na chegada do inquilino quanto no meio do contrato na pandemia Por Exemplo foi comum né a gente vê os fundos imobiliários dando algum nível de desconto para Inquilinos porque a situação estava resultado ali para algumas empresas Então dessa forma você impacta vacância financeira sim porque eu tô diminuindo a entrada do caixa do fundo e a física não inquilino continua lá área continua ocupada desconto no começo do contrato às vezes ao invés de carência você dá um desconto Então não é que ele deixa de pagar dois meses de aluguel ele paga metade do aluguel nos dois primeiros meses aí você pode me perguntar o Ricardo não era mais fácil então por exemplo ao invés dessa carência aí que você deu dois meses tem carência que eu já vi seis meses tem carência que eu já vi de um ano eu já vi carência de dois anos a empresa alugou cinco anos o espaço ganhou dois de carência de aluguel ou seja ela só começou a pagar aluguel ali no terceiro ano que ela tava no prédio mas Ricardo por que que ele dá tudo isso de carência porque ele não cobra menos no aluguel mas já começa a receber olha que interessante você alugou aqui julho de 23 já alugou o espaço e aí você deu seis meses de carência ou por Junho para ficar mais fácil né Junho você deu seis meses de carência o otário ele não vai pagar aluguel até dezembro de 23 ele só começa a pagar em Janeiro de 24 e você alugou isso por cem reais o metro quadrado se você fizesse a conta média do seu contrato como todo você poderia começar a receber desde o começo se tivesse alugado por sei lá 90 reais o metro quadrado Por que que você não alugou por 90 e já começou a receber daqui preferiu alugar por 100 para receber a partir daqui vamos imaginar que no andar de baixo é um outro proprietário tá ou pode até ser seu tem um aluguel que tem revisional bem aqui ó em outubro de 23 tem a revisional se você ainda não sabe o que é uma revisional tem vídeo no canal explicando o que é um contrato típico e o que é um contrato atípico Então fica de olho nesse vídeo que eu tenho certeza que você já vai aprender o que esse conceito de revisional é quando o contrato ele reajustado no meio do caminho para as condições de mercado não simplesmente por aluguel mas por inflação mas pelas condições de mercado pois bem esse outro inquilino do andar de baixo revisional dele aqui em outubro como é condições de mercado você vai ver quanto tá sendo cobrado na média naquela região naquele prédio se você coloca no teu contrato a média de 90 e esse cara aqui tá pagando por exemplo 110 na revisional ele vai conseguir trazer para 90 ou para 95 agora se ele tá 110 e no seu contrato você pôs 100 no contrato tá sem não tem elementos dizendo que a média da região Tá 90 não a média tá assim eu dei por liberalidade minha seis meses para o locatário para ele poder se estabelecer ali mas o contrato é r$ 100 metro quadrado então eu defendo essa revisional mantendo a média aqui você entendeu porque seu castigo essa revisional quando chegar lá na frente a revisional desse essa média que eu puxei para baixo vai me prejudicar aqui você cria um círculo vicioso negativo para você então para criarmos um círculo Virtuoso Positivo A gente tenta defender o máximo o valor por metro quadrado ainda que a gente tenha que dar desconto em concessão ou alguma outra concessão como carência você no contrato defende o melhor valor de metro quadrado possível né o valor de face que tá lá no contrato e aí você trabalha com esses elementos de carência e desconto entendeu porque a gente tem isso e simplesmente não reduz o valor do metro quadrado ali na veia que a gente tá olhando especialmente para o elemento de revisional tanto na minha área quanto em outras áreas que eu seja proprietário ali naquele prédio então para o desconto é a mesma situação né quando eu dou um desconto a vacância física tá ali paradinha porque porque a área está sendo ocupada não mexi nela só que a vacância financeira ela sobe porque eu deixei de receber renda naquela área ou diminuir o valor de renda que eu recebo naquela área certo o que mais quais outros elementos contratuais impactam a minha vacância multas veja que interessante junho de 23 locatário manda uma carta de rescisão antecipada dizendo Vou sair do imóvel quero reincidir esse contrato Esse contrato iria acabar em 2026 ele falou tô saindo antes estratégia da empresa tô saindo vamos lá executar o contrato o que é que diz o contrato na saída antecipada você tem que me dar um aviso prévio de 6 meses e sem hipotético isso é negociado tá no nosso exemplo aviso prévio de seis meses e depois muito de 6 meses do contrato tem aviso prévio de seis meses e multa de seis meses ele me mandou a carta em junho então ele tem que ficar até dezembro de 23 no aviso prévio E aí eu tenho depois disso mas seis meses de multa eu recebi a notificação aqui quando eu vou ter impacto na vacância física aqui vai ocorrer a vacância física porque aqui ele tá no aviso prévio quando é que ele vai me entregar a chave no final de dezembro de 23 ele me entrega a chave neste momento vacância física sobe mas a financeira já vai subir ainda não porque eu vou receber seis meses de multa ou seja os próximos seis meses a área vai continuar gerando renda para mim então eu ainda não tenho o impacto da vacância financeira passado seis meses ou seja somente lá no começo de julho de 24 é que eu tenho a vacância financeira nessa área primeiro veio a física depois veio a financeira e nenhuma ocorreu no momento da minha notificação aqui no fato relevante provavelmente gestor administrador já vão comunicar Olha o impacto na vacância física será tal e na vacância financeira será tal ou no mínimo ele informa qual será o impacto numa das duas vacâncias mas ocorreu neste momento o impacto não aí a gente tem que começar a ver o que diz o contrato os elementos contratuais para saber quando eu tenho um impacto da vacância física e quando terem um impacto da vacância financeira não necessariamente eles são casadinhos ali certo Então veja como a gente tem elementos contratuais que geram impactos diferentes momentos de impactos diferentes nas nossas vacâncias tanto a física quanto a financeira alguns ajudam outros prejudicam mas a gente precisa conhecer efetivamente para entender quando dividendo do fundo Será impactado porque às vezes sai a notícia nesse nosso exemplo aqui quando é que o dividendo do fundo vai ser impactado de fato daqui a um ano porque nos seis primeiros meses tem aviso prévio e no aviso prévio ele continua pagando aluguel continua mundo IPTU Condomínio terminou aviso prévio aí a multa é só do aluguel eu já tenho ali uma fraçãozinha de impacto da vacância financeira porque eu assumo aqui quem Condomínio IPTU mas o impacto ainda é pequeno porque Condomínio IPTU representa um fração menor do boleto total que é aluguel Condomínio IPTU aí passado seis meses de multa aí sim aí é completo toda a vacância financeira é descarregada ela parece no fundo e se o gestor conseguir alugar essa área nesse inteirinho o meu Impacto de vacância financeira ele é mitigado se ele usa o tempo do aviso prévio encontra um locatário para assumir aqui já em Janeiro por exemplo melhor dos mundos essa área durante seis meses ela vai me gerar duas vezes ainda porque eu continuo recebendo a multa e eu já tenho um novo locatário Ah mas aí o locatário ganhou dois meses de carência Então tudo bem então dos dois primeiros meses eu só tenho uma multa depois eu tenho durante quatro meses a multa mais a receita do novo locatário Aí termina o tempo da multa eu tenho só a receita do locatário Tá vendo como você tem elementos que você precisa ficar avaliando para saber quando será o impacto Cuidado para não ficar simplesmente chorando quando você recebe a notícia de que vai ter a vacância porque a gente precisa entender Qual é o tempo que o gestor vai ter para trabalhar essa vacância para que de fato ela impacte o teu caixa quanto melhor a área melhor fura a localização melhor for a qualidade de edificação mais rápida tende a ser a ocupação se tá numa praça secundária é um imóvel mais caidinho vai demorar mais Talvez esse tempo todo aqui seja insuficiente para o gestor conseguir recuperar a área e minimizar o impacto da vacância financeira tem mais coisa que impacta vacância tem mas lembra tem mais elementos contratuais tem você já deve ter ouvido falar da famosa rmg renda mínima garantida também conhecida como prêmio de locação que que é isso Ricardo vamos imaginar que você comprou um imóvel vago Condomínio Logístico E aí você combinou com vendedor o seguinte Olha eu quero receber um prêmio de locação durante um ano então durante um ano você vai me pagar um valor como se fosse aluguel a título de aluguel dessa área mas ela tá vaga então a renda mínima garantida o prêmio de locação ele impacta a tua vacância física não então Imagine que você tem um imóvel só e ele acabou de adquirir e você combinou com o vendedor durante um ano você vai me pagar um aluguel a título de locação dessa área e o aluguel em linha com valor de mercado a tua área tá vaga você tem 100% de vacância física mas você tá recebendo prêmio de locação você tem 0% de vacância financeira você tá recebendo receita deste imóvel parece estranho né tá tudo vago eu tenho vacância física mas eu tô recebendo receita da área eu não tenho vacância financeira aí imagina que você é um condomínio Logístico tá você combinou aqui por exemplo r$ 25 por metro quadrado em toda a área aí com três meses você chamou locatário para 40% da área e por r$ 25 o metro quadrado então a tua vacância física que tava em 100 ela cai para 60 porque se alugou 40% da área agora a tua vacância financeira continua zerada porque agora que você alugou você combinou com o vendedor o seguinte quando eu alugar na área que eu alugasse deixa de me pagar a renda mínima garantida Beleza então eu aluguei agora já começou a receber durante a carência você continua me pagando Ah não teve carência aqui consegui que ele vai começar a pagar desde já tá tudo prontinho para ele mudar não vai ter tanto gasto assim ele já vai me pagar Então pronto você vai pagar menos agora na renda mínima garantida a carne na mínima garantida mas agora eu tô recebendo fluxo do imóvel minha vacância financeira continua zerada E aí conforme foi passando o tempo você combinou Lembra Você combinou isso durante um ano aí no último mês da renda mínima garantida mais uma locação já tinha alugado 40%. aí você agora alugou mais 40% de novo conseguiu o valor de mercado maravilha então tua vacância física começou lá sem caiu para 60 porque se alugou 40%.

agora você alugou mais 40%. então a vacância física cai para 20%. e a financeira continua Zerado terminou o tempo da renda mínima garantida continuo com os 20% ali de vacância física só que agora eu não tenho mais a renda mínima garantida para zerar a minha vacância financeira né pois bem agora sim a vacância financeira aparece como ali o metro quadrado é igual para todo mundo eu tenho 20% de vacância física agora eu também tenho 20% de vacância financeira ela apareceu mas veja Ela só foi aparecer depois porque a renda mínima garantida sustentou a receita para mim daquela área durante um tempo no nosso exemplo aqui foi durante um ano recapitulando fechei aqui em janeiro Aí lá em abril Aluguei a física estava 100% vago a financeira zero aí Abriu Aluguei 40%.

a física caiu para 60%. a financeira continua zerada tô recebendo chegou lá em dezembro alguém mais 40% caiu para 20 a física a financeira continua zerada nada só que em janeiro acabou a renda mínima garantida Zerou então eu continuo com 20 da física e finalmente a vacância financeira apareceu 20%. o ideal era que o gestor tivesse conseguido alugar tudo antes do final da rmg da renda mínima garantida ou do prêmio de locação isso pode acontecer também quando você tem um desenvolvimento ah durante a obra você me paga uma renda e aí quando o imóvel tiver pronto você vai me pagar mais um período ainda de renda olha durante a obra na verdade você tem aí uma receita extra para o teu fundo vai ser nem pode dizer que do ponto de vista de vacância você tá tendo a câncer financeira X Y ou Z porque o imóvel não tá pronto então se ele não tá pronto você não considera que você tem vacância diária física por exemplo eu tô construindo é impossível eu alugar algo que não tá pronto então tá só o terreno lá então as Fundações ainda não dá né aí o prédio está sendo construído construído construído construído entregou entregou Agora sim aparece a vacância física mas financeira ainda não apareceu porque Lembra no nosso exemplo durante a obra eu recebo uma receita E aí depois mais um ano um ano e meio então agora apareceu a física a financeira ainda não porque eu tô recebendo o prêmio de locação um ano de novo como exemplo durante um ano gestor conseguiu alugar tudo eu não tive Impacto financeiro zero a renda mínima garantida ou o prêmio de locação sustentaram o meu caixa passou prazo o resquício que não foi alugado além de ser vacância Física ele se torna vacância financeira também então este elemento aqui é mais um elemento contratual porque tudo isso tá descrito num documento com valor jurídico pode ser um contrato pode ser até um documento à parte ao contrato de locação Mas tá tudo descrito tanto aqui as questões de carência desconto as multas tudo documentado que elemento aparece impacta caixa mas não é elemento contratual e inadimplência aí na jinquência era impac caixa impacta então eu considero este elemento uma vacância financeira a minha leitura não por quê para impactar vacância físico ou vacância financeira mais uma vez você tem que ter elementos contratuais algum elemento previsto em algum documento com valor jurídico aí na implimplência é um evento não recorrente que inclusive não manda recado ela Simplesmente acontece e ela pode ser recuperada adiante deste modo quando tem uma inadimplência não necessariamente você precisaria impactar já a informação de vacância físico ou vacância Financeira no caso de vacância financeira porque a física ela não é impactada porque porque o querido na implante continua ocupando edificação a inadimplência impacta a física não impacto na vacância física é zero agora há impacto na vacância financeira olha sim mas não é algo que foi planejado projetado para acontecer então se essa informação não aparece no relatório como eu acho inclusive que é correto não impactar como vacância financeira então tem impacto na vacância financeira assim porque impactou meu caixa mas deveria impactar o percentual informado de vacância financeira não então é por isso que eu digo que assim não porque é sempre Impacto o meu caixa mas na minha leitura não deveria impactar a informação que tá lá no relatório gerencial porque aí no final do mês locatário paga ele ficou inadimplente uns dias e resolveu no final do mês e aí você colocou uma informação mas já foi resolvido ali pode ser questões de dia mais uma vez o que eu acho que deve impactar o que deve constar ali no número de vacância financeira que é exibido deve ser reflexo de um documento de um elemento contratual a inadimplência não é implicência ela aparece aí é comercial você vai tratar essa imaginquência Olha me paga parcelado divide em duas vezes para você me paga no final do mês Às vezes acontece por um erro operacional aconteceu Já vi várias vezes em fundos imobiliários O locatário teve um erro operacional não pagou por dia previsto aí rolou três quatro dias só que isso era final de mês entrou no caixa do fundo no mês seguinte ele não considera isso neste mês é vacância não já tá até pago eu já sei que tá pago só que só vai poder impactar a receita do fundo no mês seguinte porque a data entra em que deveria ser paga e aqui efetivamente foi pago virou mês por exemplo então na minha concepção elementos que vão impactar vacância financeira e física eles devem ser elementos contratuais elementos que estejam um documento com valor jurídico a inadimplência não tem essa característica ela é muito mais uma questão comercial né aí depois eu vou correr atrás desse valor sequência de inadimplência de uma área Pode sim tem impacto na vacância física e financeira de que forma ficou inadimplente não acertou mês seguinte de novo aí você faz o quê despejo Aí sim você tem um elemento o documento a ação de despejo tirou aparece a vacância física aparece a vacância financeira também mas veja ela foi o gatilho para a criação de um documento uma outra ação que efetivamente impactou não necessariamente a simples existência dela no primeiro momento impacta a vacância financeira certo Ufa quanta coisa impactando vacância Ricardo é isso aí vacância a gente lembre-se ela sempre vai ter essa carinha negativa né porque porque quando chega a notícia de vacância Ah um locatário saiu fundo vai pagar menos mas também tem ali aquele momento que você fica feliz que ó chegou locatário novo na área então diminuiu a vacância agora o fundo vai poder pagar mais mas não adianta a gente olhar só o número percentual de vacância Tá vendo como a análise Ela vai para camadas né mais profundas não é simplesmente olhar lá eu tenho 15% de área vaga então talvez a receita do fundo possa crescer 15%.