Contrato de compra e venda (parte 7)

Olá meus amigos Olá minhas amigas tudo bem Vamos retomar o nosso curso de contratos né Nós estamos aqui falando sobre o contrato de compra e venda e aqui nesse vídeo nós vamos iniciar um novo tópico dentro do estudo do contrato de compra e venda tá que Particularmente eu acho um dos Tópicos mais interessantes dentro do estudo da compra e venda é um tópico super importante muita coisa a gente vai comentar você que está estudando para OAB concurso público fica ligado porque grande parte das perguntas formuladas sobre contrato de compra e venda sai desse tópico que

nós vamos começar agora tá já te adianto que esse vídeo vai ser um pouquinho mais longo porque é um tópico que tem muita coisa para falar e eu quero concentrar esse assunto nesse vídeo Tá bom então um pouquinho de paciência aí de vocês mas vai valer a pena o conteúdo é bem importante então vamos lá ó começando aí o nosso compartilhamento agora a gente vai começar o tópico 5 dentro do estudo do contrato de compra e venda que é o tópico relacionado às restrições autonomia privada dentro do contrato de compra e venda Então olha só

essa pequena introdução que eu montei para vocês a autonomia privada ela não é irrestrita tá então Já estudamos O que vem a ser autonomia privada dos contratos já falamos bastante sobre isso e por mais que as partes elas tenham uma liberdade um tanto Ampla é dentro do universo contratual essa liberdade ela não é total ela não é irrestrita então às vezes eu vou ter algumas limitações de pública então a lei vai me trazer algumas limitações dizendo o que que eu posso e o que que eu não posso fazer dentro de um contrato né então não

é assim uma liberdade Total algumas coisas eu não vou poder fazer dentro do contrato e outras coisas eu até vou poder fazer mas aí além vai exigir um algo mais que a gente vai ver daqui a pouco que é tá trata-se evidentemente de um desdobramento do princípio da função social dos contratos né Esse princípio da função social dos contratos ele traz Aí essas limitações que precisam ser obedecidas o código então quando prever essas limitações precisa ser observado então quando eu vou fazer um contrato eu tenho que observar essas limitações porque se não eu posso acabar

caindo numa nulidade dentro do contrato E aí nulidade aqui eu tô falando de uma nulidade absoluta ou eu posso cair numa anulabilidade do Contrato ou seja uma nulidade relativa ou até mesmo posso cair no campo da ineficácia então se eu não observar essas limitações de ordem pública trazidas pela lei o meu contrato pode eventualmente ser nulo anulável ou ineficaz a depender do caso tá então agora nós vamos passar a analisar algumas limitações que as partes sofrem dentro do contrato de compra e venda e aqui chegamos ao coração do nosso vídeo tópico 5.1 é a venda

de ascendente para descendente tema tratado pelo artigo 496 do código que diz é anulável à venda de ascendente a descendente salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem com sentido parágrafo único Em ambos os casos dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da Separação obrigatória bom esse dispositivo verdadeiro campeão de provas concursos tem muita coisa para a gente falar quando a gente fala em venda de ascendente para descendente Pense por exemplo na venda de um bem que um pai realiza para um filho tá então para só

você ilustrar na sua cabeça do que é que nós estamos falando aqui pensa que um pai resolve vender para um de seus filhos um determinado bem é sobre isso que o 496 fala ok então ele vai dizer que a venda de ascendente para descendente é anulável ou seja nulidade relativa a não ser que os outros descendentes e o cônjuge do alienante ou seja daquele que tá vendendo expressamente como sintam ou seja expressamente autorizem essa compra e venda tudo bem O parágrafo único traz aí uma dispensa dessa autorização do cônjuge quando o casamento for celebrado sobre

o regime da Separação obrigatória de bens Então vamos lá vamos destrinchar esse dispositivo nós estamos diante aqui de uma hipótese de legitimação tá legitimação negocial o que que isso significa Olha só você concorda comigo que via de regra uma pessoa ela é livre para vender os seus bens para quem ela quiser Você concorda comigo eu posso vender os meus bens para quem eu quiser em regra nós temos essa liberdade porém o artigo 496 ele diz assim quando eu tiver uma venda de ascendente para descendente é necessária uma capacidade específica do contratante para realizar esse tipo

de negócio essa capacidade específica é o quê essa legitimação negocial então além daqueles requisitos Gerais e todo o negócio jurídico precisa né partes capazes vontade livre objeto lícito possível determinado ou pelo menos determinado além de todos esses requisitos Gerais que qualquer negócio jurídico exige aqui eu vou ter um algo mais eu vou ter um temperinho a mais que essa capacidade específica do vendedor que que é essa capacidade específica é autorização que ele precisa ter do seu cônjuge e dos outros descendentes percebeu e essa capacidade específica é o que nós chamamos de legitimação negocial além de

estimação negocial é a capacidade específica que além exige em alguns casos para se Celebrar determinados negócios é o algo mais que nós vamos estudar Então veja se o pai por exemplo deseja vender um imóvel para um de seus filhos tem que pedir autorização para os outros descendentes e para o seu cônjuge então imagine por exemplo que o a é casado com o b e tem três filhos o ser o d e o e beleza o a resolve vender um imóvel para o ser por exemplo Então o a pai resolve vender um dos seus imóveis para

o seu filho ser neste caso como eu tenho uma venda de ascendente para descendente o código fala para que essa venda seja válida ela não tenha nenhuma nulidade o ar precisa obter a autorização do B que é o seu cônjuge do de e doer que são os outros descendentes percebeu essa autorização esse consentimento tem que ser expresso não pode ser Tácito tem que ser expresso e tem que constar no próprio negócio tem que ter autorização de todo mundo então no meu exemplo o negócio além de todos os requisitos vai ter que ter autorização do cônjuge

no meu exemplo b e dos descendentes Ok se o a conseguiu obter autorização dessa galera consentimento Expresso repito aí a venda é válida não vai ter problema beleza lembrando consentimento Expresso e tem que constar no negócio tem que constar no negócio você é muito importante que isso por que que o código trouxe essa limitação porque a ideia é uma ideia ligada ao direito das sucessões a ideia do 496 é protegerma dos herdeiros necessários especificamente aqui a legítima do cônjuge e de eventuais outros descendentes que possam ter porque o que que acontece E aí eu vou

precisar fazer uma rápida incursão vou precisar entrar um pouquinho bem rapidamente no direito das sucessões para você entender melhor isso aqui o código não quer que nós tenhamos contratos de compra e venda simulados o código não quer que as partes passam uma simulação de compra e venda então parece um contrato de compra e venda só que a real intenção seria uma doação então o código não quer contratos de compra e venda simulados onde você tem uma compra e venda simulada mas na Essência o real mesmo seria uma doação Professor eu não tô entendendo isso olha

só vou te explicar duas observações sobre o direito sucessório que você precisa saber primeiro observação cônjuge e descendente os dois são herdeiros necessários cônjuge e descendente são herdeiros necessários quem é o herdeiro necessário é aquele que tem direito a legítima O Herdeiro necessário ele tem a favor dele a proteção da legítima o que que é a legítima Metade dos bens de herança então quando uma pessoa morre quando uma pessoa morre é como se só para você entender o patrimônio dela fosse dividido em duas metades 50% aqui e 50% aqui esse 50% são livres a pessoa

pode fazer o que quiser então por exemplo eu posso fazer um testamento deixando esse 50% para alguém para o meu melhor amigo por exemplo Então eu tenho um patrimônio eu pego 50% do meu patrimônio faça um testamento deixando esse 50% para o meu melhor amigo posso fazer isso pode Não tem problema nenhum agora este 50 por cento eles são o que nós chamamos de legítima esse 50% Obrigatoriamente precisam ir para os herdeiros necessários Os Herdeiros necessários E aí eu já te disse que cônjuge e descendente os dois são herdeiros necessários então no meu exemplo aqui

ó do AB o a casado com Beco filho CDE que que vai acontecer metade do patrimônio do a vai ser repartido entre os herdeiros necessários cônjuge e descendentes os outros 50% pode fazer o que quiser então cuidado com isso os herdeiros necessários são aqueles que tem a proteção da legítima 50% da herança do Morto vai para eles não tem o que fazer Claro que tem as hipóteses ai vou deserdar Mas isso é outra história tá Não esquenta a cabeça com isso agora segundo observação doação via de regra é adiantamento de legítima doação via de regra

é adiantamento de herança Então quando você tem uma doação de um bem o bem doado precisa ser levado a colação é como se Quando a pessoa morre aquele bem doado ele precisasse ser abatido da herança porque aquele bem doado já foi recebido em vida então imagine no meu exemplo que o a ao invés de fazer uma compra e venda como se o a tivesse pegado o bem e feito uma doação para o ser mudou o exemplo o a resolveu fazer uma doação para você o c recebe o bem doado Só que nesse caso é como

se o ar estivesse adiantando um pouco da herança para o ser é como se o ar tivesse adiantado um pouco da legítima do ser isso pode ser feito pode mas aí o bem doado tem que ser levado a colação então é como se quando no meu exemplo a morresse o que você precisa vir e levar o bem doado a colação dizendo ó quando o ar era Vivo eu já recebi este bem doação então agora é como se esse bem Tivesse Que Ser entre aspas abatido da herança que você vai receber percebeu porque doação em regra

é adiantamento de herança é adiantamento de legítima então tem que levar o bem a colação para poder abater porque senão vai receber mais que o outro entendeu numa compra e venda isso não acontece numa compra e vende isso não acontece cumpre venda não é adiantamento de legítima compra e venda não é adiantamento de herança percebeu então para evitar por lá para evitar essas bulas indevidas é que o 496 fala ó no contrato de compra e venda se for venda de ascendente para descendente o cônjuge tem que concordar e os outros descendentes também percebeu E aí

você evita uma doação disfarçada fechou Essa é a explicação bom maravilha Professor então entende então se um pai quer vender um bem para um filho ele tem que ter autorização do cônjuge e dos outros descendentes é isso é isso tem que ter esse consentimento legal pergunta essa regra também é aplicável para a união estável começamos aqui com uma primeira polêmica porque o 496 inicialmente ele é uma regra pensada para casamento tanto é que ele fala cônjuge tem que ter autorização do cônjuge o 496 fala cônjuge não Fala companheiro então ele foi pensado por casamento mas

hoje a gente sabe que a união estável é algo muito comum e cada vez mais a união estável está sendo equiparada o casamento então eu pergunto o 496 também se aplica para união estável aqui a própria doutrina civilista é dividida a própria doutrina civilista bate cabeça aqui para chegar num consenso uma primeira posição doutrinária uma primeira posição doutrinária vai dizer o seguinte não uma primeira posição da doutrina vai falar não o artigo 496 não se aplica para união estável só para casamento porque porque o artigo 496 traz uma exceção e eu já disse para vocês

né A regra é que eu seja livre para vender meus bens a quem eu quiser como 496 traz uma exceção dizendo ó você é livre só que se você quiser vender para o teu descendente você tem que ter autorização do cônjuge dos outros descendentes como isso é uma regra uma regra não né como isso é uma Norma de exceção uma parte da doutrina fala como é uma Norma de exceção eu tenho que fazer uma interpretação restritiva do dispositivo eu não posso ampliar o alcance desse dispositivo Então eu tenho que usar uma interpretação restritiva de modo

que o 496 só se aplica para casamento não se aplica para união estável Isso é uma primeira posição doutrinária tá eles usam essa regra de hermenêutica de que dispositivos que contém exceções ao sistema devem ser interpretados de forma restritiva beleza só que outros doutrinadores vão dizer o seguinte ó espera um pouquinho não é questão disso o foco tem que ser o seguinte você primeiro tem que identificar se o companheiro também é herdeiro necessário ou não cônjuge é herdeiro necessário e companheiro se você casa com alguém esse alguém é seu cônjuge se você tem uma união

estável com alguém esse alguém é seu companheiro o cônjuge é herdeiro necessário beleza e o companheiro é ou não Então essa segunda posição na doutrina diz assim primeiro tem que identificar se companheiro é herdeiro necessário ou não se você entender que companheiro não é herdeiro necessário aí beleza a norma não se aplica para união estável aí tudo bem mas não é porque o 496 é uma exceção ao sistema não é porque simplesmente você entende que companheiro não é herdeiro necessário E como eu te expliquei o espírito do 496 é proteger a legítima dos herdeiros necessários

é proteger a metade dos bens da herança para esses herdeiros necessários então se você entende que companheiro não é herdeiro necessário ele não tem essa proteção então a norma não se aplicaria para união estável tá agora o que vem prevalecendo é o seguinte companheiro é herdeiro necessário sim é isso aqui que vem prevalecendo aqui sim é onde nós temos ao que tudo indica o posicionamento majoritário companheiro é herdeiro necessário assim como cônjuge Existe sim uma equiparação e portanto se companheiro é herdeiro necessário tem também a proteção da legítima de modo que o artigo 496 também

se aplica para uniões estáveis é o posicionamento mais seguro não vou dizer correto porque né Com todo respeito a quem pensa de forma diferente mas é o posicionamento que parece ser mais seguro nos dias de hoje está mais alinhado com a jurisprudência e com o posicionamento majoritário da doutrina ok aqui nós fazemos uma interpretação conforme a Constituição Federal para se equiparar o companheiro a herdeiro necessário tá bom beleza bom professor superado essa primeira polêmica me diz uma coisa o Fulano é casado Vamos pensar num casamento para não ter polêmica Fulano é casado fez uma compra

e venda para um descendente não obedeceu o 496 não pegou autorização nem do cônjuge nem dos outros descendentes ele ignorou o 496 e fez o contrato de compra e venda sem essa autorização que que acontece o negócio é anulável o negócio anulava teremos então um contrato erivado como uma nulidade relativa unidade relativa Professor então eu vou ter um prazo para entrar com uma ação para anular Esse contrato de compra e venda É isso aí você vai ter um prazo para entrar com uma ação para anular Esse contrato de compra e venda que foi celebrado sem

ao outorga sem o consentimento do cônjuge e dos demais descendentes Professor Qual é o prazo porque o 496 não fala de prazo acabamos de fazer a leitura ele não fala prazo fala o contrato será anulado se não for observada a outorga tá então eu vou ter um prazo para entrar com ação para anular Qual é o prazo aí é que vem o probleminha Porque como o 496 não fala vem a doutrina e a jurisprudência para tentar resolver o problema E aí hoje o que nós temos é o seguinte nós vamos ter um prazo decadencial de

dois anos para se anular essa compra e venda Ok então posicionamento tranquilo o prazo para anular essa compra e venda é um prazo decadencial natureza decadencial de dois anos professor da onde surge esse prazo de dois anos resposta ele surge do artigo 179 do Código Civil dispositivo que tá lá na parte geral e vai dizer quando além de expulsar que determinado ato é anulável sem estabelecer prazo para pleitear-se anulação será este de dois anos a contar da data da conclusão do ato Então me parece que o artigo 179 do código cai como uma luva aqui

para o nosso artigo 496 ele prevê que o contrato é anulável mas não prevê prazo para entrar com ação então eu aplico parte geral não é isso parte geral Regra geral Então os 179 fala prazo decadencial de dois anos muito bem para confirmar esse posicionamento o enunciado 368 da quarta jornada de Direito Civil vem e fala o prazo para anular a venda de ascendente para descendente a decadencial de dois anos menção ao artigo 179 perfeito confirmou só que aí que que aconteceu veio o enunciado 545 da sexta jornada de direito civil confirmou o prazo de

dois anos beleza só que o enunciado 545 foi Além previu o prazo de dois anos e ainda colocou o início do referido prazo o início da contagem olha aqui o prazo para pleitear anulação de venda de ascendente a descendente sem anuência dos demais descendentes e ou do cônjuge do aliena é de dois anos até aqui show contatos da ciência do ato que se presume absolutamente em se tratando de transferência Imobiliária a partir da data do registro de imóveis criou um problema cria um problema por quê Porque o enunciado vem e fala beleza é dois anos

mesmo só que eu vou contar do registro pensando Claro numa compra e venda de imóvel né dois anos do registro só que vem o professor o Flávio tartussi e com uma ponderação extremamente correta o meu ver e fala Olha nesse ponto o enunciado andou mal porque o artigo 179 do código já fala que o prazo é de dois anos e já fala qual é o início do prazo o artigo 179 fala que o prazo começa com a conclusão do ato ou seja a celebração do ato volta aqui ó 179 a contar da data da conclusão

então o artigo 179 da Qual é o prazo e ainda por cima da qual é o termo inicial só que esse dispositivo o esse enunciado perdão o enunciado 545 veio e mexeu no termo inicial do prazo dizendo que se a compra e venda for de bens Imóveis eu conto do registro então o professor Flávio tartussi discorda do enunciado nesse ponto dizendo ó o artigo 179 já fala qual é o termo Inicial e o termo Inicial é a conclusão do ato ou seja a celebração então ele explica o prazo deve ser contado da Escritura pública e

não no registro Ok existe uma colidendência desse enunciado com o artigo 179 do Código Civil tá Então nesse ponto o Flávio tartussi discorda do enunciado fala ó aplica o 179 tem nada de registro não vamos contar da escritura não do registro ok Porque ele fala começa com a conclusão do ato ou seja com a celebração do ato então não tem nada que contar do registro não tá bom agora Observe uma coisa como eu falei as pessoas são livres para vender os seus bens para quem elas quiserem então o artigo 496 realmente é um artigo que

traz uma exceção a essa regra dizendo tudo bem você é livre para vender os seus bens para quem você quiser tranquilo só que se você for vender para um descendente tem que ter autorização do cônjuge e dos outros descendentes Beleza então uma exceção só que o parágrafo único do 496 vem e dispensa a autorização do cônjuge se o casamento foi celebrado sob o regime da Separação obrigatória de bens percebeu então é como se o parágrafo único trouxesse a exceção da exceção E aí meus amigos convenhamos exceção da exceção é a regra a exceção da exceção

volta para regra percebeu então no caso do parágrafo único eu não vou precisar da autorização do meu cônjuge se eu estou casado sob o regime da Separação obrigatória de bens porque aí vai ter uma separação patrimonial né são massas patrimoniais distintas etc não vou entrar aqui nesse detalhamento que é um detalhamento próprio do direito de família né mas fato é que o parágrafo único Traz essa dispensa da outorga do cônjuge se o regime de bens é o da Separação obrigatória aí não precisa ele autorizar fechou só que o parágrafo único ele tem um erro ele

tem um erro e é um erro legislativo eu não sei se você reparou quando você fez a leitura do parágrafo único porque veja bem deixa eu voltar rapidinho aqui olha aqui ó o parágrafo único Em ambos os casos dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens fora da Separação obrigatória pessoal Em ambos os casos que casos que ambos os casos que ambos os casos porque o artigo 496 caput só fala de um caso que é a venda de ascendente para descendente um caso só é venda de ascendente para descendente É disso que o

caput fala como é que vem o parágrafo único e fala Em ambos os casos dispensa se o consentimento que ambos os casos da onde vem esse ângulos os casos aí é um erro esse trecho é o erro legislativo legislador comeu bola vou te explicar volta aqui essa expressão está errada atualmente porque como eu disse o caput só fala de um caso venda de ascendente para descendente que Originalmente lá atrás o caput do artigo 496 previa duas hipóteses Originalmente o caput do 496 previa duas situações primeira a venda de ascendente para descendente primeiro caso venda de

ascendente para descendente e também falava da venda de descendente para ascendente ou seja o caminho contrário Então Originalmente o caput do artigo 496 previa sim duas hipóteses a venda de descendente para ascendente e também a venda de descendente para ascendente e Originalmente essa outorga essa autorização que nós estamos vendo ela era necessária para os dois casos para as duas compras e vendas tanto de ascendente para descendente como de descendente para ascendente então Havia duas hipóteses sim Originalmente e a outorga era necessária para ambos os casos só que com o trâmite legislativo a segunda hipótese Foi

retirada da lei Mas Esqueceram de mudar o texto do parágrafo único que acabou ficando com a redação primitiva acabou ficando com a redação antiga fazendo menção aos dois casos sendo que o caput foi alterado no processo legislativo e a segunda hipótese desapareceu então conclusão a expressão Em ambos os casos ela deve ser desconsiderada você ignora você ignora tá quando você lê Em ambos os casos lá no parágrafo único ignora desconsidera porque isso foi um erro do Legislativo tá então o código civil atenção não exige a outorga não exige autorização para vendas de descendente para ascendente

percebeu o caminho contrário não precisa de autorização não precisa de outorga a outorga repito é necessária da venda de ascendente para descendente não o caminho contrário não o caminho contrário Ok percebeu para a gente fechar esse vídeo e fechar esse tópico a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está formada parece bem sólida no sentido de que para eu anular um contrato de compra e venda celebrada sem a outorga ou seja faltando a outorga seria necessário provar o prejuízo da parte que Alega a nulidade relativa então aqui o STJ é como se o STJ tivesse criado

um requisito né Para que eu possa anular a compra e venda feita sem a outorga e esse requisito seria a prova do prejuízo pela parte que Alega anuidade então imagine por exemplo que sei lá o meu eu imagino que eu tenho um irmão e aí o meu pai vendeu um imóvel para o meu irmão e eu não dei a minha autorização não dei autorização Aí eu entro com a ação para anular essa compra e venda falando ó Eu também sou descendente e eu não dei a minha outorga eu não dei a minha autorização então tem

uma nulidade relativa então tô entrando com ação que era anular essa compra e venda Só que aí o STJ fala para anular essa compra e venda você tem que provar que você sofreu algum tipo de prejuízo então por exemplo eu teria que provar que esse imóvel ele foi vendido por um preço abaixo ou bem abaixo do preço de mercado por exemplo e isso consequentemente me gerou um prejuízo Tá bom então eu teria que fazer a prova desse prejuízo para poder anular o contrato de compra e venda Essa é a jurisprudência STJ beleza meus amigos então

a gente encerra esse ponto o outro ponto a gente fica para o próximo vídeo Tá bom eu vou parando o nosso compartilhamento por aqui mas eu espero do fundo do coração que você tenha entendido esse ponto porque ele é muito importante muito importante mesmo tô até suado aqui suando a camisa para tentar fazer você entender esse dispositivo esse ponto Com todas essas polêmicas e divergências porque realmente é algo muito muito importante não só para provas concursos mas também para sua vida prática de operador do direito tá bom forte abraço desculpe pelo vídeo longo mas pelo

menos a gente fecha esse tópico e no próximo vídeo a gente continua até mais