bom meu amigo que bom ter você aqui hoje pra gente conversar e o pessoal tá pedindo muito essa informação sobre posse em imóveis rurais posse em imóveis rurais é muito comum não [Música] é falando um pouco sobre posse Deó né e a posse de imóvel rural ela é muito comum eh até justamente pela sua pelo seu histórico dentro de móveis rurais né quando a gente entende de imóvel rural a gente entende a origem dele a gente sempre vê que aquele produtor antigo né aquela pessoa que morou no sítio morou na fazenda ele vem sucedendo esse imóvel há algum tempo e antigamente existiam informalidades dentro da cidade imagina fora da cidade então o que que acontecia antigamente antigamente o pessoal que tinha Terra simplesmente começou ali através de uma distribuição de terras até mesmo por uma abertura de terras a tomar a posse de imóveis além disso a gente tem casos por exemplo onde foram passados por contrato de cumpra venda antigo ou por o pessoal vendia assim falou ó vou te dar tantas sacas de soja por esse pedaço de terra então antigamente só para entender era muita informalidade e o que que acontece móvel ao contrário de às vezes de de alguns imóveis urbanos ele tem pouca sucessão de venda por quê é aquela pessoa que morou no local né que desenvolveu uma parte aí quando faleceu deixou PR os filhos aí o que que acontece os filhos foram Olha eu não eu não quero mais viver na no no sítio porque teve o o êxodo rural quando o pessoal saiu da da da da do sítio e veio pra cidade começou a fazer o que eu vou ver minha parte Ah eu vou vender a minha então o que que acontece a gente tinha antigamente uma propriedade que foi partilhada em muitos em muitos casos foram sucedidas em muitos casos e que não foram regularizadas na parte de posse então o que que a gente entende como Posse a gente entende como posse ou posseiro aquela pessoa que está dentro daquele móvel que adquiriu ou exerce posse através de um de algum instrumento ou não mas que não tem o seu registro na matrícula se eu puxo o registro do imóvel ele não consta como proprietário e isso é muito mais muito comum mais do que a gente acaba imaginando principalmente voltado a Imóveis rurais porque a gente sabe desse histórico né dessas de toda essa essa questão histórica dos imóveis rurais e pela simplicidade também porque que o que que aconteceu o pessoal até hoje né mas principalmente antigamente não tinha tanto acesso à informação então entendiam que a compra de um imóvel era simplesmente ali por boca a boca ou fazam aquele contratinho de de de gaveta né ou contrato de padaria só para falar que que de fato tinha uma instrumentalização então a situação de posse Eu sempre gosto e e e sempre friso porque geralmente é importante a gente falar que os clientes geralmente eles não vão saber isso eles vão falar que eles são proprietários eles vão falar que ele tem escritura mas quando eles falam eles trazem para você o que que é uma escritura ele aí eles vão trazer o contrato talvez eles tenham a escritura mesmo mas não tem o registro né né Professor acontece muito então sim até pela pela origem né E pelo pela simplicidade de alguns clientes é sempre importante a gente demonstrar o que é posse e o que é propriedade porque isso como a gente vai falar vai impactar inclusive nas futuras sucessões né interessante né e é importante lembrar que muitas Posses não vão alcançar a propriedade porque são posses de contratos de arrendamento de comodado então às vezes as pessoas se enganam né Eu já vi casos que o o poceiro poceiro no sentido o arrendatário comprou a á E aí ele não fez escrituração não fez a escritura não levou a Registro E aí mais passa assim uns dois anos ele quer fazer uso capião somando o tempo que ele era arrendatário também né diz não mas eu já tô nessa terra há 30 anos mas tava com um contrato de arrendamento que é uma situação isso tu não vai conseguir aproveitar para transformar isso depois então uma coisa são as pessoas que têm contratos alugando a terra e tá tudo bem outra coisa são as pessoas que compram Imóveis ou que eu vejo muito ganham Imóveis o pai me deu essa terra Fulano me deu essa terra em pagamento de uma dívida e me fez um contrato Como eu queria depois vender eu não escriture pro meu nome aí o cara morre aí o filho sabe que tem a terra mas não foi escriturada mas ele já quer vender a gente também então a gente vê muita situação no interior mas muito de imóveis rurais na informalidade E como você falou é bem diferente de um apartamento no Centro com dois quartos que a rotatividade da compra e venda é muito alta quem gosta de mercado imobiliário sabe que um apartamento pequeno tem rotatividade uma área de terras rurais nem sempre vai ter a mesma rotatividade nós que somos de cartório registradores Quando nós vamos trocar de cartório nós avaliamos muito isso a cidade é mais Rural é mais urbana porque se é mais Rural e tem menos negociação o cartório tem uma tendência até de dar menos do que uma cidade Urbana com vários prédios Claro existem propriedades rurais que pegam eh muitos financiamentos e tem as garantias imobiliárias né mas de regra algumas propriedades que o produtor não pega financiamento ela não se mexe no cartório ela tá lá no nome do cara muitos anos a é exatamente e até eu prometi que hoje a gente ia falar bastante bastante caso prático né Eu eu dei uma consultoria acho que foi semana passada aqui foi uma consultoria muito muito bacana em alguns pontos porque tratou em alguns pontos inclusive que o senhor falou eu tenho uma cliente eh onde onde ela tem um imóvel rural e eles exercem posse indireta né para lembrar só pra gente lembrar a gente tem dois tipos de posse que o ordenamento jurídico entende a posse direta que é aquela que eu estou no imóvel exercendo a posse ali produzindo naquele imóvel e ten a posse indireta que aquela que eu exerço por exemplo à distância eu tenho a posse do meu imóvel esse imóvel é meu mas eu estou longe dela E aí a minha cliente ela ela ela é proprietária na verdade do imóvel só que o pai dela é proprietário só que eles estão lá em Rondônia e tem uma área praticamente abandonada vamos se dizer assim em outro estado o que que acontece Olha só eles descobriram que essa propriedade estava sendo invadida invadida muitas vezes por uma pessoa que nem era da família que era um desconhecido e que ia lá e simplesmente usava esse imóvel Então tava lá usando o imóvel Era perto de um rio né uma região meio estratégica para para lazer para para para pesca e essa pessoa ia lá é um condomínio nessa área um condomínio rural aí de áreas um pouco maiores né mas a pessoa ia lá usava falava que era dono né porque falava não não o Fulano o dono mesmo não meu tio agora ele vendeu para mim tá tal t e usando e usando e usando usando até que descobriram foram lá não deixaram os donos entrar não pera lá eu sou dono aqui ó tá aqui na matrícula do meu imóvel não mas tem uma pessoa que vem aqui quase todo final de semana e usa aí quais são até os as as dicas que a gente deu para proteger essa posse Primeiro de tudo a gente falou Olha você tem um Você não perdeu a posse mas você tem ali um perigo de de perda de posse então quando a gente tem um perigo de perda de posse a lei traz possibilidades de ações então no caso do interdito proibitório trata interdito peritório paraa proteção dessa posse e pro juiz de fato eh determinar ali que há uma proteção dessa posse Qual que é a nossa estratégia nesse caso professor é interromper principalmente o tempo de posse para ele exercer uma usocapião por quê a gente tem donos que estão longe dos imóveis Então a gente tem que proteger de alguma forma esse Poo desse imóvel mesmo eles estando longe Então esse poceiro ele começou a armar a casinha né começou a pagar uma conta de água entrou no grupo de do WhatsApp do condomínio é não é absurdo ela foi contando o caso para mim eu falei não não é possível que ele tá fazendo isso então Quais são as estratégias Para justamente proteger essa posse e pense comigo essa essa estratégia de proteção de posse é justamente o que vai interromper ali uma uma necessidade de uma US capião então primeiro primeiro de tudo um interdito proibitório isso mostra o qu que a posse não é mansa e que não é pacífica que é um dos requisitos da usocapião segundo passo coloque alguém lá porque é difícil hoje você ter um imóvel longe principalmente sem ninguém ali dentro aí a pessoa falou assim não aí ah se eu colocar um caseiro caseiro É uma opção é uma opção só que Lembrando que você tem um risco trabalhista dentro dele também um vínculo trabalhista quando você tem um caseiro quando exerce um trabalho ali e aí qual que foi eu vi essa essa é um probleminha né por isso que muitos produtores dão uma área de terra pro caseiro no final do contrato exatamente Então qual que é a estratégia por exemplo até fica para todo mundo quando precisar de algo nesse sentido um contrato de comodato a lei Ela traz contratos agrícolas então o caso do arrendamento Rural por exemplo é um tem a parceria agrícola que é um outro caso e nós temos o caso por exemplo de um comodato agrícola que é como se fosse um comodato eu estou emprestando essa casa para alguém morar Então você tira o vínculo trabalhista a pessoa mora naquele local automaticamente ele tem que né que morar ali e cuidar daquela casa e principalmente quando você tem um contrato de comodato Você tem uma sessão de posse Como é o arrendamento eu estou cedendo para você usar esse m A então já o possuidor que tá ali se a pessoa tiver uma má fé de fato de de entrar com uma USC peão não consegue porque tem um contrato e principalmente a a estratégia final a verbar isso na matrícula Trazer isso junto como uma publicidade de que há um contrato Agrário dentro desse imóvel seja um arrendamento seja uma parceria seja um comodato seja um condomínio rural qualquer um você você registra isso na matrícula para de fato você ter a a segurança para mostrar ali que a a posse está sendo exercida por você mesmo que de longe e que tem outra pessoa morando lá e enfim você acaba protegendo a sua posse impedindo inclusive que uma outra pessoa entre com uma uma uma ação possessória maioria dos contratos não é averbados e vários registradores Não concordo com essa verbação só para lembrar que alguns são mais restritos com isso mas essa questão do caseiro Ela é legal porque quando o caseiro fica muitos anos na propriedade rural eu vejo pela minha região ao final parece que falta um acerto ali entre o pessoal e daí o produtor ele dá um pedaço de terra que é pequeno onde tem uma casa né E ele disse pro casiro Não essa área eu vou te dar mas normalmente ela é menor que a fração mínima de parcelamento e ela estaria encravada né porque tá dentro da propriedade do próprio produtor então ele fica com aquilo ali mas acaba não tendo a documentação e aquilo vai ficando ele vai ficando ali De repente ele quer ir embora vai trazer alguém para para morar quer vender próprio produtor às vezes Tenta comprar de volta mas uma área de posse difícil de regularizar eh Inclusive a gente tem decisões aí nos tribunais que impedem por exemplo que que não entendem que a a o o o caseiro ele exercia uma posse dentro desse móvel para afim giros capeão então a regularização acaba sendo muito dificultosa eh eu entendo e é o que eu sempre falo produtor ali o o antigo produtor ele tem primeiro a gente eu tava fazendo um curso esse final de semana e é algo que a gente sempre bateu o produtor mesmo ele é a classe mais honesta que tem porque ele é aquele é aquele que ainda acredita no fio do Bigode sabe que ó eu eu criei eu eu tenho um um compromisso eu vou morrar então o produtor rural ele sempre tem essa tendência de ser muito honesto mas junto com a honestidade também tem uma parte que é um não vou dizer uma ingenuidade mas uma simplicidade Num caso desse por exemplo onde você dá a casa pro caser você tá dando um problema para ele também tudo bem Você tem uma moradia você tá ajudando a pessoa só que é justamente que o senhor falou por serem Imóveis menores que a fração mínima de parcelamento eu não vou conseguir nem desmembrar isso futuramente vai trazer um problema Por quê a pessoa você não sabe se ela vai morar a vida toda ali e tem que entender que vão ter sucessões depois então acaba gerando um problema enquanto você tem uma pessoa conhecida ali no local que é um caseiro que você deu OK o problema é depois para regularizar isso uhum né acaba dificultando muito muito mesmo o pessoal adora falar de chakra Olha esse canal poderia ser o canal da sua a chácara meus amigos de tanto que as pessoas puxam aqui é impressionante o volume de negociações de chacrinhas né sabe que eu comprei o o c o meu Cord Napoleão Napoleão tá aqui eu vou mostrar para você o que que é ter um Cord às 7 da manhã presta atenção ó lá tá ele lá é esse é o retrato do cor às 7 da manhã tá então o Napoleão eu comprei de uma de uma senhora Na verdade eu ganhei ele depois que o Bruce morreu né mas ela tem uma Chacrinha ela quer regularizar ela tem uma Chacrinha com uns 30 corg e e é e é pequeno né porque ela foi comprando um pedaço só que o do lado também é um pedaço e o do outro também é um pedaço é uma galera de pedaços e já tem uma avenida no meio para chegar naquelas chácaras e aí né ela me pergou tem como regularizar e zona rural Rural Rural Rural aqui e onde eu tô tem muita chácara e os anúncios em jornais são coisa mais linda né vendo chácara né momento de lazer des ura privacidade pra sua família né Coisa linda né E aí a pergunta de ouro tem como regularizar a chácara ai essa é a pergunta acho que toda vez que a gente faz Live tem porque realmente é algo encravado no Brasil né não tem jeito tem possibilidade sim tem possibilidade de regularização de chakra acaba sendo um pouco mais dificultoso em alguns pontos o STF ele tem entendido que cumprir os requisitos da uso capião independente da fração mínima de parcelamento por ser uma uma ação originária ela tem a possibilidade da usucapião judicial é porque extrajudicial até onde até onde eu tenho um conhecimento não tem não tem se aceitado Mas pensa comigo Pensa como fica um pouco mais complicado quando a gente tem um condomínio rural de chakras a gente tem uma quantidade maior de chakras Então a gente tem aí 20 30 chakras porque acaba virando um núcleo ali seja Habitacional seja ali para para lazer mas acabam virando vários Imóveis E aí o que que acontece esses Imóveis primeiro por de fato não ter escritura muitos estados muitos municípios não estão distribuindo energia para esse pessoal porque eles têm eles têm a obrigação de distribuir energia para para um imóvel rural então não para todos os imóveis rurais ali que estão daquela Chácaras né Então até o Vittor perguntou quantar os cadastros rurais Vittor ponte o grande abraço em regra você não vai conseguir muitos cadastros ali na prática o que que acontece a gente tem um imóvel rural com uma matrícula com o ccir e com o ITR aí o que que acontece o proprietário ele vai pagar e vai cobrar de todo mundo ou deixa de pagar simplesmente assim essa é a prática você consegue cadastro rura de posse consegue o ITR você consegue fazer um um cadastro da um cadastro o ccir o INCA ele tem negado só que através de recurso talvez você consiga Mas tudo depende de muitas movimentações então isso prejudica depois para uma usucapião até mesmo para você comprovar uma posse imagina só você tá na posse de um imóvel de uma chácara onde você não tem luz porque a companhia elétrica não vai te dar água você vai fazer uma captação subterrânea n vai ter que pagar caro para fazer isso cadastros rurais você vai ser difícil vai ser dificultoso conseguir e você vai ter que fazer uma uscap daqui 15 anos né Por ou a 10 se você exercer moradia Mas como você vai exercer moradia num local que não tem o mínimo de condição então acaba dificultando o pessoal vende muita facilidade falando não eu vou comprar uma chácara e vou daqui 15 anos entrar com uma USC Peão só que não é bem assim você tem todo o transtorno de 15 anos é são 15 natais para passar 15 natais 15 virad de ano novo cara Acho que 15 é rapidinho né e eu já vi também aqui sempre com respeito a todos que vendem Imóveis mas corretor dizendo assim não tu compra e depois tu faz a US capião e ela valoriza muito é um investimento Eu tenho um amigo meu que mora em Dubai só vendendo Chácara uma coisa assim de louco então não dá né cara não dá para acreditar nessas coisas então tem que ter calma né Há possibilidade de outros tipos de reg iação Por exemplo quando o o próprio município ele entende que aquela é uma área de urbanização específica ou que através de uma lei municipal a gente consiga regularizar isso só que pensa comigo já é difícil depender do do do Legislativo imagina só como que é o procedimento para uma criação de lei para uma aprovação dessa lei então demora demora muito e você vai depender de uma política é difícil mas difíc existem existem lugares a gente já conversou sobr is até eu já vi a Lei Municipal que os municípios fizeram né fizeram um projeto de lei e aprovaram na Câmara de Vereadores para ter um condomínio de chácaras isso a gente tem que ser também tem que falar os dois lá tem possibilidade minha cidade tem tua cidade é exato na tua cidade tem na tua cidade tem então é raro né mas tem gente que faz certinho e acho que até e é uma inovação Mas eles declaram aquela área rural como urbanização específica então eles fazem um perímetro daquilo e se tornando urbanização específica eles conseguem permitir a um loteador que faça Imóveis maiores que os lotes da cidade porém menores que uma fazenda E aí consequentemente se torna uma área possível para ter Chácaras agora é um caso mais difícil é mas existe existe né mas essa de chácaras então em idades de de condomínios de urbanização específica é possível desde que tenha Isso possível e inclusive eh é justamente isso quando você tem uma uma uma uma urbanização específica para empreendimento como esse primeiro você vai ter uma descaracterização de imóvel seja parcial ou seja total porque pode ser que tenha um imóvel maior e eu vou desmembrar ali parte desse imóvel para virar para virar Urbano e virar um um chacreamento vamos se dizer assim então você tem uma descaracterização Então aquela história lá de que pessoas falam que você vai ter cadastro Rural é eu nunca vi tá de você ter um um de fato ali justamente por por ser uma área menor você vai ter ITR específico não você vai começar a pagar IPTU né IPTU a gente sabe que não é barato é muito importante falar isso problema é o IPTU muita gente quer os dois mundos eu quero ter uma Chacara e não quero pagar IPTU e assim Artur como se o IPTU fosse deixar o cara pobre miserável Às vezes o IPTU é nada no ano nada e os caras não porque eu não quero pagar porque eu não quero não quero é mais birra do que visão de negócio que se você observar entre ter a propriedade regular e pagar o IPTU e não ter nada só para não pagar o IPTU se você for inteligente você vai ver que vale a pena pagar o IPTU exato exato e é justamente isso a gente tem uma uma série de Ilusões que chegam ali para quem compra que acaba vendendo uma facilidade não é fácil gente o o próprio Vittor ponte falou que quando tem ccir em áreas menores que a fração mínimo mínimo é muito dificultoso a gente conseguir e é mesmo o cadastro ambiental Rural consegue consegue porque é declaratório mas pode ter sobreposição ter uma série de problemáticas que podem acontecer ali mas é dentro das questões de regularização de posse para chácaras a gente tem Chácaras por exemplo que já tem já existiam Então já tem end já tem ali na época né já tinham energia eh já tinham água então acaba facilitando um pouco por você já teve um tempo de posse E aí você consegue regularizar tem caso onde todo o empreendimento né eu coloco empreendimento até entre aspas porque isso para mim não acaba não sendo tanto empreendimento né Mas aí todo o empreendimento já tá dotado de de infraestrutura e há muitos anos acaba às vezes dependendo eu não sou especialista em reurb por exemplo mas tem teses ali para uma uma possibilidade de reurb em alguns pontos né Caso seja possível mas depende e também tem um caso onde Depende de fato ali da prefeitura por uma legislação específica para isso tá então é é uma é uma linha muito tên essa questão de regularização de posse de de chacras né é tipo namor e união estável muito teno e uma coisa da outra muito próximo agora por que que chakara é um problema tão comum no Brasil porque existe uma procura por essa ideia de felicidade e paz Ou seja eu moro na cidade moro num apartamento eh o centro Urbano tem barulho a gente parece que não tem paz tem que sair para dar uma caminhada é tudo asfalto eí você idealiza que vai ter a sua felicidade vinculada a um pequeno pedaço de terra que se tiver umas árvores frutíferas e um Riozinho que passa ali perto já vale três vezes mais que o cara já fica feliz da vida né ele já se imagina lá colhendo as frutas ouvindo o barulho da água né de chinelo de dedo havaiana caminhando naquela naquela graminha linda cheia de Mutum sabe que é Mutum né aqueles bichinhos que Pic O cara então há essa esse esse desejo da felicidade por isso que dá negócio né é muito comum ter isso daí então às vezes o cara até amplia um pouquinho mais isso tem eu tenho Conheço gente que tem Chácaras aqui perto que tem até um cavalinho né matungo mas um cavalinho né Será que matungo né aqueles que são sem raça definida assim né eu ten Unos pitio pequeninho também então os cavalinhos pone né eles adoram né cara é uma alegria pro cara tá ali final de semana então vende sempre vai vender e é uma lógica muito fácil sempre falo isso em aula porque assim vamos imaginar que você tem um imóvel de 10 ha né 10 ha são 100. 000 M qu 100. 000 M qu 10 ha dependendo da região Vamos pô na minha região aqui vai valer em torno de uns 500.
000 por aí 700 mais ou menos aí R 700. 000 para 10 he Aí você pega 10. 000 M qu e separa em 100.
000 M qu aliás e separa em por exemplo áreas de 5000 M qu 20 áreas de 5000 M qu ó 100000 M daria 10 campos de futebol PR né pra gente pensar assim então tu poderia dividir em 20 20 20 20 metades de Campo futebol isso vamos imaginar o seguinte né Aí você tem aí 20. 20 20 lotes né aí a pessoa vai lá e vende cada um por R 70. 000 aí faz o que valia 700.
