Análise de riscos - Documentação Imobiliária - Simone Gomes

O aplicativo do cres São Paulo é a principal ferramenta de acesso aos serviços e comunicação do Conselho faça agora o download na App Store e na Play Store e siga nossas redes sociais no Facebook e [Música] Instagram bom nós vamos abordar a questão da análise de riscos Imobiliária por qu tem uma lei nova né de mar tá estão ouvindo bem gente agora que se Aproximou mais ficou melhor né então tem uma lei nova de março de 2024 que fala eh do princípio da concentração dos atos na matrícula do imóvel Então foi uma lei sancionada pelo

presidente Lula e Se nós formos ler apenas essa lei dá a entender que se verificarmos apenas a matrícula do imóvel e na matrícula do imóvel não estiver constando nenhuma penhora nenhuma indisponibilidade sobre o imóvel tá tudo bem né significa que a pessoa Que tá adquirindo aquele imóvel tá adquirindo de boa fé enfim mas será Então a primeira coisa que nós vamos ver é relativa a essa lei se realmente eh as partes que estão transacionando um imóvel podem dispensar certidões e podem se ater apenas a matrícula do imóvel e depois nós vamos falar de outras questões

né porque a análise Imobiliária análise de riscos Imobiliária né a do diligence ela vai além da análise de certidões Então nós vamos falar aqui de Algumas situações que ocorrem no dia a dia de vocês tenho certeza que vocês vão falar nossa isso aqui já aconteceu comigo não sei o qu e a gente vai trazer alguns exemplos aqui de algumas questões que são importantes né numa análise de riscos além da verificação das certidões das partes Tá então vamos lá Primeiro de tudo primeiro de tudo ligar o negócio aqui então vamos lá ah então né a gente

começa aqui falando do cuidado de analisar toda a Documentação qual a importância disso nós sabemos que a a boa fé ela é objetiva ou seja ela precisa ser comprovada né eu não posso alegar Ah mas eu analisei a documentação tá mas como é que você comprova que você tomou esse cuidado que você fez toda uma análise a a boa fé gente ela é objetiva significa dizer que ela precisa ser provada que a boa fé de quem adquiriu o imóvel precisa ser comprovada daí toda a preocupação né com a análise aprofundada da Documentação quando estamos diante

de uma transação Imobiliária E aí como eu disse nós vamos começar falando dessa lei aqui que tá gerando polêmica tá gerando bastante discussão todo mundo aqui já já conhece essa lei já tinha visto enfim tem que tomar um certo Cuidado os operadores do direito e eu apenas acompanho o voto apenas acompanho o entendimento dos doutrinadores dos operadores de direito eles entendem que é arriscado pelo menos nesse primeiro Momento ficarmos apenas com a matrícula do imóvel e não termos cuidado em tirar as certidões das partes né Não só das partes mas é claro por exemplo se

o imóvel Estiver dentro de um condomínio também verificar as certidões do condomínio porque o condomínio pode ter por exemplo processos trabalhistas eu fui fazer uma uma palestra em Campinas e comentaram comigo que tem um um condomínio famoso lá em Campinas que deve 800.000 de de conta de consumo é Loucura isso eu fiquei abismada quando eu ouvi Então a gente tem que tomar cuidado mesmo e Verificar também o condomínio se a pessoa que tá transacionando é uma pessoa jurídica Verificar também as certidões dos sócios né já que os sócios podem responder por dívidas da pessoa jurídica

e mesmo que quem estiver transacionando seja uma pessoa física nós precisamos verificar se essa pessoa tem ou teve uma empresa no nome dela Também por quê porque o sócio pode responder por dívidas da empresa né pode ocorrer a desconsideração da personalidade jurídica e de repente o sócio de uma empresa pode estar respondendo aí um processo de valor alto uma execução fiscal enfim eh ah mas a empresa já foi Baixada né Por exemplo o comprador do do imóvel Aliás o vendedor do do imóvel tinha uma empresa Mas ela já foi Baixada já faz uns anos já

que ela foi Baixada mas ainda assim é Preciso verificar porque a empresa baixar não significa que a empresa sem débito mesmo porque quando você baixa né quando você dá baixa na empresa na Receita Federal o débito passa automaticamente pro CPF dos sócios então eu às vezes eu me deparo com isso né ah mas essa empresa aqui já já tá encerrada Vamos tomar os cuidados necessários e levantar tudo direitinho porque pode aparecer Surpresa por aí né e a gente sabe também que o nosso poder judiciário É um pouco Moroso né E às vezes tem processo que

tá demorando anos aí então é sempre bom a gente verificar bom então vamos focar nessa questão aqui da lei né recentemente entrou em vigor a lei 14 825 de 2024 acrescenta o inciso 5º ao artigo 54 da Lei 13097/2015 Então essa lei na verdade alterou o artigo 54 de uma lei lei de 2015 e o que que fala né Essa alteração os negócios jurídicos que tenham por fim constituir transferir ou modificar Direitos reais sobre imóveis São eficazes em relação a atos jurídicos precedentes nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do

imóvel as seguintes informações a verbação mediante decisão judicial de qualquer tipo de constrição judicial incidente sobre o imóvel ou sobre o patrimônio do titular do imóvel inclusive a proveniente de ação de improbidade administrativa ou a oriunda de hipoteca judiciária Eh bom vamos traduzir aqui basicamente a lei fala tirou a matrícula do imóvel não tá constando nenhuma penhora nenhuma indisponibilidade nenhuma verbação sobre um processo judicial Ah tá tranquilo será Então vamos lá essa nova disposição encontra-se em vigor desde a sua publicação que ocorreu no dia 21 de março de 2024 então é bem novinha ainda né

com a alteração promovida por essa lei enfatiza-se o princípio da concentração dos fatos na matrícula do Imóvel todo mundo aqui já ouviu falar desse princípio da concentração dos atos significa o seguinte a matrícula do imóvel ela tem que seguir uma ordem cronológica de tudo que vai acontecendo né então a pessoa casou divorciou vendeu transferiu doou alterou nome de rua não sei que tudo vai constando lá na na matrícula do imóvel e tudo que acontece com o imóvel em regra tem que estar constando lá na matrícula do imóvel e aí vem essa lei e fala ah

se não tá Constando uma determinação judicial de uma penhora uma indisponibilidade então H O que vale é o que tá na matrícula basicamente a lei fala isso O que vale é o que tá na matrícula se na matrícula não consta nenhuma informação né de alguma uma eh restrição judicial uma indisponibilidade enfim sobre o imóvel eh as partes estariam garantidas Só que os operadores de direito né que que T estudado essa Lei eles entendem que essa lei não pode ser analisada de forma isolada então lógico tem a lei tem ah a lei tem validade tem eficácia

tem porém nós temos outras leis que precisam ser analisadas junto com essa lei aqui então nós temos o código de processo civil temos o código civil eh enfim né temos outras questões que precisam ser analisadas a gente não pode analisar pelo menos esse é o entendimento atual a gente não pode Analisar a lei pura e simplesmente e seguir com a vida né Ah então tudo bem Não vou tirar certidão de ninguém já verifiquei aqui a matrícula do imóvel tá tudo certo então não vou tirar a certidão de mais ninguém quem né atua na área Imobiliária

tá achando isso temerário e nós vamos explicar o o porquê jurisprudência ainda não tem porque é muito novo né então ainda não temos uma decisão dos tribunais se ah tirei só a matrícula do Imóvel não tava constando nada e depois apareceu uma penhora como é que fica essa situação não temos ainda uma jurisprudência por esse motivo é que entendemos que a cautela tem que ser até um pouco maior né porque se o tribunal ainda não falou não a lei Vale absoluta Então vamos continuar tomando as cautelas aí então vamos lá Opa a leitura isolada da

Lei pode induzir o intérprete ao entendimento de que não realizada a verbação em Registro público Não haverá como se opor a alienação ou oneração de bem penhorado contudo a alienação de bem penhorado ainda que não tenha havido a verbação de tal ato constritivo não pode ser admitida se demonstrada a ciência da fraude do terceiro adquirente Então vamos lá eu tô comprando um imóvel aí eu tiro a matrícula do imóvel não tá constando nada lá tiro as certidões aí eu vejo que o vendedor tem um processo vamos supor um processo cívil e já tem uma Determinação

de penhora só que a penhora não tá constando ainda na matrícula do imóvel aí eu falo assim ah não tá constando na matrícula do imóvel tô interessada nesse imóvel aqui tem a lei vou fazer o negócio mesmo assim mas eu tinha ciência desse processo eu ti ciência e as partes podem Elas têm meios de obter essas informações né então se ficar comprovado que o terceiro que tá comprando tinha ciência eh a a a alienação Pode sim ser questionada A alienação Pode sim ser até mesmo anulada tá lembrando sempre que a boa fé é objetiva O

que que significa dizer que precisa ser provada né que precisa demonstrar realmente que o terceiro tomou todos os cuidados ao fazer aquela transação ali o artigo primeiro daquela lei de 2015 porque a gente viu que essa lei de 2024 alterou o artigo 54 da lei de 2015 né então o parágrafo primeiro do artigo 54 da lei de 2015 ressalva textualmente que fica protegido quanto à Situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis apenas o terceiro de boa fé falando aqui de novo da questão da boa fé do terceiro adquirente assim atos praticados entre

executado e terceiro de mafé não são amparados pela lei processual ou pela disciplina prevista no artigo 54 da lei de 2015 mesmo após a reforma dessa lei recente de 2024 vocês percebem que isso daqui é bem complexo porque a própria lei fala olha O terceiro de ma fé não vai se enquadrar nessa situação aqui e a gente sabe que a boa fé tem que ser provada então é é muito delicada a situação do adquirente né da pessoa que tá adquirindo o imóvel dizer que ele era um terceiro de boa fé depois ele vai ter que

comprovar isso E aí no meu entender na minha humilde opinião ele comprova como mostrando que ele foi diligente né mostrando que ele tomou todos os cuidados necessários então ele Vai ter que demonstrar sim na minha opinião e na opinião né dos operadores de direito que ele tomou os cuidados necessários que ele tirou sim as certidões necessárias porque senão como que ele vai provar a boa fé fala não tinha a lei eu tirei a matrícula na matrícula não constou nada tá comprovada a minha a minha boa fé é bem eh temerária né uma situação assim vocês

estão acompanhando o raciocínio gente ok Que então é a pergunta que vale 1 milhão né qual que é o seu nome luí a pergunta de 1 Milhão essa toda vez me perguntam isso eu acho sinceramente que é assim o o presidente ele tá querendo eh fazer com que a parte Imobiliária aqui no nosso país cresça né tá tendo vários projetos aí envolvendo a minha casa a minha vida né então eu acho que a intenção foi facilitar não tô falando de Política aqui não hein gente eu acho que a intenção foi facilitar mas né aí gostei

hein aí então aí pô aí até vou Você é a favor do presidente Então vamos lá a alienação de bem penhorado sujeito a averbação ainda que esta não não tenha sido realizada é ato atentar a dignidade da Justiça o que que isso aqui quer dizer tem já uma determinação judicial ó vamos Penhorar o bem imóvel da rua tal número tal não sei quê Já tem uma determinação judicial essa determinação judicial ainda não foi averbada na matrícula do imóvel mas o processo já tá né nessa fase aí daqui a pouco o imóvel vai para leilão inclusive

E aí vejam bem cuidado porque existe já uma determinação judicial essa determinação judicial não está constando na matrícula do imóvel mas ela existe e a parte tinha como diligenciar e ver essa questão então Entende-se que mesmo que não esteja averbado na matrícula do imóvel é sim se o imóvel eh vier né a ser alienado mesmo com uma determinação judicial Pode sim ser considerado ato atento a dignidade da Justiça demonstrada A ciência de terceiro quanto a penhora deverá o juiz declarar a ineficácia do ato de alienação foi o que a gente já já comentou aqui né

a jurisprudência continua com o entendimento de que a falta de averbação da pendência de Processo ou da existência de hipoteca judiciária ou de constrição judicial sobre bem no registro de imóveis não impede que o exequente comprove a mafé do terceiro que tem adquirido a propriedade ou qualquer outro direito real sobre bem não é uma jurisprudência específica sobre essa lei aqui assim uma jurisprudência específica desta lei de março de 2024 ainda não tem porém o entendimento da nossa jurisprudência dos nossos tribunais é que eu tô fazendo um Negócio com o luí vou pegar você para Cristo

hoje luí todo toda palestra eu escolho alguém então eu e o luí estamos negociando um um imóvel e uma outra pessoa é credora esse credor que é o exequente né que tá executando esse crédito esse exequente Pode sim comprovar a mafé do Luís por exemplo que tava comprando o meu imóvel Vocês conseguem entender Então como que ele comprova isso Sei lá né existem tantas maneiras Ah eh todo mundo sabe que que que que eu por exemplo tinha um comércio o meu comércio faliu então Poxa não era possível fazer um uma varredura né tomar um cuidado

maior todo mundo sabe que eu tô devendo no mercado todo mundo sabe que eu tô desfazendo dos meus bens porque eu tô precisando liquidar as minhas dívidas então assim às vezes existe já uma situação que é de conhecimento geral né de de algumas pessoas mas mesmo que não exista essa Situação mesmo que eu esteja vindo por exemplo Ah eu era de Minas Gerais tô vindo morar aqui em São Paulo preciso comprar um imóvel vou morar aqui com a minha família fui transferida de de de de local de emprego um exemplo só não sei nada né

sobre a outra pessoa nunca ouvi falar nada sobre ela não sei se ela tinha um comércio esse comércio faliu não sei de nada mas eu tenho como diligenciar e saber se aquela pessoa tem processos ou não aí entra aquela questão Da boa fé que é objetiva contar que seu imóvel vale 1 milhão eu vou comprar ele por 100.000 então já pensou [Risadas] exatamente exato como é que você prova né Ah não eu comprei por esse preço baixo porque ele tava precisando muito do dinheiro né Não dá gente então assim eh que que eu fiz aqui

pul não aqui a gente foi né aqui também a gente a gente eu tô Indo pra frente ou para trás gente pera aí eu tô indo para trás não tô indo para trás Ah então é isso mesmo ó a gente reg não é aí é que aí a falta de registro já vai ser um outro item Então essa questão dessa lei de março de 2024 ficou assim transparente para vocês a importância de nós continuarmos diligenciando e tomando os cuidados necessários quando estivermos diante de uma transação Imobiliária Ficou claro Para todo mundo a lei existe existe

cartório hoje não exige nada de certidão né sen o cartório é que tem uma lei também que o cartório pode dispensar algumas certidões algumas algumas mas assim as certidões principais que é certidão de processo trabalhista certidão da Receita Federal eh certidão de processos cíveis isso o o cartório continua exigindo continua exigindo ele exe faz uma avaliação ou ele exige que ar olha Cartório N é isso mesmo tanto é que tem cartório que fala que as partes dispensaram a apresentação de certidões né Eh mas aí veja bem o cartório não assume a responsabilidade né ele coloca

assim as partes dispensaram a apresentação das certidões então o correto eu sempre oriento que façam constar sim a identificação das certidões na própria escritura eh mas se quiser constar que as partes dispensaram você pode fazer isso só o que que você Precisa fazer você precisa ter um relatório de análise de riscos Então nesse relatório você vai relacionar lá todas as certidões vai constar eh teve pendência não teve pendência se teve pendência eh o porqu que aquela pendência não gerea Impacto naquela transação Imobiliária ou se Gere Impacto você tem que deixar claro e se as partes

ainda assim assumirem o risco Mas aí você vai ter feito seu trabalho né eu eh quando eu faço uma análise de riscos e Constal lar por exemplo uma pendência judicial eu verifico né do que se trata essa pendência judicial e deixo bem claro pras partes Olha tem Impacto ou pode ser que lá na frente venha ter um impacto e deixa deixo claro o porquê que pode existir um impacto lá na frente então se ainda assim a parte optar por fazer a transação aí ela que tá assumindo o risco eu alertei sobre o risco e é

claro eu pego né um recibo de que eu entreguei essa análise de riscos Né esse relatório de análise de riscos enfim porque depois né o advogado e o corretor é é sempre culpado eu já tive caso de pegar que é comum pegar comp pendência do do vendedor e às vezes é um vendedor que tem um problema que tá brigando por Porque ele acha que é de direito dele pagar aquele débito e na estrutura ele colocar uma matrícula de um outro como garantia da então porque o que acontece às vezes às vezes acontece gente eh por

Exemplo execução fiscal Você pega uma pessoa que tem uma empresa é é é provável que essa empresa vai ter algum débito fiscal né Aí você pede para comprovar tem patrimônio tem então assim se tem patrimônio a pessoa tá tá resguardando patrimônio para saldar aquela Dívida então o que que eu faço quando é assim eu pe pra pessoa comprovar Ah me apresenta o balanço patrimonial da empresa me apresenta que você tem outros bens no seu nome enfim e Aí eu até relaciono isso no contrato aconteceu de um cliente que tava comprando um imóvel em Santa Catarina

tava comprando direto da construtora Ai obrigada eu aceito tava comprando direto da construtora gente Construtora né não é incomum a construtora é não é incomum né A Construtora ter ex FC e ela tinha execução fiscal no caso de no corpo da escritura normalmente no final já vem constando que tem que tem no caso da Indisponibil disponibilidade Uhum E isso não é não é o suficiente então se tiver constando indisponibilidade acender uma luz vermelha não mas no caso na hora que você emite a ah que consta que não consta então entra nisso tudo que a gente

falou aqui pode na matrícula do imóvel não estar constando nada mas será É pode ser que já tenha um processo judicial adiantado pode ser que tenha um processo judicial até mesmo já com Determinação de penhora sobre o imóvel isso exatamente exatamente então entra nisso tudo que a gente falou aqui agora da da de não assumir o risco e e se ater somente a matrícula do imóvel pelo menos ainda neste momento entendemos que isso ainda é temerário o que acontece a gente tá falando Mais especificamente de um caso que já foi julgado que já tá na

fase de cumprimento de sentença né Eh agora sim De qualquer forma cabe as partes terem um olhar mais aprofundado e mais atento então eh tem um processo você tá sei lá H transacionando um imóvel de R 500.000 E você tem um processo de de valor muito próximo a 500.000 ou até mesmo superior a 500000 né se a pessoa não tiver outros bens esse imóvel poderá ser eh penhorado Então você tem que alertar a parte falar olha só que assim ah o processo acabou de ser distribuído ainda vai ser Discutido né agora quando já tem uma

sentença mas a parte pode recorrer essa sentença pode ser reformada no entanto já acendeu a luzinha vermelha aí você tem que explicar pro juiz que olha tem um processo aqui de valor alto e tudo e aí vai a análise é muito superior a isso sabe por exemplo é bem de família vamos supor que você tá comprando um imóvel que é considerado bem de família dependendo do tipo de processo aquele imóvel não poderia ser Penhorado né em regra o bem de família é impenhorável é claro que tem as exceções da própria lei né então dívida de

IPTU dívida de condomínio processo trabalhista de de empregado doméstico quando a pessoa é fiadora aí nesses em outras situações que a lei prevê o imóvel pode ser penhorado então às vezes você tá diante de um processo de valor muito alto mas você sabe que lá na frente ainda que tenha uma determinação judicial de penhora você vai poder Alegar por exemplo a questão do bem de família então A análise A análise processual quando nós estamos diante de um processo judicial A análise vai Alé sabe eh não é só verificar tem processo não tem processo Qual o

valor envolvido você tem que entender a chance de êxito daquele processo e se a parte tem outro patrimônio ou não eh E se mesmo que tenha só aquele patrimônio se aquele patrimônio poderá ser penhorado ou não então assim é Difícil eh eu te responder debate pronto isso né por isso que muitas vezes precisa acionar o advogado né um advogado pro advogado ajudar a fazer essa análise processual para verificar exatamente se aquele processo pode gerar um impacto ou não naquela transação agora também nós nos deparamos muitas vezes com o departamento jurídicos que barram tudo né Aí

conou lá por exemplo uma execução fiscal de R 1.000 ai ten uma execução fiscal essa essa transação Aqui não pode ocorrer calma gente não é bem assim também qual o risco envolvido né qual Qual o valor da transação Qual o valor do processo envolvido vamos supor às vezes mesmo que aquele processo Gere Impacto Às vezes você consegue fazer um acordo naquele processo então por exemplo Ah tem um processo trabalhista eh de empregado doméstico que o bem poderia ser não tá ótimo aqui que o bem poderia ser penhorado por exemplo vamos supor que o processo é

de 30.000 Poxa Você pega um um sinal o que que a gente orienta pega um sinal com esse sinal você vai lá faz um acordo no processo livra o o imóvel daquele risco e segue com a transação entendeu então assim tem que verificar caso a caso e tem que verificar como é possível solucionar Às vezes você faz um acordo em um processo em uma execução fiscal eh faz um acordo com tributo que já tá inscrito na dívida ativa por exemplo o tributo não tá sendo executado mas tá inscrito na dívida Ativa por exemplo e Poxa

você viu ali que aquilo lá pode ser um problema eh Às vezes você vai lá e já faz um acordo né com com o próprio valor da transação ali Imobiliária às vezes um sinal que você negocia com o comprador você resolve a situação conseguiram entender gente então assim tem que ter uma cautela tem mas também a gente tem que ter bom senso né eu vejo muita gente reclamar de jurídico que barra tudo ah nossa o jurídico tô lá um processo Não não pode Mais andar com essa negociação Talvez sim talvez não aí a gente tem

que analisar com cautela mesmo e mesmo que conste o que que acontece também gente às vezes consta algum problema na matrícula do imóvel mas é um problema que já foi solucionado e não foi baixado então pode ser que existia sim uma penhora mas eh a parte já fez um acordo por exemplo e não não foi pedido baixa né na penhora lá do na matrícula do imóvel eh Pode ser que tinha um Financiamento imobiliário que já foi quitado e não foi dado baixa então não é porque consta na matrícula do imóvel que a gente também não

vai verificar se aquela informação que tá constando lá tá ok ou não vou dar um exemplo eu fiz um um contrato de compra e venda agora semana passada tava constando uma indisponibilidade de um processo trabalhista quando eu peguei a matrícula falei Opa tem uma indisponibilidade quando eu fui ver Processo trabalhista tá arquivado porque foi pago que que acontece foi pago Ninguém pediu proos juízes pedir Ofício lá pro cartório de registro de imóvel para dar baixa naquela indisponibilidade do do processo né É é erro das partes é erro da é na verdade não é da vara

né na verdade é dos Advogados que não é exatamente hoje é tudo online paraen orar hoje Exatamente exatamente né só que aí Que acontece Ah não foi pedido às não é nem por mal sabe foi lá fez o acordo às vezes nem né não é por mal porque nós também somos senhores humanos né não é por mal lei desse ano aí a gente eu sou de Limeira a gente tem um grupo lá da nós temos uma associação Nossa lá de corretores e a gente toda semana nós temos nossas reuniões e o pessoal no começo começou

falar sobre ela e a gente entrou num consenso lá de Que eh a gente não tem que entrar nesse mérito dessa lei porque amanhã é como a doutora colocou aí deu problema o o cliente vai vir no corretor ou no advogado examente e a gente vai ter que responder ah mas tem essa lei Tá mas não poderia ter tido a precaução exatamente por isso que o fiz questão de de trazer né Para que vocês tenham a visão Da da implicação que isso pode gerar pras partes pro corretor pro advogado porque Aí o corretor responde né

civilmente criminalmente então é bom sempre a gente continuar com as cautelas necessárias Inclusive tem uma declaração do próprio presidente do cress que é para continuar cando e gente na minha opinião tá super certo tá super certo só que aí você pode se deparar com uma pessoa que quer porque quer fazer aquele aquela transação Imobiliária aí ela chega para você e fala aqui ó tem a lei você tá me exigindo coisa que você não poderia Exigir aí você tem que ter argumentos de falar olha a gente tá protegendo inclusive você mas os clientes entendem isso e

e assim informação não que é demais Sempre que a gente apresenta certidões para ele e vê que tá tudo bonitinho Isso é só prum exatamente é é que assim na na prática a Teoria é outra né a gente vê às vezes algumas situações Aí a gente vê eh pessoas que estão querendo usar outras como laranja a gente vê cada Situação por aí e Nosa a nossa profissão pode ver aqui ó a maioria Quantas pessoas tem na nossa região e poucos quer aprender quer ser plativo de saber as coisas e os espertinho quer dar é que

assim eu vejo corretor por isso que eu parabenizo de fato todos vocês que estão aqui né Sempre buscando cada vez mais conhecimento eu vejo corretor por exemplo que não pede Certidão Criminal ah Certidão Criminal não precisa ah certidão da empresa mano mas Uma vez um corretor falou assim para mim Ah mas o cliente não me avisou que tinha empresa gente mas Você verificou né quer dizer o o cliente não sabe Às vezes o cliente não sabe que tem que certidão domínio poucos tiram poucos tiram pergunta quem tira poucos tiram É verdade e aí eh quando

você pega um cliente que não entende nada o cliente tá com dinheiro ali para comprar né aí o cliente foi Numa Imobiliária ou contratou um corretor ou um advogado gente ele acha que ele tá seguro Ele acha que ele contratou um profissional para lhe assessorar né Igual a gente quando a gente vai ao médico a gente não acredita tá no médico a gente confia no médico né é a mesma coisa o o cliente tá acreditando no corretor tá acreditando na no advogado né então a gente tem que tá sempre atento aí fazer sempre o nosso

melhor porque lá na frente vai sobrar Pra gente né então vamos lá agora a gente vai falar de eu tô indo pra frente ou para trás hein Agora agora eu acho que eu me achei é para baixo é pra frente entendeu é eu apertando para baixo vai pra frente agora eu me achei Então vamos lá é então a primeira coisa né que eu queria trazer para vocês é a questão dessa lei aqui super atual E esse monte de polêmica que surge mesmo e agora a gente vai falar de outras questões que a Gente precisa sempre

eh verificar e orientar os nossos clientes né primeira coisa a falta de registro gente não é brincadeira eu assessore uma cliente ela tava vendendo um apart apartamento no bairro do Paraíso lá em São Paulo uma região muito boa Tudo o apartamento quase 3 milhões 80 foi vendido o apartamento gente não é né um valor inexpressivo ela tinha comprado esse imóvel fazia 15 anos de uma construtora e ainda estava em nome da construtora Nós tivemos que fazer a escritura da construtora para ela e a escritura dela né pra pessoa que que que adquiriu Então foi uma

ela teve que gastar de uma vez eh o valor né da da escritura considerou o valor venal atual né E então e era isso que eu ia falar graças a Deus nesse caso a construtora tava lá firme e forte né não deu nenhum problema mas a construtora a construtora poderia ter quebrado o representante legal da construtora poderia ter Falecido e os herdeiros poderiam não querer dar continuidade no negócio sei lá gente podia ter acontecido tanta coisa né Eh Então olha o risco nesse caso era uma construtora mas eh pode ser também uma pessoa física então

o imóvel tá no meu nome aí eu eu vendo para uma outra pessoa e não essa outra pessoa vai lá e não não registra no nome dela aí eu tô com a minha vida seguindo de repente eu montei um negócio meu negócio faliu e O imóvel continua no meu nome o imóvel pode ser penhorado por dívida minha que sou a ex proprietária no entanto eu sou a proprietária registral né então quer dizer eu sou ex proprietária não aos olhos da Lei eu sou a proprietária registral porque é o meu nome que tá na matrícula do

imóvel né então você não transferir o imóvel para o nome eh do atual comprador corre o risco corre o risco de quê desse imóvel ser penor por dívidas do do antigo proprietário que Consta ainda como proprietário registral se você pega uma pessoa de má fé o imóvel pode ser vendido novamente para uma outra pessoa e aí quem registra primeiro é quem ganha então eu vendi o imóvel pro João aí o João não registrou aí eu espertinha vem do mesmo imóvel pra Cecília a Cecília vai lá e registra Ah mas o João comprou primeiro mas a

registra a Cecília registrou primeiro bás não o que o João pode fazer é ingressar com uma ação de reparação de Danos contra mim que vendi de novo o imóvel paraa Cecília e se o João estiver morando no imóvel a Cecília vai ter que entrar com processo de missão na posse Mas quem registrou primeiro leva Então olha o risco então assim a gente sabe né que tem cliente que fala não vou registrar agora porque eu tô sem dinheiro ou então ah tô me divorciando a pessoa vive vi união estável comprou sem a companheira saber sei lá

né a gente vê umas situações aí Oriente sempre a fazer O registro o que que eu oriento que quando vocês eh forem assessorar um cliente entregue uma pastinha para ele sabe tipo um e-book eh contendo assim não precisa ser nada mirabolante não gente uns tópicos mesmo uma coisa simples mas constando que ele precisa fazer o registro que ele precisa eh fazer a análise de riscos enfim sabe tomar todos os cuidados necessários as orientações que vocês prestarem pros clientes para que vocês possam ter isso Registrado não é difícil a gente criar um e-book eu inclusive tenho

um e-book se vocês quiserem eu posso disponibilizar para vocês vocês vão ver que não é nada mirabolante não tem juridics é uma coisa ali super fácil de qualquer pessoa entender mas que tá registrado os cuidados que precisam E aí você manda por e-mail por exemplo a pessoa dá um ok lá recebido você tá protegido tá então sempre orientar sobre a questão da falta de registro formal de Partilha ou escritura de inventário alguém aqui já se deparou com uma situação assim ó eu já tenho o formal de partilha ou a escritura de inventário né formal de

partilha é quando o inventário é feito judicialmente então o documento que vai ser emitido ao final é o formal de partilha e a escritura de inventário é quando o inventário é feito em cartório né aí o documento que é entregue PR as partes é escritura de inventário aí o cliente chega para vocês E fala assim não se preocupe eu e meus irmãos estamos aqui ó com inventário feito né tá tá só no registramos Mas tá tudo certo tá tudo certo aí você vai lá Acha um comprador a negociação já tá avançada não sei qu Quando

você vai registrar o cartório faz nota de exigência Vocês já viram isso acontecer mas quando sai escritor indental já sai tudo registrado não você tem que pegar o formal de partilha e levar a registro lá na matr São seis herdeiros tá aham Dividiu lá você ficou com esse aqui você ficou com esse imóvel outro outro cada um vai ter que registrar o seu imóvel depende Depende se cada imóvel ficou com o herdeiro Então vamos pegar um exemplo bem prático seis que nem você falou seis herdeiros o falecido tinha seis imóveis de valores parecidos vamos supor

que ele é vamos supor que ele tinha construído um um um prédio né as unidades ali tinham Tudo o mesmo valor e ficou uma sala para para cada um dos herdeiros Nesse caso cada um pode lá e registrar o seu agora se for um condomínio aí todos precisam registrar mas pode ter uma nota de de do cartório vou dar um exemplo o foi inventariado um imóvel que na matrícula estava constando só o terreno sobre este imóvel tinha uma construção aí foram lá e fizeram inventário considerando a construção Quando você vai registrar o pessoal do cartório

vai falar assim então mas ó no processo Tá constando uma Construção aqui só fala do terreno a pessoa vai ter que enciar a averbação da construção isso gera dependendo da situação gera um custo um custo bom né se não prescreveu ainda o INSS vai ter que pagar o INSS da obra né da da verbação dependendo da situação é um é um valor considerável houve houve fica quieto ouviu isso não ouve sim o que que acontece é por isso que né gente é igual o médico Quando você vai eh ao médico se Você tá com problema

no coração você vai onde cardiologista né se você tá com problema de visão você vai onde no hospital meio assim vai advogado gente procurem contratar um advogado que atua naquela área específica pegar um generalista não tô falando mal dos meus colegas não mas pode a gente pode errar a gente erra é que nem eu gente se alguém me contratar para para fazer um tribunal de Júlia a pessoa vai pegar pena de morte no Brasil nem pena de Morte tem sabe porque eu não sei nada de direito nada não sei nada de Direito Penal então Eh

mas aí eu vou falar né falar ol eu não vou advogar para você não porque eu não sei né mas tem advogado que acaba pegando né tá precisando enfim e aí às vezes e não é por mal às vezes ele acha que ele vai dá conta ele acha que ele tem um conhecimento necessário mas cada área tem a sua especificidade E aí às vezes comete um erro né esse caso do do Exemplo que eu dei é um erro se na matrícula do imóvel tá conando só o terreno você tem que inventariar só o terreno tá

goando com então família vai ter que fazer essa parte depois é então a gente vê muito muita coisa acontecer na prática sabe inventário com o nome errado doer como é que faz er chegou lá na H é é e vamos se a gente trouxer os exemplos aqui que acontece no dia a dia E Então qual que é a orientação aqui quando vocês se depararem com uma situação dessa primeiro Oriente a parte a verificar se esse formal de partilha ou essa escritura de inventário de fato vai poder ser registrada sem nota de exigên né Às vezes

acontece já aconteceu também comigo de de um caso que sobre o imóvel foram construídas duas casas a outra casa já tinha sido vendida aí inventariado só uma mas a outra casa não Tinha não tinha sido feito o o desmembramento sabe o desdobro não tinha sido feito outra nota de devolução né então às vezes você fala ass Ah mas é o o documento do Poder Judiciário né ou do cartório se for o a a escritura de inventário Não vai dar problema pode ser que dê então o que que a gente orienta sempre verifiquem no cartório de

registro de imóveis se vai ter né se já vai poder fazer eh aquele registro ou não Ah mas a parte Não tenho dinheiro para para fazer o registro gente cartório não é inimigo né Tem gente que fala assim ah o pessoal de cartório é tudo Grosso não sei qu eu acho que depende muito da forma como você aborda sabe se você chegar lá com humildade falar assim olha eu realmente tô precisando de ajuda eu preciso de uma informação eles não negam a a informação ou então gasta o dinheiro só da prenotação o valor da prenotação

Tá quanto Salv engano tá R 77 né Salv Engano Será que a parte não consegue pagar R 77 porque você paga a prenotação aí o cartório entra em contato com você falando ó né Tem uma nota de exigência aqui aí você vai ter gasto S 75 sete vocês conseguiram entender mas é sempre importante primeiro verificar porque às vezes você tá com a negociação ali já fechada aí aí as pessoas às vezes Falam assim vamos fazer tudo junto a gente eh faz a escritura e quando é quando for registrar registra tudo junto a gente Registra o

formal de partilha registra tudo junto primeiro né que tá errado isso mas sei lá às vezes a pessoa pensa que é simples e depois não consegue aí a a transação fica lá pendente enfim vamos lá imóvel de posse quem nunca viu né uma pessoa que tá vendendo entre aspas a posse na nossa na praia tem muito na praia tem tem ó Mairink tem assim eu tô assessorando cliente lá em Mairink não sabia Mairink é tudo imóvel de posse tudo chácara E onde tem bairros em São Paulo não é Granja Viana Como é que chama Grajaú

Grajaú exatamente Grajaú gente tem um um bairro lá chamado Prainha que que é um um bairro dentro de outro bairro sabe um subdistrito lá que ninguém é tudo posse gente Às vezes tem um bairro inteiro porque aí o pessoal tenta até regularizar pela reurb né mas às vezes tem um bairro inteiro irregular E aí quais os cuidados que a gente precisa ter a pessoa pode fazer um uma sessão de Direitos possessórios Pode claro aí nesse caso não vai ser compra e venda vai ser uma sessão de direitos possessórios né só que aí a gente tem

que verificar se quem tá comprando Depois vai conseguir regularizar aquele imóvel então a gente precisa entender Há quanto tempo a pessoa tá na posse Que tipo de posse é essa é uma posse Mansa pacífica porque às vezes a pessoa chega pra gente e fala assim ó tá tudo beleza né Eu tô nesse móvel aqui aí você vai Ver tem um MST lá junto sabe Então a gente tem que tomar cuidado tem que entender quem tá comprando consegue regularizar a posse vou dar um exemplo eu e meus exemplos né mas fica fácil para para vocês entenderem

esse meu cliente de Mairink e é uma incorporadora né E aí eles acharam um terreno lá bem bacana E eles queriam montar um um vilaggio Sabe eles queriam fazer e eh como chama gente uma viela tipo uma viela com com várias casas enfim seria Interessante o negócio só que aí chegou o contrato de sessão de direitos possessórios para mim então quem tava transferindo a posse tinha né um contrato de sessão de direitos possessórios que tinha adquirido a posse já de uma outra pessoa nesse contrato citava ainda bem esse contrato citava uma escritura perante o cartório

de notas eu falei mas que Raia de escritura é essa aqui pedi uma segundo a via né dessa escritura era uma escritura Declaratória de posse para fins de uso capião Então olha só tinha uma gleba maior era um um um terrenão aí a pessoa tinha feito uma escritura declaratória que ela tinha posse desse terrenão só que depois ela foi vendendo partes sabe do do da Gleba maior só que ela tinha feito uma as então a gente vê de tudo um pouco e aí eh só que aí a pessoa tinha a a escritura declaratória de posse

só que ela não tinha entrado com pedido de US escapão Eu verifiquei no cartório verifiquei no poder judiciário ela fez a escritura e não fez o pedido de uso capião mas se ela tivesse feito vocês percebem o risco que o meu cliente ia tá correndo porque a outra pessoa poderia ter a usocapião desse terreno aí que ele que ele tava transacionando então a gente sempre precisa entender como é que é essa posse verificar não custa nada gente façam uma diligência no cartório perguntem no cartório se existia uma Área maior porque o cartório sabe de tudo

pergunte ó essa esse terreno fazia parte de uma área maior tem pedido de uso capião extrajudicial quando você puxar a certid dois do Poder Judiciário você já vai ver né se tem pedido de uso capião judicial ou não mas e o extrajudicial não custa gente vamos diligenciar para passar segurança pro nosso cliente aí às vezes o cliente fica no pé da gente né não mas eu não posso perder um negócio eu preciso assinar Esse contrato hoje que não sei qu aí a gente tem que explicar Se você assinar Hoje você tá correndo risco se você

me der uma semana né tá garantido Ah mas se não assinar comigo vai assinar com outro às vezes é melhor perder o negócio e e partir para um outro seguro do que fazer o negócio no escuro e depois ter problema né então então é tudo a gente tem que ter muito Jogo de Cintura conversar com os clientes Explicar que olha espera mais uma semana que seja Mas vamos fazer um negócio seguro porque às vezes é o dinheiro da vida da pessoa né poxa ninguém tem dinheiro sobrando né para sair por aí comprando imóvel a gente

passa essa explicação ele vai entender e às vezes ele vai junto no cartório com a gente ele fala Opa Calma aí o cara não vai comprar um negócio da An a não ser que o corretor ou né o suposto corretor na ansa de Ganhar Exatamente exatamente então tem tem tudo isso e tem gente que pressiona mesmo tem gente que pressiona tem gente que passa por cima de advogado eu tava exe cliente de Mairink Pensa num cliente bom eh não o cliente é bom mas a gente tava vendo um outro terreno lá em mairin e a

mulher tava desesperada pelo dinheiro ela ficava ligando direto paraa Imobiliária não vamos fazer o o contrato a a Incorporadora tinha pedido para eu Analisar a documentação ela tava querendo encurtar caminho e e fazer direto com a imobiliária a pessoa Às vezes tá tão desesperada né É então então essa questão aqui da Posse ficou tranquilo para vocês gente então eu tenho uma dúvida nesse contrato aí de direito processor eh de uma chácara por exemplo eh queria ver a legalidade de de de um advogado do corretor Inter termed H essa essa essa transação e uma chácara que

tem posse Porém não está regularizada e amanhã pode eh ser que D deu um problema o contrato constando todos os todas a situação real ela tira a responsabilidade do advogado corretor então quando eu faço esse tipo de contrato Eh vamos supor que você tá comprando no escuro você não sabe nem se a metragem tá correta Você ainda tem que chamar um topógrafo por exemplo para verificar coloca tudo no contrato e tira a responsabilidade tira porque você Deixou a informação transparente e a parte assumiu o risco entendeu só que assim o o contrato gente ele tem

que ser muito bem elaborado o contrato Tem sim que constar todas as especificidades do negócio essa história de modelo da internet a gente sabe que não funciona claro que a gente tem um esqueleto a gente tem um esqueleto que a gente segue né mas cada caso tem a sua especificidade Então quando você tá diante de posse é é óbvio Que o imóvel não tá regularizado Às vezes nem matrícula o imóvel tem mas aí você consegue fazer uma USC peão abrir uma matrícula para aquele imóvel só que o que a gente orienta verificar se a pessoa

vai conseguir fazer essa regularização lá na frente porque um dia mais tarde vai precisar regularizar né gente que o imóvel ele tá na área da Marina Ixe qual qual solução você me D [Música] Então eu sei eu sei então é é família questões ambientais né Eh imóvel perto de aeroporto e eh por exemplo imóvel perto de aeroporto tem uma altura sabe que que você pode construir aí tem gente que vai lá gente eu vi uma reportagem não sei se era Recife eu não lembro onde que era eh não era aqui no no sul Sudeste não

era um prédio alto padrão gente mas muito alto padrão e a altura ultrapassou muito e era rota de avião Nossa tá tá maior briga lá os Proprietários pagaram Fortuna porque é alto padrão mesmo e estão correndo o risco de perder o imóvel Olha só então mas aí isso porque assim existem vários níveis sabe de análise de riscos então por exemplo contaminação de solo muitas vezes você tem que verificar se tem contaminação de solo e se tá em área de marinha ou de forças armadas enfim se tá em área de de aeroporto existem outras situações sabe

que às vezes precisa verificar e Tem situação gente que você não consegue regularizar Às vezes você não ah mas eu sempre consigo uso capião tem situação que você não consegue regularizar nem por uso capião Então é assim aqui a gente tá falando né de imóveis urbanos a gente tá falando assim de de um nível de análise de riscos normal mas tem problema de contaminação de solo gente eu também já li matéria de Incorporadora que construiu o imóvel e o solo tava todo Contaminado lá antes era indústria química tava todo contaminado você imagina eu não lembro

o lugar mas eu Li eu li alguma coisa nesse sentido da cidade que eu nasci Santo André terreo que era da Cofap todo mundo já sabia porque era o Lixão da cof Nossa passam alguns anos anos 80 de repente começa a terra clonar começa a levantar vários conjuntos de prédio as pessoas mais antigas falando Nossa que loucura né em cima de lixão quer dizer deu isso o Último última torre ficou esqueleto porque foi embargado minha cunhada na época comprou até hoje ela mora lá vai ter que passar isso pro filho nunca vai poder vender então

que vão construir um prédio de alto padrão em cima do a cadeia da cidade então eu não moraria lá onde era o Carandiru nem a pau Ah não Eu não moraria não cemitério também não ah desapropriou o cemitério Vamos Fazer um condomínio al luxo aqui eu prefiro morar numa casa simples a ter um um um morador junto comigo ali um espírito ali eu tô fora sou medrosa tô fora não não que a a prefeitura aprova o projeto então ela vai ver se tá dentro do plano e o plano Como é que chama plano diretor vai

ver se tá dentro do plano diretor e ela vai ver essa parte sabe se você Pode se tá dentro do perímetro urbano não sei que essa parte de análise de contaminação de solo por exemplo a parte é que tem que contratar um um engenheiro tal para para verificar ISS incorpora fazer isso daí já começa errado é É nesse caso que era que era super público Néo até conhecia quer dizer com o risco de contaminação pras crianças é outro exemplo que a gente tá falando de propina esse esse imóvel que Eu não lembro onde que é

não sei se é Pernambuco não lembro que era um imóvel alto padrão que tava na área de aeroporto Poxa Alguém deixou alguém Deixou Alguém deixou né Alguém deixou lembra que teve um caso aqui em São Paulo assim também lá na na Marginal Pinheiro Salv engan é até o prédio que a Luciana Gimenez mora Salv engan não tenho certeza não era um prédio que também tava sendo discutido depois acabou autorizando acabou autorizando Mas tinha uma discussão também sobre e avião sobre serrota né de de avião é porque a Americana não tá perto também do aeroporto de

Campinas tá né Americana a amic perto da Ah tem Ah olha só olha só gente podemos Podemos seguir então uma não imagina Imagina eu tô aqui para isso e para todo mundo me ajudar aqui ó todo mundo colaborando você vê que turma boa gente mas tem como a gente verificar Se se H se se tem aprovação ambiental ou como tem como a gente verificar esse projeto que tá então aí você precisa pedir tudo né paraa Construtora aí você tem que pedir mas assim como é que a gente faz quando a gente vai comprar um imóvel

na planta por exemplo a gente vê se a incorporação tá registrada na matrícula de imóvel sinceramente ninguém vai lá verificar se como é que tava o solo daquele lugar porque a responsabilidade é da Incorporadora né junto com os órgãos ali competentes eh a gente não vai fazer isso a gente vai ver o quê a incorporação tá registrada porque senão Fala sério alguém aqui já viu alguém indo lá falar ah mas a não ser esse caso aí da da Cofap por exemplo né que que era bem público assim a situação caso contrário a gente não vai

ficar pedindo análise de solo não vai fazer isso Vamos lá gente venda de imóvel por Quem convive em união estável ó olha Às vezes a pessoa vive em união estável e ela não ela fala que ela é solteira que ela não vive em união estável que que você tem que fazer você tem que alertar que essa venda vai poder ser questionada lá na frente pela companheira ou pelo companheiro né poar Oi Agora não vai ter mais então isso daí é outra situação assim é um projeto de alteração do código é um projeto Mas a gente

não sabe nem quando vai ser né Quando quando que efetivamente vai entrar em vigor eu não sei se vai ser aprovado porque tá tá tendo muita discussão tá tendo muita discussão sobre isso tá tendo um monte de abaixo assinado enfim mas eh se mudar né a a lei Ok mas de qualquer forma em um divórcio em uma dissolução de união estável porque a lei vai mudar no caso de inventário mas no caso de um divórcio ou dissolução de união estável não então eh a pessoa convive em união estável e Ela acredita que se ela colocar

o imóvel só no nome dela tá tudo certo que ela não vai ter que depois dividir né com a outra pessoa se a outra pessoa descobrir que ela adquiriu esse imóvel essa outra pessoa pode entrar com uma ação pedindo o reconhecimento da união estável se a união estável não foi registrada né ela pede o reconhecimento da união estável e e pede a parte dela no imóvel por herança o companheiro que já separou del ela ele tem que assinar Lá também tem Que assinar é porque assim dependendo tem é dependendo do regime de bens Quando você

compra um imóvel você pode comprar sozinho mas para vender dependendo do regime de bens você precisa da autorização do cônjuge Então você compra sozinho mas para vender precisa da autorização por que que tem esse entendimento porque quando você compra dependendo do regime de bens o patrimônio vai se comunicar ou seja o Patrimônio vai vai ser do do casal né vai ser dos de ambos agora pode ser até de um trizal né Tá tão moderno o negócio ai gente olha a gente vê até trisal hoje em dia Então o negócio tá diferente né mas enfim enfim

em regra né Vamos falar de um casal eh né dentro da normalidade nada contra tá gente nada contra enfim eh e aí né Eu comprei sozinha Mas eu sou casada no regime da comunhão parcial de bens ou Convivo com uma pessoa se eu convivo com essa pessoa se eu tenho uma união estável e eu não fiz uma escritura de união estável optando por outro regime de bens o regime de bens que tá valendo é o da comunhão parcial de bens então o o patrimônio se comunica automaticamente a outra pessoa automaticamente tem direito mas para vender

aí Eu Preciso da autorização ou do cônjuge ou do Companheiro por quê Porque aí eu já tô me desfazendo do patrimônio então a Parte tem que autorizar mas o que que eu oriento aqui coloca lá no contrato e na própria escritura fulano de tal declara que não convive em união estável porque aí ele tá assumindo risco você orientou você chega para ele e fala você tem certeza mesmo você não não vive com ninguém não não vive com ninguém beleza né Às vezes a pessoa fala que é só um namoro mas não é só um namoro

né tem contrato de namoro tem tem um contrato de namoro já tem o contrato de namoro Mas às vezes até o contrato de namoro pode ser questionado porque às vezes não é namoro qualificado às vezes é união estável né mas enfim eh orienta a pessoa ó lá na frente você a outra parte pode questionar isso aqui então é só para chamar a atenção e fazer constar de forma expressa no contrato e na escritura que a pessoa declara que vive que que não não tem união estável caso oó já está Us é que se tiver com

usufruto você não Consegue alienar né aí ou a pessoa por exemplo tem um imóvel gravado com uso fruto você pode eh negociar o uso fruto Então quais são as situações quando tem um uso fruto o uso frutuozo receber referente ao cálculo do usufruto dele ou a pessoa renuncia o usufruto ou se o uso frutuozo FR fruto isso é muito simples você pega a certidão de óbito leva lá no cartório de registro de imóveis e dá a baixa no usufruto o uso frutuozo Frutuozo aí ele tem que fazer uma qualquer momento aí ele tem que fazer

uma escritura de usufruto Inclusive essa escritura de usufruto pode ser feita no mesmo ato da escritura de compra e venda Pode até ser feita você pode fazer uma escritura de renúncia de usufruto e depois uma escritura de compra e venda ou no mesmo ato você faz constar a a renúncia do usufruto e a compra e venda ou você pode eh eh de qualquer forma vai Ter que ter a renúncia do do usufruto mas o usufrutuário às vezes ele não quer renunciar e ficar sem nada Às vezes você tem que negociar a parte dele eu fao

caso né já tinha passado usufruto mas aí arrumar o companheiro para morar junto aí companheiro tem direito não então então não aí só o usufruto tava no nome dele ele passou a propriedade ele doou o que eu tô entendendo que o viúvo doou por exemplo para um filho então a propriedade a nua Propriedade é dos filhos ele só tem usufruto o que ela vai ter direito é ao usufruto não a propriedade dout se tiver alugado o imóvel por ex ex imóv eu entendo que ela tem direito ao usufruto agora a nua propriedade não pertence mais

ao viúvo fo uma dúvida no assunto que a gente tava falando de solteiro né ah a pessoa quando assina o o o contrato particular assina documento ele tá se responsabilizando pelo teor do documento Uhum se lá tá escrito assim João da Silva solteiro então não precisaria fazer outro documento dizendo que ele não tem união estável não é ou não solteiro e declara que não convive em união estável porque quem convive em união estável o estado civil é solteiro então no próprio na própria qualificação seria bom quando isso Exatamente porque assim o estado civil da pessoa

que convive em união estável é solteiro então não Precisa fazer um outro papel se colocar assim solteiro declarando isso Exatamente é isso mesmo Doutora essa questão da numa propriedade do dos portuário eu tive uma situação de uma cliente mineira que ela ela era viúva E aí ela ela juntou com outro Senhorzinho lá os filhos aí ela faleceu e ficou uns 10 anos lá casado só eu que não consigo velho da lancha Viu aí a aí a a Senhorinha lá faleceu e os filhos que tinha era só baixar lá Usufruto eia o imóvel eles não conseguiram

tirar o senhor da casa nem no judicial porque o juiz não teve coragem de tirá-lo do imóvel mas aí era o direito real de habitação então provavelmente tinha para onde ir não tinha família para aí ela eles entraram num acordo de vender o imóvel Dá Um Valor para ele aí ele falou e eu saio então a gente vai falar aqui do direito real de habitação nesse caso talvez tenha sido isso direito real de Habitação do cônjuge sobrevivente a gente vai falar Tá então vamos lá gente oiando solteiro declara que não tem Exatamente exatamente é que

a a gente se a gente pensar numa pessoa é que a maioria é solteira mas você pode ter inclusive uma união estável com o seu estado eh união estável com o seu estado civil sendo casado então por exemplo eu sou casada me separei de Fato né eu não fui lá e não fiz o divórcio então eu tenho uma Separação de fato a separação de fato põe fim aos efeitos do casamento o divórcio põe fim ao casamento e a de fato põe fim aos efeitos do casamento então eu tô separada de fato não né Tô levando

minha vida eu posso eh ter união estável com outra pessoa posso meu estado civil ainda é casada então você tem razão essa declaração né de que não convive em união estável é independente do estado civil da pessoa se for casar tem que Falar assim declarando que não tem amante AM direito vai ter direito né teu amante agora vai ter direito então Aí é bom hein Nossa já pensou não é Não mesmo Não mesmo porque por exemplo no começo o tribunal tava entendendo que o trizal não existia agora já entende que existe né é a sociedade

mudou é e a e a identidade de gênero então né aí aí eu fico pensando o João comprou um imóvel Depois o João virou Maria aí não é Já pensou aí você tem você tem que você tem que ficar fazendo várias alterações na matrícula do imóvel né tem que fazer alteração na matrícula do imóvel tem tem que fazer alteração na matrícula do imóvel porque a escritura foi feita foi registrada lá na matrícula do imóvel e era o João só que o João não é mais o João Né é uma loucura Podemos seguir gente vamos lá

não brincade a gente brinca mas assim o assunto é sério exatamente a gente brinca para descontrair mas essas coisas acontecem tipo a gretin gente porque toda alteração de de estado civil Jor toda alteração de estado civil você tem que constar na matrícula do imóvel né imagina o Fábio Júnior gente né Fábio Júnior era casado com a mar Alexandre não é mais agora sei qu não sei que lá e assim Vai brincadeira mas é sério né como você disse o assunto é sério cuidado com fraudes verificar sempre o penúltimo proprietário registral quando notar transações imobiliárias muito

próximas pois pode ter ocorrido uma fraude não que tenha ocorrido a fraude por exemplo o exemplo que eu falei né da da minha cliente que tinha comprado um imóvel de uma construtora era Verdade Aquilo ela comprou da construtora ela pagou ainda estava em nome da construtora aí ela fez O escritura da construtora para ela e na sequência dela pro pra pessoa que ela vendeu então foram escrituras sequenciais foram era fraude não mas poderia ser então tem gente que tá com o nome todo ferrado né Eu tô com o meu nome todo negativado tô com um

monte de processo execução fiscal um monte de coisa se puxarem as minhas certidões Pode ser que eu não consiga vender o imóvel então o que que eu faço eu transfiro um imóvel para um laranja que Tá com o nome limpinho e aí o laranja põe o imóvel à venda então quando a gente percebe que tem uma transação Imobiliária muito próxima sabe saiu de nome de um foi pro nome do outro outro e esse outro já tá colocando a venda é interessante puxarmos as certidões todas não só as certidões fiscais a gente vai falar de um

entendimento do STJ que tem que puxar certidões fiscais mas quando vocês se depararem com um caso assim puxa todas as certidões para verificar Se por acaso ali não não tem uma fraude pode ser que não tenha Mas pode ser que sim no J você não acredita que essa nossa nova lei vai ser uma le eu acredito que sim eu realmente eu acredito realmente que a intenção foi boa foi de querer facilitar soltou pedaço eu acho que a intenção foi boa a gente vê o governo se dedicando bastante né as questões Não a minha casa a

minha vida tá tá tendo várias regras aí né enfim mas eu acho que pensaram não Pensaram num todo sabe é então quanto tempo não sei né eu acho que a intenção foi boa mas o o não pensaram no todo exatamente ou não não mas uma transação direta né numa Por exemplo essa minha cliente do da construtora foi uma transação direta eu que intermediei entre aspas fiz o contrato aquilo que você uma ção que Você está sendo respaldado e a pessoa não quis a sua exato por isso que eu sempre oriento a fazer a entrega do

relatório de análise de riscos sempre oriento Vamos lá gente então ficou Claro aqui para vocês essa situação não que sempre vai ter uma fraude escondida mas é nossa obrigação a gente verificar tá muito próximo meses anos que que ser muito próximo então eu entendo muito próximo meses meses porque assim em um ano eu Mas assim eu por cautela sempre verifico é mas 10 anos aí eu já não vou verificar né Doutora os bancos eles pedem para puxar do antigo proprietário dentro do prazo de 1 ano até 2 anos dependendo do imóvel e a situação então

eu acho viável eu acho viável porque pode né gente ser uma fraude algumas loteadoras a gente faz inclusive algumas que eu já fiz esse ano inclusive gente liga o ar condicionado pode ser cê o arado e olha eu com essa Blusa direit direto naora para depois registrar certo e em algumas estruturas eles na mesma estrutura consta todos os compradores e vendedores anteriores se não uma para cada um perfeito porque aí recolhe uma vez só e registra no C porque ela tá discriminada perfeito Vamos lá gente ficou claro essa parte aqui para você obrigada viu ficou

Claro para vocês é sabe por os cartórios são obrigados a informar todas as transações Imobiliárias e e agora não sei se vocês viram tiveram algumas alterações nas regras das escrituras então quando é pago em dinheiro tem que declarar exato É o cheque é difícil né mas enfim cheque tem que declarar e eh todos os dados do cheque enfim Tem sim responsabilidade inclusive criminal mesmo porque hoje em dia é tudo tudo cruzado lá na na receita e e e os cartórios são obrigados a informar o que que é digital ah em Agosto do ano passado que

vai entrar agora em agosto ah não tá não tô acompanhando ol obrigada obrigada não já tá difícil já né gente então vamos lá isso daqui deu uma polêmica danada gente deu muita polêmica Eu também não acho justo o entendimento específico deste processo aqui mas é o que tem para o momento Então a gente tem que tomar cuidado que é o entendimento Jurisprudencial atual a decisão proferida pela primeira turma do STJ no recurso especial 18273 publicado em Maio de 2023 reafirmou o entendimento de que após entrada em vigor a lei complementar 118/2005 são consideradas fraudulentas à

alienações de bens do do devedor as alienações posteriores à inscrição de crédito na dívida ativa a menos que ele tenha reservado quantia suficiente para Pagamento total do débito a partir da vigência da lei de 2005 que alterou o artigo 185 do Código Tributário Nacional consideram-se fraude a execução as ações efetuadas pelo devedor fiscal após a inscrição do crédito tributário na dívida ativa tendo a fraude o caráter absoluto e objetivo o que traduzindo significa o seguinte então traduzindo inscrição na dívida ativa qualquer tributo então pode ser IPTU pode ser piscins enfim tributos em geral né Aí

eu vendi um imóvel para você há 10 anos anos aí você vendeu pro João O João vendeu pra Maria enfim toda essa cadeia de alienação segundo esse recurso especial aqui tem que ser cancelada Porque o primeiro que vendeu tinha inscrição na dívida ativa só que gente e eh eu também achei injusto esse entendimento mas o que que a gente tá orientando a se fazer Dentro do prazo de 10 anos por anos por causa do prazo prescricional tem 5 anos para inscrever na dívida ativa e depois tem mais 5 anos para executar né então a gente

tá Considerando o prazo de 10 anos para você puxar as certidões tributárias tributos municipais estaduais e federais dos antigos proprietários Nossa vendeu já o João comprou Faz 20 anos que ele comprou esse móvel e agora ele tá vendendo para Maria tá dentro do prazo de 10 anos não faz 20 anos Então nesse Caso não precisaria tirar as certidões tributárias agora se tá dentro do prazo de 10 anos o João tá vendendo para Maria tire as todas as certidões da Maria e tire as certidões tributárias do João as certidões de tributos municipais estaduais e federais aí

você identifica que o João tem um tributo inscrito na dívida ativa Qual o valor aí a gente vai verificar aí entra né naquela análise qual valor gera Impacto não gera Impacto Ah o valor é expressivo João tem outro Patrimônio se o João tiver outro patrimônio capaz de saudar esse débito tributário Ok então gente isso daqui muita gente desconhece e é aquela tal coisa né eu também não acho certo esse entendimento e muitos eh operadores do direito acharam isso daqui injusto na na época as partes fizeram a diligência Puxaram não constava nada agora sem querer discutir

Né É complicado mas como é um entendimento atual do STJ a gente Oriente orienta que Vocês tomem a cautela de verificar as certidões tributárias quais tributos municipais estaduais e federais dos antigos proprietários dentro do prazo de 10 anos Ficou claro para vocês a verbação pendente aí isso daqui é assim né A Ã Não sei não sei como é que é o o a moda aqui mas em São Paulo a moda tá muito assim construir um terceiro andar e esse terceiro andar se o andar ali da piscina da da churrasqueira é o andar Mais top da

casa assim e normalmente esse andar não tá averbado e gente a gente tá falando de um andar inteiro né Essa verbação não vai ficar tão barata não que essa verbação não vá fazer com que a negociação Imobiliária não ocorra Mas você tem que orientar o seu cliente é sempre verificar se tem alguma verbação pendente quanto vai ser o custo dessa verbação se já prescreveu o INSS ou não enfim Porque dependendo do custo tem que entrar na negociação né vamos Supor que eu vou gastar sei lá 50.000 para para regularizar Poxa eu vou negociar esses 50.000

com o vendedor né vocês conseguiram entender Às vezes tem uma verbação tem puxadinho tem puxadinho tem uma garagem ah fui lá fiz uma garagem fiz uma churrasqueira eh fiz um andar a mais construir pra sogra o meu filho construiu no terreno da sogra tem umas coisas assim essa lei ela vale pros processos antigos ou é daqui para não processos antigos retroativos Retroativos por isso que a gente fala que não é justo mas é o entendimento do nosso Bras di n na criminal não existe lei retroativa só cois hesta é exatamente é é é é Bom

enfim dout eu sou também lá o prefeito soltou os drones lá tá mapeando to a cidade inteira só para arrecadar é só para cobrar o IPTU é tá pegando pega ou se pega em são em São Paulo já fizeram isso em São Paulo já fizeram isso o que tem de casa que teve o IPTU majorado só que acerta só o IPTU não acerta Então porque a prefeitura ela faz isso pro IPTU só para arrecadar só para arrecadar cabe a parte fazer a regularização então a dúvida é o seguinte chegou lá não tem débito nenhum só

que soltou o Drone ontem né mapeou identificou o imóvel que você vendeu assinou passou a escritura e não tem Débito nenhum lá na certidão de débito da pra mas o Drone pegou e pode cobrar retroativo 5 anos e aí o dono vai receber a notificação no final do ano pra gente se precaver o que o corretor deve fazer sei que não tá no assunto mas f não então aí verificar se tem a verbação pendente então Ó eu tô negociando o imóvel com você hoje aí hoje a matrícula do imóvel consta 100 m qu mas na

verdade a área construída sei lá é de 150 m qu não é top não tem jeito Então ninguém pega ver se a batendo com a É mas o correto o correto é o correto é fazer o correto é o correto é porque quando você pega a matrícula do imóvel tá lá a descrição do se tem construção vai constar uma construção de tantos metros quadrados não sei qu que eu tô citando para você a verbação foi feito recente tem 60 dias que foi feito mas a lei é retroativa e na CND não consta nada mas aí

é que tá mas aí não vai retroagir se a construção foi feita Agora aí se a prefeitura cobrar você vai ter que entrar com uma defesa administrativa já foi feita o Drone que localizou a construção agora não é isso então então vamos lá ó eu tô negociando um imóvel com você vamos supor que a gente tá em 15 vamos supor Tô negociando um imóvel com você em 2015 aí eu chego para você e falo Olha tem a verbação pendente eu vou pegar a matrícula do imóvel a matrícula do imóvel vai estar constando só o terreno

Ou vai estar constando o terreno com uma construção né E vai ter lá a descrição vai ter lá a metragem vai ter tudo certinho então a gente consegue verificar se a metragem Tá certo ou não concordo com você que por exemplo construir uma área de churrasqueira não vai alterar a metragem em si do da da construção mas a parte da churrasqueira toda a parte coberta é considerada a área construída normalmente são áreas de garagem é isso Que é drone de pedas entendeu Aham mas como na cerdão tá tudo OK tá tudo quitado certinho como é

que o corretor faz para se proteger Num caso assim porque o Drone passou pegou mas não foi lançado nada ainda a pessoa vai receber a notificação daqui três 4ro meses e o contato foi feito então o que que eu oriento questionar se houve alteração de área construída Então você coloca lá que o vendedor vende o imóvel descrição do imóvel que o vendedor declara que não Houve alteração de área construída é a única forma que que eu vejo porque se é cláusula contratual e que se houver ele se responsabiliza depois É tem razão maior À vezes

a pessoa Pou casa já sabendo que não tá tudo aham se vi alguma cobrança posterior é você tem que colocar a cláusula contratual dias de questionar aquela metragem e comprovar a metragem correta se o atual vendedor não questionou Passou vai vai começar a correr essa medição do Drone lá na aí vendi o imóvel quando eu tirei a certidão constou a metragem já desse ano do Drone já sau alterado na certidão de construção conversamos lá no setor da Habitação aí o antigo proprietário tinha planta regularizada Mas como ele não questionou porque ele tava vendendo o imóvel

e não era de residência dele ele ficou quieto a prefeitura os engenheiros acataram F Abriu um processo administrativo o engenheiro foi lá fez correta comprovou a anterior né e não a que o Drone mediu E aí eles alteraram já pro ano que vem então vai continuar correndo normal aí você tem que entrar com defesa administrativa né exatamente nós fizemos isso mas se o cara agir de uma fé por exemplo proprietário não entregar as plantas tudo ele vai ter que fazer contratar o engenheiro arquiteto aprovar a planta e fazer esse esse vai ter que Fazer e

aí a única forma é cláusula contratual no caso de uma taxa de água que tinha um inquilino e a odai Diz que esse imóvel essa dívida de água era do do inquilino não sobre cai no terreno não não porque conta de consumo É em nome do CPF né tanto é que quando a gente faz o contrato de locação uma das cláusulas que a gente sempre orienta colocar é que o inquilino tem um prazo para transferir as contas de Consumo pro pro nome dele sob pena de ação de despejo porque é descumprimento de cláusula contratual isso

Podemos seguir gente aquisição de imóveis em leilão gente não é porque tem o Edital de leilão que tá tudo bonitinho então a gente orienta que se faça a análise de riscos mesmo quando tem o Edital de leilão Às vezes tem algum débito vamos supor Às vezes o imóvel tá indo a leilão por causa de um processo trabalhista Verificou se tem dívida de IPTU por exemplo Você verificou se tem gente morando no imóvel se o imóvel tá vazio ou não eh a construção do imóvel aconteceu comigo um cliente adquiriu um imóvel em leilão lá na cidade

de Mogi das Cruzes eh ele pegou o auto de arrematação registrou o imóvel no nome dele tava tudo tudo certo só que era um imóvel que tava bem deteriorado ele queria reformar para poder vender ele Não conseguiu reformar porque a construção estava irregular não tinha um recu de Calçada tem que ter uma metragem né da da calçada pra porta da casa lá esse recuo não foi observado não ia ser possível fazer a reforma e o jeito é aguardar uma Anistia para lá na frente ele regularizar por enquanto ele não pôde regularizar você vê uma coisa

super simples comprou um imóvel por um preço bom Era um negócio interessante para ele teve o alto de arrematação teve o Registro mas quando ele foi fazer a reforma Não não deu demolir Constru aí mas aí ele tem que ter mas pode pode mas aí o que que ele tem que fazer tem que pagar a taxa de demolição você tem que averbar a demolição também vocês sabem disso né então você tem que averbar construção e também demolição Aí dependendo da situação pode valer a pena ou não mas é uma saída eh Então sempre que vocês

estiverem Negociando imóveis em leilão contrate um profissional Sabe tem profissionais especializados em leilão eu não sou eh e é bem complexo esse negócio de leilão aqui mas simples de R 800 a pessoa não paga para você e vai compr é um absurdo né E aí depois pode ser que dê problema bem por aí acontece mesmo porque tem gente que acredita que imóvel e leilão é um ótimo negócio nem sempre né Eh validade de procuração quando vocês estiverem diante de um vendedor que está outorgando uma procuração para alguém verifiquem a validade dessa procuração se a procuração

não foi revogada há pouco tempo foi noticiado uma quadrilha que utilizava a procuração e era tudo procuração falsa tem na globo globo mal Limeira também acontece de tudo né gente meu de acho que eu vou montar o escritório aqui porque eu vou me dar Bem ô mear bem então gente não é porque tem uma procuração pública que tá tudo certo tomem cuidado verifiquem a validade dessa procuração se não foi revogada se o prazo porque às vezes a pessoa passou procuração por um ano aí tá um ano e um mês não tem mais validade né gente

celo de cartório você vai falar ainda ou não porque de cartório também falsificando is não é eu consulto o celo de cartório eu consulto cara troue ó é conhecido firma tá Não aham Você tem Razão é o certo que no dia não dá para conferir tá tem confirm no dia seguinte que não tá validado no mesmo dia então eu não ia falar sobre isso mas é uma excelente observação mesmo é uma excelente observação já peguei documento seo de cartório etc tal tudo falso tudo falso olha não o pessoal gente ontem ontem o meu pai é

de Limeira é de Limeira não o pessoal ontem ontem o coitado no meu pai caiu em um golpe não era a ver com direito Imobiliário mas assim gente o pessoal tá demais meu pai ontem caiu num golpe transferiu 1180 para Mat tal de Tamara Aí ele me ligou falou assim depois que ele depois que ele transferiu ele me ligou Então já fiz o pix pra Tamara falei pai que Tamara a Tamara de Limeira é de Limeira aí eu falei pai mas quem é Tamara é a Tamara falei pai você tá falando com a sua filha

a Simone isso mesmo tô falando com você mesmo que Pediu para eu fazer um pix PR Tamara Então olha a inocência né olha a inocência perdeu r$ 180 eh E assim se se as pessoas caem nesse tipo de golpe que já tá meio batido você imagina num golpe que que vem de cartório que vem com uma procuração pública que vem com selo de cartório as pessoas caem gente não o não papa Fala meu filho Assina aqui o contrato né assina o contrato você é papa a bênção Papa mas Assina aqui né e sessão de direitos

hereditários vocês sabem o que que é isso aqui todo mundo tá familiarizado então vamos lá eu tenho uma herança é sessão de herança Então os meus pais faleceram eu tenho uma herança e eu tô precisando vender eu posso já vender posso eu faço uma sessão de direitos hereditários contudo cuidado dentro do possível Conversem sempre com advogado da área por qu não existe sessão de direitos hereditários por Contrato particular tem que ser por Escritura pública e eu já vi sessão de direitos hereditários feito por contrato particular quer dizer não tem validade precisa verificar se o direito

de preferência com outros herdeiros foi respeitado se é um imóvel singular se todos os herdeiros concordam Enfim gente porque não é tão simples a sessão de direitos hereditários na verdade Quem opera na área de inventários e tal orienta que não se faça porque depois a Pessoa tem que fazer o inventário vai ter que pagar o ITBI e o itcmd e as pessoas desconhecem isso então assim tão diante de uma sessão de direitos hereditários verifiquem se essa sessão de direitos hereditários cumpriu todos os regramentos jurídicos se não vai dar problema de fato transacionar aquele imóvel aí

não vai ter jeito vai ter que falar com o [Risadas] advogado herdeiro menor só com Autorização judicial só para você vender imóvel de herdeiro menor só com autorização judicial aliás não tava no Script mas aproveitando a sua pergunta posso comprar um imóvel e colocar direto no nome do meu filho menor posso mas e se eu depois precisar vender só com autorização judicial só com autorização judicial e tem um detalhe e tem um detalhe e muitas vezes tem que pagar itcmd e ITBI porque o Menor não tem como comprovar o a renda tem como comprar já

já fazendo a doação O que que você vai ter tem que fazer você tem que constar na escritura que você doou o dinheiro para aquele menor adquirir o imóvel Então nesse caso você tem que pagar o itcmd e o ITBI ou então você coloca o imóvel no seu nome e depois você doa pro seu filho mas no segundo plano pode fazer junto não aí no segundo plano eh mas tem menor então você pode doar Ou para vender só com autorização judicial E aí a gente nunca sabe o dia de amanhã né daqui do que nem

teve covid né teve tanta coisa aí gente aí precisou vender o imóvel só com autorização judicial Então nem sempre é interessante colocar o imóvel direto no nome do filho menor pode né aí tudo bem aí tudo bem vamos supor você colocou no nome dele ele era menor agora ele é maior de idade Beleza mas se ele ainda é ex ele vai ter que assinar ele briga com o pai não Assina Ah tem de tudo um pouco né gente tem e e é uma coisa que a minha mãe fala eu conheço minhas filhas mas eu não

sei com quem elas vão casar não é exatamente uma pess pensar melhor de aham então turma sai juntando tal e pai amante tal vai assinando qualquer coisa razou sem nada peru tudo e acontece mesmo gente e acontece Infelizmente foi melhor pelo menos não deu Brigadeirão e vamos lá imóveis em loteamento sempre verificar se o loteamento já tem a matrícula individualizada porque às vezes não tem aí vai ter um custo para lotear verificar gente eu tô com um cliente que ele comprou em um loteamento e a obra tá embargada ele não consegue instalar o poste de

luz no terreno que ele comprou e é ele mesmo é e então ele ele não consegue instalar o poste de luz porque a a e a Prefeitura embargou é loteamento irregular e a obra já tava bem avançada a gente ele já tinha gasto em torno de R 300.000 na obra além do do que ele pagou no no terreno né E aí ele tava puxando o gatinho mesmo né puxando a energia do do vizinho Mas ele foi pedir o poste para ele não não conseguiu conseguiu aí bom a o loteamento contratou um uns advogados lá e

estão tentando regularizar tô tentando regularizar Enfim então cuidado com Imóveis em loteamento também eh venda de imóvel locado verificar se o inquilino vai ter que ficar no imóvel até o final da locação ou não às vezes pode ser que o contrato de locação tenha a cláusula de vigência esteja verb na matrícula do imóvel e tem um prazo determinado E aí quem comprar vai ter que respeitar o final do contrato de locação vocês sabe como isso funciona então é assim quando o contrato de locação tem um prazo determinado tem A cláusula de vigência o que que

é a cláusula de vigência é uma cláusula que fala que se o imóvel for vendido o o inquilino vai ter o direito de permanecer no imóvel até o final da locação então cláusula de vigência é diferente de prazo de de de de prazo contratual tá prazo isso exatamente mas vamos supor que o direito de preferência foi exercido tudo e ele não não quis né vendeu para um terceiro só que ele tem o Direito de continuar no imóvel até o final e vamos supor que faltam ainda 24 meses você já imaginou eu comprei um imóvel que

eu não vou poder usufruir então sempre verifique né primeiro se o direito de preferência lógico se o direito de preferência eh foi observado e se a notificação seguiu as regras impostas pela legislação porque tem gente que faz notificação de direito de preferência tudo errado só fala assim você quer comprar não né mas não Coloca o valor não coloca a forma que aceit o pagamento e detalhe né gente vamos supor eu tô vendendo um imóvel por 1,5 milhão um exemplo ofere pro meu inquilino 1 milhão não aí eu a aí eu até coloco que eu aceito

consórcio que eu aceito financiamento porque a gente é Obrigado né a colocar se aceita consórcio financiamento se avista se aceita permuta de de bem móvel imóvel enfim aí vamos supor eu eu ofereci por 1 milhão e Meio fiz a notificação tudo certinha lá coloquei os documentos e para ele analisar enfim fiz tudo certinho aí eu não consegui vender por 1,5 milhão e tá difícil vender no mercado por 1 milhão e aí apareceu uma pessoa e falou olha 1,5 milhão eu não tenho mas eu compro por 1.300 por exemplo eu sou obrigada é uma nova proposta

eu sou obrigada a voltar pro meu inquilini e falar 1.300 você consegue se eu vender direto por 1 milhão 300 se eu ofereci para ele por um E-mail vendi por 1300 para outra pessoa ele pode ou adjudicar por 1.300 se ele não tiver o dinheiro ele pode entrar com ação de reparação de Dan mas dout o prazo legal é 36 meses não na na verdade não na verdade não na verdade a legislação ela não impõe um prazo mínimo ou um prazo máximo paraa locação a não ser a locação por temporada que tem que ser 90

dias né e 90 dias não é igual a 3 meses né então tirando a locação de temporada que a lei impõe 90 Dias tanto a locação quanto a Residencial não tem um prazo mínimo ou um prazo máximo o que tem são os efeitos então tem a questão da denúncia cheia denúncia vazia eh tem a questão eh por exemplo se você faz um contrato inferior a 30 meses eh por exemplo você fez um prazo de 12 meses ele se renova automaticamente se você fez um prazo de 30 meses ele ele é rescindido automaticamente quando completa 30

meses então tem os efeitos jurídicos a Depender do prazo de locação que você escolher mas não é imperativo legal que a locação Residencial tem que ser 30 meses e a comercial e 60 meses tem validade se você colocar um valor na própria carta escrever que nem por esse valor ou qualquer outro valor que ven tem não não Vamos lá gente ficou Claro para vocês então tá vendendo locado Verifica o direito de preferência foi observado e assim às vezes até foi Observado mas foi feito de forma errada corre o risco da pessoa questionar depois então às

vezes é melhor refazer sabe o direito de preferência mas ele se for vendido nessa nesse passados se meses e ele não quiser não quiser cumprir todo o al como é que faz não entendi você falou que eh a pessoa ela aluga E aí ela deu ué se foi vendido o imóvel se ele quiser não porque ele tá falando do do Locador do inquilino continuar no imóvel né É isso que você tá falando né geralmente tem 15 dias para decidir você vai comprar ou não é isso que você quer perguntar não 30 dias o prazo de

lei é 30 dias ele tem 30 dias para responder ou se ele ficar silente o silêncio dele é entendido como recusa inino 1 Milão e o inino não 15 ele vendeu 1 milhão nós anulamos A então então e tem mais Às vezes a pessoa coloca na escritura um valor menor para pagar menos imposto se Ferrou porque aí vamos supor exatamente aí vamos supor ofereceu para mim por 1,5 milhão aí na escritura vendeu para outro aí na escritura constou sei lá 1 milhão eu posso ir lá e adjudicar por 1 milhão então 90% 80 das negociação

e Limeira né porque quem paga às vezes dinheiro por mais que tem esse risco aí da da receita Néo mala sacolinha do dinheiro do bolso acontece acontece parceria com você AB vamos fechou Fechou ó fechou gente vamos lái você já anotou meu já notou meu contato aqui Por falar em contato depois eu disponibilizo eh o material da apresentação para vocês tá podem ou me mandar e-mail ou WhatsApp eu disponibilizo para vocês e o que vocês precisarem também estou à disposição vamos lá alteração de estado civil a gente já até brincou aqui falou da gretin e

do Fábio Júnior né Toda Alteração de estado civil tem que constar por quê Porque dependendo do regime de bens a o cônjuge tem que que assinar né porque pode ser entendido como lapidação de patrimônio enfim por isso que a gr mandava matar os Ela mandava não né gente vamos lá gente informaç é então gente aqui essa questão aqui a gente já falou né da declaração de não convivência e união Estável venda de imóvel por pessoa jurídica é lógico Não é só tirar as certidões tirar as certidões Sim sempre mas verifiquem sempre o contrato social para

entender quem que pode assinar a venda Às vezes o sócio pode assinar sozinho às vezes precisa da assinatura de todos os sócios E aí às vezes por o sócio às vezes nem faz por mal às vezes ele nem nem ele sabe que tem essa cláusula lá no no contrato social aí ele assina sozinho a venda mas lá na frente Essa venda pode ser questionada porque precisava da assinatura de todos os sócios então verificar o contrato social é sempre importante tá gente vendedor divorciado eh precisa verificar né se o divórcio já foi averbado se não tem

que averbar e não é só isso às vezes a parte faz o divórcio mas não faz a partilha de bens pode acontecer isso homologo o divórcio e a partilha de bens deixa para discutir em um outro momento aí nesse caso não Tem jeito a outra parte vai ter que que assinar né eh e aí teve um cliente meu que falou assim não Doutora com ela eu não falo eu não dou um centavo para ela e tá tudo certo deixa que eu me entendo com ela eu falei mas você não vai conversar com ela como é

que como é que você vai se entender como é que você vai se entender com ela e aí aí eu tive que convencê-lo que juridicamente não tinha jeito né mas Nossa mas o homem ficou Bravo O homem ficou bravo eh escritura providenciada e registro na matrícula do imóvel também mas sem a devida análise de riscos isso aqui eu me deparei com uma situação assim eh o meu cliente precisou pagar uma dívida para não perder o imóvel a dívida era expressiva mas o imóvel valia mais e aí para ele não perder o imóvel ele acabou tendo

um prejuízo e pagar a dívida ele fez a escritura fez o registro da escritura na matrícula Do imóvel Mas ele não fez a análise de riscos e aí depois apareceu uma penhora eh em cima do do imóvel Então olha o risco a pessoa achou que tava garantida Ah eu tenho a escritura eu tenho a matrícula no meu nome tô garantido não ele não fez a análise de riscos corria sim o risco ele não era o terceiro de boa fé certo ele não conseguia provar a boa fé objetiva de fato ele não tinha diligenciado ele não

tinha feito a análise de riscos e para ele não perder O imóvel ele acabou fazendo um acordo e pagou uma dívida que não era dele agora você imagina se a dívida a pessoa não consegue pagar você imagina se é uma dívida realmente até superior que o valor do imóvel Então olha a importância da análise de riscos né baixa de cédula de crédito imobiliário isso que eu acho que vocês vem com muita frequência né ah um financiamento com a Caixa Econômica ou com qualquer outro banco eh é possível vender mesmo com Financiamento pendente é mas aí

você tem que ir lá tem que pagar a Caixa Econômica Aí você tem que dar ou a Caixa Econômica ou outro banco enfim aí você tem que dar baixa na cédula de crédito imobiliário enfim isso aqui é tranquilo para vocês né Eh regularização Imobiliária pendente verificar às vezes é preciso fazer uma USC peão às vezes é preciso fazer um divórcio um inventário Os Herdeiros Os Herdeiros querem vender um imóvel mas não fizeram inventário faz Um inventário coloca o imóvel à venda porque exão de direitos hereditários é eu não não recomendo eh é Possível é mas

particularmente não recomendo Ah um divórcio o casal quer vender eh por exemplo fez o divórcio mas não não não não fez a partilha né então sempre verificar o que é possível fazer às vezes uma adjudicação compulsória às vezes um US capião então às vezes a pessoa quer vender para por exemplo se Ela vender ela vende um imóvel por 500.000 um exemplo e para regularizar eh ela gasta bem menos do que o lucro que ela vai ter com a venda após a regularização vocês conseguiram entender então às vezes compensa regularizar para poder vender e qual forma

de regularização Existem várias pode ser US usocapião pode ser adjudicação compulsória pode ser inventário pode ser divórcio pode ser apenas uma verbação que tá pendente pode ser uma baixa de de Hipoteca Enfim pode ser um monte de coisa se no caso de passou a escritura de vez a o trâmite normal e aparece um filho do da parte bastardo aí ele vai ter que entrar com ação de reconhecimento ele tem direito só que aí eh veja bem eh eh ele vai ter que entrar com ação de reconhecimento de paternidade vai ter que comprovar que é filho

e aí ele vai poder pleitear a parte dele se o inventário tiver tramitando reserva a Parte dele se não se o inventário já finalizou se já vendeu enfim aí precisa entender se ele vai poder pleitear e direitos pretéritos que venderam né Não de quem comprou não é aí o quem vende Mas quem vendeu também não sabia né olha Olha só às vezes é um filho que ninguém sabia que existia os irmãos não sabiam da existência acontece deixar o cara de fora então pode ser que deixar o cara de Fora existe outro dia eu tava vendo

uma reportagem o Paulinho do ai o aquela aquela aquele conjunto lá eh gente que cantava linda só você Roupa Nova ol até show aqui a gente dá o Paulinho do Roupa Nova morreu né o o vocalista lá ele viv morreu em Limeira aí aí eh ele vivia em união estável há muitos Anos gente há muitos anos os filhos fizeram inventaram e deixaram a mulher de fora ela teve que entrar com ação de reconhecimento de União est e Poxa todo mundo sabia era era um um relacionamento assim de muitos anos e era de muitos anos não

era uma coisa recente sabe então tem gente que ache de má fé tem eh mas olha essa situação se os próprios herdeiros não sabiam tava todo mundo de boa fé né e ele e veja bem o reconhecimento da paternidade vai ser Posterior né nesse caso Aí teria que fazer um estudo mais aprofundado viu fil sabia que o pai era e às vezes nem o filho sabia Às vezes a mãe conta no leito de morte Ah você é filha do do do é né não teve um caso assim do Pelé Acho que até teve né Acho

que até teve Não mas teve um outro né que a mãe a mãe falou quando estava morrendo no final agora ap exatamente tem e bom essa questão da regularização então ficou Clara para Vocês né se tem uma regularização pendente venda de imóvel obtido através de doação eh a doação também tem regras jurídicas a pessoa se tiver herdeiros necessários pode doar até 50% do patrimônio se não é considerado uma doação inoficiosa então às vezes a gente precisa verificar se a doação foi feita dentro do regramento jurídico ou se essa doação pode ser questionada juridicamente também direito

real de habitação que é o alguém tinha me falado Sobre isso da viúva alguém Quem foi você né então o que que é o direito real de habitação independente do regime de bens adotado pelo casal o cônjuge sobrevivente pode ser o homem ou a mulher enfim tem o direito de continuar morando no imóvel até morrer não existe um prazo legal ah é 1 ano 2 anos enquanto a pessoa for viva ela tem o direito de continuar morando no imóvel que era do casal desde que esse casal não tenha outro Imóvel Residencial a ser inventariado né

E então é sempre importante verificar se existe esse direito real de habitação se tá registrado na matrícula se tá verb na matrícula do imóvel enfim porque senão você não vai conseguir [Música] vender então a gente orienta que se averbe mas nem sempre tem a verbação aí você tem que verificar no inventário se inventário foi requerido o direito real de habitação Eh extinção de condomínio quando nós temos uma copropriedade de condôminos né Nós temos um condomínio de coproprietários aí vamos supor você tem 10 coproprietários nove querem vender e um não esse único um pode ingressar com

uma ação de extinção de condomínio não precisa ser maioria a os nove eh né então os nove e eh podem vender porque esse um né Tem uma participação pequena não interessa se um só não quiser vender a saída jurídica é a Extinção de condomínio não é o melhor caminho porque se não houver um entendimento ali entre as partes o imóvel vai para leilão e a gente sabe que no leilão todo mundo perde né só que às vezes é uma briga de família feia Sabe às vezes o herdeiro não tá nem aí ele quer ele prefere

perder a fazer acordo é às vezes né Tem tem umas histórias de família aí complicadas a gente tá chegando no final tá gente vício oculto é oculto né então às vezes Tem problemas que realmente não são identificados na hora da venda E aí o que que você faz a única coisa que você pode fazer é pedir uma reparação de danos né rear cancelamento de usufruto também a gente já falou voltando que eu ia olus do Desculpa voltando no no item que você passou aí eh na hora que você falou Daquela medição pelo Drone nas minhas

escrituras eu coloco a cláusula a de Corpos isso tem a validade para esse fim então não para esse fim porque de corp significa que você tá comprando um imóvel exato mas se a prefeitura cobrar o IPTU essa cláusula não não vai ter validade você entendeu porque o que a gente estava discutindo aqui é a questão de cobrança retroativa de de IPTU você conseguiu Entender Vamos lá gente cancelamento de usufruto a gente também já já falou né a importância dos contratos Imobiliários a gente também já já falou aqui né contrato Gente o que que acontece a

escritura é que vai fazer com que a propriedade seja transferida certo porém se tiver alguma questão a ser discutida muitas vezes o que vai esclarecer é o contrato porque a escritura não consta eh todas as especificidades da negociação o que vai contemplar as Especificidades da negociação é o contrato então é sempre muito importante fazer contrato já teve cliente que falou assim para mim mas eu vou pagar a vista então como eu vou pagar a vista eu já prefiro eu já vou fazer direto a escritura é mas e se tiver uma verbação pendente enfim a questão

da declaração da união estável sei lá alguma situação que não esteja contemplada na na escritura né eu oriento a sempre fazer o contrato não é para ganhar honorário Gente é para levar segurança às partes né desculpa eu comentei que você pode inclusive citar o contrato na pode pode e é isso gente obrigada [Música]