[IMMOBILIER] Tous les chiffres pour réussir un investissement locatif !

bonjour à tous Dans la dernière vidéo sur l'investissement immobilier nous avons vu que ceux qui vous expliquent que l'investissement locatif c'est simple et facile se lâche pas mal bon on a compris que leur intention était surtout de vous vendre leur camelotes au-delà de ça l'investissement locatif de logement peut-être un véritable placement patrimonial je vais vous expliquer dans quelles conditions aujourd'hui on va déjà faire le point sur deux choses quels sont les ordres de grandeur à connaître pour réaliser ce type de opération mais surtout quel est l'intérêt de vous lancer dans ce type d'investissement enfin comment savoir si l'on a gagné ou perdu de l'argent à la fin ça y est enfin la vérité révélée allez allez c'est parti alors alors comment ça tourne une opération oh c'est moi qui il y a quelques ordres de grandeur à connaître pour savoir si votre opération est viable et si vous vérifiez ça dans les opérations que vous proposera votre banquier vous comprendrez rapidement comment lui gagne sa vie et pourquoi c'est pas très intéressant pour vous à l'inverse si on vous propose des opérations avec des rendements bien au-dessus de ces ordres de grandeur il faut que tous les signaux d'alerte résonnent au rouge dans votre esprit car il y a de grandes possibilités que ce soit une arnaque et si vous trouvez par vous-même une opportunité qui répond à vos critères alors vous saurez évaluer si c'est une bonne affaire ou non allez allez assez de blabla entre vos loyers encaissé brut et le revenu disponible après avoir déduit des charges avant impôt déduisez 1/4 à un tiers en fonction des prestations que vous assurez vous-même agence syndque assureur et cetera par exemple si vous encaissez 1000 € de loyer vous aurez un revenu net d'environ 666 à 700 150 € donc si vous voulez que votre opération piee votre emprunt et soit neutre sur vos finances personnelles il faut que votre emprintt facee au grand maximum 75 % de vos loyers brut et franchement je vous conseille plutôt de rester en dessous des 66 %. ensuite pour estimer votre capacité à acheter un bien dites-vous que votre banquer ne vous prêtera pas plus de 33 % de la somme de vos revenus ce sera votre taux d'endettement maximum pour votre mensualité avec un taux d'intérêt à 3 % sur 20 ans vous pourrez emprunter 100000 € pour 560 € par mois donc si vous gagnez moins de 1500 € le banquier ne vous prêtera pas 560 € par mois à 2 % ça fait 510 €. mais attention il faut bien compter le coût de votre assurance dans le pourcentage total bien donc dans notre exemple avec un loyer de 1000 € vous pouvez emprunter 666 € ce qui qui fait à peu près 130000 € d'emprunt vous commencez à voir ce qui cloche je sais pas où vous habitez mais à Lyon pour 1000 € vous pouvez louer un appart d'environ 90 m² dans l'ancien le prix moyen à Lyon est de 3400 €.

donc pour acheter 90 m² il va vous falloir 300000 €. on est très loin des 130000 que vous pouvez emprunter et on n'a pas encore parler des impôts donc vous commencez à voir que c'est pas si simple à équilibrer une opération d'investissement immobilier oui mais l'effet de levier dont tu as parlé la dernière fois un banquier ou un promoteur peut vous vendre l'opération en ces termes premièrement il vous expliqueront que le loyer couvre un petit peu moins que la mensualité du crédit mais que ce n'est pas grave car vous allez compléter avec un apport donc vous empruntez 240000 € sur les 300000 € qu'il vous faut ensuite il reste 60000 € d'apport à amener ce qui représente 20 % du prix d'achat mais bon on vous expliquera que c'est 60000 € d'apport ce n'est pas de l'argent perdu mais capitalisé mis de côté au lieu d'avoir 60000 € sur votre compte en banque vous aurez 60000 € dans des mètres carrés d'un logement et rien de ce qui n'est dit ici n'est faux et enfin pour les frais de gestion les assurances les impôts et les autres charges on vous expliquera que cela va représenter peut-être 15 % du loyer donc de prévoir de mettre tous les mois 150 € à 200 € de votre votre poche pendant 20 ans vous payez 200 € de frais de gestion soit 96000 € au final en contrepartie au bout de 20 ans vous avez fini par payer votre prêt et vous avez dépensé 96000 € pour transformer un apport de 60000 € en un appartement d'une valeur de 300000 € car tout le monde sait que le bâtiment ça monte toujours ouais je me souviens de la vidéo sur la bulle immobilière c'est quand même pas gagné hein donc vous faites une plusvalue de 300000 € 60000 € 96000 € soit 144000 € sans rien faire c'est la classe dit comme ça et ben pas tant que ça en fait regardons de plus près déjà le rendement locatif 1000 € de loyer mensuel ça fait 12000 € par an et votre appartement vaut aujourd'hui 300000 € donc le rendement locatif brut est de 4 %. donc avec 30 % de charge soyons optimiste vous pouvez vous attendre à un rendement net de 2,8 %.