como avaliar um fundo mobiliário antigo vestido essas perguntas se bastante principalmente para quem está querendo fazer os primeiros investimentos em fundos imobiliários e utiliza basicamente seis parâmetros se você quiser saber quais são e como utilizá los para fazer a sua avaliação as chances até o final é sobre isso que eu falar a partir de seg a qui do quero ficar repondo conta e nesse vídeo vou falar sobre como avaliar fundos imobiliários nós paramos você deve analisar antes de escolher antes de investir num fundo imobiliário antes já peça aquelas duas coisas de sempre o primeiro já
deixa eu li ke já chegando curtir é uma maneira de você não só apoiar esse projeto mas você já sabe que eu gosto desse assunto você pode fazer isso desde o começo até para não esquecer depois e se você ainda não inscrito aqui no canal só clicar no botão vermelho até aqui embaixo que eles escrevessem para que você faça parte do canal depois clique também no cinema está pra você receber as notificações sempre quando o vídeo foi publicado aqui no canal então vou agora falar sobre os 6 para médicos só parei aqui para mostrar como
fazer análise e porque sei que muitas vezes as pessoas utilizam um só geralmente vai ser o primeiro que vou falar daqui a pouco você vê o que é e acha que esse é suficiente para escolher o meu fundo e você tá longe tá certo seu entender porque a maioria da classe o primeiro e talvez mais importante primeiro ou segundo mais importante é o de vinil diz que o que é de vinil é a relação entre o dividendo pago seja por mês ou seja nos últimos 12 meses em relação à cotação daquele fundo ao preço daquele
fundo o valor de mercado tá então por exemplo eu separei ao com a que alguns fundos para poder mostrar a você ea simplificar como esse voto esse número é importante mas não é definitivo então por exemplo o hgl g11 ele está com nível de relacionar o último pagamento de 0,5 por cento ao mês isso significa que ele pagou 75 centavos de de dividendos enquanto a cota em r$150 então no último mês em relação a outro pagamento foi meio por cento isso é um valor rock bem legal porque se você coloca nos 12 6 então nos
últimos 12 meses esse fundo ele teve um desvio de quase 6% nos últimos 12 meses no intervalo de um ano foi 5,99 então você receber 6% ao ano de 11 é resultado financeiro que é isento de imposto de renda e isso é muito bom porque isso é superior inclusive à taxa selic foi a avaliação do fundo não teve esse já o irbm 11 é um outro fundo esse que já um fundo de papel ele teve 0,52 por cento de dívida nilde no último mês e nos 12 meses 7,71 por cento que isso também é excelente
já que os separem outro ponto que esse é muito importante e vai falar sobre ele ao longo de todo o vídeo é o xp cn11 ele tem um de benilde no último mês de 1,51 mais de 1% ao mês mais de um e meio por cento ao mês e nos últimos 12 meses ele já tem 17,78 por cento muita gente pode olhar para esse dado e acha que esse fundo é fantástico mas está longe de ser verdade e você vai entender porque nos próximos passos mas eu posso adiantar o de vinil dele pode subir de
duas formas seja porque o dividendo pago aumentou porque o preço do fundo a cotação do fundo caiu bastante e isso quando você tem uma redução da dor você tem um aumento do resultado mas não necessariamente uma coisa boa o segundo ponto a ser analisado a vacância geralmente os fundos imobiliários tendo vai ter vários tipos mais um fundo imobiliário de tijolo relacionados a imóveis de fato têm papéis também fundo de papel que investe em ativos não financeiros imobiliários mas eu vou focar um pouco mais no caso de vacância está relacionado a fundos de tijolo o que
acontece é bacana se é de toda aquela área locável do fundo quanto delas ocupada enquanto ela tá vaga então a vacância elite quanto dela tava ali é importante saber pra você tem certeza que aquele imóvel que você tá investindo ele está praticamente todo advogado o mais próximo disso então mais uma vez aqui eu separei alguns algumas fontes para exemplicar no caso do kr 11 um dos contos mais famosos mercado ele está com a vacância de 5,1 por cento é uma taxa baixa para o tipo de fundo o fundo misto mas que ele tem todo em
todos os tipos da dengue principalmente em áreas corporativas têm alguns galpões também mas a vacância boa o hgl hoje 11 que ele é exclusivo e galpões logísticos ele também tem seis e meio por cento de vacância também está ok porque o apoio logístico quando está vago ele tem custos baixos para se manter então isso não é necessariamente um problema apenas para você ficar de olho seis e meio por cento de vacância já o xp ml 11 problemas da última vez que ele publicou é um fundo de shopping centers ele tem 3% no caso do shopping
é importante que seja menor do que está abaixo de 5% que o shopping com 15 de suas novas vagas não fica uma coisa bem visto se for maior do que isso já começa a ficar esquisito então no caso ml 11 também um ótimo fundo ele está com a taxa de vacância dentro do limite e aqui vem mais uma vez do filme que pode ser uma grande 'pegadinha' o xp cn11 eu já citei lá no ponto passado como um dos mais altos dividendos da da bolsa e ele está com 10 por cento de vacância está totalmente
ocupado mais uma vez se olha pra ele faz nossa esse deve ser um baita de um imóvel e mais uma vez está longe da verdade você vai entender os próximos pontos o terceiro ponto você avaliar a questão da concentração a concentração ela pode ser feito de duas formas é não só pela quantidade de ativos que ele tem mas também pela quantidade locatórios existem fundos com vários ativos locatário vários ativos um solo catório um só tipo vários locatários e um só ativo em um locatário que é o tipo do fundo mondo que talvez seja um dos
piores que podem existir planos não das piores desculpe a palavra mas até os mais arriscados vou dar alguns exemplos agora para você entender no caso do hgl g11 que eu já falei dele aqui é de galpões logísticos ele tem 14 ativas espalhadas por quatro estados em tem uma boa quantidade de ativos e têm vários locatários lá dentro apesar de ter uma concentração de acho que na faixa de 35 por cento não lembro exatamente entre 35 e 40 por cento só com a volkswagen ainda assim ele tem uma boa organização então esse de fundo que do
ponto de vista de concentração ele não oferece tantos riscos o segundo exemplo seria o rb e a11 que é o fundo de agências da caixa econômica então você pode ver que nesse fundo ele tem 42 ativos então também tem uma boa organização tem vários ativos espalhados por três estados mas a apenas um locatário então ele oferece um tipo de risco um pouquinho maior porque mesmo tendo vários imóveis ele só tem o locatório e isso pode mudar apesar disso a agência bancária é um pouco mais difícil de mudar mas é importante que você saiba disse que
só existe um locatário já o mall 11 é um fundo de shopping center ele só tem um ativo que é o shopping maceió shopping e é exatamente isso ele tem o maior shopping é um único ativo isso você só poderia oferecer algum tipo de risco mas por ser um shopping tem várias lojas anexas onde tem vários locatários então isso por verizon um pouquinho risco e aqui a gente volta a falar do xp cm 11 e já vou começar a mostrar pra você porque ele pode ser uma baita de uma bomba no seu orçamento nos seus
investimentos o xp cm 11 que o corporate macaé ele só tem um ativo e um locatário qual o grande problema disso é que ele está 100% focado para a petrobras e ele tem como falar dele está com dividend yield superalto ele estava normal em baixa uma taxa de vacância 0% porque ele está sempre lotado para a petrobras mas a petrobras já avisou que vai sair dele em 2020 vai deixar ele vai passar de 0 1% vacância é para sempre sempre vacância uma região que não é tão boa que dificilmente eles vão conseguir fazer um novo
aluguel e principalmente com as condições que ele tem atualmente a petrobras é por isso que o preço dele caiu tanto e por isso que ele ofereceu tanto risco então aquele alto dividendo estava porque o que estava por trás dele na verdade era um risco muito alto e muita gente não conseguiu enxergar e quebrou a cara investindo nesse fundo é muito importante você entender que funde concentradas o tempo morno com um ativo e com o locatário pode oferecer muito risco para o quarto ponto a ser analisado a questão da taxa de administração e aqui você importa
é importante você analisar qual tipo de fundo será investido porque dependendo do tipo de fundo ele pode ter uma taxa mais alto você aceitar porque aquele tipo de imóvel e de móvel envolve custos mais altos como por exemplo as salas comerciais quanto à vacância tenha gasto do condomínio tem que achar manutenção e também obras e lá galpões logística envolve um pouco menos de cursos ou mesmo aqueles fundos que são só de papel que não tem imóvel para administrar ele só cobra taxa de extração baseada em querer na escolha dos ativos em como ele faz a
gestão do fundo aqueles com de papel que só tem e lc e aqueles ativos financeiros imobiliários eles podem ter uma taxa muito menor tem que exigir deles na taxa de administração menor então aqui também separei alguns exemplos e uma outra coisa também é importante dizer muitas vezes taxa de administração tem algumas pegadinhas revelar um número mas ela tem alguns condicionais ou vai aumentando ao longo dos anos vai diminuindo ao longo dos anos o tacão desconto temporário então fique muito atento na questão da taxa de situação do fundo então knr 11 que é um dos pontos
mais populares da bolsa ele tem uma taxa de infecção de 1,25 por cento ao ano eu acho particularmente uma taxa um pouco mais alto que o normal mas esse fundo tem perto formar bem então como tem entregado bons resultados você pode aceitar pagar um pouco mais alto porque você sabe que ele tem qualidade por trás dele já o hgl g11 que é o fundo galpões logísticos ele tem uma taxa de inflação de 0,6 por cento a onu mas aqui tem uma pegadinha porque esse 0,26 por cento ao ano não é sobre o valor patrimonial do
fundo e sim sobre o valor que está na cotação atual valor de bolsa ele então significa por exemplo que como está sendo negociado a um preço 18% maior do que o seu valor patrimonial e depois vou falar sobre essa questão da do ágio deságio sobre o valor patrimonial isso significa que essa taxa de 0,6 na verdade nossa taxa de 0,70 8 sobre o valor patrimonial por conta dessa diferença de cotação entre o preço da cotação de mercado eo valor patrimonial de fato então fica de olho na taxa de extração mas até então como fundo o
lojista tem uma taxa de 0,60 bastante toque também já um rdm 11 que é um fundo de papel como eu tinha falado ele exige muito menos custos de administração então nesse caso ele tem uma taxa de só 0,17 por cento e uma taxa baixa mas está totalmente alinhada com um tipo de fundo que ele é o quinto ponto a ser analisado é a qualidade do imóvel aqui já tem uma análise mais qualitativa não é tanto mais quantitativa é você entender de fato qual o imóvel que ele é o tipo de imóvel que ele é localização
localização no final das contas é o ponto mais importante talvez este seja o ponto mais importante a ser avaliado e ao mesmo tempo é o ponto você tem menos parâmetros do ponto de vista quantitativo para analisar sem conhecer um pouco mais da cidade para entender se aquilo aquele imóvel etanol ao que ele está bem localizado e está na velocidade que é uma boa cidade para aquele tipo de negócio ou se a organização faz tanta diferença por ser um garoto logístico coisa desse tipo então é importante que você avalia a qualidade do imóvel se é um
prédio mais recentes é um prédio mais antigo quanto mais antigo pode atingir mais manutenção pode fazer com que nas renovações os locatários atuais decidam por não renová lo por negócio é um preço mais baixo do seu imóvel de mais idade então é importante você analise a qualidade do imóvel baseado na conta do tipo de construção na idade do imóvel ea localização se você não mora na cidade de telemóvel está fácil a pesquisa um pouco mais rigorosa na internet você tiver um amigo que mora naquela cidade e pesquisar esse shopping tal que tem na sociedade como
também com o marcel maceió shopping é legal para você saber se o mall 11 um choque um bom fundo para você investir enfim vale a pena se dar uma pesquisada um pouquinho melhor pra entender sobre a qualidade do imóvel que esse talvez seja um dos fatores mais importantes e os sexto e último ponto a ser analisado a questão do ágio o deságio sobre o valor patrimonial o que é que isso quer dizer o imóvel tem uma cotação em bolsa a cotação atual é baseado naquele preço que você paga para comprar para vender àquele imóvel ele
também tem um valor patrimonial que é o valor que está baseada na na avaliação do patrimônio dele de fato então muitas vezes ele pode ser negociado acima do valor patrimonial o que a gente chama de ágio ou pode negociar um pouquinho abaixo do valor patrimonial quanto mais acima do valor patrimonial isso pode indicar que ele está um pouquinho mais caro que o normal e se tiver baixo valor patrimonial pode indicar que ele está mais barato mas aqui também tem um porém porque muito mais baixo do que o valor patrimonial isso pode indicar que tem algum
problema no fundo então é importante que você pesquise bem sobre isso enquanto estiver naquela casa de selar de entre 15 a 25 por cento acima do valor patrimonial isso muitas vezes só indica o tipo esse é um fundo que é muito bom ou que mesmo ele tendo um pouquinho caro os dividendos pagos ao longo do mês estão melhores do que por exemplo a rentabilidade da renda fixa então não necessariamente uma coisa ruim mas é mais um dos pontos pra você analisar então só parei aqui também alguns o irbm 11 que um fundo do papel que
tem apresentado bons dividendos ele está sendo negociado atualmente a 20 vinte e cinco por cento acima do valor patrimonial então relação entre o valor da cotação atual o preço atual sobre o valor patrimonial está em 1,25 o hgl g1 assentadas 8% acima do valor patrimonial essa relação do cotação atual dividido pelo preço do vídeo pelo valor patrimonial dele está em 1,18 lembrando que todos esses dados são relativos ao final de agosto de 2009 está em estado grave enquanto estivesse nesse vídeo pode ser que esses valores tenham mudar um pouquinho já o fgs 11 está sendo
negociado com 30% de desconto do valor patrimonial alguns desavisados podem perceber o olhar e ver o pac tem a oportunidade porque ele está muito barato sem querer porque desembarcado com seu histórico de vida deles teve uma queda brusca quando vai entender o que aconteceu ele perdeu um dos principais shoppings que fazia parte do patrimônio dele então muitas vezes uma queda muito grande um desconto muito grande deságio muito grande em relação ao valor patrimonial pode estar escondendo algum problema que aconteceu no fundo assim como mais uma vez talvez o fundo mais comentado ao longo desse vídeo
o xp cm 11 corporation o macaé é aquele que eu falei que só tinha um ativo era alugado totalmente da petrobras ele está sendo negociado com 33 por cento de desconto sobre o valor patrimonial isso aqui deixa bem claro que ele não está barato não é essa questão a questão é que existe um risco muito grande porque daqui a aproximadamente 18 meses pouco - a petrobras vai romper o contrato com ele que tem condições altíssimas e que provavelmente o fundo vai ficar vago por um bom tempo e se tiver uma nova rotatória provavelmente vai ser
com condições muito inferiores às funções que a petrobras pagava pra esse modo específico então esses são as principais informações que você precisa avaliar não são únicas você pode avaliar outros pontos também ver como está o histórico do crescimento da quota do fundo em si mas atrapalha se pararmos e tenho certeza que você consegue escolher muito melhores fundos e aqui eu deixo um aviso muito importante nenhum dos fundos fala comentários ao longo desse vídeo foi uma recomendação de investimento foram apenas exemplos ilustrativos para você entender como cada um desses pontos e se isola analisado isoladamente podem
dar uma falsa percepção do que seria de fato o fundo e você termina a quebrar a cara se você começa a avaliar suas fontes utilizando pelo menos 16 para mas eu tenho certeza que as chances de você acertar você fazer bons investimentos ppi pode aumentar bastante então antes de terminar eu queria que você deixe seu comentário aqui embaixo se você investe em fundos imobiliários quais são os parâmetros que você utiliza muita gente utiliza de vinil e isso pode ser um risco então comenta aqui embaixo quais são os parâmetros que você utiliza e também se vai
gostar desse vídeo mais uma vez já deixa eu lhe compartilhe com seus amigos ainda não foi inscrito no canal se escreve aqui embaixo e dito isso significa por aqui a gente se vê no próximo vídeo [Música]
