Como financiar a compra de uma casa em Portugal sendo brasileiro?

Olá pessoal olha só hoje a gente veio trazer um assunto para vocês que vocês pedem muito aqui que é como financiar uma casa em Portugal como é que eu faço crédito como é que eu consigo o crédito aliás como é que funciona isso então para responder as perguntas de vocês hoje eu trouxe aqui olha só uma especialista do mercado Nada melhor do que ela para responder tudo isso então a gente vai abordar um pouquinho desse assunto e a Cristiana agora vai se apresentar vai falar Eh sobre o trabalho dela aí como é que [Música] funciona E aí Cris me conta ou conta pro pessoal quem é você como é que é o teu trabalho então o meu nome é Cristiana Estevão eu sou a responsável pela intermediação de crédito da remx Sun eh estou na RX há cerca de 8 anos sendo comecei a a intermediação de crédito há cerca de 5 anos eh a quando da da regulamentação dos intermediários de crédito neste momento a nossa função é ajudar os clientes a conseguirem financiamento para que eh depois seja mais fácil a procura do imóvel dentro da capacidade financeira do cliente é porque os pedidos vêm crescendo muito né sim cada vez mais existe as pessoas não têm a possibilidade de poupar o dinheiro para comprar a pronto e então recorrem à banca para conseguir contrair financiamento e comprar o imóvel Que bom e a gente tá aqui para ajudar isso exatamente bom que as taxas de juro vem aumentando a gente sabe né a gente vem acompanhando o mercado mas assim se você consegue dizer para nós como é que tá o mercado hoje como é que tá se comportando o mercado para crédito hoje em 2024 então Eh desde 2022 mais do final de 2022 que as taxas de juro começaram a subir estavam antes negativas eh passaram positivas e até ao momento TM estado a a subir eh temos neste momento maior e bora se meses à volta dos quase 4% hã E aí isso é é bom a gente fazer uma pausa né porque essa informação que está passando é agora de abril de 2024 Exatamente exatamente entretanto já houve algumas oscilações no início do ano já esteve mais alto já baixou a a tendência para que baixe de facto é bom ah mas A grande questão e a a a grande questão dos bancos agora e eu o que tem feito h o mercado do financiamento continuar a a subir e a dar lucro aos bancos é o facto de surgirem as taxas mistas em que é é fixado um período de 3 4 5 anos em que não existe um spread Ou seja a margem do banco não não fica não Ou seja o banco abdica da margem e fixa uma taxa durante esse período taxas essas que estão bem abaixo do que do que seria uma taxa variável indexada a ebor à volta dos três dos 3% até menos que isso neste momento e é bom colocar essa questão da taxa fixa e da taxa variável porque assim eu falo até por mim né O Emigrante quando chega aqui eh eu vejo que eles preferem a taxa fixa né Uhum e e os portugueses né os residentes aqui já iam muito pr pra taxa variável e com essa subida doida das taxas completamente o mindset o típico português gostava muito da taxa variável portanto porque era mais baixo estava negativa as taxas fixas sempre foram mais altas davam estabilidade ao cliente mas eram mais altas o cliente não residente como queria alguma estabilidade e preferia sempre a taxa fixa neste momento surgiu a necessidade de de termos uma taxa mista que vai buscar o melhor dos dois em que durante um período 2 3 4 5 anos é fixada uma taxa aquela vai ser a taxa durante vai ser a prestação durante esse período eh depois H passa um período variável que poderá ser novamente negociado com o banco eh após o período fixo portanto é o melhor dos dois mundos que o a banca tentou e apresentar ao cliente neste momento e foi uma boa opção foi bom Cris você vai poder falar pra gente se teve uma grande diferença de 2023 para 2024 né porque foi em 2023 que a gente sentiu muito essa questão da alta das taxas eu ao meu ver continua muito muito parecido o ano passado com o ano para cá mas você pode confirmar e a outra questão é eh como é que você sente esse primeiro trimestre agora que a gente passou de 2024 você sentiu que deu uma uma melhorada aí qual é a tua opinião a respeito disso em termos de comparação entre o primeiro trimestre do ano passado com o primeiro trimestre este ano está muito semelhante se bem que eh o cliente continua a querer comprar ou seja não notamos uma descida de interesse na compra o cliente continua a querer comprar Talvez o valor financiado médio se fizermos uma comparação entre o ano passado e este ano o valor financiado é um pouco mais alto porque a pessoa já não tem tanta incerteza que tinha no ano passado porque o ano passado foi quando começaram a subir est mais acentuadas taxas de juro E aí começou a haver uma incerteza a pessoa não sabia se havia se iria comprar ou não ia comprar porque não sabia se a taxa de jur ia aumentar muito ou não E agora existe um pouco mais de confiança do que existia em 2023 e em relação ao ano passado para este ano o que é que surgiu também e acho que é importante referir para quem já tem crédito habitação como a maioria de dos portugueses Vamos falar agora nos portugueses tinha taxa variável o a prestação subiu e ficou muito alta Então qual foi a necessidade foi de eh mudar o crédito para outro banco quando existissem melhores condições Nós também aqui fazemos a as transferências de crédito quando o cliente tem umas condições se calhar mais ou seja não tão atuais Ou seja faz com que a prestação seja mais alta eh nós podemos e voltar a analisar o processo do cliente e transferir para outro banco porque os bancos estão a assumir a transferência toda na totalidade ou seja não não tem custo pro cliente fazer essa troca de B custo para cliente não se o cliente tiver uma taxa variável se tiver uma taxa f o banco assume uma parte a parte correspondente ao % da taxa variável enquanto que 1% tem que ser suportado pelo cliente isto para quem tem taxas fixas mas para as variáveis é mais vantajoso fazer a transferência e o que se notou muito do ano passado para este para este ano foi a o aumento das transferências de crédito para renegociar as condições dos clientes e teve muita renegociação né Teve muita negociação dos próprios no próprio banco ou então a transferirem para para outros bancos aí é a grande mudança de de um ano para outro agora as coisas estão um pouco mais calmas o novo crédito tá muito baseado nas taxas mixtas o cliente tem a possibilidade de manter a prestação Durante algum tempo e depois poderá voltar a renegociar com o banco É porque aquela incerteza né da da taxa da taxa variável sim sim já não vai acontecer com acontecia porque os clientes ficaram com medo houve prestações que subiram 200 sim sim sim 200 300 400 € e que ficou insuportável para para os clientes e o que aconteceu foi que a banca E também o estado conseguiram ajudar os clientes a que não não tivessem que vender os imóveis E então a renegociar o os financiamentos E como está o crédito hoje em 2024 agora em abril O que que você sentiu assim eh desde o início do ano e até ao momento eh tal como já já já tínhamos falado o cliente continua a ter muito interesse em em financiar ou seja não não se perdeu confiança na banca o cliente continua com confiança na banca existe muita procura os bancos também têm feito um esforço eh com campanhas campanhas que vão desde as taxas mistas com com com taxas a rondar os 3% ou até menos já temos até abaixo dos 3% onde não existe spread ou seja o cliente a fixa aquela prestação e aquela prestação até E durante o período fixo eh depois há também a a a questão de que os Bancos estão a a oferecer comissões as comissões iniciais a comissão de avaliação a comissão de estudo a comissão de formalização ou seja eles estão a competir entre eles para conseguirem trazer o cliente exatamente temos bancos com muito boas condições eh portanto é é é a altura para fazer financiamento Estamos numa uma fase boa neste momento apesar das taxas estarem altas eh Se não formos para uma taxa variável mas formos para uma taxa mista conseguimos ter uma prestação razoável eu tenho isso eu tenho isso também tenho sentido que o o cliente tá mais confiante e ele tá sentindo agora que os Bancos estão nessa disputa que é o que antes não acontecia e que para ele tá tá numa situação diferente do ano passado né apesar da gente não ter tido grandes mudanças assim mas eu sinto o cliente mais preparado mais disposto a a a buscar um CR e até porque os bancos estão a lutar pelo próprio cliente e o cliente que tem opções de vários bancos e é ele que pode escolher é o cliente que escolhe não é o banco que tá a escolher o cliente agora é mais o contrário é o cliente que tá a escolher o banco desde que tenha capacidade para contrair financiamento que bom isso justifica nossa nossa demanda de trabalho né Exatamente exatamente e brasileiro com rendimento no Brasil ele consegue financiar um imóvel aqui em Portugal brasileiro consegue financiar imóvel em Portugal Aliás o cliente brasileiro é talvez a 30% ou mais do nosso mercado em termos de financiamento eh é um cliente que o a banca gosta ou seja o perfil do cliente antes talvez não Mas neste momento como temos muitos brasileiros que por algum motivo ou outro querem vi viver para Portugal e então ah a gente sabe os motivos Todos nós sabemos quais são e então sim e a banca está a financiar o cliente brasileiro com rendimentos do Brasil sim que bom não só com rendimentos no Brasil né com não só com rendimentos do Brasil mas rendimentos de todo o mundo todo o mundo é brasileiro e o brasileiro sim tem é é é uma parte muito específica do nosso financiamento mas temos também muitos americanos e clientes brasileiros com rendimentos na América a querer comprar cá cá em Portugal portanto tá tá a crescer esse mercado também portanto sim é um mercado a explorar e que tá em crescimento tem crescido né sim e deixa te perguntar outra coisa Quais são os documentos que um brasileiro precisa para financiar imóvel aqui ok então um brasileiro com rendimento no Brasil vai precisar para além da Identificação do passaporte ele vai precisar de um nif português que é o nosso número de identificação fiscal que muit como se fosse o nosso CPF no Brasil exato muitos não têm mas é é relativamente fácil de tirar esse documento a gente tira online pronto eh depois vai ser necessário o imposto de renda eh os contracheques eh no caso de um de um trabalhador H por conta doutrem ou seja um trabalhador dependente uhum ah para Além disso vamos precisar de um documento que se chama o o sccr do Banco Central do Brasil é onde nós conseguimos ver quais são os financiamentos que o cliente tem para conseguirmos perceber Quais são os encargos que o cliente tem para Além disso vamos precisar dos estatos bancários do cliente dos últimos três a se meses dependendo do banco Mas precisamos de um histórico para verificar a entrada do do do rendimento na conta do cliente e para Além disso precisamos também H do contrato de trabalho se se tiver Depois temos outro tipo de clientes que são os rendiment os clientes que têm empresa empresa é e nesse caso eh muitos deles não conseguem apresentar uma faturação porque normalmente são transferidos valores da empresa para a conta pessoal do cliente mas também é possível apurar através do do estrato bancário H essa esse rendimento para Além disso os clientes que têm a empresa eh será necessário o contrato social da empresa para que possemos possamos verificar a a data de início a data que que o cliente começou a trabalhar S sim identificar toda a documentação né então depois que reúne toda essa documentação aí chega para vocês isso e vocês daqui disparam pras pras instituições que hoje nós temos protocolo certo só pro pessoal mais ou menos entender como é que funciona né ex nós fazemos uma primeira análise ou seja vamos verificar se temos toda a documentação porque para ir paraum banco tem que primeiro ser conferido por nós e temos que ver se se toda para já se toda a a a documentação é tá em ordem se se é verdadeira porque também é importante conferir a veracidade da documentação eh depois de termos tudo em H em ordem vai ser enviado para os vários bancos com os quais temos protocolo que nos dão uma análise em cerca de 48 horas temos uma resposta para o cliente sobre se é viável ou não sendo viável o cliente vai escolher com que banco quer trabalhar o o banco vai apresentar uma proposta o cliente vai ver as várias propostas e é o cliente que vai decidir nós podíamos fazer comparações entre as várias propostas para mas é sempre o cliente que decide não somos nós que que Vamos decidir por ele eh pronto e daí para a frente avançamos com a aprovação é depois feita uma avaliação a ao imóvel que o cliente escolher na altura já o cliente tem que ter um imóvel porque já sabemos com que valores é que o cliente consegue avançar aí entra a nossa parte de consult exatamente aí já é Michel que vai vai levar o cliente vai fazer as visitas com o cliente o cliente escolhe o imóvel é feita uma avaliação ao imóvel que tem que vir dentro do valor de venda ou seja o imóvel tem que valer o o valor de aquisição H pronto e daí para a frente é marcar a escritura é a parte mais é às vezes não é a mais fácil porque é muito burocrático é muito burocrático mas CL não é difícil mas é um processo burocrático aham por vezes até é muito rápido e em duas três semanas conseguimos fazer a escritura a CONSEG eh duas questões aqui para te para te perguntar depois disso aprovado quanto tempo tem validade essa capacidade financeira do cliente depende depende do banco uhum há bancos que nos eh permitem ter a a a aprovação durante se meses se já tivermos avaliação feita mas a maioria dos bancos eh permite a aprovação durante 3 meses TR meses três meses tá garantido o que é que pode acontecer passado desses TRS meses é termos que atualizar a documentação se o cliente mantiver as mesmas condições à partirda não não haverá problema na aprovação e conseguimos aprovação por mais três meses tá é importante a gente colocar que é muito é é é essencial ter primeiro essa pré-aprovação Principalmente quando o cliente Vem buscar o crédito né porque a gente precisa do quê de uma capacidade financeira para ir buscar o imóvel eu sempre falo isso pros clientes né ah olha eu eu imagino que eu vou comprar um apartamento de 300. 000 e vai ser financiado não esse mas a gente por experiência sabe que não acontece dessa maneira né o cliente às vezes vem com idealiza um imóvel de 300. 000 400.

000 faz pesquisas os imóveis São temos Imóveis muito bonitos eh só que depois vamos analisar a documentação Ele só tem capacidade por um imóvel de 200. 000 pronto e aí temos que limitar a pesquisa portanto é mais fácil que o cliente eh primeiro veja qual é que é a viabilidade a capacidade de financiamento que tem para que depois comece a procurar até por uma questão de expectativa do cliente para não defraudar as expectativas Essa parte a gente tem que trabalhar muito com emocional gerir essa parte porque depois a frustração é grande né a gente começa e eu sempre falo olha pr pra busca do imóvel ela ser realmente assertiva a gente tem que ter essa capacidade financeira porque aí a gente consegue já limitar Quais são os os imóveis visitados né e nessa questão de financiamento e até que idade uma pessoa pode financiar um imóvel e mais ou menos uma ideia de quanto ela teria que aportar de entrada para pro imóvel Então é assim vai depender também de cada banco portanto não nos podemos comprometer com a idade a generalidade dos bancos permite financiamento até aos 75 anos do proponente mais velho ou seja imagina que é um casal ah tem 50 a mulher tem 45 tem 45 por exemplo é até aos 35 anos do homem porque é o mais velho há possibilidade existem bancos que nos permitem fazer o financiamento até aos 80 anos uhum eh existe aqui uma série de critérios que têm que ser cumpridos a nível de rendimento Eh Ou seja a nível de estabilidade eh mas é possível fazer até aos 80 anos do perento mais ver e nessa situação só pra gente esclarecer seria a soma do do tempo de financiamento mais a idade dele certo né que teria que dar a totalidade de 75 né só pra gente poder dar essa essa ideia e na questão de hoje um brasileiro né que vem para cá que não tem a a nacionalidade mas que tem os os seus rendimentos e tem as condições de dar entrada Qual é o percentual que ele precisaria para dar de entrada no imóvel então com rendimentos no exterior uhum eh o valor para dar de entrada varia entre os 20 e os 30% dependendo também do do banco mas já é possível financiar H à volta dos 80% do valor de aquisição o que é que pode acontecer de diferente também é se o cliente já tem cartão de cidadão português se já tem residência portuguesa Eh aí poderemos conseguir chegar aos 90% uhum depender de de determinados e fatores no que toca ao perfil do cliente ou aos rendimentos que o cliente tem mas o geral é entre os 70 e os 80% de financiamento é aqui é uma situação que a gente coloca muito né quando vai falar com o cliente É depende né a gente não tem como afirmar sem ter feito uma análise para comprometer porque é assim por exemplo nós temos um cliente brasileiro mas que já está em Portugal já tem título de residência permanente já tem rendimentos em Portugal ele é é Aos olhos do banco é um português ou seja com rendimentos Portugal aí poderemos ir aos 90% isso só fazendo um parênteses aqui isso a gente tá falando para uma habitação per permanente Se for para uma habitação secundária já vai ser diferente então o valor a financiar é até os 80% tá a residência própria permanente é para aquela pessoa que vem morar aqui em definitivo certo né e a secundária não secundária Quando você compra um imóvel aqui e você vem de férias ou você quer depois colocar para explorar então tem essa diferença no percentual que é bom a gente examente quando é habitação secundária e por exemplo no caso e da Habitação secundária de clientes com rendimentos de Fora Eh vamos até aos 70 75% os 80% por vezes dependem do perfil do cliente também já aconteceu mas pronto É não conseguimos apontar um valor porque depende de de cada cliente não tem como a gente bater o martelo num percentual né o ideal é assim é o que eu falo pros clientes Olha tem interesse vamos pedir uma análise um estudo para ver certinho porque cada caso é um tem suas particularidade e não existe um compromisso para o cliente portanto mais vale tentar assim ficar até pode não comprar logo pode comprar daqui 1 ano 2 anos 3 anos mas agora sabe qual é a capacidade daqui a do A TR anos eh pode voltar a tentar e a capacidade já vai ser diferente portanto não perd nada entar boa essa informação valiosíssima bom a minha pergunta agora é bem específica tá CRZ é assim eh que eu recebo muito por aqui e vou colocar para você vivo no Brasil tenho rendimentos passivo consigo comprovar a minha renda mas não declaro esta no Imposto de Renda como faço para financiar um imóvel em Portugal temos variadíssimos processos assim seja temos muitos clientes que têm empresa no Brasil e que têm capacidade de facto mas o que é que acontece por uma questão fiscal não declaram o imposto de renda e a totalidade das rendas né sim sim exatamente ou seja o valor do Imposto de Renda Não não é o que realmente o cliente o cliente receba e aqui só fazendo né um uma pausa assim e qu esses rendimentos vem de aluguel do Brasil que seria os arrendamentos aqui né Tem muita gente hoje que vive das rendas de rendimentos prediais chamados rendimentos prediais o que é que acontece é assim não é transversal a todos os bancos existem bancos que são mais adaptados a este tipo de cliente eh mas existe solução temos clientes em que o imposto de renda de facto não é muito alto mas como é que vamos contabilizar esses rendimentos se o cliente transferir da da conta da empresa para a sua conta pessoal chamada pessoa física hum é são contabilizados os rendimentos que são transferidos como para para a conta do cliente ou seja em vez de irmos ao Imposto de Renda vamos fazer a A análise através do extrato bancário pode poderá ser uma alternativa a a uma alternativa a ao imposto de renda de qualquer forma é feita uma média desses últimos por exemplo se 6 meses ou um ano portanto convém que o valor transferido eh seja alto para com matar a diferença entre o imposto de renda e o que e o que está nos tratos bancários porque a gente sabe que nesse processo de financiamento aqui em Portugal é muito importante o imposto de renda né é importante a maioria dos bancos pede um imposto o imposto de renda Eh Ou seja contabiliza o valor que tá no Imposto de Renda eh poucos são aqueles que não fazem mas os poucos que não fazem contabilizam de outra forma e através do extrato bancário E aí uma solução uma alternativa para para este tipo de cliente que que tem empresa e que não então é possível é possível agora pergunta que não quer calar né Todo mundo quer saber existe uma previsão para que essa taxa desça previsões existem existem de facto para esse para este ano falou-se que por volta de junho julho as as taxas começassem a descer a euribor neste caso eh não sabemos não há forma de de ter a certeza de facto o banco central europeu eh falou no início do ano que que essa desda seria em junho eh Na minha opinião e é uma opinião poderá descer sim mas não vai descer com na mesma medida como subiu portanto e ela subiu muito rápido não vai é muito rápido vai descer muito gradual Ou seja ainda vamos estar aqui alguns anos com taxas positivas eu não sei se elas vão chegar a negativo de facto como estavam antes mas a tendência é para que deixa Se bem que se acontecer algum alguma guerra tal como aconteceu e que fez disparar as taxas de juro Nós não sabemos como é que se vai comportar mas a previsão é para Que Deixamos muito ligeiramente então devagar né devagarinho tá bom e agora eu queria te perguntar o uma sugestão assim você como profissional do departamento e o que que você sugere para quem tá pensando em vim comprar um imóvel aqui ano que vem financiado Ok então é importante que se faça uma uma preparação e de com a documentação que nós dissemos que seria necessário é importante perceber se para já têm toda a documentação E se o valor que está declarado por exemplo no Imposto de Renda é um valor razoavelmente aceitável ou não temos também que ter em conta a conversão do real para o Euro que fará a diferença até porque os bancos fazem aqui algum Cut na um corte na na moeda portanto se por exemplo consideram 70% do valor da da moeda Por uma questão de risco portanto é importante que o cliente prepare e toda a informação e se for se for em termos de empresa e que não consig declarar imposto de renda comecem a transferir algum montante da conta da empresa para a conta pessoal para que se possa contabilizar os valores na conta pessoal do cliente e assim se consiga fazer uma média dos últimos se meses do último ano para que se consiga apurar um um montante razoavelmente alto eh para conseguir o financiamento lá está considerando a questão do do câmbio que que é importante é porque já já sofre com a conversão da moeda né Já já já não é favorável Portanto tem tem muito a ver com com essa parte também é e outra coisa que é importante a gente lembrar o pessoal que quando a gente fala de 20% 30% né que hoje um comprador tem que ter para para dar de entrada no imóvel é não esquecer que esse valor ele é pra entrada do imóvel mas fora isso você ainda tem que ter uma reserva para pagar os impostos né exatamente para Além de a entrada quando nós pedimos o valor de entrada é o valor que o cliente tem para dar a para o imóvel só que existe todo um um conjunto de custos que o cliente tem que ter em conta nomeadamente o imt e o imposto de sel que é um imposto que o cliente teria que pagar Contra isso ou não financiamento portanto é sempre o imposto tem que pagar cá em Portugal comprador sempre tem que pagar esses dois impostos imposto de selo e MT para Além disso existem as comissões bancárias que os bancos cobram e eh para além dos C da escritura Portanto tem que fazer conta a esse valor para Além do valor da entrada por exemplo se o cliente diz que tem 20. 000 € esses 20.

000 € já têm que incluir os impostos e entrada portanto se calhar a entrada para o imóvel será só apenas de 10. 000 e não dos 20.