CUIDADO COM MXRF11! ESSES 3 FIIS SÃO MELHORES, MAIS BARATOS E PAGAM MAIS

mxrf11 tá caro tá barato ou vale a pena continuar comprando eu decidi trazer esse vídeo aqui para vocês porque muita gente gosta do MX rf11 porque é um bom fundo imobiliário tem o maior número de cotistas da bolsa de valores e uma cota custa em torno ali de r$ 150 Só que nesse vídeo aqui eu vou ensinar você a olhar além do preço de um fundo imobiliário para você não ficar comprando um fundo que às vezes o preço dele tá atrativo mas o valor patrimonial dele tá muito acima do que o fundo realmente vale você vai sair daqui desse vídeo entendendo como analisar um fundo imobiliário e também quanto custa PR Você montar uma carteirinha ali com três opções de fundos imobiliários melhores com MX f11 que eu vou deixar detalhado aqui nesse vídeo para você Lembrando que se você gostar desse vídeo não esquece de deixar o curtir aqui embaixo e se inscreve no canal ativando o Sininho de notificações para você ser avisado sempre que sair o novo vídeo bom entrando aqui no conteúdo desse vídeo para você entender se um fundo imobiliário ele tá caro ou tá barato primeiro a gente precisa entender um pouquinho de Economia como vocês estão vendo aí a gente tem o ciclo da economia que a gente chama de ciclos de alta ou ciclos de baixa o que que define um mercado de alta ou um mercado de baixa a taxa de juros sabe Toda vez que você escuta alguém falando que a taxa CIC subiu ou desceu é exatamente isso que vai movimentando os ciclos de mercado a taxa SELIC é uma ferramenta monetária do Banco Central que ele levanta essa taxa para cima para Tentar segurar a inflação e toda vez que essa taxa está lá em cima automaticamente a gente entra em um mercado de baixa como vocês estão vendo aí também chamado de Beer Market o mercado de urso Lucas Por que que tem esse nome porque o urso ele ataca de cima para baixo Então é só uma referência como se o urso tivesse jogando o mercado para baixo Porém quando a taxa de juros diminui a gente começa a entrar em um ciclo de alta também chamado de Bull marketting porque o touro ataca de baixo para cima e por que que eu tô trazendo essa correlação aqui essa ilustração para você porque você precisa entender que a taxa de juros ela movimenta os ciclos de mercado e conforme os ciclos vão acontecendo vão entrando oportunidades de você investir mais em fundos imobiliários em ações em etfs em investimentos no exterior e a gente precisa entender um pouco sobre economia pra gente entender Qual é o melhor momento pra gente fazer o investimento como vocês estão vendo aqui do lado direito a gente pode ver que existe uma correlação entre a taxa de juros e o Ibovespa ou o ifix que são os principais índices tanto das ações quant dos fundos imobiliários aqui nesse gráfico acima a gente pode ver que na linha verde a gente tem o Ibovespa e na linha laranja a gente tem a celic quando a linha laranja está lá em cima o mercado está lá embaixo quando o mercado está lá em cima a linha laranja ou seja SELIC está lá embaixo e a gente viê essa mesma correlação aqui com os fundos imobiliários quando a gente tem uma taxa de juros lá em cima fundos imobiliários estão lá embaixo Mas quando a taxa começa a diminuir os fundos imobiliários começam a subir isso aqui eu acho que não é novidade para ninguém que acompanha aqui o canal já porque vocês que me acompanham já estão vendo o mercado subindo tem vários fundos imobiliários que subiram muito quando a celic começou a diminuir então a gente entendendo isso a gente já começa a entender um pouco mais sobre os ciclos de mercado e também as melhores oportunidades os melhores momentos de entrada pra gente investir em Fundos mobiliários Como que você consegue ter essas notícias aqui que eu estou mostrando para vocês você pode entrar por exemplo lá no boletim Focus ou digitar aí no Google boletim Focus hoje que toda segunda-feira o banco central solta essas projeções da macroeconomia o que o banco central está projetando pros próximos anos toda segunda-feira de manhã sai lá você pode acompanhar e você pode ver essa linha que tá aqui em vermelho ó a taxa celic como vocês estão vendo aqui a celic para 2024 esse ano existe uma meta dela chegar em 99% em 2025 8,5 e 2026 2027 também 8,5 Então se a gente sabe que se a taxa de juros tá alta O mercado está lá embaixo Mas quando a taxa de juros está lá embaixo O mercado está lá em cima se a gente tem uma tendência da taxa de juros diminuir a direção do mercado vai apontando para cima é por isso que a gente viu aí vários fundos imobiliários se valorizando se a gente pegar aí o índice das ações dos fundos imobiliários a gente vai ver que nos últimos 12 meses só do Banco Central informar que esse Lique poderia Cair Em algum momento os ativos de renda variável já começaram a subir porém o tema desse vídeo aqui é sobre o mxrf11 E hoje como vocês estão vendo aqui uma cota do MX f11 custa r$ 50 algo mais de 13% de H nos últimos 12 meses Porém esse indicador aqui é o que mais me chama atenção quando a gente vai investir em Fundos imobil os de papel que é o p sobre VP Lucas O que que é o p sobre VP quando a gente vai comprar um fundo imobiliário a gente não pode olhar só pro preço porque senão a gente olha aqui r$ 1 10,50 a gente pensa caramba tá barato Vou investir porque eu consigo comprar aí 10 cotas de fundos imobiliários com r$ 1 porém se a gente pega o preço da cota e divide pelo valor do patrimônio a gente consegue entender o preço sobre valor patrimonial então o preço é o que O mercado está pagando no momento mas o patrimônio é o que o fundo realmente vale e como vocês sabem o o MX f11 é um fundo de papel ele pega o seu dinheiro o dinheiro que você comprou as cotas e ele empresta pro setor imobiliário ele realmente financia aí Grandes projetos como resorts condomínios hotéis tem muita coisa Envolvida com o mxrf11 por isso quando a gente vai emprestar dinheiro para esse fundo comprando as cotas a gente não deve comprar as cotas com P sobre VP acima de um então anota aí para você não esquecer existe uma regrinha nos fundos imobiliários para você conseguir entender se ele está caro ou se ele está barato o sobre BP quando ele está acima de um igual tá o MX rf11 aqui ele está acima do valor do seu patrimônio Então você já tá comprando fundo um pouco mais caro quando ele está igual a um está no seu preço justo e abaixo de um ele está com desconto por que eu não estou investindo em MX f11 nesse momento porque na minha visão fundo imobiliário de papel como é empréstimo não vale a pena eu pagar um pouco mais caro por ele porque ele não é igual um fundo de tijolo que tem a reavaliação dos imóveis que repõe a inflação ou seja um fundo que eu posso pagar um pouquinho mais porque ele tem ali um spread Zinho um pouco mais interessante na minha opinião fundo de papel é sempre preço sobre valor patrimonial abaixo de um porém para esse vídeo aqui não ficar um vídeo com poucas informações eu decidi trazer aqui para você uma partezinha do Meu método investidor inteligente aonde eu analiso junto com os meus alunos os fundos imobiliários de forma fácil de entender para identificar se o fundo está barato ou se o fundo Está caro eu trouxe aqui só um pedacinho para vocês entenderem como funciona esse método que talvez você é iniciante aí você tá comprando MX f11 só porque o preço dele custa r$ 1 Só que se você usar esse método aqui que lembrando mais uma vez é só um pedacinho do que eu passo junto com os meus alunos dentro do renda com dividendos Você já consegue entender se o fundo é bom se ele é ruim se ele está caro ou se ele está barato aí você consegue tomar uma melhor decisão então exemplo Qual é o método o que que é um método é um passo a passo que você pode seguir e você pode replicar em outros Fundos que também vai dar certo eu busco sempre fundos mobiliários com Liquid área acima de R 500. 000 dividend Y acima de 7 valor patrimonial acima de 500 milhões P sobre VP abaixo de 1 número de cotistas acima de 20. 000 aluguéis recorrentes nos últimos 12 meses e entender a característica do fundo se ele é High guild High grade ou midle Risk segura isso aí que eu já explico para você se a gente fosse passar o método aqui no MX rf11 hoje a gente encontraria excelentes indicadores por exemplo liquidez deárea a gente encontra aqui acima de 12 milhões ou seja o fundo tem muita liquidez de área Passou dentro do nosso crio dividendo Y acima de sete o fundo pagou mais de 13% nos últimos 12 meses valor patrimonial nem se fala acima de 3 bilhões porém o p sobre VP ele está 1,06 Então o que me leva a entender que hoje Se eu comprar uma cota do MX f11 mesmo custando r$ 1 10,50 eu tô pagando um pouco a mais do que o valor do patrimônio ou seja pagando um pouco a mais do que o preço justo É como se você fosse comprar um k que custa r$ 1.

000 e você tivesse pagando R 10. 600 11 11. 000 12.

000 você tem que entender se vale ou não vale a pena é a mesma coisa de você olhar pro preço so valor patrimonial de um fundo imobiliário se a gente olhar aqui o número de cotistas a gente vê que tem mais de 1 milhão de cotistas o MX R1 é um dos maiores fundos da bolsa os aluguis recorrentes nos últimos 12 meses eu já deixei aqui para vocês a gente pode ver que o fundo sempre vem mantendo seus aluguéis E aí entra essa parte que você precisa entender sobre a diferença de um fundo High grade risco médio ou High guild como vocês podem ver aqui eu já deixei aqui para vocês o MX f11 ele vem vencendo a inflação são nos últimos 12 meses Então passa por vários tipos de indicadores que a gente considera indicadores positivos Porém quando a gente pega lá o relatório do fundo para entender Qual é a taxa de juros que ele empresta dinheiro PR as empresas a gente consegue entender que ele empresta a uma taxa mediana O que que significa isso Lucas existem três classificações dos fundos imobiliários de papel High grade que seria os Fundos mais conservadores ou seja ele empresta dinheiro para empresas mais seguras que tem mais chances de pagar risco médio que são aquelas empresas que são um pouquinho mais arriscada então Então o fundo precisa colocar uma taxa de juros um pouquinho maior porque o risco dessas empresas não pagarem também é um pouco maior e High guild que são aqueles Fundos que emprestam dinheiro uma taxa de juros maior empresas mais arriscadas o fundo precisa colocar uma taxa de juros maior Porém quando ele recebe ele também pode pagar um aluguel um pouco maior e quando a gente olha aqui no relatório do MX f11 a gente encontra aqui empréstimos a CDI mais 2 IPCA + 7 IPCA + 4 IPCA + 9 IPCA + 7 IPCA + 9 a gente encontra um Mix ali tanto de empréstimos a CDI quanto empréstimos voltados a o IPCA e aqui a gente consegue classificar esse fundo com um fundo de risco médio por que risco médio Lucas porque o MX R1 empresta dinheiro para empresas um pouquinho mais arriscadas e no momento as cotas também estão um pouco mais caras a gente viu ali que o preço sobre valor patrimonial está em 1,06 Então dessa forma a gente consegue entender que no momento o mxrf11 está com preço acima do valor patrimonial e eu Lucas já não invisto um ponto que aconteceu também que muitas pessoas que começaram a investir há pouco tempo não lembram talvez não estavam no mercado é que lá atrás o fundo também passou ali por alguns problemas a cvm notificou o mxrf11 porque entendeu que o fundo estava distribuindo dividendos quando estava apresentando prejuízo no seu valor contábil deu uma dor de cabeça as cotas do mxrf11 desabara depois a cvm voltou atrás e ficou tudo bem mas é um fundo que já já deu o problema L atrás cara é um fundo excelente eu tenho em carteira Tem o maior número de cotistas da bolsa paga um bom yud mas a gente nunca pode esquecer que fundo imobiliário é renda variável Em algum momento Pode sim dar algum problema então para ajudar você aqui com a minha opinião na minha opinião hoje o MX rf11 Está caro eu não estou comprando mais mas eu trouxe aqui para vocês três opções que na minha visão são melhores e você pode estudar esses Fundos aí para ver se vale ou não vale a pena entrar na sua carteira primeiro deles é o kncr11 Então se a gente passar o método int aqui nesse fundo a gente consegue encontrar aqui ó uma liquidez diária mais de 10 milhões dividend acima de 7 valor patrimonial mais de 5 bilhões o pesso bvp dele está a 1,03 ou seja está menor do que o preço sobre valor patrimonial do mxrf11 pagou mais de R 1 no seu último aluguel tem mais de 320. 000 cotistas e a gente pode ver aqui que o fundo tem a maior exposição dos seus empréstimos atrelado ao CDI mas é um fundo bem mais conserva a gente pode ver aqui que a taxa de empréstimo dele gira em torno de CDI + 1 CDI + 2 CDI + 1. 75 E olha que interessante o fundo nos últimos 12 meses todos os meses pagou mais do que R 1 de aluguel quer dizer que isso aqui vai continuar sendo pago aqui pra frente não principalmente porque o fundo está por maior parte atrelado ao CDI mas eu quis trazer aqui para vocês um fundo que é gigante um fundo que tem uma liquidez di área muito boa que vem Pagando os aluguéis recorrentes nos últimos 12 meses e está tá com o preço sobre valor patrimonial menor do que o preço sobre valor patrimonial do mxrf11 o segundo fundo é o btc i11 também um fundo de papel a gente pode notar aqui que tem mais de R 2 milhões de reais de liquidez diária está com o preço seu valor patrimonial bem próximo do seu preço justo pagou 11,75 nos últimos 12 meses também há um fundo base 10 tem mais de 140.

000 cotistas e também é um fundo muito grande mais de 1 bilhão de patrimônio que eu acho interessante no btc C11 a gente pode ver que ele tem um mix aqui nos indicadores uma exposição grande aí 67% dos empréstimos são atrelados ao IPCA 29 ao CDI e 4% ao IGPM e é um fundo que tem uma distribuição bem interessante ali entre logística shoppings varejo Residencial entre outros a gente pode ver que por mais que seja um fundo novo é um fundo que vem crescendo muito aí a sua base de cotistas saiu de mais de 36. 000 cotistas em dezembro de 2022 para mais de 140. 000 istas no final de 2023 os empréstimos dele aqui também são empréstimos de risco médio bem balanceado ali entre CDI e i PCA mas é um fundo que vem performando bem aí frente aos principais índices do mercado CDI IPCA E também o ifix e o terceiro fundo é o fundo vigir 11 que também é um fundo base 10 pagou mais de 14% de hild nos últimos 12 meses e está sendo negociado no seu preço justo tem uma liquidez de área grande acima de 4 milhões um fundo grande também com valor patrimonial acima de 1 bilhão tem mais de 237.

000 cotistas e pagou 11 centavos por cota Eu acho esse fundo interessante porque ele vem superando o CDI e o IPCA aí nos últimos anos ele também tem uma boa diversificação ali entre área residencial Shopping hospital e escritório e também é um fundo que está atrelado ao CDI e a gente pode ver aqui que é um fundo mais conservador aonde os empréstimos estão atrelados aí a CDI + 3 CDI + 4 CDI + C O que que eu quero deixar bem claro aqui para vocês não quer dizer que esses Fundos que já pagaram um bom rendimento no passado vão continuar pagando um bom rendimento no futuro principalmente esses Fundos que têm uma porcentagem maior atrelada ao CDI porém como vocês viram todos esses Fundos estão com preço sobre valor patrimonial menor do que o mxrf11 Então por mais que eu Lucas não goste de comprar fundos de papel com pesto bvp acima de um esses Fundos Na minha opinião são Fundos tão bons quanto o mxrf11 e estão mais descontados em relação a esse fundo E aí eu deixei aqui detalhado para você quanto custaria para você comprar uma única cota de cada um desses três Fundos e quanto você precisaria investir para você receber R 300 de rendimento todos os meses então coloquei aqui na planilha o kncr11 o btc i11 e o vgi r11 uma Cotinha de cada um hoje você poderia começar investindo aí a partir de r$ 14 já poderia esperar um aluguel de r32 no próximo mês e para ganhar R 300 por mês você precisaria investir investir algo próximo Aí a r 27. 000 para você receber R 500 de rendimento todos os meses você precisaria investir aí algo próximo a r 46. 000 e para você receber R 1.

000 de aluguel você precisaria investir algo próximo Aí a r 92.