Wie würden wir heute mit 20. 000 € Eigenkapital als Immobilieninvestoren durchstarten? Einen klaren Plan gibt's in diesem Video.
Also, wir haben 300 Wohnungen gekauft bisher. Ich glaube ehrlich gesagt einige mehr, wenn man Handelswohnung dazu, wir haben 255 Wohnungen bestand und durften natürlich eine Menge lernen und vor allem durften wir sehr, sehr viele Immobilinvestoren auf ihrer Reise begleiten und deshalb setzen wir uns immer mal wieder hin und überlegen uns, wie würden wir jetzt heute starten in der aktuellen Marktphase und eben mit 20. 000 € Eigenkapital.
Punkt Nummer 1: 20. 000 € sind das Minimum und wenn wir die nicht hätten, würden wir sparen. Also einfach eine Immobilie ganz ohne Eigenkapital zu kaufen, weil es vielleicht irgendwie möglich ist über irgendeinen Immobilienvertrieb, ist auf jeden Fall keine gute Idee.
Ähm ihr braucht, also das Eigenkapital ist euer zartes Flänzchen, das wachsen muss, aber ein kleines bisschen Pflänzchen muss halt da sein, von dem man auswachsen kann, sonst wird das Spiel nämlich gerade am Anfang ziemlich riskant. Ja, ihr braucht ein kleines bisschen Eigenkapital als äh Investment für die Kaufnebenkosten, mindestens mal einer ersten kleinen Wohnung, möglicherweise für einen kleinen Teil des Kaufpreises. Außerdem muss es zwingend danach immer noch einen ordentlichen Puffer auf eurem Konto geben für eventuelle Mietausfälle, wenn mal ein Mieterwechsel ansteht, wenn irgendeine Kleinigkeit an der Wohnung kaputt geht oder wenn ihr das quasi schon absehen könnt, äh dass bei einem Mieterwechsel die Wohnung noch mal einmal irgendwie auf einen anderen Zustand gebracht werden muss, weil sie sich dann für viel mehr Miete neu vermieten lässt, dann muss natürlich auch dafür der entsprechende Puffer auf dem Konto sein und das absolute Minimum, damit das funktionieren kann, sind 20.
000 € und wenn es ein bisschen mehr ist, schadet das nicht. Das bedeutet dann aber auch, dass ihr wahrscheinlich ein bisschen was an der Art und Weise, wie mit eurem Geld umgeht, ändern äh dürft, wenn ihr auf diesem Weg noch nicht seid. Also, wir beide sind überhaupt gar keine Verfechter von Frugalismus und allem, was in diese Richtung geht.
Also, wir haben dieses eine Leben, ich glaube, ich spreche für dich mit, wenn ich sage, wir wollen das auch genießen und da gehört auch zu, dass wir uns gerne Dinge leisten wollen. Es gibt einfach schöne Dinge im Leben, die Geld kosten und das das möchte ich mir auch ermöglichen, meiner Familie ermöglichen. Aber wenn es einen Punkt gibt, an dem wirklich sparen und so ein bisschen Kostendisziplin Sinn macht, dann mit Sicherheit diese Einstiegsphase, in der man gerade loslegt mit Immobilien, weil auf einmal jeder Euro, den man gespart hat, ja, dann nicht nur auf irgendwie einem Topf landet, wo man so mühsam nach und nach sich das so ein bisschen anspart, sondern Eigenkapital auf einmal ist für eine der lohnenswertesten Investitionen, die es überhaupt nur gibt, weil ich dieses Geld in Immobilien auch noch Hebel mit Geld von der Bank und auf ganz ganz tolle Eigenkapitalrenditen komme und damit am Anfang erstmal diese Masse in Bewegung bringe, aus der dann etwas Größeres entstehen kann, ne?
Also sparen gehört für diese erste Zeit wahrscheinlich dazu, weil es einfach diesen Start beschleunigt. Genau. Ähm, wir haben, als wir 22 waren, angefangen zu arbeiten.
Wir hatten ein recht kurzes BS Studium, haben dann gutes Geld verdient und hatten mit Ende 20 quasi kein Geld auf dem Konto. Ähm, wenn ich mir und dann dann alles ausgegeben haben. Genau.
Dann haben wir das erkannt, was Stefan gerade gesagt hat, gesagt, jetzt sparen wir mal, aber jetzt haben wir irgendwie jetzt machen wir Immobilien, jetzt machen wir in den Hebel und jetzt legen wir Geld auf die Seite. brutal, was man, wir waren dann noch kurze Zeit angestellt, was man von seinem Einkommen alles sparen kann, wenn man mal alles für eine kurze Zeit wirklich runterfährt. Brutal, was da rauskommt.
Aber wenn ich mir heute vorstelle, wir hätten von 22 bis 29 ähnlich viel gespart, Wahnsinn, wie viel wie viel besser wir hätten starten können, ne, in dieses ganze Immobilienspiel. Ja, es wäre auch nicht dumm gewesen, 22 zu starten mit dem Immobilienspiel. Das außerdem, [gelächter] das außerdem.
Richtig. So. Äh, also in der Situation sind wir jetzt.
Wir haben jetzt 20. 000 1000 € und wir sparen jetzt ordentlich. Wenn wir die 20 noch nicht haben, haben wir bis dahin hoffentlich eine ganze Menge gelernt, uns eingearbeitet, weil es gibt ja viel Wissen zu tanken im Immobilienbereich.
Drtter Punkt, der erste Deal, den wir machen, ist ein Buy and Hold Deal. Und der zweite, wenn wir nur 20. 000 € haben, der kommt dann halt wahrscheinlich irgendwie auch nur erst wieder ein Jahr später.
ist aber vollkommen okay. Ähm, der erste Deal ist sehr, sehr wichtig, weil ihr Immobilieninvestoren werdet in dem Moment und weil ihr euch an ganz ganz viele Dinge gewöhnt und weil das krass ist, wenn man die erste Immobilie kauft, wie viel Sorgen man hat, was man sich alles für Fragen stellt und Wahnsinn, wie schnell man dann entspannter wird, wenn man die zweite, die dritte, die vierte kauft. Ähm, das das ändert sich deutlich.
Warum Buy and Hold? Weil es einfach gut ist wirklich langfristig zu denken und das Geld jetzt nicht irgendwie mit mit Fix and Flip. Ihr habt ja wirklich, wenn ihr startet, keine Ahnung davon und ihr habt auch keine Ahnung von dem Immobilienteilmarkt, in den wir investiert.
Also die Stadt oder das Viertel, wo jetzt sagt, da gehe ich rein. Ihr könnt irgendwelche Verkaufspreise online recherchieren, ja, aber ihr müsst in diesem Markt mal wirklich eine Zeit aktiv sein, erleben, in die Vermietung gehen, äh Zick Objekte prüfen und das ist einfach relativ riskant, wenn man da sagt, okay, ich probi es jetzt mal gleich äh mit dem Immobilienhandel und verlasse mich drauf, dass ich die Immobilie kurzfristig wieder verkaufen kann. Finanziert sie lang.
Ja, es tut weh 20. 000 € und dann sind die Hälfte davon ist mindestens mal weg, die Hälfte vielleicht Rücklagen bei euch auf dem Konto und dann habt ihr die erste Immobil gekauft und das Geld steckt erstmal fest da drin, aber wir haben ja gelernt zu sparen und kriegen hoffentlich dann in Jahr 2 wieder ein bisschen Geld, um die nächste zu kaufen. Genau.
Wenn wir heute neu anfangen würden, dann würden wir wahrscheinlich in Bagen eine solche Wohnung suchen. Äh noch mal abzugrenzen von nicht A-Lage, also nicht München, nicht Stuttgart, nicht Köln, nicht Hamburg. eine Belage, vielleicht ein Vorort einer solchen Stadt oder eine eine kleinere, aber in sich gut funktionierende Stadt, äh vielleicht mit einer Universität und so weiter und so fort.
Das hat sich für uns als so der richtige Sweetpot herausgestellt. Wenn man noch schlechtere Lagen geht, wo man pro Quadratmeter noch weniger bezahlt, da ist es dann oft so, dass alles an Sanierungsmaßnahmen, an Kosten einer solchen Immobilie halt irgendwie doppelt und dreifach reinhaut, ja, weil es sich auf ein viel niedrigeres Niet Mietniveau dann typischerweise auch verteilen muss. Und ja, BL sind so so ein ganz toller Punkt irgendwo in der Mitte und ich glaube gerade jetzt auch, wenn man vielleicht am Ankauf eine Immobilie hat, die irgendwo noch jeden Monat oder jedes Jahr eine Zuzahlung erfordert, hilft enorm der Rückenwind in der Mietentwicklung.
der in Deutschland in solchen Lagen gerade äh unglaublich unglaublich ähm stark ist, weil die Mieten sich einfach in in gefragten Lagen jedes Jahr nach oben entwickeln und spätestens, wenn ihr das hinbekommen habt, diese Immobilie mal einmal auf die aktuelle Marktmete zu entwickeln, von mir aus innerhalb von 4 Jahren einmal direkt nach Kauf mit einer gesetzlichen Mieterhöhung und 3 Jahre später dürft ihr das ja noch mal machen oder ihr habt alternativ in der vielleicht Zeit vielleicht ein Mieterwechsel, dann sollte eine solche Immobilie tatsächlich abzüglich Finanzierung und Kosten dann im positiven Bereich ankommen. Noch mal BL Lage von mir aus mit ein bisschen Zuzahlung am Anfang kaufen. Ich glaube, das ist auch realistisch beim aktuellen Umfeld, aber mit der Idee, dass die dass die nach ein paar Jahren den ersten Mieterhöhung eben dann Cashflow positiv ist und die erste Immobilie muss nicht die beste sein, sie muss in Ordnung sein und es sollte für euch ein Objekt sein, das euch wirklich zu einem Investor eine Investorin erstmal macht.
Also, wir haben jetzt die erste Immobilie und spätestens jetzt suchen wir uns eine Art Mentor und der auch Coinvestor werden kann. Jemand, der schon sagen wir mal ein paar mehr Familienhäuser gekauft hat oder größere Immobilienprojekte gemacht hat, der einfach deutlich weiter ist. Wir haben ja mitocation dann was aufgebaut.
Masterclass kennt ihr vielleicht. Ähm es ist ein eine Ausbildung, also wir sind eine Bildungseinigung als Ocation bringen. Viele private Immobilinvestoren auf dem Weg.
ähm haben das schon mit vielen Tausenden getan in den letzten Jahren und im Zuge dessen haben wir angefangen relativ früh so ein Coaching Team aufzubauen, was quasi aus erfahrenen Immobilinvestoren bestand und die haben wir auch sehr strukturiert befragt zu dem, was sie da tun. Unfassbar, was wir für eine Lernkurve durchmachen durften in der Zeit. Das war wahnsinnig wertvoll und das muss jetzt kein ganzes Team sein, aber es ist tatsächlich sehr, sehr hilfreich, wenn ihr jemand an eurer Seite habt, der weiß, was man da tut.
Warum machen das solche Leute, dass sie euch helfen? Weil viele auch einfach wirklich gerne ihr Wissen weitergeben. Und weil es vielleicht auch interessant ist, weil ihr, wenn ihr schon überzeugt se, ihr habt ja gerade schon mobil gekauft, ihr seid ihr seid engagiert, ihr seid vielleicht noch jung, ihr gebt Gas, ähm dann könnt ihr ja auch unterstützen mit eurer mit eurer Arbeitskraft, mit Dingen, die ihr tut vielleicht.
Und so entsteht da eine Win-Win Situation. Ja, und wer das systematisch, ich habe gehört, da gibt's dann auch die Möglichkeit an der Emocation Masterclass teilzunehmen, ja, da machen wir das, da haben wir das ja quasi systematisiert. Ähm, aber nee, Spaß beiseite.
Äh, es ist wirklich unfassbar wertvoll, wenn ihr von jemand an der Hand genommen werdeet, der das schon mal getan hat. Durch nichts zu ersetzen beschleunigt eure Erfahrungskurve massiv. Logischerweise irgendwie es ist es ist offensichtlich, wenn man drüber nachdenkt und genau schaut, dass jemand findet, der einfachste Weg ist eben an sowas wie der Masterclass teilzunehmen, wo es auf dem Präsentierteller quasi euch angebunden wird.
Ähm, was machen wir danach? Wir haben jetzt äh die erste Wohnung gekauft. Wir haben uns drum gekümmert, dass wir große Fehler vermeiden, indem wir uns von Profis, einem Profi, mehreren Profis begleiten lassen.
Jetzt sammeln wir erstmal Erfahrung. Wir kaufen jetzt nicht direkt als nächstes ein Zehner Mehrfamilienhaus. Wir kaufen ein paar solche Wohnungen, gucken, dass wir unsere Maklerkontakte, das Verständnis von dem Markt, das Verständnis von den Banken, die Zusammenarbeit, Sanierungserfahrungen, Handwerkkontakt, das all diese Dinge einfach ein einen Reifegrad, ein Gewissen mal erreichen und kaufen, sagen wir mal, in Summe vier, fünf weitere Wohnungen und schauen, dass vielleicht jeder Deal noch ein bisschen besser ist als der davor und werden so nach und nach jemanden, der das ernst im Griff hat.
Ganz nebenbei übrigens, wenn ihr die ersten fünf Wohnungen so gekauft habt und da einen guten Job gemacht habt, habt ihr schon den Haken an eurer langfristigen Altersvorsorge. Jetzt schon das, wie lange das ganze dauert, 2 Jahre, 3 Jahre, 4 Jahre, 5 Jahre, kommt logischerweise äh hängt davon ab, wie gut ihr spart, wie gut ihr eingekauft habt bei den Immobilien und so, ne? Aber so das wie viel Einsatz ihr zeigt.
Genau. So, dann bauen wir vorerst einen guten Bankkontakt auf. Ähm, also tatsächlich hilft es enorm, wenn man gute Bankkontakte hat.
ganz am Anfang sein Finanzierungsvermittler. Ihr wisst wahrscheinlich, wir Partnern mit der Interhyp, ja, könnt ihr emocation. de/finanzierung, da kommt ihr zu zu Interb Deutschlands größte Finanzierungsvermittel und die fragen dann für euch 200 Banken an oder nicht 200, es gibt mittlerweile sehr viel mehr, aber die fragen viele 100 Banken für euch an ähm und helfen euch quasi aufs Pferd bei einer ersten, bei einer zweiten Finanzierung und irgendwann solltet ihr dann dahinkommen, dass ihr eigene Bankkontakte aufbaut, weil es einfach eine ganze Menge Sinn macht, wenn euch jemand vertraut.
Also, wenn ihr da die erste Wohnung gekauft habt, die zweite, die dritte und dann merkt der Bänker, okay, das ganze Spiel funktioniert. Ihr versorgt den regelmäßig mit Updates, das alles gut ist bei den Wohnungen und versorgt ihn mit Updates, was eure Bonität anbelangt. Habt dort sauber eure Unterlagen.
Irgendwann werdet ihr sehr viel schneller und sehr viel besser im Einkauf, wenn ihr einfach diesen Bankkontakt habt. Was das ganze Spiel sehr viel komplizierter macht, ist, wenn ihr jede von diesen ersten paar Wohnungen bei einer anderen Bank finanziert, ne? Ähm, deshalb ist auch gut und das muss mit dem Finanzierungsvermittler ganz am Anfang auch besprochen werden, dass ihr euer Vorhaben möglich besprechen sag, ich will da mehrere Wohnungen kaufen.
Ist das für die Bank auch attraktiv, wenn ich da ein bisschen skalieren will? Dürfte für die meisten attraktiv sein, aber also Augen auf bei der Bankenauswahl und dann aber auch wirklich versuchen eine eine echte Beziehung aufzubauen zu diesem einen ersten Bankkontakt. Bleibt an einem Standort.
Das wäre das, was wir tun würden, wenn wir jetzt neu anfangen würden. Wir würden nicht von Anfang an irgendwie uns dazu verleiten lassen, auch so ein bisschen opportunistisch, ah, jetzt haben wir irgendwie zwei Monate hier nichts gefunden und dann komm, lass uns nicht vielleicht auch noch in der Stadt und in der Stadt und so ein Flickenteppich ist in der Regel keine gute Idee. ist eine wahnsinnige Stärke, die entsteht, wenn ihr einen Standort wirklich irgendwann in der Tiefe versteht, jede Immobilie dort in Anführungszeichen kennt, alles, was auf den Markt kommt, sofort einschätzen könnt, die Makler kennt euch, bei denen einen Ruf erarbeitet habt, Bankkontakte habt, die diesen Markt verstehen und gerne finanzieren, Handwerker, es ist einfach toll, sich auf einen Markt zu finanzieren und das gilt eine ganze Zeit lang.
Wenn ihr euch den Helge bei uns aus dem Coachingteam anschauen wollt, der hat ein paar hundert Immobilien gekauft, alle in Reichweite von, ich glaube, einer dreiviertelstunde mit dem Auto, halbe Stunde, dreiviertelstunde mit dem eigenen Wohnort quasi noch so angeordnet, dass man sie in einer Tour abfahren kann. Das ist ein riesen Vorteil in der Art und Weise, wie sich sowas steuern und managen lässt. Es muss nicht der eigene Wohnort sein, es muss auch nicht so nah dran sein, aber dass es ein Standort ist und dass ihr nicht opportunistisch immer wieder hüpft, sondern durch dieses Teil der Tränen vielleicht auch durchgeht, euch so tief einzugraben, bis ihr da die guten Deals findet, das wäre etwas, was wir unbedingt wieder machen würden.
Genau. Und ihr merkt, wir gehen es schon über Altersvorsorge hinaus, also wir würden jetzt schon etwas aufbauen wollen, was uns dann in 10, 15 Jahren irgendwie finanziell frei macht und viele Optionen im Leben gibt. Das bedeutet aber auch, wir müssen jetzt ein bisschen tiefer kommen in der Wertschöpfungskette.
Bedeutet, wir kaufen wir wir arbeiten uns vor zu entwicklungsintensiveren Immobilien. Was ist damit gemeint? Also eine Immobilie, die ich kaufe, die einen keinen Sanierungsstau hat, die gut gut renoviert ist, dort ein Mieter drin ist, den man gut geprüft hat und der jetzt auch die nächsten Jahre wahrscheinlich drin bleibt.
Da kann man vielleicht arbeiten mit ganz marktüblichen Mieterhöhungen, die über die Zeit passieren und that's it. Das ist nicht sehr Entwicklungsintensiv. Am anderen Ende der Skala ist ein Mehrfamilienhaus, dass ihr in Gänze kauft, wo ihr alles macht, wo ihr wisst, da müsst ihr schon mal das Dach neu machen, da muss eine Heizung rein, ihr könnt Balkone anbauen, ihr könnt noch zwei äh Remisen, wie es in Brandenburg heißt, ausbauen ähm und können Wohnraum schaffen und wenn ein Mieter auszieht, dann ist die Wohnung komplett kern zu sanieren, weil Zustand ist schlimm.
Da habt ihr eine riesen Wertschung. Wenn ihr das sehr sehr günstig einkauft, was ihr hoffentlich tut in diesem Zustand, dann könnt ihr massiv Werte heben. Das haben wir mittlerweile sehr erfolgreich getan bei vielen Mehrfamilienhäuser, z.
B. in Brandenburg. Äh und da merkt man wirklich, wir haben ein deutliches Plus an Rendite bekommen, weil wir diese Entwicklungsarbeit gemacht haben, also unsere Coinvestoren in dem Fall und wir viele Häuser wirklich auf links gedreht haben und dazwischen ist irgendwo eine Skala.
Ihr könnt dann ja mal anfangen zu sagen, okay, jetzt kaufe ich mal eine Wohnung oder vielleicht noch ein kleineres Mehrfamilienhaus als erstes, wo ich schon weiß, okay, das sind ein paar Probleme. Diese Wohnung fasst vielleicht jemand jetzt nicht an, weil da gibt's vielleicht irgendein Feuchtigkeitsthema. Da ist schon was mit einem Wasserschaden bekannt, aber ihr habt ja schon drei, vier Wohnungen gekauft und ihr habt vielleicht auch schon mal ein Wasserschaden gesehen und ihr wisst, das ist eigentlich alles nicht so schlimm, wenn man das mal kurz ein bisschen anfängt zu beurteilen, wer hier eigentlich was nachher bezahlen muss und was da passiert und traut euch an sowas rein oder ihr habt vielleicht irgendwo Problemmieter, wo ihr schon wisst, da gibt's vielleicht Dinge, die man jetzt managen muss oder ihr kauft das eben in dem Zustand, wo ihr wisst, okay, da ist ein äh ganz ganz altes Bad drin und das lohnt sich nachher das auch wirklich zu sanieren und das macht ihr dann und dann hebt ihr den Wert der Immobilie.
Also ihr kauft, ihr habt wahrscheinlich auch verstanden zu dem Zeitpunkt, dass eine Immobilie, die super hässlich ist von innen, deshalb nicht so viel weniger Wert hat, weil die Renovierung am Ende gar nicht so den Unterschied macht. Und ihr traut euch an erste kleine Renovierungen, die den Wert heben. Ich erinnere mich an unser äh unsere erste Wohnung in in Bonn.
Das also Drcksloch, kann man nicht anders sagen, ne? Also das war war war Wahnsinn. War ein Brandloch gefühlt im Wohnzimmer und so.
ähm und damals noch günstiger. Das geht heute wahrscheinlich nicht mehr so, aber dann hat man dann diese Einzimmerwohnung saniert, wir damals für 10. 000 € ähm die hat 30.
000 € kostet, wir haben es für 10. 000 € saniert, waren 40. 000 € in Summe und was hat die Bank nach uns gegeben?
Wir haben es dann danach er ist finanziert Wert, weiß ich nicht mehr irgendwie ähm 50 bis 60. 000 € ne? Ähm, heute ist die noch mal viel mehr wert und das war unsere so erst der Entwicklungsjob übrigens von München aus in Bonn und das ging auch über die Ferne und wir haben quasi mal reingefühlt, wie das ist, wenn wir eine Immobilie wirklich entwickeln und wir haben entsprechend dann auch, also geht gar nicht so sehr um die Wertentwicklung, sondern wir haben die Miete logischerweise massiv steigern können äh durch diese durch diese Renovierung.
Also sowas macht dann wirklich, das schaltet so ein bisschen Nachbrenner an. Ähm und bringt euch auch an den Punkt, wo Kapitalreserven entstehen, weil wir müssen uns ja langsam mal darum kümmern, dass wir auch mehr Eigenkapital bekommen, als nur das, was wir sparen. Und wenn ich meine Immobilie entwickel und im Wert deutlich mehr steigere als wie das, was ich investiere, entsteht eine Kapitalreserve, die ich dann auch mit der Zeit nutzen kann.
Du hast für dich vermutlich erkannt, dass Immobilien für den Vermögensaufbau eine Menge Sinn machen. Wahrscheinlich hast du auch erkannt, dass es gar nicht so leicht ist, das Ganze umzusetzen. Man kann alles für sich alleine umsetzen.
Das haben auch viele Leute getan und wir wünschen auch jedem sehr, sehr viel Erfolg, der genau das tut. Wir haben aber gebaut, damit du es nicht alleine tun musst. Wir haben ein Team aufgestellt, die Coaches der Evocation Masterclass, das dich genau dabei begleitet.
Wir haben eine vollständige Ausbildung entworfen, um dir dabei zu helfen. Tatsächlich geht's einfach schneller, wenn man sich dabei helfen lässt und sich eben mit Menschen umgibt und von Menschen auch begleiten lässt, die das schon mal getan haben, was man davor hat. Umgib dich mit den fünf Menschen, zu denen du werden willst.
Wir haben noch ein paar mehr davon in dem großartigen Netzwerk der Immcation Masterclass. Und genau jetzt ist die Bewerbungsphase für die Immokation Masterclass eröffnet. Die geht nur wenige Tage und da vergeben wir die Plätze für den nächsten Durchgang der Emocation Masterclass.
Wenn du also dabei sein willst, dann bewirb dich jetzt ganz egal, ob du Einsteiger bist, fortgeschrittener, das Programm ist so individuell, wir gestalten es exakt für deine Bedürfnisse und begleiten dich auf deinem Weg, auf deinem nächsten Schritt als Immobilinvestor. im Emocation. de/masterclass, de/masterclass.
Da kann man sich genau jetzt bewerben. Unsere Empfehlung wäre und wir würden es so machen, wir würden unseren Job, also jetzt muss man ein bisschen differenzieren, würden wir es so machen, also wir würden, glaube ich, wenn wir könnten und wüssten, das funktioniert, würden wir wieder im gründen. Ja, aber würden ansonsten jetzt euch empfehlen in dem Job lieber, den ihr gerade habt und ihr eure Eigenkapitalquelle ist erstmal, aber wir haben nicht mit democation aufgehört.
Das ist vielleicht der richtige Vergleich. Ja, das ist vielleicht der richtige Vergleich. Wir haben nicht mitocation aufgehört während dieser Reise.
Genau. Ähm schaut, dass ihr euch eure eigene Eigahmequelle nicht wegnimmt, dass ihr euch nicht die Möglichkeit wegnimmt, Gehaltszettel oder Nachweise über euer Einkommen einzureichen auf diesem Weg hin zu einem passiven Immobilieneinkommen. Ähm, wenn ihr zu früh darüber nachdenkt, euren Job zu kündigen oder auf euer Gehalt zu verzichten, weil das immer ein Gedanke ist, der dann in so einer Wachstumsphase irgendwann vielleicht kommt, weil Job und Immobilien gleichzeitig irgendwann auch echt herausfordernd sein kann, ähm dann lauft ihr Gefahr, euch so ein bisschen den Ast abzusägen, auf dem ihr eigentlich steht.
Das Finanzieren bei einer Bank ist ungleich schwieriger, wenn die ganze Bonität nur aus den Immobilien kommen soll, weil die ganze Rechnung, die die Bank dann aufmacht und alle Abzüge und was dort kalkuliert und so, weit, das ist wirklich wirklich wirklich nicht leicht, das das darzustellen aus Immobilien alleine. Da braucht man eine ganz schöne Größenordnung und es ist ungleich leichter, wenn ihr dieses Einkommen noch habt. Und ich würde lieber darüber nachdenken, den Job etwas länger zu machen.
Ähm, wenn ihr überhaupt darüber nachdenkt, irgendwann an eurem Job was zu ändern. Um Gottes Willen, das ist ja kein Muss, ne? Aber wenn das für euch ein Gedanke ist, lieber dann den Job erstmal im ersten Schritt zu sagen, ich muss hier keine Karriere mehr machen, weil ich weiß schon, mein finanzieller Segen kommt in Zukunft aus meinem passiven Einkommen aus Immobilien und da bin ich wahnsinnig voll.
Ich brauche die nächsten zwei Karriereschritte nicht mehr. Da könnt ihr gerade von 60 auf 40 Stunden die Woche zurückgehen, die me die werden eh nur bezahlt quasi. Ja, der Rest ist ja nur für den nächsten Karrieresprung.
Ähm und dann könnt ihr problemlos im nächsten Schritt sagen, boah, ich möchte gerne mal von fünf auf vier Tage oder auf drei Tage die Woche runter. Das Nettogehalt reduziert sich ja unterproportional durch die Progressionskurve beim Einkommen und so weiter. Dann nutzt im Zweifelswar noch irgendwie ein paar clevere Gestaltungsmöglichkeiten mit einer mit einer Photovoltaikanlage, Batteriespeicher oder sowas.
Lasst euch Verluste aus diesen Objekten noch auf eurer Lohnsteuerkarte eintragen, dann bleibt euer Nettogehalt auf dem Gehaltsnachweis am Ende sogar gleich hoch, den ihr euren Banken zeigen könnt, obwohl ihr weniger arbeitet, weniger Bruttolohn habt. Äh, also das wäre der Weg, den ich gehen würde, aber sicherstellen, dass ihr noch immer regelmäßig ein Nettoeinkommen bekommt aus einem Job, das noch immer die Bonität darstellt, die ihr für die Bank braucht. Und bevor ihr endgültig darüber nachdenkt, irgendwas vielleicht daran zu ändern, bitte, bitte, bitte nehmt die Bank mit ins Boot, diskutiert das und schafft nicht erst Tatsachen, die euch dann auf die Füße fallen.
Genau. Und ist ein Magic Moment. Ihr werdet das erleben, wenn ihr dahinkommt.
Wir haben wir wir kennen so viele Leute, die wir bis zu diesem Punkt über diesem Punkt hinaus begleitet haben. Es es ist toll, wenn ihr dann fühlt, okay, da entsteht ein Immobilienbestand, der schafft mir langsam Freiheit, aber dann würde ich sagen, ja, gut, ich kann ja den Job jetzt noch zwei Jahre machen oder 5 Jahre machen, aber ihr seid schon so viel befreiter, weil ihr nicht mehr müsst, ne, das was was Stefan gerade gesagt hat. Und dann fällt diese Entscheidung irgendwann so ein bisschen auch von selbst und gar kein Muss.
Wir kennen auch eben viele, die wirklich sagen, ne, ich habe Freude an meinem Job. Aber wann auch immer der Zeitpunkt ist, ich kann dann jetzt jederzeit sagen: "Okay, ähm das auch gut, aber noch mal, euer Job ist finanzielle Energie und die braucht ihr, ne? Also, den würden wir schon behalten.
" So, wir kaufen im wahrscheinlich dritten bis fünften Jahr, ja, je nachdem, ne, wie das Albin funktioniert hat, aber kaufen wir unser erstes Mehrfamilienhaus, das wir über zwei Jahre entwickeln. Jetzt warum so konkret? Ähm, keine Ahnung, ob es dann ein Jahr oder drei Jahre dauert die Entwicklung, aber wir würden jetzt wirklich ein Projekt machen, wie ich das gerade auch schon beschrieben habe, ähm wo ihr ein Mehrfermina auskauft, wir haben viele in unserem Kopf, an die wir denken, die wir die wir selber gekauft haben, wo ein Haus alleine schon ausreicht, um von dem Cashflow zu leben.
Aber Achtung, den wir über wahrscheinlich, sagen wir mal zwei Jahre, die man Zeit und Energie in dieses Haus gesteckt hat, aufgebaut haben. Wir kaufen also z. B.
ein Mehrfamilienhaus mit zehn Parteien. Wir haben jetzt ja schon ein bisschen Wohnung gekauft, bisschen gespart, vielleicht ist da schon ein bisschen freies Kapital entstanden, also in den Wohnungen, was wir vielleicht zusätzlich irgendwie nehmen können als Sicherheit, nachbeleihen können, wie auch immer. Ähm und wir sind es in der Position, so ein Mehrfamilienhaus zu kaufen und dann kaufen wir eins, was vielleicht deutlich unterentwickelt ist in der Miete, also klassische Underrand Situation.
Ja, wir haben eine Marktmiete von 10 oder 12 € und aktuell ist das Haus für 5 € auf dem Quadratmeter vermietet. Dann weiß man auch schon, da ist eine Menge nicht passiert an diesem Haus sehr wahrscheinlich, sonst wäre das auch nicht so. Da ist mit Sicherheit eine Menge Entwicklungsarbeit zu tun.
Aber wir kennen viele, ne? Daniel erzählt immer äh auch bei uns aus dem Coachingteam, den wir früh kennenlernen durften, er hat dann einfach parallel zum Konzerensjob jedes Jahr ein mehrfenhaus gekauft und hat genau diese Entwicklung durchgemacht und da macht ihr plötzlich mit. Ihr lernt ganz andere Sachen.
Das Haus ist ja in Summe eure Verantwortung. Ja, also da gibt's keine WEG mehr, keine Hausverwaltung mehr, sondern Summe eure Verantwortung. Das wäre auch gut, wenn ihr da wirklich auf Trap seid, wenn ihr euch wirklich bewusst seid, ihr habt jetzt ein zusätzliches Projekt.
Ihr könnt dann auch mal die Akquise für ein Moment sein lassen, vielleicht und wirklich sagen, ich konzentriere mich jetzt darauf, dass ich dieses Haus entwickel, alle Probleme, die es da so gibt, löse. Alle Potentiale gibt, die ich kurzfristig heben kann. Ihr könnt sicher sein, dass in 2 Jahren Mieterwechsel passieren.
Wenn ihr da anfangt zu sanieren, wird noch mehr passieren und dann werdet ihr dieses Haus auf ein ganz anderes Niveau bringen. Und jetzt habt ihr plötzlich im Gegensatz zu einer Wohnung natürlich einen ganz anderen Hebel, was da passiert ist in Sachen Cashflow und in Sachen Vermögensbilanz bei euch und das ist ein super Sprungbrett, um dann von da aus weiterzumachen. Und auf diesem Weg schafft ihr Werte, die sich monetarisieren lassen.
Das haben wir in einem Video, wo wir über unsere Fehler gesprochen haben, es vor ein paar Tagen schon mal schon mal erzählt. Der der größte Sprung in der Entwicklung entsteht typischerweise in dem Moment, wo ich gehobene Werte wirklich dann auch monetarisiere, indem ich eine Kapitalbeschaffung oder ein Verkauf mache. Also ihr nehmt jetzt dieses erste Haus, entwickelt das, verliebt euch aber bitte nicht so, dass dieses Haus zwingend für immer in eurem Eigentum sein muss, sondern zieht von Anfang an in Erwägung, dass das sein kann, dass ihr dieses erste Haus irgendwann noch mal wieder verkauft und möglicherweise ein paar hunderttaus € an Wertsteigerung am Ende als Geld auf dem Konto übrig behaltet, nachdem ihr das Darlehen zurückbezahlt habt.
Vorher habt ihr jedes Jahr darum gekämpft, vielleicht noch mal 20. 000 1000 € zur Seite zu legen. Jetzt habt ihr auf einmal ein paar hundert.
000 € zur Verfügung. Überlegt euch mit den Fähigkeiten, die ihr bis dahin euch angeeignet habt, was euch das für Möglichkeiten für das weitere Wachstum eröffnet. Alternativ, also beim Verkauf kriegt ihr einfach 100% der Wertsteigerung auf euer Konto, könnt ihr überlegen, das Objekt im Bestand zu behalten und mit einer Bank, der Bank möglicherweise, mit der eben schon finanziert habt, eine Kapitalbeschaffung zu machen.
Da werdet ihr typischerweise nicht auf 100% der Wertsteigerung, die ihr meint, erzielt zu haben, dann äh kommen. Aber vielleicht kriegt ihr einen signifikanten Teil davon von der Bank ausbezahlt, indem sie das Darlehen erhört erhöht, einfach weil sie sagt, ja, die Sicherheit, die ich habe für das Darlehin, hat sich durch diese Wertwicklung ja auch eben drastisch erhöht. Also Kapitalbeschaffung ein Weg, wenn ihr das Objekt behalten wollt, Verkauf ein weiterer Weg, aber schaut, dass ihr diese ersten Wertsteigerungen, die ihr die ihr erzielt gerade in so einem richtigen Mehrfamilienhaus, dass ihr die zu Geld auf eurem Konto macht, mit dem ihr dann arbeiten und auf einer neuen Größenordnung weitermachen könnt.
Genau. Und jetzt sind wir, glaube ich, wirklich an Punkt gekommen, wo man dann die vielen Optionen hat. Also, wenn wir heute mit 20.
000 € starten würden, dann würden wir gerne in 5 bis 10 Jahren in der Position sein, dass wir an einem Markt uns besonders gut auskennen, wahrscheinlich ein paar kleine Wohnungen haben und gelernt haben, ein oder zwei Mehrfos schon entwickelt haben und eben gelernt haben, das wirklich in diesem Markt zu tun. Wir kennen also in der Ankaufsprüfung, wir wir können wir kennen die Mikrolage sofort auswendig. Wir wissen sofort, welche Miete wir da kriegen, wir wissen, wie es in der Vermietung läuft.
Wir wissen, welche Handwerker wir anrufen, was das uns ungefähr an Sanierung kostet und haben eben schon ein paar Projekte erfolgreich umgesetzt und dann sind wir genau an dem Punkt, an dem wir nach 5 bis 10 Jahren sein wollen, weil dann haben wir tatsächlich alle Optionen, können sagen, okay, jetzt wollen wir das unbedingt so schnell wie es geht noch größer machen, dann wahrscheinlich auch, weil wir fulltime Investoren irgendwann werden oder wir lassen das nebenbei noch ein bisschen laufen und haben dann eben irgendwann unseren Immobilienbestand, der uns in die finanzielle Freiheit bringt. Wenn ich einen abschließenden Tipp noch noch geben darf, dann dann ist das Fokus und versucht nicht auf allen Hochzeiten zu tanzen. Also bitte nicht jedes Jahr, nur weil ihr jetzt irgendwo in irgendeinem Video noch wieder irgendwas Interessantes gehört habt oder gesehen habt, das auch noch machen.
Also nicht in Jahr 1 beiholdt langfristig. In Jahr 2 dann aber Sondervermietung Airbnb. In Jahr 3 versuchte noch äh ich weiß nicht was Monteursvermietung zu machen.
In Jahr 4 in Jahr 4 ist es Fix and Flip. In Jahr 5 ist es dann professionelle WG Vermietung, in Jahr 6 ist es Aufteiler. Ihr werdet in nichts wirklich gut und überfordert euch komplett und verpasst die Möglichkeit ernsthaft eine Lernkurve mitzumachen.
Ist es ganz oft besser links und rechts Dinge liegen zu lassen und diesen einen Weg konsequent weiterzugehen. Verzettelt euch nicht. Das Verzetteln passiert vor allem wahrscheinlich deshalb, weil ihr eine Abkürzung sucht, weil ihr denkt, ach ja, wenn ich jetzt Sonder, dann geht, wenn ich jetzt Sondervermietung mache, dann läuft die Nummer, dann sprudeln die Renditen nur so rein.
Nee, nee, nee, es funktioniert. Brot und Buttervermietung in einem Markt, in einer vielleicht soliden BLage, wie wir es gerade gesagt haben, indem ihr euch wirklich auskennt. Brot und Buttervermietung, eine handwerklich gut gemachte Immobilienentwicklung, also nicht nur handwerklich in der Immobilie, sondern mit allem, was dazu gehört, Mietentwicklung und so weiter.
Das funktioniert nachhaltig und beweisbar und machen ganz, ganz viele Leute und das solltet ihr lernen und wirklich gut umsetzen. Alles andere können dann später immer noch machen. Viel Spaß.
Yeah.
