Olha, 2026 não vai ser um ano fácil pro mercado imobiliário, né? Estamos começando com a CELIC já a 15% ao ano, taxa mais alta dos últimos 20 anos. E esse ano vão ter eleições pro governo federal, que estimula decisões populistas, né?
Mas vão ter um monte de feriado, Copa do Mundo, para dispersar as pessoas, o crédito imobiliário ainda tá caro e escasso. Enfim, bastante coisa acontecendo, né? Mas olha, tudo isso pode ser sinal da inversão do ciclo do mercado imobiliário.
E talvez, vamos analisar nesse vídeo aqui, seja melhor hora para você adquirir casa própria ou investir em imóveis. Vamos analisar com detalhes dados para você tomar melhor decisão, se melhor esperar para depois, para 2027, 2028 investir no mercado imobiliário ou se esse é o melhor momento para você fazer a casa, comprar a casa própria, fazer investimento no mercado imobiliário. Fazendo uma retrospectiva aqui, olha, nós começamos janeiro 2025 com Silquia 12.
25. imaginando que ia diminuir, estamos em 15% ao ano. Mas aqui já vem uma informação interessante, né?
2015, 2016, coincidentemente ou não, ciclo do mercado imobiliário, nós estávamos com SELIC tão alta quanto depois teve a queda. Então, por mais que essa taxa de juro de 15% a onde seja mais alta das últimas duas décadas, nós já vemos perspectivas de queda nos próximos meses. Pois eu falo qual que é a perspectiva para esse ano.
Outro dado super importante também é a inflação que acumulou em 2025, 4. 18%, ou seja, nós já estamos dentro do teto da meta, que é 4,5, mas ainda assim está acima da meta, que era 3% ao ano. Só que isso já permite que o governo, que o COPOM, que o Banco Central inicie a diminuição da Selic.
E aí comparando com o a valorização dos imóveis, olha para quem disse aqui no canal, teve muita gente que disse aqui no canal no vídeo que eu postei no começo de 2025 que o preço dos imóveis ia cair. Pasmen, curiosamente continua aumentando. Mesmo com o momento com SELIC alta, aumentou em torno de 6.
5% 5% contra 4. 18 a inflação é uma valorização maravilhosa, 6,5% ao ano de imóveis, não, mas lembre que isso é a média, é a média da valorização de um imóvel no Acre e na Faria Lima, numa cidadezinha do interior, lá onde eu nasci, de 4. 000 habitantes.
E aqui onde eu moro hoje, Baer Camburu é a média. Então, teve regiões que caiu 5, 10%, que as pessoas estão saindo dessas cidades, dessa região, mas teve lugares que aumentou 20, 30%, como é o caso, por exemplo, aqui, ó, de João Pessoa, que aumentou 15%, em média João Pessoa. Então, teve bairros que ficou na mesma 0% de aumento e teve lugares que provavelmente se você mora em João Pessoa, você vai poder concordar ou não aqui nos comentários que aumentou 30% nesse último ano.
É o básico, né? a gente tem que escolher bons imóveis, boas regiões, boas construtoras, bons empreendimentos para ter valorização, senão não vai ter. Mas enfim, a média, mesmo com uma Silic alta, mesmo com inflação alta, ainda assim o preço dos imóveis aumentou cerca de 6,5% ao ano no ano de 2025.
Mesmo com juros aos altos, mesmo com crédito travado, mesmo com incertezas, que é o principal ponto, sabe? Que a demanda no Brasil é gigantesca no segmento popular, no médio, no alto padrão. E pode até não ter tanto crédito, mas se tem certeza é isso que mais trava o mercado imobiliário.
Para 2026, como que vai ser? Antes da gente analisar dados, quais são os desafios desse ano? Primeiro desafio é muito ter muito ruído, ter muita insegurança, muita imprevisibilidade.
E quem investe, quem tira dinheiro da renda passiva, quem coloca no mercado imobiliário, quem arrisca no imóvel, quem constrói, está confiando no futuro. Quem faz um financiamento de 30 anos está confiando no futuro. E se ela não vê muita clareza, ao menos nos próximos 4 anos, essa pessoa, essa família, ela tende a postergar a tomada de decisão.
Então, esse ano a gente tropeça no carnaval, a gente cai na Copa do Mundo, no meio do caminho aí tem um monte de feriado, tem mais de nove feriados, se não me engano, prolongados. E aí depois quando viu, né, o Brasil perdeu a Copa, já tem as eleições é do governo federal e de repente nós estamos lá cortando uma fatia do Peru de Natal e estourando espumante na virada de ano, né? É uma loucura.
Então tudo isso dispersa as pessoas e muita gente vai usar como argumento, provavelmente eu vou deixar para depois das eleições para tomar a decisão. Sabe o que que vai acontecer lá em janeiro de 2027? Nada.
Assim como aconteceu lá em 2000, em janeiro de 2023. Não aconteceu nada. Eh, entrou o Lula, saiu o Bolsonaro, entrou o Lula, meu Deus, vai acabar o mundo.
Não, todo mundo começou, continuou comprando imóveis, investindo, vendendo. Eh, não tá aquela aquele boom como foi 2021, 2022, porque também aquilo foi fora da curva. Mas as pessoas continuaram vivendo, tendo filhos, casando, se divorciando, os filhos saindo de casa, precisando de um imóvel menor, querendo um imóvel na praia, comprando a casa de campo, eh, tendo que não conseguindo pagar parcela, indo a leilão.
É a dinâmica da vida. continuou independente se é esquerda ou é direita. Então vai ter ruído esse ano, vai ter vai a gente vai procrastinar a compra.
Sim, principalmente no segundo semestre vai ter muito isso. Vou deixar para depois das eleições, vai parar um pouquinho, vai ver no que vai dar, novembro, dezembro, pode ser que já comece, mas janeiro meso 2027 eu acredito. Depois você pode vir me cobrar ano que vem novamente aqui.
Acredito que nada muda, as pessoas continuam comprando, principalmente se se a Silic. Já falamos sobre isso, mas é um ano de oportunidades. Sim, é um ano de oportunidades.
O preço dos imóveis vai cair na média no Brasil? Não, não crie essa expectativa. Não espere isso.
Você pode até torcer, mas não espere isso. Não vai acontecer, principalmente com a queda da SELIC e e e uma abundância maior de crédito imobiliário. Vai ter gente, ó, enforcada, precisando de dinheiro, eh, vendendo rápido, querendo vender o imóvel, oferecendo 10, 15% de desconto.
Vai ter, vai ter mais imóveis de leilão nesse ano em virtude do aumento do custo do crédito imobiliário. Vai ter sim. Por isso, se você tá com um pouco mais de liquidez, um pouco mais de caixa, aproveite essas oportunidades, mas elas são oportunidades, elas não são a média do mercado, não vai ser todos os imóveis caindo.
O máximo que acontece é uma incorporadora. Eu tenho incorporadora, eh, um cliente final, não aumentar tanto o preço dos imóveis, somente corrigir pela inflação, pelo INSC, pelo CUB, mas não aumentar acima disso. Isso é o máximo que pode acontecer, mas vai continuar aumentando.
O mercado, né, ele não está comprador, está bem melhor do que 2015, no último ciclo do mercado imobiliário, que a Cic tava 14. 25. Não sei se você investia naquela época, se você atuava no mercado imobiliário.
Eu atuava no mercado imobiliário, tava fazendo engenharia civil, tava atuando como corretor de imóveis, péssimo mercado, tinha bola de fendo, batendo na rua, ninguém queria comprar, só permuta, só troca, troca, troca, troca. E hoje tá diferente. Tem pagamentos à vista, tem negociações boas, tem o crédito imobiliário, tem muita coisa que mudou de lá para cá.
Então, totalmente diferente mercado imobiliário 2025 26 do que foi 2015 2016, principalmente agora com a expectativa de queda da taxa selqu. Ó, provavelmente nós vamos encerrar 2026 com uma SELIC a 12,5% ao ano, de acordo com o COPOM, de acordo com os grandes brancos que estão projetando. E olha só que interessante, a cada 1% de queda da Silic coloca cerca de 160.
000 novas famílias de volta no crédito imobiliário. Se a Silic cai, o custo do crédito imobiliário cai. Se o crédito imobiliário cai, o custo da parcela diminui, que compromete menos a renda de uma família.
E a renda da família é a base de cálculo paraa parcela do financiamento. Então, se a parcela do financiamento cabe mais dentro da renda familiar, ela consegue financiar um valor maior. Então, ela consegue comprar casa dos sonhos que ela não compraria com uma silicta.
Então, supondo que de 15 vá para 12%, a gente tá falando em mais de 450, 500. 000 famílias no Brasil com novamente acesso ao crédito imobiliário num geral. E por falar em crédito imobiliário, nós vamos ter grandes mudanças esse ano.
Ano passado fiz o vídeo, falei: "Cara, crédito tava péssimo". De fato, 2025 foi péssimo para crédito imobiliário. Muita gente eh postergando a aquisição do imóvel que não tinha recurso disponível no número dos bancos, tava sem recurso, agora está mudando.
Primeiro, FGTS, tá? O governo tá liberando mais recursos, tá flexibilizando mais. De 127 bilhões para R4 bilhões deais serão disponibilizados em 2026 para financiamento, para seja para financiar os empreendimentos de incorporadora, seja para financiar a casa própria das famílias também.
Essa mudança do SFH, dos recursos que vem da poupança, que antes o teto para financiamento de imóveis com dinheiro da poupança era de 15 milhão agora passou para 2. h250. E além de eh pulverizar, de oportunizar mais pessoas, mais famílias a a adquirir o imóvel através do financiamento da poupança, que é um juros um pouco mais barato, também vai ter um aumento de recursos pelo SFH, vai ter em virtude da diminuição do compulsório da poupança, de R$ 40 bilhões deais a mais no orçamento dos bancos, principalmente da Caixa, né, que é a maior detentora de recursos da poupança em 2026.
E ainda sobre crédito imobiliário, as construtoras incorporadoras, eu tenho uma incorporadora, então eu sei como que é isso, elas sofisticaram no crédito imobiliário, não depende somente de financiamento com o banco lá nas chaves. Tem muita incorporadora financiando direto. Depois, não é o meu caso, mas muitas fazem isso, elas vendem essa carteira de recebíveis para um banco, para um fundo de investimento, antecipo recebíveis e tudo mais.
Ou seja, as famílias não dependem mais somente de financiamento bancário para comprar casa própria, para investir no imóvel na planta, para se planejar para comprar o imóvel. Então a min a minha percepção é que mesmo num ano de eleições de Copa do Mundo, esse crédito a mais, essa injeção de recursos eh no mercado, ela gera uma sustentação no mercado imobiliário e porque vai demanda tem gigantesca em todos os segmentos. Se as pessoas têm crédito, elas vão comprar.
Isso gera maior liquidez no mercado, maior compra e venda, naturalmente, maior giro. Vai ser um ano maravilhoso. Tô, tô prometendo isso, tô Não, não, não, não, não vai ser isso aí, mas não vai ser tão abismo como muita gente projeta, como muita gente acredita, tá?
O preço dos imóveis continua aumentando, embora classe média e a média alta, né, as pessoas que financiam imóveis acima de 25 milhões sentem mais os altos valores do crédito imobiliário ainda. E geralmente o que acontece quando a CELIC aumenta? Agora ela vai começar a diminuir, mas o que acontece quando ela aumenta?
1 ano, 1 ano e meio depois, que é o que a gente tá vivendo agora, existe o efeito rebote da Selic, uma diminuição da inflação, aumento do desemprego, menos dinheiro circulando, menos famílias comprando imóveis, uma diminuição da liquidez. Isso está acontecendo, mas não em no nos mesmos patamares que aconteceu em 2020 15, 2015, principalmente. E com essa injeção de capital por uma questão política mesmo, né?
Afinal, o governo atual, ele quer se reeleger, então vai ter dinheiro para todo mundo. Ele tem que cumprir a picanha que ele prometeu lá nas lá na lá em 2022, né? Então, naturalmente as pessoas esquecem de tudo que aconteceu, tá tudo certo, tem picanha na mesa, vamos comprar imóvel, tem crédito imobiliário, vamos embora.
Olhando por segmento agora popular, médio e alto padrão. Segento popular, minha casa, minha vida, o governo quer financiar 1 milhão de novas moradias em 2026. Então, recursos vai ter subsídios, tanto estadual quanto federal tem também.
as consultoras estão construindo, estão lançando empreendimento. Então esse mercado ele não vai parar. Inclusive se você atua, se você investe de segmento, enfim, cara, manda bala.
Se esse governo se reeleger, você tem mais 4 anos de 2027 em diante aí para prosperar nesse segmento. Não é um segmento que eu atuo, não entendo muito segmento, mas sei que é muito bom para quem investe, empreende nesse mercado. No médio padrão, aí vamos pegar imóveis de Rio milhão deais até R.
Hõ250. Não que seja o médio padrão, um imóvel de R$ 2 milhõesais, mas que se encaixa no SFH, né, no sistema financeiro imobiliário, eh, no habitacional, que é os recursos vindo da poupança, tá? Então, v, o médio seria até 1 milhão, mas o médio, o alto padrão, o alto padrão ele é muito diferente de uma cidade para outra, tá?
Então vamos pensar que se encaixe nesse segmento. A mudança do SFH desbloqueia mais recursos, vai ter mais recursos disponível, então as famílias vão voltar a adquirir se a Selica, assim ela não interfere na rentabilidade da poupança, que não interfere no spread que os bancos pegam para emprestar o dinheiro da poupança para você comprar a casa própria. Então vai ficar ali no patamar de 11,5, 12% ao ano, os recursos da poupança vai continuar aí.
improvável que diminua mais do que isso. Acho que o ponto maior desse público que vai financiar esse imóvel é a confiança. Confiança no futuro, confiança no que vai acontecer com o Brasil.
Esse é o principal ponto na tomada de decisão. E o segmento de alto padrão, que é o maior afetado com crédito imobiliário, mas o que menos depende de crédito imobiliário, né? Ele sabe ler o mercado.
É uma pessoa já mais entendida. Ela sabe que independente do governo que vier, seja esquerda, seja direita, a vida vai continuar acontecendo 2027 em diante. Não vai cair o mundo.
O Brasil não vai virar Venezuela. Eh, senão, se virasse também o Trump vem aqui, ele resolve, não é verdade? Então, é bem assim.
Então, não vai acontecer nada no final das contas. E essas pessoas, esses investidores antecipam movimentos do mercado imobiliário, porque é um novo ciclo que tá acontecendo, o novo ciclo de queda de juros de do do da Selicentemente do crédito imobiliário. Se diminui o crédito a o custo do crédito imobiliário, as famílias começam a fazer novamente aquisições de imóveis, aumenta a demanda, aumenta a liquidez, aumenta o preço, valoriza os imóveis.
Isso vai acontecer. Então, quem quiser antecipar 2026 é o momento. Onde que eu acredito que estão as oportunidades de verdade?
Tá? Primeiro, se você gosta de um trade seis meses de comprar e vender e tal, de se envolver com a operação, leilão, né? somando ao leilão e um leilão extrajudicial, por exemplo, reformar o imóvel, colocar novamente para venda, é uma oportunidade, principalmente a aquisição.
Não vou te prometer uma venda tão rápida, mas uma boa aquisição, vai ter mais oportunidades. É o que eu acredito. Terrenos sempre, sempre terrenos, terrenos é matériapra, terrenos é o mais semelhante a ouro e Bitcoin, é reserva de valor.
Não tem como construir mais do mais terreno, não tem como empilhar terrenos ainda. Então terreno é algo que vale a pena adquirir. Eu mesmo fiz duas aquisições em 2025, já estou negociando agora em 2026 mais duas e esse ano eu quero quatro.
A meta é mais quatro áreas para CP8 de terreno. Então terreno é a matériapra, né? É do da construção de uma casa, de um prédio, de qualquer coisa, de um galpão, de uma indústria, enfim.
Outra coisa, construir casa para vender é o melhor momento para você entrar, porque quando você tiver lá pronto em 2027, provavmente ess vai estar mais baixa, pessoas estão voltando a comprar, já decidiram, viram quem vai ganhar, se é direita, esquerda, no governo federal e vai tomar a decisão novamente de fazer a aquisição do imóvel e a vida vai seguir. E para quem é investidor e não quer se envolver com nada, só quer fazer um assinar um contrato na compra e depois na venda, investir em imóvel na planta é o momento para pegar esse contrafo. melhor condições das incorporadoras, menor entrada, juros mais flexível, um parcelamento mais longo e depois, meu amigo, o 2027, quando o mercado voltar a aquecer, que é natural, o ciclo imobiliário é assim, corporadoras começam a fazer docinho, aumentam o preço, não aceitam qualquer negociação.
Então, o momento é agora. E se você quer aprender como investir em imóveis na planta, eu gravei um vídeo aqui te ensinando como você fazer isso do jeito certo. Eu desejo um 2026 maravilhoso para você.
Assista esse vídeo porque você vai gostar. Até mais. Угу.
