TRXF11 virou um hedge fund de tijolo? | Liga de FIIs

Olá, meus amigos, minhas amigas. Sejam muito bem-vindos a mais um episódio do Liga de Fiz. E no programa de hoje a gente conversa em torno dos fundos da TRX, que é uma das principais gestoras de fundos imobiliários no mercado e que tem sido bastante ativa nos últimos tempos. E para falar sobre essas movimentações, o racional por trás das últimas compras do TRXF, mas também falar do TRXY, Eh, a gente conta aqui nos nossos estúdios com a presença de Raul Lemos, gestor da TRX Investimentos. Raul, muito obrigado por aceitar o nosso convite. >> Obrigado pelo pelo

espaço e estou à disposição aqui para qualquer dúvida. Obrigadão. Vai ser um papo super rico aqui e claro, não poderíamos, né, também contar com a presença aqui do professor Baroni, né, nosso amigo aqui, grande referência no mercado de fundos imobiliários. Seja muito bem-vindo aí Para mais um programa, professor. >> Obrigado, Marcos. Obrigado, Raul, por aceitar o convite. Acho que é muito importante falar do TRX aí, que tá crescendo bastante, então tem muita coisa pra gente explicar pro mercado, entender, conseguir interpretar melhor esses movimentos. Obrigado e vamos em frente para mais um programa aqui do Liga

Difí. Muito bom. Vamos dividir esse programa em alguns blocos, né? Porque tem muitos Assuntos legais aqui para tratar. E nesse primeiro bloco, Raul, eh, a gente queria assim pedir um apanhado, né, em relação à consolidação que foi feita recentemente, né, em termos de aquisição de novos imóveis, né, no TRXF, eh, explicar um pouco como que tá a estratégia do fundo, né, com essa com essas grandes movimentações que foram feitas, principalmente no final do do ano passado, né, enfim, é um fundo de renda urbana, né, que já é um dos Principais do mercado, disparados, um trabalho

muito legal que vocês da TRX tem desenvolvido ali no ativo, né, né? Então, entender um pouco mais sobre essas últimas movimentações que, querendo ou não, né, por serem muito representativas, geraram muitas dúvidas pros investidores. E aí, para isso, né, a gente pode até seguir uma apresentação, pedir pra eh produção compartilhar aqui também na tela, né, pro pro Raul explicar um pouco pra gente Como que tá o TRXF nessa nova fase, né, em que ele se encontra. O TES ZF, ele fez a maior emissão do mercado de fundos imobiliários, né, nessa na 12ª emissão. Então, foi

uma emissão que teve bastante repercussão mesmo, trouxe bastante ativo muito interessante que complementa aqui a estratégia do fundo, que sempre que a gente eh criou o fundo, né, desde que a gente criou o fundo, a gente fala que é um fundo híbrido e que acabou indo mais pra Renda urbana por circunstâncias do mercado. O mercado tava todo fechado, tinha pandemia e aí só as lojas do varejo estavam abertos. Então foi migrando para essa parte assim mais de renda urbana, que foi onde teve mais oportunidade. E agora com essa 12ª emissão a gente trouxe muitos outros

ativos que complementam essa estratégia e que torna de fato o fundo híbrido, né? A gente basicamente dobrou o patrimônio em uma Emissão e triplicou de um ano pro outro, né? Assim, de 2024 para 2025, final de 25, a gente triplicou o patrimônio do fundo que tinha começado com 2 BI. >> Uhum. >> Então, eh, explicar um pouquinho antes aqui sobre a TRX, né, assim, como que tá dividida. Tem dois fundos na casa. Tem o TXF11, que é esse fundo híbrido de tijolo e que agora tá mais consolidado como um fundo híbrido, né, que tem Várias

classes de ativos, eh, shoppings, eh, varejo, hospitais, educacional, agência bancária, tem de tudo. >> Ele virou um head fund de tijolo, né? Exatamente. E a gente tem o headfund de papel, que é o TRXY11, que investe em fundos imobiliários, CR, permutas, ações do mercado imobiliário, enfim. E já tem aqui um histórico de um ano, um pouco mais de um ano aí. Então, dá pra gente também depois falar um pouquinho sobre o fundo. >> Perfeito. >> Eh, sobre o TRXF, vamos lá. O fundo que tá com mais de 210.000 cotistas. Eh, tá chegando, chegou nos três,

6 bi e 300 agora de patrimônio. E vou passar um pouco rápido aqui nessa parte da apresentação para explicar como o fundo estava antes da emissão e como ele ficou após a 12ª emissão, né? >> Uhum. >> Então, ficou com aproximadamente R$ 7 Bilhões deais aí de patrimônio de em ativos, né? De ativos. sendo 6.3 bit de PL, né? Então tem ali uma alavancagem que foi bastante diluída, que antes estava com uma esse 1 B de alavancagem era sobre 3 bilhões de patrimônio, hoje é sobre 6 B300. Então, a alavancagem, que era um uma questão

muito recorrente ali no TRXF, ela foi bastante diluída e a gente acredita que não deve passar muito disso, né? A gente tem outros ativos que A gente tá olhando paraa aquisição, né? já eh mirando, né, assim, um um crescimento contínuo do fundo e diversificação, mas que a alavancagem acho que tá bastante confortável nesse patamar. E aí o fundo saiu de 70 74 ativos para um pouco mais de 100, 110, 112 ativos. E em termos de AB também teve um crescimento muito expressivo de mais de 60%. E o fundo a gente se comprometeu a Continuar entregando

entre 90 e 93 centavos por cota, que foi o que a gente entregou no ano passado, com exceção dos finais de semestre, né, de julho, eh, junho e dezembro, mas a gente tem mantido esse patamar e que a gente também vai manter pro pro ano que vem, mesmo com esse crescimento tão expressivo do fundo, né? Perfeito. E aí, eh, passar um pouquinho sobre os ativos, né? A gente tem aqui no segmento de saúde eh dois hospitais que são Emblemáticos pra gente. primeiro que foi o parque Global, né, o hospital do Albert Einstein, eh no projeto

do Parque Global ali na Marginal de aqui em São Paulo, super bem localizada, uma construção nova e que tá sendo finalizada para eh agora meio de meio de 2026 ser inaugurado o hospital e o hospital também Albert Einstein em Pinheiros, concentrando a nossa é exposição de saúde em no Albert Einstein, que pra Gente é uma referência muito grande no setor de saúde de alto padrão. Todos os dois ativos são novos, né? O esse ativo Einstein em Pinheiros, ele foi construído pela HBR como um corporativo. E aí veio o Einstein, que quis ele fazer com ele

como hospital e que tornou ele como locou 100% e tá recheando agora para início de 27 ele também inaugurar. >> Uhum. Então são dois ativos pra gente é muito emblemático, são muito emblemáticos, são trofácetsos aqui da da TRX. a gente acredita que num futuro ele vai ter muito valor e vai conseguir entregar eh assim com uma potencial venda lá na frente, um pedaço de um pedaço do ativo, gerar um resultado muito interessante. E o inquilino de primeira linha, né, um contrato também robusto, né, de longo prazo, atípico, muito com aquela configuração que o fundo sempre

trouxe >> a a mercado. A diferença é essa atividade fim do imóvel, né, que como Você mesmo comentou, dialoga muito, né, com essa proposta de head fund imobiliário de tijolo, né? Exatamente. É, e esses contratos longos, né, de 20 anos, a gente sabe que possivelmente vai ser 40, 50, 60 anos, porque, por exemplo, Einstein Morumbi nunca saiu dali, né, assim, só foi expandindo, expandindo. >> E aí, por isso ele construiu um novo hospital ali próximo para ter essa expansão e ser um centro oncológico, né, Tirar do do da matriz. Perfeito. Então, a gente acredita que

o Einstein possivelmente nunca vai sair dali, >> né? Tem um alinhamento muito grande, >> muito grande de interesse, né? Eh, em termos de educacionais, né? A gente entrou aqui num setor que também é muito eh falado, né, assim, questionado por conta da dificuldade de tirar inquilino, mas a gente entrou em ativos que são muito bem localizados também de Altíssimo padrão. por exemplo, a Link School of Business, que é uma escola de alto nível aqui de São Paulo, eu acho que é o o a faculdade mais cara, né, de de business, né, tirando as faculdades de

medicina, né, que já são caras naturalmente. Tem um ticket médio de por aluno já alto. O ticket médio de um curso de administração economia, por exemplo, na Link School, é par e passo com um curso de medicina, né? Então a gente vê que é um, além disso, né, a Construção do ativo, além de ser bem localizada, ele tem, ele foi construído também como se fosse uma, pode ser um prédio corporativo, era para ser um prédio corporativo que aí se transformou na escola, né, no na faculdade e que é uma faculdade hoje de referência em empreendedorismo.

>> Uhum. Eh, a escola eleva, né, assim, escola mais de primários, né, e que no Rio de Janeiro, né, no Leblon, né, na Barra, Né, que é o a localização dessa dessa escola, tem um público bastante aderente também. É uma escola com ticket super elevado aí em torno de R$ 9, R$ 10.000 o ticket de da dessa escola. Então a gente acredita que é um público que é mais, né, fiel, mais correto, né, no pagamento do do das mensalidades, né, no atrasa, o público não atrasa, geralmente até antecipa. Então a gente vê que tem aqui

um potencial enorme até para vender depois Desse imóvel e ter um uma um lucro expressivo, né, dado o o >> o preço que a gente comprou. E aí outras faculdades também que a gente entrou, né, como a faculdade de Cruzeiro do Sul, a Escola da Anima lá em Porto Alegre também, que é muito forte medicina, eh outros da Anguera que vieram eh do pacote do da 20. Então a gente tem aqui faculdades eh referências e que tem aqui boas localizações, tá? E esses pontos que você trouxe, né, em relação a A cursos de medicina em

algumas dessas faculdades é interessante, né, porque grande parte da preocupação no mercado é a questão do EAD, né? Mas poxa, medicina você tem que ter, né, o curso presencial, então isso também gera um alinhamento muito grande também. Exatamente. Eh, em termos aqui também de shoppings, né, a gente trouxe aqui três shoppings, né, basicamente o São Luís, né, a gente tá Também é uma participação menor que a gente tem no shopping, mas que a gente vê como um ativo muito bem localizado, que tem já um NI recorrente, um uma gestão profissional da 20 ali sobre o

ativo. É, o Barreiro e o Pampúa são dois ativos que a gente comprou junto com um parceiro, né? Então, que a gente comprou de famílias. >> Uhum. >> E que a gente trouxe no Pampulha, por exemplo, a a Capitânia, eh, junto, né? 50%. E o Barreiro não, no Barreiro a gente comprou 5050 com a Capitânia e o Pampúa que é 100% nosso, a gente trocou a administração, era era uma administração familiar e a gente tá colocando a a AD Shopping nos dois shoppings, né, de de Belo Horizonte para eh profissionalizar essa administração do do shopping,

né, o que vai melhorar ali eh o fluxo dos empreendimentos que vai melhorar as lojas que tem lá, então Os contratos, os aluguéis. Então, a gente acredita que com trazendo um parceiro profissional para fazer a gestão desses eh desses contratos vai ser muito melhor pro shopping e pra vida do shopping e pro crescimento do NOAI. Então, >> a gente entende que tem um potencial aqui também de destravar valor, né, nesses ativos muito grande aqui num curto médio prazo. >> Esse ponto é interessantíssimo, né, Porque eh como você citou, né, muitas vezes assim, é uma administração

mais familiar, talvez não seja mais profissional possível, né? E a gente que acompanha o mercado imobiliário sabe que a shopping, pô, é uma das grandes referências em termos de administrações. E olhando o NI por met qu do caso do Barreiro, a gente vê que é um NOI assim tímido, mas muito por conta, né, talvez dessa ineficiência. Então, o mato tá alto, né? você trazendo um parceiro Estratégico, né, que consegue endereçar, otimizar mais os custos da operação e tudo mais, você consegue fazer esse eh esse catchup, né, aumentar o NOI assim eh de maneira expressiva e

sem necessariamente ter um necessitar de um aumento de fluxo de de pessoas >> ou uma reforma muito grande. Então não precisa de uma coisa assim >> tão de um investimento tão alto para você melhorar o NOI e trazer um uma outra vida pro shopping. >> Uhum. Perfeito. >> Eh, em questões aqui de ativos logísticos, a gente trouxe ativos também de primeira linha, de primeiríssima linha, assim, sem construídos, com boas localizações, eh, e também com parceiros, né? A gente trouxe, por exemplo, os de Minas ali, o de Varginha, que é uma nave nova, com a Red

como continuando administrador, então é, traz menos complexidade pro nosso dia a dia, mas que independente de Ter um uma outra gestora sendo administrador, a gente consegue ali eh ter um controle sobre o ativo, né? Eh, Cabreúva também, Guarulhos, o Rio de Janeiro ali, Galião, também veio eh através também da Hire, que vai continuar na gestão ali na administração dos ativos. Então, a gente acredita que trouxe, traz a diversificação pro portfólio com uma gestão que também vai contribuir Positivamente pro eh pro resultado do TRXF, tá? Então, a gente fez essas todas essas movimentações, né, pensando tanto

na diversificação quanto num eh potencial aprendizado nosso e melhor ali na gestão junto com com parceiros. >> Uhum. >> Então, na questão de galpões logísticos. Então, aqui a gente trouxe um pouco mais do mesmo, né, do que já tinha no TRXF, né, de lojas do Mateus, loja do Atacadão. Eh, a novidade é o seu marché. eh, mas que também conversa com a mesma estratégia aqui de varejo, né, de rua. Então, eh, a gente também continua aqui com a estratégia do varejo alimentar, que é essencial e vai continuar sendo essencial pros próximos anos. >> Uhum. É,

a população ainda precisa continuar se alimentando, né? No caso específico do march, né, até pelo público alvo que eles procuram atingir, Normalmente são muito bem localiz normalmente não são imóveis muito bem localizados, então é muito aquela captura do valor do terreno, >> né, >> pensando assim um eventual segundo uso, até uma venda para uma incorporação potencial, coisa do tipo. >> Exatamente. Pode ser, pode ser vendido por uma incorporadora que vai fazer, vai manter a loja, né? Pode manter a loja e colocar um prédio em cima, né? que tem Várias coisas dessa aqui em São Paulo

acontecendo. >> Tem um tem um dos semches na rebolsa, né? Então, super bem localizado aqui na cidade de São Paulo e e uma região que tá bem demandada. >> Uhum. >> Por prédios corporativos ou residenciais. Então, a gente vê que o assim, a gente não vê só contrato, né, nos no nos nossos ativos que a gente compra. A gente vê também a, a gente vê Principalmente a localização, o parceiro que tá lá, a empresa. Então, faz uma análise completa para eh trazer pro fundo ativos que vão que tem potencial de gerar valor no longo prazo.

Além disso, a gente fez as movimentações de venda também, né? a gente vendeu algumas lojas recentemente, fizemos aqui um pacotão de vendas que foi mais expressivo, né, que deve concluir aqui ao longo desse ano. Então, eh, a gente também além da compra, né, do Lado da compra, a gente também tem se movimentar do lado da venda para gerar o valor de fato que traz, né, a localização pro cotista. >> Uhum. >> Muito bom, Raul. Professor Baroni, depois desse panorama aqui que o Raul nos trouxe, né, sobre essas últimas aquisições e o que que a gente

pode esperar aqui pro TRXF, eu queria eh deixá-lo aí à vontade também para opinar o que que você achou dessas transações, Né, e também eh enfim eh trazer dúvidas e aqui pro Raul eh que possa ser do interesse daqui da nossa audiência. as agências bancárias, né, da Caixa Econômica Federal, eh, que a gente comprou um pacote assim relativamente grande, né, são 14 agências bancárias, eh, assim, que a gente acredita também super bem localizadas. Tem uma no Rio Sul, tem na na FR de Coutinho, aqui em São Paulo, tem na Barra Funda, tem Também agências que

são mais periféricas, mas que também são super importantes num papel social. Então o o papel da Caixa Econômica Federal, ele vai muito mais do que um simples banco, né? A agência bancária, a pessoa vai lá para receber o auxílio do Bolsa Família, eh vai para eh pegar o crédito bancário, né, para fazer o financiamento do imóvel, né, do Minha Casa, Minha Vida. Então o papel da Caixa Econômica Federal, ele é muito mais que um banco, Ele tem um papel social e que a localização dos ativos que a gente comprou, elas são muito boas e mesmo

se em algum momento eh venceu o contrato, tem dois contratos, por exemplo, que vencem em dois anos. >> Uhum. Mas que a gente acredita que se não renovar não tem não teria problema nenhum, porque o ativo é muito bem localizado e com certeza uma incorporadora vai ali comprar por um valor muito maior do que a gente comprou Eh esse pacote de agências bancárias que veio num cap eh de 10 aproximadamente 10%. Então, soma no que a gente tem aqui dentro do testes F11, apesar dos contratos serem típicos, né? a gente tem uma convicção de que

a a Caixa Econômica Federal não vai querer perder os pontos que são muito estratégicos para ela, tanto nesse papel social quanto estrategicamente, né? >> Perfeito. Tá. >> E como que o portfólio fica então com todas essas movimentações? >> Bom, o portfólio ele vai ficar eh muito diversificado, né? Assim, a gente trouxe até o lá de aqui de 2023, né? final de 23, final de 24 e final de 25 para mostrar como o portfólio foi mudando as dependências, né, dos dos principais locatários. Então, por exemplo, açaí em 2023 era o principal junto com Pom de Açúcar,

né? E aí foi diminuindo, o grupo Mateus entrou eh relevante. Eh, eh, o Carrefur também. Então, é carrefurcadão. >> Então, hoje, né, a gente vê o portfólio do Testes F11 e muito diversificado, né, com uma diluição bem grande de risco e com teses muito sólidas, tanto para gerar um ganho de capital, seja na venda do ativo ou numa potencial permuta, né, para uma incorporadora. Eh, e depois a gente ficar com a loja, né, para locado Pro mesmo inquilino. Eh, putz, tem diversas eh fontes ali que vão gerar valor pro nosso investidor, né? Então, a gente

fica bem tranquilo aqui, eh, com, por exemplo, entrada no no setor educacional, a consolidação no portfólio do Albert Einstein, dois ativos super bem localizados que vão gerar eh valor no longo prazo. É, as os galpões logísticos também a gente tem aqui uma convicção bem grande assim, até pelo momento de mercado, né? A gente teve até uma notícia recente de que o eh vai faltar galpão, né, pra quantidade de demanda que vai ter aqui em 2026. Então, eh, a gente tá bem tranquilo nessas nosas nas caixinhas que a gente, eh, adquiriu e no portfólio como consolidado

que tá o TXF11 atualmente. >> Muito bom, professor Barone. Depois desse panorama geral aqui que o Raul nos trouxe em relação ao momento atual do TRX, F, queria trazê-lo aqui paraa nossa Conversa, enfim, eh também colher um pouco da sua impressão eh em relação a a essas aquisições. O que que você achou eh qual essa análise em relação ao momento atual do TRXF e também qualquer dúvida aqui que possa ser do interesse da nossa audiência pro Raul nos responder. >> Sim. Bom, legal. Eu acho que o Raul conseguiu fazer um panorama muito bem feito, né?

Afinal de contas, foram quase 50 aquisições, né? Então, vamos lá. Acho Que do meu lado, ah, o primeiro ponto que eu queria destacar é que desde o início o fundo tem um mandato híbrido, né? Então, ele nasce ali com logística, logo depois ele já vai paraa renda urbana, mas dentro desse contexto de varejo essencial, que foi um setor que eh assim desempenhou muito bem na época da pandemia, né? Porque foi foram imóveis que não foram fechados, foram imóveis que, pelo contrário, eles passaram até ser mais demandados, até Até pelo crescimento orgânico que a gente teve

de alguns de alguns varegistas, eh abrindo lojas Brasil Afora, eh penetrando nesse universo de atacarejo. Então, muita coisa aconteceu e o fundo eh eh se apropriou desse desse crescimento que a gente viu no Brasil. Então agora nestas últimas ofertas a gente percebeu realmente uma maior pluralidade de setores. Obviamente isso traz uma certa preocupação de alguns investidores, porque esses investidores Inferem de alguma maneira de que a estratégia do fundo está mudando ou que mudou quando na verdade na na verdade ela está sendo resgatada, né? Ou seja, o o plano original da TRX é realmente ter um

fundo híbrido. Então, eh após aí 5 6 anos é que efetivamente o fundo agora pode-se dizer que tem essa esse selo de um portfólio mais híbrido, né, transitando entre diversos segmentos da do mercado brasileiro. Por outro lado, ah, a questão também de como que a Gestora vai reagir a algumas teses e isso é muito importante do Raul poder nos explicar aqui. Então, Raul, acho que você esclareceu muitos pontos, mas eu queria explorar alguns outros falando um pouco mais agora do do futuro, né? Eh, como que vocês vão fazer a gestão deste portfólio? Afinal de contas,

são mais de 100 imóveis, eh, Brasil afora. Como é que vai ser o time da TRX a partir de agora? do ponto de vista de engenharia, do ponto de vista de gestão mesmo, do Ponto de vista de contratos, porque o fundo ele tinha contratos a típicos de longo prazo. Eh, é é mais difícil você estruturar um contrato a tipo de longo prazo, mas depois de rodando, ele ele é mais e mais não dizer fácil, eu não tô querendo aqui minimizar, mas é mais tranquilo de você acompanhar. Agora não, você vai ter dinâmicas de decisões comerciais.

Todos os meses, todas as semanas, alguém vai estar ali pedindo uma uma revisional, vai tá pedindo Alguma carência, vai tá querendo reestruturar alguma coisa. Então, como é que vai ser essa dinâmica comercial da TRX a partir de agora? Como é que vai ser essa dinâmica de engenharia? Como que a TRX se preparou para sair de um fundo aí de eh de 2 bi para um fundo de 6 bi em tão pouco tempo? Então, como é que como é que tá isso sendo tratado? Que é uma preocupação dos investidores, né? Você falou aí do setor bancário

agora, eh, eh, na, na, na na sua Apresentação, né? O setor bancário ele tem as suas características, são imóveis que exige um acompanhamento muito maior com o locatário, alguns dos contratos vencem pelos próximos aí 2 anos, 3 anos. Então, como é que como é que tudo isso vai se desenrolar a partir deste novo momento do TRX EF como fundo, mas principalmente da TRX como gestora? >> Boa. É, excelente pergunta, né? Porque o eh o fundo sai de 2 B, né, para quase seis eh aumenta bastante a complexidade Aqui, mas a gente entende que o nosso

time está preparado. A gente até abriu novas posições, ampliou o nosso time de engenharia, ampliou o nosso time de portfólio para ter esse acompanhamento eh mais de perto aqui com todos os inquilinos. a gente visita todos os imóveis eh pelo menos duas vezes por ano. Então, para justamente entender se eh a manutenção tá sendo feita, se tem tá faltando alguma coisa em para algum imóvel específico. Então, a gente tem Visitado eh alguns imóveis até mais do que duas vezes por ano. Eh, e a gente vai continuar com isso também, né? E aí, com o time

que tava no início do ano passado, isso não seria possível. Por isso a gente ampliou eh por causa que duplicou, né, a posição aqui de eh time de engenharia para ir ir visitando as obras e conseguindo trazer pro time de gestão toda a necessidade que tem de todos os imóveis, né, dos contratos, eh questões às vezes tem de vazamento, tem, Por exemplo, aquelas chuvas eh que que aconteceram de repente pode causar algum problema no imóvel, né? Por exemplo, a gente pegou o shopping lá de Barreiro, né? E aí eh caiu uma chuva muito grande duas

ou três semanas depois em Belo Horizonte e aí o nosso time já tava lá também vendo o que que tava acontecendo e tinha de fato caído uma parte do do imóvel. rapidamente já solucionou e eh o o imóvel na tarde seguinte já conseguiu Ter o seu pleno funcionamento. Então o nosso time tá sempre atento, né, o que acontece, porque se pode ter eh intempérios climáticos que causam danos no imóvel e precisa estar de perto ali para auxiliar o nosso inquilino. >> Uhum. >> Né? Para manter o funcionamento do ativo e continuar tendo um pagamento do

aluguel. Eh, por isso que a gente conseguiu, por isso que a gente ampliou eh o nosso Time de interno e o e a gente fez também parcerias com algumas gestoras. Então, por exemplo, >> eh os galpões logísticos, né? A gente tem parceria com a Red, que continua administrando lá o os galpões lá de Minas Gerais, né, de Varginha. O, a gente fez a parceria com eh a Hir, que é uma gestora muito eh conceituada, né, aqui no aqui em São Paulo para por ser uma um time ali eh Bom de gestão de de calpões e

e até edifícios corporativos. Então a gente tem ali neles, né, a confiança de que os galpões ali de Galeão, Cabreúva, enfim, vão continuar tendo ali uma boa gestão dos contratos e e manutenção dos aluguéis, né, e do ativo. É, no shoppings, né, a gente profissionalizou a gestão ali do dos ativos com a contratação da shopping, né, nos dois Ativos que eram geridos por famílias. Então, a gente fez várias mudanças aqui, tanto em time interno quanto eh parcerias para solucionar essa esse essa questionamento que poderia ter no mercado, né? a gente se prepara, né, a gente

eh faz as aquisições, mas sempre com um passo atrás a gente se prepara para poder, né, trazer esses imóveis para dentro, fazer a dirigência jurídica de contrato, tudo, né? Então tem todo um time aqui por trás que consegue eh Trazer essa profissionalização aqui pro TXF11. >> Uhum. Professor Barone, >> é legal, Raul, obrigado aí pela pela resposta. E aí eu já queria emendar justamente nessa segunda pergunta, eh, como é que fica agora a ponta de reciclagem do fundo? Algumas dessas aquisições, me parece que foram feitas com uma cabeça um pouco mais tática, né? Ou seja,

você pegar um imóvel que tem uma certa degradação, seja eh assim do Do ativo em si, quanto da da própria gestão, né, ali do do do imóvel e que de repente você poderia passar adiante por uma condição de preço melhor, extraindo esse ganho de capital futuramente. Eh, então eu queria te ouvir agora nesse quesito, né, ou seja, como que vocês vão traçar planos individuais, tamanha complexidade desses imóveis, né? Então você tem imóveis que poderiam ser dessas estratégias educacional, no no bancário, no próprio shopping center. Essas, vamos chamar assim, de inteligências agregadas ao fundo são feitas

por parceiros, mas também com time da própria TRX. Acho que eu queria entender isso um pouco melhor, que foi uma preocupação também das pessoas que que são os cotistas do fundo ou do mercado como um todo, né, de o quanto que a TRX continuaria ainda conseguindo fazer uma gestão ativa, porque reparem, né, que até o momento a a gestão ativa da TRX vem funcionando, ou seja, vem Conseguindo comprar imóveis, reciclando, fazendo algumas vendas, extraindo gão de capital e preservando, até mesmo aumentando os rendimentos. Com o tamanho do fundo hoje, isso também fica mais complexo, porque

às vezes uma venda isolada não vai dizer quase nada, né? Vai impactar 0 v qualquer coisinha no rendimento. Para você realmente ter um resultado de verdade, você vai ter que ter uma uma reciclagem ativa, né? Uma gestão ativa em todos os aspectos, tanto De originação ativa quanto também de vendas ativas. Isso também faz parte desta eu vou chamar de nova TRX no sentido de nova, no sentido de numa nova fase, né, nessa nova eh nesse novo momento agora do fundo. Não, perfeita a colocação, porque historicamente, né, a gente foi vendendo lojas picadas, né, assim, e

foi muito uma venda que a gente costuma dizer lá dentro, né, como passiva, porque vinha de alguém que passava em frente à loja E, putz, gostei dessa loja assim, desse ou dessa localização, quero comprar e aí chama o corretor, o corretor bate na gente e a gente e vendia, né, ou fazia a negociação toda. toda, né, acontecer diligência e tudo para vender o o ativo. E hoje, né, desde o finalzinho do ano passado, a gente também trouxe mais duas pessoas para fazer essa venda ativa, né? então montar ali pacotes ou provocar corretores para eh a

gente conseguir ali Vender um, por exemplo, que nem a gente fez a última venda, eh, que foi uma venda ativa, né, que a gente montou um pacote internamente e conseguiu fazer aquela venda para um grande banco ali de primeira linha para eh comprar aquele pacote de seis lojas que a gente vendeu ali, entregupo Mateus ia sair, né? Então esse pacote de venda gerou um lucro expressivo pro TRXF11 e que vai ser que vai contribuir aqui Para nessa linearização aqui do dividendo que a gente faz, que é super importante, né? A gente traz o recorrente mais

o extraordinário que é o ganho de capital. Então esse pacote que que foi feito a venda, ele vai contribuir bastante para esse pelo menos esse primeiro semestre, né? >> Uhum. >> Eh, além de que também contribui com com alavancagem, né, que algumas dívidas Também vão vão sair junto com os imóveis. Eh, ainda assim já tem um tem um time trabalhando ativamente ali para vender novos imóveis, porque chega muita coisa pra gente também, né? Com toda essa movimentação que a gente fez ano passado captando R$ 4 bilhões deais, continua chegando muitos ativos ali pra gente analisar

também no lado da compra. Então para casar, né, e conseguir conciliar tanto compra quanto potencial ativo para para Vender, né, tanto a venda quanto ativos que a gente potencialmente podem podem ser parte aqui do portfólio, a gente precisa eh desse fôlego, né, dessa gestão ativa e que de fato a gente vai mostrar aí pro pro investidor ao longo do do ano, né, dos próximos anos, não desse ano, né, dos dos próximos também. Claro. E então assim, eh, o guidance de distribuição, né, nesse primeiro momento continua, né, como já estava vigorando, mas a ideia é Continuar

com essa gestão ativa que vocês sempre foram muito reconhecidos, né, para definir próximos passos daqui em diante, enfim, ter sempre esse esse não recorrente que acaba sendo quase recorrente, né, por vocês. É, >> é porque a gente acaba, né, conseguindo ali, né, gerar lucros e gerar um resultado eh expressivo para a gente conseguir linearizar, né, esse resultado, né, ao longo do semestre e potencialmente no fim de semestre, né, Até tem algum kicker que acaba acabou também sendo recorrente, né, assim, nos últimos 2 tr anos. >> Uhum. Professor Baroni, mais algum ponto aqui pra gente explorar

com o Raul? Queria mais um ponto, sim, eh, que é a questão da da desse mecanismo de troca de cotas, que é um mecanismo que veio para ficar. E, por outro lado, a gente tem percebido uma consequência desse mecanismo, que é um aumento expressivo da liquidez do fundo. Ah, isso não só do TRXF, mas outros fundos que fizeram esse movimento. Mas, por outro lado, uma pressão mais negativa no volume de vendas, né? Eu sei que, de novo, eh, o investidor de longo prazo ou de longuíssimo prazo ou de perpetuidade, eles eles não deveriam se preocupar

tanto com isso. Mas é uma preocupação e o meu trabalho aqui consiste justamente em trazer as preocupações do mercado, dos investidores e levantar para o gestor. Eh, eu sei que que tem essas Essas essas questões que acontecem eh naturalmente no mercado, né? o mercado tem esse essa livre negociação, mas a gente vem percebendo uma queda nas cotações em função desta pressão vendedora ou aparente pressão vendedora. Os volumes estão muito elevados. E aí eu te pergunto, Raul, eh, como é que fica isso olhando pro médio longo prazo, não longo, vai pro médio prazo, porque você tem

um fundo que eh faz uma oferta grande, tem uma quantidade significativa De cotas, aí existe uma pressão vendedora e como é que seriam as novas emissões, né? Uma vez que vai ficando distante do valor patrimonial, vai ficando mais difícil de você fazer uma emissão até mesmo por esse mecanismo de troca de cotas. Enfim, aí eu queria se vocês já discutiram isso internamente, como é que vocês vão pensar em dosar isso? Porque a partir do momento que você ganha notícia dizendo que o fundo vem crescendo por um mecanismo de troca De cotas e o tipo de

imóvel que o TRXF tem no seu portfólio me parece mais favorável para esse tipo de movimento nesses ativos mais híbridos, né, os segmentos híbridos, né, ou seja, você pode trazer imóveis de diversos valores, portfólios de imóveis, então isso ganha relevância no mercado e vocês viram vitrine de alguma maneira e começam a ser procurados por eh investidores imobiliários. Então fica naquela situação, chegam novos negócios, eu Avalio, alguns deles são excelentes, mas se eu for fazer uma oferta agora, como é que fica a questão do preço no secundário? Será que acaba não ficando mais difícil ainda os

investidores enxergarem valor? Porque qual que é a preocupação, e desculpa alongar na pergunta, a preocupação dos investidores, e é uma preocupação eh legítima de certa forma, é o quanto a moeda forte é o fundo e o quanto a moeda forte é o empreendedor que está Integralizando os imóveis. E aqui eu me explico melhor. Hoje o TRXF é um fundo de 6B, 7B. Se eu sou um investidor imobiliário com um patrimônio de R, 300, R 400 milhões deais, eu sou um investidor grande? Sim, sou um investidor grande. Afinal de contas, um patrimônio de R$ 500 milhões

deais não é pouca coisa, mas eu sou um investidor e eh a moeda forte é o fundo, não o investidor do lado de cá. Então, me parece que essa chave virou. Então, como É que vocês discutem isso internamente? Como é que vocês pensam em dosar isso até para não gerar uma precificação muito errática? Eu acho que esse é o termo mais adequado, uma precipação muito errática no mercado secundário frente ao valor real do fundo, >> tá? Eh, esse movimento, né, de troca de cotas, né, pro imóvel, né, de troca de imóvel por cotas, ele é

o de fato que eu acredito também eh com você, Vani, que Veio para ficar, mas no cenário atual, né, o cenário atual de juros a 15%, ele tem essa propensão de de ser um pouco mais criativo, né, nas eh no jeito que você consegue fazer fazer a compra do imóvel e de maneira oportunística, porque imóveis nessas localizações que a gente comprou e ao preço que a gente pagou eh muito dificilmente num momento de taxa de juros de 8%, 9%, isso ficaria nesse preço que a gente acabou comprando, né? possivelmente Teria uma compressão ali de cap

eh significativa. Então eu acredito, Baroni, que tem um uma questão aqui circunstancial, né, de da gente nesse momento, né, ter muitas oportunidades de compra, né, assim, o ativo que o fundo, né, por ser ter bastante liquidez, ele ser uma moeda de troca e interessante pro investidor. O investidor também vê esse valor, né, não só eh de questão de liquidez, ele vê também Tributariamente, né, porque ele recebe o aluguel, tributa e e recebe até menos aluguel do que ele recebe líquido aqui dos fundos imobiliários que ele vai do TXF que ele vai ter, né, além da

diversificação que que acaba aumentando. Então assim, tem tem muita coisa na conta que acaba gerando benefício tanto pro investidor, né, que troca o seu imóvel por cota do fundo, quanto paraa gente em termos de ativos bem localizados, tá? Então eu Vejo aqui eh essa moeda eh sim, mas que tem essa circunstância da taxa de juros. Além disso, teve ali a questão tributária, né, que acabou incentivando várias famílias, né, a se desmobilizar, trocar imóvel por cota de fato. Então, eh, pra frente eu vejo que com a queda da Taxa Selique, esse movimento pode ser até um

pouco menor do que tem sido, né, que foi no ano passado e que a gente acredita que pode ter muito mais Investidores interessados. Eh, o portfólio do fundo, né? A questão da pressão vendedora, ela tem acontecido, né, assim, nítido, né, no curto prazo, mas num pro outro lado, você também tem a pressão compradora, né, porque se se não tivesse esse volume de vendas, né, eh com um volume de compra, a cota poderia estar muito mais depreciada. Então, o o volume comprador, >> ele também é impressionante, né? O Volume hoje do TXF gira em torno de

15 a 20 milhões. Então é um volume bastante alto, até mais alto do que muita empresa listada, né? >> Uhum. >> Então eh então Arani eu vejo esse cenário, né? Hoje tá ness nessa, nesse momento. E e outro outro ponto, né? O fundo entregando 93 centavos por cota, né? assim no nos 12 meses, num preço de 96, 97, é quase 12% ao ano, né, líquido. Então é é um dividendi muito Expressivo, né? Então sei lá, a CELIC caindo de 15 que tá hoje pra média do Fox que é 12,5 eh o 12,5 do CDI vai

líquido pro cotista 10 9,5. Então, esse esse dividendo eh dividend de 12 é muito atrativo ainda. Assim, >> exato, né? Então, eh o o resultado operacional robusto do fundo ajuda a ancorar, né, eh, essa pressão vendedora na cota. E e aqui dando minha minha Palhinha também, eh eu acho, eu entendo bastante essa preocupação dos investidores com a cota de mercado, mas eh eu sempre falo assim que a cota de mercado quem define preço no final do dia é o mercado, né? Então não tá no controle nem do gestor, nem do analista e nem do investidor

individualmente. Eh, e aí o papel da gestão eh primordial assim é olhar o patrimônio do fundo, né? Então, garantir que esse patrimônio eh cresça de maneira sustentável, seja Preservado, né? Então isso acaba sendo mais fundamental do que uma pressão vendedora mais de curto, médio prazo, que pode até abrir espaço, né, para oportunidades de compra, né, dado o fundamento preservado do fundo, né, atualmente. Acho que acho que tem bastante disso, né? Não sei se vocês eh compartilham também dessa visão. >> Sim, a gente compartilha. A gente acredita também que esse momento é exatamente Que a gente

tem comentado, né? Além disso, né, a gente vê que o fundo, né, tem o patrimônio ali e preservado, né, e tem o fundamento assim do do tijolo, mas além do tijolo, tem ali o terreno que tem o valor, né, assim, a localização. eh, eu acredito assim que pra frente a gente deveria ver aqui uma valorização, apesar da pressão vendedora, né, muitos dos eh vendedores de troca eh trocadores, né, de imóveis por cotas, ele pode Desfazer de uma parte da posição porque ele precisa de liquidez, mas a maior parte ele tem sido preservado, né, porque de

repente a renda do cara que tava naqueles imóveis agora tá num fundo, mas que ele pode potencialmente diversificar na sua frente. E a gente briga tanto depois eh no no pré deal, né, de de comprar, de fazer a troca de de de ativo por cota no preço, né, o cara, pô, ele fala assim: "Ah, o meu ativo vale R$ 100 milhões deais. A gente Fez a conta, putz, não vale no momento atual da CELIC vale 90. E aí a gente vai brigando, chega no meio termo lá, sei lá, de 97, por exemplo, eh, ele não

vai querer e aí faz a conta por cota, ele não vai querer vender depois, né, trocar R$ 100 a cota, vai depreciar para 96, ele vai perder aí 5% e acaba depreciando o próprio patrimônio. não faz muito sentido pro pro investidor eh que que faz esse esse Fazer esse movimento, né? Ele também vê valor no fundo e um potencial de de valorização, né? >> Raul, agora eu queria pedir para você tirar o seu colete de TRXF e colocar do TRXY, né? que e como você antecipou aqui, é o head fund e imobiliário focado em papel,

ou seja, investimentos em outro outros fundos imobiliários também CRIs, ações de empresas listadas do segmento imobiliário, permultas e outros ativos, né? Então, eh, a gente Acompanhou aqui nos fatos relevantes, né, em relação às principais movimentações da semana, eh, abertura da terceira emissão de cotas do TRXY, né, uma oferta pública primária que prevê movimentar até 375 milhões, claro, caso seja exercido integralmente o lote adicional. Eh, a oferta tem um preço de subscrição, né, de no valor aqui de de 9,32, ou seja, um custo de 0,21, um custo bem bem acessível, né, bem baixo em relação ao

que a gente já viu eh Sendo praticado aqui no mercado. E eu queria então que você explicasse, né, primeiro qual que é a estratégia central então do TRX Y, o que que vocês estão enxergando pro fundo daqui adiante, né, e até eh pensando nesse plano pós oferta. Tá? Eh, é um fundo, como comentei no início, né, que é um fundo híbrido, né, focado ali em papel, fundo imobiliário, cri ações, permuta, eh, é um head fund, né, e que a gente, eh, trouxe ele, né, eh, começou, fez a Primeira oferta, né, até contar um pouquinho da

história do fundo para eh mostrar o porque a gente tem tem crescido tanto, né, e e acredita, né, na TRX como um próximo fundo, assim muito importante dentro do nosso ecossistema. Eh, o TXY11 ele começou em outubro de 2024, outubro, novembro, foi a primeira emissão. A gente captou R6 milhões deais, era umamente mercado muito desafiador, onde o a os FI, né, entre setembro e dezembro De 2024 caiu 12 a 13% e fix. Então, foi um momento muito desafiador pra gente colocar o produto de pé, mas que foi um momento muito importante, né, pra gente ter

dinheiro para fazer boas compras, que se provou, né, e e foi muito eh feliz, né, ao longo de 2025, porque a gente tinha a ideia, né, nessa primeira emissão de ter mais ou menos 50% em crise, 50% em fundos imobiliários e com a captação um pouco abaixo do que a gente esperava. A gente voltou todo o Canhão, né, dado o momento de mercado e o cenário eh singular, a gente comprou quase que 90%, 95% em fundos imobiliários, porque tava tudo muito barato. >> Uhum. E aí a gente foi reciclando esse portfólio ao longo do primeiro

semestre, entregamos o resultado acima do que tava na nossa viabilidade, com ganho de capital, com eh receita recorrente também de fundos que estavam muito depreciados. E eh em agosto, né, julho, agosto do ano passado, a gente fez uma segunda emissão, trouxe o fundo para para 150 milhões e aí a gente equilibrou de fato o portfólio trazendo um uma permuta de um um comprando terreno, né, e permutando para uma incorporadora para um futuro desenvolvimento que deve ser lançado agora em abril desse ano. é para mostrar toda essa diversificação em todas as caixinhas, né? E a gente

já fez venda de cri com lucro, venda de fundos Imobiliários, né? Venda de ações com lucro. Então é uma gestão muito ativa e que já girou diversas vezes esse esse recurso, né? E aí a gente chega para essa terceira emissão, eh, buscando também, eh, crescer o volume de de fundos de de fundos imobiliários, o volume de CRI, eh, com crédito ali, eh, a, né, assim, incorporadoras também, eh, de, de alto nível, né, assim, com uma parte do dos Cris ali em CDI, uma parte em IPCA, eh, outros fundos imobiliários, Tem uma parte relevante também em

permutas. as permultas, a gente vê um potencial retorno acima de 20% ao ano, né? Então a gente faz as contas, né, assim, busca, pincela bem, né, as as oportunidades para conseguir gerar esse resultado pro pro investidor. Então, por exemplo, essa permuta primeira que a gente fez é num terreno, são três terrenos no jardins, né, no meio dos jardins, uma localização muito especial com um projeto eh de Altíssimo padrão. Aí, essas outras que a gente tá vendo, tem em Pinheiros, tem eh em Moema também, muito próximo do Parque Beirapuera. >> Então são regiões assim especiais, com

alto valor agregado e com incorporadoras que tendem também a gerar esse valor pro investidor. E aí isso vai se refletir também num resultado eh expressivo pro pro teste Xes Y, né, com tiros acima de 20%. Eh, então a gente pretende aqui com essa Terceira emissão, né, alcançar próximo aí do do meio B, né, dos R$ 500 milhões de reais e tornar o fundo ainda eh mais líquido, né, assim, o fundo tem ganhado um pouco de tração no secundário. É um fundo mais novo, né, mais recente. >> Uhum. eh, que passou, tá próximo aí de 1000

cotistas, né, um pouco mais, né, agora em janeiro. Então, é um fundo que tem ganhado aí tração desde o do ano passado. >> Muito bom, professor Baroni. >> Raul, eh, eu queria te ouvir, né, você tá prestes aí a fazer essa captação e considerando que nós estamos aí na virada, na possível virada eh dos juros, né, saindo desse patamar aí de 15, começando um um início de ciclo de queda. Por outro lado, a gente já viu uma certa apreciação do mercado nesses últimos meses, né? Eu que eu nem chamo muito de de valorização, eu acho

mais que é uma correção, né? Tinha caído muito no final do ano pass do final de 2024, quando você mesmo pontuou e uma certa recuperação. Então 2025 foi um ano não de valorização, mas de recuperação. Aí a pergunta que eu te faço agora, considerando sucesso na captação, quais setores, que que você pode nos dizer aí? talvez um ou dois setores que vocês estão acompanhando mais de perto para potenciais aportes a agora em 2026. >> Perfeito. É, a gente concorda aqui, Baroni, que 2025 foi o ano que teve uma valorização expressiva, né, próximo de 20% e

fixo, mas foi uma recuperação desses 13 que caiu no finalzinho do de 2024. E com a queda da taxa SELIC, a gente tem dois setores aqui que a gente acredita que eh dois setores, um subsegmento, né, do setor de ativos financeiros, né, de de fundos eh de crédito, que é o segmento de ativos indexados a IPCA, que tá muito descontado ainda, né, com fundos imobiliários negociando no preço atual, Né, abaixo do patrimonial. e com taxas assim de PCA mais 10,5 com um bom portfólio, né, com um portfólio high grade, né, no portfólio high que aí

assim, tá até mais do que isso. >> Uhum. mas que é um segmento que vai eh que tende a performar bem, tem a resiliência do do crédito e ele tem um potencial ganho de capital tanto no patrimonial, no valor patrimonial, sei lá, talvez a uma queda também de curva De juros, quanto um potencial de valorização com a as pessoas migrando de fundo CDI indo para IPCA, porque com o CDI caindo, se cair para 12 em meados do segundo semestre da 13 ou 12,5, o fundo que paga IPCA + 10, ele já tá entregando mais do

que esse fundo CDI mais 1, 2, né? >> Uhum. Então eu vejo que o eh os fundos eh de ativos financeiros que estado PCA, eles são ainda tão muito atrativos. E os fundos eh De lá corporativa tem poucos, né, assim que tem ativos bem localizados, mas os de shopping a gente ainda acredita que tem um potencial muito grande eh de valorização, né? Tem muitos chegando no próximo valor patrimonial já, né? já valorizaram bastante, mas tem o potencial do tijolo, né? Assim, os caps dos fundos de eh de shoppings, eles tiam em torno de 8 7,5,

né? Shoppings bons e você compra ainda fundos imobiliários a cap de 10, 11. Então eu eu acho que são dois setores aqui que tendem a ter uma performance muito positiva e tendem a a performar bem aqui no ao longo de 26 e 27. >> Uhum. Queria aproveitar esse gancho também para colher a sua percepção sobre eh as ações de empresas de shopping centers, né? você com esse mandato amplo no TXY tem a possibilidade tanto de investir em fiz de shoppings, mas também olhar com carinho aí para para essas Empresas que por vezes, né, negociam com

descontos até mais expressivos e tal, mas também tem uma dinâmica de funcionamento diferente dos fid shoppings. É você como gestor, né, o que que você tem olhado, qual que você tem preferido assim em relação a esses dois ativos e envolvendo shopping centers? Perfeito. Shoppings, a gente tem, a gente tem alguns ativos de alguns fios de shopping e a gente tem posição, por exemplo, em Alos. Uhum. >> Né? Aos no finalzinho do ano passado, ela anunciou que vai aumentar a distribuição de dividendo, né? A distribuição ainda continua sendo trimestral, né? Mais mensal, mas eh anunciado trimestralmente.

Eh, mas é um dividend que hoje dá na casa de 1% o dividendo que ela paga. Uhum. >> Então ela vai pagar em 2026 o preço, ao preço de hoje de R$ 28, 28,50 que tá na Tela, eh um dividend y de 12% em 2026, que é muito atrativo, sendo uma empresa de shopping bem gerida, com excelentes shoppings, uma diversificação muito grande no Brasil inteiro e que tem um potencial além do dividendo, né, da valorização da ação com a queda da CELIC. as empresas, tanto de shoppings quanto de incorporadoras, a gente tem hoje quatro no

no portfólio, quatro incorporadoras que tem um potencial Muito grande de valorização, apesar do ano passado já ter sido bom, né, de de valorização das das incorporadoras, por exemplo, eh a gente vê que com a queda da CELIC tem ainda um potencial aí bastante expressivo e uma margem de segurança muito boa. Uhum. Professor Baranha. Eh, bom, o que eu queria te perguntar, ah, Raul, é ainda com essa questão de mercado, você citou aí fundos de PC, você citou fundos de shopping, né? Mas Uma outra questão que eu queria te ouvir é como é que você está

avaliando eh assim estratégias eh vamos falar assim, eu não vou chamar de táticas, mas algumas estratégias um pouco mais ousadas de a gente tá vendo muito movimento de consolidação de fundos, eh alguns ativismos que acabam acontecendo, alguns gestores, inclusive com essas características nos seus nas suas teses de investimentos. Vocês pensam algo neste caminho também ou não? A ideia é Acessarem mais os fundos de mercado mesmo, aqueles mais tradicionais. Como é que você pensa isso? Ou tem um espaço na carteira para poder alcançar um pouco desta, deste deste momento do mercado? Porque não dizer dessa forma,

né? Estamos vivendo uma janela de consolidações e alguns investidores, desculpe, alguns gestores, eh, principalmente aqueles mais capitalizados neste momento, podem eh embarcar em alguma tese dessa. >> Eh, hoje, né, a gente não vê isso tão ativo assim no TXY, tá, Baronin? a gente eh tem visto no mercado várias dessas consolidações acontecendo, mas a gente entende que tem muita oportunidade eh fora dessa de precisar, né, eh, praticar o ativismo ou provocar uma consolidação ou outra. Então, a gente entende que tem tem tanta coisa eh fruta baixa, né? Eh com potencial valorização e retorno num curto médio

prazo eh razoável, tanto no curto quanto no longo, né? Sim, pode ter ali teses que a gente já teve ali, por exemplo, >> eh, teses que maturaram em dois três meses. Então, assim, esse curto prazo ele pode acontecer com com a queda da CELIC, com várias movimentações que estão acontecendo no no mercado de fundos imobiliários. Então, a gente prefere Nesse momento eh pegar essas essas frutas mais baixas mesmo. >> Uhum. Perfeito. Bom, eh, depois desse panorama também riquíssimo sobre o TRXY, né, e esse destaque recente da emissão eh na última semana, o outro destaque aqui,

professor Barone, seria do TVRI, né, que vendeu mais uma agência, no caso aqui em Toledo, no Paraná, eh, um imóvel de 3.5.000 m². A venda foi realizada por 13 Milhões. O equivalente ali é um pouco mais, é quase 14.000 m². O pagamento vai ser feito em cinco parcelas, sendo 4.6 milhões pagos na data da escritura do acordo e outras parcelas eh a prazo, né? E como resultado, a operação gerou um lucro de quase 20 centavos por cota, né? Então, queria também pegar a sua impressão, professor Baroni, sobre essas movimentações, essa reciclagem, né, do TVRI cada

vez mais frequente nessa nova fase do fundo, né? e a gente até Aproveitar esse gancho, né, em relação às agências bancárias, né? Então, durante muito tempo gerou muita aversão dos investidores, né, por conta eh desse perfil de imóvel, mas o que a gente tem visto aqui, não só no caso do T TV TVRI, como outros casos também no mercado, RBVA, né, eh mostrando eh que elas são passíveis de vendas a preços convidativos e aí, portanto, um ganho de capital interessante, passível de distribuição, mas também e em segundo Usos, né? Então, eh, quando os contratos, eh,

são encerrados ou então o imóvel é desenvolvido, é por aí, professor? >> Legal. Acho que assim, tem muitos pontos. A gente poderia fazer um programa especial só sobre agências, porque o que que acontece na prática, né? Qual era o grande risco da agência? O fechamento da agência por uma questão mesmo de mercado, ou seja, os bancos cada vez mais digitais, seus serviços Digitais, como o próprio Raul colocou aqui agora a pouco, né? Eh, alguns bancos, né, públicos no caso, têm outras necessidades também em que a presença física ela é ela é necessária, mas esse é

o grande risco de fato, né, o fechamento das agências. Então, a gente tem visto isso já há alguns anos que os bancos começaram a encerrar suas operações físicas e mantendo digitais. Esse é o primeiro risco. Segundo risco é a questão dos valores praticados no Aluguel. Então, muito dificilmente uma agência bancária vai conseguir locar aquele imóvel se vago para algum outro locatário no mesmo na mesma faixa de preço. Os bancos, de certa forma conseguem ali honrar al lugares mais elevados. Então, esses são os riscos, esses são os potenciais problemas. Quais são as potencialidades que surgem positivas

a partir daí? Se você tiver um imóvel muito bem localizado, este ponto comercial abre uma vertical Imensa. E aí você pode adaptar esse imóvel para um outro negócio que eh muda completamente a vocação daquele ativo. Então não é aquele imóvel propriamente dito. Você pode inclusive e desmanchar e construir outro numa proporção muito diferente. Se esse imóvel tá numa principal avenida da cidade, ele pode ter um interesse urbano muito superior por incorporação ou qualquer outra coisa. Você pode, se for um imóvel de shopping, né, você tem condição de de Trazer ali um locatário com uma característica

muito diferente ou fatiar aquele imóvel. Então, surgem outras opcionalidades. A questão é que lá atrás a Rio Bravo na época enxergou essa essa questão lá na época do do antigo agências Caixa, o SAG, né, o Santander agências, fez a fusão do fundo naquela época teve vários desafios de assembleia, vários desafios de teses de como é que tudo isso ia acontecer. E o fundo veio fazendo essa reciclagem, Tanto que hoje fez incorporação com o fundo educacional, tanto que hoje o segmento bancário é muito menos relevante no fundo RBVA. Acontece que o TEVRI, antigo BBPO, demorou um

pouquinho mais para iniciar esse processo e agora esse processo vem ganhando tração. É um processo lento, gradual, mais necessário, mas ainda tem mais de 90% das receitas ainda atreladas à Banca do Brasil. E aí tem uma outra questão, né? Qual agência bancária que nós estamos Falando? Falando de uma agência bancária que tem um prédio corporativo junto, que aí são ativos mais desafiadores para você fazer um retrofit ou desmobilizar uma um Banco do Brasil ali que tem uma uma operação e corporativa junto ou você vai mudar a vocação da área térrea, né, chamada fachada ativa e

na parte corporativa talvez você vai ter uma sublocação. Então tem muitas questões que surgem aí. Esta venda deste imóvel é uma venda mais eh, vamos dizer assim, Mais trivial, no sentido de que é um ativo urbano que pode ser adaptado, pode ser relocado, mas que o o o a gestão optou por se desfazer, captura ganho de capital, reconhece ganho de capital, as vendas têm gerado muito ganho de capital porque eles precisam não só deste ganho, como também de um fluxo de caixa, porque tem investimentos para serem feitos. Então, a gente não pode esquecer isso nunca,

né? Então, se você tem lá 40 imóveis que podem ser readaptados, né, Vamos diminuir um pouquinho. Nem todos eles, né, tem 50 e poucos imóveis no fundo. Vamos imaginar que metade, vai, 25, 30%, 30 imóveis poderiam ser eh readaptados. Você precisa de um capex muito relevante para fazer. Então, a venda dos imóveis é muito necessária, é fundamental para você fazer caixa, para que você possa recomprovar a sua tese de adaptação dos imóveis, para que você possa entrar num ciclo. Então o TEVRI tá no caminho correto. Talvez o ritmo ficou Um pouquinho e letárgico, mas agora

já começa a entrar num ritmo legal. Coisa que o RBVA já rompeu essa esse ritmo, já é um fundo hoje muito mais remodelado do que era no passado, mas tem uma longa jornada pela frente. Então é, acho que a gente tem que observar isso. E aí sem querer, mas já voltar um pouquinho no caso do TRXF. Acho que o TXF, por estar com a Caixa Econômica Federal, tem eh uma presença física maior, é inevitável, mas também tem o o risco da Digitalização. Só que alguns desses imóveis eh são mais fáceis de serem adaptados e o

TRXF hoje é um fundo mais robusto, então ele teria caixa para essa adaptação. Afinal de contas, se eu não tiver enganado aqui números, nós estamos falando de R0, 150 R 150 milhões deais num fundo de 67 B. Então o fundo tem muito mais caixa para fazer adaptação. No caso do TEVRI é diferente. O fundo ele é essencialmente voltado para bancário. Ele tem algumas outras coisas, Comprou uma loja de fruit, tem eh comprou uma loja da da Unimed também, então tem ido para outros setores. Eh, quando eu falo loja, no caso, é um imóvel de rua,

né? Comprou um imóvel de rua, é, da da Unimédio também. Então tem surgido outras questões, mas ainda tem um capex futuro bem relevante aí pela frente, mas que aos poucos vai mostrando o caminho. E para finalizar, professor Baroni, o ALZR também, né, popularmente conhecido como Né, realizará sua oitava emissão de cotas. O fundo pretende captar em torno de 530 milhões, né, eh, a um preço unitário de R$ 10,65 centavos, já inclusos os custos de distribuição. Professor, o que que você o que que tá no seu radar aí em relação a essa emissão do ALZR? >>

Interessante, né? Eu acho que o ALZR foi o fundo que inaugurou esse essa hibridez, né? Eh, de de portfólio, né? É, eu acho que ele trouxe realmente, foi O primeiro fundo a trazer tamanha diversificação de setores. Ah, existe uma preocupação com relação à exposição ao mercado corporativo. Eles têm no pipeline duas aquisições corporativas, mas o resultado, o retrato final, é uma redução ali, salvo salvo engano, de 30 para 20% do portfólio corporativo. os imóveis logísticos ganham ganhariam mais relevância tanto, né, os logísticos, lembrando que ele tem uma parcela que é logístico refrigerado, mas quando você

Somos dois se torna aí o setor mais relevante do do portfólio. Tem algumas questões também voltadas pra saúde, algumas questões de loja de rua de varejo, que é um pouquinho mais do mesmo que a gente tem visto aí dentro do próprio fundo, mas eu acho que a grande mensagem é que ele traz um guidance, salvo engano, de 0084 para 2026, ou seja, né, eh, voltando de novo aqui no TRXF, cada vez mais necessária a questão do gardense. Um Guide assim, trimestral acho que hoje é o mínimo, semestral é muito bom, ideal até, e o anual

seria o sonho, né? Eu acho que você vê dois fundos importantes, o TRXF falando de 9093 e para 2026 e o Alianza falando de 84 para 2026. Então, dois fundos importantes híbridos, trazendo previsibilidade nos rendimentos, mais uma conquista do mercado como um todo, né? Eu sou um grande defensor da previsibilidade da renda afinal de Contas. O fundo imobiliário é um instrumento de renda, então quanto mais previsível, melhor. E até mesmo para fundos de papéis, eu tenho falado cada vez mais com os gestores para criar pelo menos uma banda ali de previsibilidade. Eu acho que isso

é razoavelmente possível. Eh, mesmo que você tenha flutuação de inflação e juros, mas é razoavelmente possível. Então eu acho que o o Alianza ele ele ele ele traz então mais, salvo engano, também seis Imóveis, quase 600 milhões potenciais de aquisição. Eh, ele tem a a as necessidades de caixa aí de curto prazo, que também a uma emissão ajuda. E vamos testar, né? Vamos ver se vai vir alguma coisa de troca de cotas, mas vamos testar, né? Porque o fundo tem condições hoje de fazer uma captação em dinheiro. Eh, vamos ver o quanto que ele deve

trazer e o quanto que vai conseguir. Um cap rate médio acima de 11%. Então isso tudo mostra que neste momento de juros Altos fazer aquisições tende a ser saudável. Como um fator adicional, o Alianza tem os seus desafios de curto prazo, alguns imóveis ali que ficaram um pouco mais distoantes do portfólio mais moderno hoje do fundo. Então, alguns imóveis que fizeram parte lá daquela daquele daquele processo inicial da alianza, que de repente poderiam ser reciclados também, eh, alguns contratos que poderão vencer aí nos próximos anos, que também traz uma a luz aí dessa Reciclagem também

de de locatários. Vamos ver como é que a gestão deve trazer essas informações. Então, acho que o Alianza entra num novo ciclo aí bem preparado, bem híbrido, como eles gostam de trazer e mostrando também que o mercado tem eh fundos temáticos de sucesso, mas também podem ter eh fundos híbridos também e trazendo mais eh visibilidade pro mercado, né? E só para concluir, eh, não não vejo que o TRXF vai ficar muito diferente do que a Alianza, então, cada vez mais corporativo, saúde, eh, varejo, eh, não tem ainda data center, quem sabe a TRX inaugura esse

setor também. Mas veja que, eh, não é muito difícil de você entender que o portfólio híbrido ele traz um pouco mais de segurança, né? o mercado, por exemplo, isoladamente corporativo, os fundos temáticos corporativos, quase todos eles, para não dizer todos, passaram por os seus desafios e desafios complexos, né, que Estão até hoje aí tentando se recuperar. Já esses fundos híbridos historicamente t conseguido manter essa versatilidade no portfólio e fazendo movimentos anticiclos. Enquanto um setor de corporativo vai ficando mais desafiador, você abre opções em renda urbana com melhor rendimento, o logístico com melhor índice de ocupação

aí da história eh recente dos fundos imobiliários. Então isso é muito importante pra gente fazer essas reflexões aí. E depois dessa Reflexão valiosíssima, como sempre, do nosso querido professor Baroni, nosso liga de fiz de hoje se encerra por aqui. Raul, queria te agradecer muito pela conversa e por toda a transparência ao detalhar os movimentos recentes do TRXF, também trazer essa visão, né, do que a gente pode esperar pro TRXY, a proposta do fundo e o que pode esperar para daqui paraa frente. Então, muito obrigado mesmo pela disposição em participar do nosso programa. >> Muito obrigado.

Muito obrigado a todos que assistiram. Até a próxima >> e muito obrigado também a você como sempre, professor Barone. >> Obrigado, Marcos. Obrigado, Raul. Obrigado todo o time técnico e até a semana que vem. >> E a você que nos acompanhou até aqui, obrigado também pela audiência. O Liga Difí já está começando 2026 com tudo e ainda tem muito conteúdo aqui pela frente. Aproveite para deixar o seu Like, se inscrever no canal, ativar o sininho e, claro, compartilhar para aquele e familiar ou amigo também interessado e no universo de fundos imobiliários. Nos acompanhem também nas

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