Sanieren ohne Stress, diese sieben Fehler ruinieren dein Immobilienprojekt. Bevor du in dein Sanierungsprojekt startest, solltest du wissen, welche Stolpersteine dein Kostenbudget sprengen können und dich massiv viel mehr Zeit kosten können. Selbst erfahrene Eigentümer begehen teilweise diese Fehler und wir sagen dir, worauf du achten solltest, damit deine Sanierung planbar, effizient und vor allem schnell und kostengünstig umgesetzt werden kann.
Fehler Nummer 1: Das, was die meisten falsch machen, ist eine unzureichende Kostenkalkulation. Unterschätze nicht wie teuer es werden kann und beachte eine der Faustformeln bei Sanierungen. Es wird immer teurer.
Nicht nur sichtbare Mängel solltest solltet ihr berücksichtigen. Baut unbedingt auch Puffer für unbekannte Mängel ein. Martin, wir haben das sehr oft bei unseren Bestandssanierungen erlebt, dass du das Haus erstmal nur von außen anschaust.
Wenn du dann aber anfängst, die Wohnungen aufzurupfen, dir die strenge Elektrik anzuschauen, Tragwerk und so weiter, kommen manchmal böse Überraschungen zum Vorschein, die man beim vermieteten Zustand nicht sehen konnte. Ihr werdet niemals hundertprozentige Sicherheit erzielen, aber baut wenigstens Puffer ein für solche Fälle. Na und vor allem würde ich auch sagen, je größer das Projekt ist, ne, desto unvorhersehbarer die Punkte, die man nicht sieht.
Das heißt, bei einer Wohnung sieht man ja vor allem mehr als be mehrfamilienhaus, ne? Thema strenge Elektrik z. B.
Auf jeden Fall. Deswegen ist es auch unglaublich wertvoll, gerade bei größeren Projekten. Also, wenn ihr euch an eine mehrfamilienhaussanierung ranmacht, Fachleute hinzuziehen, spart nicht an guter Beratung.
Holt euch Architekten, die Altbauerfahren sind. Holt euch Sachverständigen ins Boot. Holt euch Leute, holt euch die Expertise rein, die ihr selbst vielleicht noch nicht habt und geht vor allem auch gerne mit dem Mindset dran, dass ihr euch besonders das anschaut, was ihr nicht seht, ne?
Weil das ist häub so ein Markt, dass Verkäufer natürlich vieles optimieren, was man auch sieht, aber wo sich denken irgendwie die Leitung verlaufen in Wänden, Strom, Abwasser und so weiter, da gehen sie ja nicht mehr ran. Deswegen geht besonders da rein und schaut euch die Sachen an, die ihr nicht seht. Exakt.
So Martin, wir haben gerade gesagt, die eine Hauptregel ist, es wird immer teurer. Was ist die zweite Hauptregel? Und Punkt zwei, genau, es dauert immer länger als man denkt.
Das heißt, man sollte sich auf jeden Fall genügend Zeit einplanen. Wenn ihr denkt, es die Sanierung wird vier Wochen dauern, plant euch gerne mindestens sechs oder noch besser acht ein, denn es ist wirklich immer so, gerade wenn man Handwerker am Anfang kennenlernt und auf die Baustelle geht, Handwerker aus unserer Erfahrung zumindest sind meistens sehr optimistisch bei der Zeitschätzung. Das heißt, wenn ihr mit dem Handwerker durch die Baustelle geht und überlegt, wie lange wird was dauern, welche Maßnahmen sollen angesetzt werden und der Handwerker euch dann sagt: "Ja, das wird vier Wochen dauern, plant euch gerne sechs oder sogar 8 Wochen äh ein und zum Thema Zeitplan eben auch damit einhergehend äh Kosten Kostenfalle.
Das heißt, ihr müsst bitte auch bedenken, dass während der Sanierungsphase eben vier oder sogar acht oder noch länger Wochen äh die Miete nicht kommt, da ist ja nicht vermietet. Das heißt, ihr habt das den Mietausfall und sonstige Kosten wie z. B.
das Hausgeld, wenn ihr euch in eine WG einkauft. Also kalkuliert das bitte auch sauber mit in eure Kalkulation ein. Exakt.
Ich ich wollte n hier nur ergänzen, wenn du äh selbst wenn du im vermieteten Zustand bleibst, hast du dann auch oft mit Mietausfällen zu kämpfen, wenn du das ganze Haus sanierst. Äh weil die Mieter die zurecht oft die Miete mindern wegen Lärms, wegen Drcks und so weiter. Also hier auch großzügige äh Puffereinplan für Mietausfälle.
Ja. Punkt 3 ähm zu wenig Vergleichsangebote eingeholt. Das ist auch ein ganz beliebter Fehler.
Man hat noch ein bisschen das Gefühl von vor der Zinswende, wo man quasi betteln musste, um Handwerker zu bekommen, die einem Zeitnah bei der Baustelle helfen. Die Zeiten sind nicht mehr so. Seid nicht ungeduldig.
Stürzt euch nicht auf den erstbesten Handwerker, der euch ein Angebot macht. Holt euch Vergleichsangebote ein. immer mindestens drei Angebote.
Je nach Gewerk. Wenn es besonders teure Gewerke sind, könnten es auch mehr sein. Aber die drei solltet ihr unbedingt haben, um ein Gefühl für den äh Marktpreis zu entwickeln und um überteuerte Angebote identifizieren zu können.
Das ist auch ähm etwas, wo ihr nicht zu äh sparsam sein solltet. Das kostet Zeit, ja, aber die Zeit ist es wert. Nein, vor allem ich denke gerade an eine unserer ersten Wohnungen, wo wir eine HZperre gemacht haben, da war ich auch weiß ich noch auf der Baustelle oder in der Wohnung und da ging es eben darum, die Wohnung, die war feucht, ne, die war richtig weit unten gelegen.
Wir mussten da irgendeine Abdichtung schaffen und wir hatten ja noch nicht wirklich Ahnung von Horizontalsperren und wie das ganze so funktioniert. Deswegen haben wir uns über, ich glaube sogar Maihmer damals, äh drei Firmen zur Baustelle geholt und das war total spannend. Ich weiß noch nicht, wie ich mit jeder Firma gesprochen habe und von Gespräch zu Gespräch schlauer wurde.
Das heißt, ne, ich ich konnte am Anfang gar nicht mitreden mit der ersten Firma. Habe ganz viel gefragt, ganz viel erfahren, die Lernkur war sehr steil, dann kam die zweite Firma, der zweite Herr und dann habe ich noch mehr gefragt und so quasi aufgebaut aufeinander. Das heißt, das war schon mal ein extrem guter Benefit, weil die Lernkurve am Anfang eben sehr steil ist.
Das heißt, holt euch eben Vergleichsangebote, aber vor allem geht auch gerne mit den Firmen auf die Baustelle und stellt Fragen. Und dann meine ich noch waren die Angebote schon zwischen 7 und 15 000 €. Ja, ja, ja, ja.
Das wollte ich gerade sagen. Das ist also einmal warst auf jeden Fall ein Experte danach zum Thema Mauerwerksabdichtung, aber da gab's signifikante Preisunterschiede. Also genauso habe ich es auch in Erinnerung nahezu 100%.
Genau. Der eine war sie noch was und der andere war 15 noch was. Also gigantische Unterschiede sind möglich bei Gewerken.
Insbesondere wenn ihr noch nicht die Erfahrung habt, wie viel eine bestimmte Arbeit kosten kann, wird das gerne auch mal von Handwerkern ausgenutzt. Die merken ja sofort im Gespräch, wie erfahren oder nicht ihr noch seid. Äh und er es ist leider es ist leider Part of the Game, dass dann die Unerfahrenheit durch zu hohe Angebote ausgenutzt wird.
Genau. Und eigentlich in diese Kerbe hackend Fehler Nummer 4 billig statt zuverlässig gewählt. Das heißt gleichzeitig muss man ja auch bedenken, dass man nicht immer die günstigsten Handwerker nehmen sollte.
In dem Fall haben wir gesagt, ne, 7 bis 15 000 war die Range. Und das ist eben häufig so. Ihr habt manchmal eben Unterschiede von bis zu 100% bei den Angeboten und solltet trotzdem oder gerade auch deshalb nicht immer den günstigsten Handwerker nehmen.
Da gibt's große Qualitätsunterschiede. Also gebt euch gerne lasst euch Referenzen geben und es ist ohnehin immer besser Handwerker über Empfehlung zu bekommen. Das heißt, wenn ihr im Netzwerk seid bei Ocation Stammtisch und anderen Netzwerkgruppen, fragt gerne nach Handwerkern, wenn ihr sie braucht und fragt nach Referenzen und nach Empfehlung, weil das ist immer viel besser.
Ihr habt dann schon so einen kleinen Vertrauensvorsprung. Ähm denn unsere Erfahrung ist zumindest so, dass häufig nicht die günstigsten Handwerker gleich die besten sind. Ja, ich habe äh ich habe einen guten Freund, der hat äh ein Handwerker unternehmen, das ganz gut läuft und der hat mir auch mal die Faustformel mitgegeben.
Äh es gibt drei Möglichkeiten für eine Baustelle, ne? Es gibt es gibt gut, es gibt schnell und es gibt günstig. Wähle maximal zwei.
Alle drei kriegst du nie. Finde ich gut. Und das stimmt.
Das stimmt. Das würde ich unterstreichen. Sag noch mal, wie?
Gut, schnell, günstig. Gut, schnell günstig und zwei davon kannst du reden. Nur zwei maximal.
Du kriegst nie alle drei. Finde ich gut. Also maximal kriegst du zwei.
Es gibt Unternehmen, da kriegst du nichts von denen. Aber ja. Nee, aber auf jeden Fall billig ist nicht sollte nicht das Hauptauswahlkredität sein.
Genau, weil man muss ja auch an den Rattenschwanz denken, ne? Es kann ja auch also dann viel dazu führen eben zu Verzögerungen. Noch mehr Mietauswahl, noch mehr Hausgelder.
Es kann zu Lautstärke und Fehlern führen auf der Baustelle, wo andere Mieter Mitmieter Mitbewohner sich beschweren, entsprechende Mietminderung gelten machen, also weitere Kosten und natürlich nacharbeiten. Das heißt, es sollte auch dann gerade be am Anfang, wenn ihr noch nicht sicher seid, eine Firma sein, die auch greifbar ist, ne? Die dann nicht irgendwie abhaut, wenn irgendwelche Gewährleistungsmängel auftreten, sondern die wirklich dann greifbar ist, die kommt und das danach arbeitet.
Genau. Punkt 5, unklare Verträge. Auch ein sehr beliebter Fehler, was wir auch häufig erleben im Netzwerk, ist, dass nur eine grobe Absprache erfolgt, z.
B. Wohnungssanierung und da stehen dann vielleicht fünf Unterpunkte. Da da sind keine klaren Qualitäten, kein klarer Leistungsumfang aufgeführt.
Es sollte je komplexer die Baustelle wird, desto komplexer sollte auch ein Leistungsverzeichnis äh vereinbart sein, das den Leistungsumfang definiert. Und das darf ruhig auch ins Detail gehen, natürlich mit Augenmaß. Also, wenn ihr ein Zimmer weiß streichen wollt, da bedarf es jetzt keines dreitigen Leistungsverzeichnisses.
Aber je komplexer es wird, je komplexere Gewerke ins Spiel kommen, z. B. Badsanierungen, Abdichtungen, Elektro Elektroüberneuerungen, bei solchen Gewerken muss es ein stabiles Leistungsverzeichnis geben, aus dem genau im Streitfall resultiert, welche Leistungen in welcher Qualität geschuldet sind.
Genau. Und das Spannende ist ja immer, das kennen wir auch noch aus der Praxis, ihr habt dann auch zwei Arten habe ich von Handwerkern. Einmal die ziemlich, also die guten Handwerker, die aber teuer sind, die zur Baustelle kommen, sich anhören, was ihr sagt und dann euch ein Angebot zuschicken mit einem sauberen Leistungsverzeichnis und das ist meistens teuer und ihr habt die Handwerker, die zur Baustelle kommen, euch zuhören ohne sich Notizen zu machen und sagen: "Ja, mache ich dir für 5000 €.
" Und genau da solltet ihr aufpassen, ne? Weil das klingt erstmal gut. Vielleicht im Vergleich zu den 12000 € des erstgenannten Unternehmens sind 5000 erstmal gut.
Was aber da zu beachten ist, ist, dass sehr viele Themen vielleicht nicht erfasst werden, weil ihr nichts fixiert habt. Deswegen ganz ganz wichtig, ne? Also findet so ein Sweetpot zwischen vielleicht nicht den zu teuren Unternehmen, die ähm euch super saubere Angebote schreiben, aber auch nicht die Unternehmen, die gar keine Angebote schreiben und irgendwie einfach nur auf einer Servette oder mündlich euch ein Preis zu rufen.
Und nicht verkehrt ist es auch hier am Anfang, wenn ihr noch nicht so viel Bauerfahrung habt, euch Expertise ins Boot zu holen, fragt in eurem Netzwerk, fragt bekannte Architekten oder sonstige Investoren, die schon viel Bau Handwerkserfahrung haben, ob in dem Leistungsverzeichnis, das ihr bekommen habt, wirklich alles berücksichtigt sind oder ob da noch paar Details vergessen sind, die dann später im Worst Case mit teuren Nachträgen ähm nachgearbeitet werden müssen, die ihr nicht in eurer Kalkulation habt. Und was man da damit ein hergehen natürlich auch machen kann, ist sich schon erstmal die teure Fachfirma auf die Baustelle zu holen, um ein Angebot sich erstellen zu lassen, um zu gucken, was über überhaupt alles drin ist, ne? Um das dann zu vergleichen mit den anderen Angeboten.
Das ist immer eine gute Idee. Genau. So, kommen wir zu Fehler Nummer 6.
Baustelle unzureichen kontrolliert. Ihr müsst verstehen, Baustellen sind kein passives Investment. Das heißt, man muss wirklich vor Ort sein oder jemanden vor Ort haben, mindestens, aber am besten am Anfang vor allem sowieso selber vor Ort sein und zu lernen, um die Baustelle zu kontrollieren.
Das heißt, macht regelmäßige Kontrollen, lasst euch Reportings schicken und fahrt häufig genug zur Baustelle. Pauschal schwer zu sagen, je nachdem was es ist, aber wenn ihr eine ganz normale Wohnungssanierung macht, würde ich schon sagen, alle zwei d Tage zur Baustelle fahren, mal gucken, wie der Fortschritt ist, ähm reinschauen in die Gewerke, die gerade so gemacht werden, auch gerne dokumentieren mit Fotos, was ihr euch ablegt, gerade bei den ersten Wohnungen, dass ihr auch gewerst, ne, später besser belegen könnt und macht bei den Abnahmen keine Kompromisse. Das ist auch wichtig.
Wenn ihr die Abnahme macht am Ende, das zählt ja auch zum Thema Kontrolle, dann macht eine saubere Abnahme, schaut euch alles gut an und dokumentiert Mängel und haltet gerne Zahlung zurück bei der Schlussrechnung. Das muss verhältnismäßig sein, ne? Das heißt, wenn ihr seht, da ist ein Mangel, der vielleicht 200 € kostet, der behoben werden muss, solltet ihr nicht 2000 € einbehalten.
Das wäre unfair im Handwerker gegenüber, darf man noch nicht. Das Gesetz erlaubt das dreifache äh grundsätzlich das dreifache der äh voraussichtlichen Kosten für die Mangelbeseitigung. Ja.
Aber die solltet ihr auch unbedingt zurückhalten, damit ihr ein Drckmittel habt. Damit kommen wir nämlich auch schon zu Fehler Nummer 7 auch. Genau.
[gelächter] Ich spaß mir jetzt reinzeigen. Fehler Nummer 7 ist zu früh zu viel vorausgezahlt. Ganz ganz wichtiger Punkt, der im Geld ist, ist im Vorteil.
Wenn ihr zu viel vorausgezahlt habt und der Handwerker hat schon einen Großteil seiner Vergütung bekommen, dann lauft ihr eben hinterher und womöglich vergeblich. Wenn ihr dagegen einen Großteil der Vergütung des Werklohons noch bei euch habt, dann ist die Motivation beim Handwerker hoch noch die letzten geschuldeten Leistungen fachgerecht, mangelfrei und onime auszuführen. Also bitte niemals vorauszahlen.
Abschlagszahlungen sind üblich, sollten vereinbart sein. Also Optimalfall habt ihr im Leistungsverzeichnis ganz klar definiert, welche Mystones erreicht sein müssen, damit der Handwerker eine Abschlagszahlung einfordern kann. Die müsst ihr aber auch kontrollieren.
Die müssen auch mangelfrei erfüllt sein. Wenn ihr das nicht vereinbart habt, dann kann der Handwerker trotzdem angemessene Abschlagszahlungen verlangen. Aber bitte zahlt nicht zu viel voraus.
Das sollte wirklich dem prozentualen Leistungsstand entsprechen, tendenziell sogar etwas drunter liegen, damit ihr die Sicherheit habt, dass der Handwerker wirklich zu Ende mangelfrei ausführt. Und gleichzeitig muss man auch überlegen, ne, weil manchmal ist es ja so, dass gerade günstige Firmen und trotzdem gute Firmen ja schon von der Hand in Mund leben. Das heißt teilweise ja Material, ne, und sozusagen unter ihre Angestellten oder Subunternehmer bezahlen müssen.
Das ist auch, finde ich, so ein so ein irgendwie Gefühlsfrage, ne, wenn man jemanden hat, den man empfohlen bekommen hat, der dann sagt, hey, können wir vielleicht fürs Material eine Vorauszahlung machen? Könnte man gleichzeitig auch überlegen, ne, wenn man ein gutes Vertrauen hat irgendwie oder Vertrauensvorschuss, da in die Richtung schon eine kleine Fraus kann man machen. Dann aber gegen Nachweis und gegen auch Nachweis der Materiallieferung vor Ort.
Genau. Genau. Genau.
Exakt. Also nicht pauschal irgendeinen Betrag im voraus zahlen, nur weil er sagt, er muss Material einkaufen. Ja, genau.
Und im Zweifel lieber erst, wenn ihr schon die Firma kennt oder zumindest, wie du sagst auch ihr eine Empfehlung aus dem Netzwerk bekommen hab von jemandem, der schon zehn Baustellen mit dieser Firma gemacht hat. Ja, okay. Dann hat die vielleicht einen kleinen Vertrauensvorschuss verdient.
Klar, kann man noch mal 5 gerade sein lassen. Genauso. Okay, wir hoffen, dass wir euch mehr mitbieten konnten und wünschen euch viel Erfolg bei der Sanierung.
Lasst ein Like da und schreibt gerne mal in die Kommentare, welche Fehler ihr vielleicht schon begangen habt bei euren Sanierungen oder was euch hier vielleicht am meisten geholfen hat.
