"Porque NÃO Invisto mais em Fundos Imobiliários", meteu pau em Ações também. React

Neste vídeo nós vamos entender o por que o criador do canal viver de renda não investe mais em fundos imobiliários inclusive provavelmente seesse nome viver de renda é por conta dos fundos imobiliários eu me lembro de um tempo atrás o foco do canal era fundos imobiliários tinham vários vídeos aqui falando sobre esse tipo de investimento Então vamos entender aqui o que levou ele a não investir mais os fundos imobiliários e eu vou dar aqui um react como eu tenho uma visão vamos dizer mais neutra de fundos imobiliários Eu entendo que ele tem lados positivos e

também os negativos eu acho que vou trazer aqui uma visão como eu já disse né um pouco mais neutra bom eu vou pular um pouco essa introdução já sei que ele vai pontuar três aqui motivos para ele não investir em fundos imobiliários então primeiro eu vou ouvir o motivo um aí eu respondo motivo dois eu respondo três e eu respondo tá Por que eu não invisto mais em fis vamos lá motivo número um a regra do jogo dos fis é a de que aumentar o patrimônio líquido do fi ou patrimônio do Fi para aumentar o

dinheiro do bolso de gestão e de administração uma vez que eles ganham porcentagem sobre o patrimônio líquido ou sobre o patrimônio do fundo e para fazer isso eles não têm o mínimo de pudor de diluir Coti ou seja aumenta o número de cotas reduz o valor patrimonial da cota dos fis e assim eles aumentam o patrimônio do fundo e como eles ganham porcentagem sobre o patrimônio do fundo eles aumentam o quanto que eles ganham quanto eles colocam no bolso Essa é a regra número um dos fis é só você pegar todos os fis listados na

B3 todos todos pega lá o informe mensal pega todos os informes mensais registra lá Fi por Fi registra lá o valor patrimonial da cota você vai perceber que quase que a totalidade dos fis o valor patrimonial da cota ele reduz isso por conta de emissões e emissões de novas cotas olha só absurdo você tem uma cota ali criam cotas que não existem ou seja e vendem para os próprios cotistas Olha só que coisa doida são poucos os fis você conta nos dedos nos dedos que o valor patrimonial da cota ele até mantém e alguns contam

nos dedos mesmo os que aumentam o valor patrimonial da cota no decurso no tempo São poucos conta nos dedos e os dividendos desses fis são pífios são menores do que a renda fixa do Brasil ou seja não pera aí eu sei que ia deixar para depois ele completar o item um mas é que isso aqui eu preciso fazer uma pausa você não pode comparar dividendos de fundos imobiliários de tijolo com renda fixa né Você pode comparar os dividendos de fundos imobiliários de papel com renda fixa de tijolo não tá então tem que separar muito bem

aqui essas duas classes de ativo mas vamos continuar aqui você fica com seu dinheiro exposto a uma cotação ao risco de uma cotação e você não faz ideia do que é dinheiro exposto da cotação Ah mas eu vejo todos claro que eu faço ideia não você não se deu conta ainda do que é dinheiro exposto à cotação tá é o maior risco que você pode correr maior risco e tá ganhando menos que uma renda fixa tem fia aí que tá pagando 5 6% em época em que a renda fixa celic tá aí 10,75 por ao

ano para você ver a loucura que é o que alguns cotistas estão fazendo então a a regra do jogo não é favorecer cotista a regra do jogo é aumentar o patrimônio do fundo porque como eles ganham porcentagem sobre o patrimônio do fundo eles aumentam o dinheiro que eles colocam no bolso a gestão e administração do fi Essa é a verdade número um que me fez largar de investir em fis porque são quase que a totalidade dos fis Como eu disse os poucos que você conta nos dedos os dividendos deles são pífios verdade de número do

bom então vou começar respondendo esse primeiro ponto que ele levantou que Aliás ele levantou mais de uma questão ali vou responder a cada uma delas vou começar com os pontos negativos que eu concordo com ele inclusive acrescentando alguns adicionais e depois vou entrar nos positivos que eu não concordo com ele tá eu vou pegar como exemplo fundos imobiliários de tijolo por quê lembra que ele reclamou do seguinte primeiro ponto que foi o cor da reclamação foi gestor não tem alinhamento de estratégia com o cotista e Isso realmente é o tenho com concordava eu já expandi

esse assunto tá mas mesmo isso aqui valendo para fundos mobiliários de tijolo e para fundos mobiliários de papel por que que eu vou pegar o de tijolo porque outras reclamações deles aqui dele aqui é aumentar os dividendos e aumentar o valor patrimonial isso é característica de fundo imobiliário de tijolo fundo imobiliári de papel é outra coisa aí fundo imobiliário de papel entar aí naquela questão dele comparar com celic renda fixa e etc que é uma outra história você não pode comparar imobiliá tijolo com renda fixa não tem nexo porque fundo imobiliá tijolo cresce os dividendos

é esse inclusive um dos pontos que eu não concordo com o que ele disz tá bom então vou pegar aqui o btlg11 por quê Porque o maior fundo da minha carteira só para contextualizar invisto fundos imobiliários não faz tanto tempo assim desde ali da pandemia 2020 que eu comecei o canal Falei pô se vou falar de fundos imobiliários não tem nexon não tem fundos imobiliários então coloquei na carteira até gostei desse tipo de investimento Mas ainda continuo preferindo ações tá que eu visto há muito muito muito mais tempo então já dá para ver que eu

sou crítico de alguns pontos dos fundos imobiliários em continuo preferindo ações mas eu reconheço o valor dos fundos imobiliários principalmente para alguns tipos de investidores que na verdade faz até mais sentido para alguns investidores ter fundos imobiliários do que ações no meu perfil ainda são mais ações mas eu entendo sim que ess mobiliários são bacanas bom então vamos lá btlg11 né um PVP de 093 o que acaba ajudando ele a perder na performance comparativa com a celica CD e tudo mais porque ele tá abaixo do valor patrimonial e nós temos um dividendo de 9,5 que

é um dividendo muito bacana que esse negócio esse dividendo mirrados né Tem vários fundos mobilados com dividendos muito bons em tijolo inclusive porque um dos pontos é que eles estão a um PVP abaixo de um Tá bom mas vamos começar aqui vendo a reclamação dele né vamos ali entrar no ponto principal que é o interesse do cotista e tudo mais eu sou obrigado a concordar porque realmente os fundos imobiliários eles têm taxa de administração baseada em valor patrimonial ou valor de mercado no caso do btlg11 é valor de mercado O que é até um pouco

melhor por quê Porque se a cota cair muito o gestor acaba ganhando menos mas ainda assim acaba não aliando totalmente o gestor com cotista Porque pensa comigo mais vale por exemplo PVP vamos supor que o btlg11 caia mais e vá um PVP de 08 será que é melhor você ter um PVP de 0 8 de um fundo que tem um valor patrimonial de 451 ou seja 80% de 451 bilhões ou será que é melhor ter um que tá ali sei lá um PVP que tá ali no preço o negócio não cai é bom para caramba

mas que está é com valor patrimonial de 100 milhões então óbvio que é o de 0,80 mesmo que cai a mais tem muita margem então quanto maior realmente melhor isso desalinha as estratégias pode ter certeza disso mas nem nem sempre as emissões são ruins inclusive o próprio btg11 tem feito ótimas emissões mas nessas emissões é um problema adicional inclusive que ele não pontuou tem um sério problema que são exatamente as taxas novamente Então olha só essa aqui é a taxa que o btlg11 acabou cobrando na emissão que ele fez no ano passado e essa é

a taxa que Ele cobrou nesse ano cobrou ainda mais uma taxa que na minha visão chamo de vergonha por quê 3,54 de taxa de comissão amento O que é bizarro que isso aqui seja colocado na taxa de imão porque isso aqui acaba indo dentro do fundo imobiliário então mesmo que você não faça a subscrição você acaba indiretamente ali pagando indiretamente né Meio Que isso Então olha só isso aqui Quem deveria pagar deveria ser o gestor porque isso aqui nada tem a ver com a estratégia do Coach Coach você não quer que o fundo imobiliário cresça

Principalmente um que já tem quatro e tantos bilhões essa emissão foi de 1,2 bilhão para que raios Eu quero pagar uma taxa gigantesca dessa para que esse fundo cresça para mim não faz sentido mas pro gestor é muito sentido né então o que que eu aceitaria pagar de boa essas taxinhas pequenininhas aqui que são obrigatórias tudo bem mas de resto é problema dele ele tinha que usar aquela taxa de gestão gorda aqui né para cobrir esse tipo de de gasto tá então aqui realmente eu vejo um desalinhamento Mas a gente pode negar que o fundo

imobiliário tem feito ótimas e emissões essa última emissão do fundo imobiliário btlg11 que ele arrecadou aqui bastante dinheiro ele tem usado para comprar imóveis inclusive os últimos aqui ele teve um cap rate ou seja um dividendo de 99,5% baseado no valor de compra só que o fundo aqui tá a um preço de 0,93 O que significa que quem comprar um fundo hoje estaria com y até maior de 10% Então cara ele tá pegando aqui um dividendo inclusive Acima da Média hoje do de do do próprio fundo é um são ótimas emissões realmente pelo menos nesse

primeiro momento as aquisições têm sido ótimas mas sim a gente teve aqui aquela facada que eu não concordo tá então sim eles dão uma sacadinha mas quando o fundo imobiliário é bom o gestor é bom ele acaba compensando ali de outra forma então eu até vou dar minha opinião aqui o que poderia deixar o gestor super alinhado com o cotista que é por exemplo primeiro ponto é diminuir suas taxas de comissionamento nas emissões e o segundo que é o mais importante ele fazer tipo um R map Por exemplo quando chegamos a 5 bilhões o fundo

btlg11 vai trazer essa taxa de emissão para 0,8 quando chegar sei lá 7 vamos trazer para 0,7 quando chegarmos a x vamos chegar a 5 a 0,5 Quando chegarmos a xpto Vamos diminuir pro mínimo aqui até o mínimo que ele põe como G esse máximo ali 0,2 ou 0,25 não sei algo do tipo que já dá para manter muito muito bem o fundo imobiliário se ele ficar num tamanho muito grande né então você imagina se esse fundo aqui cresce para caramba e a taxa de gestão vai diminuindo diminuindo aí eu falo olha agora nós estamos

trabalhando junto aqui um trabalho em equipe Isso sim é um trabalho de equipe porque o fundo cresceu cresceu mas a taxa de transmissão foi diminuindo devagarzinho ali então o gestor até Ganhou com isso não tem problema mas o cotista também ganhou aí é um ganha ganha agora quando você só cresce cresce cresce o gestor ganha ganha ganha não faz faz tanto sentido na minha visão bom mas enfim você pegando o BTL g11 e vários outros fundos imobiliários você vai ver sim um crescimento dos dividendos acontecendo tá cer trocou a gestão aqui no meio do caminho

entrando a BTG Mas enfim você vê 2021 8,15 8 R 8,84 R 9 está aumentando os dividendos assim como o valor patrimonial que você viu um período aqui meio que estável por quê porque teve aqui uma troca de gestor Então ele deu uns saltos aqui depois fic meio que patinando e agora volta volta a subir você sempre tem que olhar num prazo um pouco maior né ele travou por quase do anos aqui mas já tá voltando a subir Se você pegar o hgl de 11 você vai ver um sucesso aqui de valor patrimonial subindo outros

você vai ver essa mesma escadinha devagarzinho outros vão dar umas tropicas é natural o mais importante é que esse valor vá crescendo ao longo do tempo porque vai acabar ajudando a puxar os dividendos e os dividendos você viu está crescendo e por que o hglg11 é o queridinho do pessoal porque ele saiu de 912 de dividendo 2019 foi a 16,50 em 2022 só que eles já caiu em 2023 o dividendo porque não teve aqueles não recorrentes que é de compra e venda de imóveis já fez as cotas caírem ali né mas o valor patrimonial segue

numa alta impressionante então isso aqui acaba eh ofuscando qualquer ganho aqui do gestor você pega por exemplo ma 11 que é um fundo de Shopping antes da pandemia 664 aí veio a pandemia beleza 2022 898 2023 9,65 e continua aumentando valor patrimonial saiu de 96 e agora está em 119 Inclusive a taxa de administração do hglg11 é de 0,60 e do Mau 11 0,50 eu poderia mostrar outros Fundos aqui da minha carteira mas eu foco muito nisso tá fundos imobiliários que tenham qualidade que o gestor seja bom e que tenham conseguido aumentar o valor patrimonial

aumentar os dividendos e também cobrar taxa de gestões competitivas que vem um exemplo de gestora aqui não entra na minha carteira XP primeiro porque fez emissões abaixo do valor patrimonial e algum dos seus Fundos que eu acho mortal para qualquer fundo imobiliário a longo prazo tem uma taxa de administração no caso do XP lg1 gordinha adicionada uma taxa de performance 20% que CD IPCA mais 6% quem a XP acha que é para cobrar uma taxa de performance é Aren buffet ou é o Peter linch que tá por detrás desse fundo imobiliário eu acho isso aqui

bizarro tá eu não sei como é o que que eu tava na cabeça que eu cheguei a ter esse fundo imobiliário não não dá para aceitar isso tipo de taxa pelo menos na minha visão mesmo que ele dificilmente Vá bater essa taxa não me importa não aceito isso bom então resumindo rapidamente eu continuo achando que os Fundos mobiliários continuam sendo um ótima Alternativa de investimento para quem gosta de dividendo de renda passível e não quer aquele risco de ações da volatilidade tão forte e tudo mais tá mas ainda assim você precisa ser muito seletivo no

gestor Porque sim existe aqui um desencontro de ideias entre gestor e a administrador e mesmo mesmo assim várias fosiles conseguiram performar muito bem com o próprio btlg11 eu fiz algumas críticas pontuais a eles mas as emissões Foram boas conseguiram crescer o valor patrimonial conseguiu crescer os dividendos que é o principal e assim me parece é bem sustentável es crescimento de dividendos novas aquisições muito bem feitas então eu acabo escolhendo gestores que não cobrem taxa de gestão acima de 1% E que sejam bons gestores e tudo mais verdade número dois o que me fez largar de

investir em Fi mas especificamente da Bolsa de Valores Quando você estuda a história quando você estuda o início do primeiro Banco Central que emitiu moeda sem lastro que foi lá na Suécia você começa a entender o por que eles tiveram a ideia de fazer qualquer coisa e colocar um ativo como se fosse um lasto para que eles pudessem imprimir porque eles fizeram isso no primeiro banco central da história eles começaram a emitir papel como se fosse dinheiro né como se fosse aquele algo de valor sem tem o metal como lastro começaram a imprimir imprimir imprimir

imprimir imprimir a doidado o que gerou quando você imprime a doidado gera inflação que é a perda do seu poder de compra gerar inflação Resumindo primeiro banco central da história quebrou então foram realizadas políticas monetárias para que eles imprimam bastante depois eles seguram um pouquinho imprimam bastante depois eles seguram um pouquinho realizando as políticas monetárias se você parar para pensar ações fiz é uma cópia micro do Macro se você pega por exemplo o dólar acontece no mundo inteiro né eles imprimem a moeda e jogam inflação para o mundo inteiro no Brasil no Banco Central do

Brasil eles emitem a moeda o Real como laço o país e joga a inflação para você brasileiro Então você tem dois agentes contra você e o que são ações O que são fis na verdade é uma cópia uma cópia do Macro quando eles emitem cotas eles estão impr uma cópia do Macro por lembro do da Regra número um da Verdade número um eles querem aumentar o patrimônio só que em consequência de aumentar o patrimônio é fazer mais cotas quando gera mais cotas geram uma desvalorização quando existe mais de algo aquilo tende a perder o valor

aquilo tende a perder o valor então quando eles estão emitindo novas cotas eles estão copiando Na verdade o modelo macro é só você ver a história a história vai mostrar isso para você essa é a segunda da Verdade bom aqui foi uma salada de conceitos né primeira questão aqui que ele até colocou ações no meio é muito fácil a gente debater com ações porque ações elas repassam a inflação o grande exemplo mais simples aqui transmissão transmissão tem todas suas receitas registradas pelo ipsa então não importa o que o governo vai fazer Se a inflação vai

pegar vai acontecer ela vai repassar rapidinho aqui pra frente esse negócio e ela vai crescer ganhando novos projetos e não vou ficar estendendo muito nação porque é assim é muito fácil a gente debater isso aqui ia ficar muito longo o vídeo também no caso dos fundos imobiliários ali que que que acontece as os dividendos a gente viu que tá crescendo tá crescendo por conta do reajuste ali dos aluguéis que acontece porque os valores dos imóveis estão crescendo dentro a gente viu o valor patrimonial também ganhando mas sim tem esse negócio de entra eh novas emissões

ent novos Imóveis alguns saem isso aqui dá uma bagunçada se o gestor não fizer muito bem ele não vai ver aquele crescimento todo acontecendo ele fez uma confusão aqui mas parece que escassez é outra reclamação dele e não tem nexo nos investimentos escassez por mais que emissões vá de diminuir a escassez o ativo não tem nexo porque eu invisto por exemplo num fundo imobiliário pela capacidade de pagamento de dividendos desde que esses dividendos sejam sustentáveis enquanto eu invisto em ações pelo pela geração de fluxo de caixa dessa empresa que vai me gerar dividendos e tudo

mais tá então vamos pegar um exemplo aqui Banco do Brasil ele fez desdobramento dobrou a quantidade de ações isso aqui diminuiu o valor dele pela metade porque agora ele tá o dobro é menos escasso vamos assim dizer não tem nexo nenhum o que que a gente pode pensar em esse escassez o Bitcoin porque o Bitcoin não gera caixa e isso inclusive é uma das reclamações do iren Buffet a qual eu não consigo contestar muito eu acredito no Bitcoin pela escassez mas ele não tem um parâmetro aqui para ver o que que o que possa dizer

que ele tá caro ou barato é só mesmo uma escassez Aí sim se o Bitcoin começar a emitir ali aí realmente seria problema a gente sabe que não acontece no Bitcoin só peguei como exemplo que é um ativo que a gente olha escassez ações fundos imobiliários não se olha a escassez terceiro e último você não tem um imóvel não tá não crie Essa ilusão Ah eu tenho uma cota Como se eu tivesse um imóvel não meu amigo não o que você tem é uma cota de um fundo é isso que você tem o que acontece

com os imóveis geralmente eles tende a se valorizar com o tempo isso ocorre no imóvel bem localizado não necessariamente uma localização incrível mas um imóvel que esteja bem localizado que ele esteja em boas condições com passar do tempo esse móvel ele tende a valorizar agora a cota do fi Se você pegar gráfico do valor patrimonial da cota por ele não aumenta com passar do tempo já que os filos de tijolo por exemplo eles teve valorização dos imóveis por que que isso não ocorre justamente por conta da emissão de novas cotas bom até pulei esse item

três aqui porque ele vai ficar nessa história aqui de novo de emissão e não sei o que que de Lui cria cota do nada é tudo aquilo que nós já falamos ali anteriormente então é uma repetição e aí ele entra inclusive no ponto que eh você não tem o ativo tem uma cota Realmente você tem uma cota E aí depende de qual fundo você tem se você tem um fundo que faz um gestor faz um bom trabalho esse valor patrimonial Vai sim subir senão realmente vai ter problemas aí aquela história toda que nós já vimos

no principalmente na primeira parte do vídeo ali isso aqui é um item repetição bom então pontuando dos quatro itens que ele levantou ali do por que ele não investe em fundos imobiliários eu não concordo com a maioria exceto aquela parte que realmente interesse do gestor muitas vezes baixa de diferente com cotista mas aí dependendo do fundo imobiliário mesmo assim tem um bom resultado mas se tu queres aprender a investir de verdade ter seus próprios conceitos sobre investimentos considere conhecer meu curso de investimentos que está na descrição do vídeo nele você vai aprender a investir desde

renda fixa fundos imobiliários e principalmente em ações tá aqui é o meu curso focado em investimento mas nós temos também o curso de opções que aí você vai conseguir dividendos adicionais com as suas ações e você pode levar os dois cursos de uma só vez deixa o like no vídeo o seu comentário O que você acha de tudo isso que ele falou Você concorda com tudo comparte um abraço e até o próximo vídeo valeu