Masterclass Construção de Patrimônio 28/05

Catarina, São Paulo, Denis, São Paulo, Gabriel Tomeleri de Londrina, Sandro Braga de Joinvilha, aqui pertinho, BH, Novo Hamburgo, Prime Imóveis Penha, aqui pertinho também, Getúlio Júnior, Itapema, Curitiba, Campinas, São Paulo, Santa Terezinha, Santa Terezinha, Santa Catarina, deve ser, deve ser norte. Santa Catarina, né? Gilberto Paiva, Balário, Pissarras, Lari Feijó, Figueiró, perdão, aqui de de BC, Nei Pereira, Floripa, legal demais. Laguna, Alfaville, Bento Gonçalves, Teixeira de Freitas, BH, BH não, Bahia. Tom todo mundo. São Terezinha, próximo a Tá aí, ó. É verdade, verdade, verdade. Próxima tá aí, ó. Tá certo. Uma galera aqui de Baunar Camburiu.

Muito bom. Maravilha. Vamos Iniciando então por respeito aí a quem chegou pontualmente às 8 horas dessa noite paraa nossa masterclass. Deixa eu só abrir aqui os meus slides. Eu preparei uma apresentação legal aqui para pra gente conversar essa noite aqui. Aqui estão. Vou compartilhar com vocês. Bom, compartilhar aqui. Mais uma vez, bem-vindos ao nosso Masterclass, Consução de Patrimônio. Essa é a Masterclass, segunda edição dela, talvez Seja a última. Vamos ver aí como vai, que vai te mostrar qual que é os, quais são os fundamentos, quais são os gatilhos que fazem com que a gente tenha

uma rentabilidade superior a 20, igual superior a 20% e ao ano investindo em imóveis na planta. E também além de mostrar os fundamentos, no final eu vou abrir uma oportunidade para cinco de vocês aí investirem no próximo projeto da CP8 em Baler Pissarras. Eh, e justamente um Número limitado, porque são unidades de pré pré pré-lançamento antes do antes de gente abrir para mercado, tá? Então vai ser muito, vocês serão muito bem-vindos aí quem se adequar ao produto que a gente está oferecendo, certo? E talvez vocês já me acompanh pelo Instagram, talvez me acompanh pelo YouTube.

Lá eu produzo conteúdo nas duas redes sociais sobre investimento imobiliário. Mas pode ser que você nunca ouviu falar desse cara, caiu de paraquedas aqui, tá Pensando quem que é esse Zé Ruela aí que vem para falar de apartamento da planta, ã, da onde que ele veio, para onde que ele vai? Me permita aqui de brevemente me apresentar. Eh, pode me chamar de Léo. Eu sou engenheiro civil, incorporador imobiliário. Atuo desde os meus 20 anos de idade no mercado imobiliário. Então, cresci nesse segmento. Atui como corretor de imóveis durante 4 anos enquanto fazia faculdade de engenharia

civil. Me formei Engenharia civil, abri minha incorporadora. As últimos, nos últimos 7 anos, atuo como incorporador imobiliário aqui em Balneário Camburiu, em Santa Catarina, especificamente aqui, e agora expandindo por uma cidade que tá começando a bombar no litoral norte de Santa Catarina, que é Balneiro Pissarras, e tem tudo para ser uma expoente aí do do dos investimentos imobiliários nos próximos anos. Também além de tudo isso, como se não bastasse Da meia-noite às 6 da manhã, também fui e sou, né, professor de mais de 7.000 1000 alunos sobre investimento imobiliário, muitos deles ingressando nesse ramo que

eu atuo que é incorporação imobiliária. Então, fazem 5 anos sendo professor também, além de incorporador imobiliário, tudo junto e misturado, mas sempre sempre focado em mercado imobiliário. Então, passei pela área comercial, pela engenharia, pela Incorporação, pelo marketing, por escritório de arquitetura. Eu tive, eu fui sócio também de escritório de arquitetura e tudo o mais que envolve a construção civil, o mercado imobiliário para chegar aqui e poder mostrar o que que eu errei, o que que eu acertei, que que eu aprendi, o que que fiz certo, que que deu de errado nos últimos anos, sendo o

investidor do mercado imobiliário, o empreendedor do mercado imobiliário, passando pela era Dilma lá Em 2015, né, onde tava todo mundo tocando vento e tal, toda aquela história, mercado super mal humorado. e sobrevivemos e expandimos para caramba e possivelmente a gente viva algo parecido o ano que vem e aí surgem novas oportunidades no mercado. É o dinheiro trocando de mão, não é verdade? Então, passamos por crise, superamos crisees, crescemos nela, passamos por por pandemia, crescemos nela e assim por diante. Sobre a CP8 Empreendimentos, por 7 anos nós fomos extremamente conservadores, não empilhamos prédio, focamos somente em

casas, casas de alto padrão. Aqui tem uma casa de 450 m, aproximadamente, uma de 1000 m aqui, 900 e 900 e poucos metros. Essa aqui de 2.000 m², casas que eu fiz para venda, tá? Especificamente essa aqui eu fiz para um grande amigo, gerenciei a obra, mas foram sete empreendimentos entregues em 7 anos, todos empreendimentos de alto padrão, desse nível aqui para cima. Então, é uma incorporadora especificamente focada a CP8 em empreendimentos de alto padrão e luxo aqui em Bal Camburu, forjado no mercado imobiliário mais competitivo do do país, que é Baler Camburu. E, e

também nós temos e para certificar que eu realmente é um produto de alto padrão, que tem sustentabilidade, que tem conforto, nós temos dois selos, seluelo, celuel e celo leid nos nossos próximos empreendimentos agora Verticais, prédios em Balneário Pissarras e região para testar realmente qualidade, alto padrão de verdade nos nos produtos, porque isso faz diferença na revenda. Nós vamos falar sobre revenda, que é um dos principais fatores na valorização de apartamentos na planta, né, muito além de forma de pagamento. Então são selos que nós eh para testar a validade de fato de nossos empreendimentos. E beleza.

E para ter um investimento em Apartamento da planta que realmente possua um potencial de rentabilidade, valorização superiores a 20% ao ano, existem gatilhos que fazem um imóvel na planta de fato ser rentável ou não. base que faz um imóvel ficar encalhado por anos, demorar para vender, ser apenas uma commodity, ser só mais um lá na cidade e não ter percepção de valor dos clientes. É sobre isso que nós vamos tratar aqui. E eu gostaria de saber no chat aqui quem que já investe em Apartamentos na planta aqui, quem que é investidor do mercado imobiliário e

atua com, já investiu, já comprou eh e apartamento à planta ou atua nesse segmento? Ah, tem alguns aí. trabalha na CURI, construtora, atuando no segmento, está iniciando nos investimentos, comprou primeiro Hélio, comprou no Morretes, FG Viva Park, o Rafael Mota. Aí Sim, muito bom. Comprei um aí em Itapema. Eu vou me, eu vou me conter para não falar mal. Imagina, jamais vou falar mal. Mas assim, é um ponto importante. Nós vamos falar sobre os gatilhos aqui. Nós vamos falar sobre os gatilhos, né? Não quero que ninguém durma, durma mal essa noite. Eu tô vendo aqui

os comentários, beleza? Visto os comentários aqui, não quero que ninguém durma mal essa noite aí. Eh, Obviamente que eu não sou dono da verdade, mas o mercado já me fez eh me ensinar, me ensinou muitas coisas nesses últimos 12 anos aí sobre o que de fato faz, vender apartamento na planta ou não. Primeiro deles, primeiro deles é acima de qualquer coisa, alta demanda, tá? O fundamento principal de um empreendimento que de fato tem rentabilidade, que ele tem valorização, é a demanda por aquele tipo De produto naquela região. É óbvio isso? Mais ou menos. Mais ou

menos. alta demanda. A gente não tá falando somente na compra do apartamento na planta, de ter demanda por comprar no lançamento, mas sim demanda por gente querendo usufruir lá na frente. E esse é o principal ponto, porque você tá fazendo um investimento na planta com objetivo de revender durante a construção ou logo depois de terminar o empreendimento ou se meses Depois do do lançamento e já partir pro próximo. E a liquidez, presta atenção, a liquidez do seu empreendimento lá na frente, ele vem da demanda por imóveis naquela região. Demanda real, demanda de pessoas querendo comprar

para morar, comprar para alugar ou rentista ou comprar para veranear, para usar de vez em quando aquele imóvel, né? Esse é o teu público, esse é o teu cliente lá na frente. Pergunta, existe Esse cliente na tua cidade? Como que tá o estoque de produtos prontos que estão para venda? Estão demorando para vender? Tá vendendo rápido? Tá vendendo bem? Tá saudável essa revenda? Ou se tá fácil para você comprar, tá fácil pro cara também comprar lá na frente? Porque não adianta ter uma ótima forma de pagamento para você se o imóvel não revende fácil lá

na frente. Isso aqui cuide que é o canto da sereia. Às vezes Você entra no investimento na planta com 5, 10% de de entrada, expondo pouco caixa aí, claro, esse é um dos fundamentos da da valorização imobiliária, só que se você também se você tem uma forma de pagamento muito fácil também o teu cliente pode ter lá na frente. Então de nada adianta a forma de pagamento ser muito fácil se não revende fácil. Lembre, liquidez é um dos é um do tripé do mercado imobiliário. Tripé do mercado Imobiliário é segurança, liquidez e rentabilidade para qualquer

ativo, para qualquer investimento imobiliário. Segurança, liquidez e rentabilidade. Segurança, a gente sabe que o mercado imobiliário tem, é um ativo físico e resiste contra o tempo, resiste inflação, inclusive. Valorização, se fizer uma boa escolha, vai ter também, mas tem que ter liquidez, você tem que gerar dinheiro com aquele imóvel. E a valorização ela Vem da liquidez, porque se tem alta liquidez é sinal que tem alta demanda e por consequência tem alta valorização, tem desequilíbrio entre oferta e demanda. Em mercados saturados, em mercados onde tem muita oferta, tem sobreoferta de imóveis, onde foi produzido em grande

escala empreendimentos imobiliários com muita facilidade de pagamento, bombando, e não tem um público consumidor, comprador lá da frente que Quer comprar para morar de fato. É raro você conseguir atingir 20% ao ano de rentabilidade líquida. muito raro, porque você vai ter que fazer preço, aceitar muita troca, facilitar muita aquisição. Então, a alta demanda é o principal, o primeiro, o primeiro gatilho, vamos primeiro gatilho para fazer com que você tenha de fato uma rentabilidade acima de 20% ao ano. E para isso a gente tem que analisar a demanda. Um dos indicadores que eu tenho Utilizado é

esse aqui, ó. se chama IDI, IDI Brasil, indicador de demanda imobiliária, tá? É um novo indicador do mercado imobiliário. Talvez quem assistiu aí, eu preparei um vídeo, né, para quem preencheu ali uma pesquisa que falava sobre esse indicador, é do primeiro trimestre desse ano, tá? Então, super fresquinho. É uma análise do mercado imobiliário e recorte de algumas cidades, tá? de algumas cidades do país eh em relação à demanda real, ou seja, Público querendo comprar para consumir aquele imóvel que é o teu cliente, tá? Então, foi feito com uma base de dados bem grande e tem

os fundamentos, né? existe uma metodologia de de de análise, é um modelo matemático para entender se realmente tem demanda, se realmente a coisa tá acontecendo ou não. Perfeito. Beleza. E aí isso separado por segmentos, por padrões, padrão econômico, padrão médio para imóveis de 50 75.000 até 811, As cidades que mais estão pujantes no Brasil e para imóveis, por exemplo, de alto padrão, que que, por exemplo, é é o é a atividade, é o mercado que eu recomendo que você foque, médio alto padrão e alto padrão. Por quê? Porque é um público que depende menos de

crédito imobiliário. O crédito imobiliário hoje tá escasso. Poupança nos próximos anos, recurso barato para financiamento, só se tiver subsídio do Governo, porque poupança cada vez tem menos recurso. E o recurso mais barato que nós tínhamos para financiar imóveis é a poupança. Agora está entrando as LCIs, letras de crédito imobiliário, que estão atreladas à taxa Selic, muito próxima da taxa Selic. Então é um é um custo de capital mais alto para emprestar para nós que financiamos o imóvel, pro seu cliente que vai financiar o imóvel e por tabela é o custo de capital dele é mais

Alto e ele não consegue fazer um financiamento porque a renda dele não comporta um financiamento. Então isso vai ser uma limitação, um fator limitante no Brasil. Agora, no alto padrão é um público que depende menos de financiamento, ele é mais ele é mais resiliente a financiamento, a aquisição. Ah, é um executivo de empresa que ganha lá seus 50.000 por mês, 30.000 1000 por mês, consegue dar uma parcela todo mês de forma Previsível ou é o cara que que tem um um empresário que que vai dar uma entrada boa, um saldinho eh dentro de 6 meses

e o e uma permuta, ou seja, é um mercado que depende menos de crédito imobiliário. Esse é o fundamento. Esse é o fundamento. E aqui entre as cidades com maior demanda do país, de acordo com o IDI, com índice de demanda imobiliária, ó, das 10 com mais maior demanda, nove são capitais, BH, Goiânia, Fortaleza e uma Só é uma cidadezinha do interior aqui de Santa Catarina, litoral de Santa Catarina, que realmente tem uma demanda fora da curva que é Bunero Pissarras, né? Então, e é aqui que você começa a olhar cidades do entorno e de

onde você tá morando. Por exemplo, quem mora ali na região de Trancoso, eh, na no sul da Bahia, tem cidades ao redor que estão agora começando a florar e que você vai ter o maior potencial de valorização. E é nessas regiões que você Consegue o quê? uma rentabilidade maior, porque existe um desequilíbrio entre oferta e demanda. Em cidades mais consolidadas ou regiões mais consolidadas, não é tão previsível, não é tão assertivo você ter uma valorização acima da média, embora isso aconteça. Inclusive, deixa eu te mostrar aqui no FIPZP, que é o indicador de valorização dos

imóveis. Olhe só, pegar aqui a valorização, João Pessoa, a média na cidade aqui, ó, em 2025, né, acumulado 18.39. Então não é só aqui em Baalero Camburu, não é só Bunnero Pissarras que valoriza outras regiões também. Pensa, essa aqui é a média de valorização dos imóveis na cidade. Logo, teve imóveis lá que valorizaram 5% a 10%, porque não vale, não são bons produtos, mas tem imóveis que valorizaram 30% ou até mais Num período. Então a gente tem essas discrepâncias no mercado, no país, né, que não é somente em uma cidade ou outra. Salvador, por exemplo,

aqui, ó, a variação acumulada nos últimos 12 meses, basicamente, eh, os três trimestres de 2024 e o primeiro trimestre de 2025. Bahia, quase 20% aqui de variação dos imóveis comparado nos nosses anteriores, bem acima de IPCA, né, na faixa de 6% aqui que tá o nosso IPCA. Ou seja, essas regiões, regiões de expansão do mercado Imobiliário, nordeste ou litoral ali na na região de Vitória. Vitória tá aqui também. E aqui no litoral norte de Santa Catarina, obviamente é são variações muito fora da curva, né? E aqui a gente começa a entender alguns alguns fundamentos, ó.

Baler Camburu metro quadrado mais caro do país, incontestável. Eh, Itapema 13 também tá em segundo. Dois Santa Catarina. três de Santa Catarina, Itajaí, quatro de de aqui de Santa Catarina. Então, com isso, deixa eu até abrir o Google Earthf aqui para poder mostrar um fundamento para vocês. O que que aconteceu aqui? aqui, eh, Balneário Camburu puxou a régua do mercado, puxou o preço do do dos imóveis para cima e levou toda a região junto. Litoral Norte de Santa Catarina, começou aqui por Balnear Camburu que puxou a régua. Eu moro aqui nessa cidade Há 12 anos.

Puxou o metro quadrado mais caro. Agora Sen Tower mais de R$ 100.000 o met quadrado. O que aconteceu? Foi expandindo. Pegou Praia Brava. Metro quadrado tá caríssimo aqui na praia Brava. Foi expandindo. Pegou Itajaí, que é qual? Que é o metro quadrado, um dos met quadrados mais caros também, não é? Vamos pegar lá onde que tá a nossa o nosso arquivo aqui, ó. Depois eu pego aquela aquele gráfico que eu mostrei para vocês. Foi expandindo, pegou Itajaí, aí pegou Itapema, que que tá acontecendo agora? Pegou Porto Bo, que que tá acontecendo para cima? Tá indo

para Penha, tá indo para Pissarras. Então, está aumentando esse eixo de investimento nessa região. E o o que tem maior discrepância, maior potencial de valorização pro seu investimento e apartamento da planta é sempre aquele que tá que é o próximo, eh, ou que tá Começando, o mercado que ainda está adolescente, que está começando. Eh, BR Camburu, mercado super consolidado, consistente, constante, vai continuar valorizando. Itapema, Itajaí. Itajaí mesmo é uma cidade que não depende de turismo. Tem o público ali. É, por exemplo, aqui a região dos prédios vende para quem? Para quem tá nas casas. Simples

assim. Esse pessoal das casas quer vir morar no centro. E olha a quantidade, é muito grande. Se tu Comparar com Baunner Camburu, dá quantas Baunera Camburu aqui em Itajaí? é gigantesca, é muito grande. Então, o fundamento é nós encontrarmos regiões de expansão imobiliária que estão começando, que está ainda não está na boca do povo, que ainda não está no mainstream, não está assim sendo falado desse dessa região, porque é justamente nesse local que nós temos maior potencial de valorização, maior potencial de discrepância entre oferta e Demanda, tá? Beleza? Então falamos aqui de demanda, principal fundamento,

alta demanda. Segundo ponto, valorização. Nós falamos aqui na nas cidades, né? Falamos de Bunar Camburu que tem uma valorização alta, falamos da expansão que está acontecendo, aconteceu para Itajaí, Itapema, tá acontecendo para Porto Belo, tá acontecendo para Cima também. São regiões promissoras pros próximos anos. Da mesma forma lá no no litoral Nordestino, né, em João Pessoa, na Bahia, em outras o Salvador, eh, no Espírito Santo, Vitória, Vila Velha, expansão imobiliária, regiões do agro também, né? Regiões de expansão, por exemplo, São Lucas do Rio Verde, uma cidade que foi construída para o agro e existe um

desequilíbrio entre oferta e demanda, porque tem muito mais gente lá produzindo e gerando riqueza do que construindo empreendimentos. Então existe um desequilíbrio entre oferta e Demanda, muita gente se mudando para lá, muita muita muita gente se deslocando para aquela região, né? Terceiro ainda ainda sobre sobre valorização, né? Balunar Camburu então impulsou impulsionou todo o entorno com seu crescimento e a próxima bola da vez está em cidades mais afastadas na mesma região, né? Terceiro ponto, beleza, você escolheu agora o produto, né? prod escolheu a região. Terceiro gatilho Para valorização de um imóvel é um produto de

fato que seja fora da curva, que não seja apenas commodity, que não seja apenas mais um na cidade, que seja um que que tenha diferenciais competitivos. Te dar um contexto aqui, eu vou usar como exemplo e Balero Pissarras, né? Como eu falei no começo, para quem não estava aqui, eh, há 7 anos eu construo aqui em Baunner Camburu, expandi agora para Bunar Pissarras, porque eu vejo lá o potencial pelos Próprios indicadores de mercado, lá existe uma demanda desequilibrada em relação à oferta e, por isso um potencial de valorização médio acima da curva, fora da curva,

né? Então, eh, você escolheu, você escolheu a região, ah, vou vou investir no litoral norte de Santa Catarina. Primeiro que independente se for eh em Balnar Pissarras, se for em Balnar Camburu, se for em na praia brava, cara, tenha um investimento no litoral norte de Santa Catarina. escolha, cure com um corretor aqui da região, busque oportunidades, mas tenha um investimento nessa região, porque outros países consomem aqui. Argentina tá voltando a bombar, foi quem construiu litoral de Santa Catarina, voltou a investir aqui. Agronegócio investe muito aqui. Muito gringo vindo para cá. Eu vendi, por exemplo, em

agosto do ano passado uma casa minha para um italiano de Napoli. Janeiro eu vendi para um americano de Las Vegas. Diretor do Nubank internacional, vai morar aqui eh em Baaler Camburu numa casa que que eu construí para venda e a gente vende, a gente tem investidores brasileiros que moram fora do país, que investem aqui. Ou seja, é um mercado que não depende somente da economia local. E essa e por ser por não depender, é uma região que gera mais liquidez, porque você não depende apenas de da economia da região, né? Então, por exemplo, vamos supor

aqui que você eh Assim como eu, deseja investir em Bal Pissarras, que olhe só, começando aqui só uma sombrinha de prédios, tem quase nada ainda de prédios, só a primeira filinha aqui de prédios acontecendo. Se você, se a gente comparar, por exemplo, com Balneiro Camburu, olha a quantidade de prédio aqui. Então assim, vai acontecer muita coisa na cidade, vai ter muita expansão ainda e tá só no começo, por isso que nós fomos para lá para ficar por 20, 30 Anos investindo na cidade. Escolhemos um terreno quadra do mar. Claro, na cidade que você tá, por

exemplo, Curitiba, você vai escolher o bairro, você vai escolher a a região de maior valorização. E litoral geralmente está atrelada a valorização, a percepção de valor à praia. Então, quanto mais próximo da praia, mais valorizado. Nós escolhemos esse bairro aqui chamado Itacolumi. Deixa eu ver se eu consigo Mostrar para vocês que se aparece na Não tá aparecendo o nome Itacolumi, mas Itacolum é o bairro mais valorizado hoje de pissarras com os empreendimentos de maior valor. Então começa por aí. Você escolheu, né? Você escolheu o padrão que tem maior demanda, você escolheu a cidade que existe

um desequilíbrio entre oferta e demanda com base num indicador, por exemplo, o ID BN Pissarras tá entre as principais. Então, supondo que você escolheu o Balá Pissarras, beleza? Qual Que é o próximo passo aí para eu escolher um apartamento que tenha de fato uma rentabilidade superior a 20%? Escolher o bairro. Onde que tá os onde que estão os melhores empreendimentos? Onde que tá a maior demanda de famílias querendo comprar lá na frente para usufruir? para usufruir daquele empreendimento. Aqui é Itacolumi. Então nós escolhemos um terreno eh no bairro Itacolumi, aonde o mais próximo do mar

Possível. O mais próximo do mar possível. Por quê? Porque o veranista, a família que vai comprar o seu apartamento que você comprou na planta, família que vai comprar lá pertinho da entrega do empreendimento, ela vai comprar de quem? Ela vai comprar de ela vai comprar de você, por exemplo, ela vai comprar com base num produto que atenda a demanda dela, que é estar próximo da praia. Então, a gente escolheu um terreno mais próximo Possível da do mar aqui, até porque agora o plano diretor da cidade tá mudando, a gente conseguiu aprovar antes e tá tudo

certo, já está aprovado o projeto na prefeitura. Mas só para você ter uma noção aqui, é uma cidade e que antes tinha uma linha, pegar essa aqui, ó. Tinha uma linha aqui, ó. Opa, agora vai. Tinha uma Linha. Tem alguém aí riscando minha tela aí. Vamos ver se eu consigo tirar esse. Não sei como que faz isso aí, ó. Tinha uma linha aqui de até onde que poderia construir, fazer empreendimentos verticais. Mais ou menos essa linha aqui. Agora não pode mais. A linha vai ser mais ou menos aqui assim, 50 m a partir da avenida,

ó. 50 m aqui. Esse aqui é o máximo. Então, 50 m. E por conta disso, vai limitar ainda mais empreendimentos de alto padrão Próximo da praia. vai estar muito próximo da avenida, mas perto da praia, por questão de sombra e preservação, não vai não vai ter não vai ter empreendimentos próximo da praia. Eh, e encostando, né, torres. Isso é um benefício pra cidade porque enobrece ainda mais. Bira Camburu é um ponto fora da curva, mas tem outras cidades fazendo torres gigantescas com muitos apartamentos, muitas unidades. E esse é um desafio justamente Porque lá na revenda,

não sei se a minha imagem tá travada, parece que tá travada, né? Deixa eu ver se eu consigo arrumar isso, senão vocês vão ficar me vendo travado aqui, vocês não vão conseguir. Eh, deixa eu ver aqui. Só vou arrumar a imagem que deve ter travado no zoom. Escolher cidades que o plano diretor ele é mais ele é ele é mais contido em termos de de tamanho das torres vai fazer com que você tenha maior o quê? Exclusividade, porque tem pessoas, famílias, que querem comprar apartamento para usar e o teu cliente, mais uma vez, teu cliente

é o cara que usa o apartamento, que não quer comprar em apartamento em grandes empreendimentos, com muitas unidades, cheio de pessoas, tá? Porque ela vai ter, ela não vai ter exclusividade, né? A academia vai est cheia, o, tô só arrumando a câmera, tá? Mas já tá, já volta a funcionar aqui. A academia vai est cheia. Eh, piscina vai tá cheia. E essa pessoa, ela quer o quê? Ela quer, ela quer privacidade, ela quer descrição, ela não quer muita gente. Então, cidades que têm poucos um potencial de verticalização mais contido, além de preservar a cidade, além

de preservar as ruas, de não ter muito trânsito, também enobrece, valoriza mais as unidades. Pois bem, nós escolhemos um terreno aqui na quadra do mar. pra gente fazer o lançamento do Empreendimento. Nós vamos fazer o lançamento em setembro desse ano, tá? Então aqui eu vou vou trazer nessa aula um estudo de caso desse projeto aqui. Eh, setembro sai o registro de incorporação e a gente abre ele para lançamento. E hoje é o único empreendimento quadramar sendo lançado. Esse ano possivelmente vai ser o único, se não o único dois. Ou seja, existe um desequilíbrio entre oferta

e demanda, porque tem o cliente que quer comprar um Quadramar, que prefere um quadramar ao invés de comprar um apartamento eh na avenida de trás. Só para você ter uma noção aqui, o terreno ele está do pé lá no na areia, ele está a menos de 180 m da areia, né? Se nós pegarmos aqui da do até na rua aqui dá menos de 150 m aqui da do acesso pra praia. Ou seja, é um terreno ultra exclusivo, o único empreendimento quadramar sendo lançado hoje. Por isso, mais uma vez de você sempre olhar desequilíbrio entre oferta

E demanda para não comprar commodity, para não comprar produto que tem em qualquer lugar, né? eh, empreendimentos com muitas unidades no local, geralmente você vai ter dificuldades na revenda, porque tem você e mais 500 pessoas querendo revender aquele produto lá na frente. Isso gera o quê? Gera eh leilão. Agora, quando você tem um empreendimento com menos unidade, isso isso valoriza bastante, tá? Então, eh, escolher a Localização, uma região, um bairro, aí aprofundando um pouco mais quadramar ou mesmo se for numa num numa cidade aí, um bairro, né, bem estruturado, proximidade com farmácia, com escola, com

infraestrutura urbana, vai fazer com que tenha maior demanda lá na frente de famílias querendo comprar o seu empreendimento. Certo? Voltar pros slides aqui. Cadê meus slides agora? Perdi o meu slide Aqui. Distância da praia, facilidades de acesso para farmácias e restaurantes são os fundamentos. Planta, distribuição dos ambientes, né, com flexibilidade de Agora vamos analisar planta. Até trouxe aqui a apresentação do empreendimento. Isso aqui não está aberto pro público. Vocês vocês aqui estão sendo os os primeiros a a ficar a conhecer. Vocês vão, vocês vão ver que esse material aqui ele não está completo ainda do

nosso empreendimento, do distinto. E a e A grande maioria de investidores que gostam de investir na planta e que já fazem isso há muito tempo, preferem esse momento para ser para ver um produto quando não tem vídeo do empreendimento ainda, quando não tem imagens 3D finalizadas antes disso, porque daí essa pessoa consegue se posicionar em boas unidades, em bons apartamentos, em boa numa boa altura, numa boa localização do apartamento, certo? Então, eh, o nome do nosso empreendimento se chama Distinto. Distinto, porque nós entendemos que o padrão que a gente constrói aqui em Baler Camburu ao

ser e colocar lá em Bunar Pissarras, vai ser algo diferente na cidade. Não tem esse tipo de de cuidado, de carinho ainda. O mercado tá se estabelecendo, tem ótimas construtoras com muita tradição, mas a gente tem um carinho diferente em termos de de execução, de de detalhes, de acabamento, de infraestrutura, de planta. E esse é um dos pontos para você Analisar no teu produto, né? Então eu vou até passar algumas páginas pra frente. Deixa eu só passar aqui pra gente dar uma olhada em planta, né? Deixa eu, ah, eu mostrei para vocês eh o sobre

o produto ainda, sobre o produto, né? Escolher uma boa arquitetura. Isso aqui não é a fachada do nosso empreendimento, mas é os empreendimentos que o que o nosso arquiteto fez, premiados. Então, isso valoriza, enobrece muito a revenda do seu imóvel, Uma assinatura, uma boa arquitetura, a fachada, né, a característica da fachada. Diferenciais. Quais diferenciais que esse produto de investimento na planta que você tá fazendo aí, que você quer fazer na tua cidade, de fato tem? Por exemplo, nós trouxemos alguns diferenciais aqui, certificação lead e certificação well. Falamos isso no começo da da nossa masterclass. São

duas certificações que somente Empreendimentos de altíssimo padrão utilizam, fazem, justamente porque é um investimento alto para certificar, para atestar que aquele empreendimento, de fato, ele possui iniciativas de sustentabilidade, de desempenho térmico da edificação, de desempenho acústico. Porque de nada adianta a pessoa falar pro o seu corretor de imóveis, falar assim: "Não, meu empreendimento é de alto padrão, mas com base em quê?" Piso laminado, cerâmica 50 por 50, 60 por 60, alto padrão é muito subjetivo. Então tem certificações como essas que atestam de fato um produto que ele é fora da curva, tá? Que ele é

diferente dos demais. Aqui a fachada do empreendimento, do distinto, né? São 14 pavimentos, então é empreendimento boutique, não é empreendimento com muitas unidades, 43 apartamentos, é poucos apartamentos para um produto lá da região, né? Sendo Apartamentos de duas suítes de 80 m e três suítes na faixa de 125 m, 14 pavimentos. Tem muita gente que gosta de empreendimentos menores. O cliente final, ele gosta de empreendimentos com poucas unidades, porque ele vai ter a quadra eh mais disponível para ele, as churrasqueiras, o salão de festa mais disponível para ele, academia disponível para ele. Então esse é

um grande diferencial na revenda, tá? Um grande diferencial na revenda. E olha que Interessante, a gente fez aqui um um roof top, né? um roof top aqui no na ao invés de fazer uma cobertura, a gente democratizou o acesso a todas as unidades. Esse é um fundamento para você analisar no empreendimento que você vai investir. Porque se todo mundo tem acesso à área mais nobre do empreendimento, que é a cobertura, naturalmente todas as unidades são mais valorizadas do que a Média. São mais valorizadas do que a média. Então, toda a cobertura aqui é área social,

eh, área social. E nós temos também um apartamento aqui, que era para ser um apartamento, a gente suprimiu aqui sobre garagem para fazer a área social também, que é a área de saúde. Então, a área social ficou lá em cima, a área de saúde ficou no pavimento, eh, no pavimento logo sobre garagem, como eu disse, e é isso, nós Vamos falar depois sobre timing de aquisição. Quando você compra um, investe na planta, onde faz uma reserva, no caso, uma reserva de unidade antes do registro de incorporação que tá abrindo para alguns investidores ingressar, que nem

imagens 3D tem, como é o caso aqui, tem imagem 3D, mas não tá renderizada ainda, né? Não foi feita. A gente contratou a mesma empresa eh que renderizou o Sena Tower aqui em Bal Camburu. O Sena Tower foi Inaugurada duas semanas, três semanas atrás. E obviamente que essa empresa ela priorizou o lançamento, a entrega de outro produto e deu uma atrasada na entrega dos nossos da nossas imagens. No entanto, isso não é um problema, porque o investidor que já entende de investimento na planta, ele até gosta de investir no empreendimento antes de ter todas as

imagens, ter vídeo, porque dá a sensação de que é tá chegando antes de todo mundo e de fato está, né? Depois Que chegar todas as imagens aí, aí fica mais fácil de vender e naturalmente o preço sobe. É um empreendimento aqui, por exemplo, com 750 m de lazer para 43 apartamentos. Então essa é uma correlação que você deve fazer também. Às vezes você olha um empreendimento de 86 86 apartamentos e 1000 m² de lazer e olha para esse aqui. Tem a metade de apartamentos com dois com três três quartos do lazer. Ou seja, tem mais

proporção de met² de área de lazer por Apartamento do que o empreendimento com muitas unidades. Esse é um grande diferencial também. Ó, aqui tem o layout, aliás, tem a tem a planta do pavimento de lazer. Então, tem uma quadra multiporte, área de saúde, né? Quadra multiporte, uma academia grande, dá para ver pelo tamanho da quadra que é uma academia grande, academia boa mesmo. Nós temos o pet place, espaço kids, então pra criançada brincar, para cachorro brincar e também Um espaço para fazer uma churrasqueira. Então o paizão ali tá com as crianças brincando aqui na quadra,

tá fazendo um churrasco ali, a mamãe tá na academia, os pets estão brincando aqui eh no no pet, enfim, é um espaço realmente que dá para a área da saúde aqui ficou bem bem bem estruturada, bem dinâmica. E depois aqui tem o layout, né, ainda imagens prévias mais uma vez, academia boa, academia de verdade. Isso é são diferenciais que tem que você tem que Ver no teu empreendimento, porque as o o maior erro do investidor que que compra o apartamento da planta é olhar para metro quadrado apenas e não pros diferenciais do produto. não se

deparar com uma academia de qualidade, com uma infraestrutura de qualidade que realmente vai agregar valor na revenda, na liquidez, porque o cliente final, ele vai visitar a academia, ele vai ver se tem bons aparelhos, se tem bons pesos, se ele vai conseguir usar no dia a dia, Se tem uma boa quadra, se os elevadores são bons, porque é onde que ele vai morar. Então, se você investe num produto realmente bom, você tem maior liquidez. Lá em cima sobre os apartamentos, tipo, tem o roof, que é a área social. E aí nós temos piscina adulto, piscina

infantil, prainha, a prainha, o o a prainha aqui infantil, né? O as as espreguiçadeiras, espaço para churras para churrasqueira, um espaço gourmê Externo aqui, churrasqueira. Tem no outro lado também tem churrasqueira. Temos o salão de festas, tem também o pub, um pub londrino e também o espaço kids. Mais um espaço kids aqui pra criançada brincar. Então, dois espaços de para crianças, ou seja, toda a área social ficou lá em cima com uma vista top, uma vista da praia, é uma melhor circulação de sol, circulação de ar, a área mais nobre do empreendimento, portanto ela fica

a mais Valorizada, né? aqui algumas algumas imagens que ainda estão sendo feitas de salão de festa, de espaço gourmet, de como que vai ficar esses espaços espaço para criançada, o pub temática de Londrina, área churrasqueira externa, geladeira, a gente entrega todo decorado, né, todo equipado. Esse é um ponto para você analisar também na hora de fazer a aquisição de é do apartamento, que às vezes chega lá na Frente, você tem que fazer uma chamada de capital para comprar apartamentos, para comprar a mobília do do apartamento, né? Um outro ponto para analisar ainda sobre produto, a

distribuição dos ambientes. Vamos falar sobre planta agora, sobre a distribuição dos ambientes, sobre a flexibilidade e mudança, sobre o tamanho da unidade que eu nós chamamos de pão quente, que é o tamanho de unidade que de fato vende rápido, vende bem. Por exemplo, um apartamento de duas suits de 90 m, ele ele tem mais dificuldade de venda do que um apartamento de duas suits de 80 85 m. Porque 5 m a mais a R$ 15.000 o m, a R$ 20.000 o m, pô, é 50.000, é, é 100.000, 150.000, sei lá, eh, a mais é muita

grana, faz muita diferença. Faz muita diferença. É 5 m a mais no preço final do imóvel, tá? Então, por isso que tem que ser um apartamento. Você tem que escolher um Apartamento que ele tenha o tamanho que nós chamamos de pão quente, que que encaixa bem três suites ou duas suítes, assim por diante. Lembrando o ponto, empreendimento de alto padrão. Alto padrão de verdade, ele vai ser sempre suí. Ele não vai ser quarto, não vai ser dormitório. É um fundamento. Ah, o empreendimento de alto padrão com uma suí dois dormitórios. Não é alto padrão, é

médio padrão. Um alto padrão de verdade é suí, tá? Então, apartamentos De 80 m privativos, duas suites, duas vagas. Olha só que diferencial. Todos os apartamentos de duas suítes tem duas vagas de garagem e os apartamentos de três suítes também com duas vagas de garagem na faixa de 125 m. Então são quatro apartamentos por andar, dois de duas suítes, dois de três suítes. Encontrar, entender a tipologia do empreendimento que você tá olhando, isso é bem importante, né? Os dois apartamentos de três suites ficam pra Frente, ficam pra rua na frente e os de tr de

duas suítes ficam pro fachada norte, norte noroeste, que vai pegar um sol muito bom, né? Daquele lado. Então todos eles ficaram muito bem posicionados. Vamos falar sobre planta agora. Vamos pegar o case aqui da dessa planta aqui. Eh, e também possibilidades de ajustes, de mudança de layout e assim por diante, né? Essa aqui é uma planta de três Suites, que o que uma coisa que você tem que analisar é a fluidez entre ambientes, né? ambientes que você consiga circular e que você não perca muito espaço. Por exemplo, aqui poderia ser otimizado um pouquinho esse espaço

aqui. Poderia ser otimizado um pouquinho o espaço. No entanto, como é uma circulação, fica bom de circular aqui, né? Então é importante ter uma boa circulação para não ter que entrar e sair de lado em casa, né? Isso é Importante. Então é apartamento. Deixa eu ver se consigo tirar essa três suites e a vista pro mar. O mar ele fica para cá. E por ele ficar para cá, nós fizemos bastante esquadria, bastante abertura de esquadrias, bastante abertura, justamente para ter uma maior visibilidade do mar. E olha só, diferenciais, tem que buscar diferenciais na planta do

teu do Empreendimento, né? Uma suitch com closet, uma suí com duas banc, duas cubas, espaço para duas cubas, com duas duchas. Isso aqui é difícil achar um empreendimento que tem esses diferenciais, que tem essas características, né? O apartamento que tenha eh uma as outras suites sejam boas o suficiente para pros filhos morar. E olha que interessante, possibilidades de ajuste. Se fechar essa essa parede aqui, ó, e fechar aqui Também, o acesso dess dessa suitch, ela pode ser pela sala com uma porta bem discreta aqui, ó. Pode abrir por aqui. Abriu por aqui. Não vai mudar

nada nessa suí de trás. E essa do meio vai ficar bem maior aqui com um espaço para um closet até se quiser ou um espaço para escrivaninha para mudar inclusive inclusive o layout, a disposição aqui dessa suit. Então aumenta muito, deixa de perder esse espaço de corredor todo aqui, ó. ganha espaço de área interna do Do da, né, da suitch, da suitch do meio. Isso são diferenciais que você tem que identificar possibilidades de mudanças, de ajustes na planta do empreendimento que você for investir. a suí aqui, a a área de serviço bem discreta no canto,

sem atrapalhar a circulação do ambiente, sem com uma com uma iluminação e e ventilação também. Aqui tem acesso, né, a área técnica com acesso por aqui. E um diferencial é o a permissão De você usar aqui um guarda-corpo de vidro, abrir essa janela, se tornar uma varanda ou fechar a porta da janela e se tornar toda a área interna do apartamento. Ou seja, não se perde espaço com varanda externa. né? Muita gente gosta de varanda externa, é só abrir as janelas aqui que fica um varandão ou ou mesmo fechar aqui e todo esse espaço interno

ele está sendo utilizado de forma eficiente. Cada metro quadrado desse apartamento é utilizado De forma eficiente, tá? Então são diferenciais que você deve analisar eh no num produto que você for investir em apartamento na planta. Final dois muito parecido, muito parecido o final um com final dois. Final 3 e final 4 semelhantes, basicamente espelhados um com o outro. Vamos olhar o o final três. Olha só, varanda na suí principal, varanda na sala. Todos eles vão ter uma vista pro mar bem Considerável mesmo da do quarto. Então, e mais uma vez planta eficiente, sem perder espaços

de circulação para compor tudo. E por isso que deu 80 m e deu para fazer duas boas suites no apartamento, né? Então, fundamentos aqui. Deixa eu ver se consigo tirar o sobre produto, né? Distribuição dos ambientes, flexibilidade e mudança da da planta. Se você reparar que as paredes internas elas são em dry Wall, dry all bem feito, ele fica muito bom. Tanto que as grandes incorporadoras aqui de boer Camburu, AFG, Sequinel, elas fazem drywall nas áreas internas e paredes externas, tijolo convencional por enquanto ainda, que é o nosso caso também. A gente também faz parede

externa com tijolo, né? Tijolo drywall, vagas de garagem, diferencial, o número de vagas e qual pavimento é. Uma coisa que você deve brigar, no melhor dos sentidos na hora de investir No apartamento da planta é escolher ou negociar também a posição das vagas de garagem. Muita gente acaba não vendo isso, daí vai ficar lá no G4, fica lá em cima. Isso pode gerar objeção de venda do seu apartamento lá na na hora de repassar essa unidade paraa frente. Então, busque negociar uma uma garagem eh num pavimento que fica mais próximo à saída principal, eh porque

essas vagas elas são mais valorizadas também, Tá? Produto. Ainda sobre produto, a gente passou sobre as áreas comuns, nós fizemos o estudo de caso ali do distinto, né? áreas comuns faz uma diferença gigantesca, se são mobilas, se são equipadas, se tem a proporção por metro quadrado, como vocês viram ali, maior bastante área de lazer em relação a poucos apartamentos. Fachada é um item que o seu cliente que vai comprar o seu Apartamento na planta, ele vai avaliar. Então, quando você for comprar apartamento na planta, investir lá no pré-lançamento, veja quais são os itens de fachada,

manutenção, quais são os elementos, porque o teu cliente ele vai pesar no bolso dele se a manutenção é alta, se tem um consumo de energia muito alto, essa edificação, se não reutiliza a água da chuva. Por isso que tem, nós temos a certificação lead, né, que já é Para para justamente para isso. E qual que é o padrão do produto, né? Qual que é o padrão, as características daquele produto? Eh, aquele produto de fato é de alto padrão ou não, como eu comentei, se é suí ou se é dormitório. Fazer um checklist. Um ponto bacana

que deve ser feito é você pegar três produtos, três empreendimentos naquela região que vão ser eh lançados. naquela região e fazer um checklist para ver os Diferenciais, comparar os diferenciais de lazer, de planta, de posição das das unidades de preço também para você entender qual de fato que é aquele que vale mais a pena eh fazer a aquisição sobre timing de compra, né? O timing de compra. Bom, existem alguns, deixa eu só ver se tá tudo certo aqui no chat. Ó, deixa eu compartilhar aqui a tela aqui. sobre time de compra, né? Você tem três,

três momentos para fazer a aquisição Desse empreendimento. Primeiro deles é melhor momento para ser feita a aquisição no pré-lançamento, durante o pré-lançamento, que é a melhor relação entre o preço que você vai pagar com a valorização desse empreendimento. Daqui a pouco nós vamos analisar isso numa planilha de de viabilidade. melhor relação entre o valor e a valor, o preço e a valorização. Nesse momento, geralmente os materiais de marketing ainda não Estão prontos. O RI ainda não foi concluído o registro de incorporação, que é o documento pelo qual a partir do registro de incorporação pode ser

feito vendas das unidades, antes disso só pode ser feita reserva de unidades. E esse é o melhor momento para fazer uma aquisição, você reservando uma unidade, dando um sinal de negócio, você trava aquele preço e fica com melhor valor, com o melhor preço, escolhendo a melhor unidade na em Termos de de posição, de altura e assim por diante. Nesse momento, no pré-lançamento, você consegue um desconto de 5 a 10% no preço de lançamento. Então, quando chega no lançamento, o preço sobe, sobe e sobe consideravelmente, tá? Então, busque a todo custo fazer uma aquisição, fazer investimento

em a, se você quer fazer investimento em paramento da planta no pré-lançamento, beleza? Aí no lançamento aí é o a data do evento lá no Stand ou é online espumante, música, piano e tal, mostra o vídeo do empreendimento, tem maquete, tem imagens, tudo mil maravilhas. E aí chegam os investidores eh de varejo ou os investidores mais conservadores que que preferem fazer uma aquisição quando toda a documentação tá pronta, tá formalizado o memorial descritivo do empreendimento. Ou mesmo as famílias que compram para morar, ela não tá pensando Muito em em valorização, ela tá pensando em usufruir

mesmo daquele imóvel e ela tá comprando um momento mais assim com com pé no chão ou para alugar, para veranear. Nesse momento o preço já aumentou, já aumentou cinco, já aumentou 10, talvez já aumentou 15% do preço de pré-lançamento, né? E aí, beleza, tem o terceira fase que é durante a construção. Aí a incorporadora, ela já performou, já vendeu 50%, às vezes 70, 70% das unidades, em alguns casos vendeu 20%, no mínimo 20, 20, 50, 80, tá? cenário esperado é 50% das unidades pro começo das obras. É 80% é o negócio foi muito bom e

aí segura 20% para para uma reserva eh de mercado para vendendo durante a construção de forma devagarzinha. E no pré-lançamento e ou e no pior dos cenários é 20% das unidades vendidas no pré-lançamento, que seria quase que uma catástrofe na grande maioria dos casos, A não ser que o incorporador ele também ele tem o objetivo de aportar todo o recurso da obra e surfar sozinho a valorização das unidades, que é uma possibilidade, né? É uma possibilidade. E aí começa a subir o preço dos valores das unidades para manter um certo estoque saudável aí, né? Então,

durante a construção, em termos de valorização, é o é o cenário de menor atratividade para investidor. O melhor cenário é entrar no Pré-lançamento de um empreendimento. Ainda sobre pré-lançamento, né? Objetivo nesse momento é um parcelamento mais longo possível, porque você vai est adquirindo 6 meses antes do início das obras ou 12 meses, talvez, com parcelamento longo, né, a partir do momento do lançamento do empreendimento oficial, uma baixa exposição de caixa, uma forma de pagamento mais facilitada e e o principal diferencial Aqui é que o a análise de retorno tem que ser sobre o dinheiro que

sai do bolso. Sobre o dinheiro que sai do bolso e não sobre o custo total do empreendimento. Já vamos usar a planilha pra gente fazer esse esse cálculo juntos. Então, tira pouco dinheiro do bolso, mas valor mas a valorização é sobre o todo, sobre o preço de mercado do imóvel. Um ponto de atenção muito grande, cuidado com praças, com cidades, com regiões, com mercados, com produtos Que é muito fácil de comprar. que é 5% de de entrada, no máximo 10% de entrada, parcelamento em 120 vezes. Se esse for uma prache do mercado, se é fácil

para você comprar, para investir, também é muito fácil pro cliente final comprar lá na frente, porque vai ter unidades, possivelmente ainda vai ter repasse e ainda vai ter muitas parcelas para pagar. para para dar continuidade no pagamento. Então, forma de pagamento por si só não é um indicador que vai fazer você ter sucesso no investimento. Muito pelo contrário, em cidades onde a forma de pagamento ela é mais restrita, é sinal que o mercado é mais saudável, é sinal que tá tá bom para fazer boas revendas. Pensa comigo, vamos entender isso juntos. Se você quer, se

você fosse vender um apartamento seu de R$ 2 milhões deais, você prefere revender esse Apartamento, como você prefere revender ele parcelado em 120 vezes ou 2 milhões à vista, ou mesmo que se fosse 1.9 à vista ou 2 milhões em 120 vezes. Provavelmente você prefere a vista. Melhor o dinheiro tá na sua mão que você tem livre arbítrio para fazer. bons negócios para para ver outras oportunidades. Então, por que que se faz em 120 vezes? Por dois motivos. Ou esse incorporador, ele é capitalizado, tá com Fundo de investimento junto e ele surfa a valor a

o lucro das parcelas, né, a correção mais mais os juros da parcela e ele lucra com isso, com a carteira de recebíveis. ou existe uma concorrência muito grande nessa região e só se consegue vender se fizer um parcelamento a perder de vista. É um ou outro. Esse é o fundamento. Então esse indicador de de forma pagamento por si só, ele não vai Ser o a única a única tomada de decisão pela qual você deve investir no apartamento. Pelo contrário, prefira cidades onde a forma de pagamento ela está mais conservadora. Tá? Antes da gente usar a

planilha de viabilidade ainda, vamos para uma próxima etapa. Timing de venda. Se você escolher o momento certo da venda, a rentabilidade vai ser maior. Beleza? Muita gente compra o Apartamento, paga, quita todo ele depois de pronto para revender. OK? você vai ter uma valorização, mas não é o mais eficiente. O mais eficiente é você equilibrar a menor exposição de caixa possível com o o maior preço de venda. Então, a melhor time de venda geralmente não é depois de pronto, é inclusive durante a construção. E tem dois picos de valorização, bem no começo da construção Do

empreendimento e no final da construção. Por quê? O primeiro pico de valorização, vamos supor que você comprou no pré-lançamento. Você investiu num apartamento de R$ 2 milhõesais no pré-lançamento. Quando chega no lançamento, essa unidade ela já está R 2.hõ200. Legal. Você já surfou um pouquinho da valorização. Conforme na medida que for sendo vendidas as unidades e for diminuindo o estoque da incorporadora, o Que que ela faz? Ela aperta mais o preço, ela aumenta o preço, não é de forma artificial, ela aumenta para ser mais seletiva na venda, para equilibrar o desconto que ela deu nas

primeiras unidades para arrancar, para gerar a caixa. Então, se as primeiras unidades foram vendidas por 1.900, 10% abaixo dos dos 2 milhões, algumas unidades tem que ser vendidas por 2.1 100 para fazer o contrabalanceamento e a média das vendas no pré-lançamento ser De R$ 2 milhõesais. Faz sentido? Perfeito. Então, se tu comprou por R900 e depois tem unidades sendo vendidas por 2.hões, você já teve uma valorização aí de mais de 10% num curto espaço de tempo. Lançou empreendimento, o estoque tá diminuindo, a incorporadora vem, ela tem mais mais uma um pico de valorização nos primeiros

meses de obra, que aí é aquele cliente que fala: "Opa, começou a obra, então eu vou investir agora, tenho mais confiança, tenho mais segurança". Ali já é um momento que você pode sair da operação, porque você deu uma entrada, poucas parcelas e você pode repassar o saldo devedor dessa unidade com um ágio. E o principal, a principal análise de valorização é sempre o quanto que você saiu, tirou do seu bolso em relação ao quanto que você lucrou nesse período. É o retorno sobre patrimônio líquido. tirou pouco dinheiro do bolso, teve uma valorização. Por exemplo, eh,

Você nesse nessa nessa unidade que você pagou R 1.900, você deu, eh, para facilitar R$ 200.000 de entrada, 300.000 de 300.000 de entrada e essa unidade saiu de 1.900 para 2 milhões300, 2.hõ200 os primeiros meses de obra, porque depois ela estabiliza, tá? Você pagou corretagem, pagou investidor, pagou corretagem, pagou impostos, tudo, sobrou R$ 150.000 e você tirou R$ 300.000. Então, voltou pra sua conta agora 450, 150.000 de lucro mais os 300 que você investiu. Inicialmente, você teve 50% de retorno, talvez em menos de um ano, você multiplicou a sua rentabilidade em poucos meses. Isso acontece.

Isso acontece. Esse é o primeiro pico de valorização, mas o segundo mais óbvio, é 6 meses, no máximo um ano antes da entrega do empreendimento, porque aí começam a aparecer os clientes que de fato vão Morar naquele apartamento lá. Então eles estão vendo que tá quase pronto, família, esposa tá grávida, tá tendo filhos, tá logo antes ali de ter filhos, o casal se prepara justamente para comprar um imóvel onde ele possa usar. E aí tem mais uma o quê? Volume de de demanda em relação à oferta. aumenta o volume de demanda em relação à oferta

e o preço sobe. Então, os dois picos é no começo da construção e nos 6 meses, 12 meses antes do término, tá? Agora, em relação à exposição de caixa e retorno sobre investimento, nós vamos analisar na viabilidade depois. O melhor retorno sobre investimento é no meio do caminho durante a construção, tá? Vamos analisar a viabilidade aqui. Eu vou compartilhar com vocês a tela dessa planilha aqui. É uma planilha de viabilidade de investimento em apartamento na planta, tá? Só pegar o chat e colocar pro lado Aqui. Adilson, agora consegui ver o chat aqui. Adilson, oi, Léo,

uma dúvida. Essa valorizão de 10% não some descontando o valor da corretagem, impostos e documentação. Além disso, tem ainda o IRPF sobre lucro. Como fica o retorno final considerando todas essas variáveis? Vamos analisar junto aqui, Adilson. É justamente para isso que tem essa planilha aqui. Vamos considerar uma unidade de R$ 2 milhõesais que vai ser vendida no Lançamento R$ 2 milhões você for comprar no pré-lançamento, você consegue aí uns 7% de desconto, 7,5% de desconto por aí, colocar 7,5% de desconto. Então você tá comprando essa unidade aqui, tá renovando para 8, mas é 7,5, tá?

1.850. Então você comprou a sanidade por 1.850, deu uma entrada de 20%, 370.000. As parcelas mensais ficaram 20 parcelas de 370.000 em 48 vezes. Pegar aqui 48 Vezes e oito oito eh reforços semestrais. Beleza? E esse empreendimento ele vai ser ele vai ter uma, ele tem 48 meses de obra e termina no mês 54. Então, ó, você comprou por 850, 350, 370.000 de entrada, parcelas de 7700, reforços semestrais de 46.000 e lá nas chaves 740.000, 1000, que representa 40% do Valor. Estamos considerando aqui uma correção durante obra de 0,5% ao mês, 6,5% ao ano em

juros compostos. Pósobra a gente não vai ter porque a gente vai quitar nas chaves. A valorização 1,5% ao mês. Tem por muitos meses não vai valorizar isso, mas tem aqueles picos de valorização durante a construção. Se você fizer uma boa aquisição numa boa, num bom momento de mercado, você tem uma valorização inclusive superior a isso. Rentabilidade Da ah fixa, esse teu dinheiro aqui. Porque qual que é o fundamento aqui da dessa análise? Muita gente fala assim: "Poxa, não vale a pena colocar investir na planta, porque se eu investir num apartamento de 1 milhão na planta,

eu prefiro investir 1 milhão na renda fixa." Mas, meu amigo, você não investe 1 milhão em móvel na planta de uma vez? Você pega aquele tem R 1 milhão deais que tá na renda fixa, Deixa lá, valorizando a 1% ao mês e vai tirando um pouco de cada vez. Aquele 1 milhão você tira é 370.000 para para dar entrada, beleza? o restante continua valorizando lá, rentabilizando, depois paga a parcela e vai tirando um pouquinho, mas continua com a principal valorização acontecendo a a a rentabilidade, né, na renda fixa acontecendo sobre o o saldo que fica

remanescente lá na conta bancária. Então, o mais inteligente é considerar a Valorização do empreendimento mais a renda fixa do saldo remanescente, porque é isso que tem que acontecer na prática. Se é para comparar com renda fixa, tem que comparar os dois, o híbrido. Mas beleza, vamos supor que você adquiriu no mês zero, que é pré-lançamento. Aí 3 meses depois teve o lançamento e 3 meses depois do lançamento teve o início das obras nos mês 6. 48 meses de obra concluiu a obra no mês 54. Mês 54 concluiu. Qual que foi a valorização nesse período? Cerca

de 60%. 60% maravilha. 3.õ200. Óbvio que você lá vai ter que negociar, vai dar vai dar desconto, tá? 3.200 essa unidade. Eh, e o valor da venda ficou R.hõ40. Então, a unidade no lançamento foi 2 milhões, só que você comprou por 1850 e depois de pronto ficou R.40. Parte disso é a própria inflação, correção da inflação. Parte disso é a Valorização real. É as duas coisas. Ah, mas isso aí é inflação. Sim. E o teu dinheiro na renda fixa não teria inflação também? Mais uma vez, tem que medir as coisas proporcionais, né? Não dá para

usar réguas diferentes e para medir e tem que ser as réguas iguais para medir coisas diferentes. Beleza? 3.õ40. Agora, respondendo o Adilson, né? Depois a gente faz uma análise com a venda logo No começo da do empreendimento. Vendeu aí por R$ 3.40 com desconto, né? Vendeu, tirou a comissão do corretor, tirou o imposto de renda na pessoa física sobre o ganho de capital, 147.000, sobrou R$ 973.000 R$ 1000 de lucro líquido. Isso comparado sobre o dinheiro que saiu do bolso, deu 2.39% ao mês. Deu mais que 25% ao ano. Ô, pera aí, Léo. Muita coisa,

muito dinheiro. Tá, vamos dar Mais desconto então, já que você acha que não vende tão bem assim. Vamos dar um desconto de 10% aqui. Vamos ver para para onde que vai a nossa para onde que vai a nossa rentabilidade. 2% ao mês, tá? Quase 20 25% ao ano, né? Então, ainda assim é muito bom. Beleza. Agora vamos pegar aquele ponto que que eu comentei com Adilson. Começo de obra. Vamos vender bem no começo. A obra começou no mês 6 e A gente vendeu essa unidade no mês 12. Aí explode a rentabilidade. Por que que explode

a rentabilidade? Porque você comprou bem no começo, você deu uma entrada de 370.000, pagou algumas parcelinhas e já teve um estouro no preço de venda da unidade. E aí você vende essa unidade que você comprou por 1 850, que foi lançada por dois, você vende por 2.124, dando desconto. Esse é o ponto interessante. Pagando comissão do corretor, pagando o imposto de renda na pessoa física e RPF. Você dobrou de patrimônio num curto espaço de tempo. Acontece isso? Acontece. Vai ser sempre? Óbvio que não. Mercados com boa liquidez, isso acontece. Mercados que não tenham esse volume

de liquidez, você não vai encontrar isso. Não cria Expectativa de algo nesse ponto. Definitivamente não cria expectativa, mas acontece. Inclusive, eu gostaria de saber no chat, geralmente pelo público que eu conheço e que eu tenho aqui, provavelmente não vai ter, vamos, vamos ver se aparece aqui. Eh, alguém já viu isso acontecer, já fez uma negociação dessas, deu um lucro assim de dobrar em poucos meses, em 12 meses, em 18 meses, deu um lucro ruim, valeu a pena, não valeu a pena? Deixe Nos comentários aqui só pra gente saber se você já presenciou isso na prática.

Mas o ponto aqui, pessoal, não cria uma expectativa de vender tão rápido assim, tá? Cri expectativa de vender lá na frente, lá no no término de obra, tá? Lá no final de obra a gente consegue uma valorização mais palpável, tá? O objetivo ter é você buscar uma rentabilidade líquida na faixa dos 20% ao ano. Isso aí já vai estar mais do que bom. Tá? Se der mais do que isso, bom Para você, mas não é algo que eu vou te prometer eh que que isso aconteça definitivamente não, tá? E aqui você vai também medindo, olha

que interessante, na metade da obra, aqui a obra ela termina no mês 54. Se você vender no mês 53, o mês antes de quitar para, opa, mês no mês 53, o mês antes de quitar, então você teve uma exposição bem alta, um lucro líquido bom, mas teve um ciclo muito longo, então a tua Rentabilidade ela caiu para 1.58. Isso dá cerca de 17% ao ano. Foi bom. Foi bom. Rodrigo Cardoso, essa rentabilidade é relativa, depende muito do imóvel, local, padrão de obra. É, nós falamos disso ex até agora, só sobre isso, né? É óbvio que

é relativa e é óbvio que depende. É por isso que a gente tem que analisar demanda local, padrão, a construtora, a escassez do produto, os diferenciais dele, a forma de pagamento, Muita coisa ser analisada para em boa localização já conseguir. O CISO disse: "O segredo é planta, definitivamente planta boa faz diferença na hora da revenda e muito." Então você vê aqui que se você demorar muito para vender lá no finalzinho da obra, você não vai ter com essa valorização aqui, claro que te tá dando um desconto de 10% aqui. Vamos, vamos tirar esse desconto. Vendeu

a preço de tabela, o Que também não é improvável, né? Não dá para considerar isso. 5% de desconto 1,81. Beleza, a conta fechou. 10% fica muito, fica ruim. 5% OK. Aí o Paulo Weber perguntou e mob fazer a mobília, fazer a decoração? Aí você explode a valorização, tá? Explode a valorização. Por quê? Porque tem o cliente que não quer nem trocar uma lâmpada, ele quer imóvel pronto. Nós passamos por isso nas nossas casas, né? só e a gente vai Mobilar a eh apartamento no nosso empreendimento, inclusive no distinto. Só para você ter uma noção, nós

tínhamos, eu vendi uma casa em outubro do ano passado mobila, agosto do ano passado mobilda e vendeu pelo preço que eu que eu esperava vender. Então, com uma margem bem boa. Outra coisa, agora a gente e aí, beleza? Numa outra casa que nós fizemos, eu ofertei ela sem mobília por 4 milhões e Meio. Não, não vinha proposta, não vinha negócio. Agora tô mobilihando ela. Vou gastar R$ 700.000 R$ 1.000 e a oferta tá sendo R5 milhões e sábado eu já fui mostrar para um cliente, ou seja, de 45 milhões mais mais 700 vai para 5.2,

5.3 vai de aumento. Se fosse isso já daria, já breakava, entendeu? Mas ela não foi para 5.5 milhões e que tirando impostos, tirando a mobília, tirando a corretagem, daria o Mesmo lucro líquido se vendesse nos 45 milhões foi para 6 milhões ela aumentou de valor, teve maior percepção de valor, tá? Eh, Larifa e Jó, Figueiro, Figueiró, perdão. Muitos empreendimentos estão sendo revendidos depois de 18, 24 meses em Itapema. O investidor inicial é visionário e depois é só achar o cliente visual que quer ver tijolo lá. Exato. O cliente visual, o cliente mais conservador. Eu brinco

bastante que mineiro, né? O pessoal de Minas só Compra apartamento na planta eh quando o prédio tá pronto, né? A gente tem alguns investidores nossos aqui que são de Minas e são pessoas que que confiam e tudo, mas claro, são muito mais pé no chão, muito mais ponderados. na análise. Perfeito. Então, eh, analisar esse momento da revenda do do imóvel é um dos fundamentos para você ter, de fato, uma valorização do seu apartamento na Planta superior a 20% ao ano. Existe isso? Existe. No começo da obra você vende com um alto com uma alta valorização

superior a 20%. Na metade da obra também, no final não fica tão bom. Se você mobilhar, como o nosso colega disse, sim, fica interessantíssimo, tá? Sempre, sempre, sempre analisando demanda, gente querendo comprar para morar, não somente especulação. Nós Escolhemos, por exemplo, Baunner Pissarras porque ela está antes de Baunner Camburu para descer pro litoral. E o público de Curitiba e Joinville, que são cidades maiores de do Paraná e Santa Catarina, respectivamente, consomem muito litoral, mas o trânsito de navegantes para baixo tá um caos. As pessoas não estão mais querendo descer para passar raiva, né, no trânsito

aí várias horas. Então elas Estão ficando em Bunário Pissarras, ficando em em na Penha. E Penha, para quem não sabe, é a cidade do Beto Carreiro. Atrai 3 milhões de turistas ano e não tem infraestrutura boa de bons apartamentos. E é por isso que essa região existe uma demanda real nos próximos anos de pessoas querendo comprar para morar, para usufruir. E é por isso, por exemplo, que que eu que eu que eu escolhi sair um Pouco aqui de Bara Camburu, que já é um mercado consolidado, que tem demanda, que a coisa acontece, mas é que

Pissarras tá tá tá descolado da realidade, porque a cidadezinha de 26.000 1000 habitantes. Então, se ela dobrar de tamanho ainda, ela é pequena, tá muito no começo. Esse que é o ponto, tá muito no começo de tudo. E se você quer surfar comigo essa valorização e investindo em apartamentos na planta em Balnear Pissarras, eu te faço convite Para você participar comigo desse pré-lançamento do Distinto que é o Empreendimento Quadramar, o único projeto sendo lançado nesse momento numa das cidades com maior demanda do país, de acordo com o ID, que é o indicador de demanda imobiliária.

E nós vamos abrir apenas cinco unidades com esse valor, com um desconto. Eu não passei valor do metro quadrado aqui para vocês, mas só para Vocês ter uma noção, eu vou abrir aqui. Vamos procurar aqui na internet. Eh, tem o empreendimento do lado. Isso também é um ponto de análise, né? Eh, fazer a correlação de fazer a correlação. Eu vou abrir aqui a a janela pra gente ver. Fazer uma correlação de preço, né? Caso você deve tá pensando, tá? Mas quanto que é o o distinto, qual que é o valor do metro quadrado dele? Para

você ter uma noção, o empreendimento que tá entregue do lado Com unidades. Opa, deixa eu ver aqui. Interromper aqui. Para você ter uma noção, as unidades do lado, cara, é o Sunset da Vetter, uma ótima construtora de lá, inclusive também uma ótima empresa. É, fica do lado do nosso terreno. Esse empreendimento aqui fica do lado do terreno. E olha só, os apartamentos de duas suits e duas vagas, partindo de 1.400, 1.500. Olha a vista que vai ter do nosso empreendimento. É do lado, né? O terreno fica do lado, vai ter uma vista muito parecida com

essa aqui. Muito parecida. Então, os apartamentos do empreendimento que tá entregue do lado, 1.400. Só que se tu for comprar lá agora, você não consegue parcelar em durante 3 4 anos como o nosso, nem que tá lá na frente. Você tem que dar uma entrada mais financiar o saldo restante. E claro, Esse empreendimento aqui, ele foi projetado há anos atrás com padrão de construção pra época, né? Agora mudou o padrão construtivo, melhorou, né? de maneira alguma denegria o produto que foi construído por essa consultora, muito pelo contrário, ela chegou antes de todo mundo e fez

um empreendimento que naquele momento era top das galáxias, agora já tem produtos de maior valor agregado, de produto produtos ainda melhores, que é o momento Justamente de fazer essas e e por ser produtos melhores, valor mais agregado, o preço do metro quadrado também tá mais caro, Mas se você pegar aqui, vou pegar, vou vou voltar aqui pr essa tela, só pra gente fazer um cálculo, né? É 1.400. 1.400. Pegar a calculadora aqui. 1.400. 80 79 m, né? 1.400 dividido por 79 m, 17.721 o m. Esse aqui é o que tá sendo lançado aqui, né? Aliás,

que tá sendo vendido aqui 79 m, 1.400 17.000 mais R$ 17.000. Bom, o que eu posso te antecipar é que não vai ser R$ 17.000 o metro e é o empreendimento de um padrão, alto padrão de verdade na quadra do mar. com uma um forma de pagamento durante a construção, mais saldo nas chaves para cinco unidades com condição especial de pré-lançamento antes de nós Abrirmos para mercado para fazer pré-reservas, tá? Nos próximos dias, no mês que vem, nós vamos abrir para mercado para pré-lançamento. E essas unidades cinco, elas são, não vai ser R$ 17.000 no

m com uma facilidade de pagamento exclusivo somente para essa semana que é final de maio, tá? Então, se você tem interesse em conhecer a condição de pagamento, de investimento, do distinto desse pré-lançamento da CP8 em Balneário Pissarras, eu vou deixar um Link aqui no chat para você fazer a sua aplicação de interessado, tá? Não é um comprometimento que você vai comprar, tá? Não é, não é isso, mas assim que você tem real interesse em investir comigo, investir com a CP8, você já sabe mais ou menos o preço da unidade, né? A gente não tá falando

lá em 1.H400, mas algo, né, superior aí a R 1 milhão deais, onde você tem a possibilidade de entrar no pré-lançamento antes do lançamento oficial e surfar a Valorização desde o começo junto comigo, junto com a CP8, tá? Por que só cinco unidades? Porque depois cinco unidades a gente bate a uma meta nossa de unidades do empreendimento e a gente vira tabela. Aí vai para uma próxima fase de vendas, vira a tabela conforme a gente vai tendo sucesso nessas tabelas. Então essa é você tá tendo acesso à primeira fase, porque a gente vai iniciar pré-lançamentos

agora a partir do mês Que vem. Você tá tendo o a oportunidade de fazer isso logo antes, tá? Então, se você tiver alguma dúvida agora no chat, pode mandar sobre o empreendimento, sobre o distinto. E também esse link que tá aqui na no chat para você fazer a sua aplicação, é um é um é um link que vai nós vamos agendar uma reunião, possivelmente vai ser comigo, vai ser com alguém do meu time que vai te apresentar detalhes de empreendimento, a forma de pagamento, as condições de Reserva da unidade para que você possa investir junto

com a gente, tá? Então, a gente não manda a tabela, porque quem manda a tabela é uma análise muito superficial. Você tem que entender os detalhes do produto, a forma de pagamento. Então, é uma reunião online, é um negócio sério, né? É um investimento alto, a gente respeita o seu dinheiro, por isso a gente precisa de um tempo de qualidade conversando pra gente encontrar melhor negócio para Você, tá certo? Então, faça a sua aplicação para depois agendar uma reunião conosco e fazer a sua reserva da sua unidade no distinto, tá? Anderson EC. Qual o prazo

de entrega? Nós vamos entregar em dezembro de 2028, tá? 2028, cerca de 3 anos e meio a partir de agora, mais ou menos. Rodrigo Cardoso, esse conceito de apresentado, você aplica a pré-vendas de lotes em condomínio, ou seja, vale a pena vender o lote durante o fluxo da Obra ou seria melhor construir no lote e agregar valor? Eu eu prefiro. Vai de gosto, né, cara? Eh, se você é uma pessoa que só está buscando melhor retorno sobre investimento, vende, vende e passa pro próximo, porque você vai ter pouco trabalho, você só vai fazer compra e

venda. Agora, se você é uma pessoa que quer extrair o maior valor possível do seu investimento, aí Construa. Por muito tempo eu construí casa. Eu recomendo que você só compre terreno e venda ou compre apartamento e venda. mesmo fundamento, mas não se envolve com a construção. Deixa a construção para quem constrói, entendeu? A não ser que é um hobby teu, mas em termos de eficiência financeira, compra e venda. Celso Anim, vai ter um roga do outro lado da rua? Sim, daqui 8 anos. é a concessão que eles deram, Celso, Concessão, o contrato que eles fizeram

daquele terreno para fazer um espaço gastronômico. Então, por 8 anos não vai ter empreendimento ali. Por isso que vai dar tempo de entregar esse empreendimento dentro de 3 anos e meio da pessoa do do investidor já vendeu, já tem uma família, vai ter uma famí família morando, essa família já vai revender porque ela vai para um três suitos nosso, provavelmente vai est um terceiro família lá e não teve Construção do lado, então vai levar muito tempo ainda para ser construído, tá? Éder VOFT, Léo, vais trabalhar com patrimônio de afetação? Com certeza. O patrimônio, o empreendimento,

ele é afetado, ele é segregado da massa da empresa para dar maior segurança pro investidor, pro pro cliente. Então, a partir do momento que tiver RI, vai ser feito o patrimônio de afetação. Jonathas Siqueira, e pode Ficar mais difícil de revender devido ao mais alto valor que o comprador precisará desembols. Ah, deixa eu ver aqui. Acho que eu não peguei toda a sua pergunta, né? Ah, Jonath Siqueira, quanto mais tempo se passar com o empreendimento, mais dinheiro agregado haverá e menos valerá a pena em relação a deixar a renda fixa. Concordo 100% contigo. E pode

ficar mais difícil de revender devido ao mais alto valor que o Comprador precisa desembolsar. Exatamente. Então, menor ciclo possível aí de compra e venda, definitivamente. Ah, Rafael Mota. Rafael Moto, eu te conheço, né? A gente conversa pelo Instagram, certo? Tive que me ausentar por um instante e perdi o pit. Qual a modalidade? SCP, Rafael, a modalidade que você quiser, meu amigo, você manda. É reserva de unidade. Você reserva a unidade e depois da do Lançamento aí a gente transfere para um contrato de compra e venda. Felipe Magald, então compensa mais vender pronto que agrega mais

valor do que na planta ou vale mais a pena ganhar menos e já reinvestir? Vale a pena ganhar menos e reinvestir, porque você não tá ganhando menos, você tá ganhando menos de maneira absoluta, mas você tá ganhando mais de maneira relativa, relativa a quanto você tirou do bolso. Retorno sobre patrimônio líquido. Não, Não somente olhar lucro líquido, entendeu? Faz sentido, Paulo Manfrey vai disponibilizar o slide? Não, nem gravação, nem nem slide, meu amigo. É, é, quem viu viu, quem não viu não viu. Mandem perguntas aqui no chat que eu tô à disposição de vocês, pessoal.

Tá, Calipau? E quem não fez a aplicação, faça sua aplicação. Tem o link aqui. Vamos ver se eu deixo se eu consigo deixar ele Fixado. Tem a tem o link aqui logo para cima, tá aqui também. Faça sua aplicação para você falar comigo, com Mateus, com alguém do meu time responsável para te apresentar todos os detalhes desse projeto e nós fazermos o nosso primeiro investimento juntos, caso a gente ainda não faça. Talvez você já é investidor da CP8 aí, né? A P para locação está tendo um bom retorno. Sim, principalmente em regiões com alta demanda

por locação, como o Balnear para para Penha e Pissarras, que tem uma um desequilíbrio de produtos para isso, né, por causa do Beto Carreiro, por causa do do Veranê. Então, apartamento de duas suits pra locação, meu amigo, sensacional. faz uma mobília comercial, coloca para alugar em Airbnb e bota bota para coisa para acontecer. Como vai funcionar as locações por períodos grandes ou short Stay? Isso é uma definição que os membros do condomínio vão definir, né, se pode short stay ou não. Isso não compete a nós, a gente não vai administrar o o empreendimento, né? Leonardo

Antenor, com esse empreendimento tem o perfil para short state? Tem empreendimentos próximos eh estão com uma locação muito boa. E Léo, se você quer o produto para short stay, pegue a unidade de duas suites, Tá? reserva a unidade de dois suites que você vai ter locação. Imagina, cara, é quadra do mar. Quem que não quer um apartamento quadra do mar com vista pro mar? Dois suíts, é, dois casais que vão ou somente a família, duas vagas de garagem? Cara, é o produto que, pô, pertinho da praia, c do da avenida, 180 m da areia da

praia, é pertinho, né? E tem demanda o ano inteiro ou é sazonal? Tem maior demanda na tem maior Demanda, principalmente na no verão, obviamente, que é um pico gigantesco, mas tem demanda o ano inteiro por causa do Beto Carreiro. O Beto Carreiro fica ali pertinho. Beto Carreiro tem 3 milhões de turistas ano. E essas pessoas ficam aonde? Elas ficam em Baaler Camburiu, elas acabam não ficando lá em Pissarras e Penha porque não tem infraestrutura na cidade para de alto padrão para que ela possa ter o ter o básico, morar, estar Numa boa praia e assim

por diante. Então tem demanda ao longo do ano, mas verão tem mais, tá? Então, dizer que é sazonal, sazonal, eu estaria mentindo. Ele tem um pico de de demanda final do ano. Frederico Vec, por que por que pissarras e não penha? Eh, eu preferi pissarras porque tem melhor infraestrutura. Penha vai acontecer? Vai acontecer. Estamos olhando com certeza. Mas Pissarras vai puxar o preço do metro Quadrado por muito tempo lá naquela região, tá? Muito por por muito muito muito região, por muito tempo. Aliás, eh maior extensão com certificação bandeira azul do Brasil, que é a certificação

da qualidade da água. Penha tem ótimas praias também, só que a infraestrutura de PSAS chegou na frente. Penha vai demorar um pouco mais. Vai acontecer, vai acontecer, mas vai demorar um pouquinho mais. Mas lançará o landscape. Empenha para Branjeiro Beto Carreiro. Sim, mas um empreendimento só não vai dar conta de tudo, né, meu amigo? Eh, não é um empreendimento e acabou o mercado. É apenas um um empreendimento. E e assim, nem todo mundo gosta, Anderson, de empreendimento com muitas unidades, com muita gente. Tem gente que gosta de ambientes mais discretos, mais elegantes, produto de alto

padrão, paga mais por isso, mais pertinho da praia, mais tranquilo, Pouco, poucos moradores, tá? Frederico Vec, quando que entrega? 2028, dezembro de 2028. Iniciamos esse ano, eh, iniciamos esse ano e terminamos final de 2028, tá? É uma obra rápida, é um produto rápido para se construir. Marco Schunem. Qual a área do terreno? 970 m. 970 m. Williams Leate, você tem algum curso que ensina a comprar na planta e forneça essa planilha que você apresentou? Tenho, mas eu não tô disponibilizando, cara. Depois tu me chama no Instagram que eu não tô abrindo turma disso, tá? Mas

é curso baratinho. E o objetivo não é nem ganhar dinheiro com o curso, o objetivo é que você compre o curso para depois investir comigo no apartamento. Essa é a história, entendeu? Inclusive, foi por isso que eu convidei vocês aqui, tá? Eh, você vai chamar, você vai comprar o curso e depois você vai investir comigo. Beleza, Williams? Já Deixa aqui já pré, já deixa um cheque assinado, beleza? Agora que eu vi que minha câmera tá desfocada aqui, né? É isso, turma. Mais alguma pergunta aqui? Vamos ver. Vitória está em alta valorização e prendimento de alto

padrão, chegando a ser lançado 18 m² e 2 anos de obra vendido por mais de 25.000 m². Muito bom. Vale a pena a média de retorno financeira para os investidores? Qual a Média de retorno para os investidores? Ah, Luí, eu, qual que é o qual que é o nome da Qual que é o nome da masterclass, Luiz? Qual que é o nome da Masterclass? Eu eu te convidei aqui justamente por por essa taxa de retorno, 20% ao ano, né, meu querido? Eh, Thiago Pereira, vale a pena migrar de São Paulo para ir referente aos investimentos

futuros? Com certeza, Thagão. Com certeza. É claro, São Paulo É São Paulo é um mercado plural, gigantesco, mas cara, litoral de Santa Catarina é onde tem o preço do metro quadrado mais alto do Brasil e onde que tá saindo os empreendimentos mais fora da curva do Brasil. Aqui é aqui é surreal. Eh, eu não vou dizer para você migrar os teus investimentos, mas você ter investimentos no litoral de Santa Catarina também. Esse é o ponto, tá? Luiz Cavalcante, só para te responder de forma mais objetiva, em torno de 20% ao Ano, eh, você tem que

mirar isso aí num apartamento da planta, tá? Gilson Silva, qual o Instagram? Engilério, @engiléribeiro, tá? Rogério Cunha, Léo, na sua opinião, qual o maior fator de valorização imobiliária na região do litoral? seria devido aos condomínios de prédio. Exemplo, minha cidade é Peruíbe, litoral aqui não pode fazer prédio lado da praia. Tem alguma observação? Maior Fator de valorização imobiliária é segurança, é infraestrutura. Por que que litorado de Santa Catarina valoriza mais do que o Nordeste? Cara, o Nordeste as praias são mais bonitas, a água é quentinha, tudo de bom, só que a infraestrutura é ruim, a

segurança é ruim ainda, né? E Santa Catarina é segurança, infraestrutura é muito boa. A praia ela a cidade ela tá pertinho da praia. No Nordeste você só tem uma Infraestrutura se tá dentro de um resort. A cidade não tem infraestrutura. O público ainda não consome alto padrão. Por isso que vai demorar. Mas assim, eh, Nordeste, cara, os próximos 30 a 50 anos, enfim, vai ser bizarro o que tem de gringo embarcando lá em Portugal e desembarcando no Nordeste é coisa de louco. Tá só começando o Nordeste. E não quer dizer que por pro Nordeste explodir

que Santa Catarina vai parar. Não, cara, O o nosso a construção civil no Brasil, ela vai dobrar de tamanho de 10% do PIB para no mínimo 18, que é a média internacional. Nós que estamos atrasado, então a gente vai dobrar de tamanho aqui no Brasil ainda. É, cara, o Brasil dá certo, velho. Fora das notícias, ele dá certo. Rafael Mota, vende somente unidade e o percentual da obra, o que você quiser. Se tu tiver um Pix bonitão, cara, eu eu vendo eu vendo o prédio antes de começar para você. Você que Manda. Tudo tem seu

preço. Quase tudo. Quase [Risadas] tudo. Você falou que o apartamento perderá a vista pro mar futuramente. Ãã. Todos os apartamentos têm uma vista definitiva, porque os apartamentos frente e rua, eles estão para cima da rua que pega a vista entre os entre os os entre os prédios e os apartamentos virados para o o terreno de trás. por 8 Anos não vai ter prédio. Então, meu amigo, você o cara que pensa em revender, compra, vende, vai revender outro cara e não vai ter prédio do lado. Perdi o início. Distância pro mar, 180 m da areia da

praia. Márcio, Márcio, se você quer, se caso você tenha interesse em investir com a gente, você perder o início, eh, tem uma aplicação, tem um link para aplicação que você aplica agenda uma call, vai ser Um prazer te explicar, detalhar todos os detalhes do empreendimento, mostrar potencial de valorização, porque que a gente escolheu o terreno, todos os diferenciais do produto, tá? Sidney Pereira, belo empreendimento todos sentidos. Cidade com grande valorização e localização exclusiva. Obrigado, Sidney. Espero em breve aí estarmos investindo juntos. Evaldo Fares, nós já conversamos, né, Evaldo? Não. Boa noite, Léo. Eu sou Evaldo

Fares de Campo Grande. Desculpa. Quais os melhores andares de posição para um bom negócio? Oi, Valdo, você tá querendo é tipo assim, eu tenho eu ter três filhos você me pedir qual que eu gosto mais. Cada um tem sua beleza. Qual? Cada um tem sua beleza. Tem apartamentos. O, eu, por exemplo, eu gosto mais do final quatro de duas suites. Já o Mateus Gosta mais de final três. Por isso que as reservas que tem do final quatro fui eu que fiz. E as reservas que do final três foi o Mateus que fez, que é vai

de gosto de cada um. Na frente tem o de três suits, um que é virado pro mar, outro que é virado, outro que também tem vista pro mar, mas tem o sol da do oeste. Cada um gosta de de uma coisa. Mas assim, se tu tens interesse em analisar uma proposta, Analisar com mais detalhes a planta, porque o objetivo da aula não foi só sobre isso. Óbvio que o objetivo da aula aqui foi fazer com que vocês invistam comigo, além de ensinar as duas coisas, nem só uma, nem só outra, mas se pra gente falar

de negócios, para falar de investimento, faça sua aplicação ali que meu time e eu mesmo vou entrar em contato contigo. Nós vamos agendar uma reunião, explicar detalhes do empreendimento, se você realmente tem Interesse, tá? Se é um real interesse, vai ser um prazer falar contigo e explicar todos os detalhes. Pode ser que a gente não venha fechar negócio, tá tudo bem, mas o único coisa que não pode acontecer é você ficar em dúvida, tá? Se tá em dúvida, faz a aplicação, vamos conversar, não vai cair um braço, não vai ter que fazer pics para ter

todos os empreendimentos, eh, todos os detalhes bem definidos, tá? Williamse. Faz sentido fazer a tir Desse empreendimento? Diga, a projeção do ATIR. Com certeza. Com certeza. Antônio Paulo, você precisa conhecer o Nordeste? Cara, eu conheço. Eu fui fazer laudo lá no Al Plano, em João Pessoa, um laudo de um prédio que tá até agora tá tá parado lá mais de 50 pavimentos, como quando eu era engenheiro ainda, 2018. Tá bombando todo nordeste. Anderson fala o comentário do Início de Tapema Porto Bela. Eu não vou falar nada. Cada um investe onde quiser. Cada um investe onde

quiser, cara. Eu só eu não quero, eu não vou falar nada. Cada um investe onde quiser. Gilson Silva, qual investimento mínimo? Investimento mínimo, cara, doentão no mínimo. Daí para cima. Júlio César, Léo, muito obrigado pela apresentação do projeto e da Masterclass. Obrigado você, Júlio, por ter vindo e tamos junto. Thiago Hank, Léo, o investimento em apartamento na planta de alto padrão se justifica mais pela alta dos juros de financiamento para o o público Minha Casa, Minha Vida e Médio Padrão ou o valor agregado também corrobora para alto padrão valer mais a pena no momento. Pensa

comigo, Thaago. Isso aqui é uma conversa filosófica pr para quem ficou até o final da live Aqui. Tudo se encaminha para o alto padrão. Um dia, um dia a demanda do segmento popular vai acabar. Um dia a gente zera o déficit habitacional. Pode ser 10 anos, 15 anos, seja o que for. Essas pessoas que compraram o produto de Minha Casa Minha Vida, parte delas vão vão acender profissionalmente e financeiramente. Que que elas vão querer? Elas vão querer trocar de carro, viajar mais, comer em bom restaurante e trocar De casa de um popular para um médio

padrão. Hoje o maior volume de pessoas que compram imóveis está no médio padrão. É muita gente. Que que essas pessoas que moram num produto de médio padrão aspiram? comprar um apartamento de alto padrão. Quando a pessoa compra, é o segundo imóvel dela, ela já tá estabilizada financeiramente, ela já tem perspectiva no emprego dela, no negócio dela, ela já tá estruturada, ela não Depende tanto de financiamento, ela já tem um dinheiro guardado, ela consegue dar uma boa entrada. Então, o público do alto padrão, ele é menos suscetível a mudanças de governo, a mudança de taxa e

juros do financiamento. Pelo contrário, pensa comigo, você tá querendo comprar um apartamento para morar com sua esposa e seus filhos, um apartamento de alto padrão, e o plano de vocês é é morar Logo. Aí você vai lá fazer um vai lá fazer uma análise de crédito para comprar um apartamento de R$ 2 milhões deais. Você tem que dar 600.000 de entrada mais hoje é 30%. Você tem que dar 900.000 de entrada hoje e financiar 1 milhão a taxa de juros de 12% ao ano. Mais porque você fugiu do da da poupança, então você vai ter

que ir para 14, 15% ao ano. Ou você compra um apartamento de R$ 2 milhões na planta, muito superior a R$ 2 Milhões deais que está pronto. Um apartamento top. com uma entrada de R$ 300.000, R 15%, R$ 400.000, bem menos que os R$ 900. Parcelamento durante obra corrigido pelo CUBN NCC, 6% ao ano, bem melhor do que 14% ao ano. E daqui 4 anos esse imóvel valorizou, porque ele foi entregue, ele vai valorizar dos três, dos dois ele vai para mais. Diferente daquele apartamento que tava pronto, que ele não valoriza tanto Quanto aquele que

está na planta. E aí sim você financia o saldo devedor. Então olhe só, alta de taxa de juros incentiva investimento em apartamento da planta para morar, que vale mais a pena o cara comprar na planta do que comprar pronto e financiar. Faz sentido? E mais uma vez, demanda por alto padrão. Ela é enquanto tiver gente, as pessoas vão estar asendo economicamente e elas querem consumir produtos melhores. Onde Que tá o produto melhor? No alto padrão. Thiago Pinto, já tem alguma imobiliária com parceria para esse pré-lançamento em pissarras? Estamos abrindo contatos com ótimas imobiliárias. A gente

vai escolher cerca de 12, 15 imobiliárias. e vamos trabalhar só com elas. O objetivo não é o Léo ficar vendendo apartamento. O objetivo é somente as imobiliárias venderem, tá? É essas cinco Unidades aqui e o resto é com as imobiliárias. Luiz Carlos Arantes, qual a metragem dos apartamentos? 80 m e 125 m. Antônio Martelli. E o apartamento de apartamento e o mercado de apartamento de um quarto ou loft no litoral? Cara, bomba também. Bomba também para locação é maravilhoso. Baita negócio. Se é o teu perfil de investimento, manda bala. Só que o que que eu

entendo? Se você está numa fase mais jovem da sua Vida, digo menos de 50 anos, não querendo ainda fazer a transição para uma renda passiva, foque em empreendimentos que você possa revender e não somente em apartamentos que você possa ter renda, que esse é o momento de você o quê? Girar o seu dinheiro no futuro. Aí sim, aí sim você faz o quê? faz um investimento eh paraa renda passiva, que é lofts, kitnet, seja o que for. Esse é o entendimento que eu Tenho, sabe? Hoje o meu foco é revenda, não é imóveis para locação.

Daqui alguns anos eu começo a transição. Ricardo Sislinsk, autônomos não poderão, então autônomos o quê? Não entendi. Thiago Pinto, te indico procurar Ibiz Móveis, uma das maiores e com bons resultados de apartamentos de alto padrão. Boa, boa. Você trabalha lá, Thagão, ou você é cliente do pessoal da Ibiza? Não vou falar com o Mateus aí Para visitar eles. Mais alguma pergunta? Pessoal, fizeram aplicação aí? Façam a aplicação para que a gente possa falar com detalhes sobre o empreendimento, o Distinto em Bandar Pissarras, que está entrando em pré-lançamento nos próximos dias. Cinco unidades nós separamos para

quem está nessa Masterclass aqui, pra gente fazer a reserva com desconto, com o preço de incorporador, depois vai abrir para mercado e o pau tora. Faça a sua aplicação, agende uma reunião com a gente. Nós vamos com maior prazer te apresentar todos os detalhes do empreendimento, as características, o porquê dele, os números, o potencial de valorização, a forma de pagamento, condição, vamos brigar por você, vamos xingar um outro, vamos brigar com o Léo e tal. Nós vamos chegar num número para nós investirmos juntos, tá? Espero que vocês tenham gostado da Masterclass. Espero que tenha sido

útil Para vocês. Espero que vocês tenham entendido também do empreendimento da CP8 em Balnear Pizarras e que tem agregado esse tempo juntos aqui. Ah, maravilha. Thagão, me chama no Instagram Léo Ribeiro e me fala sobre essa empresa aí pra gente construir uma parceria, tá? Vai ser um prazer. Aí a gente tá fazendo a curadoria com poucas imobiliárias e boas que realmente vão focar no produto. Se você gostou do Produto, se você comprou a ideia de vender o produto, Thago, manda para mim mensagem, porque a gente quer corretores que realmente querem trabalhar o produto, né, para

que todo mundo eh otimize seu tempo. Tá bom, pessoal? Obrigado mais uma vez. Uma ótima noite a todos. Estamos junto. Qualquer dúvida vocês podem me chamar no direct do Instagram @engelribeiro. Com maior prazer eu vou estar lá para atender vocês, para tirar qualquer dúvida. Grande abraço. Boa noite.